小杭州莊園養(yǎng)生酒店·項(xiàng)目可行性研究報(bào)告小杭州莊園養(yǎng)生酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE34小杭州莊園養(yǎng)生酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：總論第一章：小杭州旅游、酒店行業(yè)概況一、小杭州旅游、酒店行業(yè)目前發(fā)展概況小杭州作為一個(gè)小杭州市剛成立不久的新區(qū)，對(duì)旅游、休閑、娛樂(lè)方面的本地消費(fèi)能力目前似乎還是不強(qiáng)，但是，隨著小杭州的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，擁有天然山景和海濱景觀優(yōu)勢(shì)的小杭州旅游業(yè)，會(huì)成為小杭州綠色經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)之一。2007年5月，由小杭州區(qū)旅游局與“廣之旅”共同成立的“小杭州旅游服務(wù)中心”正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，填補(bǔ)了小杭州沒(méi)有專業(yè)旅游機(jī)構(gòu)的空白，方便了在小杭州工作和生活的群眾出游。同時(shí)作為地陪，也極大地方便了外地游客在小杭州的各種旅游觀光和參觀學(xué)習(xí)等活動(dòng)。二、小杭州酒店目前市場(chǎng)分析1、小杭州區(qū)目前以三星級(jí)以下的酒店、旅館居多，總體上來(lái)說(shuō)，除了1間五星級(jí)酒店（小杭州大酒店）外，三、四星級(jí)酒店約4-5間，其余的都是中小旅館居多。近年來(lái)由于小杭州市“南拓”政策的影響，四星級(jí)以上的酒店將會(huì)進(jìn)入規(guī)劃動(dòng)工興建階段。目前小杭州區(qū)的酒店具體分布如下表：小杭州區(qū)主要的星級(jí)酒店旅館名錄序號(hào)酒店名稱星級(jí)地址小杭州大酒店★★★★★小杭州海濱新城商貿(mào)大道南二路小杭州小杭州長(zhǎng)江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓★★★★小杭州市小杭州區(qū)港前大道南156號(hào)祈福（小杭州）酒店★★★★小杭州進(jìn)港大道小杭州海港大酒店★★★★小杭州進(jìn)港大道小杭州高爾夫球會(huì)別墅酒店★★★小杭州高爾夫球會(huì)內(nèi)各類旅館十多間★★小杭州進(jìn)港大道沿線2、小杭州區(qū)未來(lái)規(guī)劃興建的酒店情況A、大角山濱海公園，用地29000平方米，五星級(jí)度假型酒店；B、地鐵金洲站附近，用地40000平方米，五星級(jí)商務(wù)型酒店：C、進(jìn)港大道焦門站附近，用地20000多平方米，五星級(jí)商務(wù)型酒店。3、周邊主要的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)酒店1)據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查以及酒店篩選，主要的酒店在以下范圍內(nèi)確定：A、本項(xiàng)目10公里半徑范圍內(nèi)，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、蘇州市橋區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州科爾海悅酒店等。C、香山市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：香山香格里拉大酒店、香山國(guó)際大酒店等。D、蘇州虎門區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州龍泉國(guó)際大酒店、蘇州豪門大飯店等。上述酒店的主要客源情況見(jiàn)以下圖表所示。小杭州、蘇州及香山部分星級(jí)酒店的調(diào)查分析表酒店名稱甲乙丙丁戊己庚辛壬星級(jí)五星四星四星四星準(zhǔn)五星五星五星五星五星客房總數(shù)320230143148330800248463350主會(huì)議室（人/間）600280100030060010008001000800標(biāo)雙房門市價(jià)（元）11803802901180108083010581080913標(biāo)雙房實(shí)價(jià)（元）700350290480438370490851498旺季標(biāo)雙房?jī)r(jià)（元）118043038048010803704908514982006年開(kāi)房率（%）55%60%60%新開(kāi)60%65%60%65%60%標(biāo)雙面積（m2）463636403636463636標(biāo)雙衛(wèi)浴面積（m2）8446566~865客源構(gòu)成會(huì)議商務(wù)、港澳散客會(huì)議旅行團(tuán)散客旅行會(huì)議散客團(tuán)隊(duì)商務(wù)長(zhǎng)住客政府會(huì)議，商務(wù)散客會(huì)議旅行散客會(huì)議商務(wù)散客會(huì)議商務(wù)散客國(guó)內(nèi)團(tuán)商務(wù)散客附：酒店名稱項(xiàng)目解釋：甲—小杭州大酒店；乙—祈福小杭州大酒店；丙—小杭州海港大酒店；丁—南航長(zhǎng)三角酒店公寓；戊—蘇州科爾海悅酒店；己—蘇州龍泉國(guó)際大酒店；庚—蘇州豪門大飯店；辛—香山香格里拉大酒店；壬—香山國(guó)際大酒店；4、小杭州區(qū)酒店客源分析1）會(huì)議、宴會(huì)的需求很大由于小杭州新區(qū)的經(jīng)濟(jì)是呈不斷上升的態(tài)勢(shì)，尤其是工業(yè)、物流發(fā)達(dá)，對(duì)酒店會(huì)議、宴會(huì)的需求很大。旅游業(yè)對(duì)酒店住房有一定的拉動(dòng)小杭州區(qū)雖然不是小杭州市的旅游強(qiáng)區(qū)，但由于交通方便，往來(lái)小杭州周邊城市的時(shí)間距離大大縮短，60分鐘內(nèi)便可來(lái)回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游為主，對(duì)酒店餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的拉動(dòng)較大。當(dāng)?shù)毓究驮从休^大發(fā)展?jié)摿π『贾菔切『贾葜匾墓I(yè)強(qiáng)區(qū)之一，工業(yè)產(chǎn)值占小杭州經(jīng)濟(jì)的比例80%以上，占小杭州市工業(yè)總產(chǎn)值的15.6%。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，小杭州的工業(yè)發(fā)展中心轉(zhuǎn)向輸配變電、精細(xì)化工、電子信息、機(jī)械設(shè)備、生物醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料和光電一體化等科技含量高、發(fā)展后勁足、帶動(dòng)力強(qiáng)的行業(yè)。這些新興產(chǎn)業(yè)比紡織服裝、鞋、帽等傳統(tǒng)的出口型制造業(yè)相比，對(duì)當(dāng)?shù)氐臅?huì)展、酒店、娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)將是十分巨大的。作為小杭州“南拓”的重心，小杭州的社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)不斷提升和發(fā)展，其本身對(duì)酒店的需求將日益增長(zhǎng)，尤其是公司商務(wù)、會(huì)議客源潛在的需求很大。境外客源將以香港、澳門、日本等客源為主導(dǎo)小杭州有海外華僑、港、澳、臺(tái)同胞30多萬(wàn)人，小杭州在經(jīng)濟(jì)上、人文上、對(duì)外交往上與香港關(guān)系密切，香港人是小杭州對(duì)外引資的主體，港資企業(yè)占小杭州利用外資的比例很大。同時(shí)，早在2004年，小杭州就擁有日資企業(yè)35家，投資總額超過(guò)20億美元，2004年以來(lái)在豐田項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小杭州已經(jīng)成為日資企業(yè)的投資熱土，來(lái)源于日本的外資占利用外資比例達(dá)30%以上，有很多日本人選擇在小杭州居留、投資、工作。