第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同

一般建設(shè)項(xiàng)目:總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目:開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（見表5-2）。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算1．土地費(fèi)用估算

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2）土地出讓地價(jià)款

土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)

表5-3土地費(fèi)用估單位：萬元

5．1房地強(qiáng)產(chǎn)開灰發(fā)項(xiàng)截目總撐投資瞧與總育成本銅費(fèi)用及的估非算2．前拆期工素程費(fèi)匠用房地尋產(chǎn)項(xiàng)鄉(xiāng)豐目前濟(jì)期工去程費(fèi)滔主要朝包括后：開毅發(fā)項(xiàng)摸目前辣期規(guī)瘦劃、前設(shè)計(jì)戰(zhàn)、可高行性池研究鴨，水稍文、咬地質(zhì)元勘測(cè)敢，以潛及“損三通魯一平扁”等和階段切的費(fèi)工用支雷出。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-間4前期寧工程曉費(fèi)估養(yǎng)算表根單弟位：莊萬元5．1房地爭(zhēng)產(chǎn)開間發(fā)項(xiàng)復(fù)目總寺投資福與總褲成本培費(fèi)用符的估恢算3．基憐礎(chǔ)設(shè)斷施建恢設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)遠(yuǎn)設(shè)施乎建設(shè)攏費(fèi)是沃指建慢筑物2米以烘外和播項(xiàng)目境用地狀規(guī)劃異紅線癥以內(nèi)勵(lì)的各揪種管權(quán)線和銅道路特等工寒程的手費(fèi)用鵝，主魄要包帆括供犯水、枯供電桌、供上氣、急排污救、綠礦化、黎道路揉、路炭燈、驅(qū)環(huán)衛(wèi)煌設(shè)施位的建浪設(shè)費(fèi)則用，鎖以及勉各項(xiàng)棋設(shè)施貴與市伶政設(shè)衣施干片線、仔干管陳、干絲式道的壘接口雄費(fèi)用僵。一般所按實(shí)醒際工敬程量氏估算押。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-隸5基礎(chǔ)尸設(shè)施清建設(shè)庭費(fèi)估戴算表拍單議位：福萬元5．1房地劉產(chǎn)開脖發(fā)項(xiàng)呼目總柄投資吹與總奔成本啞費(fèi)用愧的估千算4．建漆筑安廳裝工齊程費(fèi)建筑曬安裝染工程叮費(fèi)是榮指建偶造房寧屋建礦筑物逃所發(fā)登生的兆建筑孕工程驢費(fèi)用沉、設(shè)鼻備采側(cè)購費(fèi)標(biāo)用、局安裝泡工程歷費(fèi)用竭和室寇內(nèi)裝謝飾家屆具費(fèi)字等。建筑腥安裝米工程邊費(fèi)用唯估算夫可以聰采用組單元?dú)W估算漫法、擴(kuò)單位靈指標(biāo)興估算掠法、柴工程脖量近聰似匡撒算法塊、概刊算指靠標(biāo)估儲(chǔ)算法抄、概隔預(yù)算慰定額界法，矮也可楊以根糖據(jù)類舊似工暴程經(jīng)摟驗(yàn)進(jìn)修行估蹈算。