房產(chǎn)面積測算作者：哈麗婭.托合塔爾指導老師：潘海燕引言

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表達，必須經(jīng)過房產(chǎn)測量，所以房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎。準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權、產(chǎn)籍，保障產(chǎn)權人合法權益的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。第一章緒論

房產(chǎn)面積測算是以測繪知識作為開展房產(chǎn)面積測算工作的指導思想，其目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。同時房產(chǎn)面積測算是一項技術性強、精確度要求高的工作，關系到國家、開發(fā)商、消費者和權利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。因此，我們要有一系列正確的、合法的、科學的房產(chǎn)面積測算的方法、測算的精度以及測算的規(guī)定和規(guī)則。第二章房產(chǎn)面積測算的內容

房產(chǎn)面積測算均指水平面積的測算，分房屋面積測算和房屋用地面積測算兩大部分。房屋面積測算包括房屋建筑面積測算，使用面積測算，產(chǎn)權面積測算，共有面積的測算與分攤，房屋用地面積測算包括房屋占地面積的測算與用地面積的測算。2．1房產(chǎn)測量的基準測量基準是測繪過程及測繪成果所有基準的總稱，國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》中所講的測量基準只包括房地產(chǎn)測量過程中及其成果有直接使用的基準，主要是坐標系統(tǒng)和高程基準。2．1．1房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng)

房產(chǎn)測量應采用1980年西安坐標系或地方坐標系。采用地方坐標系時，應和國家坐標系聯(lián)測。房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng)是房產(chǎn)測量的測算基準和起算基準，它由參考橢球、定位和定向以及大地點的大地數(shù)據(jù)組成。2．1．2高程測量基準

房產(chǎn)測量一般不測高程，需要進行高程測量時，由設計書另行規(guī)定，高程測量采用1985年國家高程基準。2．2房產(chǎn)測量的一般規(guī)定2．2．1房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2．2．2房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。2．2．3房屋產(chǎn)權面積房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。2．2．4房屋共有建筑面積房屋共有建設面積系指各產(chǎn)權共同占有或共同使用的建筑面積。

2．2．5房屋占地面積房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。2．3房產(chǎn)面積測算的方法與精度2．3．1坐標解析法坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。2．3．2實地量距法實地量距是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積量算方法，在量算房屋面積時，現(xiàn)在都是采用實地量距法；在量算房屋用地時，也可以使用實地量距法。對于規(guī)則圖形，例如矩形、方形的房屋或房間，我們都是用卷尺或測距儀直接量取邊長，很簡單地算出其面積。對于不規(guī)則圖形的面積量算時，我們可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法算出其面積。2．3．3圖解法圖上量算面積的方法很多，最簡單的方法是求積儀法，但求積儀法精度太低；還有常用的幾何圖形法，即在圖上量取有關圖形的長度計算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標計算圖形的面積。但這些方法都因精度太低，房產(chǎn)測量幾乎都不采用。2．3．4房產(chǎn)面積測算的精度根據(jù)《房產(chǎn)測量的規(guī)范》中對精度的要求，考慮到現(xiàn)在的量邊器具和技術條件以及目前的需求，還有今后發(fā)展的要求，我們把固定誤差的精度等級系數(shù)定為2，把比例誤差的比例系數(shù)的精度等級系數(shù)定為3，然后加以處理和湊整。

房屋面積中誤差的系數(shù)房屋面積精度等級邊長誤差中的固定中誤差mo(m)精度等級系數(shù)邊長誤差中比例中誤差系數(shù)

md/D精度等級系數(shù)一級0.0121/30003二級0.0221/10003三級0.0421/3003表1

房屋面積測算的中誤差與限差房屋面積的精度等級房屋面積中誤差房屋面積誤差的限差一級±（0.01+0.0003S）±（0.02+0.0006S）二級±（0.02+0.001S）±（0.04+0.002S）三級±（0.04+0.003S）±（0.08+0.006S）表2

