PAGE2調(diào)研報(bào)告—漣源華劍—NO：012007—5—15PAGE2PAGE1漣源華劍項(xiàng)目前期可行性研究市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一章：漣源宏觀(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市發(fā)展?jié)摿σ?、人口?、城鎮(zhèn)居民數(shù)量與外來(lái)人口數(shù)量及人口增長(zhǎng)水平2006年末，全市總?cè)丝跒?12.8萬(wàn)人，增加2.7萬(wàn)人。人口出生率為10.78‰，死亡率為5.3‰，自然增長(zhǎng)率為5.48‰。全市常住人口為100.9萬(wàn)人。2、人口結(jié)構(gòu)2006年末，全市總?cè)丝跒?12.8萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口15.86萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口96.94萬(wàn)人，城鄉(xiāng)人口比為1：6.1。二、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)1、人均GDP與增長(zhǎng)速度ＧＤＰ（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），衡量的是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總量，是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的簡(jiǎn)稱(chēng)，它是一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。人均ＧＤＰ評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，人們更多地拿人均ＧＤＰ作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。2005年全市地方生產(chǎn)總值(GDP)59.99億元，比2000年的30.21億元增加29.78億元，扣除價(jià)格因素，5年平均遞增11.1%；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)排序，由2005的三、二、一轉(zhuǎn)變?yōu)槎?、三、一，分別占41.9%，36.4%和21.7%。工業(yè)主導(dǎo)地位明顯增強(qiáng)，工業(yè)增加值占全市GDP的比重比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)化率為31.7%。2006年，全市生產(chǎn)總值69.52億元，增長(zhǎng)14%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值15.07億元，增長(zhǎng)7.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值29.11億元，增長(zhǎng)25.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值25.34億元，增長(zhǎng)7.1%。3、社會(huì)消費(fèi)品零售額2006年，隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程速度的加快以及城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)日益升級(jí)，消費(fèi)政策和消費(fèi)環(huán)境不斷改善，漣源市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.96億元，增長(zhǎng)12.52%，分地域看，市城區(qū)消費(fèi)品零售額10.71億元，增長(zhǎng)16.3%，市區(qū)以外零售額10.26億元，分別增長(zhǎng)8%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額18.53億元，增長(zhǎng)11.8%；住宿餐飲業(yè)2.07億元，增長(zhǎng)10.7%；其他行業(yè)0.06億元，減少31.4%。2006年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及分類(lèi)情況單位：億元指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.9612.52其中：市12.7118.3縣--縣以下12.269其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)22.5313.8其中：限額以下2.4455限額以下及個(gè)體戶(hù)20.0910.3住宿和餐飲業(yè)2.3713.7其他0.07-33.4三、居民生活水平1、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度2006年，交通、科技、教育、文化、衛(wèi)生、統(tǒng)計(jì)、體育、計(jì)生、電信、保險(xiǎn)等社會(huì)事業(yè)和諧發(fā)展，人民生活水平進(jìn)一步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8009元，增長(zhǎng)16.3%；農(nóng)民人均純收入2566元，增長(zhǎng)14.2%。2、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2006年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額467624萬(wàn)元，增長(zhǎng)17%。3、人均消費(fèi)水平居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005年全市城鎮(zhèn)居民人均收入7609元，農(nóng)村居民人均可支配收入2422元，比2000年分別增加3096元和798元，分別增長(zhǎng)69%和49%。2005年，全市私人轎車(chē)700輛，比2000年增加500輛，增長(zhǎng)2.5倍；私人電腦1.2萬(wàn)臺(tái)，比2000年增加9000臺(tái)，增長(zhǎng)3倍。人民消費(fèi)水平不僅有量的增長(zhǎng)，而且有質(zhì)的提高4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)和商業(yè)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)新的發(fā)展。以新一佳、三角坪廣場(chǎng)、五馬廣場(chǎng)為代表的超市、連鎖、專(zhuān)營(yíng)等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，其規(guī)模，購(gòu)銷(xiāo)理念上了一個(gè)新臺(tái)階。年末，全市商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)7682個(gè)；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)盛。水果、飲料、高檔服裝、家用電腦、移動(dòng)電話(huà)、大屏彩電、數(shù)碼相機(jī)以及空調(diào)、建材成為消費(fèi)市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)；家用電器、中高檔食品、成品服裝廣泛進(jìn)入農(nóng)村家庭。5、恩格爾系數(shù)19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出則會(huì)下降。恩格爾系數(shù)是是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo),其計(jì)算公式如下：食物支出金額恩格爾系數(shù)＝───────總支出金額國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)已由1978年的57.5%和67.7%分別下降到2005年的36.7%和45.5%。2006年漣源市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為31.5%，表明已經(jīng)邁入聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的富裕標(biāo)準(zhǔn)。6、人均住房面積漣源市居民人均住房使用面積大于25平方米.四、城鎮(zhèn)化水平與城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃1、城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與趨勢(shì)全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)0.5萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)0.3萬(wàn)人。企業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)0.339萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)新增參保人數(shù)0.3萬(wàn)人；工傷保險(xiǎn)新增參保人數(shù)0.7萬(wàn)人。新建城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房0.25萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房建設(shè)改為貨幣補(bǔ)貼的形式，全市金額４.６萬(wàn)元已全部發(fā)放到戶(hù)。擴(kuò)改建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院4所，集中入住五保對(duì)象142人.2、城市規(guī)劃發(fā)展方向漣源市整體規(guī)劃布局以一軸，兩心、三片區(qū)用地功能結(jié)構(gòu)?！耙惠S”——一條西方向的綜合性發(fā)展軸線(xiàn)。向東的有利條件：漣源東部距離本區(qū)域中心市婁底市僅45公里，向東發(fā)展可以將將漣源與婁底之間的空間拉近，而婁漣高級(jí)等級(jí)公路更是將兩地之間的時(shí)間距離大大縮短。“兩心”——1）、老城商業(yè)金融中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施；2）、新城區(qū)行政文化中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施?！叭瑓^(qū)”——1）、老城區(qū)片區(qū)，全市性的商貿(mào)，文教，居住行政綜合區(qū)；2）、新城片區(qū)，新建的行政，文體、物流、居住綜合居；3）、城東工業(yè)片區(qū)，以倉(cāng)儲(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。3、重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目投資進(jìn)展2006年漣源市委市政府確定了“立足超常發(fā)展，實(shí)現(xiàn)后發(fā)趕超”的工作思路，把城鎮(zhèn)化作為加速“三化”進(jìn)程的突破口，“北擴(kuò)東延，擴(kuò)容提質(zhì)”，全面推進(jìn)城市建設(shè)，鋪開(kāi)火車(chē)站廣場(chǎng)、光明山休閑廣場(chǎng)、體育館、環(huán)城北路等10個(gè)城建項(xiàng)目，掀起了城市建設(shè)的新高潮。