一、項目基本情況1、項目概況軟件谷開發(fā)公司已收購原明發(fā)原料城公司部分股份,現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)為明發(fā)占股51%,軟件谷開發(fā)公司占股49%，由軟件谷公司負(fù)責(zé)公司運營管理。江蘇燕寧與軟件谷公司共同出資組建交通智慧產(chǎn)業(yè)園公司（籌），實際負(fù)責(zé)策劃、招商、運營管理園區(qū)，打造具有智能交通特色，涵蓋軟件、研發(fā)、服務(wù)外包、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的綜合性高科技園區(qū)；成為中國（南京）紫金特創(chuàng)社區(qū)的重要版塊。合作面積：暫定4萬平方米（啟動區(qū)2萬平方米）。2、項目名稱中國（南京）紫金特創(chuàng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)3、項目進展情況公司人員也多次與軟件谷開發(fā)公司進行洽談；雙方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議將在2012年4月簽署。二、項目所在地的經(jīng)濟政策環(huán)境、建設(shè)條件1、中國（南京）軟件谷經(jīng)濟政策環(huán)境根據(jù)南京市寧委發(fā)（2011）39號文件精神（具體詳見附件），南京充分發(fā)揮首個中國軟件名城的品牌效應(yīng)，重點打造以繞越高速—三橋連接線為橫軸、寧丹路—丹陽大道為縱軸，著力打造以中國（南京）軟件谷為核心，南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼，規(guī)劃面積約100平方公里的軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。其中中國（南京）軟件谷位于雨花臺區(qū)，范圍涵蓋雨花軟件園、雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鐵心橋工業(yè)園等，規(guī)劃面積約70平方公里。南京市委書記楊衛(wèi)澤表示，“十二五”期間，南京將全力推動軟件業(yè)高端化、國際化、品牌化、規(guī)?；l(fā)展，力爭到２０１５年，實現(xiàn)軟件業(yè)總收入４０００億元，向世界軟件名城邁進。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，市委連發(fā)三份綱領(lǐng)性文件，分別是：●2011年7月1日寧委發(fā)35號文件《關(guān)于印發(fā)人才引領(lǐng)、科技創(chuàng)業(yè)、制度先試、園區(qū)先行8項重點計劃的通知》●2011年7月2日寧委發(fā)36號文件《關(guān)于聚焦四個第一、實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略、打造中國人才與科技創(chuàng)新名城的決定》●2011年8月1日南京市委市政府發(fā)布《關(guān)于以打造‘一谷兩園’軟件產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為重點，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國軟件名城的意見》。今年８月初，南京召開了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國軟件名城再動員大會，提出按照資源集合的原則，建立以中國（南京）軟件谷為核心，南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼的“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，加速南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)寧委〔2011〕發(fā)240號文件，南京市委市政府決定成立中共南京市委中國（南京）軟件谷工作委員會、中國（南京）軟件谷管理委員會，掛雨花經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黨工委、雨花經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會牌子，實行“兩塊牌子、一套班子”的體制，工委書記、管委會主任按正局級配備，黨工委、管委會為市委、市政府派出機構(gòu)，委托雨花臺區(qū)管理。黨工委、管委會負(fù)責(zé)承擔(dān)軟件谷所涉及區(qū)域的行政、經(jīng)濟管理、干部管理和黨建工作職能。成立中國（南京）軟件谷發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)“一谷兩園”的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、招才引企、物業(yè)管理、項目管理、咨詢服務(wù)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等。2、中國（南京）軟件谷公司財務(wù)情況3、項目建設(shè)條件3.1項目現(xiàn)狀擬委托資產(chǎn)為原“明發(fā)工業(yè)原料城”已建成區(qū)域的B區(qū)/展示位部分，即商鋪區(qū)。