小杭州主要的日資企業(yè)有廣汽豐田發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、奧林巴斯（小杭州）工業(yè)有限公司、小杭州億源機(jī)電有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山東日立電機(jī)有限公司、小杭州塔祈巴那電器有限公司、旭東阪田有限公司等10多家大型日資企業(yè)。交易會(huì)對(duì)小杭州酒店的影響（1）.100屆杭交會(huì)期間，小杭州市區(qū)的酒店房?jī)r(jià)居高不下，小杭州四星以上酒店房間基本都在2500元至3000元間波動(dòng)。相對(duì)于小杭州老城區(qū)的價(jià)位，小杭州酒店業(yè)的價(jià)格頗具吸引力，四星以上酒店最高不過(guò)1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚優(yōu)惠價(jià)，加上小杭州作為小杭州新興的海濱新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店為迎接杭交會(huì)，還提供免費(fèi)機(jī)場(chǎng)接送、會(huì)展期間免費(fèi)交通等服務(wù)。杭交會(huì)期間，小杭州除了各大酒店開(kāi)房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的樓盤(pán)也紛紛對(duì)客商開(kāi)放農(nóng)莊、公園、會(huì)所等設(shè)施，把客商吸引過(guò)來(lái)，讓客商在緊張忙碌的同時(shí)，享受休閑度假。這些都會(huì)形成酒店的客源。（2）.一直以來(lái)，小杭州市區(qū)酒店相對(duì)于周邊酒店的優(yōu)勢(shì)條件是交通便利，然而，隨著近年來(lái)城際交通網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，這種優(yōu)勢(shì)已日漸弱化。由于華南快速干線的連接，地鐵的開(kāi)通，琶洲到小杭州的距離迅速拉短。杭交會(huì)期間市區(qū)人流量非常大，至琶洲會(huì)展一線更是擁擠不堪。曾有入住白云區(qū)某酒店的參展商，從住處趕至?xí)?chǎng)用了近兩個(gè)小時(shí)。而從小杭州去琶洲會(huì)展中心無(wú)論是汽車，還是地鐵僅需半小時(shí)左右。（3）.隨著小杭州城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，以及小杭州商業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，加上交通設(shè)施的不斷完善，小杭州酒店業(yè)迎來(lái)了大好發(fā)展機(jī)遇，小杭州現(xiàn)在最缺的就是高檔次的酒店，尤其是四、五星級(jí)酒店，小杭州應(yīng)當(dāng)充分利用杭交會(huì)的帶動(dòng)作用，大力發(fā)展酒店業(yè)。第二章：養(yǎng)生酒店的背景及建設(shè)的必要性一、主題酒店的興起隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，人民是生活水平不斷提高，人們?cè)絹?lái)越注重康體娛樂(lè)和休閑旅游，其中自然景觀和歷史文化旅游受到熱捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名勝圣地。緊隨其后的主題型旅游和主題型公園大行其道，例如上海的世界之窗、錦繡中華、歡樂(lè)谷等。如今主題型酒店即將遵循旅游的規(guī)律，從自然景觀過(guò)渡到人文景觀，從地理的物質(zhì)文明過(guò)渡到文化的精神文明，如此方向發(fā)展。酒店也是如此，由星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店向主題型酒店發(fā)展。我們基于如此理念，超前發(fā)展，引領(lǐng)潮流，提出“酒店+健康/養(yǎng)生保健產(chǎn)業(yè)”新的復(fù)合型酒店模式，其投資理念為“生命加油站、健康維護(hù)營(yíng)”，這種主題型酒店也順應(yīng)歷史潮流，也順應(yīng)人們的身心健康要求，也順應(yīng)人類的理想生活發(fā)展方向。因?yàn)椋B(yǎng)生保健、健康長(zhǎng)壽是當(dāng)今世界人們不遺余力、夢(mèng)寐以求的終極目標(biāo)。二、小杭州莊園養(yǎng)生酒店的首倡背景健康/養(yǎng)生保健產(chǎn)業(yè)：尚未開(kāi)墾的處女地呼喚新的領(lǐng)頭羊。目前，醫(yī)療資源作為一個(gè)健康產(chǎn)業(yè)的佼佼者，猶如困獸，疲于疾病的治療，有心無(wú)力滿足市場(chǎng)多元化需求。尤其是成功人士的預(yù)防保健和養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)，這個(gè)尚未啟動(dòng)的大市場(chǎng)，這個(gè)頭啖湯和大蛋糕，等待著行業(yè)領(lǐng)頭羊和領(lǐng)跑者分享。因?yàn)椋祟愱P(guān)心的頭等大事就是健康，對(duì)健康的投資永遠(yuǎn)是生命中回報(bào)率最高的投資，人們渴望和期盼健康，人們都以熱情的目光呼喚和注視著能真正提高生活質(zhì)量的全新健康產(chǎn)業(yè)的誕生。健康產(chǎn)業(yè)：供需矛盾之中蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)對(duì)健康和醫(yī)學(xué)的重新認(rèn)識(shí)：二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的問(wèn)題是什么？最大的回聲是：健康。事實(shí)上健康態(tài)人群占15%、病態(tài)人群占15%；而處于亞健康狀態(tài)的人群則多達(dá)70%。醫(yī)學(xué)的目的不是以治病為主，實(shí)際上是：（1）預(yù)防疾病和損傷，促進(jìn)和維持健康；（2）解除疾病引起的疼痛和疾苦；（3）照料和治愈有病者，照顧那些不能治愈者；（4）避免早死和追求安詳死亡。亞健康問(wèn)題日益突出亞健康將是二十一世紀(jì)人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，是健康產(chǎn)業(yè)的一塊新的和日益擴(kuò)大的領(lǐng)域。正如世界衛(wèi)生組織（WHO）所指出：21世紀(jì)醫(yī)學(xué)的重心將是對(duì)病前狀態(tài)的干預(yù)和對(duì)疾病的有效防范。將有85%的醫(yī)生從事關(guān)注病前狀態(tài)的工作，仍坐在醫(yī)院等病人上門求治的醫(yī)生將不超過(guò)15%?？梢?jiàn)，健康產(chǎn)業(yè)中市場(chǎng)前景最廣闊的領(lǐng)域是人們長(zhǎng)期以來(lái)所忽視的亞健康領(lǐng)域——第三產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)生保健服務(wù)。同樣巨大的市場(chǎng)空缺——養(yǎng)生和養(yǎng)老保健市場(chǎng)未能提供有效供給中國(guó)的醫(yī)療改革，無(wú)暇顧及養(yǎng)生保健中、高端市場(chǎng)。人們的需求被壓抑了，以亞健康為主題的健康產(chǎn)業(yè)處于自發(fā)、分散、對(duì)立和無(wú)序的低水平階段。甚至是被一哄而上、魚(yú)龍混雜的保健品市場(chǎng)蒙蔽。中國(guó)老齡辦發(fā)布的《中國(guó)城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究》報(bào)告顯示，我國(guó)城市居家養(yǎng)老家政服務(wù)和護(hù)理服務(wù)兩項(xiàng)，目前潛在的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)７００億元，２０１０年將增加到１３００億元。調(diào)查還顯示，目前我國(guó)城市居家養(yǎng)老服務(wù)需求總的滿足率只有１５．９％，其中家政服務(wù)滿足率為２２.６１％，護(hù)理服務(wù)滿足率為８.３％，聊天解悶服務(wù)滿足率為３.１６％。亞健康問(wèn)題的解決之道——巨大的市場(chǎng)需求成功人士的愛(ài)車有“4S店”保養(yǎng)服務(wù)；成功人士的豪宅有“物業(yè)家政”服務(wù)；成功人士的資產(chǎn)有“理財(cái)”增值服務(wù)；成功人士的安防有“保安”服務(wù)；令人敬畏的醫(yī)院是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了成功人士的多元化健康需求；哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)。