正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 前言 4二、 市場(chǎng)：核心城市供地量縮質(zhì)增，熱度加劇分化 4土地市場(chǎng)整體供需雙弱，預(yù)供地下流拍率下滑 4核心城市土拍回溫，城市板塊間熱度分化加劇 6三、 房企：拿地精準(zhǔn)”+“以銷定投，民企投資復(fù)蘇 10房企投資策略高度一致，聚焦核心城+以銷定投 地塊整體盈利空間仍優(yōu)于22H，多舉措降低房企拿地門檻 央國企拿地主力地位不變，多家民企重回土拍市場(chǎng) 四、 投資建議 15五、 風(fēng)險(xiǎn)提示 16圖表目錄圖表1 21年以來全國300城住宅用地推出與成交規(guī)劃建面 4圖表2 00城住宅用地出讓金、成交及推出規(guī)劃建面 5圖表3 以杭州為例223年土拍由集中出讓改為少量多次” 5圖表4 2城涉宅用地土拍流拍率 6圖表5 5個(gè)重點(diǎn)城市平均出清周期（分城市能級(jí)） 6圖表6 百城住宅價(jià)格（分城市能級(jí)） 7圖表7 23年14月全國00城供應(yīng)建面、成交建面、土地出讓金同比（分城市能級(jí)） 7圖表8 23年14月全國00城土拍溢價(jià)率（分城市能級(jí)） 8圖表9 23年15月重點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率 8圖表0 22年以來，杭州土拍觸頂成交比例走高 9圖表1 重點(diǎn)城市土拍觸頂成交與流拍、底價(jià)成交并存 9圖表2 諸多房企布局聚焦核心板塊（節(jié)選自222年度業(yè)績發(fā)布會(huì)） 圖表3 城市內(nèi)各地塊參拍熱情分化 圖表4 2城住宅用地成交溢價(jià)率 圖表5 杭州223年第四批土拍成交地塊房地差、地價(jià)房價(jià)比 圖表6 0強(qiáng)房企拿地金額、拿地面積占比（分房企性質(zhì)） 圖表7 23年前4月50強(qiáng)房企拿地銷售金額比（分房企性質(zhì)） 圖表8 部分城市土拍以民企拿地為主 圖表9 23年部分熱點(diǎn)城市土拍現(xiàn)身民企 圖表0 益于“三支箭民企223年拿地 圖表1 以南京為例，地方城投托底現(xiàn)象大幅降低 圖表2 23年部分熱點(diǎn)城市土拍，城投競(jìng)價(jià)拿地 一、前言3年年初自資源發(fā)布知優(yōu)集中地政策要求次公詳細(xì)清對(duì)應(yīng)擬出時(shí)間原則不少于3個(gè)月，給市主體足時(shí)預(yù)。各地住宅地近三年平完成易量及應(yīng)住建筑積，為測(cè)算一年度供地計(jì)總量參考凡商住房化周長地流率高市場(chǎng)求明不足城市應(yīng)當(dāng)制商住房地供規(guī)模，其中已應(yīng)未工住用地積超近三平均成交量5的城，應(yīng)從嚴(yán)縮計(jì)規(guī)模至?xí)和?。詳?xì)清單內(nèi)的塊公開擬出時(shí)間段可以次或次發(fā)出讓告序組出讓推出未成的地塊應(yīng)統(tǒng)納入后續(xù)的詳清此文件容對(duì)地信披露加明如位積途規(guī)劃件還要露三一七一平，杜絕帶病出讓，或讓開商承土地發(fā)或套成，客減少土信息對(duì)稱。集中供政策化后多相繼布擬讓土清京成都州等市土節(jié)奏“中供逐漸“多次少量。此本報(bào)告旨總結(jié)初以來地市場(chǎng)化及企當(dāng)下投態(tài)，對(duì)前瞻預(yù)判續(xù)樓市向具一定參考意義。二、市場(chǎng)：核心城市供地量縮質(zhì)增熱度加劇分化土地市場(chǎng)整體供需雙，預(yù)供地下流拍率下滑全國0城土地市供弱地方府推地度有于銷售修據(jù)中院數(shù)據(jù)3年4月全國0住宅用地推出建面1億平，同下降.%；宅用成交面.1億方米同比下降.；對(duì)土地讓金為億元同比滑.%三指標(biāo)均較1同期滑超6成反當(dāng)前市尚明顯蘇下地政府地態(tài)仍較為謹(jǐn)慎。圖表1年以來全國0城住宅地推出成交劃建面 0 萬平米0