目前，各個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目正在緊張有序地推進(jìn)。投資9000萬(wàn)元的光明山休閑廣場(chǎng)主體工程提前完工，新一佳、通程、全友等全國(guó)知名品牌已進(jìn)駐展業(yè)，投資9500萬(wàn)元的火車(chē)站廣場(chǎng)第一、二期拆遷工程順利完工，6月份將完成第三期拆遷，并開(kāi)始對(duì)外招商和交通橋的施工。環(huán)北花園繼去年成功出讓340畝國(guó)有土地使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)商已完成了市場(chǎng)調(diào)查和商業(yè)策劃方案，日前正在抓緊進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，下半年將動(dòng)工建設(shè)并推出第一期工程，屆時(shí)將填補(bǔ)漣源市高檔社區(qū)的空白。舊城區(qū)改造工程已進(jìn)入招投標(biāo)階段，年內(nèi)將力爭(zhēng)完成三角坪至黨校路段的硬化、人民路配套設(shè)施的改造完善以及婁漣高等級(jí)公路聯(lián)絡(luò)線(xiàn)的建設(shè)。富洪生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)建設(shè)將于本月底進(jìn)場(chǎng)施工，年內(nèi)完成第一期工程并投入使用。各個(gè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，全盤(pán)聯(lián)動(dòng)，使?jié)i源的城市建設(shè)步入了健康快速的發(fā)展軌道，城市品位和發(fā)展環(huán)境將得到大幅提升。1、重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目概況：1）、火車(chē)站廣場(chǎng)建設(shè)，總投資9500萬(wàn)元，已完成拆遷工程2）、華潤(rùn)電力漣源煤電一體化項(xiàng)目，總投資30億元，年內(nèi)完成電廠(chǎng)基建及主設(shè)備安裝和良相井煤礦的開(kāi)工建設(shè)。3）、臺(tái)灣國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)2×150萬(wàn)噸水泥生產(chǎn)線(xiàn)，總投資15億元，年內(nèi)啟動(dòng)第一期工程。4）、匯源公司漣源城鎮(zhèn)煤氣項(xiàng)目120萬(wàn)噸焦化生產(chǎn)線(xiàn)，總投資3.6億元，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。5）、湖南169廠(chǎng)化工有限責(zé)任公司1000萬(wàn)發(fā)非電子導(dǎo)爆雷管生產(chǎn)線(xiàn)，總投資2800萬(wàn)元，年內(nèi)竣工投產(chǎn)。6）、湄江栗山橋110KV變電站，總投資3480萬(wàn)元，年內(nèi)建成投入使用。7）、中石油水洞底生物柴油建設(shè)項(xiàng)目，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)建成試產(chǎn)。8）、楊市鎮(zhèn)生命鏈酒廠(chǎng)，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，總產(chǎn)值達(dá)到近億元。9）、斗笠山礦區(qū)深部資源開(kāi)發(fā)，總投資2.5億元，年內(nèi)啟動(dòng)。10）、華劍礦山機(jī)電城，總投資1.92億元，年內(nèi)完成第一期工程。11）、大江口水庫(kù)大壩除險(xiǎn)加固和總干渠的興建，總投資3100萬(wàn)元，年內(nèi)完成。12）、山羅沖電站，總投資5200萬(wàn)元，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。13）、環(huán)城北路東段建設(shè)?？偼顿Y1.1億元，年內(nèi)完成拆遷安置及第一標(biāo)段路基工程。14）、洪水嶺森林公園，總投資1億元以上，年內(nèi)著手基礎(chǔ)設(shè)施和佛教文化園的建設(shè)。15）、人民醫(yī)院門(mén)診大樓，總投資3000萬(wàn)元，年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。16）、廣播電視村村通和城鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，總投資800萬(wàn)元，完成76個(gè)村的有線(xiàn)電視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)。17）、二廣高速和207國(guó)道改造工程，全力配合做好征地拆遷等開(kāi)工準(zhǔn)備工作。18）、農(nóng)村公路建設(shè)，總投資1.1億元。硬化農(nóng)村公路440公里。19）、采煤沉陷區(qū)綜合治理工程，年內(nèi)完成安置小區(qū)的征地拆遷、三通一平及住宅建設(shè)。20）、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，年內(nèi)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，著手園內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本卷總結(jié)：通過(guò)對(duì)漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约熬用裆钏降鹊恼{(diào)研，我們認(rèn)為：1、本市城市化進(jìn)程還有較大的增長(zhǎng)空間，其城鄉(xiāng)人口比相對(duì)較高。2、工業(yè)化進(jìn)程較快，企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)蘊(yùn)藏著巨大的增長(zhǎng)潛力。3、城市消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，由于人均可支配收入的大幅提高，汽車(chē)、住房等消費(fèi)的不斷增加將預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。通過(guò)以上分析，我們不難看出，目前漣源市的總體經(jīng)濟(jì)能力在不斷增強(qiáng)，其社會(huì)消費(fèi)力得到大幅提高，人們開(kāi)始對(duì)生活質(zhì)量、居住條件進(jìn)行逐步提高與改善；隨著中高端消費(fèi)品的不斷擁有，汽車(chē)、住房等大宗耐久高端消費(fèi)品，將成為人們提高生活質(zhì)量，享受高端消費(fèi)的主要市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。第二章：漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況宏觀(guān)分析一、住宅物業(yè)1、漣源房地產(chǎn)目前由初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)成長(zhǎng)階段邁進(jìn)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在經(jīng)過(guò)前兩年發(fā)展后，已經(jīng)打下一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境正在逐步成長(zhǎng)，中低端物業(yè)產(chǎn)品正在不斷涌現(xiàn)，整體銷(xiāo)售勢(shì)頭良好；目前市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有中高端產(chǎn)品出現(xiàn)或規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及供求格局變化即將到來(lái)。2、住房消費(fèi)理念逐漸形成，商品房市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平亟待提升隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐步成熟，市場(chǎng)信息傳遞渠道越來(lái)越通暢，消費(fèi)者的住房消費(fèi)理念正在逐漸形成。由原來(lái)重地段、重價(jià)格、輕戶(hù)型、輕社區(qū)景觀(guān)及配套的消費(fèi)理念發(fā)展成至目前已經(jīng)逐步看重開(kāi)發(fā)商對(duì)戶(hù)型的合理設(shè)計(jì)、社區(qū)人居景觀(guān)氛圍的營(yíng)造及開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)度等多個(gè)方面，市場(chǎng)期待開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念及商品房開(kāi)發(fā)水平的全方位提升。3、傳統(tǒng)住房消費(fèi)理念影響較深，在售商品房項(xiàng)目“中大”戶(hù)型比例較高在傳統(tǒng)住房觀(guān)念影響下，漣源市民對(duì)中大戶(hù)型一直以來(lái)比較偏愛(ài)。因此大部分商品房項(xiàng)目的戶(hù)型配比中，中大戶(hù)型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150-160平方米/套以上。4、競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將逐漸步入“品牌開(kāi)發(fā)時(shí)代”大量民間資本及外資涌入漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)，必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇。因此，未來(lái)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)將由價(jià)格、戶(hù)型、地段、銷(xiāo)售模式之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸演變成為企業(yè)品牌影響力、開(kāi)發(fā)實(shí)力、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力及營(yíng)銷(xiāo)推廣理念之間的競(jìng)爭(zhēng)，“品牌開(kāi)發(fā)時(shí)代”將越來(lái)越近。二、商業(yè)物業(yè)在漣源，大小規(guī)模不等的商圈較多，但基本是沿著南北交通主軸人民路展開(kāi)，如五馬廣場(chǎng)商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布，主要?jiǎng)潪槿髤^(qū)域：五馬廣場(chǎng)商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈；以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購(gòu)物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn)。在石馬山鎮(zhèn)規(guī)劃為漣源未來(lái)城市行政中心、文體中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。