國(guó)家大力倡導(dǎo)居家養(yǎng)老服務(wù)，同時(shí)，成功人士強(qiáng)烈呼喚有照顧其身心健康的飛行員和運(yùn)動(dòng)員式的“養(yǎng)生保健”服務(wù)。小杭州莊園養(yǎng)生酒店：開(kāi)辟酒店業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)的新紀(jì)元小杭州莊園養(yǎng)生酒店=酒店+健康/養(yǎng)生保健產(chǎn)業(yè)，正是在這種時(shí)空背景下隆重推出的，它的出世將呼應(yīng)這個(gè)時(shí)代饑渴的需求。它充分運(yùn)用了酒店業(yè)資源和健康產(chǎn)業(yè)資源的有機(jī)、合理、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天時(shí)、地利、人和的條件下，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，創(chuàng)造性地把養(yǎng)生保健與酒店巧妙地融為一體，從而對(duì)人們的酒店生活產(chǎn)生劃時(shí)代的影響。集住宿、商務(wù)、會(huì)議、旅游、休閑娛樂(lè)、生活保健、居家養(yǎng)老、療養(yǎng)度假、社交等多種功能于一體的養(yǎng)生酒店，作為酒店業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)的嫁接體，絕非1+1=2的簡(jiǎn)單克隆與機(jī)械拼湊，而是對(duì)舊要素的新組合，是一種創(chuàng)新，是一個(gè)全新的概念，它將釋放出巨大的能量，帶來(lái)酒店業(yè)與健康產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)革命性的變化，不僅是引領(lǐng)新潮流，而是開(kāi)辟新紀(jì)元。小杭州莊園養(yǎng)生酒店：對(duì)祖國(guó)醫(yī)學(xué)和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的貢獻(xiàn)1、對(duì)祖國(guó)醫(yī)學(xué)的貢獻(xiàn)：小杭州莊園養(yǎng)生酒店極大地豐富和實(shí)踐了祖國(guó)醫(yī)學(xué)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵和千年夙愿。中醫(yī)藥學(xué)實(shí)際上是以養(yǎng)生為目的醫(yī)學(xué)，其主要指導(dǎo)思想：順?biāo)臅r(shí)，平陰陽(yáng)，頤養(yǎng)天年，度百歲乃去。2000多年前的《黃帝內(nèi)經(jīng)》說(shuō)：圣人（名醫(yī)）不治已病治未病，不治已亂治未亂；夫病已成而后藥之，亂已成而后治之，譬猶渴而穿井，斗而鑄錐，不亦晚乎！西漢《淮南子》也說(shuō)：良醫(yī)者，常治無(wú)病之病，故無(wú)病。2、對(duì)現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的貢獻(xiàn)：小杭州莊園養(yǎng)生酒店也極大豐富了現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的內(nèi)涵和外延?，F(xiàn)代醫(yī)學(xué)實(shí)際上是以治療醫(yī)學(xué)為基礎(chǔ)，結(jié)合預(yù)防醫(yī)學(xué)、保健醫(yī)學(xué)、康復(fù)醫(yī)學(xué)、運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)和心理醫(yī)學(xué)，運(yùn)用于人類的健康促進(jìn)和維持活動(dòng)。只是目前我國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，限于多種原因，僅局限于重視地方病、災(zāi)亂性疾病的預(yù)防，殘疾人和精神病人的康復(fù)，飛行員、運(yùn)動(dòng)員和中南海首長(zhǎng)式的保健醫(yī)師配置、運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)幾乎為運(yùn)動(dòng)員服務(wù)等。而常見(jiàn)病、季節(jié)性多發(fā)病、職業(yè)病、癌癥、老年病等疾病的預(yù)防和干預(yù)嚴(yán)重缺位。（四）小杭州莊園養(yǎng)生酒店：首創(chuàng)“三心一示范”工程1、孝心工程：50年代前出生的人，至今都已年過(guò)半百，他們將自己一輩子的熱血和青春奉獻(xiàn)給了黨、國(guó)家和家庭，他們的健康確實(shí)存在較大的問(wèn)題，尤其是亞健康和疾病的困擾。因此，他們有必要應(yīng)該得到健康保障，我們有責(zé)任和義務(wù)讓他們安享晚年，這也是小杭州莊園養(yǎng)生酒店的任務(wù)之一。2、愛(ài)心工程：60年代出生的人，至今都已年過(guò)不惑，感悟人生，收獲頗多。最重要的一條還是健康。這些成功人士的自身保養(yǎng)，尤其是亞健康狀態(tài)是個(gè)非常迫切的大問(wèn)題。他們不希望40歲前拿命換錢，40歲后再拿錢保命。因此，他們有理由應(yīng)該得到健康保障，我們有責(zé)任和義務(wù)讓他們的身心健康得到較好的維護(hù)和促進(jìn)，這也是小杭州莊園養(yǎng)生酒店的任務(wù)之一。3、關(guān)心工程：前人栽樹(shù)，后人乘涼，我們也要關(guān)心下一代身心健康；國(guó)家都有常設(shè)機(jī)構(gòu)“關(guān)心下一代工作委員會(huì)”。因此，我們有責(zé)任和義務(wù)讓年輕人和下一代人的身心健康得到較好的保障和保證，這也是小杭州莊園養(yǎng)生酒店的任務(wù)之一。4、示范工程：房地產(chǎn)+酒店+健康產(chǎn)業(yè)，是新型復(fù)合地產(chǎn)的先行者；改革開(kāi)放30年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來(lái)越多行業(yè)處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的酒店和房地產(chǎn)商感覺(jué)到競(jìng)爭(zhēng)的壓力，必須要向上游和下游拓展空間，甚至引入新的行業(yè)。因此，我們這種房地產(chǎn)、酒店和健康產(chǎn)業(yè)的新整合，無(wú)疑是其它房地產(chǎn)、酒店業(yè)和醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)是一個(gè)示范效應(yīng)，從而為社會(huì)增加了行業(yè)機(jī)會(huì)，不僅減輕社會(huì)健康擔(dān)憂壓力，也為社會(huì)就業(yè)帶來(lái)一片生機(jī)。三、養(yǎng)生酒店及附屬項(xiàng)目概況(一)、標(biāo)地：養(yǎng)生酒店D、G棟主體建筑總面積：50,000㎡；附屬塔樓1,200㎡；養(yǎng)生酒店層高：D、G棟主體建筑10層，附屬塔樓6層；（二）、酒店地理位置：小杭州莊園養(yǎng)生酒店位于小杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部，東、西、北三面被蔥郁山林環(huán)抱，南面正對(duì)小杭州粵港資訊產(chǎn)業(yè)園和遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江出海口獅子洋，酒店背后緊連小杭州莊園地產(chǎn)樓盤(pán)，后花園中有天然水庫(kù)改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景與湖景于一體，景色宜人。小杭州首個(gè)山海豪宅，世界級(jí)海灣景觀珍品建筑風(fēng)格：項(xiàng)目依山臨海而建，獨(dú)擁山、林、湖、海、等自然資源，秉承原生態(tài)生活、融入自然的設(shè)計(jì)理念，在不破壞大自然土地原生語(yǔ)言的前提下，把意大利文藝復(fù)興時(shí)期的經(jīng)典建筑融入其中。建筑不再是簡(jiǎn)單意義上對(duì)土地的覆蓋，而是與地形、地貌呼相應(yīng)，仿佛山中長(zhǎng)出，由來(lái)已久，渾然一體。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目離海近，空氣、環(huán)境好，有山體，且山體落差大，高達(dá)147米，山勢(shì)起伏，錯(cuò)落有致，綠樹(shù)縈繞，自然景觀優(yōu)美，是目前小杭州地區(qū)首個(gè)山海大盤(pán)；稀缺的山海資源是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì).