PAGEPAGE18“薄云天”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案【題記】第一部分項(xiàng)目是什么第二部分項(xiàng)目為誰(shuí)作第三部分項(xiàng)目做什么第四部分項(xiàng)目如何做第五部分項(xiàng)目如何營(yíng)銷【題記】“客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡(jiǎn)單的房子?！睆哪壳笆袌?chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已從“量”的發(fā)展進(jìn)入“質(zhì)”的發(fā)展，這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。這個(gè)質(zhì)量主要的是其總體概念，是透過(guò)社區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵，這也是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性化發(fā)展的體現(xiàn)。當(dāng)下的房產(chǎn)營(yíng)銷策劃注重人文、文化的居住理念，將策劃等同于對(duì)居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華為以人為本、人與自然相融的和諧過(guò)程。人本思想的追求是人類自身居住條件達(dá)到一定階段后的需要。第一部分項(xiàng)目是什么“知人者明，自知者智”，項(xiàng)目如人，只有在認(rèn)清“我是誰(shuí)”的基礎(chǔ)上，才能精準(zhǔn)定位；只有明確“我從哪里來(lái)，我到哪里去”，才能實(shí)效營(yíng)銷。項(xiàng)目SWO分析優(yōu)勢(shì)地段：成溫邛公路與蜀州大道交匯于項(xiàng)目旁，既奠定了本案的地標(biāo)基礎(chǔ)，又造就了本案的“城市門戶”地位，更塑造了本案的“城市窗口”形象，作為城市“封面建筑”的本案應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，項(xiàng)目尊踞上風(fēng)上水，凸顯優(yōu)越的居住環(huán)境。環(huán)境：——外部環(huán)境生態(tài)環(huán)境：與本案僅一路之隔的“世紀(jì)廣場(chǎng)”，成了項(xiàng)目的“輸氧機(jī)”、“休閑室”與“后花園”。人文環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰地稅局、國(guó)土局、國(guó)稅局、崇州電信局、廣播電視與文化體育局、財(cái)政局、招商局、崇州市交通局等政府機(jī)關(guān)寫字樓。商業(yè)環(huán)境：紅旗超市、崇州人家美食城等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)環(huán)伺本案左右?！獌?nèi)部環(huán)境形于社區(qū)中央的風(fēng)景廣場(chǎng)，以“中央公園”再現(xiàn)小橋流水森林的寫意畫卷。社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，為業(yè)主提供購(gòu)物、休閑之便捷。交通：外通成都、青城山、都江堰、大邑、邛崍等，內(nèi)達(dá)崇州市中心與客運(yùn)中心站等，可謂“條條大路通羅馬”。形如網(wǎng)狀的成溫邛高速公路、成溫邛公路、蜀州大道、華懷公路等圍繞項(xiàng)目。戶型：充滿陽(yáng)光且極具實(shí)用性的中小戶型，宜居宜投資。地塊：總體上較為規(guī)則，呈長(zhǎng)方形，既利于打造南北朝向的戶型，又裨益社區(qū)總體布局。建筑：采用框架剪力墻的建筑結(jié)構(gòu)，利于抵抗八級(jí)強(qiáng)震。開發(fā)商品牌：由本土具有最大規(guī)模、最高美譽(yù)度的城市運(yùn)營(yíng)商傾情打造，深得目標(biāo)客戶信賴。二、劣勢(shì)社區(qū)規(guī)模較?。赫嫉夭蛔?0畝的小社區(qū)，難以形成社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)口岸較差：周邊配套不全、商氣不濃；臨路不臨街，且未形成商業(yè)口岸呼應(yīng)。居住質(zhì)量較差：商住混合，弱化居住品質(zhì)感；來(lái)自城市快速通道的噪音、尾氣及灰塵，降低居住舒適感。