項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-頁6建筑設(shè)安裝閑工程懷費(fèi)用火估算觀表死單位姻：萬藝元5．1房地衡產(chǎn)開靈發(fā)項(xiàng)追目總捐投資共與總曉成本冊(cè)費(fèi)用投的估復(fù)算5．公棕共配休套設(shè)憑施建池設(shè)費(fèi)公共繼配套捎設(shè)施側(cè)建設(shè)宜費(fèi)是啟指居副住小掀區(qū)內(nèi)浸為居智民服遲務(wù)配領(lǐng)套建旱設(shè)的豈各種絲式非營廟利性寶的公叮共配應(yīng)套設(shè)乳施（僅又稱也公建覺設(shè)施頭）的玻建設(shè)臥費(fèi)用車，主要歉包括業(yè)：居佛委會(huì)棄、派肉出所胡、托蓋兒所志、幼估兒園擦、鍋釋爐房凡、變智電室學(xué)、公紛共廁件所、等停車均場(chǎng)等歇。一般倒按規(guī)遺劃指默標(biāo)和右實(shí)際假工程拿量估刪算。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-送7公共圓配套枯設(shè)施恭建設(shè)奔費(fèi)用逃估算側(cè)表盼單啦位：肚萬元5．1房地萍產(chǎn)開團(tuán)發(fā)項(xiàng)津目總往投資伴與總勁成本禾費(fèi)用例的估毀算6．開窗發(fā)間鐮接費(fèi)開發(fā)拔間接拖費(fèi)是饞指房蹈地產(chǎn)赤開發(fā)膨企業(yè)西所屬絕獨(dú)立父核算吉單位腦在開發(fā)聞現(xiàn)場(chǎng)組織鳥管理蔥所發(fā)拔生的蜓各項(xiàng)拿費(fèi)用尸。主要釣包括他：工搞資、訂福利遙費(fèi)、哈折舊虹費(fèi)、典修理盲費(fèi)、煮辦公鐵費(fèi)、陸水電歇費(fèi)、唇勞動(dòng)按保護(hù)超費(fèi)、鮮周轉(zhuǎn)概房攤館銷和勁其他饅費(fèi)用猜等。5．1房地限產(chǎn)開具發(fā)項(xiàng)違目總江投資燙與總貫成本皆費(fèi)用缸的估泉算7．管知理費(fèi)潤(rùn)用管理以費(fèi)用五是指煎房地朋產(chǎn)開侄發(fā)企摸業(yè)的嫂管理纏部門效為組幼織和般管理療房地即產(chǎn)項(xiàng)橡目的投開發(fā)孔經(jīng)營賽活動(dòng)奮而發(fā)說生的源各項(xiàng)朽費(fèi)用屠。管理沉費(fèi)可嚷按項(xiàng)際目投蠟資或律前述1~扛5項(xiàng)直它接費(fèi)紛用的俗一個(gè)矮百分垮比計(jì)疑算，肉這個(gè)乎百分爬數(shù)一晶般為3%左右遺。5．1房地窄產(chǎn)開萬發(fā)項(xiàng)飲目總構(gòu)投資蒼與總流成本依費(fèi)用驗(yàn)的估躁算8．財(cái)態(tài)務(wù)費(fèi)倉用財(cái)務(wù)利費(fèi)用畜是指已房地頌產(chǎn)開挺發(fā)企完業(yè)為話籌集深資金陜而發(fā)遼生的蠶各項(xiàng)舌費(fèi)用持。主要孩包括拘借款熱和債喝券的齊利息青、金暫融機(jī)滾構(gòu)手彈續(xù)費(fèi)駱、融洗資代孕理費(fèi)集、外項(xiàng)匯匯疾兌凈平損失展以及務(wù)企業(yè)慌籌資劍發(fā)生社的其型他財(cái)閉務(wù)費(fèi)寇用。5．1房地宋產(chǎn)開譜發(fā)項(xiàng)暗目總茶投資慣與總占成本逼費(fèi)用恐的估盼算1）長(zhǎng)內(nèi)期借杜款利茅息的歸估算每年港應(yīng)計(jì)跪利息差的近絲式似計(jì)多算公遙式如獄下：每年抖應(yīng)計(jì)燈利息=（年們初借煩款本兔息累對(duì)計(jì)+本年旨借款枕額÷2）×年利喉率（灑有效失年利炸率）2）流繩動(dòng)資白金借牧款部至分是沉按全巾年利孕息。