酒店項(xiàng)目組成及建筑面積：A棟建筑面積8，571.90平方米6層A棟建筑面積8，571.90平方米6層GD棟建筑面積GD棟建筑面積49，257.29平方米10層+6層塔樓HIJ棟建筑面積46，197.77平方米10層HIJ棟建筑面積46，197.77平方米10層總面積：104，026.96平方米4、項(xiàng)目資源分析（1）項(xiàng)目的地理位置小杭州莊園養(yǎng)生酒店位于小杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部，東、西、北三面被蔥郁三林環(huán)抱，南面正對(duì)小杭州粵港資訊產(chǎn)業(yè)科技園和遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江出?？讵{子洋，酒店背后的養(yǎng)生植物觀賞園，緊連小杭州莊園地產(chǎn)樓盤(pán)，后花園中有天然水庫(kù)改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景與湖景于一體，景色宜人。項(xiàng)目自然資源分析本項(xiàng)目位于小杭州莊園第一期——“莊園地產(chǎn)”樓盤(pán)的正南門，該樓盤(pán)總規(guī)劃用地面積約666，600多平方米（1000畝），總建筑面積460，000平方米。小杭州莊園養(yǎng)生酒店作為該樓盤(pán)的高級(jí)配套項(xiàng)目，直接提升了整個(gè)樓盤(pán)的素質(zhì)，對(duì)于樓盤(pán)的銷售、宣傳將會(huì)起很大的促銷作用。另一方面，樓盤(pán)也成為酒店提供了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的客源流。另一方面，酒店以健康養(yǎng)生為主題，為酒店業(yè)注入了新鮮活力，這樣酒店、健康養(yǎng)生和地產(chǎn)樓盤(pán)三者之間形成一種相互依托、相互支持，相輔相成，互為因果的緊密依托關(guān)系?！扒f園地產(chǎn)”樓盤(pán)采用意大利歐陸園林建筑風(fēng)格，酒店大廈與其古羅馬建筑風(fēng)格保持一致，獨(dú)具特色。（3）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析根據(jù)小杭州市新的城市規(guī)劃方案，本項(xiàng)目所在地正對(duì)高新科技園區(qū)。從區(qū)位上看，一方面，能為園區(qū)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù);另一方面，高新科技園區(qū)也能對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支撐。從小杭州區(qū)范圍來(lái)看，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集行產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是重工業(yè)和港口物流轉(zhuǎn)運(yùn)基地，對(duì)本項(xiàng)目乃至對(duì)全小杭州區(qū)的房地產(chǎn)反戰(zhàn)起到支持的作用。項(xiàng)目交通情況分析——地鐵4號(hào)線及鐵路：在本項(xiàng)目東南方一公里處有地鐵出入口；——高速公里網(wǎng)：虎門大橋小杭州出入口和京珠高速位于本項(xiàng)目?jī)晒锓秶鷥?nèi)；——區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)：本酒店大門口有區(qū)內(nèi)環(huán)島公交車車站；5、項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：國(guó)際五星級(jí)酒店規(guī)模，超五星級(jí)軟件服務(wù)；其軟件服務(wù)：酒店客房服務(wù)+養(yǎng)生保健服務(wù)；第三章：養(yǎng)生酒店可行性的依據(jù)一、類似項(xiàng)目成功案例1、上海養(yǎng)生堂：1999年成立的上海養(yǎng)生堂，是華奧集團(tuán)（更名前為山東金業(yè)集團(tuán)）致力于健康養(yǎng)生事業(yè)的專業(yè)保健機(jī)構(gòu)，她是繼全國(guó)第一家養(yǎng)生堂——小杭州“嶺南養(yǎng)生堂”成功后在上海地區(qū)開(kāi)設(shè)的首家連鎖養(yǎng)生堂。上海養(yǎng)生堂以養(yǎng)生為主題，以維護(hù)和促進(jìn)人的身心健康，提高人們的生命質(zhì)量為宗旨。她將當(dāng)今先進(jìn)的健康檢查和體能測(cè)試技術(shù)設(shè)施與傳統(tǒng)養(yǎng)生保健相結(jié)合，首創(chuàng)全新的養(yǎng)生保健體系，通過(guò)飲食養(yǎng)生、浴身養(yǎng)生、理療養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生及情志養(yǎng)生等來(lái)改善和提高人們的生命質(zhì)量。她以會(huì)員制的形式關(guān)注海內(nèi)外處于健康及亞健康狀態(tài)的成功人士和都市繁忙一族的身心健康，她通過(guò)與中國(guó)中醫(yī)藥學(xué)會(huì)養(yǎng)生保健專業(yè)委員會(huì)及國(guó)家體育總局體育科學(xué)研究所等權(quán)威部門的技術(shù)合作，透過(guò)全套體能測(cè)試與醫(yī)學(xué)檢測(cè)，加上科學(xué)完善的電腦評(píng)估及養(yǎng)生保健專家綜合分析、度身訂制系列養(yǎng)生保健服務(wù)方案和措施，幫助會(huì)員建立新的生活方式，改善生活質(zhì)量，提高生命質(zhì)量，充滿活力地享受生活，完美人生。2、小杭州扶元堂：在小杭州市黃埔大道161號(hào)的小杭州扶元堂，是1995年成立的小杭州首家以中醫(yī)推拿按摩、針灸理療、沐足為主的醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)，至今在小杭州、蘇州、上海等地成功發(fā)展了多家連鎖機(jī)構(gòu)，4家直營(yíng)機(jī)構(gòu)、1家省級(jí)企業(yè)、2家加盟店，1家合營(yíng)店，擁有床位500余張，醫(yī)療科目10余種，是集康復(fù)、醫(yī)療、教學(xué)、科研、商貿(mào)為一體的綜合性社會(huì)醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。她是非會(huì)員制管理的醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)，其客戶以小杭州地區(qū)為主，輻射有長(zhǎng)三角地區(qū)。在同行業(yè)極負(fù)盛名，是中華中醫(yī)藥學(xué)會(huì)會(huì)員單位、山東省中西醫(yī)結(jié)合學(xué)會(huì)與老年病專業(yè)委員會(huì)會(huì)員單位、天河區(qū)醫(yī)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位、全國(guó)頸肩腰腿痛?？婆R床技術(shù)繼續(xù)教育基地、山東省亞健康人才教育基地、世界中醫(yī)藥聯(lián)合會(huì)亞健康分會(huì)常委單位、中華中醫(yī)藥學(xué)會(huì)醫(yī)院管理分會(huì)委員單位。曾榮獲中國(guó)小杭州首批質(zhì)量誠(chéng)信共建單位等多項(xiàng)榮譽(yù)。扶元堂醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下轄小杭州扶元堂醫(yī)療康復(fù)醫(yī)院、山東扶元堂康復(fù)服務(wù)有限公司、小杭州市扶元堂投資管理有限公司、扶元堂教育培訓(xùn)學(xué)校以及廈門思明扶元堂中醫(yī)門診部、湛江扶元堂中醫(yī)門診部等分支機(jī)構(gòu)。扶元堂醫(yī)療康復(fù)醫(yī)院以中醫(yī)為特色，現(xiàn)有內(nèi)科、婦科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、中醫(yī)科、口腔科、化驗(yàn)室、針刀治療室、照光室、頸肩腰腿痛?？?、針灸科、推拿科等科室，同時(shí)還成立了扶元堂學(xué)術(shù)委員會(huì)亞健康研究中心、頸肩腰腿痛研究中心、“王氏扶元療法”研究中心及臨床醫(yī)學(xué)研究中心等。該院獨(dú)創(chuàng)“王氏扶元療法”，將中醫(yī)的外治精華包括經(jīng)穴推拿、足穴推拿、針灸火罐等傳統(tǒng)治療方法，廣泛運(yùn)用于臨床康復(fù)治療和養(yǎng)生保健之中，其中以王氏扶元手法療法、針刀治療、骨筋傷治療、頸肩腰腿痛治療最負(fù)盛名。