百大家電超市核心銷售政策9282023/5/27百大家電超市核心銷售政策928根據(jù)前次會議精神，本報告的主旨不在于創(chuàng)新，而是在原方案的基礎(chǔ)上，綜合貴司建議以及我司對市場的判研進(jìn)行的修正，從而提供可供百大領(lǐng)導(dǎo)決策的可行性方案以及經(jīng)濟(jì)測算依據(jù)。前言百大家電超市核心銷售政策928設(shè)計前提回款計劃核心政策備選方案經(jīng)濟(jì)測算百大家電超市核心銷售政策928-----1)設(shè)計原則把握項目特征：方案設(shè)計的基礎(chǔ)必須建立在對項目商業(yè)價值綜合判定的結(jié)論之上；(樹立對項目售賣信心)強(qiáng)調(diào)可盈利性：在市場可接受的程度上,強(qiáng)調(diào)一次資金回籠的速度和回收率;體現(xiàn)可操作性：設(shè)計內(nèi)容須通過可操作的手法,規(guī)避貴司財務(wù)操作上的風(fēng)險并最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；■引導(dǎo)政策創(chuàng)新：政策的核心內(nèi)容在于區(qū)別同類型物業(yè),并保持相對的獨立性和競爭力。盡可能擴(kuò)大投資面,為貴司在售項目和籌備項目預(yù)留管線,搶占市場份額.設(shè)計前提百大家電超市核心銷售政策928-----2)項目基本情況

設(shè)計前提項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

樓層建筑面積現(xiàn)狀一層2071.28㎡綜合家電賣場二層1367.57㎡三層1367.57㎡車庫合計4806.42㎡----百大家電超市核心銷售政策928目前B座2期的經(jīng)營現(xiàn)狀和經(jīng)營業(yè)態(tài)

年份2002200320042005（截至6月30日）營業(yè)額3651.81萬元14495.96萬元14973.71萬元8230.67萬元租金水平35元/㎡·月41元/㎡·月47元/㎡·月53元/㎡·月備注以上數(shù)據(jù)由云南百大房地產(chǎn)公司研發(fā)部提供目前該物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)為家電賣場。專業(yè)性較高，但是產(chǎn)品的檔次跨度較大，占據(jù)一樓黃金鋪位的產(chǎn)品基本上是“薄利”品，二樓的產(chǎn)品主要以彩電、家庭影院為主。設(shè)計前提-----3)項目基本情況百大家電超市核心銷售政策928設(shè)計前提----4)項目定價★★★

根據(jù)第二次匯報方案定價結(jié)論,結(jié)合貴司反饋建議和原則性要求,在明確目標(biāo)總額94960080元的前提下,我司考慮了市場價格可接受度,在堅持降低首付門檻的前提下,特對一,三層價格進(jìn)行補(bǔ)差調(diào)整,從而強(qiáng)化了一層商業(yè)價值,并提高三層銷售速率：結(jié)論：1,本次匯報總體測算收益比貴司測算收益9046萬高出450萬;2,分樓層價差拉大:一層均價3萬元/㎡,二層均價1.6萬元/㎡,

三層均價8000元/㎡;樓層建筑面積銷售均價銷售額一層2071.28㎡30000元/㎡62138400元二層1367.57㎡16000元/㎡21881120元三層1367.57㎡8000元/㎡10940560元合計4806.42㎡/94960080元百大家電超市核心銷售政策928設(shè)計前提-----5)項目產(chǎn)品分割★★★★由于前次我司提交鋪位分割方案是配合先前擬訂的銷售政策,并不能吻合當(dāng)前貴司的政策要求.因此特重點提出對原方案的修改原則及產(chǎn)品修改方案:原則:

總價控制----主力鋪位建面面積控制在10㎡/間左右(考慮到建筑因素，高限要控制在15㎡以內(nèi))

可實現(xiàn)拆合售賣----使用率穩(wěn)定在50%的下限;

備注:

1,具體操作方案見附件;

