房地產(chǎn)業(yè)營改增稅務(wù)研討

2015年1月22日房地產(chǎn)行業(yè)營改增背景介紹3營改增的關(guān)鍵問題6目錄房地產(chǎn)行業(yè)營改增背景介紹

增值稅試點改革時間表財稅[2013]106號文件出臺，鐵路運輸和郵政業(yè)于2014年1月1日納入營業(yè)稅改征增值稅試點電信業(yè)于2014年6月1日納入營改增范圍上海營改增試點啟動

研究北京營改增試點范圍營改增試點范圍擴大至其他8個省市財稅[2013]37號文出臺，自2013年8月1日起,將交通運輸業(yè)（鐵路運輸除外）和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點在全國范圍內(nèi)推開財政部正就金融業(yè)、建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)營改增事項進行相關(guān)調(diào)研工作。199320082011–201220132015+2014預(yù)計2014年10月會有初步的營改增擴圍調(diào)研結(jié)論.預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)將于2015年第一季度入圍營改增，生活性服務(wù)業(yè)于第二季度入圍營改增。預(yù)計金融業(yè)營改增政策于2015年底頒布，并于2016年初正式實施。2012年1月至5月2012年7月至8月2013年5月2013年12月2014年2015年第4頁下一輪營改增擴圍行業(yè)建筑安裝業(yè)生活性服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融保險業(yè)即將入圍營改增的行業(yè)包括：2015年第一季度2015年第二季度2015年第二季度2015年年底或2016年年初不動產(chǎn)和建筑安裝業(yè)營改增規(guī)定出臺生活性服務(wù)業(yè)營改增規(guī)定出臺不動產(chǎn)和建筑安裝業(yè)營改增啟動金融保險業(yè)營改增啟動生活性服務(wù)業(yè)營改增啟動金融保險業(yè)營改增政策出臺相差幾個月根據(jù)我們的理解和預(yù)估，營改增的擴圍時間表大致如下：以上行業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)（例如稅源、課稅基礎(chǔ)和計稅依據(jù)）和稅收征管復(fù)雜而又敏感，其增值稅稅制設(shè)計及相關(guān)政策/法規(guī)的制定工作是國際上公認的重點（或難點）我們建議我們建議從事相關(guān)行業(yè)的企業(yè)預(yù)留充足的時間，準確分配資源，為營改增做好準備。第5頁營改增的關(guān)鍵問題

拿地融資設(shè)

計開發(fā)建設(shè)銷售/出租房地產(chǎn)營改增各個環(huán)節(jié)的考量房地產(chǎn)信托城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費舊城拆遷、征地補償成本金融行業(yè)如何營改增？利息征收增值稅？土地出讓金及附屬條件成本建筑圖紙審核服務(wù)增值稅率6%/11%設(shè)計相關(guān)服務(wù)增值稅率6%/11%？建筑業(yè)同時營改增？增值稅抵扣鏈條斷裂？施工單位轉(zhuǎn)嫁成本商業(yè)地產(chǎn)長租項目大量進項留抵占用資金流商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)預(yù)售安排的影響第7頁房地產(chǎn)業(yè)“營改增”

——從財務(wù)到經(jīng)營的影響因為房地產(chǎn)業(yè)稅率的提高而導(dǎo)致的利潤下降幅度有多大？因為建筑業(yè)稅率的提高而導(dǎo)致的利潤下降幅度有多大？因為流轉(zhuǎn)稅稅率提升引發(fā)采購的現(xiàn)金流壓力有多大？其他稅種未能配合營改增，會否導(dǎo)致重復(fù)征稅？財務(wù)如何保證在營改增實行之后（2015年）馬上及時、準確地申報增值稅？如何保證非稅務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的前端業(yè)務(wù)人員和后端支持人員能夠迅速適應(yīng)增值稅發(fā)票管理？如何識別和管控不合規(guī)風(fēng)險？稅局關(guān)系維護一般納稅人申請稅務(wù)合規(guī)如何改造會計系統(tǒng)來適應(yīng)營改增？收入確認費用確認增值稅賬務(wù)進項轉(zhuǎn)出合規(guī)與風(fēng)險管理視同銷售處理過渡期營業(yè)稅/增值稅申報會計與客戶和供應(yīng)商的合同能否進行修訂以反映營改增的影響？是否已經(jīng)充分了解不予修訂帶來的影響？如何保證相關(guān)人員，尤其是非稅務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士，能夠迅速掌握增值稅知識并具備增值稅風(fēng)險管理意識？如何保證有針對性地對系統(tǒng)（包括面對客戶的介面）進行增值稅改造？經(jīng)營土地增值稅處理預(yù)售引起進項積壓資金積壓風(fēng)險紅字發(fā)票開具業(yè)務(wù)系統(tǒng)價稅分離改造任務(wù)繁重客戶梳理工作量大租金收益拆遷補償處理傭金費用等支出無法取得發(fā)票地價的處理進項轉(zhuǎn)出計算復(fù)雜供應(yīng)商梳理工作量大未實施完合同過渡問題采購/報銷系統(tǒng)的進項稅改造業(yè)務(wù)系統(tǒng)與金稅系統(tǒng)對接成本高上下游行業(yè)營改增進程進項稅票取得建筑業(yè)取票困難第8頁過渡期的發(fā)票管理問題向個人出售住宅：定金如何開具發(fā)票？退房情況下發(fā)票處理？更名情況下發(fā)票處理？物業(yè)出租：押金的發(fā)票開具？退還押金時的發(fā)票處理？營改增之前服務(wù)已提供，未開票，未收款營改增后收款，開票？應(yīng)交增值稅還是營業(yè)稅?開具何種發(fā)票?如何申請退稅?情況1情況2營改增之前尚未完成服務(wù)的提供，未開票，已收款營改增后完成服務(wù)的提供，開票？情況3營改增之前服務(wù)已提供，收款，且繳納了營業(yè)稅營改增后開票？情況4營改增前營改增后營改增之前尚未完成服務(wù)的提供，未開票，未收款營改增后完成服務(wù)的提供，收款并開票？...情況N…………房地產(chǎn)營改增對發(fā)票管理的挑戰(zhàn)——過渡期的發(fā)票管理問題第9頁增值稅關(guān)鍵問題——商業(yè)性地產(chǎn)（購物中心和辦公樓）對于同時運營酒店、購物中心、出售住宅，并提供物業(yè)管理服務(wù)的項目公司：如何劃分應(yīng)稅范圍/收入類型，并確定適用稅率？

