大家好1第一章房屋安全管理主講人：全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心副主任劉振慶2第一節(jié)我國既有建筑的現(xiàn)狀改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，民生居住水平得到了極大改善，現(xiàn)有存量房建筑已達(dá)到440億平方米,預(yù)計2020年全國房屋建筑面積將新增300億平方米。3既有建筑的存量的快速增長給房屋安全使用管理帶來巨大的壓力。質(zhì)量的瑕疵和房屋的老化逐漸暴露出來，房屋惡性事故不斷發(fā)生，給人民生命財產(chǎn)帶來危險。尤其是在人為和自然災(zāi)害來臨時，房屋安全尤為突出，嚴(yán)重影響社會的和諧和穩(wěn)定。房屋安全使用管理已成為社會問題。由于房屋價值的快速增長，作為百姓家庭的最大資產(chǎn)體的房屋安全一旦出現(xiàn)問題，必然形成社會的關(guān)注和熱點。房屋安全管理不可回避，房屋安全無小事。4

隨著房屋產(chǎn)權(quán)多元化和房屋租賃的活躍，房屋使用安全隱患日益凸現(xiàn)。擅自改變房屋使用功能；盲目改建加層增大房屋荷載；裝飾中擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)；嚴(yán)重影響了房屋的整體性、結(jié)構(gòu)安全性、抗震性和耐久性，直接威脅人民群眾的生命和財產(chǎn)安全。5

據(jù)統(tǒng)計，我國每年因房屋質(zhì)量安全事故所造成的損失達(dá)到數(shù)十億元人民幣。房屋質(zhì)量安全形勢非常嚴(yán)峻。

全國各地危舊房屋量大面廣，整治難度大。例如廣州市尚有50萬m2的危房;河南省有306萬m2的危房;黑龍江省尚有鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下農(nóng)村中小學(xué)D級危房113.9萬m2的危房;福建省尚有400萬m2的危房。6

這些危房中，土木、磚木、磚混、石混結(jié)構(gòu)的占90％以上，大多為50、60年代建造，大部分為民宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小學(xué)校舍、農(nóng)民自建房。受經(jīng)濟(jì)能力和城市規(guī)劃等因素制約，這些危房整治難度較大。7

房屋安全管理事關(guān)人民生命財產(chǎn)安全，是社會公共安全管理的重要組成部分，是政府行政管理的一項重要職責(zé)。做好房屋安全管理工作，對于改善城市環(huán)境，保護(hù)人民生命、財產(chǎn)安全，提高市民生活質(zhì)量，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有極為重要的作用。第二節(jié)房屋安全管理的概念8

一、房屋安全管理分類

（一）房屋安全監(jiān)督管理

是指房屋行政主管部門對房屋使用安全監(jiān)督管理、房屋安全鑒定管理和危險房屋防治管理。主要職責(zé)是制訂轄區(qū)內(nèi)的房屋安全應(yīng)急搶險實施方案、組織危險房屋安全巡查、處置房屋安全突發(fā)事件、查處危害房屋安全行為等監(jiān)督管理工作。9

（二）房屋安全使用管理

是指房屋利益相關(guān)人對房屋安全使用的管理。主要職責(zé)是確保房屋安全使用，開展經(jīng)常性的房屋檢查維護(hù)、安全評估與鑒定、安全問題治理等活動。10

二、房屋安全責(zé)任

（一）房屋所有權(quán)人房屋所有人是房屋使用安全責(zé)任人。房屋所有人下落不明或者房屋權(quán)屬不清晰的，實際占有人是安全責(zé)任人。安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋的安全使用、檢查維護(hù)、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋的安全性、適用性、耐久性。11

（二）房屋管理人房屋管理人是對房屋使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織。自行管理的房屋，安全責(zé)任人是管理人。委托管理的房屋，受托人是管理人。管理人應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行檢查維護(hù)，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的房屋使用安全問題應(yīng)向安全責(zé)任人和有關(guān)行政主管部門報告，可以受安全責(zé)任人委托組織對房屋安全問題進(jìn)行治理，對危害房屋使用安全的行為進(jìn)行制止、報告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動。12

（三）房屋使用人

房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，并進(jìn)行日常查看，發(fā)現(xiàn)使用安全問題時應(yīng)向安全責(zé)任人、管理人報告。13

三、房屋安全管理內(nèi)容

房屋安全管理是由房屋安全檢查、房屋日常維護(hù)與管理、危險房屋排危督修、房屋安全鑒定、房屋安全鑒定機構(gòu)資質(zhì)、人員資格管理等環(huán)節(jié)，構(gòu)成的一個閉合管理系統(tǒng)。它環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏都會造成房屋安全管理的不安全因素。14

（一）房屋安全檢查

1.房屋安全檢查的涵義

房屋安全檢查是指房地產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在規(guī)定的時間內(nèi)對房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查的活動。通過房屋安全檢查了解和掌握房屋的完好及損壞狀況，及時發(fā)現(xiàn)房屋各方面的安全程度，確定房屋完損等級的一項基本工作。15

