基于PPP模式的土地綜合開發(fā)創(chuàng)一、問題的提BT融資模式。自2010年起，出臺了一系列政策，嚴(yán)格控制地方政府負(fù)債規(guī)模，規(guī)范地方舉債方式，也限制了BT模式的適用范圍,同時(shí)，更嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金“收支兩條線”管理規(guī)定，靠土地收益支營成本高，僅靠傳統(tǒng)的籌資模式已經(jīng)不能滿足需求。地方亟需一倡導(dǎo)在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣和社會(huì)資本合作（即PPP模式），但存在PPP二、項(xiàng)目簡（一）、區(qū)位情、廣州東部交通樞紐項(xiàng)目規(guī)劃范環(huán)城路和匯太中路，占地面積約2.69平方公里（4036.65）。該項(xiàng)目是集鐵路城際地鐵長途多交通、(二)項(xiàng)目規(guī)（含2條正線）；地鐵方面，將引入地鐵13號線、16號線，采用三層島（三）、土地利用現(xiàn)用地（如新塘發(fā)電廠）、對通用地（廣深鐵路新塘站）等。 （四）產(chǎn)業(yè)功能興產(chǎn)業(yè)繁榮、人氣商機(jī)集聚、城市功能齊全的“穗莞”樞紐型高端服務(wù)業(yè)集（五）項(xiàng)目特點(diǎn)與難1本項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模約為160億元，其中征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用約135億，計(jì)劃工期5年，其中征地拆遷兩年，項(xiàng)目建設(shè)期三年。從需求結(jié)構(gòu)看，84%，項(xiàng)目前期財(cái)務(wù)費(fèi)用高，而建設(shè)工程投資16%。項(xiàng)目位于一線城市建成區(qū)，建成后的交通樞紐人流量大，聚2、項(xiàng)目難點(diǎn)(1)、項(xiàng)目征地拆遷量大，拆遷補(bǔ)償成本高，需求大，全部依靠財(cái)政資金的話缺口較大，傳統(tǒng)建設(shè)發(fā)包方式財(cái)務(wù)壓力較大，難以吸引社會(huì)資本參、PPP項(xiàng)目融資難較為普遍，體現(xiàn)在流程復(fù)雜、缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持。針對PPP的不同模式，比如BOT、BOO、TOT等，銀行有不同的要求。一個(gè)PPP項(xiàng)目想要順利獲得銀行，需要滿足包括所處區(qū)域、還款來源、資產(chǎn)負(fù)債率、實(shí)收資本以及現(xiàn)金流等在內(nèi)的20多項(xiàng)條件，條件苛刻。三、解決方（一）需求外，還應(yīng)該充分考慮對社會(huì)資本的，在PPP實(shí)踐中一定要與新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)采取符合的PPP模式，在城市綜合樞紐建設(shè)項(xiàng)目中引入具備較利用PPP模式，將使社會(huì)資本投入到城市軌道交通的建設(shè)、運(yùn)營及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，對于軌道交通產(chǎn)業(yè)來說，引入PPP模式不僅是緩解了的財(cái)政壓力，更城市軌道交通建設(shè)體制機(jī)制重大與創(chuàng)新。2、可借鑒的國內(nèi)PPP模式成功范例：華夏的商業(yè)模企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”為原則，把、契約、誠信、共贏等公私合作理念融入服務(wù)等方面，華夏與地方進(jìn)行全面合作，共同決策、共同推進(jìn)。雙華夏PPP操作流程從華夏2015年中報(bào)營業(yè)收入構(gòu)成看公司營業(yè)收入包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、3、借鑒意義華夏園區(qū)開發(fā)已形成“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”的標(biāo)準(zhǔn)化模式公司通的紅利PPPPPP4 由劃撥，建設(shè)投資可采取BT，EPC或組合模式；BOT（二）國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式——TODPPPTODTOD模式解析TOD2、國內(nèi)外TOD案例研究與借典型案例：港鐵TOD世界各地軌道交通建設(shè)普遍建設(shè)和運(yùn)營虧損兩題。實(shí)行“以地養(yǎng)鐵”，軌道項(xiàng)目PPP模式結(jié)合物業(yè)發(fā)展，讓地鐵成為世界少有港鐵“物業(yè)+軌道”發(fā)展模式的演變歷程，主要可分為三階段：1980年代，主要利用所擁有空間發(fā)展補(bǔ)貼開支;到了1990年代，則利用新線與新發(fā)展區(qū)的融合創(chuàng)造2000和市場之間的角色經(jīng)過十余年發(fā)展港鐵軌道運(yùn)營和物業(yè)發(fā)展利潤，70：3036：64，物業(yè)發(fā)展成為港鐵主要利潤來源。這歸功于其物業(yè)+港鐵承擔(dān)了部分在城市發(fā)展建設(shè)的職能，通過城市發(fā)展和軌道交通兩個(gè)引入市場力量改善軌道交通項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)管理，并通過市場滿足軌道典型案例：羅湖口，在城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃 交通壓力，土地之困2014年羅湖區(qū)對羅湖口岸廣場進(jìn)行了升級改造打開場地中使用。經(jīng)過多次針對不同功能的升級，現(xiàn)已經(jīng)成為了“TOD模式”的代表作。之后，用極少的土地資源，實(shí)現(xiàn)了期超過60萬人次/日的人流，并成為人性3、項(xiàng)目發(fā)展（三）1TODPPP間23、對于類似準(zhǔn)公共產(chǎn)品的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施必須堅(jiān)持主在目前推進(jìn)PPP模式的諸多阻滯中，最大在于還不能完全適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則，若采用PPP模式來建設(shè)TOD，體制機(jī)制與政策的頂3以土地資源補(bǔ)償作為PPP項(xiàng)目資源補(bǔ)償?shù)囊环N形式將在TOD類項(xiàng)目中起若把TOD作為軌道交通的對價(jià)補(bǔ)充，首先要明確軌道交通自身的財(cái)務(wù)缺口，1、TOD2、TOD與PPP的互動(dòng)衍生規(guī)劃和精細(xì)化管PPP3PPPTOD產(chǎn)品所對應(yīng)的市場價(jià)值預(yù)估能夠?yàn)楹蜐撛谕顿Y人雙方所同時(shí)接受，又必PPP4、讓金融助力PPP的發(fā)展，需要銀行進(jìn)行相應(yīng)的，這不是加快審批速度的問題，“制約金融服務(wù)