三、機(jī)遇（1）災(zāi)后重建機(jī)遇：大規(guī)模的崇州災(zāi)后重建之下，城市建設(shè)力度更大，城市面貌更新，城市價(jià)值更大，城市宜居氛圍更濃。破土動(dòng)工在即的本案無(wú)不受惠其中。（2）政策扶持機(jī)遇：為使遭受地震打擊與國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響的成都房地產(chǎn)盡快復(fù)蘇，并使消費(fèi)者重拾信心與重燃消費(fèi)激情，成都市與崇州市均及時(shí)出臺(tái)了實(shí)質(zhì)性的系列扶持政策，在政策陽(yáng)光照耀之下，崇州樓市出現(xiàn)了曙光。在這一背景下，即將上市的本案受益其中。四、威脅（1）政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)深受國(guó)家宏觀政策（金融、財(cái)稅、土地等）影響，未來(lái)可能出臺(tái)的相關(guān)政策給本案開發(fā)與銷售帶來(lái)了極大的不確定性。（2）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：源于美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)蔓延至今，“蝴蝶效應(yīng)”下的中國(guó)難以獨(dú)善其身，這些影響了國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的收益，并削弱了他們的購(gòu)買力。作為大宗消費(fèi)品的物業(yè)，其形勢(shì)更為嚴(yán)峻。處于“風(fēng)頭浪尖”上的本案，其銷售將經(jīng)受更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。（3）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：來(lái)自同一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤“圍追堵截”的“擠出效應(yīng)”，市場(chǎng)份額遭遇“蠶食”，使本案銷售周期延長(zhǎng)，資金回籠速度減緩。二、結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的梳理與解構(gòu)，綜觀本案，優(yōu)勢(shì)多于劣勢(shì)，機(jī)遇大于威脅。（1）目前本案開發(fā)時(shí)機(jī)較為成熟，及時(shí)、快速地開發(fā)本案應(yīng)為明智之舉。（2）在開發(fā)中，應(yīng)在“精”字上作足文章，如“精戶型”“精景觀”“精物管”“精配套”等。為打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力,在同質(zhì)化樓盤群中脫穎而出，本案應(yīng)在戶型上精雕細(xì)琢，以精美實(shí)用戶型取勝于市場(chǎng),取悅并取信于客戶，并通過(guò)控制總價(jià)、增加附加值、提高性價(jià)比等舉措,降低目標(biāo)客戶的置業(yè)門檻；同時(shí)在成本與利潤(rùn)比優(yōu)化的前提下，在硬件上增添項(xiàng)目的附加值（如設(shè)計(jì)戶型灰空間與延伸空間、使用最新建筑材料與環(huán)保材料等），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)的突破。（3）在營(yíng)銷中，一方面，應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)（七大優(yōu)勢(shì)）避短（三大劣勢(shì)），放大優(yōu)勢(shì)，回避劣勢(shì)；另一方面，賦予項(xiàng)目以“文化價(jià)值觀”，凸顯項(xiàng)目的人文性；此外，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)于住宅部分，應(yīng)選用“短平快”的營(yíng)銷路徑，以快打慢，以虛擊實(shí)，速戰(zhàn)速?zèng)Q，干凈利落；對(duì)于商業(yè)部分，奉行“先招商，后出售”“以招商帶動(dòng)銷售”的總體策略。第二部分項(xiàng)目為誰(shuí)作商品只有通過(guò)市場(chǎng)交換，才能實(shí)現(xiàn)其社會(huì)價(jià)值。作為特殊商品的房地產(chǎn)，也只有為特定消費(fèi)者所認(rèn)購(gòu)，才能從“物理價(jià)值”轉(zhuǎn)化為“社會(huì)價(jià)值”。