絞利息匆計(jì)入著財(cái)務(wù)尖費(fèi)用曉，每于年照麗付，同期末鼓一次上還本佳。3）利就息以卵外的熊費(fèi)用暖一般朋占利易息的10擠%左右介。5．1房地飄產(chǎn)開割發(fā)項(xiàng)衣目總蒙投資米與總丙成本爺費(fèi)用演的估善算9．銷罪售費(fèi)伍用銷售逐費(fèi)用蠢是指辜房地立產(chǎn)開艷發(fā)企磨業(yè)在償銷售統(tǒng)房地?fù)P產(chǎn)產(chǎn)福品過帳程中鋪發(fā)生棟的各趨項(xiàng)費(fèi)緣瑞用，歌以及縱專設(shè)托銷售天機(jī)構(gòu)幅或委砍托銷咐售代纏理的陜各項(xiàng)夸費(fèi)用禾。主徒要包揀括銷奇售人犬員工聲資、牽獎(jiǎng)金卡、福左利費(fèi)恭、差辨旅費(fèi)活、銷融售機(jī)聯(lián)構(gòu)的啟折舊蔥費(fèi)、得修理逮費(fèi)、別物料彼消耗蒜、廣愈告費(fèi)厚、宣打傳費(fèi)已、代做銷手造續(xù)費(fèi)掙、銷腫售服交務(wù)費(fèi)更及預(yù)代售許明可證熟申領(lǐng)貴費(fèi)等昆。綜炒合起墳來為犯：1）廣碑告宣抹傳及井市場(chǎng)漸推廣蘆費(fèi)，租一般鑒約為侮銷售脾收入生的2%仙~3那%。2）銷針售代藝?yán)碣M(fèi)絲式，一夕般約握為銷紹售收挎入的1.矮5%尿~2恐%。3）其份他銷延售費(fèi)諷用，裕一般蠟約為怎銷售縱收入能的0.論5%汪~1寄%。以上司各項(xiàng)盛合計(jì)毛，銷冠售費(fèi)嫩用約擊占到么銷售爸收入眼的4%終~6童%。5．1房地?cái)y產(chǎn)開圓發(fā)項(xiàng)梨目總毒投資粘與總討成本頑費(fèi)用敲的估過算10．其復(fù)他費(fèi)宗用其他隊(duì)費(fèi)用腿主要烈包括墊臨時(shí)搏用地舟費(fèi)和誤臨時(shí)耍建設(shè)窩費(fèi)、識(shí)工程立造價(jià)摘咨詢墨費(fèi)、甚總承拆包管之理費(fèi)介、合糕同公后證費(fèi)謝、施鞠工執(zhí)廊照費(fèi)落、工艘程質(zhì)辜量監(jiān)耽督費(fèi)福、工滔程監(jiān)耀理費(fèi)里、竣盤工圖享編制題費(fèi)、廳工程降保險(xiǎn)摔費(fèi)等覺。這惰些費(fèi)發(fā)用按訊當(dāng)?shù)厍鹩嘘P(guān)慶部門酒規(guī)定寺的費(fèi)常率估串算，召一般燦約占嘆投資協(xié)額的2%所~3振%。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)表5-發(fā)8其他床費(fèi)用做估算完表貌單部位：蓬萬元5．1房地漢產(chǎn)開殘發(fā)項(xiàng)幕目總勸投資告與總女成本壁費(fèi)用于的估籍算11．開箏發(fā)期應(yīng)間稅奧費(fèi)開發(fā)脂期間飯稅費(fèi)盜是指魚項(xiàng)目脂所負(fù)鼓擔(dān)的慎與房澤地產(chǎn)連投資損有關(guān)御的各倆種稅撲金和棋地方床政府盼或有乓關(guān)部血門征裳收的輝費(fèi)用粗。各呆項(xiàng)稅片費(fèi)應(yīng)繞根據(jù)座當(dāng)?shù)赜坑嘘P(guān)警法規(guī)你標(biāo)準(zhǔn)易估算爛。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-義9開發(fā)獵期稅弓費(fèi)估點(diǎn)算表伏單位譽(yù)：萬形元5．1房地項(xiàng)產(chǎn)開更發(fā)項(xiàng)索目總胳投資蒼與總譯成本劑費(fèi)用準(zhǔn)的估租算12．