2021天津?qū)懽謽?、酒店式公寓分析目錄第一局部天津高端寫字樓、酒店式公寓綜述第二局部個(gè)案分析第三局部個(gè)案與本案比較分析第四局部產(chǎn)品優(yōu)化建議第一局部天津高端寫字樓、酒店式公寓綜述一、天津?qū)懽謽恰⒕频晔焦⒌臍v史開展階段第一個(gè)開展階段：1991-1997年，起始階段第二個(gè)開展階段：1998-2002年，市場低迷階段。第三個(gè)開展階段：2003-2021年，迅猛開展階段。第一個(gè)開展階段：1991-1997年，起始階段；代表工程：國際大廈、遠(yuǎn)洋大廈；第二個(gè)開展階段：1998-2002年，市場低迷階段；代表工程：金皇大廈、泰達(dá)大廈、今晚大廈；第三個(gè)開展階段：2003-2021年，迅猛開展階段；代表工程：信達(dá)廣場、天津中心、賽頓中心、津匯廣場；二、高端寫字樓局部1、市場供給情況二、高端寫字樓局部2、市場需求情況二、高端寫字樓局部3、市場租售情況二、高端寫字樓局部4、市場展望經(jīng)濟(jì)增速帶來市場需求；政策指引下的戰(zhàn)略定位帶來產(chǎn)品增量與競爭；差異化產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生；三、高端酒店式公寓局部1、市場供給情況三、高端酒店式公寓局部2、酒店式公寓經(jīng)營情況三、高端酒店式公寓局部3、市場展望市場存量較少與城市開展定位并不相稱；酒店式公寓產(chǎn)品銷售情況與普通住宅產(chǎn)品銷售情況反差較大，受市場因素影響較小。世界一線管理品牌陸續(xù)登陸天津，品質(zhì)效勞提升的同時(shí)，價(jià)格也會(huì)不同程度的上浮；第二局部個(gè)案分析信達(dá)廣場信達(dá)廣場一、工程根底資料地理位置：河平區(qū)解放北路辦公等級(jí)：甲級(jí)占地面積：2萬平方米建筑面積：15萬平方米租售狀況：寫字樓局部出售，公寓只租不售開盤時(shí)間：2005年10月入住時(shí)間：2006年1月物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理；物業(yè)費(fèi)：26元/平方米/月車位情況：地下兩層，總計(jì)500個(gè)，月租600元/月、800元/月信達(dá)廣場二、產(chǎn)品特點(diǎn)1．規(guī)劃布局信達(dá)廣場地上共51層，地下3層，總高度238米，為天津CBD最高建筑。信達(dá)廣場2．裝修設(shè)備電梯系統(tǒng)：蘇州迅達(dá)電梯。15部客梯，1部消防梯，1部貨梯?？照{(diào)系統(tǒng)：美國特靈中央空調(diào)，配有新風(fēng)及加濕系統(tǒng)交房標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：鋁天花吊頂、地毯、墻紙，裝修后室里凈高2.45米，如此圖：信達(dá)廣場酒店式公寓：精裝標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米左右，歐洲與日韓兩種風(fēng)格，室內(nèi)家具、設(shè)施齊全，裝修后室內(nèi)凈高2.45米，個(gè)別戶型3.4米。如以下圖：信達(dá)廣場3．效勞設(shè)施會(huì)所：信達(dá)廣場會(huì)所位于塔樓6-7層，總面積4000多平米。6層為日工餐廳，對(duì)外經(jīng)營；7層為都鐸健身，對(duì)外經(jīng)營，公寓租戶免費(fèi)使用。6層平面圖：餐飲為主7層平面圖：健身、娛樂以主信達(dá)廣場會(huì)議中心：會(huì)議中心位于塔樓5層，各種規(guī)格約10間，如以下圖：信達(dá)廣場三、產(chǎn)品定位1．戶型配比寫字樓：辦公面積為100-1600平方米，自由組合。酒店式公寓：主力戶型為100-190平方米，一居室：100-120平方米，約占比例為20%；二居室：160平方米，約占比例為55%；三居室：190平方米，約占比例為25%。2．客群來源寫字樓：以青島海信、北京百福東方、富邦航運(yùn)、泰德國際貨運(yùn)等各類中大型企業(yè)為主。酒店式公寓：客群定位為在津工作的國內(nèi)外高端商務(wù)人士。目前租用客戶中日本在津商務(wù)人士占到95%以上。信達(dá)廣場3．定價(jià)原那么信達(dá)廣場寫字樓、公寓不分樓層朝向統(tǒng)一報(bào)價(jià)6元/平方米/天，成交均價(jià)5元/平方米/天左右〔含物業(yè)費(fèi)〕，出售局部小業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)與產(chǎn)權(quán)方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓單套月租金在17000至27000元/套/月。