典型項(xiàng)目調(diào)查：1、在售項(xiàng)目：安居百年樓盤(pán)名稱(chēng)安居百年售樓電4878666區(qū)域地段芙蓉廣場(chǎng)，芙蓉路與人民路交匯處發(fā)展商漣源市房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司代理商置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)占地面積10多畝建筑面積近1萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代棟數(shù)1棟朝向東南總套數(shù)14個(gè)獨(dú)立門(mén)面，58套住房，其余為內(nèi)門(mén)面主力戶(hù)型住房三房、四房面積130-150㎡分?jǐn)偮首≌?5%，門(mén)面4%面積范圍門(mén)面30多㎡，可自由分割建筑結(jié)構(gòu)框架門(mén)面開(kāi)間3.2-3.8m進(jìn)深12m層高4.5m銷(xiāo)售方式準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售率銷(xiāo)售價(jià)格一樓獨(dú)立門(mén)面起價(jià)9388元/㎡，均價(jià)10000元/㎡，最高價(jià)12888元/㎡內(nèi)門(mén)面：1樓5000元/㎡，2樓3000元/㎡，3樓1800元/㎡住宅：7樓起價(jià)878元/㎡，均價(jià)978元/㎡付款方式一次性9.7折銀行按揭9.9折交房時(shí)間2007.5交房，7月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)定位1樓：地板地面、木業(yè)板材、油漆涂料、工程材料2樓：燈飾照明、陶瓷衛(wèi)浴、管材管件、五金機(jī)電、門(mén)窗鎖具、玻璃制品3樓：家私家具、布藝家紡、家居飾品區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商業(yè)配套，四樓空中花園周邊配套芙蓉廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)、生活超市、中心醫(yī)院、漣邵總醫(yī)院、漣源二中、福榮學(xué)校、市政機(jī)構(gòu)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)越，位居漣源三大核心商圈之一的芙蓉廣場(chǎng)，人民路芙蓉路交匯地。率先引入一站式家居建材消費(fèi)模式。周邊市場(chǎng)已經(jīng)成型，人氣較旺。政府強(qiáng)力支持，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，功能齊全，分區(qū)明晰。劣勢(shì)：價(jià)位較高，項(xiàng)目以西人流量少。包租實(shí)際上對(duì)投資戶(hù)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)很大促銷(xiāo)策略現(xiàn)鋪六年包租，年回報(bào)8%，總收益48%，這是針對(duì)2-3樓銷(xiāo)售困難單位限量推出的，其余基本都以1年包租為主，即首付抵扣1年的租金。媒體宣傳戶(hù)外、營(yíng)銷(xiāo)中心、展板、折頁(yè)、DM單頁(yè)三角坪商業(yè)廣場(chǎng)樓盤(pán)名稱(chēng)三角坪商業(yè)廣場(chǎng)售樓電4439999區(qū)域地段交通路與中山路交匯處發(fā)展商代理商占地面積10多畝建筑面積1萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代棟數(shù)1棟朝向東北總套數(shù)70-80個(gè)主力戶(hù)型面積40㎡分?jǐn)偮首≌?5%，門(mén)面4%面積范圍門(mén)面30多㎡，可自由分割建筑結(jié)構(gòu)框架門(mén)面開(kāi)間3.3-3.6m進(jìn)深12m層高4.5m銷(xiāo)售方式準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售率80%銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)：6388元/㎡，最高價(jià)10000多元/㎡付款方式一次性9.7折銀行按揭9.8折交房時(shí)間2007年9月15日交房，10月1日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)定位1樓門(mén)面，小商品市場(chǎng)；2-4樓心連心超市，負(fù)1樓干貨市場(chǎng)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施車(chē)庫(kù)，少量綠化周邊配套電信、移動(dòng)、超市、銀行、郵政、菜市場(chǎng)、市委黨校、民主小學(xué)、火車(chē)站、人民醫(yī)院、婦幼保健院、鴻一賓館優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：交通路與中山路交匯處，地理位置優(yōu)越。成熟商圈，人流量大，周邊配套設(shè)施齊全。成功引進(jìn)品牌連鎖超市，有力帶旺人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售劣勢(shì)：周邊環(huán)境臟、亂、差，影響項(xiàng)目形象業(yè)態(tài)多，但并沒(méi)有形成專(zhuān)業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)促銷(xiāo)策略最低可打9.2折，價(jià)格促銷(xiāo)媒體宣傳戶(hù)外、營(yíng)銷(xiāo)中心，無(wú)基本宣傳資料2、已售項(xiàng)目：金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)地理位置人民西路新一佳斜對(duì)面經(jīng)營(yíng)規(guī)模1-3層交通情況交通便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，統(tǒng)一外裝修商場(chǎng)定位綜合物業(yè)人流量10人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果較差經(jīng)營(yíng)范圍（分層描述）1F：男女服裝、童裝、運(yùn)動(dòng)服、鞋類(lèi)、皮具、內(nèi)衣、床上用品2F：窗簾、毛線(xiàn)、床上用品、飾品、拉丁舞培訓(xùn)、玉器珠寶、手機(jī)、美容美體美發(fā)3F：電腦總匯、桌椅、電器、數(shù)碼、錄影錄像、健身、培訓(xùn)、律師事務(wù)物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)中檔，地板磚、吊頂采光通風(fēng)狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限3-5年總鋪數(shù)空置率1樓10%，2、3樓40%111212111311111101101110bgc發(fā)500005050%，3550%，出租方式一年租車(chē)位數(shù)主導(dǎo)面積50-60㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）租金1樓55元/㎡·月，2樓12元/㎡·月，3樓8元/㎡·月五馬廣場(chǎng)商圈物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)五馬廣場(chǎng)商圈地理位置人民路五馬廣場(chǎng)至芙蓉廣場(chǎng)路段經(jīng)營(yíng)規(guī)模臨街店鋪集中交通情況人民路主干道，交通便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌服裝、鞋店裝修高檔，其他一般中等裝修商場(chǎng)定位以建材為主人流量30-50人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式招商、自營(yíng)營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果較好經(jīng)營(yíng)范圍（樣點(diǎn)描述）為臨街鋪面，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋類(lèi)為主，飾品、文體用品、餐飲、銀行、賓館等為輔。1、文具店（靠五馬廣場(chǎng)），面積50-60㎡，開(kāi)間3.3m，進(jìn)深15m,層高4-5米，租金8000元/年，123元/㎡·月，售價(jià)100萬(wàn)。2、南側(cè)臨街雙門(mén)面（靠五馬廣場(chǎng)），100㎡，18萬(wàn)/年，待租。3、文藝路口附近餐飲店，50-60㎡，帶地下室半間，租金3萬(wàn)/年4、服裝店（靠五馬廣場(chǎng)），50-60㎡，租金8萬(wàn)/年5、、新一佳斜對(duì)面威威嬰兒用品，開(kāi)間3.3米，進(jìn)深20米，樓上半間，租金5.8萬(wàn)元/年，轉(zhuǎn)讓費(fèi)6000元6、新華書(shū)店斜對(duì)面建材店，30-40㎡，1萬(wàn)元/年繁華度以新一佳、五馬廣場(chǎng)一帶最高，其余有東向西漸減。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)中高檔采光通風(fēng)狀況好總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限5-10年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車(chē)位數(shù)無(wú)主導(dǎo)面積50-60㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金100-120元/㎡·月發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）100-120元/㎡·月，售價(jià)15000元左右/㎡漣源市建材大市場(chǎng)物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)漣源市建材大市場(chǎng)地理位置芙蓉路與人民西路交匯處經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，較散交通情況位于芙蓉商圈，交通便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，品牌店裝修較好商場(chǎng)定位以建材為主人流量10人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果不佳經(jīng)營(yíng)范圍（樣點(diǎn)描述）為臨街鋪面，大多數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)不善，已有很多其他行業(yè)進(jìn)駐，如美發(fā)、網(wǎng)吧、茶樓等，沒(méi)什么人氣，客流量很小。