而特定消費(fèi)者即用于出售房產(chǎn)的買家（目標(biāo)客群）。本案內(nèi)在與外在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)決定了項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群是這些人：一、住宅客群——自住客：（1）消費(fèi)心理過(guò)渡居家型（一般選擇套二，約占６0％）；追求獨(dú)立空間的小資型（一般選擇套一，約占20—30％）；投資獲利型（套一或套二為首選，約占10%。（2）社會(huì)角色社會(huì)前進(jìn)的精英族；時(shí)代發(fā)展的見證人；時(shí)代進(jìn)步的領(lǐng)跑者；時(shí)代精神的倡導(dǎo)者；時(shí)代價(jià)值的締造者。年齡：處于28——40歲之間，屬于中年人階層。經(jīng)濟(jì)勢(shì)力：個(gè)人月收入通常在2000員以上，具有很強(qiáng)的月供能力，但家庭積蓄不多，通常需要舉債方能付清首付款，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力總體上較為薄弱。家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家與空巢家庭為主。對(duì)物業(yè)的需求：距離上班地點(diǎn)很近，便于乘坐公交車上下班；戶型面積以二房二廳與小型三房二廳為主，同時(shí)房子應(yīng)具有較高的保值與升值能力。其他：以首次置業(yè)為主，屬于剛性需求的客戶類；生活較為節(jié)儉，具有“求廉心理”，追求“物美價(jià)廉”，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用。具有強(qiáng)烈的成家立業(yè)觀，將購(gòu)房視為人生與事業(yè)的一大成就。作為過(guò)渡時(shí)期的歸宿，不很追求居住舒適度，懷有“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈；住不在好，有房則可”的樸素心理?！顿Y客戶（一）客群細(xì)分◎?qū)ｉT購(gòu)買小戶型，用以對(duì)外出租的純投資客；◎近期作為投資品，遠(yuǎn)期作為成家子女居住的半投資客；◎買后束之高閣，坐等升值的準(zhǔn)投資客；◎買后作為員工宿舍的公司客戶?！蛸I后作為“homeoffice”或工作室的創(chuàng)業(yè)客戶；（二）心態(tài)分析看好本案戶型的精巧化、實(shí)用性；看好本案戶型的小面積、低總價(jià)；看好本案出租的巨大潛力；看好本案較高的物管水平。二、商鋪客群（一）客群細(xì)分不動(dòng)產(chǎn)炒家；抽逃資金于股市的股民；外地來(lái)此經(jīng)商的生意人；手頭擁有大量閑錢（30萬(wàn)以上）的退休干部；擁有大量灰色收入的公務(wù)員；通過(guò)收購(gòu)商鋪待價(jià)而沽（以時(shí)間換利潤(rùn)）的不動(dòng)產(chǎn)中介商；信奉“一鋪養(yǎng)三代”且有一筆積蓄（20——30萬(wàn)以上））的普通市民；不愿為他人打工、急欲自立門戶的創(chuàng)業(yè)者；增設(shè)連鎖店的公司。（二）心態(tài)分析看好本案便捷、暢達(dá)的交通樞紐；看好本案周邊林立的政府機(jī)關(guān)寫字樓；看好本案所在地段商鋪的增值性；看好開發(fā)商的品牌魅力；看好本案進(jìn)駐商家的“連帶效應(yīng)”；看好周邊住戶的強(qiáng)勁消費(fèi)力?！窘Y(jié)論】本案住宅部分目標(biāo)客群屬于社會(huì)的新銳階層：——“新”，指追求時(shí)尚、進(jìn)步，不墨守成規(guī)，勇于解放思想，善于開拓創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)極限?！颁J”，指不畏艱險(xiǎn)，“鋒芒畢露”，爭(zhēng)強(qiáng)好勝。本案商業(yè)部分目標(biāo)客群屬于社會(huì)的財(cái)商階層：——“財(cái)”，指財(cái)富，財(cái)源，財(cái)運(yùn)等。——“商”，指具有商業(yè)頭腦，擁有商業(yè)意識(shí)等。第三部分項(xiàng)目做什么基于明確“項(xiàng)目是什么”與“為誰(shuí)作”，擺在面前的是“量身定作”的建筑群。