不謀可預(yù)聰見費(fèi)房地稠產(chǎn)項(xiàng)測(cè)目投幣資估棚算應(yīng)丘考慮始適當(dāng)壇的不償可預(yù)泄見費(fèi)托用。搖不可灘預(yù)見耕費(fèi)根途據(jù)項(xiàng)塵目的塔復(fù)雜駕程度食和前看述各逮項(xiàng)費(fèi)錄用估書算的表準(zhǔn)確旅程度穿，以全上述場(chǎng)各項(xiàng)暈費(fèi)用裹之和吹的3%螺~7貢%估算谷。如果腔是開塘發(fā)完粗成后均出租際或自您營的搏項(xiàng)目茅，還四應(yīng)該趙估算罪下列倘費(fèi)用尋：13．運(yùn)朋營費(fèi)府用14．修聰理費(fèi)植用5．1．3房地值產(chǎn)投貍資估抱算各少種報(bào)齊表5．2房地喬產(chǎn)投喜資項(xiàng)村目的拿收入陪、稅國金估們算與摧資金料籌措5．2．1經(jīng)營核收入形估算1．租屯售方外案的慕確定租售符方案歲一般島應(yīng)包好括以脾下幾淘個(gè)方變面的婦內(nèi)容尚：1）項(xiàng)樣目出慰售、半出租潑還是脊租售慈并舉絞？出撫售面歌積和若出租孟面積果的比期例是店多少致？以昂及整貓個(gè)項(xiàng)土目中鈔哪些愿出售憲、哪赤些出格租、襪哪些雕自營鋸？2）可貸出售甜面積砍、可謀出租探面積早、自占營面尿積和鮮可分艷攤建剛筑面屆積及修各自輔在建橫筑物到中的看位置遲；3）出扮售和石出租協(xié)的時(shí)驗(yàn)間進(jìn)鋤度安魚排和救各時(shí)存間段菌內(nèi)租奶售面菊積數(shù)董量的霜確定電，并剖要考醬慮租勉售期卻內(nèi)房胃地產(chǎn)臘市場(chǎng)昨可能波發(fā)生酷的變移化對(duì)問租售格數(shù)量藍(lán)的影異響；4）售靈價(jià)和武租金子水平類的確舉定；5）收趴款方醋式與貧收款盼計(jì)劃紹的確盒定。這一卸過程御在實(shí)南際工推作中洞，可軌參照飲表5-的10、5-靜11、5-聯(lián)12、5-辭13進(jìn)行騾。銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)房地眉產(chǎn)開樹發(fā)項(xiàng)存目銷隔售計(jì)線劃及農(nóng)收款資計(jì)劃歸表表5-蔥10單位牛：建汗筑面艦積（度㎡）楊，銷魚售收賣入（妹元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入房地社產(chǎn)開鋼發(fā)項(xiàng)林目出摸租計(jì)娘劃及撲出租直收入拜計(jì)劃奶表表5-診11單位霧：建涉筑面組積（欄㎡）摘，銷窮售收忌入（克元）項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）2001年2002年2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計(jì)表5-橫12房地鹿產(chǎn)項(xiàng)敏目銷警售收勁入?yún)R帝總表競(jìng)（全每部出旺售方惰案）潑單位晌：萬公元物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)表5-傅13房地爹產(chǎn)項(xiàng)再目出必租收宜入計(jì)穗劃表型（全豪部出哪租方偉案）臺(tái)單位岡：萬俊元5．2房地線產(chǎn)投肺資項(xiàng)嘴目的掃收入輩、稅肅金估伐算與備資金互籌措2．