項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標(biāo)（KPI）計(jì)劃執(zhí)行方案我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測(cè)未來。事實(shí)上，客觀環(huán)境和條件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測(cè)是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識(shí)是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識(shí)能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化了；有時(shí)我們把簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡(jiǎn)單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡(jiǎn)單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。企業(yè)關(guān)注的問題

最關(guān)心投資與收益；機(jī)遇與回報(bào)；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

最怕風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）：政策、市場(chǎng)、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人????

最大的風(fēng)險(xiǎn)失控，企業(yè)-“三控”；項(xiàng)目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營(yíng)管理定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?

全生命周期的價(jià)值鏈和利潤(rùn)鏈

公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項(xiàng)目定位地塊時(shí)空定位（動(dòng)態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個(gè)人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補(bǔ)位不搶位房地產(chǎn)運(yùn)作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型賺錢------競(jìng)合整合重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

核心能力1：周小川：每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡(jiǎn)單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理

管理層次

1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識(shí)論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場(chǎng)需求和運(yùn)營(yíng)資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)任何類型運(yùn)營(yíng)組織的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力以及這些能力對(duì)整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響運(yùn)營(yíng)管理對(duì)創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略影響因子

1.1市場(chǎng)－－“由外向內(nèi)”市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響績(jī)效目標(biāo)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運(yùn)營(yíng)資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1.3市場(chǎng)、資源影響因子相結(jié)合運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略該如何選擇？風(fēng)險(xiǎn)定義1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風(fēng)險(xiǎn)是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人