2.房屋安全檢查的目的

（1）確保房屋的正常使用。通過檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋的安全隱患，及時維護(hù)修繕，避免安全事故的發(fā)生。

（2）監(jiān)督房屋的合理使用。通過掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修的技術(shù)狀況，及時糾正不合理使用房屋的行為，充分延長使用壽命。16

（3）掌握房屋的完損狀況。依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《危險房屋評定標(biāo)準(zhǔn)》，評定房屋的完損等級和危險房屋，以便對房屋進(jìn)行分類處理；

（4）有助制定物業(yè)管理修繕計劃。通過檢查掌握房屋的詳細(xì)資料，為編制長、短期房屋修繕計劃提供依據(jù)。17

2.房屋安全檢查的內(nèi)容

（1）房屋的完損現(xiàn)狀;

（2）有無擅自改變房屋用途;

（3）有無拆改結(jié)構(gòu)或明顯增大荷載;

（4）對已鑒定為危房的加固及排危情況。18

3.房屋安全檢查分類

（1）房屋完損普查

房屋完損普查是國家或地方政府根據(jù)需要確定由房地產(chǎn)管理部門組織對城市所有房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查。房屋完損普查每3-5年進(jìn)行一次。19（2）危險房屋巡查

危險房屋巡查是已被鑒定為危險房屋的，除房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)經(jīng)濟(jì)對房屋危險狀態(tài)的發(fā)展情況進(jìn)行觀察外，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)每月或每季度進(jìn)行一次巡查，惡劣天氣應(yīng)隨時檢查。

20

（3）特殊用房專項抽查

特殊用房專項抽查是對特種行業(yè)用房的安全狀況進(jìn)行的專項檢查。例如:教育系統(tǒng)用房、公共場所用房、特種行業(yè)用房。21

（二）房屋日常維護(hù)與管理

1.房屋日常維護(hù)類型

（1）房屋的日常維護(hù)

（2）房屋季節(jié)性預(yù)防維護(hù)

（3）預(yù)防白蟻危害22

2.房屋日常維護(hù)的主要內(nèi)容

（1）地基基礎(chǔ)的維護(hù)

1）堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；

2）防止地基浸水；

3）保證勒腳完好無損；

4）防止地基凍害。23（2）樓地面工程的維護(hù)

1）保證經(jīng)常用水房間的有效防水；

2）避免室內(nèi)受潮與蟲害；

3）加強對二次裝修的科學(xué)管理；

4）控制與消除裝飾材料的副作用。24

（3）墻面及吊項工程的維護(hù)

墻面及吊頂工程一般由以下裝飾工程中的幾種或全部組成。抹灰工程、油漆工程、噴漿工程、裱糊工程、塊材飾面工程、罩面板及龍骨安裝工程，都是根據(jù)其施工方法、材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)木S護(hù)措施。25

1）定期檢查，及時處理；

2）加強保護(hù)與其他工程相接之處；

3）注意清潔與清潔方法；

4）注意日常工作中的防護(hù)；

5）注意材料的工作環(huán)境；

6）定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。26

（4）門窗工程的維護(hù)

1）嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)范；

2）經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

3）定期更換易損部件，保證整體狀況良好；

4）北方地區(qū)外門窗冬季管理；

5）加強窗臺與暖氣的使用管理。27

（5）屋面工程維修、維護(hù)

屋面主要作用是維護(hù)、防水、保溫（南方為隔熱）等。最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，防水層的維護(hù)為屋面工程維修維護(hù)的中心內(nèi)容。28

1）定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；

2）定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理；

3）建立大修、中修、小修制度；

4）加強層面使用的管理；

5）建立專業(yè)維修維護(hù)隊伍。29

（6）通風(fēng)道的維護(hù)管理

l）住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生間通風(fēng)器時，必須小心細(xì)致地工作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害；

2）不要往通風(fēng)道內(nèi)扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道；

3）物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時修復(fù)。30

4）檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面出口的通風(fēng)情況，并用鉛絲懸掛大錘放人通風(fēng)道檢查是否通暢。

5）通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥沙漿填補，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時應(yīng)徹底更換。31

（7）垃圾道的維護(hù)管理

1）指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運；

2）搬運重物時要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道；

3）不要往垃圾道內(nèi)傾倒體積過大或長度過長的垃圾；

4）垃圾道出現(xiàn)堵塞時應(yīng)及時派人清理；

5）垃圾斗、出垃圾門兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止腐蝕；

6）垃圾道出現(xiàn)小的破損時要及時用水泥沙漿或混凝土修補，防止其擴大。32

（三）危險房屋排危督修

危險房屋都有一定的表觀特征，當(dāng)判斷房屋是否安全，是否存在隱患需要一定的專業(yè)知識。對于危險房屋要及時發(fā)現(xiàn)、及時排危、及時督修，不能養(yǎng)虎為患。危險房屋的督修主要是防患于未然，將房屋危險度降到最小，減少人民群眾生命和財產(chǎn)由于房屋危險帶來的損失。33

