第二節(jié)契稅法律制度契稅，是指國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。考點(diǎn)一納稅人★★★在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人?？键c(diǎn)二征稅范圍★★★土地使用權(quán)出讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、互換）。房屋買賣、贈(zèng)與、互換。拿分要點(diǎn).土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。.土地、房屋典當(dāng)、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。.與土地增值稅區(qū)別，關(guān)鍵在于納稅人的不同。.視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。（2）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。（3）下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；因共有人增加或者減少的；因生效法律文書或監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的?！纠}?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的是（）。（2020年）A.抵押房屋的趙某.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的甲公司C.出租住房的錢某D.受讓土地使用權(quán)的乙公司【答案】D【解析】（1）選項(xiàng)A、C：土地、房屋典當(dāng)、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。（2）選項(xiàng)B、D：契稅納稅人為“承受方”，轉(zhuǎn)讓方不繳納契稅?？键c(diǎn)三應(yīng)納稅額計(jì)算★★★一、稅率契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%?5%的幅度稅率。二、計(jì)稅依據(jù).十地使用權(quán)出讓、出售、房屋買賣以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款；土地使用權(quán)出讓，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。拿分要點(diǎn)計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。土地使用權(quán)互換、房屋互換，以所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。拿分要點(diǎn).互換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。（必須掌握）.對(duì)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定核定。.此處的“互換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房（地）抵債、以房（地）換貨，應(yīng)視同房屋（土地）買賣繳納契稅。.土地出讓價(jià)款與成交價(jià)格：（1）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；（2）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)?！究偨Y(jié)】有成交價(jià)格按成交價(jià)格，沒有成交價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格，互換的按差額，補(bǔ)交的按補(bǔ)交金額。三、計(jì)稅公式應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率【例題?單選題】2021年甲公司購(gòu)入乙公司原值2000萬元的辦公樓，不含增值稅成交價(jià)為2600萬元。甲公司以銀行存款支付價(jià)款1800萬元，同時(shí)抵減乙公司債務(wù)700萬元和利息100萬元。已知契稅適用稅率為4%計(jì)算甲公司購(gòu)買該辦公樓應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（）。（2022年）（1800+700）義4%=100（萬元）2000X4%=80（萬元）2600X4%=104（萬元）I）.1800X4%=72（萬元）【答案】C【解析】土地使用權(quán)出讓、出售、房屋買賣以不含增值稅的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)?！纠}?單選題】老周擁有一套價(jià)值90萬元的住房，老吳擁有一套價(jià)值70萬元的住房，雙方交換住房,由老吳補(bǔ)差價(jià)20萬元給老周。已知，本題涉及的價(jià)值、價(jià)格均不含增值稅，契稅的稅率為3%,下列各項(xiàng)中，正確的是（）。（2021年）A.老周應(yīng)繳納契稅2.7萬元B.老吳應(yīng)繳納契稅0.6萬元C.老周應(yīng)繳納契稅0.6萬元.老吳應(yīng)繳納契稅2.7萬元【答案】R【解析】老吳是多付差價(jià)的一方，應(yīng)由老吳繳納契稅，排除選項(xiàng)A、C；應(yīng)以價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)，即老吳應(yīng)繳納的契稅二20義3%=0.6（萬元）。【例題?單選題】2020年10月，甲公司從乙公司購(gòu)入一處寫字樓，支付不含增值稅價(jià)款800萬元。該寫字樓乙公司賬面原值500萬元，已提折舊125萬元。已知，契稅稅率為4%。計(jì)算甲公司當(dāng)月該筆業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（）。（2020年）500X4%800X4%[800-（500-125）]X4%I）.（800-125）X4%【答案】B【解析】房屋買賣，契稅應(yīng)以不含增值稅的成交價(jià)格（800萬元）為計(jì)稅依據(jù)。【例題?單選題】2019年5月甲公司獲贈(zèng)原值200萬元的房產(chǎn)一處，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的不含增值稅價(jià)格為300萬元。已知契稅適用稅率為4%o甲公司獲贈(zèng)該房產(chǎn)應(yīng)繳納契稅稅額為（）萬元。（2021年）A.200X4%=8（300-200）X（1+4%）X4%=4.16300X4%=12300X（1+4%）又4%=12.48【答案】C【解析】房屋贈(zèng)與契稅的計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格?？键c(diǎn)四稅收優(yōu)惠支表6-3契稅稅收優(yōu)惠法定免稅.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施.非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn).婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬酌定減免稅.因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬臨時(shí)減免稅.夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅（2023年新增）.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅（2023年新增）.外國(guó)銀行分行按規(guī)定改制為外商獨(dú)資銀行（或其分行），改制后的外商獨(dú)資銀行（或其分行）承受原外國(guó)銀行分行的房屋權(quán)屬的，免征契稅（2023年新增）4.以下T青形“承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬”，免征契稅：（1）企業(yè)改制：原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制后的公司中所持股權(quán)比例超過75%,且改制后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的（2）事業(yè)單位改制：原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資比例超過50%（3）公司合并（4）公司分立（5）企業(yè)破產(chǎn)：①債權(quán)人：承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬；②非債權(quán)人：承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收（6）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：①對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅；②母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅（7）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅拿分要點(diǎn).以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！纠}?單選題】2018年陳某繼承父母的一套住房，當(dāng)年與王某結(jié)婚并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上增加王某的姓名。2021年陳某與王某將該套住房轉(zhuǎn)讓給李某，隨后李某將該套住房出租給鄭某。上述事項(xiàng)中，契稅的納稅人是（）。（2022年）A.李某B.王某C.陳某D.鄭某【答案】A【解析】契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受（包括受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、互換）土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。選項(xiàng)B,婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。選項(xiàng)C,法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！纠}?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，應(yīng)計(jì)算繳納契稅的是（）。A.納稅人承受荒山土地使用權(quán)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)B.企業(yè)以自有房屋等價(jià)互換另一企業(yè)房屋C.個(gè)人承受企業(yè)無償贈(zèng)與的房屋權(quán)屬D.軍事單位承受土地用于軍事設(shè)施【答案】C【解析】選項(xiàng)ABD,免征契稅?？键c(diǎn)五征收管理支一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間.納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。.具體規(guī)定：（1）因法律文書等發(fā)生土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的一一法律文書生效之日；（2）改變土地、房屋用途一一改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當(dāng)日；（3）改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件一一改變土地使用條件當(dāng)日；發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。二、納稅地點(diǎn)土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。三、完稅憑證與權(quán)屬登記納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。四、契稅的退還在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形的，可申請(qǐng)退稅：.因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；.在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積須退還土地出讓價(jià)款的；.在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積須返還房?jī)r(jià)款的。五、稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員的保密義務(wù)稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對(duì)稅收征管過程中知悉的個(gè)人身份信息、婚姻登記信息、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記信息等商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，應(yīng)當(dāng)依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。納稅人的稅收違法行為信息不屬于保密信息范圍，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法處理?！纠}?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款的有（）。A.出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款B.新