面 2021年月均成交 2022年月均成交2023M4月均成交00,0

7

.2

30圖表0城住宅用地出金、成及推規(guī)劃建面300城土地出讓金（億元）300城成交規(guī)劃建面（億平米）300城推出規(guī)劃建面（億平米）2023M1-445160.711.002022M1-456121.021.582021M1-4118482.152.992023M1-4相比02M14-19.5-30.5-36.62023M1-4相比02M14-61.9-67.1-66.5土“多少量予房充裕研籌措間預(yù)供地制度流拍率滑杭州拍為2年全年完成4次土拍，平供地?cái)?shù)3宗；比下3前5已累完成5次拍，均供宗數(shù)為8宗節(jié)奏“集供應(yīng)”趨“多少在前房企金流緊背下多次量供使得點(diǎn)城土拍為企留足研投拓籌措資金時(shí)間避免房企源短集中用，而平其資使用計(jì)。此外政推度亦為謹(jǐn)通在推前與企預(yù)通排其拍意且公告少于3個(gè)供信息露更加細(xì)致明確得土供應(yīng)更加疊核心市加優(yōu)質(zhì)塊出化出規(guī)（廈門“定配建限制調(diào)整“定品質(zhì)限房價(jià)地+搖號(hào)的方出2城3年前4月涉用地拍率僅為.%遠(yuǎn)低于1（.、2年（.%。成交宗數(shù)0年第一批次年第二批次年第三批次年第四批次年第五批次年第一批次年第二批次年第三批次年第四批次圖表成交宗數(shù)0年第一批次年第二批次年第三批次年第四批次年第五批次年第一批次年第二批次年第三批次年第四批次圖表 2城涉宅用地土流拍率

流拍率 2021年整體值%%%2022值 %%%/13579113/579113核心城市土拍回溫城板間熱度分加劇高能級(jí)城樓市基面更韌性帶拍熱度升樓市本面管行仍處調(diào)整但城一線城住宅價(jià)格已率筑底升重點(diǎn)5中一城市線城商品平均清周期為.5個(gè)月.4個(gè)低三四城（.3個(gè)月，后續(xù)銷售去確定強(qiáng)疊房企庫存求，動(dòng)核心市土市場(chǎng)度走。分城市級(jí)看盡管3年4月一線城住宅地供建面比降最甚但成交面及地出仍比正長，增幅分別為.%、.，土溢價(jià)率.%遠(yuǎn)高二線（.三四城市（.在樓回暖不明下，房企趨于戰(zhàn)略性收拿地署，劃性縮低級(jí)城拿地比，將“力中熱一二城市。圖表5個(gè)重點(diǎn)城市平出清周（分市能級(jí)）0 月