2,請開發(fā)商明確產(chǎn)權(quán)報備變更的可能性及時間百大家電超市核心銷售政策928核心銷售政策設(shè)計方案1

【按6年10%】百大家電超市核心銷售政策928-----1)銷售核心政策提出★返租6年，年回報率10%(不包稅)核心銷售政策設(shè)計說明:1,因考慮到本年底的回款計劃，在前期銷售我司建議不采取任何輔助政策,充分保障開發(fā)商利益。2,在尾盤期銷售（銷售率達(dá)到60%）時，建議可加入輔助政策,如即返第6年的10%租金收益來沖抵首付，主要是針對總款高的鋪位做靈活調(diào)整。百大家電超市核心銷售政策928下步解析以此標(biāo)準(zhǔn)案例模擬論證可行性項目面積銷售均價銷售額一層案例10㎡30000300000二層案例10㎡16000160000三層案例10㎡800080000備注：為了測算簡潔明了，結(jié)果易于觀察比較，因此選擇標(biāo)準(zhǔn)鋪為案例單位。核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-----百大家電超市核心銷售政策928客戶收益：商鋪6年每年10%，合計60%的收益商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預(yù)期收益客戶支出：商鋪的首付款銀行按揭貸款及月供核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-客戶方面項目面積銷售均價銷售額6年10%合計60%回報銀行貸款一層10㎡30000元/㎡300000180000180000二層10㎡16000元/㎡1600009600090000三層10㎡8000元/㎡800004800040000項目首付年回報月平均月供款尾盤即返第6年的10%尾盤客戶實際售付一層12000025002026.083000090000二層7000013331013.041600054000三層40000667450.24800032000百大家電超市核心銷售政策928年份12345678910一層商鋪銀行月供2026

202620262026202620262026202620262026月回報額250025002500250025002500----------------二層商鋪銀行月供1013101310131013101310131013101310131013月回報額133313331333133313331333----------------三層商鋪銀行月供450450450450450450450450450450月回報額667667667667667667----------------備注：六年后客戶可以選擇自營或委托經(jīng)營收取租金。百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論一按此政策,客戶月平均回報大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心理.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,結(jié)合分割配合,單鋪首付金額控制在12萬內(nèi),擴(kuò)大了產(chǎn)品消化的客戶增量.-(門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資成本的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風(fēng)險較小)結(jié)論——客戶方面?zhèn)渥?由于采用的標(biāo)準(zhǔn)鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需要新的面積分割報告和測量報告出來后才能進(jìn)行詳細(xì)測算。百大家電超市核心銷售政策928核心銷售政策設(shè)計---2)銷售核心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售。支出：商鋪的6年每年10%，合計60%的回報。項目樓層數(shù)額合計前期回收一層6213840094960080二層21881120三層10940560回收率100%支付6年共60%的回報6年租金收入到期回收金額到期回收率租約到期回收一層3728304089479303380329054.4%二層1312867239386021269105058%三層65643362461626683785062.5%合計56976048153481575333218956.16%（一層按60元/㎡，二層按40元/㎡,三層按25元/㎡計算）百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論——開發(fā)商方面1.開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金94960080元，回收率達(dá)到100%。2.6年租約到期后，開發(fā)商實際收入53332189元，回收率為56.16%。3.按照每年250萬租金的收益測算，每年需要補(bǔ)貼699.6萬元，6年全部補(bǔ)貼4197.6萬元。4,由于家電業(yè)的租金水平較低，僅2.6%左右，而百貨業(yè)可以達(dá)到4%，因此開發(fā)商補(bǔ)貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補(bǔ)貼返租期間共需補(bǔ)貼租金返租6年，回報10%949.6萬元699.6萬元4197.6萬元百大家電超市核心銷售政策928該方案沒有包含相關(guān)的稅費(fèi)，該部分需要業(yè)主自己支付。資金回收后有資產(chǎn)遞延，該部分需要開發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)的模擬和測算本次測算均是以靜態(tài)租金水平進(jìn)行，沒有考慮租金上調(diào)的情況詳細(xì)的財務(wù)模擬還需要貴司財務(wù)中心進(jìn)行測算補(bǔ)充說明百大家電超市核心銷售政策928