如果各項業(yè)務(wù)適用不同的增值稅計算方法，如何進行進項稅管理？1.多種增值稅率如果下游客戶是一般性企業(yè)，他們是否可以進行進項稅抵扣？如果可以，是否存在議價空間？上游供應(yīng)商是否可能提高價格以轉(zhuǎn)嫁稅負（如建筑承包商）？3.稅負轉(zhuǎn)嫁的不確定性房地產(chǎn)項目的生命周期相對較長，前期建設(shè)成本較高，因而會產(chǎn)生大量的進項稅額。自持物業(yè)投資回收期相對較長，可能導(dǎo)致大量進項稅額長期留抵。6.進項稅額抵扣5.土地使用權(quán)進項抵扣從間接稅角度看，供應(yīng)商選擇標準是什么？如何確保獲取增值稅專用發(fā)票，并在有效期限內(nèi)認證？

運用信息技術(shù)管理供應(yīng)商7.供應(yīng)商管理與發(fā)票管理土地出讓金在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重較大。然而，政府通常不會對政府出讓土地使用權(quán)的收入征稅。相關(guān)進項稅額是否可以抵扣？如果可以，以什么方式抵扣？企業(yè)并購中獲取的土地使用權(quán)相關(guān)的進項如何抵扣？房地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的一部分：企業(yè)發(fā)生并購/重組時，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否屬于應(yīng)稅行為？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，是否“看穿”作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征收增值稅？2.應(yīng)稅范圍為了更好的進行客戶管理與發(fā)票開具，相關(guān)的流程與系統(tǒng)應(yīng)如何進行改造？如何開具增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票與紅字發(fā)票?8.客戶管理與發(fā)票開具如何對營改增前所建地產(chǎn)的租金征稅？如果與新建地產(chǎn)的租金適用同樣的稅率，則營改增前所建地產(chǎn)因無進項可抵而處于競爭劣勢地位？營改增前所建地產(chǎn)是否可以虛擬抵扣？如果可以，如何進行虛擬抵扣？4.過渡問題第10頁增值稅關(guān)鍵問題——出售住宅5.預(yù)售問題如果下游客戶是個人消費者，是否有可能通過提高價格以轉(zhuǎn)嫁稅負？上游供應(yīng)商是否可能提高價格以轉(zhuǎn)嫁稅負（如建筑承包商）？出售營改增前所建的地產(chǎn)應(yīng)如何繳稅？如果與新建地產(chǎn)適用相同稅率，則營改增前所建地產(chǎn)因無進項可抵而處于競爭劣勢地位？是否可以進行虛擬抵扣？營改增前預(yù)售的地產(chǎn)，營改增之后如何繳稅？在項目開發(fā)完成前進行預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)的慣例。預(yù)售收入是否征收增值稅？這可能導(dǎo)致進項稅和銷項稅錯配。7.土地增值稅與增值稅現(xiàn)行土地增值稅實施細則并不包括與增值稅有關(guān)的任何規(guī)定。所以增值稅銷項稅額可能被計入土地增值稅的應(yīng)稅收入中？這意味著土地增值稅的稅負大增。6.供應(yīng)商與發(fā)票管理對于同時運營酒店、購物中心、出售住宅，并提供物業(yè)管理服務(wù)的項目公司：如何劃分應(yīng)稅范圍/收入類型，并確定適用稅率？