1、主入口靠左邊門(mén)面（經(jīng)營(yíng)風(fēng)扇、消毒柜等），60-70㎡，8000元/年，約10元/㎡·月2、靠左邊第六家店，經(jīng)營(yíng)油漆，60㎡左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬(wàn)元（含9個(gè)月房租）6000元/年，約8元/㎡·月3、左邊第9家，經(jīng)營(yíng)燈具，50㎡，4000元/年，約6.6元/㎡·月物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)普通，中低檔采光通風(fēng)狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限5-10年總鋪數(shù)空置率10%550%，出租方式一年租車(chē)位數(shù)主導(dǎo)面積60-70㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）租金1樓55元/月·㎡，2樓12元/月·㎡，3樓8元/月·㎡文藝路建材大市場(chǎng)物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)文藝路建材大市場(chǎng)地理位置人民西路與文藝路交匯處經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，較散交通情況便利裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，品牌店裝修較好商場(chǎng)定位以建材為主人流量20人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果不佳經(jīng)營(yíng)范圍（樣點(diǎn)描述）臨街鋪面，租賃費(fèi)用較高，以文藝橋?yàn)榻纾^(guò)文藝橋至餐飲處，較便宜，且多為文藝南路遷過(guò)來(lái)的租戶(hù)。1、文藝南路口四月天花店，30-40㎡，原租賃經(jīng)營(yíng)6-7年，后拍賣(mài)買(mǎi)下，價(jià)格為60多萬(wàn)元。2、油漆店，十幾平方，8000元/年。3、對(duì)面潔具店，35㎡，2萬(wàn)/年。4、文藝北路潔具店，20㎡，2萬(wàn)/年。5、文藝北路油漆店20-30㎡，1萬(wàn)多/年。6、文藝北路板材店，50-60㎡，5萬(wàn)多/年。7、附近步行街，服裝店，70-80㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi)12800元，租金23580元/年。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)中低檔采光通風(fēng)狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限5-10年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車(chē)位數(shù)主導(dǎo)面積30-40㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式先租后買(mǎi)，拍賣(mài)所得，一次性付款樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）文藝路口向南北租金80-60元/月·㎡，逐漸遞減，再往內(nèi)，租金更低，30-50元/月·㎡，東面步行街租金在280元/月·㎡左右交通路手機(jī)市場(chǎng)（街）物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)交通路手機(jī)市場(chǎng)（街）地理位置交通南路至三角坪經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，較集中交通情況便利裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，品牌店裝修較好商場(chǎng)定位以建材為主人流量30人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果不佳經(jīng)營(yíng)范圍（樣點(diǎn)描述）臨街鋪面，人流量較大，租賃費(fèi)用較高，周邊有電信大樓，郵政局，已形成成熟的手機(jī)市場(chǎng)，同時(shí)有其他的商業(yè)配套，如服裝鞋類(lèi)、銀行等，配套齊全。1、靠菜場(chǎng)（三角坪）附近手機(jī)店，開(kāi)間4.2米，面積40-50㎡，租金10000元/月。2、三角坪話(huà)吧（兼營(yíng)手機(jī)配件），面積21.5㎡，租金22800元/年。3、中國(guó)移動(dòng)手機(jī)店，靠廣場(chǎng)，開(kāi)間4.5米，面積42㎡，3萬(wàn)多/年。4、鄂爾多斯專(zhuān)賣(mài)店，面積78.9㎡，租金58000元/年，2.04元/㎡·天，簽約五年，2008年到期5、交通路西側(cè)，服裝店50-60㎡，5-6萬(wàn)/年。6、交通路西側(cè)南雜店，開(kāi)間3.6米，面積36㎡，租金36000元/年。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限3-5年裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修，地面磚，吊頂采光通風(fēng)狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限5-10年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車(chē)位數(shù)主導(dǎo)面積30-40㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）文藝路口五馬廣場(chǎng)附近由北向南，60-90元/㎡·月，電信大樓附近40-60元/㎡·月，菜場(chǎng)附近，環(huán)境差，租金較低，12-25元/㎡·月。調(diào)查人：肖勇陳娟調(diào)查時(shí)間：2007.4.18本卷總結(jié)：1、漣源市區(qū)中小型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大。2、新商業(yè)項(xiàng)目不斷推出，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼。3、充足的市場(chǎng)供應(yīng)量，及有限的有效消費(fèi)力，必然會(huì)造成市場(chǎng)一定時(shí)間內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)失衡。4、部分定位不準(zhǔn)確、經(jīng)營(yíng)管理不善、硬件配套設(shè)施不足的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始受到市場(chǎng)擠壓。第三章：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)形成歷史石馬山鎮(zhèn)位于漣源城區(qū)東部，1992年成立，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全區(qū)總規(guī)劃面積為11.4平方公里。本區(qū)地理位置優(yōu)越，東連婁底市，西臨漣源城市中心，南靠漣源火車(chē)站、汽車(chē)東站，北至婁漣高級(jí)等級(jí)公路。207國(guó)道、雙連公路、婁漣高等級(jí)公路穿越本境。正在建設(shè)中二廣高速公路互通繞取而過(guò)，漣水河穿腹貫通，客貨運(yùn)輸便利。二、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團(tuán)、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠(yuǎn)楊煤機(jī)等規(guī)模較大的企業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)日趨完善，規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、住宅區(qū)、高效農(nóng)業(yè)框架結(jié)構(gòu)以具規(guī)模。區(qū)內(nèi)有11萬(wàn)伏、22萬(wàn)伏變電站，日產(chǎn)5萬(wàn)噸的水廠(chǎng)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。三、區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)研究隨著市政的規(guī)劃的執(zhí)行與完善，漣源人民東路新區(qū)的開(kāi)發(fā)力度也在日益加強(qiáng)，其未來(lái)價(jià)值上的潛在升值可以預(yù)期。四、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)形式市府版塊位于漣源市城區(qū)的東部，隨著市政府的東遷，交通等配套設(shè)施的逐步完善，“北擴(kuò)東延”的趨勢(shì)已日漸明朗，由此給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也帶來(lái)了巨大的商機(jī)，許多開(kāi)發(fā)商在此圈地扎寨，可以預(yù)見(jiàn)東城是本市未來(lái)最具開(kāi)發(fā)潛力和價(jià)值的一個(gè)區(qū)域。五、未來(lái)兩到三年板塊價(jià)格走勢(shì)2002年本市住宅價(jià)格一般在500—600之間，住宅類(lèi)型以多層為主，基本上沒(méi)什么物業(yè)；到2006年上半年的商品房銷(xiāo)售面積發(fā)展迅猛，價(jià)格也隨著市場(chǎng)需求量的增大而飛速提高，其價(jià)格近翻一番。目前漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)型階段，房地產(chǎn)業(yè)在成長(zhǎng)型階段，充滿(mǎn)著較多的機(jī)遇，同時(shí)也伴隨較大的風(fēng)險(xiǎn)，如何在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中抓住盲點(diǎn)，把握機(jī)會(huì)，尋找市場(chǎng)盲點(diǎn)與地塊特點(diǎn)之間的結(jié)合點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，引導(dǎo)市場(chǎng)，超越市場(chǎng)，這是今后房地產(chǎn)業(yè)在漣源市場(chǎng)取得成功的關(guān)鍵思路。六、板塊目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源地塊輻射范圍內(nèi)的周邊居民、煤礦老板、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、金融服務(wù)業(yè)人士七、板塊整體競(jìng)爭(zhēng)力及內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)形式分析項(xiàng)目所在版塊，在市政城市規(guī)劃中，處于未來(lái)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，目前還處于開(kāi)發(fā)商不斷圈地的待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，我們的項(xiàng)目目前處于領(lǐng)頭羊的位置，項(xiàng)目成敗將直接影響其它開(kāi)發(fā)商的投資態(tài)度。八、板塊內(nèi)整體銷(xiāo)售周期研究在價(jià)格導(dǎo)向高于價(jià)值導(dǎo)向的三線(xiàn)城市成長(zhǎng)階段，項(xiàng)目銷(xiāo)售周期與其銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)聯(lián)緊密，什么樣的價(jià)位銷(xiāo)售，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的銷(xiāo)售速度；但隨著消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)理念的不斷成熟，影響未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售周期的主要因素將不僅僅局限于價(jià)格與地段。