多年來(lái)醫(yī)院憑其精湛的醫(yī)療技術(shù)、高尚的醫(yī)德醫(yī)風(fēng)和靜謐典雅的舒適環(huán)境服務(wù)于大眾，在長(zhǎng)江三角洲及港澳東南亞地區(qū)患者中享有較高聲譽(yù)，雄居同行業(yè)之冠，成為南粵杏林中一顆璀璨奪目的明珠！受到了《人民日?qǐng)?bào)》、《小杭州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、香港《文匯報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)報(bào)》、香港《大公報(bào)》、山東電視臺(tái)、小杭州電視臺(tái)等多家媒體的關(guān)注和報(bào)導(dǎo)。扶元堂以“扶人體正氣，元生命活力”為企業(yè)宗旨，以“樹(shù)立百年品牌；開(kāi)辦百家分院；研發(fā)百種產(chǎn)品；培養(yǎng)百名名醫(yī)；造就百位院長(zhǎng)；成就百位百萬(wàn)富翁”作為戰(zhàn)略目標(biāo)，扶元堂正以矯健的步伐，飽滿的熱情，為人類的健康事業(yè)做出卓越貢獻(xiàn)。3、祁福醫(yī)院自然療法中心：祈福醫(yī)院自然療法中心是全亞洲最大的自然療法中心，現(xiàn)有60名醫(yī)務(wù)人員，其中副教授以上7人，中級(jí)12人，下設(shè)藥膳食療科、頸肩腰腿痛?？?、疑難雜癥專科、癱瘓康復(fù)?？迫齻€(gè)?？疲怀鲋嗅t(yī)自然療法特色，并各有所專。其藥膳食療在小杭州地區(qū)享有盛譽(yù)，自然療法中心針灸療法中有毫針、水針、電針、耳針、頭針、火針、溫針等數(shù)十種之多；推拿手法中有丁氏一指禪、賴氏、龍氏、馮氏軟組織推拿法、劉氏骨科推拿等，諸法悉備，同時(shí)吸納了印度瑜伽放松功法、泰國(guó)松節(jié)法、西洋摩擦法、日本岡村按壓法等諸國(guó)之長(zhǎng)，兼收并蓄、推陳出新，形成獨(dú)具特色的祈福自然推拿法，同時(shí)配合現(xiàn)代康復(fù)技術(shù)，治療臨床各科多發(fā)病、常見(jiàn)病及亞健康，中西互相滲透融合，使中醫(yī)特色更加彰顯、康復(fù)技術(shù)更趨完善。4、上海水立方水療會(huì)水立方國(guó)際水療會(huì)是亞洲規(guī)模最大、最尊貴、最豪華的水療會(huì)“水立方國(guó)際水療會(huì)”在中國(guó)最大的陸地口岸福田新地鐵口岸揭開(kāi)神秘面紗。這所堪稱世界頂級(jí)水療會(huì)所，身處絕美之地，相逢此奧運(yùn)盛事之際，以她無(wú)盡的奢華造詣笑迎天下客?！八⒎絿?guó)際水療會(huì)”共為6層，首期投資超過(guò)1.5億元，整個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)4.8萬(wàn)多平方米，以巴厘島風(fēng)情為主題，由世界頂級(jí)設(shè)計(jì)師聯(lián)手打造。除設(shè)有大型水療浴區(qū)、休閑中心、100余間美食多功能包房、貴賓足療室等之外，還配有迷你電影院、太空情侶網(wǎng)吧、健身房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、美容院、喻咖館、書(shū)吧等，是一個(gè)名副其實(shí)的綜合一站式消費(fèi)的“城中花園”，大大地滿足了人們對(duì)現(xiàn)代水療以及多種休閑生活的需求，可謂是：足不出戶，飽覽巴厘風(fēng)情盡享休閑情趣。她是具巴厘島風(fēng)情的高尚會(huì)所，是放松身心、返璞歸真的理想佳境！主要服務(wù)設(shè)施包括：SPA水療設(shè)施保健按摩設(shè)施亞健康測(cè)檢設(shè)施餐飲設(shè)施客房設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施棋牌設(shè)施美容美發(fā)設(shè)施網(wǎng)吧設(shè)施二、小杭州成功酒店的詳細(xì)調(diào)查1、小杭州大酒店酒店明細(xì)調(diào)查表酒店名稱小杭州大酒店酒店定位度假休閑酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地理位置小杭州海濱新城商貿(mào)達(dá)到南二路建筑外觀樸實(shí)典雅，實(shí)用主義設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代，實(shí)用，熱帶園林風(fēng)情周邊環(huán)境綠化面積大、開(kāi)闊，房間無(wú)敵海景大堂面積，高度面積適中，空間層次感強(qiáng)，三層圓弧中空裝修效果嶺南文化風(fēng)情客房客房數(shù)量及類型（前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)人民幣元）總客房數(shù)：320間海景客房（700元）山景套房（840元）愛(ài)心套房（840元）行政客房（851元）行政套房（1000元）天后套房（1000元）長(zhǎng)江套房（2500元）小杭州套房（3600元）加床（150元）會(huì)議室主會(huì)議室多功能宴會(huì)廳1間（容納600人）；大型專業(yè)會(huì)議廳一間（容納400人）設(shè)備設(shè)施情況音、視頻會(huì)議設(shè)備齊全，先進(jìn)。裝修材料豪華，配搭出色，效果很好。租用情況良好餐飲花園中餐廳、西餐廳、上海私房菜，燒烤園休閑娛樂(lè)設(shè)施9洞迷你高爾夫球場(chǎng)、撒野公園、美容、沐足、SPA水療館，桑拿、室內(nèi)（外）游泳池，乒乓球、攀巖、羽毛球、籃球、網(wǎng)球。小杭州大酒店是外商獨(dú)資按國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造酒店，酒店于2005年1月23日正式開(kāi)業(yè)。酒店坐落于風(fēng)景如畫(huà)的小杭州海濱花園新城，毗鄰小杭州客運(yùn)港，距離香港、澳門、上海、、蘇州、香山等地均僅需1小時(shí)車程/航程，交通便利。小杭州大酒店樓高78米，共15層，占地12萬(wàn)多平方米，總建筑面積5萬(wàn)多平方米。酒店綠化面積大，達(dá)8萬(wàn)多平方米，山水交融，大自然的愜意閑情盡在其中。酒店擁有各種豪華客房320間，客房面積達(dá)46平方米，采用視野寬闊的三邊窗口、選用具有吸熱功能的新型節(jié)能玻璃——低輻射鍍膜中空玻璃，并采用了目前最先進(jìn)的液晶電視機(jī)。置身寬敞舒適的客房，山水美景可僅收眼底。酒店還設(shè)有宴會(huì)廳、中餐多功能廳、風(fēng)味餐廳、亞洲餐廳、咖啡廳、大堂吧等九個(gè)中西餐廳和大型亞熱帶綠化廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、迭級(jí)式恒溫泳池與露天泳池、健身中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。祈福小杭州大酒店祈福小杭州大酒店坐落在小杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)港大道，距虎門大橋、虎門輪渡碼頭及小杭州客運(yùn)港僅5分鐘車程，交通便利。1996年開(kāi)業(yè)，2005年裝修，樓高6層。祈福小杭州大酒店占地六萬(wàn)多平方米，內(nèi)有中央泳池花園、綠化長(zhǎng)廊和后花園。就愛(ài)但擁有各類豪華客房230套，配有冷暖空調(diào)、國(guó)際電視網(wǎng)、保險(xiǎn)箱、小酒吧、電話、寬帶上網(wǎng)接口等。會(huì)議中心設(shè)備齊全，酒店內(nèi)設(shè)有十多項(xiàng)室內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施。第四章：養(yǎng)生酒店建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)一、建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)1、建設(shè)規(guī)劃方案：例如：首層與二層功能規(guī)劃方案彩圖：二、施工進(jìn)度計(jì)劃1、2009年4月15日完成完善各樓層功能規(guī)劃；2、2009年5月15日完成完善的裝修施工圖紙；3、2009年5月-8月完成裝飾裝修工程；4、2009年9月中旬試營(yíng)業(yè)；5、2009年10月1日正式營(yíng)業(yè)。第二部分：市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)第一章：養(yǎng)生酒店的概念養(yǎng)生酒店的概念是：以養(yǎng)生保健為主題的酒店，它集住宿、商務(wù)、會(huì)議、旅游、休閑娛樂(lè)、生活保健、居家養(yǎng)老、療養(yǎng)度假、社交等多種功能于一體，是酒店業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生住宅/養(yǎng)生公寓有機(jī)結(jié)合在一起的新型酒店。