均 均 三四線平均 33.30 29.45 2.5圖表 百城住宅價(jià)（分城能級(jí)） 0.15%

一線價(jià)格環(huán)比 二線價(jià)格環(huán)比 三線價(jià)格環(huán)比2022202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 2023040.05%0.00%-0.05%-0.10%-0.15%id圖表 3年4月全國0城供應(yīng)面、成建面土地出金同（分城能級(jí)）供應(yīng)建面同比 比 土地出讓金同比%%52城市二線城市三四線城市-2-9-3-5-2-0-0一線0-0-0-0-0圖表 3年4月全國0城土拍價(jià)率（城市級(jí)） .1.56%0 1 2 3 4.1.56%土拍市場(chǎng)冰火兩天城市、塊間分現(xiàn)象明熱城市如京、海、州等地場(chǎng)土參企數(shù)次刷新記錄如6月1日京土順義城第9街區(qū)9地報(bào)名房數(shù)量達(dá)5家年初平朱莊地塊獲2房企報(bào)名后拍房數(shù)量創(chuàng)新杭州3年場(chǎng)土杭政儲(chǔ)[]4地塊共0房企與搖創(chuàng)下州近年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新年初來杭多場(chǎng)拍觸成交例均超6成。相比之州寧波南京成都廈門地核板塊地競(jìng)十分烈不多輪拍至價(jià)上限邊緣塊多以底價(jià)成，板間分明顯如蘇州3年首土拍，斷多年園區(qū)西板地獲1位競(jìng)?cè)藚u號(hào)開拍后2輪報(bào)由華觸頂??；與此時(shí)園其他塊如江創(chuàng)城地僅2報(bào)價(jià)廈門發(fā)以.%溢價(jià)得，同城不同區(qū)域間分化亦十明顯。.%%%%%%%%%%%而樓市處于整通的鄭，土市場(chǎng)現(xiàn)更乏力，3年批次推出.%%%%%%%%%%%% % % % % % % 克而瑞注：縱坐標(biāo)城市名后面字為3土拍期 圖表2年以來，杭州拍觸頂交比走高 20%23%20%25%11%22%66%20%23%20%25%11%22%66%20%15%20%8%12%11%12%0%60%62%60%67%67%34%38%40%42%50%47%48%8%6%4%2%0%

底價(jià)成交比例

溢價(jià)成交比例

觸頂成交比例202220222022年 年 202220222022第 第 一 二 批 批 次 次

年 年 202320222022第 第 202320222022四 五 批 批 次 次

年 年 年202320232023第 第 第202320232023二 三 四批 批 批次 次 次克而瑞 圖表重點(diǎn)城市土觸頂成與流、底價(jià)交并存 宗流拍宗流拍底價(jià)成交溢價(jià)成交（不含觸頂）觸頂成交404432215312566221288101123102231366181614121086420杭 上 杭 合425425425425421221

南 廈 蘇 成3222325322232510510

福 杭 杭523523329518克而瑞注：橫坐標(biāo)城市后面數(shù)為3年拍日期 三、房企“拿地精準(zhǔn)+“以銷定投，民企投資復(fù)蘇房企投資策略高度一致聚焦核心城以銷定投房企拿地略趨同集中數(shù)核心市市調(diào)已延續(xù)年之房投拓求更精細(xì)容率顯下遍采取“聚焦心城核心塊“銷定投戰(zhàn)略續(xù)銷去化定性單盤（即金流正速度成為企拿測(cè)算的首要衡標(biāo)從房企2度業(yè)發(fā)布表述多房企資策高度致聚“審穩(wěn)“核板塊”等表述如綠中國積極展0戰(zhàn)略市、構(gòu)化局5個(gè)其城市越秀持深耕經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口勢(shì)的大灣區(qū)和華地區(qū)招商蛇提出住投資“五好準(zhǔn)，早年局三線城市碧桂園調(diào)轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)投二線核心城市的心板因此為投重中重的心城土拍為激烈而多城市庫化壓較大地市仍較為冷清。圖表諸多房企布聚焦核板塊節(jié)選自2年度績發(fā)會(huì)）企業(yè)投資策略保利發(fā)展堅(jiān)持聚焦"核心城市+城市群"做優(yōu)增量投資萬科嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)提高投資質(zhì),從關(guān)注城市宏觀指標(biāo)到關(guān)注板塊的健康程度選擇片區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)定經(jīng)營收益優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。碧桂園把握時(shí)機(jī)審慎投資投資方向聚焦在確定性的市場(chǎng)里,一二線核心城市的核心板,尤其是一些目前倒掛的城市。中海地產(chǎn)聚焦主流城市、主流地段，精準(zhǔn)投資,提升住宅開發(fā)基本盤的市場(chǎng)占有率。華潤置地持續(xù)深耕需求穩(wěn)健銷售風(fēng)險(xiǎn)較低的高能級(jí)城市堅(jiān)持穩(wěn)健精準(zhǔn)的投資策,以有效投資做實(shí)增量。綠城中國精準(zhǔn)聚焦強(qiáng)抓克現(xiàn)積極拓展10個(gè)戰(zhàn)略城市結(jié)構(gòu)化布局25個(gè)其他城市一二線城市為,三四線城市以及一二線城市里面邊緣、非核心地塊對(duì)綠城中國的吸引力也很大。招商蛇口加強(qiáng)城市規(guī)劃和板塊的深入研究結(jié)合“五好標(biāo)準(zhǔn)、聚焦核心城,主動(dòng)拓展優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)積極關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收并購機(jī)會(huì)。越秀地產(chǎn)堅(jiān)持"一城一策和量入為出的穩(wěn)健投資策略聚焦經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)的城市持續(xù)深耕重點(diǎn)投向大灣區(qū)和華東地區(qū)?？硕?，wind， 核心地僧多粥”情下，已熱周邊地蔓延傾如肥3二批拍，濱湖省府東獲4家房企競(jìng)外縣中幾宗西縣地憑借鄰經(jīng)區(qū)新區(qū)樣頗青睞反映前核地塊爭(zhēng)程加劇下房企僅聚焦高能城市心地塊可避來拿不確定及利率壓在核市外略性布“機(jī)型城，時(shí)兼顧一二線城外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)亦有于房在利率與速間得平。圖表城市內(nèi)各地參拍熱分化 0 宗5 53

