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項目合約規(guī)劃編制“三步法”

（初稿）本報告說明本報告試圖對作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗做歸納和總結(jié)，將隱性經(jīng)驗顯性化為方法論，但是因為作者缺乏房地產(chǎn)項目運作業(yè)務(wù)的實戰(zhàn)經(jīng)驗和工程管理的專業(yè)知識，所以這一版報告只是一個開始，需要明源同事不斷總結(jié)來完善，尤其在“合約規(guī)劃—采購計劃—合同簽定”環(huán)節(jié)本報告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實施和客服顧問了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門的交流，在項目中適當(dāng)引導(dǎo)客戶本報告內(nèi)容也可以作為對外的成本培訓(xùn)課件一部分，但是對外培訓(xùn)之前，選擇的內(nèi)容和講解應(yīng)經(jīng)過內(nèi)部嚴(yán)格評審項目合約規(guī)劃編制三步法（從無到有）3第一步：成本科目設(shè)置的原則①土地費用前期工程費用主體建安及裝修工程費配套設(shè)施費園林景觀費工程相關(guān)費基礎(chǔ)設(shè)施費xx的房地產(chǎn)成本二級科目科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實際發(fā)生語言，使費用大體能夠上按照項目開發(fā)順序進(jìn)行歸集，如“拓展階段：土地費用→策劃和設(shè)計階段：前期費用→建設(shè)階段：龍湖的第3-6項……”

判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)是，開發(fā)過程中各種費用都能找到相應(yīng)的科目做歸集。這樣才能明確“每一個控制科目下要干哪些事和為這些事簽什么樣合同”

1234675項目推廣費9開發(fā)間接費8成本科目設(shè)置的原則②設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨立施工的單位工程建造成本，設(shè)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測算和結(jié)算后沉淀分項工程的造價數(shù)據(jù)“成本控制科目—合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門和成本部門的管理語言

“成本核算科目”是成本部門內(nèi)部做測算和核算的語言成本科目設(shè)置的原則③關(guān)于期間費用：“成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟?、與生產(chǎn)產(chǎn)品直接相關(guān)的費用，包括管理費用、括土地、前期、配套、基礎(chǔ)、建安、開發(fā)間接等方面；“費用”是指在一定會計期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系或關(guān)系不大的各種費用，財務(wù)費用、銷售費用等。成本是對象化的費用，費用則是針對一定的期間而言。結(jié)算確認(rèn)方式：在財務(wù)上，“期間費用”是根據(jù)發(fā)生制確認(rèn)，“成本”是根據(jù)項目交付與否確認(rèn)稅務(wù)上的影響：開發(fā)成本是計入營業(yè)稅和土地增值稅計算范圍，期間費用（龍湖的開發(fā)間接費和項目推廣費）是計入所得稅計算范圍土地費用前期工程費用主體建安及裝修工程費配套設(shè)施費園林景觀費工程相關(guān)費基礎(chǔ)設(shè)施費xx的房地產(chǎn)成本二級科目1234675項目推廣費9開發(fā)間接費8第二步：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制①土地費項、報批報建費、工程間接費項：按照過往做項目的習(xí)慣對費用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費項，以便于在做項目合約規(guī)劃或者簽合同時盡可能一一對應(yīng)或者合并而不做分拆或重組②設(shè)計類：按照過往主流項目尋找設(shè)計單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計類合約按照WBS方式進(jìn)行分解形成可獨立成為合同的基準(zhǔn)單元專項設(shè)計類合約一般遵照主流項目的發(fā)包模式，編制項目合約規(guī)劃或簽合同時盡可能不變化最主要建筑設(shè)計和景觀設(shè)計類合約按照WBS分解為合同基準(zhǔn)單元，便于項目中合并或者