項目所在土地是工業(yè)用地性質(zhì)，未來計劃變更為教育科研用地（C65）。B區(qū)外圍臨近街道建筑為三層樓，每戶內(nèi)部樓梯連通，一樓設(shè)洗手間。三樓設(shè)防盜門，可進入屋頂。除外圍建筑，其余商鋪為兩層樓，每戶內(nèi)部樓梯連通，一樓設(shè)洗手間。獨立商鋪外已掛有門牌號碼，并經(jīng)過公安部門備案。建筑整體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。相鄰商鋪之間墻體上留有門洞，可根據(jù)客戶要求保留門洞、打通墻體、填實門洞或做其他改動。3.2周邊環(huán)境“明發(fā)工業(yè)原料城”位于雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處龍藏大道與鳳集大道交匯處的西南角（中心環(huán)島西南側(cè)）。該項目瀕臨長江，毗鄰長江三橋，距繞城公路5分鐘車程。規(guī)劃中的南京地鐵8號線及12號線從附近通過。周邊目前3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有蘇寧電器配送中心、三鴻食品、金星啤酒、金達鵬紙業(yè)、南京風(fēng)機廠、三橋氣體等企業(yè)的廠房及待租鋪位。周邊住宅配套不全，有一部分企業(yè)配套的宿舍，建設(shè)檔次一般。目前蘇寧電器配送中心內(nèi)部有一家小型超市，但僅對員工定向開放，不對外營業(yè)。此外步行10分鐘范圍內(nèi)無其他生活設(shè)施。沿鳳集大道行至寧蕪公路右轉(zhuǎn)，可抵達板橋的生活區(qū)，涵蓋板橋醫(yī)院、蘇果倉儲超市、郵局、學(xué)校等，車程10分鐘左右。項目周邊有公交158、96、153，可從板橋行至小行地鐵站。因公交分布較散，發(fā)展不均衡，當(dāng)?shù)厝顺鲂薪?jīng)常乘坐機動三輪車、出租車。三、項目投資、建設(shè)模式和運作流程1、項目的投資、建設(shè)模式（1）成立合資公司 雙方共同成立管理公司，注冊資金為1000萬元，我方出資510萬，占51%，對方出資490萬，占49%。（2）裝修補貼 雨花區(qū)政府為一期啟動區(qū)提供1000萬元裝修補貼，分期撥付至合資公司（管理公司）。付款節(jié)點：公司成立30%，裝修工程開工20%，竣工并投入的使用50%（3）項目規(guī)模 項目總體量約4萬平方米，其中啟動區(qū)為2萬平米，后2萬平方米視啟動區(qū)實施情況而定。（4）合同簽署方式 軟件谷管委會與交科院針對產(chǎn)業(yè)園項目簽訂合作意向協(xié)議，雙方約定具體合作執(zhí)行交予雙方下屬的燕寧公司及軟件谷公司進行運作實施。（5）相關(guān)扶持 雙方積極爭取相關(guān)扶持資金，資金進入管理公司。（6）整體規(guī)劃 由對方提供項目的整體規(guī)劃方案及項目推進的進程表，初步預(yù)計4月底進場進行裝修工作。2、項目投資范圍重新對啟動區(qū)項目進行定位，使其符合紫金特區(qū)的政策導(dǎo)向及未來軟件谷的發(fā)展趨勢。邀請專業(yè)策劃、規(guī)劃及設(shè)計單位對現(xiàn)有建筑進行整修、內(nèi)外裝修和環(huán)境營造。協(xié)調(diào)政府、管委會等部門，獲得政策優(yōu)惠；協(xié)調(diào)公交運營公司改善周邊交通狀況。引進專業(yè)招商團隊對啟動區(qū)項目進行整體營銷、全面包裝、招商引資。協(xié)助已引進商戶完成裝潢、消防檢查、入駐等。對其進行規(guī)范化管理，通過自營或外包物業(yè)的模式，保障園區(qū)防火、防盜、保潔、安保等各項工作。四、項目運作流程1、組建合資公司公司架構(gòu)：組建方案：公司職能：2、裝修施工裝修方案設(shè)計：選擇有創(chuàng)意且成本合理的設(shè)計方案，建議與施工合同打包進行。施工單位招標(biāo)：選擇有實力且行業(yè)口碑良好、業(yè)績突出的施工單位。施工管理：施工現(xiàn)場合資公司派出專業(yè)人員進行現(xiàn)場管理，可以考慮聘請監(jiān)理單位配合。后期維保：由施工單位進行商戶入駐期間維修、保護等配合工作。3、策劃招商合作單位招標(biāo)：選擇有類似項目操作經(jīng)驗的代理機構(gòu)進行招商，并簽訂目標(biāo)管理合同。項目整體定位：項目定位為“STUDIO工作室”社區(qū)，為成長型企業(yè)和大型企業(yè)分支機構(gòu)提供集聚區(qū)。利用本園區(qū)在政策、稅收、成本和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢，打造南京高新科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。招商實施方案：引入營銷代理單位進行廣泛招商合資公司充分調(diào)動內(nèi)部資源進行重點入駐企業(yè)招商與意向入駐企業(yè)簽訂租賃合同（可考慮一定的免租期）4、運營管理合作單位招標(biāo)：運營管理實施方案：五、現(xiàn)金流測算（1）現(xiàn)金流入：政府財政補貼、合資公司注冊資本、商戶租金收入、其他收入。政府財政補貼政府財政補貼不少于1000萬元（主要用于裝修及改造）。