3 1

合肥第二輪土拍各地塊報(bào)名房企數(shù)量7 6 63 3 2 1 1227湖 西 號(hào) 號(hào) 號(hào)

肥 經(jīng) 92928號(hào) 號(hào) 號(hào)

肥 高 廬 肥 蜀 蜀320Y3320Y338號(hào) 號(hào) 號(hào) 號(hào) 號(hào) 號(hào)克而瑞 地塊整體盈利空仍優(yōu)于20211，多舉措降低房拿地門檻核心城市拍轉(zhuǎn)暖未引毛利率幅下?lián)鷳n整盈利間仍優(yōu)于。從利率度來看核心市土轉(zhuǎn)暖的確可能降低拿地毛利率如上首輪拍平溢價(jià)率，過（）和2年，但們認(rèn)：熱點(diǎn)城土拍熱導(dǎo)單一塊中率降低僅會(huì)低各房企地概各土拍度仍封頂號(hào)制度從年杭州四批拍來，頂成比例達(dá)，但9塊平均地房價(jià)僅為.，平價(jià)差達(dá)9/，仍為開發(fā)商有一利潤間3前4月2城拍住用地均溢率為.高于2（.但仍于1（.%出讓規(guī)則方式優(yōu)：門取消定配建的限制調(diào)整“定品、限房、限+號(hào)”的式出，為房企留下更大利空；都將上流拍的府新塊“一為，分兩宗地新掛牌地塊面適中偏，相比去年降低房企拿資門，同取消配建置房要求最終兩地利成。圖表2城住宅用地成溢價(jià)率 %溢價(jià)率%溢價(jià)率01202220211平均值02103-415851.7864201 4 7 0 1 /4 7 0 1 4圖表杭州3年第四批土成交塊房地、地價(jià)價(jià)比土地名稱成交樓板價(jià)精裝限價(jià)房地差地價(jià)價(jià)比溢價(jià)率東西大道東側(cè)、禹航實(shí)驗(yàn)學(xué)校南側(cè)地塊19596331501355459.111.98永久河單元DR2/R2-5地塊33547460001245372.911.82喬司新城中心區(qū)1-7地塊17851326401478954.711.57蜀山西單元XCQ30-11地塊17848334301558253.411.55蕭山城區(qū)新街北單元XCQ50-R1-4XSQ101R2-35地塊15044270001195655.711.44小和山單元X147-2地塊17846293101146460.911.33江干科技園單元JG50-1J155-15地塊JG50-11地塊、JG155-8地塊14029334001937142.06.89富春49-1號(hào)9882261001621837.92.98臨平老城區(qū)L065-4地塊15343336001825745.70.00注：成交樓板價(jià)、精裝價(jià)、地差位均元平米 央國企拿地主力地位不，多家民企重回土拍市場(chǎng)民企參與有所提央企投資仍顯優(yōu)于企。重點(diǎn)企拿銷售看，3年前4月央國體拿銷售金額比%高于（.