房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法復(fù)習(xí)試題帶答案二

單選題（共100題）1、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D2、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)【答案】B3、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B4、實(shí)地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A5、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C6、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定【答案】B7、在運(yùn)用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標(biāo)準(zhǔn)深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)【答案】B8、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D9、比較法中，采用間接比較法對可比實(shí)例價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實(shí)例相對于估價對象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B10、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。A.房產(chǎn)稅B.土地增值稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.契稅【答案】C11、采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B12、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C13、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)【答案】C14、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D15、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。A.謹(jǐn)慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【答案】C16、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率【答案】A17、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B18、在實(shí)際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D19、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B20、在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較法求得的價值（）收益法求得的價值。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B21、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D22、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因?yàn)椋ǎ?。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值【答案】C23、“至虛有盛候”為A.真實(shí)假虛B.真虛假實(shí)C.虛實(shí)錯雜D.虛實(shí)轉(zhuǎn)化【答案】B24、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C25、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價對象實(shí)地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C26、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A27、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅【答案】D28、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B29、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定【答案】B30、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C31、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C32、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B33、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B34、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B35、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)【答案】C36、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。A.謹(jǐn)慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】C37、在運(yùn)用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進(jìn)行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命【答案】B38、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D39、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D40、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7【答案】B41、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B42、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A43、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A44、關(guān)于成本估價中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D45、補(bǔ)中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A46、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C47、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A48、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D49、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B50、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B51、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B52、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A53、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C54、如果采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實(shí)例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實(shí)例在估價對象狀況下的價格。A.可比實(shí)例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實(shí)例狀況的得分C.可比實(shí)例相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分D.估價對象相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分【答案】A55、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C56、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標(biāo)是A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設(shè)社會主義D.最終實(shí)現(xiàn)共產(chǎn)主義【答案】D57、有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成本法估價時，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本【答案】A58、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D59、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料C.房地產(chǎn)的未來價格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和【答案】A60、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營費(fèi)用C.折舊D.財務(wù)損耗【答案】A61、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D62、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B63、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A64、下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動B.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C65、創(chuàng)建了溫?zé)岵〉男l(wèi)氣營血辨證理論的書是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】C66、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實(shí)際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C67、在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進(jìn)行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A68、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋【答案】B69、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點(diǎn)應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日【答案】A70、明確估價基本事項(xiàng)是實(shí)施估價的重要前提，實(shí)際估價中不能明確估價事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項(xiàng)目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C71、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C72、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B73、選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎(chǔ)相當(dāng)D.相互可比【答案】D74、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】D75、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C76、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B77、其性收引的邪氣是A.風(fēng)邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B78、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D79、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D80、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B81、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實(shí)的C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實(shí)例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D82、下列估價工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告【答案】A83、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A84、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點(diǎn)C.估價對象D.價值類型【答案】C85、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D86、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點(diǎn)前一年的收益B.價值時點(diǎn)前若f年的平均收益C.價值時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點(diǎn)前最高盈利年份的收益【答案】C87、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元?dú)獠粡?fù)D.以上均是【答案】D88、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C89、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)【答案】C90、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B91、荀子在《勸學(xué)篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B92、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B93、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B94、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項(xiàng)目為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)【答案】C95、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期D.經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測答案【答案】D96、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B97、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B98、關(guān)于明確估價時點(diǎn)，下列說法錯誤的是（）。A.估價時點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的B.估價時點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期C.估價時點(diǎn)為過去的，確定的估價時點(diǎn)應(yīng)早于估價委托合同簽訂日期D.估價時點(diǎn)為未來的，確定的估價時點(diǎn)應(yīng)晚于估價報告出具日期【答案】B99、下列不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時不需要進(jìn)行估價C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量D.國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價【答案】B100、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D多選題（共40題）1、下列估價事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點(diǎn)C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC2、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD3、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD4、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價值時點(diǎn)的可比實(shí)例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實(shí)例價格進(jìn)行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC5、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD6、凈收益每年不變的報酬資本化法公式除了可以直接測算價格外，還可用于（）。A.不同期限的房地產(chǎn)價格之間的轉(zhuǎn)換B.資本化率的求取C.比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整D.比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低E.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格的求取【答案】ACD7、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC8、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點(diǎn)的表述中，正確的有（）。A.對當(dāng)前價值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點(diǎn)B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點(diǎn)C.一個估價項(xiàng)目通常只有一個價值時點(diǎn)，但也可以有多個價值時點(diǎn)D.價值時點(diǎn)由委托人和估價師決定E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點(diǎn)【答案】ABC9、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC10、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項(xiàng)目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷售稅費(fèi)E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】ABC11、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD12、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC13、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD14、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實(shí)社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD15、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)【答案】BCD16、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。A.供給的社會彈性B.供給的人口彈性C.供給的價格彈性D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟(jì)彈性【答案】CD17、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC18、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進(jìn)行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC19、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。A.供給的社會彈性B.供給的人口彈性C.供給的價格彈性D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟(jì)彈性【答案】CD20、比較法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同【答案】ABD21、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財務(wù)上可行D.價值最大化E.公益最大化【答案】ABCD22、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估【答案】ACD23、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E正常使用的磨損【答案】CD24、一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備（）。A.扎實(shí)的估價理論知識B.良好的社會關(guān)系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)【答案】AC25、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。A.私人診所B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E.空置2年的房地產(chǎn)【答案】BCD26、以下屬于重新購建價格的是()。A.建筑物的重置價格B.土地的重置價格C.建筑物的重建價格D.土地的重建價格E房地的重建價格【答案】AC27、最高最佳使用同時符合()標(biāo)準(zhǔn)。A.無任何風(fēng)險B.法律上許可C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E價值最大化【答案】BCD28、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD29、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD30、運(yùn)用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC31、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】BD32、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB33、一個估價項(xiàng)目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結(jié)果【答案】CD34、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC35、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。A.假設(shè)開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【答案】CD36、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當(dāng)?shù)膬r格D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程【答案】ABD37、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD38、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD39、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進(jìn)行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】AB40、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)【答案】ABD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮咳樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