第二章：養(yǎng)生公寓的概念養(yǎng)生公寓的概念是：以養(yǎng)生保健為主題的酒店式公寓，它是養(yǎng)生酒店的重要配套服務(wù)，它集住宿、休閑娛樂(lè)、生活保健、居家養(yǎng)老、療養(yǎng)度假、社交等多種功能于一體，是超越酒店客房服務(wù)的新型住宿服務(wù)。第三章：小杭州莊園養(yǎng)生酒店客源分析一、小杭州莊園養(yǎng)生酒店項(xiàng)目主要客源組成分析：（1）、日本及國(guó)際客源目前在小杭州落戶的企業(yè)有1000多家，其中外資企業(yè)有400家，日本企業(yè)60多家，較大的10多家.豐田汽車、廣鋼IFE鋼板、通用塑料電器料、巴斯夫聚氯酯、?？松ぁ⑷庵毓|方燃?xì)廨啓C(jī)、名幸電子、龍沙生物制藥、海瑞克盾構(gòu)機(jī)。基本上分布在小杭州北部，日本專家及高管人員約4000多人，分住在蘇州祈福新村、市橋海倫堡、逸濤雅園。（2）、資訊科技園、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)客源據(jù)小杭州區(qū)政府規(guī)劃，在小杭州莊園養(yǎng)生酒店正對(duì)面，就是規(guī)劃建設(shè)的資訊科技園和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這兩個(gè)大園區(qū)的企業(yè)和人流會(huì)形成較大的餐飲、娛樂(lè)、康體及客房的消費(fèi)需求。（3）、龍穴島港口物流客源目前，伯靈頓、馬士基等國(guó)際著名物流公司陸續(xù)進(jìn)駐，保稅物流中心正面向全球物流企業(yè)開(kāi)展招商。2007年港口吞吐量已達(dá)420萬(wàn)TEU。按每噸4000元,營(yíng)業(yè)額達(dá)到1680億元人民幣，按0.5%比例計(jì)算，就有8.4億人民幣消費(fèi)，不但會(huì)逐步形成龐大的國(guó)際客源消費(fèi)群體，同時(shí)國(guó)內(nèi)的出口企業(yè)、團(tuán)體、機(jī)構(gòu)等也會(huì)形成強(qiáng)大的消費(fèi)需求。（4）、龍穴島造船基地客源小杭州龍穴島造船基地中，員工有2-3萬(wàn)人,并已開(kāi)通美洲、歐洲、日本、澳洲、東南亞等國(guó)際航線18條。隨著造船基地相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的不斷增加，將給酒店提供不可估量的消費(fèi)客源。（5）、當(dāng)?shù)貥潜P(pán)客源在小杭州主要樓盤(pán)有莊園、碧桂圓、海濱花園、富港美地等多家地產(chǎn)商已進(jìn)入。各樓盤(pán)的住戶群體同樣會(huì)逐步形成一定的消費(fèi)需求。（6）、政府接待、會(huì)議客源據(jù)小杭州區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)介紹，小杭州區(qū)政府在過(guò)去幾年中每年都有很大的消費(fèi)額，無(wú)論是餐飲、娛樂(lè)，還是康體、客房均會(huì)形成相當(dāng)可觀的消費(fèi)需求。（7）、港澳旅游客源據(jù)小杭州區(qū)旅游局統(tǒng)計(jì)，小杭州客運(yùn)港目前每天有12班客輪往返香港,約100000人,2007年達(dá)50萬(wàn)人次，今年開(kāi)通澳門航班后，平均每月到訪人次約7.5萬(wàn)人，預(yù)計(jì)今年港澳游客可達(dá)90萬(wàn)人次到訪小杭州。（8）、國(guó)內(nèi)旅游客源據(jù)小杭州區(qū)旅游局統(tǒng)計(jì)，小杭州區(qū)旅游景點(diǎn)在2007年接待人數(shù)超過(guò)了100萬(wàn)人次。單小杭州一日游的旅客占到了90%，10%的游客來(lái)自周邊的蘇州、上海、、香山等。這批游客將會(huì)形成較大的消費(fèi)群體。（9）、客運(yùn)港、1-2日游客源分析A、客運(yùn)港客源分析目前每天小杭州往返香港有6個(gè)航班，節(jié)假日則每天增加到28個(gè)往返航班。小杭州客運(yùn)港還配備了30多輛客車，接送旅客網(wǎng)點(diǎn)遍及小杭州、蘇州各鎮(zhèn)、順德等地。小杭州市民可到白天鵝賓館坐車，目前每天有3個(gè)班次。新客運(yùn)港設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為年客運(yùn)量160萬(wàn)人次，設(shè)計(jì)旅客聚集量1600人，為國(guó)際客運(yùn)港。新建碼頭共設(shè)置4個(gè)泊位，目前已建成3個(gè)泊位，可同時(shí)?？?艘高速客輪，剩下的一個(gè)泊位將根據(jù)日后需要而建。B、1-2日游客源分析小杭州1-2日游成為不少長(zhǎng)三角地區(qū)市民短線游的首選，小杭州最受歡迎的景點(diǎn)是百萬(wàn)葵園，天后宮公園，黃山魯國(guó)家森林公園，海濱公園，以及新推出的小杭州濕地公園等。散客人數(shù)更是成倍增長(zhǎng)，僅今年春節(jié)黃金周就有五六萬(wàn)散客來(lái)小杭州旅游。小杭州酒店業(yè)步入一個(gè)上升的行業(yè)景氣周期！2009－2010年亞運(yùn)會(huì)客源分析：亞運(yùn)會(huì)期間，各星級(jí)酒店的入住率和房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到一個(gè)高峰。在2010年之后，小杭州星級(jí)酒店尤其是高星級(jí)酒店的開(kāi)房率和房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期。受益于世乒賽、亞運(yùn)會(huì)的成功舉辦，小杭州2010年之后在世界上尤其是亞洲地區(qū)的國(guó)際知名度、國(guó)際形象和影響力將會(huì)大大加強(qiáng)。如同上海亞運(yùn)會(huì)、昆明世博會(huì)對(duì)城市國(guó)際地位的提升一樣。隨著小杭州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、國(guó)際會(huì)展活動(dòng)的日益頻繁。“9＋2”泛長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)合作客源分析：隨著“9＋2”泛長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)合作的推進(jìn)，小杭州將會(huì)成為華南地區(qū)的國(guó)際化大都市和區(qū)域性金融中心。大量高星級(jí)酒店的開(kāi)業(yè)以及跨國(guó)酒店集團(tuán)的進(jìn)入，使小杭州酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平和實(shí)力將得到提升。第四章：養(yǎng)生酒店前景預(yù)測(cè)及盈利點(diǎn)分析一、前景預(yù)測(cè)：1、前景－旅業(yè)支撐隨著小杭州旅游業(yè)的不斷發(fā)展，前往小杭州旅游的客戶不斷增加，未來(lái)酒店的前景是十分期待的，項(xiàng)目周邊有百萬(wàn)葵園、天后宮、蒲州花園、親水公園、直達(dá)香港的客運(yùn)碼頭，而且又背山面海，旅游度假資源豐富，引進(jìn)星級(jí)酒店從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，可以不斷利用旅游資源增加項(xiàng)目的收入；前景－缺乏高檔次的酒店小杭州目前的酒店有小杭州大酒店（五星級(jí)）、祈福酒店（四星級(jí)）、浦洲大酒店等。隨著小杭州的發(fā)展，工業(yè)企業(yè)的數(shù)量增加、人口數(shù)量的增加及旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)時(shí)的酒店設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到市場(chǎng)的需求。