各級房屋面積的限差比較房屋面積一級精度二級精度三級精度限差相對誤差限差相對誤差限差相對誤差600.191/3160.431/1400.981/611000.261/3850.601/1671.401/711200.291/4140.681/1761.601/751500.331/4550.791/1901.881/802000.401/5000.971/2062.331/865000.751/6671.891/2654.791/10410001.231/8133.261/3078.521/117表3對應于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差房屋面積的精度等級邊長測量的中誤差邊長測量誤差的限差限差計算舉例D=10．00D=22．36D=31．623D=50．00一級±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D）0．020．020．030．03二級±（0.014+0.0007D）±（0.028+0.0014D）0．040．060．070．10三級±（0.028+0.002D）±（0.056+0.004D）0．100．150．180．26表42．4房屋建筑面積測算的有關規(guī)定2．4．1計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件根據(jù)計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：應具有上蓋；應有維護物；結構牢固，屬永久性的建筑物；層高在2.20m或2.20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。2．4．2計算全部建筑面積的范圍計算全部面積的包括：層高在2.20米以上的房屋內的夾層、插層、技術層、結構轉換層及樓梯間、電梯間；通往回廊（或夾層、躍層）的室內樓梯；房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房等，以及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位；挑樓、全封閉的陽臺、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯、與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊、房屋間永久性的封閉的架空通廊；作為房屋外墻的玻璃幕墻、金屬幕墻等。2．4．3計算一半建筑面積的范圍計算一半的包括：未封閉的陽臺、挑廊；屬永久性結構、無頂蓋的室外樓梯；有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊等；2．4．4不計算建筑面積的范圍不計算建筑面積的包括：層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、結構轉換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等；騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分；房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池；類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位；房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊（若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上，均視為無上蓋）與室內不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。2．5房屋共有建筑面積2．5．1共有建筑面積的內容共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為本幢服務的公共用房、管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車庫、車棚、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。2．5．2共有共用面積按比例分攤的計算公式δSi=K·SiK=2．5．3可以分攤的共有建筑面積2．5．4不應分攤的建筑面積2．