%但0強(qiáng)房中民拿地額面占分別較2年升.ct.t民投資強(qiáng)度有所升照土市，1北、蘇、鄭等地以央企和方國為拿主力但杭、京、等地民企拿金額均上年顯提，以杭州3四批拍為民拿地?cái)?shù)均過尤第四土拍民企場(chǎng)；此外受“三箭的質(zhì)民房企地集團(tuán)碧桂園新城股闊數(shù)月回土市場(chǎng)反應(yīng)營房拿地愿有所修復(fù)，但我們認(rèn)為民續(xù)拿僅為別典代表尚遍復(fù)蘇。圖表0強(qiáng)房企拿地金、拿地積占（分房性質(zhì)），溢價(jià)率 20211平均值0 % 012 0218 02溢價(jià)率 20211平均值0 % 012 0218 022 03-46 .71886 54 5201 4 7 0 1 4 7 0 1 圖表部分城市土以民企地為主14民企國企宗民企國企宗751093652301086420杭 杭 杭 杭 成511州 州 州 511月第 第 第 第月一 二 三 四批 批 批 批次 次 次 次 日土拍圖表3年部分熱點(diǎn)城土拍現(xiàn)民企 城市土拍競(jìng)拍民企成都誠一投資、樂山海天、成都嘉禾興、中蓋建設(shè)、四川邦泰置業(yè)、興唐地產(chǎn)杭州濱江中天美好新城控股、碧桂園、偉星中騰置業(yè)、富陽山水興耀置業(yè)理想四維金匯世紀(jì)、恒尊置業(yè)、宇誠集團(tuán)、浙江中豪南京偉星、上海欣源置業(yè)、中霖控股蘇州朗詩圖表受益于“三箭”民企3年拿地 房企獲取地塊金地集團(tuán)3月28日以3.4億元競(jìng)得位于西安浐灞生態(tài)區(qū)地塊；4月19日以封頂價(jià)2214億元拿下東莞松山湖地塊；4月19日在上海首輪土拍以0.9億元競(jìng)得嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)地塊、溢價(jià)率8.；以23億元拿下嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)地塊、溢價(jià)率約.27碧桂園4月25日杭州市第三批集中供地以8.3億元斬獲濱江區(qū)BJ007R2-13地塊，溢價(jià)率1.885月25日經(jīng)過10輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)2.4億元競(jìng)得廣東省佛山市南海區(qū)T203(H)GO14地塊新城控股2月7日以24.6億獲取杭州崇賢地塊城投與地國企托淡化不乏競(jìng)或跨域拿地象杭州南京福州3城為例投拿一改日“底”格，杭州3年一次拍南市政在0房企拍中以.%價(jià)率號(hào)競(jìng)蕭山北地塊江交則二批次中以.溢價(jià)搖下拱區(qū)燈單元塊此福州2幅賃住房地均地方投與臺(tái)公觸得年0月3日政部布《于加“三”經(jīng)管理嚴(yán)控般性出通知中到，方各財(cái)政門嚴(yán)通過舉債儲(chǔ)備地，得通國企地等式虛土地讓收，嚴(yán)城投地空南京2年次土城投地方資托底占比節(jié)攀升至2年第輪集土拍悉數(shù)由投與方國托但3年南兩輪拍僅置房塊回爐”地塊由城投公司競(jìng)，于城托底賴需已大降低。圖表以南京為例地方城托底象大幅低 投投71%200%231%333%548%100