商戶租金收入租金標(biāo)準(zhǔn)：按1元/㎡·天（參考周邊紅太陽平均租金，含物業(yè)費）；出租面積：啟動區(qū)建筑面積以25000㎡計算；入駐率：預(yù)計三年完成招商任務(wù)，分別為20%,30%，50%（參考專業(yè)咨詢機構(gòu)數(shù)據(jù)）；租金：第一年25000㎡*20%*360天*1元/㎡·天=180萬；第二年25000㎡*30%*360天*1元/㎡·天+180萬=450萬；第三年25000㎡*50%*360天*1元/㎡·天+450萬=900萬。其他收入服務(wù)費、代辦費、車位租賃費、配套項目營業(yè)收入等。（2）現(xiàn)金流出：裝修改建費用、廣告營銷費、稅費、管理費、物業(yè)費等。裝修改建費用按1000元/㎡計，合計約2500萬（參考專業(yè)專業(yè)施工單位報價）。廣告營銷費參考專業(yè)營銷代理機構(gòu)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，考慮報紙、電視、廣播和新媒體全覆蓋，第一年70萬、第二年50萬、第三年30萬。管理費合資公司日常運營費用暫按50萬/年計。物業(yè)費考慮引入物業(yè)公司進行日常管理，按2元/平米/月考慮，預(yù)計物業(yè)費支出約48萬/年。（2元X12月X20000平米=48萬）稅費營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、印花稅合計17.6%六、項目財務(wù)分析1、收益分析2、資金分析七、投資及建設(shè)風(fēng)險分析與應(yīng)對措施1、地方財政不能如期履約可以在合資公司組建時，明確由軟件谷公司協(xié)調(diào)、解決和承擔(dān)該部分風(fēng)險。2、建設(shè)過程出現(xiàn)問題施工單位進場前，進行詳細(xì)踏勘，對于現(xiàn)場實際情況進行詳細(xì)了解，避免隱蔽工程出現(xiàn)較大變更，合理控制成本。3、招商問題采用多種形式組合招商，充分調(diào)動內(nèi)部、外部單位積極性，4、運營風(fēng)險選擇具有類似園區(qū)管理經(jīng)驗的單位進行園區(qū)后期管理八、可行性結(jié)論綜述綜上所述：整個項目風(fēng)險可控，具有較高的操作性和收益性，實施本項目是可行的。撰寫人:公司負(fù)責(zé)人：目錄第一章項目總論 -1-§1.1項目簡介 -1-§1.2可行性研究的范圍 -2-§1.3編制依據(jù) -2-第二章項目建設(shè)背景及必要性 -3-§2.1橡膠密封件項目提出的背景 -3-§2.2國家產(chǎn)業(yè)政策 -6-§2.3項目建設(shè)的必要性 -8-第三章項目優(yōu)勢 -11-§3.1市場優(yōu)勢 -11-§3.2技術(shù)優(yōu)勢 -16-§3.3組織優(yōu)勢 -17-§3.4政策優(yōu)勢:關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 -17-§3.5區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)勢 -17-第四章產(chǎn)品介紹與技術(shù)介紹 -20-§4.1橡膠密封件產(chǎn)品介紹 -20-§4.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) -21-§4.3產(chǎn)品特征及材質(zhì) -21-§4.4產(chǎn)品方案 -26-§4.5產(chǎn)品技術(shù)來源 -27-第五章項目產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測 -28-§5.1產(chǎn)品行業(yè)關(guān)聯(lián)環(huán)境分析 -28-§5.2行業(yè)競爭格局與競爭行為 -33-§5.3競爭力要素分析 -39-§5.4項目發(fā)展預(yù)測 -41-§5.5競爭結(jié)構(gòu)分析及預(yù)測 -43-第六章項目產(chǎn)品規(guī)劃 -47-§6.1項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案 -47-§6.2產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案 -47-§6.3項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案 -51-第七章項目建設(shè)規(guī)劃 -58-§7.1項目建設(shè)總規(guī) -58-§7.2項目項目建設(shè)環(huán)境保護方案 -61-§7.3項目建設(shè)節(jié)能方案 -65-§7.4項目建設(shè)消防方案 -66-§7.5項目建設(shè)生產(chǎn)勞動安全方案 -69-第八章項目組織實施情況 -73-§8.1項目組織 -73-§8.2項目勞動定員和人員培訓(xùn) -74-§8.3項目管理與實施進度安排 -77-§8.4工程招標(biāo) -80-第九章項目財務(wù)評價分析 -82-§9.1項目總投資及資金籌措 -82-§9.2項目財務(wù)評價依據(jù)及相關(guān)說明 -83-§9.3項目總成本費用估算 -84-§9.4銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 -84-HYPERLINK\l"_Toc319