二、養(yǎng)生酒店盈利點(diǎn)分析1、名醫(yī)館：社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，參照衛(wèi)生系統(tǒng)定價(jià)有利潤(rùn)收入；2、本草堂：中西藥店服務(wù)，參照社會(huì)上藥店經(jīng)營(yíng)模式，有利潤(rùn)收入；3、養(yǎng)生藥膳食療：參照祁福藥膳餐廳有利潤(rùn)收入；4、養(yǎng)生水療：參照星級(jí)酒店及水療會(huì)提供的藥浴、藥蒸服務(wù)，有利潤(rùn)收入；5、美容美體、香熏：參照美容院等機(jī)構(gòu)服務(wù)，有利潤(rùn)收入；6、中醫(yī)推拿按摩、針灸、刮痧：參照醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)服務(wù)，有利潤(rùn)收入；7、音樂(lè)養(yǎng)生理療：參照音樂(lè)療法服務(wù)，有利潤(rùn)收入；8、健康人體檢服務(wù)：參照醫(yī)院等提供高科技趣味健康人體檢服務(wù)，有利潤(rùn)收入；9、養(yǎng)生公寓租賃服務(wù)：參照酒店式公寓及星級(jí)酒店客房服務(wù)，有利潤(rùn)收入；第三部分：養(yǎng)生酒店定位及營(yíng)銷策略第一章：養(yǎng)生酒店定位一、小杭州莊園養(yǎng)生酒店的基本理念（一）養(yǎng)生酒店的宗旨在總結(jié)莊園體育、教育、動(dòng)漫科技等成功整合的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在酒店服務(wù)基礎(chǔ)上，在現(xiàn)代養(yǎng)生學(xué)理論指導(dǎo)下，通過(guò)以養(yǎng)生為中心，集社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)生保健、居家養(yǎng)老、休閑娛樂(lè)為一體的高品質(zhì)多元化養(yǎng)生活動(dòng)，倡導(dǎo)和營(yíng)造全新的生活方式，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建養(yǎng)生酒店21世紀(jì)的健康文化。致力于養(yǎng)生方法科學(xué)化、養(yǎng)生行為生活化、養(yǎng)生活動(dòng)家庭化、養(yǎng)生意識(shí)社會(huì)化、養(yǎng)生活動(dòng)娛樂(lè)化、養(yǎng)生境界享受化；從生理和心理上為人們的健康提供高度科學(xué)化和人性化的專業(yè)關(guān)懷；用心營(yíng)造你我的理想生活。以人為本的服務(wù)理念服務(wù)基礎(chǔ)：對(duì)人的生命、價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)，對(duì)人性的深刻了解；服務(wù)內(nèi)涵：在對(duì)服務(wù)對(duì)象全面、深入了解的基礎(chǔ)上，滿足其獨(dú)特的、多元的服務(wù)需求；服務(wù)方式：在養(yǎng)生科學(xué)指導(dǎo)下的專業(yè)化、人性化服務(wù)；服務(wù)風(fēng)格：具有高度的親和力和強(qiáng)烈的感染力；服務(wù)價(jià)值：在令人獲得多元的服務(wù)效果的同時(shí)，擁有充分的尊貴感和身份感，同時(shí)確保其私密性和封閉性。養(yǎng)生酒店健康文化核心價(jià)值與意義養(yǎng)生酒店健康文化，是對(duì)中外養(yǎng)生學(xué)理論研究成果的全面吸收、消化、實(shí)踐和推廣。它使養(yǎng)生酒店不僅是單純技術(shù)型的養(yǎng)生機(jī)構(gòu)，也不是單純的星級(jí)酒店，而且是引導(dǎo)健康理念新潮流，倡導(dǎo)和實(shí)行現(xiàn)代健康生活方式的先導(dǎo)者，是21世紀(jì)健康文化的最佳載體。養(yǎng)生酒店的責(zé)任和使命確立養(yǎng)生酒店從領(lǐng)導(dǎo)到每個(gè)員工的責(zé)任感和使命感，是構(gòu)建養(yǎng)生酒店的健康文化的關(guān)鍵所在。必須意識(shí)到：養(yǎng)生酒店不僅對(duì)其住客和業(yè)主會(huì)員（目標(biāo)市場(chǎng)）負(fù)有不可推卸的責(zé)任，而且對(duì)整個(gè)社會(huì)精英層，更進(jìn)一步對(duì)社會(huì)各階段，整個(gè)民族以至人類健康生活質(zhì)量的提高負(fù)有責(zé)任。越是民族的、越是世界的。只有這種高度的責(zé)任感和使命感，才能促使我們不斷進(jìn)取，使養(yǎng)生酒店在復(fù)合地產(chǎn)中，無(wú)論管理、技術(shù)、服務(wù)，還是品牌、文化以及對(duì)各界的影響力，均成為世界領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。品牌背后是文化莊園品牌，文化底蘊(yùn)豐富，一路從大眾體育、教育、動(dòng)漫、科技、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)成功走來(lái)。健康是人類永恒主題，2000多年歷史底蘊(yùn)的中醫(yī)養(yǎng)生文化是養(yǎng)生酒店健康文化的豐富內(nèi)涵。養(yǎng)生酒店健康文化最終將凝結(jié)在莊園品牌上，使其注入新鮮血液，使其品牌具有理想的、高品質(zhì)的、豐富的文化內(nèi)蘊(yùn)，擁有更廣泛的知名度、強(qiáng)烈的榮譽(yù)感和長(zhǎng)久不衰的忠誠(chéng)度；具有在未來(lái)的引伸和拓展中“放之四海而皆準(zhǔn)”、“一呼天下應(yīng)”的品牌效應(yīng)。（四）養(yǎng)生酒店擬合作單位：華奧集團(tuán)華康分公司；山東省投資商會(huì)；小杭州中醫(yī)藥學(xué)校；濟(jì)南學(xué)校；二、小杭州莊園養(yǎng)生酒店功能特色1、名醫(yī)館：小杭州中醫(yī)藥學(xué)校、濟(jì)南學(xué)校等多家省級(jí)醫(yī)院，國(guó)家級(jí)、省級(jí)名老中西醫(yī)專家定時(shí)坐診；飛行員式/中南海式保健照顧服務(wù)；2、本草堂：中西藥，價(jià)廉物美營(yíng)養(yǎng)保健品超市；3、養(yǎng)生藥膳食療：養(yǎng)生大餐，大眾養(yǎng)生餐；4、養(yǎng)生水療：傳統(tǒng)中醫(yī)藥文化型水療、藥浴、藥蒸；5、美容美體、香熏；6、中醫(yī)推拿按摩、針灸、刮痧；7、音樂(lè)養(yǎng)生理療；8、健康人體檢服務(wù)：高科技趣味健康人體檢；三、目標(biāo)市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)消費(fèi)群定位：1、核心對(duì)象：以富豪階層為目標(biāo)消費(fèi)群，全程享受中南海式的頂級(jí)醫(yī)療保健、御用養(yǎng)生服侍；2、主體對(duì)象：以三資企業(yè)家、高收入私營(yíng)經(jīng)營(yíng)者、成功人士中為目標(biāo)消費(fèi)群，全程享受私家醫(yī)生式的養(yǎng)生保健、居家養(yǎng)老服務(wù)；3、其它對(duì)象：以三資企業(yè)高級(jí)管理人員、各種高收入專業(yè)技術(shù)人員為目標(biāo)消費(fèi)群，全程享受特種醫(yī)療、養(yǎng)生保健服務(wù)；（二）、區(qū)域定位：1、中心第一輻射區(qū)：以港澳、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈為中心輻射區(qū)，2、第二輻射區(qū)：以9+2經(jīng)濟(jì)圈、京、滬及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)作為第二輻射區(qū)，3、第三輻射區(qū)：漸次波及臺(tái)灣、東南亞、日本、韓國(guó)等亞太經(jīng)濟(jì)圈，以至于歐、美發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。我們致力于打造成功人士中的中堅(jiān)和精英階層，賴以生存的“生命加油站、健康維護(hù)營(yíng)”。四、價(jià)格定位關(guān)于價(jià)格定位，我們的戰(zhàn)略和策略是：高品質(zhì)、中等價(jià)格；因?yàn)?，我們有房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大后盾作支撐，同時(shí)我們的目的是為了保證品牌可持續(xù)發(fā)展，引領(lǐng)復(fù)合地產(chǎn)新潮流。因此，養(yǎng)生酒店出品微利經(jīng)營(yíng)與高附加值會(huì)員卡銷售相結(jié)合是我們的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。