核心銷售政策設(shè)計方案2

【按6年10%+即返第六年10%沖抵首付】百大家電超市核心銷售政策928-----1)銷售核心政策提出★返租6年，年回報率10%；即返第六年10%沖抵首付，同時一層和三層組合銷售(不包稅)核心銷售政策設(shè)計說明:1,即返的第六年的10%的目的就是將三層的首付沖抵掉，我們可以稱買一層，送三層首付。2,二層維持原來的操作模式即6年10%。百大家電超市核心銷售政策928下步解析以此標(biāo)準(zhǔn)案例模擬論證可行性項目面積銷售均價銷售額一層案例10㎡30000300000三層案例10㎡800080000備注：為了測算簡潔明了，結(jié)果易于觀察比較，因此選擇標(biāo)準(zhǔn)鋪為案例單位。核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-----百大家電超市核心銷售政策928客戶收益：一層商鋪6年每年10%，合計60%的收益；三層商鋪6年每年10%，合計60%的收益；商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預(yù)期收益一層、三層兩個單位的全產(chǎn)權(quán)客戶支出：商鋪的首付款銀行按揭貸款及月供核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-客戶方面項目面積銷售均價銷售額6年10%合計60%回報銀行貸款一層10㎡30000元/㎡300000180000180000三層10㎡8000元/㎡800004800040000項目即返第6年的10%回報客戶實際首付年回報月平均按揭月供一層300001220002026.082500三層8000450.24667百大家電超市核心銷售政策928年份12345678910一層商鋪銀行月供2026

202620262026202620262026202620262026月回報額25002500250025002500--------------------三層商鋪銀行月供450450450450450450450450450450月回報額667667667667667--------------------備注：六年后客戶可以選擇自營或委托經(jīng)營收取租金。

第六年由于已經(jīng)提前即返，因此當(dāng)年沒有回報。百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論一按此政策,客戶月平均回報大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心理.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,將一層和三層捆綁組合銷售，在降低門檻的同時獲得了更大的產(chǎn)權(quán)面積.-(門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資成本的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風(fēng)險較小)結(jié)論——客戶方面?zhèn)渥?由于采用的標(biāo)準(zhǔn)鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需要新的面積分割報告和測量報告出來后才能進(jìn)行詳細(xì)測算。百大家電超市核心銷售政策928核心銷售政策設(shè)計---2)銷售核心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售。支出：商鋪的6年每年10%，合計60%的回報。項目樓層數(shù)額合計前期回收一層5592456087652184二層21881120三層9846504回收率92.3%支付剩余年限回報6年租金收入到期回收金額到期回收率租約到期回收一層3106920089479303380329054.4%二層1312867239386021269105058%三層54702802461626683785062.5%合計49668152153481575333218956.16%（一層按60元/㎡，二層按40元/㎡,三層按25元/㎡計算）一層、三層的回報僅有五年，二層有六年的回報百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論——開發(fā)商方面1.開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金87652184元，回收率達(dá)到92.3%。2.6年租約到期后，開發(fā)商實際收入53332189元，回收率為56.16%。3.按照每年250萬租金的收益測算，每年需要補(bǔ)貼699.6萬元，6年全部補(bǔ)貼4197.6萬元。（第6年不考慮一、三層的回報）4,由于家電業(yè)的租金水平較低，僅2.6%左右，而百貨業(yè)可以達(dá)到4%，因此開發(fā)商補(bǔ)貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補(bǔ)貼返租期間共需補(bǔ)貼租金返租6年，回報10%949.6萬元699.6萬元4197.6萬元百大家電超市核心銷售政策928該方案沒有包含相關(guān)的稅費(fèi)，該部分需要業(yè)主自己支付。資金回收后有資產(chǎn)遞延，該部分需要開發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)的模擬和測算本次測算均是以靜態(tài)租金水平進(jìn)行，沒有考慮租金上調(diào)的情況詳細(xì)的財務(wù)模擬還需要貴司財務(wù)中心進(jìn)行測算補(bǔ)充說明百大家電超市核心銷售政策928