（四）房屋安全鑒定管理

是指房地產(chǎn)行政主管部門對鑒定機構(gòu)資質(zhì)與人員資格管理。主要是篩選技術(shù)能力強的鑒定機構(gòu)，引進(jìn)優(yōu)秀人才，通過對鑒定機構(gòu)的動態(tài)管理和鑒定人員的資格認(rèn)定，強化為房屋安全管理服務(wù)功能。34

四、房屋安全管理的宗旨

防治結(jié)合是房屋安全管理的宗旨。

通過經(jīng)常性的房屋安全檢查、房屋日常維護(hù)與管理、危險房屋排危督修，將房屋安全危險度和威脅度降到最低，確保國家和人民生命財產(chǎn)的安全。所以房屋安全管理必須持“安全第一，預(yù)防為主”。

通過房屋安全鑒定，及時發(fā)現(xiàn)房屋安全隱患，對其進(jìn)行及時治理，防止危險房屋、危險構(gòu)件的發(fā)生與擴展，從技術(shù)上增強房屋安全管理的力度。35

房屋在建成投入使用后，由于材料的老化、構(gòu)件強度的降低、結(jié)構(gòu)安全儲備的減少等因素導(dǎo)致了房屋由完好到損壞、由小損到大損、由大損到危險。引起房屋“發(fā)病”和“衰老”的原因有很多，比如設(shè)計因素、施工因素、材料因素、地質(zhì)因素、人為因素、自然因素、環(huán)境因素等等。第三節(jié)房屋安全鑒定的概述36

房屋在長期自然環(huán)境和使用環(huán)境作用下，其功能逐漸減弱。如果通過鑒定手段對既有房屋進(jìn)行階段性科學(xué)評估，及時發(fā)現(xiàn)房屋安全隱患，查找房屋損壞原因，摸清房屋損傷程度，及時采取有效處理措施，可以延緩結(jié)構(gòu)損傷的進(jìn)程，達(dá)到延長房屋使用壽命的目的。37

一、房屋安全鑒定概念

房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定機構(gòu)，依法按照國家規(guī)范、鑒定標(biāo)準(zhǔn)對房屋安全和使用狀況進(jìn)行查勘、檢測、驗算、鑒別和等級評定的一系列活動。從技術(shù)層面支持房屋安全管理，準(zhǔn)確及時發(fā)現(xiàn)危險房屋和危險構(gòu)件，確保房屋安全使用。房屋安全鑒定種類有很多，如房屋安全性應(yīng)急鑒定、房屋完損等級評定、房屋危險性鑒定、房屋可靠性鑒定和各種專項鑒定。38

二、房屋安全鑒定的性質(zhì)

房屋安全鑒定是一種新型的技術(shù)服務(wù)行業(yè)，具有房屋醫(yī)院特色，是房屋安全管理的重要組成部分。是對房屋的安全和使用狀況進(jìn)行科學(xué)判斷的重要工作，是確保房屋安全使用的重要手段。39

鑒定行為是一種公平、公正具有一定的證明權(quán)行為。其目的是為公民、法人或其他組織解決房屋安全糾紛的一種技術(shù)服務(wù)。其核心是保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會的公平、公正，構(gòu)建和諧社會，協(xié)助政府加強對房屋安全使用和管理。40特別是涉及房屋安全的突發(fā)事件如：爆炸、地震、火災(zāi)、倒塌等突發(fā)事故，作為房屋安全鑒定機構(gòu)，首先應(yīng)該義務(wù)為政府的決策提供應(yīng)急建議，其次是對房屋的深度查勘、鑒定、損壞評估。所以房屋安全鑒定在政府處理公共危機時，必須提出有效技術(shù)支持。41

房屋安全鑒定關(guān)系到國家和人民群眾生命財產(chǎn)安全，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，屬于公共安全管理范疇。因此，建設(shè)部129號令明確規(guī)定：“市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)（以下簡稱鑒定機構(gòu)），負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定”?！柏?fù)責(zé)本轄區(qū)的城市危險房屋管理工作”。42

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，簡單的行政主管部門設(shè)立鑒定機構(gòu)不能滿足國家和人民群眾對房屋安全鑒定的需求，開放房屋安全鑒定市場勢在必行。社會資源的引入促進(jìn)了房屋安全鑒定行業(yè)健康發(fā)展。43

三、房屋安全鑒定管理形式

房屋安全鑒定機構(gòu)的管理既不是政府主導(dǎo)型的管理，也不是不單純是行業(yè)自身的自律管理，而實行的是行政管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理制度。鑒定機構(gòu)備案制、推薦制是鑒定機構(gòu)資質(zhì)管理目前的主要形式。鑒定機構(gòu)受地方房地產(chǎn)行政主管部門的允許開展資格范圍內(nèi)的房屋鑒定工作。44

