銀行業(yè)專題分析-銀行年報(bào)中的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)1房地產(chǎn)對(duì)公不良率2022年繼續(xù)上行與直觀感受不同，上市銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異并且趨勢(shì)向好。2020年疫情后，上市銀行全力處置、出清不良資產(chǎn)，所以2021年資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)全面向好。目前已經(jīng)披露2021年報(bào)的24家上市銀行（大中型銀行為主），整體不良率1.33%，同比降低14BP，較2021年6月末也降低7BP，不良金額同步下降。盡管2021年下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，但當(dāng)前階段，中大型銀行的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持優(yōu)異。房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良率繼續(xù)上升，市場(chǎng)已有預(yù)判。2021年以來(lái)，對(duì)公房地產(chǎn)貸款的不良率持續(xù)上升，2022年依然是銀行最主要的風(fēng)險(xiǎn)敞口，17家樣本銀行（大中型銀行為主）2021年末房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良率升至2.35%，不良金額1167億元。考慮房地產(chǎn)企業(yè)的集中信用違約主要從2021Q4才開始，而不良指標(biāo)比逾期指標(biāo)滯后，因此預(yù)計(jì)2022年繼續(xù)上升。所幸房地產(chǎn)對(duì)公貸款占銀行表內(nèi)貸款總額的比例并不高，A股已披露年報(bào)的24家上市銀行，2021年12月末占比僅5.72%，分別較6月末及2020年12月末降低0.38pct、0.44pct。如果考慮表內(nèi)外的債權(quán)或非標(biāo)投資、理財(cái)出資、信托代銷、債券承銷等多元化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則不同銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口存在差異。從17家樣本銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看：1）蘇州銀行、工商銀行、重慶銀行

不良率較高，分別達(dá)到6.65%、4.79%，4.71%，但貸款占比低，分別為3.6%、3.4%、3.7%，蘇州銀行的不良率環(huán)比升幅最大，預(yù)計(jì)受風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，而工商銀行在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中表示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到全面、真實(shí)反映。2）農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行的不良金額環(huán)比增加149.02、52.25億元，金額增幅最大，預(yù)計(jì)均受個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的沖擊。3）對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比相對(duì)高的銀行中，平安銀行、浙商銀行優(yōu)異，不良率分別為0.22%、0.62%，中信銀行、鄭州銀行不良率則分別高達(dá)3.63%、3.47%。銀行表內(nèi)權(quán)重業(yè)務(wù)個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量依然優(yōu)異。個(gè)人住房貸款在銀行表內(nèi)貸款中占比很高，24家上市銀行2021年末達(dá)到27.7%。2021H1受房地產(chǎn)貸款集中度考核約束，占比降低，但下半年再次回升，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)政策“糾偏”后，銀行將積壓的存量項(xiàng)目加速投放。個(gè)人住房貸款長(zhǎng)期以來(lái)是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，13家樣本銀行2021年末不良率維持0.30%低位。由于去年下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，部分行業(yè)居民收入波動(dòng)，投資者擔(dān)心住房貸款的質(zhì)量惡化，但目前資產(chǎn)質(zhì)量仍然優(yōu)異。從13家樣本銀行的個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，不良率穩(wěn)定。其中，渝農(nóng)商行、鄭州銀行不良率分別環(huán)比上升18、17BP，達(dá)到0.46%、0.96%，鄭州銀行的住房貸款質(zhì)量相對(duì)較差，不良率在樣本銀行中最高，但貸款占比14.1%相對(duì)較低。此外，農(nóng)業(yè)銀行的住房貸款不良金額環(huán)比增加30.03億元，金額增幅最大。與房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)貸款不良率上行。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)一定程度上會(huì)波及上下游產(chǎn)業(yè)鏈，建筑公司的現(xiàn)金流受影響，資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)波動(dòng)。