5．5共有面積的處理原則2．5．6共有面積的所有權與使用權2．5．7共有建筑面積的分類與確認通過對某些房產(chǎn)測繪單位的調查發(fā)現(xiàn)，為工作便利，測繪工作者通常會先將共有建筑面積根據(jù)其在使用功能上的不同，分成三類：全幢共有共用的建筑面積；功能區(qū)共有共用的建筑面積；層共有建筑面積。共有建筑面積分攤認定表幢號丘號房產(chǎn)分區(qū)號房產(chǎn)區(qū)號座落房屋類別房屋產(chǎn)別房屋結構層數(shù)建成年代總建筑面積總分攤面積總分攤系數(shù)序號層號共有建筑面積名稱共有面積分攤辦法備注表5A{{BG1G2G3G4G5///////////////////////////綜合樓立面圖圖12．6套面積計算與共有建筑面積的分攤商品房按“套”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。2．6．1整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2．6．2套內建筑面積套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。2．6．3套內使用面積套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。2．6．4套內墻體面積2．6．5陽臺建筑面積2．6．6套內陽臺建筑面積2．6．7共有建筑面積2．6．8共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。2．6．9應分攤的共有建筑面積應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。第三義章辰房產(chǎn)窄面積膜測算白的軟紛件（攪廣州愛開思罵《S筆CS果H身20惑02線房產(chǎn)狼測繪桐與管瞞理系貝統(tǒng)》組）3．妹1房挪產(chǎn)三貼友系萍統(tǒng)簡撇介SC榮S禮H2完00呢2最(簡貸稱“秩房產(chǎn)斑三友妥”)撥是以廣州圈開思譯測繪耐軟件柿有限筍公司棉在已撒有產(chǎn)梁品《靠房產(chǎn)閃面積慮分攤膽（M釣JF刊T）陜》泰的基竊礎上廢，根排據(jù)《酸房產(chǎn)貞測量捎規(guī)范伍（G寺B/益T列17失98勒6.收1-君20部00凳和G屬B/梨T貸17正98線6.詢2-酒20逮00嗚）》宏重森新開添發(fā)的攜產(chǎn)品曉。該產(chǎn)號品由綢三個鄰子系縫組成歉：房泛產(chǎn)數(shù)幫字化并測繪災子系扭統(tǒng)；擺房屋擾勘丈貫與面勻積分哀攤子捐系統(tǒng)碗；房預產(chǎn)信民息管袖理子過系統(tǒng)予。3．探2房慮屋勘開丈與涂面積蘋分攤緣瑞子系胸統(tǒng)本系豈統(tǒng)面店向房疤屋勘津丈圖獵形進停行套嫂內面啊積和璃公攤部面積越標識武和分蚊攤導懶引；講包括損本層詞局攤姑、標槳層全洪攤、埋跨層拐分攤導、歸憂類分紛攤以礦及多爽級分隆攤和所團結丙戶分項攤，張復式晚樓、起單產(chǎn)輸權人作多套鵝房的責分攤煌，靈犯活通忍用。舞在這捧個過跳程中巖的面意積計留算、擊面積響系數(shù)句和分刷攤系迅數(shù)的專確定巷，以標及分普攤計婦算和杠面積芬匯總服列表天均能們自動報完成慨；能夠悉方便蔬處理戒復雜恥情況紫，如瓦：偏妨軸墻隙、加交厚墻庫；能言夠自曾動處據(jù)理復炊雜圖緒形的烤面積圈量算距和分漏攤，教如：錯井、描島、剛曲線神等類燭型的專面積搶區(qū)域酬；對飼外墻醫(yī)面積腸提取控，不起受墻晨體種丘類、糟形狀鞠限制爸，任店意形抹狀的造墻面扭積計菜算準慎確快倒捷。非常巨方便顆問題雄的查宋找和泥錯誤鉤的修哭改，及并不結影響到過程劣繪圖戶合計姻算；麻樓面層管親理方纖便直謊接直走觀；房屋翅勘丈贏完成寧后，譯即能定自動姥生成出房屋濕立體熊透視銹圖，患又可叉從不裝同的帆角度盒觀察拘，檢珍視是擠否有別漏畫傅。分攤租過程胞模擬具人面獅向對肌象，練只要寄指出去誰（幣某公定攤）瘦給誰用（某旬套內啄）分喂即可秋，后狗續(xù)出廊圖和置報表刻過程渡均自旋動完氧成。蹤蝶一幅境圖形基文件勒，包錦含了興所有責的圖恭形信中息和搏分攤篇信息餃，是槳操作稿、管銳理（邊包括度修改壤變更懲）極憲為簡沸單明險了。第四澇章下有淡關房秩屋面壁積測躍算的握實例4．肢1房娃產(chǎn)面織積測膝算工稈作的辮方法核和作畝業(yè)流軋程以下梁是我拋對某澤地區(qū)巖五層予住宅孩樓房清產(chǎn)面河積測踏算的倚實例迷進行欠的簡補單分滅析。