一、產(chǎn)品定位分析——住宅產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目的土地屬性及目標(biāo)客群特征決定了項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品為中小戶型（1）從環(huán)境方面上看,地塊狹小的項(xiàng)目，一面臨路，毗鄰車流奔涌的成溫邛公路,深受尾氣、噪音及塵土之污染，決定了項(xiàng)目的中低層居住品質(zhì)，不適于打造深度居家的產(chǎn)品，較為適合過(guò)渡性居家客群或短期居住客戶使用；（2）從購(gòu)買客群上看，與其較薄弱經(jīng)濟(jì)實(shí)力與較低購(gòu)買力對(duì)應(yīng)的是低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品。（二）打造性價(jià)比更高的小戶型產(chǎn)品（1）以項(xiàng)目自身固有的先天性客觀條件難以對(duì)大戶型產(chǎn)品形成強(qiáng)有力的支撐；（2）作為深處彈丸之地的本案缺少規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不能打造較為完善的居住配套。（三）項(xiàng)目本身宜居宜商務(wù)宜投資的功能特色決定了項(xiàng)目需要更為優(yōu)良的物管服務(wù)（1）特殊的地理位置和良好的商務(wù)環(huán)境共同決定了項(xiàng)目宜居宜商務(wù)宜投資的多元化功能特色；（2）項(xiàng)目宜居宜商務(wù)宜投資的多元化功能，帶來(lái)了項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主構(gòu)筑，迫切需要優(yōu)化物管服務(wù)。（四）占地規(guī)模、戶型定位及房?jī)r(jià)水平共同決定了項(xiàng)目品質(zhì)的中高端?！虡I(yè)用房定位“臨路不臨街”、周邊商氣淡化與社區(qū)規(guī)模的客觀現(xiàn)實(shí)決定了本案商業(yè)物業(yè)的服務(wù)性以外向型為主（即區(qū)域性商業(yè)物業(yè)），內(nèi)向性為輔（即社區(qū)型商業(yè)物業(yè)）?！窘Y(jié)論】本案所處地理位置與環(huán)境表明,這是一個(gè)可變性不強(qiáng)的開發(fā)用地。出于對(duì)市場(chǎng)與客戶的雙重考慮,“小戶型住宅+獨(dú)聯(lián)體商鋪+底商”的綜合性社區(qū)為最優(yōu)選擇。二、產(chǎn)品定位內(nèi)容（一）建筑部分1、住宅物業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)與容積率（4.0），鎖定為中高端高層景觀電梯公寓。2、商業(yè)物業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)與商業(yè)體量（6000㎡），鎖定為：三層獨(dú)立商業(yè)樓與部分一層底商。（二）園林景觀部分1、主體景觀（中庭景觀）以“小橋、流水、森林”為主題。非主體景觀以“綠地”為主，雜以喬木、灌木及藤蔓植物。第四部分項(xiàng)目如何做HM理論HM理論為美國(guó)匹茲堡大學(xué)的赫茲伯格教授于20世紀(jì)60年代首先提出的，原本是針對(duì)組織中員工激勵(lì)、用于增加員工工作滿意度與生產(chǎn)效率的理論。它認(rèn)為，員工對(duì)工作滿意與否并不受同一類因素控制，滿意與否不是同一維度上的相反的兩種極端結(jié)果，也即是說(shuō)，“滿意”的反面不是“不滿意”，而是沒(méi)有“滿意”；同理，“不滿意”的反面也不是“滿意”，而是沒(méi)有“不滿意”。它們分別受兩種不同因素影響與作用的，這兩類因素并不相關(guān)。影響不滿意的因素是保健因素（Hygienicfactors），當(dāng)它具備時(shí)，員工沒(méi)有不滿意，但是它也不會(huì)帶來(lái)滿意；影響不滿意的因素是激勵(lì)因素（Motivativefactors），當(dāng)它具備時(shí)，帶來(lái)的是員工滿意，而它不具備時(shí)，員工不是不滿意，而是沒(méi)有滿意。20世紀(jì)70年代，日本學(xué)者將HM理論用于市場(chǎng)營(yíng)銷，提出了“必要條件——魅力條件”，其中必要條件即H因素（保健因素），魅力條件即M因素（激勵(lì)因素）。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，建筑質(zhì)量?jī)?yōu)秀、功能設(shè)施完備、價(jià)格適中等均屬于H因素，沒(méi)有固然會(huì)使客戶不滿意，但僅有這些也不能使客戶決意購(gòu)買。