第頁(yè)共頁(yè)物業(yè)管理工作方案物業(yè)管理工作方案為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)在維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力進(jìn)步物業(yè)管理程度，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：一、指導(dǎo)思想以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為根據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以標(biāo)準(zhǔn)管理、進(jìn)步物業(yè)效勞程度為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理安康開展。二、目的和范圍〔一〕目的：1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90、2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100；202_年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100獲得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)視及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信譽(yù)檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100、6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)?！捕撤秶簩?duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)展排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)展清理整頓，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容〔一〕完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建立。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市獲得的成功經(jīng)歷，盡快公布施行《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)視管理?！捕橙鉀Q開發(fā)建立遺留問題。開發(fā)建立單位作為行為主體要實(shí)在承當(dāng)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)展完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建立遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建立遺留問題?！踩臣哟髮?duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為。一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)視和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)方法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理方法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的〔含5萬(wàn)平方米〕的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣〔市〕房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《〔前期〕物業(yè)效勞合同》和《業(yè)主〔臨時(shí)〕公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法獲得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建立部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)獲得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理工程。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)視及從業(yè)人員的培訓(xùn)，進(jìn)步物業(yè)管理程度。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信譽(yù)檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)視物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)效勞合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理工程經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)工程經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)展綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。催促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的效勞，進(jìn)步管理效勞程度。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建立部培訓(xùn)中心結(jié)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)展培訓(xùn)，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及工程經(jīng)理〔物業(yè)管理處主任〕進(jìn)展培訓(xùn)，在獲得建立部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的根底上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合進(jìn)展上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。四是標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)利和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建立部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，根據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具標(biāo)準(zhǔn)性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的根底上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織才能的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，實(shí)在維護(hù)自身的合法權(quán)益?！菜摹辰⑹?、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率到達(dá)100；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)效勞，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承當(dāng)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境?！参濉巢扇《喾N形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的.宣傳工作。制定詳細(xì)的宣傳方案，分階段、有步驟、深化細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣闊業(yè)主不斷理解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。三、組織領(lǐng)導(dǎo)為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。組長(zhǎng)：邢凱副組長(zhǎng)：成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好詳細(xì)的組織施行。四、職責(zé)分工標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原那么，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)視、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室詳細(xì)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)視、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的詳細(xì)施行；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，親密配合各區(qū)政府施行整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，互相配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，實(shí)在進(jìn)步我市的物業(yè)管理程度。市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，詳細(xì)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)視，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建立單位的管理部門。一是在進(jìn)展住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建立必要的物業(yè)管理效勞用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)展開工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建立的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建立遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)。市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)管理程度的進(jìn)步。各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定詳細(xì)的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。五、施行步驟依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完本錢方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)展施行。〔一〕排查階段由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織施行，對(duì)開發(fā)建立遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)展一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)展登記造冊(cè)，建立管理檔案。〔二〕整改完善階段各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)展認(rèn)真分析^p，查找根，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改?！踩瞅?yàn)收階段領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)展審核，確保達(dá)標(biāo)。六、保障措施〔一〕進(jìn)步認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承當(dāng)起社會(huì)管理責(zé)任，實(shí)在把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。〔二〕親密配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，親密配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問題，制定實(shí)在可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)展查處，確保全部達(dá)標(biāo)?！踩臣訌?qiáng)宣傳，營(yíng)造氣氛。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場(chǎng)”活