租丸售價(jià)下格的掘確定1）房袖地產(chǎn)霜開發(fā)戶產(chǎn)品禍定價(jià)云方法《房地陸產(chǎn)開諷發(fā)項(xiàng)悅目經(jīng)犧濟(jì)評(píng)輛價(jià)方廳法》中規(guī)哥定：租售禾價(jià)格套應(yīng)根媽據(jù)房床地產(chǎn)說項(xiàng)目灶的特愧點(diǎn)確泊定，久一般崇應(yīng)選時(shí)擇在注位置向、規(guī)俘模、通功能閉和檔渡次等岡方面頓可比叢的交市易實(shí)素例，坦通過唉對(duì)其賓成交席價(jià)格慶的分押析與文修正誘，最蠶終得殼到房濟(jì)地產(chǎn)脊項(xiàng)目字的租控售價(jià)躲格。這個(gè)慌定價(jià)貫過程網(wǎng)就是市場(chǎng)相比較配定價(jià)郊法的運(yùn)奸用。5．2房地傲產(chǎn)投酷資項(xiàng)膀目的固收入穿、稅掛金估呆算與暮資金兩籌措2）市獨(dú)場(chǎng)比報(bào)較法呀定價(jià)納過程①爪搜集遍交易輸實(shí)例②步選擇蛇比較李實(shí)例鏟房地呢產(chǎn)③罪建立婆價(jià)格席可比水基礎(chǔ)④吹比較維實(shí)例桑的比饒較和倆修正⑤喚確定陶該房績(jī)地產(chǎn)繪的比坦準(zhǔn)價(jià)味格5．2房地缸產(chǎn)投買資項(xiàng)呼目的伐收入殲、稅嚼金估援算與估資金送籌措3．經(jīng)壤營收淚入估吊算經(jīng)營叛收入工是指輛向社孤會(huì)出希售、污出租漁房地時(shí)產(chǎn)商新品或撞自營窮時(shí)的陡貨幣認(rèn)收入滑。房地村產(chǎn)投添資項(xiàng)陜目的評(píng)經(jīng)營澡收入置主要陸包括豬房地按產(chǎn)產(chǎn)迫品的完銷售悟收入兇、租典金收饒入、唱土地?cái)[轉(zhuǎn)讓賓收入安、配磁套設(shè)雜施銷襖售收港入（仁以上蹲統(tǒng)稱沈租售躍收入得）和浴自營未收入澇。5．2房地苗產(chǎn)投幻玉資項(xiàng)歇目的軌收入羊、稅寶金估昏算與風(fēng)資金炸籌措5．2．2稅金蛙估算目前賴，我李國房免地產(chǎn)栽開發(fā)竭投資饒企業(yè)蘇納稅臣的主猶要稅宏種如衡下：1．經(jīng)鐵營稅意金及振附加經(jīng)營據(jù)稅金瞇及附以加是餡指在這房地遍產(chǎn)銷蛾售、衰出租雖與自談營過幻玉程中蚊發(fā)生焦的稅啞費(fèi)，涂主要縫包括換營業(yè)針稅、鉛城市衣建設(shè)疏維護(hù)席稅、熟教育險(xiǎn)費(fèi)附切加（惡通常鞏也叫間兩稅報(bào)一費(fèi)求）。目前經(jīng)營業(yè)岸稅的潑稅率篇是5%；城拍市維顫護(hù)建崗設(shè)稅響的稅化率，牽納稅破人所魚在地轉(zhuǎn)為縣仿城、簡(jiǎn)鎮(zhèn)的院，稅緣瑞率為5%；教榜育費(fèi)櫻附加拍的稅撕率一使般為3%。5．2房地販產(chǎn)投減資項(xiàng)網(wǎng)目的槐收入由、稅姓金估籌算與蜘資金弱籌措2．土猛地使東用稅土地掉使用流稅是案房地癢產(chǎn)開榆發(fā)投仇資企牽業(yè)在螺開發(fā)炊經(jīng)營撐過程享中占譽(yù)用國豆有土拴地應(yīng)恭繳納躬的一缺種稅屠。3．房臉產(chǎn)稅房產(chǎn)育稅是吉投資仇者擁愈有房雙地產(chǎn)滔時(shí)應(yīng)搏繳納接的一南種財(cái)費(fèi)產(chǎn)稅抹。對(duì)于余出租裳的房肺產(chǎn)，籃以房?jī)?nèi)產(chǎn)租屯金收寄入為乳計(jì)稅廟依據(jù)索。對(duì)拐于非臣出租御的房鄙產(chǎn)，桿以房孤產(chǎn)原州值一鏟次減燈除10巨~3罵0%后的府余額寬為計(jì)彼稅依牧據(jù)計(jì)采算繳吵納。4．企旱業(yè)所護(hù)得稅企業(yè)盼所得棗稅是薪對(duì)企灘業(yè)生胃產(chǎn)經(jīng)音營所顛得和飼其他判所得點(diǎn)征收館的一藍(lán)種稅睛。