不變③營銷推廣費用類：根據(jù)控制總額和提升費效比來規(guī)劃合約起步階段的粗放型：按照營銷推廣費用的性質(zhì)分大類，形成標(biāo)準(zhǔn)的合約大類（費項大類），便于在項目中規(guī)劃合約或者簽合同時拆分合同大類精細(xì)化階段：需要精細(xì)化管理營銷類費用，達(dá)到例如提升營銷費效比效果之際，可以細(xì)化梳理子類費項合同營銷推廣費用主要是按照預(yù)算計劃來管理，而且費項種類比較清晰，所以根據(jù)預(yù)算管住總額、根據(jù)營銷計劃管住階段投入是主要目的④工程類——三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等步驟1：對工程類按照WBS方式進(jìn)行分解，形成基準(zhǔn)任務(wù)項和對應(yīng)的可獨立成為合同的基本合同包，即合同基準(zhǔn)單元。步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式對合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行重組，形成標(biāo)準(zhǔn)的工程類合約清單某個基準(zhǔn)任務(wù)項在項目中是習(xí)慣單獨簽合同，就把它對應(yīng)的合同基準(zhǔn)單元作為一項標(biāo)準(zhǔn)合約固化下來；某幾個基準(zhǔn)任務(wù)項在項目中是習(xí)慣形成一個工作包簽合同，就把這幾個合同基準(zhǔn)單元合并為一項合約固化下來；案例：某集團的標(biāo)準(zhǔn)合約架構(gòu)對各類承包商和供應(yīng)商的說明總承包商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位?？偝邪特?fù)責(zé)其合同范圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時接受本工程監(jiān)理、設(shè)計單位、造價顧問公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時向監(jiān)理、業(yè)主報審自主施工的工程價款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料?？偝邪こ痰姆秶话闶侵钢黧w建筑設(shè)計施工圖范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等）工程等。選定或指定分包商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的專業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總承包商簽訂三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。分包工程的范圍主要包括主體建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過通過指定品牌指定價格選定的專項材料設(shè)備供應(yīng)商，又稱為甲定乙供類。如某企業(yè)指定的材料設(shè)備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開關(guān)、插座、燈具、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。對各蠶類承掠包商雁和供她應(yīng)商拴的說塞明（拆續(xù)）獨立閣工程觸承包柔商:指業(yè)學(xué)主選歡定的畝獨立況于總輔承包眉工程盲之外獸且由尊業(yè)主距與之秘簽訂堵兩方摸合同逝的承手包商胃。獨乞立工匹程承谷包商雞負(fù)責(zé)愁自主剩工程衡范圍鹽內(nèi)施薪工及液管理湖協(xié)調(diào)流工作項，除念直接柴接受隙業(yè)主僅管理昂外，旗同時鋼接受術(shù)工程閑監(jiān)理暴、設(shè)薪計單便位、篩造價伴顧問高公司旁的相評關(guān)管頓理及劇服務(wù)歲。按徹時向賓監(jiān)理列、業(yè)膜主報謝審自虹主施喚工的報工程懸價款妨估算霉明細(xì)第及結(jié)獸算資妙料，某審核奴所照堪管的疾指定倆分包病商、晝指定/獨立亮供應(yīng)金商的代付款睛明細(xì)車及結(jié)赤算資炭料。獨立惕工程姐承包取商的筑工程漫范圍告主要珠是指主體之鬼外的曉與主泊體工職程聯(lián)安系較翁少、蝴專業(yè)押特點攤明顯清、業(yè)揮主直條接控守制進(jìn)頑度質(zhì)回量比俱較有耍利，漫且計礦價依堂據(jù)有沾所不忠同、棕有必母要加告強管貫理和襪控制娘的專幼業(yè)工啄程，跌如社羊區(qū)管區(qū)網(wǎng)工毫程、玩園林事景觀屢工程跨等。獨立裹供應(yīng)暴商:指由偽業(yè)主釋通過煤招標(biāo)詠等方接式確姻定的糊，一尸般屬刻于專勸業(yè)壟供斷或膚其他授原因晌致使吧不適娘宜納靜入總寧承包澤商或蠢其他丸承包綱商管聚理范撇疇的叼材料悶設(shè)備搶供應(yīng)因商。施簽訂狀兩方魂合同駝（業(yè)駁主、寶供應(yīng)首商）帖，中闖期付萄款、秋結(jié)算醫(yī)資料關(guān)分合榨同類怠型報腸業(yè)主負(fù)。如某羅企業(yè)甲方罩供應(yīng)陸的材自料設(shè)孟備范本圍：跌鋼材槳（僅氧用于汁工程皂實體員的鋼邀筋）、地命磚、海外墻雀油漆壞或涂匯料、悄外購劫土方匯、配捎電箱軍、電趟纜、挎電梯亞、進(jìn)番戶門順、防跌火門撐、中藝央空窯調(diào)。明確南工程踢類標(biāo)碎準(zhǔn)合季約的繪范圍悼是模令板在搏項目濾中起棕約束滋和指速導(dǎo)作架用的死前提工程合同名稱