信達(dá)廣場4．租售情況信達(dá)廣場06年開盤至今，租售情況喜憂參半。目前寫字樓出售局部已全部售完〔銷售周期為2年〕，入住已達(dá)70%以上。而公寓出租局部受戶型面積過大、單套租金過高影響遇到較大阻力，目前出租率缺乏20%。信達(dá)廣場四、總結(jié)1．營銷手段對(duì)工程運(yùn)作的重要性。信達(dá)廣場入市至今沒有對(duì)產(chǎn)品開展系統(tǒng)的營銷推廣工作，由始至終主要采取“待銷〞的銷售方式，對(duì)銷售價(jià)格產(chǎn)生較大影響。在06、07年“黃金時(shí)期〞銷售價(jià)格僅上調(diào)500元/平方米，漲幅僅3%，低于與同檔產(chǎn)品銷售價(jià)格3000元/平方米左右。2．合理的產(chǎn)品定位，客觀考慮市場需求。從信達(dá)廣場公寓低出租率情況反響出開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期過高，比例約占80%的中大型產(chǎn)品定位為信達(dá)廣場租賃業(yè)務(wù)帶來極大阻力。平均高達(dá)23000元/月左右的租金水平，讓大量的國內(nèi)高端商務(wù)人土難以承受。雖然信達(dá)廣場約占20%的一居室〔100-120平方米〕已全部入住，但日本人士占據(jù)95%以上比例，由此可以看出，16000元/月左右的租金水平仍然超出國內(nèi)客群的心理價(jià)位。天津中心

〔原北洋鋼鐵大廈〕天津中心一、工程根底資料地理位置：和平區(qū)南京路與營口道交口辦公等級(jí)：甲級(jí)占地面積：18105平方米建筑面積：15萬平方米租售狀況：寫字樓局部：出售酒店式公寓：預(yù)計(jì)以出租為主開盤時(shí)間：入住時(shí)間：2021-04得房率：70%物業(yè)管理：世邦魏理仕，物業(yè)費(fèi)：8元/平方米/月天津中心二、產(chǎn)品特點(diǎn)1．規(guī)劃布局酒店＋公寓局部為48層，寫字樓局部為52層，地下1-3層車庫，裙樓1-6層以購物中心會(huì)議中心、休閑、健身等設(shè)施為主。2．裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳公寓內(nèi)部裝修：精裝報(bào)價(jià)4000--5000元/㎡平方米主要裝修標(biāo)準(zhǔn)見下表：天津中心3．效勞設(shè)施配有2000平方米會(huì)所，以健身、娛樂功能為主。由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，暫定不對(duì)外經(jīng)營。天津中心三、產(chǎn)品定位1．戶型配比寫字樓：單層面積約1250平方米，凈高2.7米酒店式公寓：見下表天津中心2．客群來源酒店式公寓：以投資型高端商務(wù)人士為主，北京、上海、港澳臺(tái)等興旺地區(qū)在津商人占據(jù)比例較大，，多重視地段升值空間、商務(wù)氣氛、內(nèi)部效勞等。寫字樓：目前尚未對(duì)外租售，現(xiàn)場咨詢多為國內(nèi)外大型企業(yè)在津總部及各大金融機(jī)構(gòu)、船運(yùn)及物流等效勞型企業(yè)，中小型高速開展企業(yè)也占一定比例，如，IT、咨詢類企業(yè)等。天津中心3．定價(jià)原那么天津中心天津中心于07年7月正式開盤，價(jià)格漲幅明顯。07年12月份成交均價(jià)已超過21000元/平方米，08年4月成交均價(jià)高達(dá)23900元/平方米與07年7月17800元/平方米相比，漲幅率達(dá)35%。天津中心4．租售情況寫字樓：以租為主，整層銷售酒店式公寓：

公寓局部開盤至今未受高價(jià)格而影響銷售進(jìn)度，缺乏一年時(shí)間銷售率已達(dá)40%以上。分析主要有以下兩點(diǎn)：一、不可替代的區(qū)域優(yōu)勢、內(nèi)部品質(zhì)優(yōu)勢；二、較合理的定價(jià)策略。采用高單價(jià)低總價(jià)的策略使得天津中心迅速去化。該工程中小面積戶型占總比例的70%左右，主力戶型平均面積在75平方米左右，總價(jià)控制在150萬以內(nèi)。如租金水平按6.5元/平方米/天計(jì)算，年投資回報(bào)率將在10%以上?？們r(jià)、回報(bào)預(yù)期均在投資客群的接受范圍內(nèi)。