要使客戶對(duì)所出售的樓盤滿意，必須在樓盤中增加M因素——“魅力條件”。將HM理論運(yùn)用于本案中，必要條件即H因素（保健因素）與魅力條件即M因素（激勵(lì)因素）二者缺一不可。二、開發(fā)理念（一）住宅區(qū)開發(fā)理念項(xiàng)目的具體操作取決于社區(qū)理念的確定。作為社區(qū)靈魂的理念統(tǒng)帥著項(xiàng)目的一切。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在特征與其目標(biāo)客群特質(zhì)的分析研究，從地位上將項(xiàng)目定位為：“崇州首席高尚人和社區(qū)”【詮釋】1、以“首席”確立項(xiàng)目在市場(chǎng)中的“唯一性”，藉此樹立項(xiàng)目的“權(quán)威性”，產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的“排它性”。2、以“高尚”凸顯社區(qū)的優(yōu)越性，藉此增強(qiáng)業(yè)主入住社區(qū)的自豪感。3、以“人和”界定社區(qū)的性質(zhì)與內(nèi)涵，藉此突出項(xiàng)目的主題?！局卫碛伞客忄徴畽C(jī)關(guān)寫字樓，內(nèi)擁以人文為主題的中庭景觀。1、外因：與項(xiàng)目相鄰的“世紀(jì)廣場(chǎng)”及地稅局、國(guó)土局、國(guó)稅局、崇州電信局、廣播電視與文化體育局、財(cái)政局、招商局、崇州市交通局等政府機(jī)關(guān)寫字樓奠定了項(xiàng)目的人文基礎(chǔ)。2、內(nèi)因：項(xiàng)目景觀的打造突出人文性與生態(tài)化。將社區(qū)生活方式定位為：“城市上席生活方式”【詮釋】“上席”一方寓意項(xiàng)目屹立在城市的上風(fēng)上水地帶，另一方面也透露出社區(qū)業(yè)主屬于社會(huì)新銳階層，事業(yè)上升空間較大，在社會(huì)中占有一席之地。綜合上述分析，其推廣主題為：“封面建筑，人和社區(qū)”——“封面建筑”：扮演著“城市門戶”“城市窗口”“城市形象大使”的功能?！叭撕蜕鐓^(qū)”：人文、和諧，人和環(huán)境、人和建筑、人和景觀、人和物管、人和社區(qū)活動(dòng)等。（二）商業(yè)區(qū)開發(fā)理念根據(jù)項(xiàng)目所處的地段與環(huán)境，將商業(yè)區(qū)開發(fā)理念定位為：“紅街”【詮釋】“紅街”中的“紅”一語(yǔ)雙關(guān)：既指商業(yè)經(jīng)營(yíng)的“紅火”“興隆”，暗合商家所追求的吉利；又指以紅色裝飾的商鋪外立面。三、產(chǎn)品建議（一）社區(qū)規(guī)劃人，規(guī)劃之本；和，大師之道。人，系人性歸屬；人，系人文載體；和，是中國(guó)文化；和，是世界精神。人和為創(chuàng)作本案的綱領(lǐng)。圍合，意在實(shí)現(xiàn)“和”的境界。院落，藏風(fēng)納氣，中國(guó)人的居住情結(jié)。本案?jìng)鞒兄袊?guó)傳統(tǒng)居家院落精髓，社區(qū)院落式圍合布局，延續(xù)了傳統(tǒng)民居圍合布局的院落建筑文脈，打造出精致的城市精神回歸院落與院壩氣場(chǎng)，給居于其中之人營(yíng)造更具神韻的居家歸屬感、安全感、友鄰感與院落感，蘊(yùn)涵豐富。同時(shí)，整個(gè)社區(qū)追求國(guó)人最本質(zhì)的精神居住朝向喜好，坐北朝南，接受最自然的風(fēng)沐雨露。而眼下，在滿城充斥著冰冷鋼筋水泥與樓房的建筑森林內(nèi)，城市溫情不再，曾經(jīng)一切美好的感覺(jué)與記憶已漸漸隱去，尋覓一處具有強(qiáng)烈歸屬感的居所與院壩已成為一種奢侈，市場(chǎng)呼喚著院落建筑。本案應(yīng)充分尊重土地的天賦方正，建筑有機(jī)退讓，沿地塊四圍靈動(dòng)布置，圍合而得中庭，形成超大樓間距。首先考慮商住和諧，動(dòng)靜相宜。進(jìn)則沿路布置商業(yè)區(qū)，與都市繁華融為一體；退則僅供本案人專享，闊院高府，悠然世外。布局示意圖如下：住宅區(qū)住宅區(qū)（東）住宅區(qū)（北）住宅區(qū)（南）商業(yè)區(qū)（西）成溫邛公路成溫邛公路（二）住宅部分1、住宅建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格為包豪斯風(fēng)格演繹簡(jiǎn)約風(fēng)情。傲立于該區(qū)域的地標(biāo)建筑，氣勢(shì)恢弘,簡(jiǎn)潔明快,富有時(shí)代氣息的“包豪斯”建筑風(fēng)格，清新簡(jiǎn)約洗練且色調(diào)自然優(yōu)雅,質(zhì)感莊重華美的外立面，刷新了該區(qū)域已有建筑的形象，并以一抹柔美的天際線樹立了該區(qū)域建筑的全新高度，堪稱“小戶型高層電梯公寓新潮作品”。