九、板塊消費(fèi)人群特征及變化1、年齡因行業(yè)不同差異較大，大致在30-45歲之間2、家庭年收入在6萬(wàn)元以上3、處于社會(huì)的中上層，相同階層面較廣闊4、看中地段的發(fā)展?jié)摿?、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)袖或成功者6、見(jiàn)識(shí)較廣，接受新鮮事物能力強(qiáng)，眼光看得較遠(yuǎn)一些十、板塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的未來(lái)新市政府版塊，屬于漣源城區(qū)“北擴(kuò)東延”戰(zhàn)略布局區(qū)域內(nèi)，為未來(lái)城區(qū)發(fā)展的主要方向和焦點(diǎn)，是新的行政文化中心，具有廣闊的發(fā)展前景和升值潛力。十一、板塊項(xiàng)目個(gè)案研究(暫無(wú))本卷總結(jié)：1、區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，為區(qū)域未來(lái)高速發(fā)展提供美好前景。2、石馬山鎮(zhèn)住人口密度不高，區(qū)域輻射能力不夠3、項(xiàng)目一帶大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境在目前條件下對(duì)居住有一定影響4、屬于規(guī)劃中的新市府板塊，其未來(lái)的市政配套，綜合環(huán)境以及社區(qū)物業(yè)水平，會(huì)讓消費(fèi)者有較高的預(yù)期。5、隨著政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)配套的完善、婁漣公路的拉通及新市政府的遷入，整個(gè)板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套不足,人氣欠佳也是我們項(xiàng)目的最大障礙。第四章：漣源市典型住宅樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查樓盤(pán)調(diào)查表漣水名城樓盤(pán)名稱(chēng)漣水名城售樓電4878888區(qū)域地段名城路與環(huán)北路交叉處發(fā)展商佳苑地產(chǎn)代理商深圳百思勤設(shè)計(jì)單位深圳建筑設(shè)計(jì)研究總院物管單位占地面積15.5萬(wàn)㎡建筑面積26萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位住宅建筑風(fēng)格歐式花園城棟數(shù)20棟朝向南北總套數(shù)4500戶(hù)綠化率36%建筑覆蓋率26%主力戶(hù)型三房?jī)蓮d面積140多㎡物業(yè)費(fèi)用0.4元/月·㎡面積范圍100-310㎡建筑結(jié)構(gòu)磚混銷(xiāo)售方式期房銷(xiāo)售率銷(xiāo)售價(jià)格三樓1288元/㎡，商鋪單價(jià)6000多元付款方式一次性9.2折銀行按揭9.2折交房時(shí)間一期已交房，二期4月22日動(dòng)工戶(hù)型三房、四房、二房、五房、別墅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施健身公園、水岸、丁香園、郎琴?gòu)V場(chǎng)、水仙園、紫薇園、預(yù)香園、羅馬廣場(chǎng)、漣心塔、玫瑰園、百合園、萊茵大道、漣水路、酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、羅馬廊柱、會(huì)所、幼兒園、商業(yè)配套周邊配套一中、六畝塘中學(xué)，教育配套完善優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：26萬(wàn)平米的體量，規(guī)模大，小區(qū)配套齊全小區(qū)綠化、內(nèi)部環(huán)境，內(nèi)部設(shè)施的營(yíng)造為婁底首屈一指戶(hù)型設(shè)計(jì)布局方正合理，通風(fēng)采光俱佳宣傳力度大，形象塑造成功，合作團(tuán)隊(duì)實(shí)力強(qiáng)劣勢(shì)：周邊環(huán)境嘈雜，配套不完善，靠近高速公路，噪聲污染嚴(yán)重促銷(xiāo)策略二期前20名認(rèn)購(gòu)客戶(hù)2000元抵10000元，21-50名2000元抵5000元。一期尾盤(pán)促銷(xiāo)：每周推出特惠單位，享受如下優(yōu)惠：以購(gòu)買(mǎi)住宅總價(jià)去零取整，買(mǎi)一萬(wàn)送四百；送價(jià)值1萬(wàn)元裝修優(yōu)惠禮包；免管道燃?xì)赓M(fèi)3千和1年管理費(fèi)；7樓單位額外贈(zèng)送價(jià)值3千元太陽(yáng)能。媒體宣傳戶(hù)外、車(chē)體、道旗全面展開(kāi)，宣傳攻勢(shì)強(qiáng)，二期開(kāi)工腰鼓隊(duì)等游街示眾；DM單頁(yè)宣傳語(yǔ)：把家安在花園里定位：漣園首個(gè)大規(guī)模高尚居住區(qū)世紀(jì)花園樓盤(pán)名稱(chēng)世紀(jì)花園售樓電域地段一中附近發(fā)展商發(fā)展商銷(xiāo)售代理自銷(xiāo)全程策劃無(wú)占地面積建筑面積12000㎡項(xiàng)目定位住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式棟數(shù)4棟朝向南北總套數(shù)80戶(hù)綠化率30%建筑覆蓋率主力戶(hù)型三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d面積130多㎡物業(yè)費(fèi)用0.4元/月·㎡面積范圍138-160建筑結(jié)構(gòu)磚混銷(xiāo)售方式現(xiàn)房/期房銷(xiāo)售率60%銷(xiāo)售價(jià)格1樓/5樓：1008元/㎡，2樓/4樓：1068元/㎡，3樓：1128元/㎡，6樓918元/㎡，7樓798元/㎡（特價(jià)，無(wú)折扣）均價(jià)1028元/㎡付款方式一次性9.8折銀行按揭無(wú)交房時(shí)間三棟外立面已呈現(xiàn)，近幾個(gè)月可交房，一棟還在打地基戶(hù)型三房-四房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施園林椰樹(shù)，車(chē)庫(kù)66個(gè)，娛樂(lè)設(shè)施周邊配套漣源一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市政府、新一佳優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：一梯二戶(hù)，戶(hù)戶(hù)坐北朝南，通風(fēng)采光俱佳；部分戶(hù)型依水而居，風(fēng)景優(yōu)美；外挑飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，雙陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)型時(shí)尚健康；毗鄰漣源一中，教育配套完善。劣勢(shì)：規(guī)模小，區(qū)內(nèi)配套簡(jiǎn)單促銷(xiāo)策略推出頂層特價(jià)房媒體宣傳無(wú)定位：花園小區(qū)大華·水榭花都樓盤(pán)名稱(chēng)大華·水榭花都售樓電7100777區(qū)域地段漣源市原酒廠(chǎng)內(nèi)發(fā)展商麥迪生電子（香港）有限公司發(fā)展商漣源市大華房地產(chǎn)有限公司銷(xiāo)售代理長(zhǎng)沙方遠(yuǎn)房屋代理有限公司全程策劃長(zhǎng)沙巨蟹廣告有限公司占地面積19300㎡建筑面積50000㎡項(xiàng)目定位住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式棟數(shù)10棟朝向南北總套數(shù)300多戶(hù)綠化率35%建筑覆蓋率31.7%主力戶(hù)型三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d面積130多㎡物業(yè)費(fèi)用0.4元/月·㎡面積范圍建筑結(jié)構(gòu)磚混銷(xiāo)售方式現(xiàn)房銷(xiāo)售率銷(xiāo)售價(jià)格付款方式一次性銀行按揭交房時(shí)間戶(hù)型三房-五房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施7000㎡綠化園林、親子廣場(chǎng)、濱水風(fēng)光、周邊配套漣源一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市政府、新一佳優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：一梯二戶(hù)，戶(hù)戶(hù)坐北朝南，移步易景，通風(fēng)采光俱佳小區(qū)綠化、內(nèi)部環(huán)境，內(nèi)部設(shè)施的營(yíng)造為婁底首屈一指樓間距較寬，戶(hù)戶(hù)通風(fēng)外挑飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，雙陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)型時(shí)尚健康劣勢(shì)：周邊環(huán)境嘈雜促銷(xiāo)策略無(wú)媒體宣傳單頁(yè)，樓書(shū)，工地形象定位語(yǔ)：50000㎡文化園林生活特區(qū)宣傳語(yǔ)：住在市府邊·醉在書(shū)香里本卷總結(jié)：1、大盤(pán)出現(xiàn)，隨著優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)推廣運(yùn)作的出現(xiàn)，人們的消費(fèi)理念也不斷提高與完善。市場(chǎng)步入新的成長(zhǎng)時(shí)期。2、隨著市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的逐步成熟，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念的進(jìn)一步提升，從注重地段與產(chǎn)品價(jià)格，向產(chǎn)品質(zhì)量，景觀(guān)，物業(yè)及社區(qū)文化等方面靠攏。3、近兩年漣源房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，價(jià)格已達(dá)到四位數(shù)。住宅類(lèi)型也開(kāi)始向小高層和多層發(fā)展，大部分住宅都以小區(qū)的形式進(jìn)入市場(chǎng)。4、社區(qū)景觀(guān)、生活配套、物業(yè)管理等內(nèi)容正慢慢受到開(kāi)發(fā)商重視?？梢灶A(yù)期，在未來(lái)的幾年內(nèi)，漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)，將不斷涌現(xiàn)出中高端物業(yè)產(chǎn)品，人們住房消費(fèi)理念大幅提高，中高端市場(chǎng)逐步活躍，并開(kāi)始放量。第五章：礦山機(jī)電小市場(chǎng)調(diào)查研究與發(fā)展空間探析一、礦山機(jī)電小市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分布基本狀況從門(mén)面分布調(diào)查情況看，以上的經(jīng)營(yíng)機(jī)電等產(chǎn)品的門(mén)面目前處于“相對(duì)集中，局部分散”的局面；其中以五馬廣場(chǎng)一帶集中最多，同時(shí)在光藍(lán)路和人民西路等也有零星分布。