5．2房地篇產(chǎn)投獨(dú)資項(xiàng)粗目的平收入恨、稅征金估曲算與奇資金惰籌措5．土立地增嘆值稅土地雹增值蘋稅是雅對(duì)轉(zhuǎn)翠讓國往有土頓地使衫用權(quán)蔽、地值上建忽筑物列及其牌附著掉物并嗓取得屬收入概的單畝位和確個(gè)人稱，就弟其轉(zhuǎn)慮讓房織地產(chǎn)圍所取得得的導(dǎo)增值煩額為還征稅捕對(duì)象弦征收籃的一合種稅幣。5．2房地吹產(chǎn)投牧資項(xiàng)點(diǎn)目的碑收入因、稅警金估頁算與蛋資金鄭籌措土地品增值螺稅實(shí)時(shí)行四歉級(jí)超勾率累饑進(jìn)稅鞠率，題從30唇%~墊60小%。（1）增鍋值額鴉未超恐過扣拖除項(xiàng)像目金穿額50松%（包磁括本及比例緣瑞數(shù)，禽下同肉）的脹部分列，稅源率為30站%；（2）增脆值額捏超過歌扣除殼項(xiàng)目左金額50臉%，但籌未超恒過扣狠除項(xiàng)畢目金妖額10緣瑞0%的部降分，蔑稅率完為40殘%；（3）增恩值額割超過典扣除狼項(xiàng)目弟金額10捉0%，但遍未超容過扣懸除項(xiàng)綱目金溜額20領(lǐng)0%的部晌分，赴稅率惡為50核%；（4）增踢值額侮超過能扣除劣項(xiàng)目洽金額20疾0%的部消分，扮稅率足為60串%。綜上氣所述熔，我續(xù)們可撲將土登地增猶值稅懶的計(jì)謙算列樹出表糧格，老如表5-們15。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-雖15土地渠增值膨稅計(jì)蓮算表5．2房地模產(chǎn)投喜資項(xiàng)鑄目的醋收入為、稅斑金估戴算與晴資金狡籌措5．2．3銷售紫收入鋤、出峰租收則入、貝自營兄收入遷與經(jīng)籠營稅癥金及燃附加表報(bào)表在進(jìn)摧行房兵地產(chǎn)寧投資缸項(xiàng)目皂的財(cái)異務(wù)分傲析時(shí)歸，應(yīng)肢按期周編制行銷售但收入印與經(jīng)宇營稅疊金及筒附加樹估算央表、堵租金委收入圍與經(jīng)紙營稅派金及并附加督估算緣瑞表、狗自營買收入限與經(jīng)濫營稅混金及元附加列估算焰表。其表奴格形礦式見戒表5-魄16、5-室17、5-恭18。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-旅16銷售夸收入嫁與經(jīng)賠營稅望金及疼附加拐估算野表絞單壇位：類萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-仗1劫7出租居收入毫與經(jīng)醒營稅餐金及惹附加葉估算縣表芒單位礙：萬顆元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1自營收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-猛18自營濱收入挪與經(jīng)歲營稅瞧金及倡附加善估算省表哨單找位：筑萬元5．2房地賤產(chǎn)投刻資項(xiàng)出目的燙收入施、稅鼻金估副算與兵資金守籌措5．2．4房地私產(chǎn)投郵資項(xiàng)理目的示資金覽籌措1．房多地產(chǎn)鑄投資夠資金鋤來源弟分析房地她產(chǎn)投版資項(xiàng)狼目資棚金來蕉源的廁渠道甘主要螞有：屈資本茅金（刻股本爆金）臥、銀袖行貸寸款、滾預(yù)售遍收入桃。1）資頸本金資本厚金是詠投資釋者對(duì)鏈其所框投資么項(xiàng)目然投入垮的股評(píng)本金掘，通灣常來包自投怎資者努的自爆有資在金。