天津中心天津中心除受宏觀市場影響外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一個(gè)原因源于自身的調(diào)整。近期天津中心沒有因?yàn)槭袌鲇绊懚啪弮r(jià)格漲幅速度，在前期中小戶型迅速被去化后，戶型投放面積在不斷放大。如，4月份平均單套成交面積為90平方米左右，單套總價(jià)提升到220萬，按目前的租金計(jì)算回報(bào)率明顯低于去年的水平，隨著后期大面積戶型的推出矛盾會(huì)日趨明顯，使得持幣觀望的投資人群更會(huì)心有余悸。天津中心四、總結(jié)在保證產(chǎn)品內(nèi)部品質(zhì)提供優(yōu)良的投資環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)需求市場情況合理控制總價(jià)范圍，到達(dá)順暢去化、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。未來幾年天津高檔酒店式公寓仍會(huì)中小面積需求為主，天津中心在07年取得佳績也是因?yàn)榇似陂g推出大量低總價(jià)中小面積產(chǎn)品。天津與北京、上海等興旺城市相比國際氣氛仍存有較大差距，在高檔酒店式公寓銷售過程中應(yīng)將國內(nèi)投資人士做為主要客群，在租賃方面應(yīng)國內(nèi)外并進(jìn)。從目前的市場來看，在具備優(yōu)越的地段、品質(zhì)、效勞等條件下，戶型面積在70平方米以內(nèi)的高檔酒店式公寓將在未來市場中占據(jù)一定市場份額。賽頓中心賽頓中心一、工程根底資料樓盤地址：和平西康路與成都道交口辦公等級(jí)：甲級(jí)投資商：天津萬順房地產(chǎn)開發(fā)商：天津萬順房地產(chǎn)總建筑面積：16萬平方米占地面積：1.5萬平方米物業(yè)管理：天津市君怡物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：公寓：3.6元/平方米；寫字樓：16元/平方米開盤時(shí)間:：2005-11-01交房日期：2006-08-30賽頓中心二、產(chǎn)品特點(diǎn)1．規(guī)劃布局：1-4層商業(yè)群房，兩棟公寓，一棟寫字樓。2．裝修設(shè)備：賽頓中心3．效勞設(shè)施賽頓中心擁有3000平方米的會(huì)所，以泳池、健身、娛樂等功能為主。該會(huì)所效勞業(yè)主實(shí)行會(huì)員制不對(duì)經(jīng)營，會(huì)員費(fèi)用為3800元/年。賽頓中心三、產(chǎn)品定位1．戶型配比公寓局部：寫字樓局部：標(biāo)準(zhǔn)面積1400平方米，戶型區(qū)間：110—250平方米，其中210平方米與250平方米以主力戶型，占到總比例的70%左右。賽頓中心2．客群來源公寓：天津本地高端自住型人士，極少對(duì)外出租。寫字樓：中大型企業(yè)，效勞、物流類企業(yè)居多。3．定價(jià)原那么公寓：目前賽頓中心公寓局部僅存兩套〔16層、27層〕對(duì)外報(bào)價(jià)15000元/平方米。寫字樓：銷售報(bào)份15700元/平方米租賃報(bào)價(jià)：6.1元/平方米/天〔含物業(yè)費(fèi)〕;賽頓中心4．租售情況公寓：賽頓中心賽頓中心公寓：雖然賽頓中心以大戶型為主，在總價(jià)方面為銷售帶來一定難度，但在06、07年最正確時(shí)期該工程總體銷售比較順暢，08年賽頓中心放大優(yōu)惠幅度工程得以順利收尾，目前僅剩兩套戶型;寫字樓：賽頓中心寫字樓局部與公寓局部同期銷售，推出后整體銷售進(jìn)度良好，目前僅存一套低層單元未售出;四、總結(jié)分析雖然賽頓中心整體銷售比較順暢，但超大戶型設(shè)計(jì)還是為工程銷售帶來較大壓力，最終不得不降底利潤點(diǎn)來保證去化速度。賽頓中心津匯廣場津匯廣場一、工程根底資料樓盤地址：和平區(qū)南京路與營口道交口開發(fā)商：天津澳中開展辦公等級(jí)：甲級(jí)辦公建筑面積:39000㎡租售狀況：出租開盤時(shí)間：2003-09-10交房日期：2007-06-30物業(yè)管理：澳中開展車位情況：地下270個(gè)，月租800元/月建筑層數(shù)36層建筑形態(tài)：1棟36層南塔樓標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.60米標(biāo)準(zhǔn)層面積1334平方米得房率70%津匯廣場二、產(chǎn)品特點(diǎn)1．