二、典型礦山機(jī)電小市場(chǎng)物業(yè)調(diào)查1、礦山機(jī)電市場(chǎng)基本情況物業(yè)基本情況物業(yè)名稱(chēng)礦山機(jī)電市場(chǎng)地理位置交通北路、人民東路經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，較集中交通情況汽車(chē)站附近，交通便利裝修標(biāo)準(zhǔn)低檔或無(wú)裝修商場(chǎng)定位以建材為主人流量15-20人/分鐘經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)效果不佳經(jīng)營(yíng)范圍（樣點(diǎn)描述）臨街鋪面，人流量較大，租賃費(fèi)用較高，已經(jīng)形成較為成熟的礦山機(jī)電市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)范圍包括煤礦機(jī)械、配件、五金電器、電纜、螺絲礦配、水泵水管、農(nóng)機(jī)批發(fā)、勞保用品、軸承、米機(jī)、潤(rùn)滑油，此外摩托車(chē)行、修配、電動(dòng)車(chē)、單車(chē)進(jìn)駐此地較多。1、人民東路農(nóng)機(jī)批發(fā)店，開(kāi)間7.2米，進(jìn)深7米，層高5.4米，租金2萬(wàn)多/年2、人民東路口拐角店，經(jīng)營(yíng)潤(rùn)滑油，30-40㎡，租金3萬(wàn)多/年3、審計(jì)局旁一小賣(mài)部，開(kāi)間4.0米，進(jìn)深8米，面積32㎡，租金1.5萬(wàn)/年4、紅豆紅百貨斜對(duì)面68.5㎡，租金10萬(wàn)/年物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時(shí)間年月日出租期限裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修或無(wú)采光通風(fēng)狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限5-10年總鋪數(shù)118個(gè)（含車(chē)行、修配等30個(gè)）空置率交通路無(wú)空置，人民東路10%出租方式一年租車(chē)位數(shù)主導(dǎo)面積30-40㎡鋪位分割面積售價(jià)月租金80-100元/㎡發(fā)售時(shí)間入伙時(shí)間付款方式樓面地價(jià)元地面地價(jià)元鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)）交通北路及南路五馬廣場(chǎng)附近市場(chǎng)成熟，租金較高，在80元-100元/㎡·月，最高可達(dá)120元/㎡·月，人民東路沿線(xiàn)，30-50元/㎡·月，越往東租金越低。1）、調(diào)查對(duì)象的年齡構(gòu)成狀況年齡25-30歲31-40歲41-50歲50以上人數(shù)141351百分比43%39%15%3%分析：根據(jù)商業(yè)門(mén)面消費(fèi)者的習(xí)慣和特征，以及我司在其他樓盤(pán)客戶(hù)資料的分析整理，我們將調(diào)查對(duì)象鎖定在25-50歲。從實(shí)際調(diào)查情況來(lái)看，調(diào)查對(duì)象在25-30歲之間的占42%,31-40歲的占39%，41-50歲的占5%，消費(fèi)主力集中在青壯年。2）、調(diào)查對(duì)象的性別構(gòu)成男性女性181554.5%45.5%分析：消費(fèi)者的性別構(gòu)成比例相當(dāng)，符合當(dāng)今男女各半邊天的社會(huì)特征，也表明女性在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。2、機(jī)電市場(chǎng)受訪(fǎng)者基本狀況分析1）、礦山設(shè)備主要銷(xiāo)往的地方地點(diǎn)漣源市湖南省內(nèi)全國(guó)各地人數(shù)101013百分比30%30%40%分析：由上圖表可以看出，礦山機(jī)電設(shè)備銷(xiāo)售市場(chǎng)面向廣泛，漣源礦山機(jī)電市場(chǎng)銷(xiāo)售遍及全國(guó)各地，欲做大做強(qiáng)，規(guī)范化市場(chǎng)及良好的交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流都是機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的重要因素。3、漣源礦山機(jī)電市場(chǎng)消費(fèi)需求心理分析1）、消費(fèi)者對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)區(qū)域的選擇區(qū)域市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍(lán)田鎮(zhèn)人數(shù)15189百分比46%3%24%27%分析：從上圖市場(chǎng)區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)仍是首選，占總調(diào)查對(duì)象的46%，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)和石馬山鎮(zhèn)，分別為27%和24%，六畝塘僅占3%。由此可見(jiàn)市內(nèi)具有交通、人流、商業(yè)氛圍等方面先天性的優(yōu)越條件。2）、偏向于商鋪購(gòu)買(mǎi)還是租賃租賃購(gòu)買(mǎi)先租后買(mǎi)人數(shù)10176百分比30%52%18%分析：調(diào)查對(duì)象50%以上表示愿意自己購(gòu)買(mǎi)，這部分人通常都是做生意多年的，手頭寬裕，不堪忍受昂貴的門(mén)面租金。1/3的調(diào)查對(duì)象表示的愿意租賃，另有18%的，這部分人通常做生意的時(shí)間不長(zhǎng)，沒(méi)有多少閑散資金，同時(shí)他們對(duì)不成熟的市場(chǎng)門(mén)面明顯信心不足。3）、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)形式的需求市場(chǎng)形式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)零散市場(chǎng)一樓門(mén)面上面住房人數(shù)2715百分比82%3%18%分析：從漣源消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)形式的需求可以看出：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)業(yè)主的首選，占了82%，可見(jiàn)做生意都講究成行就市的，零散因其分散性，不被經(jīng)營(yíng)者看好，而一樓門(mén)面上面住房這種形式也有小部分人選擇，可見(jiàn)也有一定的優(yōu)越性。4）、若購(gòu)買(mǎi)礦山市場(chǎng)門(mén)面，最關(guān)心的方面：因素價(jià)格門(mén)面位置物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商實(shí)力人數(shù)42159百分比12%63%15%27%分析：門(mén)面位置為消費(fèi)者最關(guān)注的因素，占63%，這說(shuō)明房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，地段的重要性，其次是開(kāi)發(fā)商實(shí)力，表明開(kāi)發(fā)商形象建立和口碑宣傳越來(lái)越重要，同時(shí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力也是消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力較為重視的重要原因。4、對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)門(mén)面本身的需求1）、對(duì)門(mén)面面積的需求面積（㎡）20-3040-5060-80100以上人數(shù)1101210百分比3%30%37%30%2）、對(duì)門(mén)面開(kāi)間的需求開(kāi)間（m）3.5-44.5-55.5-6人數(shù)41712百分比12%52%36%3）、對(duì)門(mén)面進(jìn)深的需求進(jìn)深（m）6-89-1011-12人數(shù)41415百分比12%42%46%4）、對(duì)門(mén)面層高的需求層高（m）3-44-55米以上人數(shù)61712百分比18%52%30%分析：根據(jù)礦山機(jī)電市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，在面積選擇上20-30平米的小型商鋪不適合，40-50、60-80、100平米以上的門(mén)面各占1/3左右，可見(jiàn)面積需求為中大型商鋪，開(kāi)間選擇上，普遍要求的4.5米以上，這與一般的門(mén)面相似，開(kāi)間大，便于吸引人流；在進(jìn)深選擇上，9-10米，11-12米各占42%、46%，而6-8米僅占12%，可見(jiàn)進(jìn)深太短無(wú)法滿(mǎn)足礦山機(jī)電市場(chǎng)的需求。門(mén)面層高選擇上，52%的調(diào)查對(duì)象選擇4-5米，另有30%的調(diào)查對(duì)象選擇5米以上，他們希望層高高點(diǎn)，能分割成兩層用，一樓經(jīng)營(yíng)，二樓做倉(cāng)儲(chǔ)和居住。5、價(jià)格及付款方式的選擇1）、能承受的商鋪單價(jià)單價(jià)（元/㎡）1500-25002500-35003500-45004500-60006000以上人數(shù)228210百分比67%24%6%3%0%分析：從上圖表可看出，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，單價(jià)超過(guò)6000元/㎡就無(wú)人問(wèn)津了，67%的消費(fèi)者選擇1500-2500元/㎡，24%的消費(fèi)者選擇2500-3500元/㎡，前者的價(jià)格僅比住宅高一點(diǎn)，這樣的價(jià)格取向?qū)ξ覀冺?xiàng)目具有很大啟示，同時(shí)也反映出目前消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪的心理承受力目前還相對(duì)較低。2）、消費(fèi)者選擇的付款方式付款方式一次性分期銀行按揭人數(shù)6189百分比18%55%27%分析：在付款方式的選擇上，消費(fèi)者主要選擇分期付款和銀行按揭，分別占55%和27%，選擇一次性的只占極少部分，僅18%，與住宅的消費(fèi)者有一定差別，可見(jiàn)商鋪經(jīng)營(yíng)者需要資金用來(lái)做生意，不愿意一次性把錢(qián)都用于購(gòu)買(mǎi)商鋪，同時(shí)也反映商鋪價(jià)值高，銀行按揭這種方式可以大大減輕購(gòu)鋪者的經(jīng)濟(jì)壓力。第六章：潛在置業(yè)消費(fèi)群體調(diào)查一、定性判斷1、目標(biāo)消費(fèi)群研究經(jīng)過(guò)對(duì)漣源四大商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈、六畝塘商圈、五馬廣場(chǎng)商圈的問(wèn)卷調(diào)查走訪(fǎng)客戶(hù)分析，“華劍項(xiàng)目”的目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定在以下群體：1）、私營(yíng)業(yè)主購(gòu)房原因：家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；政府部門(mén)與事業(yè)單位2）、職業(yè)：教師、公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)等。