能力與價(jià)值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略誤風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)俘風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)繡、成的本、埋供求撕、政倡策、倒經(jīng)濟(jì)碰周期競(jìng)爭(zhēng)渠對(duì)手揉風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際些、國(guó)預(yù)內(nèi)，齊差異顆化，貍獨(dú)一敏無二技術(shù)裝風(fēng)險(xiǎn)更新捷、創(chuàng)禽新、狐流程蓄（彈島性）品牌肅風(fēng)險(xiǎn)變質(zhì)榜、崩盯潰。奮重新婆定義客戶班風(fēng)險(xiǎn)客戶棋分析叢、服你務(wù)系泥統(tǒng)，匪市場(chǎng)冊(cè)試驗(yàn)項(xiàng)目光風(fēng)險(xiǎn)備選淋方案發(fā)展半停滯霉風(fēng)險(xiǎn)量降方、價(jià)引降量叨增，鄭無新池產(chǎn)品酒。創(chuàng)新旗、創(chuàng)雹造需旁求。風(fēng)險(xiǎn)抽來源政策貪風(fēng)險(xiǎn)土地蹦、貸宅款、仔預(yù)售鬧、按錯(cuò)揭、己配套市場(chǎng)楊風(fēng)險(xiǎn)“玉斗佛城雙”價(jià)增格調(diào)呼整（堪黃金偶/陷贊阱）技術(shù)隆風(fēng)險(xiǎn)“瑞趙南新睜苑”佛“御尤景圓男”進(jìn)度抖風(fēng)險(xiǎn)“金筋鐘廣抓場(chǎng)”健—金脫融風(fēng)警暴合約失風(fēng)險(xiǎn)成本隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量鴉風(fēng)險(xiǎn)人的齒能力拴及信鄭用風(fēng)印險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)紅評(píng)估紛及應(yīng)釀對(duì)方穗法如何錢識(shí)破記美麗糧的謊床言，如何秘避免裁虛構(gòu)誘的成煮功，如何疾繞過詞隱蔽另的陷幸阱，如何涼發(fā)現(xiàn)饑深埋辣的金迷礦。風(fēng)險(xiǎn)奪評(píng)估毒及應(yīng)咽對(duì)方鐮法識(shí)別債與評(píng)博估風(fēng)繞險(xiǎn)嚴(yán)重扎性、都發(fā)生唉概率舒、時(shí)潛間、圾動(dòng)態(tài)量化能風(fēng)險(xiǎn)尋找抱機(jī)遇緩解侵風(fēng)險(xiǎn)型的計(jì)坐劃應(yīng)對(duì)到風(fēng)險(xiǎn)晶五層聯(lián)次以不萍變應(yīng)兄萬變疲，忽監(jiān)視風(fēng)鉆險(xiǎn)以實(shí)黨力換賞時(shí)間苗，降高低風(fēng)救險(xiǎn)培養(yǎng)搞洞察妖力，塵感知滾風(fēng)險(xiǎn)增加幟靈活甚性，賽適應(yīng)數(shù)風(fēng)險(xiǎn)尋找兩不對(duì)嘗稱性查，消腥除風(fēng)輪險(xiǎn)方向腔比方摸法重部要郵方法螺與態(tài)許度一門樣重狠要方向慨－做缺什么做正豎確的盛事；杯應(yīng)該圾做什繳么，剖能夠法做什秧么，灶必須龜做什遭么。方法植－怎毛么做企業(yè)疫：首驅(qū)先住煮宅房終產(chǎn)一逐流，悔然后躲向邊稀際房拘產(chǎn)發(fā)黎展。部門喝：投藝資（閑趨勢(shì)礎(chǔ)、時(shí)呆空、戶時(shí)點(diǎn)候），產(chǎn)品屈（順靜應(yīng)市界場(chǎng)，貪引領(lǐng)世消費(fèi)迷，區(qū)理位、袋價(jià)位歡、品且位統(tǒng)紹一，親產(chǎn)精品擦—極猛品）歇，市場(chǎng)匪（客俘戶系誼統(tǒng)—偽類別滴、需至求、其途經(jīng)壘）服務(wù)永（滿切足需專求，健創(chuàng)造緩需求陵）效果棍比效民率重薄要怎么甘做（征方法委）—去正確間地做效果鍵＝做拾對(duì)事+高效效率-效果-效益“第譜一次習(xí)就把餐正確童的事屆做正勾確”“以掩最少化的次塞數(shù)把腔正確短的事濾做正照確”“第一吉次就析把正洲確的揀人放吩在正剖確的你位置衡”誰來陶做（說用對(duì)溝人）能做網(wǎng)的人壩（能曾力+人品性）想做伸的人旬（主戚動(dòng)，蟲獨(dú)立初承包姑商的譽(yù)思維爬）信任先、平孟臺(tái)、縫能力亦、激撇情。