工程合同范圍(對應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主體建筑工程費_門窗工程_單元門2科目049【03-03-05】主體建筑工程費_門窗工程_窗、陽臺門3科目118【07-02---】配套設(shè)施費_會所4科目119【07-03---】配套設(shè)施費_幼兒園5科目120【07-04---】配套設(shè)施費_學(xué)校6科目123【07-07---】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主體建筑工程費_門窗工程_入戶門合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主體建筑工程費_公共部位精裝修_大堂精裝修2科目052【03-04-02】主體建筑工程費_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3科目055【03-04-05】主體建筑工程費_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4科目056【03-04-06】主體建筑工程費_公共部位精裝修_單元入口精裝修5科目059【03-04-09】主體建筑工程費_公共部位精裝修_其他6科目118【07-02---】配套設(shè)施費_會所7科目119【07-03---】配套設(shè)施費_幼兒園8科目120【07-04---】配套設(shè)施費_學(xué)校9科目123【07-07---】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主體建筑工程費_門窗工程_戶內(nèi)門2科目061【03-05-01】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3科目062【03-05-02】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4科目063【03-05-03】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5科目064【03-05-04】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_陽臺、露臺、地面精裝修6科目137【08-02-03】開發(fā)間接費_營銷費用_售樓處裝修及包裝7科目138【08-02-04】開發(fā)間接費_營銷費用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主體建筑工程費_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修案例房誠：兩扛個合警約規(guī)訴劃模呈板的賞合約限范圍失說明案例社：綠吧城通向過命勢名來擇約定爐標(biāo)準(zhǔn)甘合約奧的范四圍綠城獸的標(biāo)險準(zhǔn)土只建總第包合烘約涉沖及的晚工程縮慧有地冠基處住理工綢程、羅地上器結(jié)構(gòu)倒工程芝、砌扶筑工通程、棗粗裝歉修工綁程、都以及臂會所程基礎(chǔ)纖結(jié)構(gòu)敏等，隆跨越捉了多切個科屯目。畜因此凍在進(jìn)暴行合徑約規(guī)債劃命幸名時鄰，可大以命澇名為渠：總承蹄包工甜程合脫同（類地基贏處理炎工程損）、總總承揚包工酒程合擺同（駛地上使結(jié)構(gòu)貌工程腰）等附：題合約偷規(guī)劃英中的田“二版八原粗則”哪些酷類別無的合工同屬屆于“慚占80吳%成本里金額賺的20罵%合約臭”（除凳去土侄地費豆、管葡理費業(yè)、財域務(wù)費駁）土方暖工程樁基喪礎(chǔ)工獅程主體佩建安丑總包渴（包甲括鋼盟材和足水泥巖）外墻校（部嚷品提悄供、有保溫眠、施顯工）門窗趙欄桿景觀書園林銷工程嗚費小區(qū)蚊內(nèi)的戚水電鉆暖氣段工程電氣紐奉或智韻能化療工程報批貧報建很或行值政費罷用（警城市織建設(shè)捉配套利費、修建筑栗企業(yè)寫?zhàn)B老楚保障憐金）營銷豎費用座（代眨理費啄、廣蛾告費蓋）在制貞訂合膊約規(guī)晶劃模姻板和長編制滅項目坐合約盼規(guī)劃嚴(yán)時，這重點烤關(guān)注貨這20衡%的采娘購事舌項規(guī)割劃——影響傲關(guān)鍵尸進(jìn)度皆、成撒本金為額大飛、影雷響后謊續(xù)質(zhì)超量的打重點緣瑞合同吧，抓踩住成顛本管福理的姻主要糠內(nèi)容三、紛編制柱項目菜合約捉規(guī)劃——何時統(tǒng)編制攔？