購(gòu)房原因：追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過(guò)改善居住環(huán)境，提高自己的社會(huì)地位與身份，另外可以考慮用于投資。3）、周邊的居民購(gòu)房原因：換房目的是為了改善家庭居住條件，告別以往的生活方式，要求社區(qū)有良好的綜合素質(zhì)，并能體驗(yàn)到與從前不同的高品質(zhì)生活方式。2、目標(biāo)消費(fèi)群共同特點(diǎn)1）、有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)力。2）、希望住區(qū)能體現(xiàn)自己的生份與地位。3）、要求產(chǎn)品景觀(guān)規(guī)劃好，戶(hù)型實(shí)用，價(jià)格適中，性?xún)r(jià)比高。3、目標(biāo)消費(fèi)群心理需求分析1）、認(rèn)同具有國(guó)際感的、先進(jìn)的，潮流的事物2）、對(duì)外部景觀(guān)和內(nèi)部景觀(guān)具有較高的期待和要求。3）、對(duì)項(xiàng)目的形象與檔次有較高的要求。4）、對(duì)小區(qū)的自身生活配套要求完善。二、需求意愿及需求特征1、調(diào)查形式和調(diào)查方法我司本次對(duì)漣源消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)查，采取問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察和訪(fǎng)問(wèn)等形式，通過(guò)抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查兩種方法。2、樣本數(shù)量和投放區(qū)域共在漣源市場(chǎng)投放問(wèn)卷400份。3、分析原則和分析方法在分析過(guò)程中，我們盡可能使調(diào)查結(jié)果保持客觀(guān)性和真實(shí)性，經(jīng)過(guò)反復(fù)審核，剔除無(wú)效問(wèn)卷共7份，保留有效問(wèn)卷393份。其中住宅360份，商業(yè)33份（針對(duì)礦山機(jī)電市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主），調(diào)查結(jié)果根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理和數(shù)量模型對(duì)有效問(wèn)卷進(jìn)行定性定量分析。三、住宅部分調(diào)查：1、漣源消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷樣本構(gòu)成分析1）、調(diào)查對(duì)象的年齡構(gòu)成狀況年齡18-30歲31-40歲41-50歲51-60歲60歲以上人數(shù)1591593093百分比44.2%44.2%8.3%2.5%0.8%分析：根據(jù)商品房消費(fèi)者的習(xí)慣和特征，以及我司在其他樓盤(pán)客戶(hù)資料的分析整理，我們將調(diào)查對(duì)象鎖定在18-50歲。從實(shí)際調(diào)查情況來(lái)看，調(diào)查對(duì)象在18-40歲之間的占88.4%,18-30歲的占44.2%，31-40歲的占44.2%，41-50歲的占8.3%，完全符合我們的調(diào)查要求。2）、調(diào)查對(duì)象的職業(yè)構(gòu)成狀況職業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者私營(yíng)業(yè)主醫(yī)、護(hù)、律、會(huì)計(jì)、建筑師股市投資者職員、技工公務(wù)員其他人數(shù)21135216454884百分比5.8%37.5%5.8%1.7%12.5%13.3%23.3%分析：從調(diào)查對(duì)象的職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，在漣源經(jīng)商私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員、職員、技術(shù)人員占調(diào)查對(duì)象的63.3%），將成為今后幾年商品房消費(fèi)的主力軍。3）、調(diào)查對(duì)象的性別構(gòu)成男性女性18617451.7%48.3%分析：消費(fèi)者的性別構(gòu)成比例相當(dāng)，符合當(dāng)今男女各半邊天的社會(huì)特征，也表明女性在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。4）、調(diào)查對(duì)象家庭年收入的基本狀況家庭年收入2萬(wàn)元以下2-3萬(wàn)元3-5萬(wàn)元5-8萬(wàn)元8萬(wàn)元以上人數(shù)12313572219百分比34.2%37.5%20%5.8%2.5%分析：家庭年收入：本項(xiàng)調(diào)查，由于大多數(shù)人出于對(duì)隱私的保護(hù)，相關(guān)數(shù)據(jù)僅做為參考，其家庭年收入數(shù)據(jù)低于真實(shí)情況的反應(yīng)。5）、調(diào)查對(duì)象上下班通用的交通工具交通私家車(chē)摩托車(chē)公交車(chē)自行車(chē)步行其他人數(shù)2799692111730百分比7.5%27.5%19.2%5.8%32.5%8.3%分析：根據(jù)調(diào)查資料消費(fèi)者出行主要通過(guò)步行，占總調(diào)查人數(shù)的32.5%，這在某一方面反映了漣源城區(qū)的面積不大和公交不發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，另從步行人數(shù)可以論證房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有很強(qiáng)的區(qū)域性，消費(fèi)人群主要在本地。其次是摩托車(chē)和公交車(chē)，分別占27.5%、19.2%。6）、調(diào)查對(duì)象獲取房地產(chǎn)信息的主要途徑渠道電視報(bào)紙電臺(tái)戶(hù)外看板郵送廣告宣傳資料親朋介紹其他人數(shù)1801324566241269645百分比50%36.7%12.5%18.3%6.7%35%26.7%12.5%分析：根據(jù)調(diào)查對(duì)象的統(tǒng)計(jì)資料，漣源消費(fèi)者主要通過(guò)電視、報(bào)紙、宣傳資料和朋友推薦四個(gè)渠道獲得房地產(chǎn)信息資料。因此本項(xiàng)目在今后的推廣中應(yīng)把握重點(diǎn)，有的放矢，加大在報(bào)紙和電視的廣告投放，同時(shí)注重對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POP廣告刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，另外加強(qiáng)對(duì)品牌的宣傳，建立良好的口碑。2、目前漣源消費(fèi)者住房的基本狀況分析1）、目前的住房面積面積（㎡）80以下80-100101-120121-140141以上人數(shù)33105996360百分比9.2%29.2%27.5%17.5%16.6%2）、目前的住房房齡年數(shù)3年以下3-5年5-8年8-10年10年以上租房人數(shù)608763486339百分比16.7%24.2%17.5%13.3%17.5%10.8%分析：從消費(fèi)者目前住房面積和房齡兩大因素進(jìn)行定量分析我們可以明顯看到：根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅有不足10%的調(diào)查對(duì)象80平米以下，56.7%的調(diào)查對(duì)象住房面積在80-120㎡之間，說(shuō)明漣源市場(chǎng)上房型的配置比較大，另外住房面積在140㎡以上的也高達(dá)16.6%，這說(shuō)明近幾年漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政府宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的扶持，一部分人的住房得到改善，從經(jīng)濟(jì)型向享受型發(fā)展。2）從房齡上看，3年以下的只占極少部分，僅為16.7%，這部分人在近期內(nèi)換房的可能性不大，房齡在5-10年或10年以上的占48.3%，可見(jiàn)漣源的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的空間。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查資料，從目前漣源消費(fèi)者的住房面積和房齡分析，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場(chǎng)供需關(guān)系，可以推斷今后幾年的漣源的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。以上情況充分說(shuō)明，隨著城市居民的收入增加和生活水平的提高，居民對(duì)住房的要求越來(lái)越高，改善現(xiàn)有住房條件的需求隨之而生，住房消費(fèi)也呈升級(jí)換代之勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的潛在需求巨大。3、漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力分析漣源消費(fèi)者三年內(nèi)購(gòu)房意向購(gòu)買(mǎi)意向肯定否定不確定人數(shù)12327210百分比34.2%7.5%58.3%分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，漣源占三成以上的消費(fèi)者在近三年有購(gòu)買(mǎi)商品房的需求，超過(guò)一半的消費(fèi)者不確定，其購(gòu)買(mǎi)傾向?qū)⑴c市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)情況發(fā)生變化，僅7.5%的消費(fèi)者明確表示沒(méi)有購(gòu)房的意向。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推斷，今后幾年漣源房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)。4、漣源消費(fèi)者購(gòu)房需求心理分析1）、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇區(qū)域市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍(lán)田鎮(zhèn)人數(shù)195423984百分比54.2%11.7%10.8%23.3%分析：從上圖的購(gòu)房區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)是漣源市民購(gòu)房首選，占總調(diào)查對(duì)象的54.2%，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)，為23.3%，六畝塘和石馬山鎮(zhèn)比例相差不大，約為10%。