（一）鑒定機構(gòu)資質(zhì)管理

鑒定機構(gòu)的硬件、軟件建設(shè)是備案管理的主要指標(biāo)。除司法鑒定外，房屋安全鑒定機構(gòu)管理實行屬地化備案管理范疇。未取得屬地備案的，不得從事房屋安全鑒定業(yè)務(wù)，特別是危險房屋的鑒定。45

（二）鑒定人員資格管理

房屋安全鑒定屬特殊行業(yè)，專業(yè)性、技術(shù)性、科學(xué)性、政策性要求非常強，鑒定報告直接參與訴訟程序，公平公正非常重要，影響力也很大。按照國家規(guī)定鑒定行業(yè)實行鑒定人負(fù)責(zé)制，其特殊性要求鑒定人員必須具有良好專業(yè)素質(zhì)，必須通過考試進(jìn)行資格評價，持證上崗。同時每年必須參加繼續(xù)教育。46

鑒定行業(yè)涉及人民生命、財產(chǎn)安全，屬于公共安全范圍，嚴(yán)格講鑒定人實行執(zhí)業(yè)資格管理會強化鑒定人員的執(zhí)業(yè)水平。目前對房屋安全鑒定行業(yè)因上位法的缺失，鑒定人員實行執(zhí)業(yè)資格確實有一定的難度，但高素質(zhì)的鑒定人員進(jìn)入鑒定行業(yè)已是大勢所趨。如何加強對鑒定人員執(zhí)業(yè)資格管理確實是一新的課題。4748

四、房屋安全鑒定的重要作用

重要作用體現(xiàn)在以下五個方面：

1.促進(jìn)城市危舊房屋的改造，確保房屋的住用安全。

2.促進(jìn)防災(zāi)和減災(zāi)。

3.擴大資源的有效利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

4.減少了新的危險房屋的產(chǎn)生。

5.參與了民事訴訟活動，協(xié)助司法部門解決民事糾紛，建設(shè)和諧社會。49

五、房屋安全鑒定行業(yè)的未來發(fā)展

（一）行業(yè)引進(jìn)機制勢在必行

（二）鑒定機構(gòu)準(zhǔn)入制度勢在必行

（三）大力支持危險房屋動態(tài)信息管理

（四）鑒定業(yè)務(wù)的壟斷性必須打破

（五）強化公共安全建筑的鑒定所以引進(jìn)競爭機制，走市場化的道路，吸引優(yōu)秀的鑒定企業(yè)和高素質(zhì)的鑒定人員，是打破房屋安全鑒定壟斷性的關(guān)鍵。50

六、房屋安全鑒定的重要性和緊迫性

房屋安全鑒定是房屋安全使用管理的重要組成部分，對于既有建筑的查勘、鑒定、維護(hù)是日常房屋安全使用管理的長效工作，問題的堆積是事故發(fā)生的必然。很多惡性事故都是疏于日常的安全管理而產(chǎn)生的，死后驗尸教訓(xùn)慘痛。512008年的汶川大地震，多出學(xué)校房屋倒塌嚴(yán)重，學(xué)生死亡人數(shù)巨多，使國家強令對全國中小學(xué)房屋進(jìn)行抗震鑒定，這是建國以來的第一次。房屋安全鑒定工作的重要性和緊迫性引起高度重視。52(一)都江堰聚源中學(xué)的災(zāi)難教學(xué)樓瞬間倒塌600多人受傷,278名師生遇難，11人下落不明。53541、選址問題。教學(xué)樓是南北向，與斷裂帶大致平行，地震波很容易把它夷為平地。同樣結(jié)構(gòu)形式，實驗樓是東西向，與地震帶垂直，雖已破壞，但沒有倒塌。552、施工問題混合結(jié)構(gòu)教學(xué)樓，柱與墻沒有拉結(jié)筋；板的擱置長度、柱和預(yù)制板內(nèi)鋼筋，板與板之間的拉結(jié)等處不符合規(guī)范要求。一些殘磚上的水泥可隨意敲掉。563、人禍問題倒塌教學(xué)樓屬于二層改三層?；A(chǔ)承載力的改變，傳力體系的改變，抗震能力的改變，改造前的可靠性鑒定環(huán)節(jié)沒做。57（二）綿竹市富新鎮(zhèn)第二小學(xué)的災(zāi)難富新二小原是富新中學(xué)的教學(xué)樓，只有兩層，根據(jù)學(xué)校要求加了一層。2007年9月富新中學(xué)遷走，小學(xué)搬入。目擊倒塌的老師說，“整棟樓在10秒鐘內(nèi)猝然倒塌”，127人遇難。雖然四年級學(xué)生的教室都在一樓。在廢墟上隨手撿起一塊磚頭，上面幾乎沒有水泥砂漿。承重梁里面充斥各種碎磚塊、木頭等雜物。讓家長疑惑不解的是，二樓的預(yù)制板上鋪滿了厚厚的混凝土，其厚度超過預(yù)制板本身。5859（三）新疆克拉瑪依市火災(zāi)