激勵(lì)抖與績(jī)抄效譜發(fā)展觀與能毅力衡量泄標(biāo)準(zhǔn)局部也績(jī)效成，系恐統(tǒng)績(jī)幸效，瞎單干讀、合跡作。做了魄如何期望雕，激擊勵(lì)，爸價(jià)值晶與價(jià)虧格一丘致，諒貢獻(xiàn)收與報(bào)臘酬一享致；發(fā)展亡與能綢力：能拖者上睜，平怕者讓潮，庸升者下做得麻如何考核璃（數(shù)定據(jù)說碑話）踢，獎(jiǎng)個(gè)懲（證物質(zhì)朋與崗浮位）矛，申巾報(bào)獎(jiǎng)供項(xiàng)（茅例如偵：成進(jìn)本節(jié)歐約獎(jiǎng)廣，創(chuàng)沒新獎(jiǎng)融，協(xié)梨作獎(jiǎng)賣）。制度姥管事養(yǎng)，文燙化管買人（價(jià)帳值認(rèn)像同，肝同甘夕共苦黎，共平創(chuàng)輝眨煌）抹，做大抗的前描提焦做強(qiáng)怕的基虜?shù)A規(guī)范呢化市場(chǎng)風(fēng)化專業(yè)盾化集成杰化數(shù)字俘化（演敲示）國(guó)際壞化人才浮、模狗式、圍認(rèn)證血、合菌作、鄉(xiāng)豐開發(fā)決策翠科學(xué)踢化流程格合理竊化管理撲規(guī)范連化操作惹信息咱化目標(biāo)顧數(shù)據(jù)割化責(zé)權(quán)科利一及體化栗。項(xiàng)目蒜投資餓決策爆與風(fēng)熄險(xiǎn)管稠理項(xiàng)目神選擇諸及洽吉談項(xiàng)目鈴?fù)顿Y奮機(jī)會(huì)保分析布（案匙例：逐楊浦咸項(xiàng)目意）項(xiàng)目托投資節(jié)論證拍會(huì)（案嘆例：趨沈陽耗項(xiàng)目貼-工睜程與企投資暈的區(qū)矩別）項(xiàng)目辛投資泰決策項(xiàng)目朽可行布性研疤究項(xiàng)目俯動(dòng)態(tài)富評(píng)估甚及決巖策調(diào)橫整案例由1：漿御景屋圓定肥位調(diào)登整（房衛(wèi)型、止面積咐、標(biāo)門準(zhǔn)、漠成本）項(xiàng)目盟動(dòng)態(tài)親評(píng)估藝及決膏策調(diào)魄整案例賠2：偽玉佛濱城價(jià)討格調(diào)陡整（黃遺金/紐奉陷阱洲）決策蝴與時(shí)絮空薄規(guī)劃寶與時(shí)冒空地塊屢時(shí)空一維黃：縱地室段二維輛：肺形輔狀三維喂：想空率間四維妖：倡時(shí)劫間+空間=“時(shí)符空”n維:生態(tài)屢文四化東歷史選擇寺時(shí)機(jī)留整眉合資趨源策劃癥與規(guī)悲劃痰環(huán)告境與老規(guī)劃市場(chǎng)加與產(chǎn)園品早建筑杰與裝帶修建筑瘦時(shí)空一維墊：譜方位二維食：桃房惠型三維四：爸內(nèi)油外空帽間（錯(cuò)兩層、早復(fù)式昌、低辭窗?山?）四維茅：概時(shí)驅(qū)間+空間=“時(shí)販空”n維:風(fēng)格及文化幸生態(tài)趁智駝能項(xiàng)目山規(guī)劃街設(shè)計(jì)盟與風(fēng)諸險(xiǎn)管焦理規(guī)劃膨設(shè)計(jì)勺的目鉤標(biāo)1.乖在功民能與扣形式夫統(tǒng)一房誠(chéng)的基摔礎(chǔ)上花,創(chuàng)娃造亮愚點(diǎn)和燦賣點(diǎn)贏;2.維物有買所值縣;3.睜比較衣價(jià)格價(jià)格激類型慮:寧總奶價(jià)、級(jí)單價(jià)緣瑞、得芹房率餅。價(jià)格芒單位蝴：價(jià)越格/刪套、興價(jià)格鋒/建映筑面喬積價(jià)格擇/使嫩用面陡積4.壟規(guī)劃次設(shè)計(jì)肚應(yīng)用稿定量銳化的巨手段采來研段究.項(xiàng)目雨規(guī)劃漏設(shè)計(jì)戒與風(fēng)直險(xiǎn)管叢理規(guī)劃封容積裂率性揚(yáng)能價(jià)壩格比1色.容偽積率辜是區(qū)悼分物委業(yè)類指別的主關(guān)鍵膏指標(biāo)0.繳2~脆0.洞4死獨(dú)公立式偏別墅杰0訊.4存~0揭.6汪雙聯(lián)廉式別勇墅0.答8撈連排晶別墅慌1盒.2蒜~1梯.5諸多層2.逗容積命率與攤利潤(rùn)堤的關(guān)逃系非線禽性關(guān)渾系，賢多因梢素（巴地價(jià)榨是關(guān)堪鍵）3.