2）、消費(fèi)者理想的戶(hù)型需求戶(hù)型1×1×12×2×13×2×24×2×25×2×2其他人數(shù)627234571521百分比1.7%7.5%65%15.8%4.2%5.8%3）、消費(fèi)者對(duì)商品房面積的理想需求面積80㎡以下81-100㎡101-120㎡121-140141-160㎡160㎡以上人數(shù)036901149327百分比0%10%25%31.7%25.8%7.5%分析：從漣源消費(fèi)者對(duì)住房戶(hù)型和面積的理想需求可以看出：1）面積選擇上，主要集中在121-140平米，其次是101-120、141-160平米，各占25%，無(wú)人選擇80平米以下的中小戶(hù)型，表明漣源住房消費(fèi)者追求寬敞舒適的戶(hù)型。2）在戶(hù)型的選擇上，三房二廳是主流占比例高達(dá)65%；其次是四室二廳，占15.8%。3）一室一廳的小戶(hù)型受關(guān)注的程度非常小，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和性質(zhì)具有很大的影響。另外從面積超過(guò)160平方米的僅占7.5%，可以推斷出，大規(guī)模的別墅在漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)還不成熟。4）、消費(fèi)者選擇的付款方式付款方式一次性分期銀行按揭人數(shù)10219860百分比28.3%55%16.7%分析：在付款方式的選擇上，漣源市民主要選擇分期付款和一次性付款，分別占55%和28.33%，選擇銀行按揭的只占極少部分，僅16.67%，可以看出漣源人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，但同時(shí)也反映出他們的消費(fèi)觀(guān)念受局限，對(duì)于提前消費(fèi)這種觀(guān)念還沒(méi)廣泛接受。5）、消費(fèi)者能接受的樓盤(pán)單價(jià)樓盤(pán)單價(jià)（元/㎡）1000以下1000-12001200-15001500以上人數(shù)1771175115百分比49.1%32.5%14.2%4.2%分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，消費(fèi)者能接受的商品房單價(jià)主要集中在1000元/㎡以下，高達(dá)一半，其次是1000-1200元/㎡，占32.5%。超過(guò)1500元/㎡的單價(jià)需求市場(chǎng)就很小了，僅有4.2%。6）、消費(fèi)者能接受的樓盤(pán)總價(jià)樓盤(pán)單價(jià)（元）10萬(wàn)以下10-15萬(wàn)15-20萬(wàn)20-25萬(wàn)25-30萬(wàn)30萬(wàn)以上人數(shù)93168603063百分比（%）25.846.716.78.31.70.87）、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房關(guān)注因素關(guān)注因素公司信譽(yù)地點(diǎn)環(huán)境交通便利房型設(shè)計(jì)學(xué)校價(jià)格人數(shù)932582161022745百分比%25.871.66028.37.512.5關(guān)注因素園林景觀(guān)付款方式朝向公共配套物業(yè)管理寬帶網(wǎng)絡(luò)人數(shù)423319303932百分比%11.79.25.38.310.88.8分析：從上圖可以看出，漣源消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房關(guān)注的五大因素分別為：地點(diǎn)環(huán)境、交通便利、房型設(shè)計(jì)、公司信譽(yù)和價(jià)格。從消費(fèi)者關(guān)注的因素的權(quán)重可以看出，地段、交通、戶(hù)型設(shè)計(jì)一直是影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的重要因素。另外價(jià)格始終是商品房銷(xiāo)售的敏感因子，建議本項(xiàng)目采用銀行按揭、分期付款等多種靈活的付款方法，從而減少消費(fèi)者的付款壓力，刺激潛在的購(gòu)房群體。8）、消費(fèi)者能接受的物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.5元/㎡以下0.5-0.8元/㎡0.8-1元/㎡1元/㎡以上人數(shù)1501623612百分比41.7%45%10%3.3%分析：在物業(yè)管理費(fèi)方面，整體上費(fèi)用偏低。普遍認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)在0.5元/月·平方米以下，占總調(diào)查對(duì)象的41.7%，過(guò)低物業(yè)費(fèi)水平將直接制約商品房物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。從調(diào)查對(duì)象來(lái)看。每月超過(guò)1元/㎡以上的僅占3.3%，也從某種程度上反映出當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平相對(duì)低下，過(guò)高的物業(yè)費(fèi)有可能制約樓盤(pán)的銷(xiāo)售或一定程度上引起消費(fèi)者反感。9）、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)型的需求類(lèi)型門(mén)面房商場(chǎng)鋪位普通住宅酒店式公寓別墅寫(xiě)字樓人數(shù)1231329927429百分比34.136.727.57.511.72.5分析：從產(chǎn)品需求類(lèi)型上看，門(mén)面房、商場(chǎng)鋪位、普通住宅是需求量最大的。別墅也有一定的需求，酒店式公寓、寫(xiě)字樓需求極小。類(lèi)型現(xiàn)房期房不確定人數(shù)2283993百分比63.30%10.80%25.90%分析：調(diào)查對(duì)象絕大部分選擇現(xiàn)房，占63.3%，現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的，還有25.9%的人表示不確定，只有10.8%的選擇購(gòu)買(mǎi)期房，這表明期房因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)性太大，在漣源市場(chǎng)上還沒(méi)受到廣泛認(rèn)可。10）、消費(fèi)者對(duì)于車(chē)位的需求消費(fèi)者希不希望購(gòu)買(mǎi)車(chē)位購(gòu)買(mǎi)意向希望不希望不確定人數(shù)18051129百分比50%14.2%35.8%能接受購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的總價(jià)價(jià)格2萬(wàn)以下2-3萬(wàn)3-4萬(wàn)4萬(wàn)以上人數(shù)1501623612百分比46.7%33.3%10.8%9.2%分析：從調(diào)查對(duì)象的統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，漣源絕大部分購(gòu)房者普遍愿意購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，只要極小部分表示不希望購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，但普遍接受的價(jià)格都在3萬(wàn)以下，占80%。本卷總結(jié)：綜合以上分析，我們得出一下結(jié)論：1、目前漣源房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水平不高，還處于低層次競(jìng)爭(zhēng)階段，消費(fèi)力還沒(méi)完全釋放，市場(chǎng)空間還很大。2、受傳統(tǒng)住房習(xí)慣影響，在售商品房項(xiàng)目“中大”戶(hù)型比例較高在傳統(tǒng)住房觀(guān)念影響下，婁底市民對(duì)中大戶(hù)型一直以來(lái)比較偏愛(ài)。因此大部分商品房項(xiàng)目的戶(hù)型配比中，中大戶(hù)型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150-160平方米/套以上。3、消費(fèi)理念逐漸成熟，商品房市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平亟待提升隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐步成熟，市場(chǎng)信息傳遞渠道的越來(lái)越通暢，消費(fèi)者的房屋銷(xiāo)售理念正在逐漸成熟。由原來(lái)重地段、重價(jià)格、輕戶(hù)型、社區(qū)景觀(guān)及配套的消費(fèi)理念發(fā)展成至目前已經(jīng)逐步看重開(kāi)發(fā)商對(duì)戶(hù)型的合理設(shè)計(jì)、社區(qū)人居景觀(guān)氛圍的營(yíng)造及開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)度等多個(gè)方面，市場(chǎng)期待開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念及商品房開(kāi)發(fā)水平的全方位提升。4、商品房產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、推廣理念創(chuàng)新意識(shí)匱乏隨著市場(chǎng)消費(fèi)理念的進(jìn)一步成熟，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃的要求越來(lái)越高。而開(kāi)發(fā)商為了保障合理的銷(xiāo)售利潤(rùn)，即對(duì)商品房項(xiàng)目冠以某些名不副實(shí)的炒作概念，樓盤(pán)品質(zhì)未能提升，卻使市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)理念進(jìn)一步陷入盲區(qū)。從2006年漣源市在售的樓盤(pán)情況來(lái)看，其中較為優(yōu)良的代表性樓盤(pán)在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)概念提煉中并未真正把握市場(chǎng)需求核心。在本項(xiàng)目規(guī)劃及推廣中，將注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、推廣理念創(chuàng)新的把握。第七章：項(xiàng)目地塊立地條件及整體項(xiàng)目SWOT分析一、立地條件1、項(xiàng)目位置位于漣源市石馬山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，1992年成立，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全區(qū)總體規(guī)劃面積為11.4平方公里，東連婁底市，西臨漣源城市中心，南靠漣源火車(chē)站、汽車(chē)東站，正在修建的婁漣公路直接到達(dá)我們項(xiàng)目地，區(qū)內(nèi)擁有湖南三一重工，回春藥業(yè)，嘉鑫冶煉，遠(yuǎn)楊煤機(jī)等規(guī)模教大的企業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。2、交通識(shí)別項(xiàng)目東邊緊臨漣源市貫通東南北向進(jìn)出口通道的城市快速通道人民東路，往西就是橫貫?zāi)媳钡膴錆i高等級(jí)公路，有一條公交線(xiàn)路火車(chē)站至本項(xiàng)目，車(chē)行10分鐘到達(dá)漣源市區(qū)，交通非常方便。3、地質(zhì)地貌地塊臨街面長(zhǎng)度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田