核心銷售政策設(shè)計方案3

【按6年10%+免息貸款】百大家電超市核心銷售政策928-----1)銷售核心政策提出★返租6年，年回報率10%★價格按照我司第一套方案的基礎(chǔ)價格上調(diào)15%★開發(fā)商為客戶提供免息貸款—總房價的20%★20％首付免息貸款，客戶一年內(nèi)按月分期付款或按季度支付核心銷售政策設(shè)計說明:1、本方案的基礎(chǔ)價格和前面的方案的價格有所區(qū)別。2、其他的操作模式和方案一類似。3、在尾盤期銷售（銷售率達(dá)到60%）時，即返第6年的10%租金收益來沖抵首付，主要是針對總款高的鋪位做靈活調(diào)整。百大家電超市核心銷售政策928樓層建筑面積銷售均價銷售額一層2071.28㎡28000元/㎡57995840元二層1367.57㎡17000元/㎡23248690元三層1367.57㎡10000元/㎡13675700元合計4806.42㎡-----94920230元核心銷售政策設(shè)計-----附錄：第一方案價格表百大家電超市核心銷售政策928下步解析以此標(biāo)準(zhǔn)案例模擬論證可行性備注：為了測算簡潔明了，結(jié)果易于觀察比較，因此選擇標(biāo)準(zhǔn)鋪為案例單位。核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-----項目面積銷售均價銷售額均價提價15%提價后的銷售額一層案例10㎡2800028000032200322000百大家電超市核心銷售政策928客戶收益：商鋪6年每年10%，合計60%的收益商鋪產(chǎn)權(quán)及后34年預(yù)期收益開發(fā)商墊付20%首付款的利息客戶支出：商鋪的實際首付款銀行按揭貸款及月供核心銷售政策設(shè)計-----2)銷售核心政策解析-客戶方面項目數(shù)額備注一層商鋪總價322000上調(diào)15%20％首付67600實際首付首付免息20％貸款64400分期付款60％銀行貸款1900006年10%，60%回報193200客戶月供及月租金收益見后表百大家電超市核心銷售政策928年份12345678910一層商鋪銀行月供21382138

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2138213821382138月回報額233323332333233323332333----------------備注：六年后客戶可以選擇自營或委托經(jīng)營收取租金。

百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論一按此政策,客戶月平均回報大于月供,符合我們設(shè)定的中小投資客的投資心理.-(收益穩(wěn)定)結(jié)論二按此政策,將一層的首付降至總房價的20%，使目標(biāo)客戶群擴(kuò)大.-(門檻較低)結(jié)論三按此政策,在回收投資成本的前提下,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度.-(風(fēng)險較小)結(jié)論——客戶方面?zhèn)渥?由于采用的標(biāo)準(zhǔn)鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需要新的面積分割報告和測量報告出來后才能進(jìn)行詳細(xì)測算。百大家電超市核心銷售政策928核心銷售政策設(shè)計---2)銷售核心政策解析-開發(fā)商方面收益：商鋪的20%首付款。商鋪的按揭貸款。商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售。支出：商鋪的6年每年10%，合計60%的回報墊付商鋪20%的無息貸款（一年使用期）項目樓層數(shù)額合計前期回收一層5335617387326612二層21388795三層12581644回收率92%支付6年10%回報6年租金收入到期回收金額到期回收率租約到期回收一層4001713089479303562601661.43%二層1604159639386021463299962.94%三層94362332461626875244864%合計65494959153481575901146362.17%（一層按60元/㎡，二層按40元/㎡,三層按25元/㎡計算）百大家電超市核心銷售政策928結(jié)論——開發(fā)商方面1.開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金87326612元，回收率達(dá)到92%。2..在第2年開發(fā)商回收20％房款之后得實際回籠資金109158264元，在第2年的年初動態(tài)回收率可以達(dá)到115％。3.6年租約到期后，開發(fā)商實際收入59011463元，回收率為62.17%。4.按照每年250萬租金的收益測算，每年需要補(bǔ)貼841.58萬元，6年全部補(bǔ)貼5049.48萬元。5.由于家電業(yè)的租金水平較低，僅2.6%左右，而百貨業(yè)可以達(dá)到4%，因此開發(fā)商補(bǔ)貼租金較高。銷售模式每年需支付租金每年補(bǔ)貼返租期間共需補(bǔ)貼租金返租6年，回報10%1091.58萬元841.58萬元5049.48萬元百大家電超市核心銷售政策928該方案沒有包含相關(guān)的稅費(fèi)，該部