龍湖：《項目務(wù)目標(biāo)倦成本犬（執(zhí)基行版撐）》編制戰(zhàn)完成晃后15個工己作日童內(nèi)中海：在控項目捧開工鎖前一侮個月涌內(nèi)完倘成項怒目合女約策憐劃報翼告的撈編制越工作金隅：分危為兩陶階段第一債階段殃編制縫時間圖為方神案設(shè)敵計評索審?fù)ㄎ赀^后優(yōu)，由洪成本次管理便部負(fù)峽責(zé)組左織編逆制設(shè)呀計及砍前期巷工程宜的合紛約規(guī)維劃；第二串階段龍編制諸時間流為目轎標(biāo)成蕩本（嘉執(zhí)行鉆版）序?qū)徟ズ?，倉由采英購首柳先編至制工牢程類撞采購融策劃塔，成橡本結(jié)膠合合愛約規(guī)舒劃要多求組煮織編漸制此億階段霧合約稅規(guī)劃道。這個甩分期爆或合貴約規(guī)扒劃對母應(yīng)的丑采購善事項鼻的目育標(biāo)成胃本確儀定這個湖分期普的項端目主厚項計川劃確襯定——要干啞什么臣事、撓何時床干大繪致明北確在“箏需要殊細(xì)化奮明確提采購訓(xùn)事項金的預(yù)用算、糟發(fā)包臘方式孟、采洞購方攀式和梨進(jìn)場典時間鋤”這專個節(jié)貓點開搬始編何人舉編制憲？編甩制什責(zé)么？組織謠職責(zé)組織塵部門負(fù)責(zé)豬提供友的內(nèi)督容參與幕部門成本考或合仙約各種葡材料頌設(shè)備稍合同世的預(yù)盾算、祥簽約畫預(yù)計淋時間母、采烘購范仙圍設(shè)計匯總貍各部升門提丈供的趙內(nèi)容察，編漫制項古目合貼約規(guī)鹽劃關(guān)注蓄各個丑控制稻科目疊下的螺合約幣預(yù)算鉗匯總殺額是徹否超喇本科圣目的劣目標(biāo)商成本沉；關(guān)注健工程孟類合新約的朵范圍點是否昆有重閉疊、踩遺漏核等；如果烤有以催上兩加類問細(xì)題，電要組爐織商逗議解冷決方妹案；各項翼前期壩或報錘批報巷建費獄用的幟預(yù)算筋、繳活納的術(shù)時間映節(jié)點報批金報建較或前賤期采購各種臺設(shè)計仆合同屠的預(yù)偏算、頁簽約粒預(yù)計冶時間縮慧、設(shè)礎(chǔ)計工切作完基成預(yù)蛾計時族間各項昂工程愉發(fā)包廁合同沸的預(yù)潑算、型簽約竿預(yù)計楊時間微、工般程范絕圍成本跡或合疲約/采購各項碧施工帖單位才和材弱料設(shè)柏備的話進(jìn)場石預(yù)計幻玉時間掠、工悲程完鍬成預(yù)父計時設(shè)間；胞各項豆合約佳范圍服提出靜或確鑒認(rèn)工程營銷各種確營銷護合同肢的預(yù)與算、麗簽約廳預(yù)計析時間清、事庸項完咱成預(yù)葉計時幻玉間怎么妥編？土地遼費項阻、報爪批報弟建費項、工參程間緩接費蕩項：盡策量遵榆循標(biāo)咸準(zhǔn)模拜板，蹦可以逃根據(jù)溫本地春或本蚊項目鋪差異纏做調(diào)哪整設(shè)計箭類：底根據(jù)存項目始需要擺，如駱主體皂方案屯設(shè)計拘和景恢觀設(shè)糊計是疫同一牧家設(shè)重計單丸位，村將設(shè)尊計類呢基準(zhǔn)窗合同陷單元四做組弓合營銷訂推廣辜費用播類：富在每雀一大沃類費眨項（輩合約僚大類編）下偷作分航拆工程自類——三通匆一平幻玉、主研體建穗安及村裝修掩、園界林景老觀、到市政袖基礎(chǔ)考設(shè)施邊、配晨套工川程等率：盡嫩量遵饞循標(biāo)惕準(zhǔn)模宿板，樂可以動根據(jù)僅本地吳或本找項目蔑差異巷做調(diào)棕整（釣如某走些施石工工視程被掃指定閃或壟尋斷）【綠城扒：項目歷公司慮在運兆用此捆標(biāo)準(zhǔn)蹤蝶時，聽可在勺《集累團標(biāo)曾準(zhǔn)工怕程合萬約規(guī)家劃》璃的基礎(chǔ)上案進(jìn)行烘分拆巧、合嫂并、倆刪除陣、新骨增、島重組著五類庭操作羨，但叮是“嚴(yán)合同肚范圍融”都膝需進(jìn)掛行相萬應(yīng)的哥刷新】不提窗倡針盟對項絕目合藍(lán)約規(guī)可劃和疊合約慶規(guī)劃旅模板刑的差件異進(jìn)菜行審槐批，【只有服合約荒的預(yù)帆算（飯目標(biāo)熔成本拆）之抖和超旗公司貓確定村的目崖標(biāo)成堅本總蛙額，霞才可荒能發(fā)澇起目類標(biāo)成擠本調(diào)晝整的民審批抬流程】，但淘是可班以將殺項目燦合約新規(guī)劃濟和模矛板的貨差異澡做說貿(mào)明，贊報給車總部辮成本規(guī)管理鳳部門木備案摟，以歲備其悶在過請程中誕做業(yè)達(dá)務(wù)規(guī)宏范檢愧查，樂或者點審計依部門救做工搞程審謎計盡量始避免寶“為謙了規(guī)斷范業(yè)巷務(wù)工榴具的搭使用堂將工懶具使擇用的矛過程季管得胡過死沒”，壯這樣趣會阻魯?shù)K業(yè)交務(wù)進(jìn)橋展，敏要聚長焦工非具服閑務(wù)的率目的辨，如陷合約取規(guī)