不過(guò)，建筑業(yè)貸款在銀行表內(nèi)占比同樣很低，2021年12月末24家上市銀行占比為2.22%，17家樣本銀行的建筑業(yè)貸款不良率為1.71%，預(yù)計(jì)2022年仍將上升，但總體影響可控。從17家樣本銀行的建筑業(yè)貸款經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看：中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行的建筑業(yè)貸款不良率最高，分別為6.46%、2.25%，環(huán)比分別上升1.94、1.04pct，升幅也最高，農(nóng)業(yè)銀行不良貸款金額增加30.34億元，金額增幅最大。光大銀行不良率也上升0.92pct至1.63%，工商銀行、建設(shè)銀行不良率分別為1.77%、1.86%，但建筑業(yè)貸款占比低。在建筑業(yè)貸款占比相對(duì)高的銀行中（主要城商行），重慶銀行不良率1.23%。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)暴露。由于目前房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)仍處于持續(xù)暴露過(guò)程中，市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，高杠桿房企的現(xiàn)金流壓力依然很大，我們判斷2022年對(duì)公房地產(chǎn)貸款的不良將繼續(xù)“雙升”。以17家樣本銀行為例，假設(shè)房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良金額分別增長(zhǎng)50%、100%，同時(shí)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)對(duì)公貸款總額2022年增長(zhǎng)1%（主要考慮監(jiān)管積極鼓勵(lì)銀行投放，但企業(yè)投資需求低迷，同時(shí)銀行顧慮風(fēng)險(xiǎn)，投放審慎）?；趦煞N情景測(cè)算，預(yù)計(jì)2022年對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率可能上升至3.50%、4.66%，對(duì)樣本銀行整體不良率的邊際影響分別為5BP、11BP。2房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，靜待風(fēng)險(xiǎn)軟著陸政策回顧：連續(xù)調(diào)控沖擊高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)。持續(xù)的“房住不炒”調(diào)控背景下，房地產(chǎn)銷售端和融資端遭受沖擊，高杠桿房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融角度，2020年“三道紅線”出臺(tái)，2021年銀行開始執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)，設(shè)定“個(gè)人住房貸款占比”和

“房地產(chǎn)貸款占比”兩個(gè)指標(biāo)，上限按照不同銀行類型劃分五檔。實(shí)際上，最終造成房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)集中暴露的原因在于：1）房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)盡管本身對(duì)超標(biāo)銀行給予充足的2年或4年過(guò)渡期，但實(shí)際執(zhí)行層面存在“一刀切”，造成2021年全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大幅上升；2）銀行自身考慮企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房企的新增融資難度加大，融資條件收緊的市場(chǎng)預(yù)期形成后，金融機(jī)構(gòu)也更審慎，惡性循環(huán)進(jìn)一步加大現(xiàn)金流壓力。融資收緊對(duì)2021年房地產(chǎn)貸款增速的影響非常明顯。1）2020年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速快速下行，2021年末同比增速降至0.9%，且二至四季度連續(xù)遭到余額壓降；2）2021年二季度起按揭貸款同比增速也開始下行（集中度新規(guī)導(dǎo)致），每季度新增金額明顯走低，造成年末房地產(chǎn)總貸款（按揭+開發(fā)貸款）同比增速降至7.9%，明顯低于人民幣貸款總增速。最終，2021年末房地產(chǎn)貸款在人民幣貸款中的占比降至27.1%，同比降低1.6pct，其中開發(fā)貸款占比降低0.7pct至6.2%。2021年四季度“政策底”確立，融資條件開始放松。2021年10月中旬以來(lái)，監(jiān)管層開始關(guān)注“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，多次表態(tài)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！罢叩住币呀?jīng)確立，融資約束明顯放松，金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)要支持房地產(chǎn)企業(yè)及購(gòu)房消費(fèi)者的合理融資需求。政策松綁的路徑具體包括，銀行加速投放按揭貸款，盡力推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增，同時(shí)正常房企發(fā)債松綁、部分貸款允許展期等。