1994年12月8日，新疆維克拉瑪依市克拉瑪依友誼館會場所發(fā)生特大火災(zāi)。市教育局為歡迎上級評估，從全市挑選出800多位最優(yōu)秀的中小學(xué)生進(jìn)行匯演。由于電線老化引燃木屋頂，當(dāng)時著火后，有人說：“讓領(lǐng)導(dǎo)先走”，于是市教育局領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)統(tǒng)逃跑，未成年的孩子們聽老師和領(lǐng)導(dǎo)的話，坐著“等死”。友誼館大門設(shè)計并沒有什么錯誤，但是十個安全通道中只打開了一個。此次火災(zāi)中工作人員四處逃散，沒有組織有效的救援和疏散。最后大火造成325人死亡，其中288名為中小學(xué)生，干部、教師及工作人員37人，受傷住院者130人。60616263事故有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了嚴(yán)肅處理。正像中央領(lǐng)導(dǎo)同志強調(diào)的，“不這樣做，不足以平民憤，也不會真正引起各級領(lǐng)導(dǎo)的警惕”。

一個年久失修的房屋，由于忽略日常房屋安全檢查、鑒定和維護(hù)，惡性事故的發(fā)生是必然的。64

（四）衡陽特大火災(zāi)

2003年11月3日，衡陽市珠暉區(qū)衡州大廈突起大火。衡陽消防官兵130余人和4個專職消防隊的50余名消防隊員先后趕赴火災(zāi)現(xiàn)場，將樓內(nèi)尚未撤離的居民一一背出或轉(zhuǎn)移，400多名居民無一傷亡。當(dāng)天上午8時30分左右，大樓突然發(fā)生坍塌，20名消防官兵壯烈犧牲，15名官兵及工作人員受傷。這起事故是建國以來消防武警官兵傷亡最嚴(yán)重的一次事故。65

現(xiàn)已查明真相，這是一起因企業(yè)違規(guī)、審批監(jiān)管部門嚴(yán)重失職而導(dǎo)致的一起特大事故。

1.企業(yè)違規(guī)造假。該項目為1998年完工的商住樓，工程的計劃立項、規(guī)劃審批、工程設(shè)計、建筑施工等各個環(huán)節(jié)都有違法違規(guī)行為。

該公司為了規(guī)避管理和逃避規(guī)費，采取了少報多建的違法違規(guī)手段，私下找一建筑設(shè)計單位設(shè)計了2套圖紙：一套按照計劃批準(zhǔn)的5800平米設(shè)計，用于報批；一套按照建筑面積9300平米，將原設(shè)計8層的樓房上局部加建了第9層，即沒有向主管部門報建，沒有質(zhì)量監(jiān)理，沒有進(jìn)行竣工驗收。為房屋安全使用埋下隱患66

2.擅自改變房屋使用用途。該樓房一層商場原為藥材市場，后改做出租儲存物資的倉庫。改變房屋使用用途后也沒有就報告消防等相關(guān)主管部門，沒有增加消防設(shè)施和設(shè)備，存放了大量可燃物，形成了嚴(yán)重的火險隱患，致使初起火焰不能及時發(fā)現(xiàn)，并蔓延擴大成災(zāi)。而且建筑物四周消防通道不暢通，沒有消防栓，給撲救火工作帶來很大困難，延長了火災(zāi)燃燒時間，使得建筑結(jié)構(gòu)發(fā)生破壞，導(dǎo)致樓房坍塌。676869

火災(zāi)事故發(fā)生后，專家鑒定組作出的鑒定結(jié)論認(rèn)為，衡州大廈的業(yè)主、施工及設(shè)計方違反有關(guān)法規(guī)，嚴(yán)重降低了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，大大降低了其抗災(zāi)害能力。

火災(zāi)是坍塌的外部誘因，改變房屋使用功能是內(nèi)因，簡陋的救火方式是造成大面積坍塌的推手。70

（五）上海房屋倒塌

2009年6月27日5時30分左右，上海市在建的“蓮花河畔景苑”商品房小區(qū)工地內(nèi)，發(fā)生一幢13層樓房向南整體傾倒事故，一名工人逃生不及被壓致死。

專家組于6月28日提出了事故原因的初步判斷。專家組分查勘設(shè)計、水文地質(zhì)、施工工況、檢測等四個小組，對事故發(fā)生的工程技術(shù)原因進(jìn)行了深入分析和復(fù)核。7月2日，在聽取了檢測、分析、復(fù)核結(jié)果匯報后，專家組提出了事故原因調(diào)查和技術(shù)分析的結(jié)論意見。主要有：