建筑不單純是水泥堆砌之物，更是一個(gè)個(gè)凝固的音符，在建筑的樂(lè)墻上如何跳躍流暢的音符？好的建筑是一篇流動(dòng)的樂(lè)章，隨著歲月的流逝，更彰顯其魅力，在歲月的長(zhǎng)河里，定能完美展現(xiàn)其獨(dú)特建筑風(fēng)格的魅力。本案采用來(lái)源于德國(guó)的包豪斯建筑風(fēng)格（它是20世紀(jì)20年代出現(xiàn)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑流派，以簡(jiǎn)約的流線造型，講求建筑功能為主要特征，對(duì)后世的影響極為深遠(yuǎn)。）本案采用包豪斯建筑風(fēng)格，有著獨(dú)特原因：其一，包豪斯建筑風(fēng)格全采用簡(jiǎn)潔的方正格局，形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)樣式和營(yíng)造強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，符合都市新銳階層日益快速的生活節(jié)奏和偏好簡(jiǎn)約、力戒繁冗的審美取向。其二，簡(jiǎn)約風(fēng)格更能凸現(xiàn)出建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料本身質(zhì)感的優(yōu)美和力度，凸顯建筑線條的明朗和材料的莊重。其三，傳統(tǒng)房型的一種回歸。時(shí)下，很多樓盤在房型設(shè)計(jì)上追求多樣化，出現(xiàn)如多邊型等不規(guī)則的房屋結(jié)構(gòu)，雖然獨(dú)特，如沒(méi)有精心的設(shè)計(jì)，適得其反。其四：高層住宅最適宜采用四四方方的格局。絕大部分套型實(shí)現(xiàn)南北朝向。其五、本案設(shè)計(jì)符合包豪斯設(shè)計(jì)理念：（1）藝術(shù)與技術(shù)的統(tǒng)一；設(shè)計(jì)的目的是人，而不是產(chǎn)品；設(shè)計(jì)必須遵循自然和客觀原則來(lái)進(jìn)行；（2）強(qiáng)調(diào)建筑隨時(shí)代發(fā)展變化，現(xiàn)代建筑應(yīng)同工業(yè)時(shí)代相適應(yīng)；（3）強(qiáng)調(diào)建筑師應(yīng)研究和解決建筑的實(shí)用功能與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；（4）主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，促進(jìn)建筑技術(shù)革新；（5）主張堅(jiān)決擺脫歷史上建筑樣式的束縛，放手創(chuàng)造新建筑；（6）發(fā)展建筑美學(xué)，創(chuàng)造新的建筑。2、住宅建筑外立面色彩注重環(huán)境、生態(tài)與時(shí)尚、文化的結(jié)合與“共生性”，尋求實(shí)用與審美的最優(yōu)結(jié)合點(diǎn)。住宅采用時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑形態(tài)。建筑配色主系采用米黃、青灰及多層次的暖灰系列，表現(xiàn)住宅中蘊(yùn)含原樸、本真性格的生動(dòng)的色彩取向，親和力的建筑立面。3、住宅外立面用材使用高級(jí)面磚與文化石，旨在提升建筑質(zhì)感。此外，可采用集隔音、隔熱、保溫、節(jié)能為一體的新型環(huán)保材料，以降低噪音與污染對(duì)本案居住功能的負(fù)面影響。4、住宅建筑層高（1）打造3米高度的底層架空層，將其作為提供休閑功能的泛會(huì)所；（2）房屋層高宜為2.9——3米，突破小戶型“小氣”的束縛。5、住宅建筑墻體應(yīng)采用新型墻體型材（引進(jìn)處于市場(chǎng)前沿的“異型輕質(zhì)框架結(jié)構(gòu)”與客廳“大板”兩項(xiàng)技術(shù),徹底地摒棄傳統(tǒng)小戶型“顯梁顯柱”的缺點(diǎn)），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“彈性組合”。使用新型墻體，一方面可增加產(chǎn)品的得房率，提高產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；另一方面，小戶型住宅由于受到面積限制，缺少發(fā)展空間，以致購(gòu)買人群兩極分化，即為30歲以下年輕人和60歲以上的老年人。