從投頓資者浴的角眠度來膏說，徑只要佳預(yù)計(jì)品項(xiàng)目汗的投俱資利現(xiàn)潤(rùn)率帶高于德銀行杜存款罩利率資，就丟可以震根據(jù)周企業(yè)樣的能霜力適腔時(shí)投淘入自裳有資孩金作堡為股勤本金汽。5．2房地室產(chǎn)投摟資項(xiàng)勉目的延收入獲、稅諒金估拆算與開資金賭籌措2）銀丸行貸鍬款任何扶房地悅產(chǎn)開嶺發(fā)商躍要想懼求得骨發(fā)展拋，都蒙離不販開銀避行及受其他蛙金融擦機(jī)構(gòu)疫的支籮持。房地調(diào)產(chǎn)開沉發(fā)投品資中兼一般察貸款買比例長(zhǎng)應(yīng)小荷于項(xiàng)銅目總影投資濱的70市%，而費(fèi)且是負(fù)以開蜜發(fā)項(xiàng)誼目本娃身的慢抵押限貸款泳為主同。3）預(yù)撒售款預(yù)售流款是斬房地晌產(chǎn)投崇資者脈在商諸品房簡(jiǎn)交付輛使用快之前叼，預(yù)鑰先向確購房寬者收兩取的響價(jià)款離。這種路籌資錦方式雹較受以歡迎瘡是因者為對(duì)盡房地若產(chǎn)的絕買賣御雙方幻玉來說油都比杯較有幸益。除了再這三賓種形掃式，車承包爺商帶扛資承望包和嶼合作隱開發(fā)害也經(jīng)材常被心開發(fā)次商作伙為籌弓資的金渠道惡。5．2房地武產(chǎn)投順資項(xiàng)退目的榜收入猜、稅過金估追算與泳資金坡籌措除了雨上述后介紹謙的五醬種方犁式以百外，險(xiǎn)社會(huì)蔥集資珍（發(fā)幟行股窮票、挽發(fā)行尊公司祖?zhèn)校?、匆利用販外資旬等方醋式也懂可以啄成為服開發(fā)停商投任資項(xiàng)辦目的潑資金失來源某渠道井或籌阻資手銹段。5．2房地奸產(chǎn)投肥資項(xiàng)僻目的戒收入蛛、稅最金估肢算與疲資金塌籌措2．資爭(zhēng)金籌慶措計(jì)今劃資金季籌措練計(jì)劃醫(yī)是根燭據(jù)房食地產(chǎn)溉項(xiàng)目北對(duì)資好金的繼需求戴以及及投資級(jí)、成常本與壇費(fèi)用榴使用求計(jì)劃浸，來頭安排綿資金舞來源惜和相臟應(yīng)數(shù)釣量的娘過程專。面對(duì)碼不同肢的市隨場(chǎng)環(huán)折境和惱競(jìng)爭(zhēng)漿條件表，房杰地產(chǎn)憂投資匪項(xiàng)目湊融資初結(jié)構(gòu)臣和籌艷資計(jì)葵劃設(shè)里計(jì)合呼理與民否，屠也是皺開發(fā)菜商能盜否成乒功的縣關(guān)鍵績(jī)。5．2房地濾產(chǎn)投湖資項(xiàng)獅目的彎收入閥、稅爸金估眨算與飲資金筐籌措在制圓定資俗金籌閥措計(jì)井劃時(shí)醫(yī)應(yīng)當(dāng)乞注意喝以下透幾點(diǎn)倍：1）嚴(yán)義格按葉照資感金的揉需要宏量確練定籌豬資額框。2）認(rèn)墊真選喊擇籌落資來得源渠繪道。3）準(zhǔn)屠確把拉握自教有資腳金與買外部擊籌資培的比活例，予并符亞合國齒家的尾有關(guān)舌規(guī)定暑。4）避奪免利臣率風(fēng)綿險(xiǎn)對(duì)古項(xiàng)目愧的不懶利影悉響。5．2房地粘產(chǎn)投殃資項(xiàng)喇目的呼收入洲、稅地金估昏算與滲資金退籌措3．資釣金使玩用計(jì)鮮劃房地秒產(chǎn)投眉資項(xiàng)煤目的憐資金寸使用環(huán)計(jì)劃苗應(yīng)根俘據(jù)可周能的因項(xiàng)目險(xiǎn)施工夾進(jìn)度島與資婦金來頸源渠韻道進(jìn)婆行編殿制。編制痰時(shí)應(yīng)這注意過以下年幾點(diǎn)躺：1）根割據(jù)建棚筑安戲裝工盡程進(jìn)郊度表悅，按帖照不慎同年梅度的單工作見量安電排相仿應(yīng)的技資金鉤供給鑰量。2）根莖據(jù)設(shè)粗備到槽貨計(jì)殼劃，遵安排種設(shè)備總購置舅費(fèi)支蜓出。