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（1）房屋傾倒的主要原因是：緊貼7號樓北側(cè)，在短期內(nèi)堆土過高，最高處達(dá)10米左右；與此同時，緊鄰大樓南側(cè)的地下車庫基坑正在開挖，開挖深度4.6米，大樓兩側(cè)的壓力差使土體產(chǎn)生水平位移，過大的水平力超過了樁基的抗側(cè)能力，導(dǎo)致房屋傾倒。

（2）傾倒事故發(fā)生后，對其它房屋周邊的堆土及時采取了卸土、填坑等措施，目前地基和房屋變形穩(wěn)定，房屋傾倒的隱患已經(jīng)排除。

（3）原查勘報告，經(jīng)現(xiàn)場補充查勘和復(fù)核，符合規(guī)范要求；原結(jié)構(gòu)設(shè)計，經(jīng)復(fù)核符合規(guī)范要求；大樓所用PHC管樁，經(jīng)檢測質(zhì)量符合規(guī)范要求。

（4）建議進(jìn)一步分析房屋傾倒機理，總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)；同時對周邊房屋進(jìn)一步檢測和監(jiān)測，確保安全。75深坑，堆土，河道，構(gòu)成了由北向南的致命三點一線，直接改變了地基的受壓結(jié)構(gòu)，發(fā)生不均勻沉降和土體水平滑移，這三點一線的合力，終于扯斷了大樓賴以穩(wěn)定的樁基。

其實上海房屋倒塌是一起施工對周邊房屋影響的典型事故，全世界獨一無二，幸好沒有交付使用，不然造成更大損失。76

上述惡性事故的發(fā)生，充分說明了房屋安全鑒定的重要性和緊迫性。退一步講，如果對房屋年久失修進(jìn)行了鑒定，如果說對施工周邊房屋影響進(jìn)行了鑒定，那么這些惡性事故會杜絕發(fā)生。再反思那些對房屋安全管理不重視的人還在，那些不尊重房屋鑒定科學(xué)的事還有，惡性事故的發(fā)生還會前仆后繼。因此房屋安全鑒定的重要性和緊迫性是防止惡性事故發(fā)生的良藥。77

第四節(jié)相關(guān)概念

一、房屋查勘

房屋查勘是指對房屋現(xiàn)狀的實地調(diào)查和探測的過程。

房屋查勘主要是依靠專業(yè)知識和經(jīng)驗和必要的工具來檢查房屋結(jié)構(gòu)及各種功能與設(shè)備的工作情況。通過對房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和使用功能的全面調(diào)查，收集相關(guān)資料，借助專業(yè)知識和經(jīng)驗，判斷房屋的技術(shù)、安全狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)存在的各種隱患和使用功能上的障礙。通過分析制定養(yǎng)護(hù)或修復(fù)方案。78

查勘的一般程序采取“從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓?，從承重結(jié)構(gòu)到非承重構(gòu)件，從表面到隱蔽，從局部到整體”進(jìn)行查勘，并對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行基本描述，有助于房屋鑒定分析和鑒定報告的編制。

房屋查勘一般采用:直觀檢查方法。79

二、房屋檢測

房屋檢測是指對房屋用指定的方法檢驗、測試房屋指定的技術(shù)性能指標(biāo)的過程。

房屋檢測又稱房屋質(zhì)量檢測評估，是由具備資質(zhì)的檢測單位對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測評估，并出具檢測報告。準(zhǔn)確的檢測數(shù)據(jù)，為鑒定分析提供可靠的技術(shù)支持。

房屋檢測是為了深入解建筑物的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、使房屋安全鑒定有據(jù)可依而做的檢驗和測試工作，是鑒定的輔助手段。80

三、房屋安全鑒定

房屋安全鑒定是指對房屋結(jié)構(gòu)的完損程度和使用狀況及結(jié)構(gòu)工作狀況是否危及安全使用進(jìn)行鑒別、評定。

房屋安全鑒定是通過對房屋查勘描述和檢測數(shù)據(jù)進(jìn)行全面綜合分析，正確判斷房屋工作狀況，根據(jù)鑒定標(biāo)準(zhǔn)為房屋評定等級，給出鑒定結(jié)論和一定的處理建議。81

四、房屋查勘、檢測、鑒定三者之間的關(guān)系

（一）房屋查勘一般情況下多以直觀檢查為主，憑經(jīng)驗和現(xiàn)場調(diào)查資料盡可能地詳細(xì)描述房屋的基本情況。

（二）房屋檢測一般情況下多以危險構(gòu)件項目檢測數(shù)據(jù)為主，憑技術(shù)手段獲得檢測數(shù)據(jù)資料盡可能地表述數(shù)據(jù)的代表性。