如果各項業(yè)務(wù)適用不同的增值稅計算方法，如何進行進項稅管理？1.多種增值稅率從間接稅角度看，供應(yīng)商選擇標準是什么？如何確保獲取增值稅專用發(fā)票，并在有效期限內(nèi)認證？

運用信息技術(shù)管理供應(yīng)商8.土地使用權(quán)進項抵扣土地出讓金在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重較大。然而，政府通常不會對政府出讓土地使用權(quán)的收入征稅。相關(guān)進項稅額是否可以抵扣？如果可以，以什么方式？企業(yè)并購中獲取的土地使用權(quán)相關(guān)的進項如何抵扣？房地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的一部分：企業(yè)發(fā)生并購/重組時，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否屬于應(yīng)稅行為？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，是否“看穿”作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征收增值稅？2.應(yīng)稅范圍3.稅負轉(zhuǎn)嫁的不確定性4.過渡問題第11頁增值稅關(guān)鍵問題——服務(wù)型公寓與物業(yè)管理服務(wù)型公寓按照酒店業(yè)還是不動產(chǎn)出租征稅？（兩者可能適用不同的征收方法）物業(yè)管理歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)還是生活服務(wù)業(yè)？

是否適用3%簡易征收辦法？1.可能的增值稅率自持物業(yè)實現(xiàn)投資回報時間相對較長，可能導(dǎo)致大量進項稅額長期留抵。如項目公司提供多種服務(wù)（如包含了酒店、購物中心、物業(yè)管理服務(wù)及地產(chǎn)銷售等的綜合商業(yè)體），且不同服務(wù)適用不同的增值稅計算方法，應(yīng)如何管理進項稅？7.進項稅額抵扣房地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的一部分：企業(yè)發(fā)生并購/重組時，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否屬于應(yīng)稅行為？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，是否“看穿”作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征收增值稅？2.應(yīng)稅范圍如果下游客戶是一般性企業(yè)，他們是否可以進行進項稅抵扣？如果可以，是否存在議價空間？上游供應(yīng)商是否可能提高價格以轉(zhuǎn)嫁稅負（如建筑承包商）？3.稅負轉(zhuǎn)嫁的不確定性如何對營改增前所建地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入征稅？如果與新建地產(chǎn)的租金適用同樣的稅率，則營改增前所建地產(chǎn)因無進項可抵而處于競爭劣勢地位營改增前所建地產(chǎn)是否可以虛擬抵扣？如果可以，如何進行虛擬抵扣？4.過渡問題5.土地使用權(quán)進項抵扣土地出讓金在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重較大。然而，政府通常不會對政府出讓土地使用權(quán)的收入征稅。相關(guān)進項稅額是否可以抵扣？如果可以，以什么方式？企業(yè)并購中獲取的土地使用權(quán)相關(guān)的進項如何抵扣？6.供應(yīng)商與發(fā)票管理從間接稅角度看，供應(yīng)商選擇標準是什么？如何確保獲取增值稅專用發(fā)票，并在有效期限內(nèi)認證？

運用信息技術(shù)管理供應(yīng)商為了更好的進行客戶管理與發(fā)票開具，相關(guān)的流程與系統(tǒng)應(yīng)進行什么樣的改造？如何安排增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票與紅字發(fā)票的開具?8.客戶管理

與發(fā)票開具第12頁房地產(chǎn)營改增重難點——過渡期工程建設(shè)預(yù)售／銷售收入取得工程款支付工程建設(shè)預(yù)售／銷售收入取得工程款支付例子1例子2例子3工程建設(shè)預(yù)售／銷售收入取得工程款支付三種情形產(chǎn)生不同的問題，例如：工程款是否需要按11%繳納增值稅？銷售收入是否需要按11%繳納增值稅？預(yù)售安排產(chǎn)生進項沒法抵扣銷項的問題應(yīng)如何解決？營業(yè)稅增值稅第13頁房地產(chǎn)營改增重難點——物業(yè)出售工程建設(shè)預(yù)售／銷售收入取得工程款支付銷項稅-進項稅稅率11%對利潤的影響預(yù)售安排產(chǎn)生進項沒法抵扣銷項的問題應(yīng)如何解決？定金是否需要繳納增值稅？只得進項稅第14頁房地產(chǎn)營改增重難點——物業(yè)出租營改增后購入物業(yè)出租營改增前購入物業(yè)出租改革后稅率上升，無進項可抵現(xiàn)金流入慢，進項短期難消耗租金水準？應(yīng)交長期為負？計算抵扣？簡易征收？進項轉(zhuǎn)出情形增加稅負？發(fā)票的領(lǐng)購、開具、認證？一般納稅人的申請？押金的增值稅處理？過渡期優(yōu)惠？如何保證業(yè)務(wù)人員有效協(xié)商租金？如何保證采