3）項(xiàng)讓目的比前期踏費(fèi)用師應(yīng)盡溉早落遇實(shí)。4）在耽安排嬌投資墾計(jì)劃宏時(shí)，鑒應(yīng)先晶安排冷自有幫資金弟，后丈安排康外部寸資金送。5．2房地華產(chǎn)投弱資項(xiàng)忽目的襖收入欠、稅葉金估孫算與凝資金之籌措4．投腿資計(jì)袖劃與易資金旨籌措唐表房地棕產(chǎn)投愿資項(xiàng)梁目應(yīng)攔根據(jù)外投資并估算趙數(shù)據(jù)饒、可早能的私建設(shè)劇進(jìn)度央、將告會(huì)發(fā)予生的乓實(shí)際絨付款芒時(shí)間維和金高額以凍及資圣金籌序措情療況按靈期編門制投恨資計(jì)腫劃與飼資金策籌措兵表。其表燥格形學(xué)式見椒表5-金19。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1項(xiàng)目總投資1．11．2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2．12．22．32．42．5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入表5-失19投資遺計(jì)劃販與資慶金籌晉措表脾單隸位：亦萬元5．3借款零還本鉛付息美的估苗算借款愚還本曲付息嘉的估席算主華要是咽測(cè)算鍵借款結(jié)還款簽期的膏利息鳳和償并還借爹款的撇時(shí)間珍，從將而觀閣察項(xiàng)緩目的同償還床能力擴(kuò)和收高益，冬為財(cái)揀務(wù)分望析和療項(xiàng)目奪決策葬提供漸依據(jù)芽。5．3借款干還本衡付息武的估掏算5．3．1還本夜付息卸的資起金來樹源根據(jù)蘇國家牽現(xiàn)行繼財(cái)稅過制度謙的規(guī)只定，豎歸還雨建設(shè)界投資絕借款灘的資存金來制源主歡要是煙項(xiàng)目除建成部后可鵲用于瘡歸還頑借款梨的利佳潤(rùn)、論折舊級(jí)費(fèi)、奔攤銷橋費(fèi)等課；對(duì)勤預(yù)售瓜或預(yù)拜租的姑項(xiàng)目拉，還梅款資魄金還熱可以編是預(yù)姻售或融預(yù)租屋的收法入。項(xiàng)目第在建壺設(shè)期葉借入興的全懷部建糠設(shè)投看資貸雷款本歐金及眨其在衫建設(shè)重期發(fā)斜生的血借款絕利息雕，均爹構(gòu)成盡項(xiàng)目品總投摟資的趕貸款循總額勒，在含項(xiàng)目侄建設(shè)溉期結(jié)濃束后發(fā)或貸百款方噴要求找的還隙款期糖開始陪，可嫁由上殼述資榜金來咳源償井還。5．3借款欄還本轎付息舊的估詳算5．3．2還款串方式支及還煮款順紗序房地蕉產(chǎn)投違資項(xiàng)培目貸俘款的董還款桂方式舊應(yīng)根紙據(jù)貸釋款資谷金的秤不同臘來源很所要疏求的肚還款蛛條件掛來確蹲定。1．國聯(lián)外借喚款的駱還款腹方式按協(xié)鏈議的送要求渾分別鐘采用創(chuàng)等額境還本睬付息土或等莊額本滋金償屈還兩歷種方省法。2．國脈內(nèi)借仇款的激還款浙方式實(shí)際抖操作饞過程落中按肉實(shí)際擊償還禽能力竹測(cè)算籮。5．3借款就還本船付息額的估榴算5．3．3利息棕的計(jì)聾算1．國攀內(nèi)借名款利砍息的纏計(jì)算1）借兄款時(shí)假的利的息計(jì)界算對(duì)建黃設(shè)期主借款六利息厚進(jìn)行印估算遵時(shí)，澤應(yīng)按蝦借款磨條件證的不情同分眼別計(jì)努算。咐借款回條件詞包括奔：借蜓款利柔率、蟻借款病期限泥、借千款總綠額等撇。為簡(jiǎn)松化計(jì)沸算，麻假定夜借款警當(dāng)年勿在年犯中支