房地產(chǎn)稅制改革

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。在目前我國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，地價(jià)及稅、費(fèi)三大項(xiàng)成本約占總成本的50％，建安成本約占總成本的35％，利潤(rùn)占15％左右；而在發(fā)達(dá)國(guó)家，地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20％，建安成本占73％，利潤(rùn)約占7％。同時(shí)，外國(guó)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70％以上，而我國(guó)僅在8％左右?？梢?，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，且房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)過多。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅就多達(dá)8種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地方也參差不齊，多達(dá)80到150種，這無形中增加了建房成本，也助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。而在房地產(chǎn)保有階段課稅少，只有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，且房產(chǎn)稅是在一次減除原值10％～30％之后征收。這種稅制設(shè)置的消極作用反映在以下方面：一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者無息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)行為。二是進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過高稅負(fù)，助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重；更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

2、稅種繁雜，重復(fù)征稅?，F(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)的稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設(shè)兩個(gè)稅種的情況。如對(duì)房屋租金收入既征收5％的營(yíng)業(yè)稅，又征收12％的房產(chǎn)稅；對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既按轉(zhuǎn)讓的收入征收5％的營(yíng)業(yè)稅，又按轉(zhuǎn)讓的增值額依規(guī)定稅率征收土地增值稅等，不符合公平稅負(fù)，合理負(fù)擔(dān)的原則。

3、征稅范圍過窄。目前我國(guó)的土地與房產(chǎn)稅只限于城市、縣城與建制鎮(zhèn)以及工礦，廣大農(nóng)村的一些應(yīng)征對(duì)象都被排斥在外；在城鎮(zhèn)里也把機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)以及由國(guó)家財(cái)政撥款的單位自用及個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)排除在外。在國(guó)外，除對(duì)自住、退伍軍人，65歲以上老人，殘疾人享受一定優(yōu)惠政策外，其余全部征稅，只是征稅的稅率不同而已。

4、計(jì)稅依據(jù)不合理。一是我國(guó)土地使用稅的征收不是按價(jià)值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征的不公平性。從價(jià)計(jì)征的房地產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)原值減去10％～30％后的余額，以％的稅率計(jì)征，而這種價(jià)值是歷史成本，不反映市場(chǎng)價(jià)值；從租計(jì)征的房地產(chǎn)稅，是以租金的收入率乘以12％的稅率計(jì)征，因此，與按歷史成本從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征顯然稅負(fù)過重。這是導(dǎo)致隱形市場(chǎng)泛濫的重要原因。

5、內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)。一是兩套所得稅制。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅；二是兩套房產(chǎn)稅和土地稅制。內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，涉外企業(yè)開征城市房地產(chǎn)稅，且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，不對(duì)地產(chǎn)征稅；三是城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及耕地占用稅內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資開征，對(duì)外資不征。這種房地產(chǎn)稅制上內(nèi)外有別的做法在國(guó)際上是不多見的，應(yīng)盡快改變，實(shí)行國(guó)內(nèi)與國(guó)外企業(yè)一律平等的政策，否則對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展非常不利。

二、借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

由于各國(guó)歷史、文化、國(guó)情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)各異，各國(guó)在房地產(chǎn)稅制方面也有許多不同之處。但大多數(shù)國(guó)家都很重視在房地產(chǎn)保有階段的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了房地產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。房地產(chǎn)保有稅避免了業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，實(shí)行中央與地方分享稅制，房地產(chǎn)保有稅基本上歸入地方稅體系。地方稅體系的核心是房地產(chǎn)保有稅，美國(guó)地方政府收入以一般財(cái)產(chǎn)稅為主，一般財(cái)產(chǎn)稅占聯(lián)邦和地方政府稅收總額的11％，占地方政府全部稅收收入的75％。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提出以下幾點(diǎn)建議：

1、在準(zhǔn)確界定物業(yè)稅內(nèi)涵的基礎(chǔ)上開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)稅制“輕保有，重流轉(zhuǎn)”的局面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的改革成了我們整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革的重點(diǎn)。關(guān)于這一環(huán)節(jié)的改革，目前討論較多的是物業(yè)稅的問題。

物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。目前有人說開征物業(yè)稅后，可以將當(dāng)前一次繳納的土地出讓金轉(zhuǎn)化成年值后，一同記入物業(yè)稅，這是一種誤解。實(shí)際上，物業(yè)稅應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價(jià)值征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

我國(guó)物業(yè)稅基本框架可作如下設(shè)計(jì)：將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅；統(tǒng)一內(nèi)外稅制，納稅人為內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；適當(dāng)擴(kuò)大稅基，要將物業(yè)稅擴(kuò)大到農(nóng)村；規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，公平稅負(fù)；按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，為避免重復(fù)征稅，對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，而主要由營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加和所得稅來調(diào)整；物業(yè)稅稅率的確定應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出，在許可的彈性區(qū)間內(nèi)選擇適用的稅率，如美國(guó)的地方政府通常按照其年度預(yù)算情況來決定房地產(chǎn)稅征收數(shù)量以及稅率，由于物業(yè)稅屬地方稅種，這樣有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政的積極性。

2、清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)。取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)；將具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，以規(guī)范政府行為；將一部分名費(fèi)實(shí)稅的房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、征地管理費(fèi)合并到耕地占用稅中一次性征收，并將耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)改為耕地的評(píng)估價(jià)值；對(duì)確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目則通過“規(guī)范費(fèi)”的辦法分別納入“規(guī)費(fèi)”和“使用費(fèi)”系列，并納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。

3、開征土地閑置稅。為了促進(jìn)土地資源的合理利用，減少土地的浪費(fèi)，我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，開征土地閑置稅。對(duì)于購(gòu)置土地之后閑置一定時(shí)間以上的，應(yīng)根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)值適用較高的稅率，并隨閑置時(shí)間的增加相應(yīng)提高稅率或加成征收。

4、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征主要不是出于財(cái)政收入的考慮，而是協(xié)助個(gè)人所得稅，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平。因此，應(yīng)該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。為了保證財(cái)產(chǎn)所有人不論以贈(zèng)與方式還是以遺產(chǎn)繼承方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，稅負(fù)都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈(zèng)與稅的稅率不應(yīng)低于遺產(chǎn)稅。

5、取消土地增值稅。我國(guó)土地增值稅與企業(yè)所得稅存在重復(fù)課稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各項(xiàng)允許扣除項(xiàng)目金額后的余額，即納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中所獲得的增值額，此增值額其實(shí)具有利潤(rùn)的性質(zhì)，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)在繳納土地增值稅后還要再被課征企業(yè)所得稅。因此，就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)這一計(jì)稅依據(jù)同時(shí)課征了土地增值稅和企業(yè)所得稅，違背了稅不重征原則，形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扭曲調(diào)解，應(yīng)當(dāng)取消。同時(shí)，我國(guó)的土地增值稅稅額并不高，2003年為億元，僅占當(dāng)年稅務(wù)部門組織收入總額的％，且隨著房地產(chǎn)稅收體系的改革，地方稅收的數(shù)額將上升。因此，由于土地增值稅取消而減少的稅收應(yīng)當(dāng)能夠得到補(bǔ)償，所以取消土地增值稅具有可行性。

提要房地產(chǎn)稅制是稅收制度的