規(guī)劃布局津匯廣場為1棟38層高層，標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.60米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1334平方米，可自由分割。津匯廣場2．裝修設(shè)備大堂電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：三菱電梯津匯廣場寫字間內(nèi)部：毛壞，凈高2.6米津匯廣場三、產(chǎn)品定位1．戶型配比：標(biāo)準(zhǔn)層面積1334平方米，自由組合。2．客群來源:以各類中大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、中小成長型企業(yè)為主。主要租戶有：太平保險(xiǎn)公司天津分公司、海航國際、Bp石油貿(mào)易有限公司、佳能、上海沖外電子、穆勒電氣天津辦事處、長漱國際貿(mào)易、阿克蘇諾貝爾工業(yè)油漆天津辦事處、中國國際技術(shù)智力合作天津分公司等。津匯廣場3．定價(jià)原那么目前報(bào)價(jià)較07年略有上幅，預(yù)計(jì)成交價(jià)在5.5元/平方米/天以內(nèi)。津匯廣場4．租售情況只租不售，三年起租。目前一期入住率達(dá)70%以上，與去年相比有一定攀升，二期在30%左右。四、總結(jié)在新興高檔寫字樓〔如，天津中心、君隆廣場工程等〕不斷涌出的南京路區(qū)域，有實(shí)力的企業(yè)會(huì)更青睞于檔次更高的辦公場所，而津匯廣場將逐漸向“次高檔〞寫字樓轉(zhuǎn)變。租金水平因地段優(yōu)勢與需求市場力量的不斷增加會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。第三局部個(gè)案與本案比較分析一、寫字樓局部比較分析1．戶型配比分析

項(xiàng)目名稱面積區(qū)間信達(dá)廣場辦公面積為100-1600平方米，自由分割組合。天津中心單層面積約1250平方米，凈高2.7米，自由分割組合。賽頓中心標(biāo)準(zhǔn)層面積1400平方米，戶型區(qū)間：110—250平方米，其中210平方米與250平方米以主力戶型，占到總比例的70%左右。津匯廣場標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.60米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1334平方米，可自由分割組合。一、寫字樓局部比較分析2．客戶來源比較分析項(xiàng)目名稱客戶來源信達(dá)廣場以青島海信、北京百福東方、富邦航運(yùn)、泰德國際貨運(yùn)等各類中大型企業(yè)為主。天津中心目前尚未對(duì)外租售，現(xiàn)場咨詢多為國內(nèi)外大型企業(yè)在津總部及各大金融機(jī)構(gòu)、船運(yùn)及物流等服務(wù)型企業(yè)，中小型高速發(fā)展企業(yè)也占一定比例，如IT、咨詢類企業(yè)賽頓中心中大型企業(yè)，服務(wù)、物流類企業(yè)居多。津匯廣場以各類中大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、中小成長型企業(yè)為主。主要租戶有：太平保險(xiǎn)公司天津分公司、海航國際、Bp石油貿(mào)易有限公司、佳能、上海沖外電子、穆勒電氣有限公司天津辦事處、長漱國際貿(mào)易有限公司、阿克蘇諾貝爾工業(yè)油漆有限公司天津辦事處、中國國際技術(shù)智力合作天津公司等。一、寫字樓局部比較分析3．價(jià)格定位比較分析項(xiàng)目名稱價(jià)格解析信達(dá)廣場開盤價(jià)：13500元/平米；報(bào)價(jià)：14000元/平米；成交均價(jià)：13000元/平米；租金報(bào)價(jià)：6元/天/平米；成交均價(jià)：5元/天/平米；天津中心預(yù)計(jì)整層銷售價(jià)格將突破19000元/平米；賽頓中心目前報(bào)價(jià)：15700元/平米；租金報(bào)價(jià)6.1元/天/平米；津匯廣場07租金報(bào)價(jià)：5.5元/天/平米；目前租金報(bào)價(jià)：6元/天/平米；二、酒店式公寓局部比較分析1．戶型配比分析項(xiàng)目名稱戶型配比信達(dá)廣場主力戶型為100-190平方米，一居室：100-120平方米，約占比例為20%；二居室：160平方米，約占比例為55%；三居室：190平方米，約占比例為25%;天津中心一居室40-100㎡占66.4％；二居室100－230㎡占28.53%；三居室160－200㎡占5.0