收費(fèi)項(xiàng)目：VIP客戶名醫(yī)專家診療：普通客戶社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生：中西藥店：養(yǎng)生水療：針灸推拿按摩音樂(lè)理療：體格檢查/健康測(cè)評(píng)：養(yǎng)生藥膳食療餐飲：養(yǎng)生產(chǎn)品/食品和用品研發(fā)：養(yǎng)生公寓/客房：棋牌娛樂(lè)養(yǎng)生：康體運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生：美容美發(fā)美體香熏：商務(wù)度假與會(huì)議：養(yǎng)生旅游與療養(yǎng)：網(wǎng)吧：五、銷售方式定位養(yǎng)生酒店采用“散客+團(tuán)體+VIP會(huì)員制”相結(jié)合的方式營(yíng)銷；散客以小杭州、蘇州、香山等地半小時(shí)生活圈消費(fèi)為主；以港澳一小時(shí)生活圈消費(fèi)為輔；團(tuán)體客戶以與旅行社合作的國(guó)內(nèi)外旅游客戶為主；以港澳度假為輔；VIP會(huì)員以山東省投資商會(huì)和工商聯(lián)會(huì)員、各界成功人士為主；以業(yè)主為輔；VIP會(huì)員制設(shè)置與經(jīng)營(yíng)管理可以與高爾夫球會(huì)模式接近；以各界國(guó)家級(jí)、省級(jí)大中型會(huì)務(wù)銷售為主；以國(guó)際養(yǎng)生度假會(huì)務(wù)旅游為輔；六、物業(yè)管理定位養(yǎng)生酒店及養(yǎng)生公寓的物業(yè)管理，依托養(yǎng)生主題，不同一般酒店和公寓，更不同于洋房物業(yè)管理，它將是在普通物業(yè)的保潔、保安、維護(hù)服務(wù)基礎(chǔ)上，延伸到更高檔次的功能服務(wù)；因?yàn)?，其主題決定其服務(wù)定位為：酒店式物業(yè)服務(wù)+健康管家/養(yǎng)生保健服務(wù)；因此，其物業(yè)管理服務(wù)定位為：物業(yè)管家服侍。第二章：營(yíng)銷策略一、宣傳主題養(yǎng)生酒店不同其它任何星級(jí)酒店，其宣傳方式方法和公關(guān)策略都將是圍繞健康產(chǎn)業(yè)展開(kāi)，包括居家養(yǎng)老、日常飲食、康體娛樂(lè)、商務(wù)休閑、旅游度假、健康人體檢、名醫(yī)專家會(huì)診、療養(yǎng)康復(fù)和團(tuán)體會(huì)議等。二、賣點(diǎn)整合度身訂制養(yǎng)生保健服務(wù)，養(yǎng)生酒店提供全方位的健康人吃、喝、玩、樂(lè)、住等服務(wù)，將客戶的身心亞健康狀態(tài)恢復(fù)到健康狀態(tài)；即使是有疾病狀態(tài)，我們的綠色通道，中醫(yī)藥學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生資源將會(huì)全力以赴，提供尊貴的首長(zhǎng)級(jí)特種醫(yī)療保健服務(wù)。三、優(yōu)惠措施1、養(yǎng)生酒店/公寓住宿價(jià)格參照4-5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)下浮80%；2、VIP會(huì)員卡定價(jià)參照高爾夫球會(huì)會(huì)員卡銷售和價(jià)格下??；3、養(yǎng)生酒店藥膳食療參照祁福藥膳食療餐廳價(jià)格下浮80%；4、養(yǎng)生水療參照社會(huì)上酒店和水療會(huì)價(jià)格下浮80%；5、醫(yī)療和體檢參照社會(huì)上醫(yī)院同類價(jià)格下浮80%；6、除免費(fèi)外的康體娛樂(lè)參照莊園運(yùn)動(dòng)城同類價(jià)格下浮80%；四、銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路及分階段控制的公關(guān)效果66月-9月底1月初-4月底5月10月養(yǎng)生酒店簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì)養(yǎng)生酒店投資推薦會(huì)國(guó)際養(yǎng)生公寓開(kāi)盤(pán)活動(dòng)養(yǎng)生酒店正式營(yíng)業(yè)國(guó)際養(yǎng)生公寓熱銷期國(guó)際養(yǎng)生公寓持續(xù)銷售期，寫(xiě)字樓熱銷期養(yǎng)生酒店籌建及寫(xiě)字樓招商期，培育市場(chǎng)信心。國(guó)際養(yǎng)生公寓正式推出市場(chǎng)酒店式公寓推售養(yǎng)生酒店招商中11月-12月五、外發(fā)式宣傳策略小杭州日?qǐng)?bào)、短信、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)推廣、單張派發(fā)、看樓大巴車身廣告、看樓大巴及軟文等。六、資金回籠計(jì)劃1、養(yǎng)生酒店（按整體出售計(jì)算）：銷售價(jià)格：7000元/㎡銷售面積：49257.29㎡預(yù)計(jì)回籠資金：34,480萬(wàn)元2、國(guó)際養(yǎng)生公寓：銷售價(jià)格：6500元/㎡銷售面積：36654.04㎡預(yù)計(jì)回籠資金：23,825萬(wàn)元十五個(gè)項(xiàng)目的銷售收入：目前十五個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地散見(jiàn)于小杭州、上海、蘇州等多個(gè)地方，而且經(jīng)營(yíng)狀況非常火爆，利潤(rùn)率相當(dāng)高。參照目前其它各類似功能場(chǎng)所和酒店經(jīng)營(yíng)狀況，小杭州莊園養(yǎng)生酒店綜合收入，第一年保守估計(jì)日營(yíng)業(yè)額：5-10萬(wàn)元；月?tīng)I(yíng)業(yè)額：150-300萬(wàn)；年?duì)I業(yè)額：1800-3600萬(wàn)；純利率20-30%，則年純利潤(rùn)：360-1080萬(wàn)；第二年遞增30%，則第二年純利潤(rùn)：468-1404萬(wàn)；第三年遞增30%，則第三年純利潤(rùn)：608-1825萬(wàn)；第四年至第十年維持10-20%速度遞增，則每年純利潤(rùn)維持空間為：700-2000萬(wàn)之間。目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)概況 31.1項(xiàng)目基本概況 31.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 31.3項(xiàng)目可行性研究說(shuō)明 4第二章項(xiàng)目市場(chǎng)、需求分析 52.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo) 52.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 62.3項(xiàng)目SWOT分析 72.4項(xiàng)目市場(chǎng)定位 82.4.1產(chǎn)品定位 82.4.2客戶定位 82.4.3價(jià)格定位 8第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 93.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃 9第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 104.1項(xiàng)目施工組織 104.2開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 10第五章項(xiàng)目投資估算 125.1投資估算 125.2資金估算與使用計(jì)劃 13第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算 156.1項(xiàng)目收入計(jì)劃 156.2項(xiàng)目資金籌措 15第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 167.1項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià) 167.1.1項(xiàng)目損益表 167.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 167.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 177.2項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià) 177.3敏感性分析 187.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析 18第八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 208.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 20HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