麗首先作是有續(xù)一定速測量兔資質菠的單索位按嬸照一爺定的淡技術掏指標辱例如夜：G昏B/由T1寧79襪86完.1撲－2枕00跳0《濟房產(chǎn)禿測量艦規(guī)范運第1收單元便：房聯(lián)產(chǎn)測必量規(guī)粉范》押，G遞B/調T1箭79刺86犬.2擴－2直00桌0《現(xiàn)房產(chǎn)柏測量穗規(guī)范欠第2朗單元能：房嘗產(chǎn)圖乓圖式具》。抱根據(jù)摸委托槽方提醫(yī)供的避建筑影設計收施工盛圖、大委托成協(xié)議徑書，訪和測陰量單毯位的消測量閣人員參實地貝考察愿，勘駐測的氏材料訂及采燃集的枝數(shù)據(jù)萍。來惕進行罪房產(chǎn)像面積骨測算礎工作撤。1）丙根據(jù)氣房屋捆設計譜平面值圖，位結合殃實地岡采集疏的數(shù)作據(jù)，演應用撐廣州劍開思割《S沃CS滋H紫20常02朵房產(chǎn)娃測繪榴與管塘理系定統(tǒng)》窗中的絲式“房酸屋勘縮慧丈與只面積刺分攤越子系隙統(tǒng)”境繪制筋房屋球勘丈后圖，攻標識木房間源號和死公攤鐮面積礎區(qū)，屬由軟賊件自熱動計療算面劫積。狡2）墻戶套姿內建樂筑面蔥積：劍戶與稀相鄰碎戶分序隔墻址中線臭與戶獵與公腔攤區(qū)桶分隔攏墻中乳線所營形成申的閉波合圖不塊的厭面積猴再加娘上陽左臺面稅積（腿陽臺盞面積劉按外稼墻線左測算崗）。愧3）耗戶建腿筑面泳積：岡戶套絞內建噸筑面蹈積+廁戶分閃攤的撤共有刻建筑櫻面積逐。4評）根東據(jù)各挎房間能與公違攤區(qū)網(wǎng)的面類積標行識，帳通過令分攤授方法麗的操薦作，間直接毀進行漆面積槳分攤謹計算扶，軟稼件自棋動依會據(jù)分裹攤方沈法計閑算出奧各房革間的乎建筑去面積賺。5羊）根姐據(jù)房盤產(chǎn)測蟻量中瘡的分堡攤原樸則進侵行共宿有面酷積分欲攤。4．匯2實龍例的儀分析住宅僑樓一握層和和地下唇室平繩面圖圖廟2某地娃五層雨住宅恒樓地寸下室籠共有借建筑朋面積覺分攤簽表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積143.520.1211355.2748.79242.940.1211355.2048.14342.940.1211355.2048.14443.060.1211355.2248.28合計172.4620.89193.35表6某地伸五層瓜住宅踢樓一片至五慶層共熱有建旋筑面心積分喚攤表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積194.290.12113511.42105.71293.240.12113511.29104.53393.240.12113511.29104.53493.240.12113511.29104.53合計374.0145.29419.30表7住宅咬樓五容層和焰閣樓艘平面全圖圖鍛3某地沿五層柿住宅貨樓閣貨樓共么有建豆筑面絲式積分牧攤表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積138.400.1211354.6543.05237.820.1211354.5842.40337.820.1211354.5842.40437.820.1211354.5842.40合計151.8618.39170.25表8第五修章區(qū)結論5．短1房心產(chǎn)面丟積測題算中顛存在爺?shù)膯柤嗩}房屋寨面積矮如何柄計算已，一鍬直困治擾著懶購房構者。望房屋禍面積馳測算暗體系槳的不怖規(guī)范嫌，面壘積標疲準的矩不統(tǒng)孟一，師更使盯得群考眾為升房屋繳面積營的問委題皺樸眉。丘目前側，商貼品房寒面積膜測算書的現(xiàn)翻狀是垂，購并房者炭只能版看到揉最終盈的面卷積數(shù)濟字，余無法脂了解姓其具低體的鐘測算揮過程堤、測路算依疑據(jù)，循測算晌工作提缺少辣透明懲性和謙公開眨性，擁難以怒保障弟消費痰者的篇知情告權，摔在一系定程等度上資降低今了消盒費者滅購房坐的信梨心。碰眾多率消費瞇者不鼓可能泳系統(tǒng)賀了解駝房屋鍵面積堵測繪押的相倆關知姥識，馬又難苦以得良到所丑購房神產(chǎn)的述測繪丸資料勻，處坑于信角息完膽全不埋對稱么的弱梨勢地朱位，挪更多謙的消卷費者從根本幅不知讀道自訓己的減合法車權益杠受損膛。測玻繪本暮身的像專業(yè)展性，唉加之挽不公皆開和襲不透新明，撕個別音消費桐者對俗測繪朋結論刊難以抓認同復，要致求復極測的存情況窗也時夢有發(fā)炎生，鞠這種毛情況應使合卵法經(jīng)菊營者傻和消嘉費者致都遭身受了裝不必莫要的溪財力樂和精華力的墾損失課。房產(chǎn)忌面積臨測算究中存踏在的皆一些憤典型梢問題概：⒈帽無證務測繪披