（三）房屋安全鑒定則是通過查勘描述和檢測數(shù)據(jù)分析，正確評價房屋安全等級。82

檢測是在查勘不能準(zhǔn)確描述房屋安全的情況下所進(jìn)行的下一步需要深入進(jìn)行的工作。對于鑒定而言，需要通過檢測數(shù)據(jù)分析，準(zhǔn)確評定房屋安全等級的必要條件。

房屋查勘與檢測是為鑒定服務(wù)的，查勘是鑒定的準(zhǔn)備，檢測是查勘深層次的繼續(xù)，鑒定包含著查勘和檢測，查勘與檢測不能替代鑒定過程。83

五、房屋安全鑒定與工程質(zhì)量檢測的區(qū)別

（一）鑒定對象不同

房屋安全鑒定的鑒定對象是既有房屋，建筑工程質(zhì)量鑒定的對象是在建或新建尚未投入使用的房屋建筑。84

1、房屋鑒定主要針對危險構(gòu)件及與危險構(gòu)件相聯(lián)系的傳力體系，其檢測量的確定能說明或證明問題即可，這是既有建筑檢測環(huán)境的局限性所決定的，其計算和分析占主要成分。

2、工程質(zhì)量檢測主要針對試樣進(jìn)行檢驗批測試，其檢測量必須符合國家相關(guān)規(guī)定，通過檢測手段確保檢測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確即可。工程質(zhì)量檢測一般情況不參與結(jié)構(gòu)安全分析，除委托單位要求檢測數(shù)據(jù)與設(shè)計文件進(jìn)行比對。85

（二）鑒定手段不同

房屋安全鑒定主要根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的工作狀態(tài)，必要時輔以檢測、結(jié)構(gòu)承載力復(fù)核等手段來評估房屋結(jié)構(gòu)的整體安全度；

建筑工程質(zhì)量鑒定原來主要是指通過檢測手段對建筑各分項工程、分部工程或單位工程進(jìn)行鑒定，來評估建筑工程的施工質(zhì)量是否合格，后來范圍也逐步擴展到包括建筑工程勘察、設(shè)計質(zhì)量鑒定，以及建筑成品裝修質(zhì)量鑒定等。86

（三）房屋評價結(jié)論不同

1、房屋安全鑒定是描述房屋結(jié)構(gòu)的工作狀態(tài)和結(jié)構(gòu)整體安全度分析和評估。

2、而工程質(zhì)量檢測是描述建筑工程的合格率和構(gòu)件測試值。

其區(qū)別在于對房屋評價結(jié)論角度的不同。檢測工作一般情況下不參與房屋工作狀態(tài)的整體分析，只對來樣負(fù)責(zé)。87

（四）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同

房屋安全鑒定主要執(zhí)行《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50144-2008)、《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－2014）和《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99，2004年版）；

建筑工程施工質(zhì)量鑒定執(zhí)行《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及相應(yīng)的各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范。88

六、鑒定與驗房的區(qū)別

驗房是指在房地產(chǎn)交易過程中，受委托方（雇主）的有償委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)文件、法律法規(guī)、驗收標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)合同等，利用專業(yè)檢測工具，對竣工并將交付使用的初裝修、精裝修的商品房或二手房進(jìn)行檢查、檢測，通過專業(yè)技能分析，并向委托方（雇主）提供咨詢服務(wù)。89

房屋鑒定是通過對房屋查勘描述和檢測數(shù)據(jù)進(jìn)行全面綜合分析，正確判斷房屋工作狀況，根據(jù)鑒定標(biāo)準(zhǔn)為房屋評定等級，給出鑒定結(jié)論和一定的處理建議。兩者有著本質(zhì)的區(qū)別，驗房主要目的是發(fā)現(xiàn)問題，指出問題存在的點位即可。而鑒定是通過發(fā)現(xiàn)地問題的點位進(jìn)行分析，評定房屋的安全等級。也可以說驗房是鑒定檢查的內(nèi)容，兩者不能同日而語。90

七、既有建筑與建筑工程的區(qū)別

（一）建筑工程概念

建筑工程指通過對各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動所形成的在建工程實體。

（二）既有建筑概念

既有建筑指已建成二年以上且已投入使用的建筑物。不包括在建、新建工程的房屋和存在質(zhì)量遺留問題的房屋。91

（三）兩者區(qū)別

1、實體形成的時空存在差異

2、使用性存在差異

3、評價性存在差異

4、管理部門和管理目標(biāo)存在差異92

八、建筑抗震鑒定與房屋安全鑒定的區(qū)別

（一）房屋抗震鑒定概念

房屋抗震鑒定是指通過檢查現(xiàn)有房屋的設(shè)計、施工質(zhì)量和現(xiàn)狀，按規(guī)定的抗震設(shè)防要求，對其在地震作用下的安全性進(jìn)行評估。93