但由于房地產(chǎn)銷售端疲弱，房地產(chǎn)貸款短期難有增長(zhǎng)抓手。從央行四季度數(shù)據(jù)看到，個(gè)人住房貸款已經(jīng)加速投放，但預(yù)計(jì)主要是2021年下半年積壓的項(xiàng)目，實(shí)際上四季度以來(lái)房地產(chǎn)銷售持續(xù)疲弱，造成2022年初個(gè)人住房貸款增量低迷。企業(yè)貸款方面，盡管監(jiān)管鼓勵(lì)加速投放，但銀行顧及風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)主要向央企、國(guó)企增加投放，而房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和預(yù)期疲弱，導(dǎo)致企業(yè)新投資需求也很低迷，貸款投放沒(méi)有抓手。從2022年1-2月數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人住房貸款RMBS發(fā)行量不大，且3月新發(fā)行金額為零，說(shuō)明大型銀行的額度很充裕，但需求不足，商品房銷售數(shù)據(jù)同比下滑也可以佐證。從居民貸款角度也可以反映房地產(chǎn)銷售低迷。2022年2月居民中長(zhǎng)期貸款歷史上首次單月“負(fù)增長(zhǎng)”，雖然存在春節(jié)擾動(dòng)因素，未來(lái)“負(fù)增長(zhǎng)”并不會(huì)持續(xù)，但主要原因仍然是房地產(chǎn)銷售低迷。實(shí)際上，2021Q2以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款的每季度新增規(guī)模就已經(jīng)有所降低，未來(lái)需要等待房地產(chǎn)銷售回暖。觀察部分房企的銀行授信數(shù)據(jù)，判斷民企授信敞口被壓降。目前房地產(chǎn)企業(yè)披露的授信或貸款公開數(shù)據(jù)比較少，我們統(tǒng)計(jì)部分房企的債券發(fā)行說(shuō)明書，可以看出2021年以來(lái)，銀行對(duì)國(guó)企房地產(chǎn)公司的授信多數(shù)有所增加，對(duì)民企授信則有所降低，但民企和國(guó)企的實(shí)際貸款余額都普遍降低。可能原因包括：1）銀行雖然提供授信余額，但不等于實(shí)際放款，最終還是考慮具體項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)、銀行自身額度，所以依然可能實(shí)質(zhì)性收緊貸款；

2）優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)雖然容易獲得更多貸款，但自身投資需求收縮，并不一定實(shí)際支用。由此可見，本身信用等級(jí)較低的房地產(chǎn)企業(yè)將持續(xù)面臨融資壓力，特別是民企，雖然銀行通常強(qiáng)調(diào)主要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況授信審批，但從結(jié)果來(lái)看民企信貸明顯收緊。3投資主線一：資產(chǎn)質(zhì)量干凈+業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)2022年“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，銀行股面臨中性的宏觀環(huán)境。去年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，今年高層定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，推動(dòng)寬信用，托底經(jīng)濟(jì)也意味著銀行股估值存在上行動(dòng)力。但是，在

房地產(chǎn)低迷、實(shí)體需求疲弱的背景下，寬信用也面臨挑戰(zhàn)和壓力，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的過(guò)程難以一蹴而就，預(yù)期存在波動(dòng)。這種宏觀環(huán)境下，銀行板塊整體估值難有大幅上行的機(jī)會(huì)，但存在結(jié)構(gòu)性的個(gè)股機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為，今年銀行股需要重點(diǎn)把握的投資機(jī)會(huì)是自身業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)、資產(chǎn)質(zhì)量沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)壓力（特別是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)）的銀行。其中，部分中小銀行由于自身所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)（例如江浙滬、成渝等地區(qū)），或所處賽道景氣度較高（例如小微農(nóng)商行），部分銀行此前沒(méi)有深度涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)安全（例如郵儲(chǔ)銀行等）。1、常熟銀行：長(zhǎng)期成長(zhǎng)空間廣闊，短期業(yè)績(jī)拐點(diǎn)明確。我們?cè)?022年投資策略中看好常熟銀行，核心邏輯是長(zhǎng)期看好小微賽道的高成長(zhǎng)性。同時(shí)在今年中性宏觀環(huán)境下，常熟銀行逆勢(shì)保持業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)+資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異，得益于普惠金融試驗(yàn)區(qū)推動(dòng)小微貸款增長(zhǎng)，同時(shí)