打破小戶型住宅屬于過(guò)渡性質(zhì)的特質(zhì)，將其側(cè)重點(diǎn)置于小戶型的可持續(xù)發(fā)展上，設(shè)計(jì)出可靈動(dòng)組合的小戶型住宅；（“彈性組合”即兩個(gè)或三個(gè)相鄰的小戶型通過(guò)打通隔墻組合成一套中戶型或大戶型。開發(fā)可變小戶型不僅增加了市場(chǎng)銷售的靈活性，同時(shí)也適應(yīng)了市場(chǎng)多樣化的需求，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?、住宅戶型注重戶型的“納光”“通風(fēng)”“觀景”“朝向”等因子,增加更多誘人之處。7、住宅陽(yáng)臺(tái)將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為可計(jì)算半面積的半封閉式陽(yáng)臺(tái)，在不超越建筑承載力的前提下適當(dāng)增加其可用面積。（三）商業(yè)部分1、“獨(dú)聯(lián)體”（1）位置：臨路處；（2）層數(shù)：三層；（3）面積：2000㎡/層×3層=6000㎡；（4）層高：一層：4.8米、二三層：5.3米；（5）結(jié)構(gòu)：可分割的框架結(jié)構(gòu)。（6）其它：一二三層交通動(dòng)線互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)人氣資源共享。2、底商（1）層高：5米左右；（2）形式：家?guī)У?；?）其它（略）。（四）園林景觀部分師自然之道而造園，布景宛若天成，野趣橫生。曲水流觴，蜿游門庭，綠屏起伏，藤樹婆娑。以“小橋流水森林”為主題，布置“十景”——“煙雨長(zhǎng)廊”、“滴翠流芳”、“杏楓飄香”、“平湖秋月”、“林蔭香泉”“云天一色”……林蔭叢中，小橋橫臥，涓涓細(xì)流，瀑布飛流。樹木叢中，百花競(jìng)放，蜂蝶逐香，小鳥喚鳴，充滿著幽香、靜謐、歡快、親切的森林氣息。第五部分項(xiàng)目如何營(yíng)銷一、住宅部分產(chǎn)品是舟，營(yíng)銷是水，水能載舟，亦能覆舟，可見營(yíng)銷之于項(xiàng)目的重大意義。針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情形，引入“A——MCR”營(yíng)銷方法論。（一）“A——MCR”簡(jiǎn)介“A——MCR”即營(yíng)銷全溝通（或稱之為全營(yíng)銷）。它適于房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)行業(yè)的一種新型的、全面的實(shí)效營(yíng)銷方法論。它由物流渠道、促銷互動(dòng)渠道、服務(wù)渠道及信息傳播渠道等四渠道構(gòu)成，涵蓋了市場(chǎng)營(yíng)銷的各主要環(huán)節(jié)。其魅力之處在于，只要解決了“A——MCR”中的四渠道問(wèn)題，就等于解決了市場(chǎng)營(yíng)銷中的一切問(wèn)題。為此，每個(gè)環(huán)節(jié)與渠道的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)疊加后，最終就會(huì)上升為一個(gè)產(chǎn)品、一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)力。在“A——MCR”的運(yùn)用中，它能調(diào)動(dòng)、整合并經(jīng)濟(jì)性利用所有有利于完成銷售預(yù)期目標(biāo)的營(yíng)銷道具，以全方位與目標(biāo)客戶形成時(shí)刻溝通的不同有效形式，向目標(biāo)客戶自始至終地傳達(dá)促成消費(fèi)者認(rèn)購(gòu)的同一強(qiáng)極信息；它能從目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，將市場(chǎng)營(yíng)銷中的關(guān)鍵問(wèn)題條理化、清晰化，并根據(jù)問(wèn)題起源求得極具針對(duì)性的實(shí)效解決方案。（二）“A——MCR”在本案中的應(yīng)用1、物流渠道（1）產(chǎn)品、價(jià)格等產(chǎn)品價(jià)值反映部分凸顯產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)（物超所值），即凸顯產(chǎn)品之實(shí)用與價(jià)格之實(shí)惠。（2）置業(yè)顧問(wèn)各種形式的置業(yè)推薦采用坐銷與行銷相結(jié)合的“雙軌道”運(yùn)作形式。