房地產(chǎn)公允價值

一、歷史成本與公允價值的比較

長期以來我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定企業(yè)的各項財產(chǎn)應(yīng)當按照取得時的實際成本計量。其后，各項財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定計提相應(yīng)的減值準備。除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。而當企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，如無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。對于公允價值變動損益期末應(yīng)該轉(zhuǎn)入本年利潤，當出售時再把以前年度產(chǎn)生的公允價值變動損益都轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入中，并在年度末將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入到本年利潤中。

比較而言，不難發(fā)現(xiàn)歷史成本會計模式下會計記錄不能全面、及時的反映企業(yè)資產(chǎn)價值隨時間而發(fā)生的變動。而公允價值計量則更強調(diào)資產(chǎn)和負債的當前價值，動態(tài)的反映了資產(chǎn)價值隨時間的流逝而發(fā)生的變動，從而更加準確地反映資產(chǎn)的真實價值。同時其提供的信息也更能較充分地反映企業(yè)的潛在收益和風險，有利于投資者了解企業(yè)的實際情況，制定符合其利益的決策。例如，在房地產(chǎn)市場的價格下滑時，持有投資性房地產(chǎn)會減少企業(yè)的利潤；而當房地產(chǎn)市場價格上漲時，采用公允價值會增加企業(yè)資產(chǎn)，提高企業(yè)利潤。企業(yè)的決策者可以據(jù)此制定是否持有投資性房地產(chǎn)的決策，掌握企業(yè)資產(chǎn)的真實價值情況。而對于企業(yè)的投資者來說了解一項資產(chǎn)的現(xiàn)時價值比知道其過去取得時的價值更有意義。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的估價方法

1、市場比較法

市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象的價值的方法。市場比較法的適用對象是具有交易型的房地產(chǎn)，并要求在同一供求范圍內(nèi)在估價時點存在較多類似房地產(chǎn)的交易。由于類似房地產(chǎn)的價格之間會接近或相互影響，所以可以通過對類似房地產(chǎn)的價格在交易日期、交易情況及房地產(chǎn)狀況等方面進行調(diào)整，確定投資性房地產(chǎn)的價格。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

2、收益法

收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值來求取估價對象價值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，既房地產(chǎn)的當前價值是基于市場的參與者對其未來所能帶來的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。因而收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。收益法的適用對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象的價值的方法。報酬資本化法又稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，運用該方法房地產(chǎn)的價值等于未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。

3、成本法

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象價值。其適用于最新開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)和計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

綜上所述，公允價值是來自于公平交易的市場并力求客觀真實。與歷史成本相比，能較準確的計量當前市場狀況下資產(chǎn)和負債的真實經(jīng)濟價值，及時揭示市場變化給企業(yè)帶來的收益或損失，合理地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔的財務(wù)風險。對投資性房地產(chǎn)的公允價值計量，推進了我國會計準則國際化的進程，為投資者提供了更加有價值的財務(wù)信息，也提高了會計信息的透明度。

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。根據(jù)我國財政部最新頒布的投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。自2007年1月1日起，我國會計準則體系首先在上市公司正式實施。準則規(guī)定企業(yè)對其擁有的投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值模式進行后