主規(guī)劃獵布局盜與產(chǎn)黎品價(jià)蜘值最好灰資源烤用于慌價(jià)值俱最高役處。項(xiàng)目廳規(guī)劃滑設(shè)計(jì)芳與風(fēng)戚險(xiǎn)管企理道路掘的規(guī)兆劃布旗局與灰價(jià)格語性能我比1．啞道路梅的覆街蓋率裂及有效效覆統(tǒng)蓋率２．厲定量絞分析歲道路土的經(jīng)跪濟(jì)指洗標(biāo)3．笑道路逮的類吧型項(xiàng)目展規(guī)劃廚設(shè)計(jì)騎與風(fēng)車險(xiǎn)管殃理空間柄設(shè)計(jì)鋪與性煤能價(jià)蓬格比１．尖戶型宵設(shè)計(jì)誤的三腫維化大空縮慧間的撥層高援，空算間的幅容積灰系數(shù)太，空誓間的棉使用絨系數(shù)詳．２．尼室外舞空間殺設(shè)計(jì)宜人念的空速間和奇環(huán)境還，空妄間的鋒變化燙與活徑力．規(guī)劃兆設(shè)計(jì)即中的頑一體遠(yuǎn)化解田決方蠶案規(guī)劃頸決策搞：市耽場(chǎng)(客戶)－規(guī)滴劃－拆效益搞分析道－建芹設(shè)管技理－感市場(chǎng)項(xiàng)目杜規(guī)劃鉤設(shè)計(jì)貞與風(fēng)事險(xiǎn)管紐奉理御景酬圓項(xiàng)滾目（叫+演巧示）“時(shí)是空”撕定位黎；彈懼性設(shè)乒計(jì)；振動(dòng)態(tài)死調(diào)整祖；“察園中銀樓”高；需傭求層面次。瑞南友項(xiàng)目訊（+桂）提香煩別墅乖--笛-朝乘向白馬抱花園跪--斯-九吳宮閣鷺島歷別墅蘇州勝玲瓏迫灣—童組合裙戶型產(chǎn)品省的“關(guān)時(shí)空濁”定蘭位產(chǎn)品核商品作品破精品打極品(附加拴值耳超額酬利潤(rùn))區(qū)位栗、價(jià)譽(yù)位、特品味成功行的最浙高境換界綜合栗效益恢高度將統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)嫩效益眉社無會(huì)效菠益環(huán)境駕效益?zhèn)z品濤牌效瀉益以人膛為本炊超越甘自我精確郊制導(dǎo)趴錯(cuò)位戚競(jìng)爭(zhēng)縱深駝發(fā)展民個(gè)性旬服務(wù)科學(xué)您管理辜創(chuàng)新釀制勝持續(xù)固贏利斑能力項(xiàng)目傍開發(fā)砍建設(shè)繩的運(yùn)桑營(yíng)管廳理管理—來源蒙于目制的和儉目標(biāo)目的—企業(yè)廳：利州潤(rùn)，細(xì)效益育；員登工：蚊收入雜，發(fā)屠展。目標(biāo)—打造貴提升泄價(jià)格矩的品呼質(zhì)，侍控制廁影響雜成本寬的各叼個(gè)環(huán)稅節(jié)（頂過程栽）和章因素恢（動(dòng)豆因）這。項(xiàng)目萌開發(fā)隱建設(shè)秩的運(yùn)舌營(yíng)管水理計(jì)劃思維峰活動(dòng)課：認(rèn)識(shí)插過程—真理蘆導(dǎo)向乏，“景實(shí)在晚是什寫么”計(jì)劃纏過程—目的照導(dǎo)向早，“蘿價(jià)值迫性問倍題”桌，創(chuàng)案造一誼個(gè)“對(duì)實(shí)在只”計(jì)劃建能力：1、認(rèn)阻知和先辯識(shí)秩能力忘（特赴定事俱物、轉(zhuǎn)環(huán)境顆、狀慨態(tài)）2、確濃定目黑標(biāo)和凝運(yùn)籌筆的能津力：激在價(jià)喘值合蠢理性層與工接具合理性仗的“傷張力李”中該找到墨一條默從“葬初始笨狀態(tài)李”到勸達(dá)“普目的狀態(tài)呈”的鐮“合憐理路壇徑”3、想棕象（算概念買能力秤）和用預(yù)見凱的能益力：4、意技志、爛選擇車和決克策能估力計(jì)劃栽研究：計(jì)丑劃要穗素的屢分別伴研究冷，要尺素相隨互作唇用的散研究允。項(xiàng)目般開發(fā)弱建設(shè)勝的運(yùn)耕營(yíng)管梅理“三阻控”賄“二妹管”蠶“一飽協(xié)調(diào)扇”進(jìn)度杰控制導(dǎo)、成改本控口制、盟質(zhì)量步控制棕；合握約管獸理、貧信息臥管理鎖；綜躺合協(xié)毫調(diào)計(jì)劃繞(進(jìn)跡度)妹管理目標(biāo)末-過陡程（普活動(dòng)悟）-陜程序痛-監(jiān)超控-喪調(diào)整進(jìn)度車與政姑策風(fēng)籍險(xiǎn)管葵理進(jìn)度芹與成融本