（二）兩者區(qū)別

1.鑒定目的的不同。建筑抗震鑒定主要圍繞房屋抗震體系和抗震構(gòu)造措施的完整程度，對現(xiàn)有房屋的設(shè)計、施工質(zhì)量和現(xiàn)狀，按有關(guān)規(guī)定的抗震設(shè)防要求，對其在地震作用下的安全性進(jìn)行評估。而房屋安全鑒定是圍繞房屋安全和使用狀況進(jìn)行查勘、檢測、驗算、鑒別和等級評定。房屋安全鑒定側(cè)重于房屋的可靠性，其中安全性評估和正常使用性評估是房屋安全鑒定的重要內(nèi)容。94

2.鑒定范圍不同。

建筑抗震鑒定不適用于古建筑、文物建筑、危險房屋和行業(yè)有特殊要求的建筑。房屋安全鑒定的的范圍遠(yuǎn)大于建筑抗震鑒定。95

九、司法鑒定房屋安全鑒定的區(qū)別

司法鑒定是按照法律程序為了查明案情，依法運用專門技能和科學(xué)知識對與案件有關(guān)的事物進(jìn)行鑒別和判定。

司法鑒定一般發(fā)生在司法訴訟過程中。房屋安全鑒定一般發(fā)生在司法訴訟過程前，其效力相同。

司法鑒定存在補充鑒定和重新鑒定程序和質(zhì)證、答疑過程，司法鑒定人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明。

司法鑒定文書一般包括標(biāo)題、編號、基本情況、檢案摘要、檢驗過程、分析說明、鑒定意見、落款、附件及附注等內(nèi)容，尤其是附件必須完整、祥幀。96

十、委托鑒定

（一）有下列情形之一的，房屋安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時委托原設(shè)計單位或者房屋安全鑒定單位進(jìn)行房屋安全鑒定：

1.房屋地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)有明顯下沉、裂縫、變形、腐蝕等現(xiàn)象的；

2.房屋超過設(shè)計使用年限需繼續(xù)使用的；

3.自然災(zāi)害以及爆炸、火災(zāi)等事故造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；

4.需要拆改房屋主體或者承重結(jié)構(gòu)、改變房屋使用功能或者明顯加大房屋荷載的；5.其他可能危害房屋安全需要鑒定的情形。97（二）有下列情形之一的房屋，建設(shè)、施工等單位在基坑和基礎(chǔ)工程施工、爆破施工或者地下工程施工前，應(yīng)當(dāng)委托房屋安全鑒定單位進(jìn)行房屋安全鑒定：

1.距離2倍開挖深度范圍內(nèi)的房屋；

2.爆破施工中，處于《爆破安全規(guī)程》要求的爆破地震安全距離內(nèi)的房屋；

3.地鐵、人防工程等地下工程施工距離施工邊緣2倍埋深范圍內(nèi)的房屋；

4.基坑和基礎(chǔ)工程施工、爆破施工或者地下工程施工可能危及的其他房屋。

985.未經(jīng)鑒定或者經(jīng)過鑒定不符合房屋安全條件的，不得作為經(jīng)營場所。

6.房屋可能存在危及相鄰人、房屋使用人等利害關(guān)系人的安全隱患的，利害關(guān)系人可以要求房屋安全責(zé)任人委托房屋安全鑒定單位進(jìn)行鑒定。

房屋安全責(zé)任人拒不委托房屋安全鑒定單位進(jìn)行鑒定的，利害關(guān)系人可以自行委托房屋安全鑒定單位進(jìn)行鑒定。

7.經(jīng)過房屋安全鑒定，房屋是危險房屋或者存在危及利害關(guān)系人的危險點的，鑒定費由房屋安全責(zé)任人承擔(dān)；不是危險房屋或者不存在危及利害關(guān)系人的危險點的，鑒定費由委托人承擔(dān)。99

十一、代為鑒定

（一）單位和個人發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重安全隱患的，可以及時告知街道辦事處、鎮(zhèn)政府或者各區(qū)分局。

（二）街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將掌握的存在嚴(yán)重安全隱患的房屋信息進(jìn)行登記并及時告知房屋所在地的區(qū)分局。

各區(qū)分局應(yīng)當(dāng)對存在嚴(yán)重安全隱患的房屋信息進(jìn)行登記并進(jìn)行調(diào)查核實。

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（三）房屋存在嚴(yán)重安全隱患，房屋安全責(zé)任人未委托鑒定的，各區(qū)分局應(yīng)當(dāng)及時向其發(fā)出房屋安全鑒定通知書，責(zé)成房屋安全責(zé)任人在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行房屋安全鑒定。房屋安全責(zé)任人在房屋安全鑒定通知書要求的期限內(nèi)仍未委托房屋安全鑒定的，各區(qū)分局應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出房屋安全代為鑒定決定書，并委托房屋安全鑒定單位進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，鑒定費由房屋安全責(zé)任人承擔(dān)。

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（四）房屋存在嚴(yán)重安全隱患，房屋安