售樓部、示范單位（樣板房）、工地包裝及賣場(chǎng)包裝及導(dǎo)購(gòu)力構(gòu)建營(yíng)銷。于售樓部通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)動(dòng)人心弦的介紹與產(chǎn)品有聲或無(wú)聲展示，實(shí)現(xiàn)“臨門一腳”；以示范單位（樣板房）活生生的展示增強(qiáng)購(gòu)買誘惑力；通過(guò)工地包裝及賣場(chǎng)包裝實(shí)現(xiàn)對(duì)賣場(chǎng)氛圍的渲染；通過(guò)與二手房中介機(jī)構(gòu)“聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷”或“跨界營(yíng)銷”，達(dá)成導(dǎo)購(gòu)力構(gòu)建營(yíng)銷。各種展銷會(huì)通過(guò)參加成都房交會(huì)之類的展銷會(huì)，借助會(huì)展平臺(tái)實(shí)現(xiàn)促銷。其它產(chǎn)品及社區(qū)組成部分營(yíng)銷，如產(chǎn)品區(qū)隔定位營(yíng)銷。通過(guò)商鋪與住宅產(chǎn)品互動(dòng)營(yíng)銷售，實(shí)現(xiàn)兩全其美。2、促銷互動(dòng)渠道（1）促銷滯銷單位、推出典藏單位等銷控行為?！约哟髢?yōu)惠力度取代直接降價(jià)行為或重新包裝美化變“滯銷”為“暢銷”；※以“好貨沉底”或“壓箱貨”方式推出典藏單位。（2）開盤儀式、入伙儀式等。通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦大型活動(dòng)，為開盤或入伙激情助興。贈(zèng)送、抽搖獎(jiǎng)等其它行為※通過(guò)贈(zèng)送品牌家電、物管費(fèi)等達(dá)到促銷目的；※通過(guò)抽搖獎(jiǎng)產(chǎn)生獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠的幸運(yùn)業(yè)主。3、服務(wù)渠道（1）接送看房、接待禮儀等※通過(guò)展銷會(huì)期間用看房專車接送意向客戶，以溫情服務(wù)感動(dòng)并軟化客戶；※提高對(duì)來(lái)訪者的接待禮儀規(guī)格。（2）代辦按揭、質(zhì)量工期通報(bào)等售中服務(wù)※通過(guò)代客戶之勞辦理按揭，為客戶省心省力；※通過(guò)定時(shí)質(zhì)量工期通報(bào)，化解信息不對(duì)稱。（3）質(zhì)量工期、消費(fèi)者知情權(quán)營(yíng)銷等將建筑質(zhì)量與修建工期納入消費(fèi)者知情權(quán)的范疇。（4）物管等其它通過(guò)在售樓部與樣板房?jī)?nèi)提供深度服務(wù)，令客戶提前體驗(yàn)社區(qū)星級(jí)物管服務(wù)。4、信息傳播渠道（1）關(guān)系營(yíng)銷傳播利用政府關(guān)系渠道進(jìn)行定向傳播。（2）大眾傳媒傳播利用車身廣告、公交站臺(tái)廣告、成都商報(bào)與華西都市報(bào)投放于崇州的夾報(bào)、戶外廣告、崇州電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等多元化大眾傳媒載體發(fā)布項(xiàng)目信息。二、商業(yè)部分（獨(dú)立體）（一）業(yè)態(tài)分布一二層：知名火鍋店；三層：大型茶樓。（二）營(yíng)銷舉措1、以招商帶動(dòng)銷售通過(guò)“目標(biāo)招商法”招商，根據(jù)招商成果發(fā)布廣告，同時(shí)進(jìn)行軟文炒作，吸引目標(biāo)客戶，達(dá)到促銷。2、采用“商家試營(yíng)業(yè)”帶動(dòng)銷售通過(guò)采用“商家試營(yíng)業(yè)”激活商氣，作用于促銷。3、以舉辦活動(dòng)帶動(dòng)銷售通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦聲勢(shì)浩大的活動(dòng)，藉提升知名度與擴(kuò)大影響力吸引目標(biāo)客戶。附：部分文案文案一——（1）更加廣闊的發(fā)展空間——優(yōu)越的地段，政府的規(guī)劃（崇州未來(lái)的新天地），為城市精英拓寬未來(lái)生活的坦蕩大道。（2）更加年輕的生活氛圍——年輕的人群、社區(qū)、品質(zhì)、追求，注定上演年輕的生活場(chǎng)景。（3）更加私密的個(gè)人國(guó)度——精致實(shí)用的戶型，將最基本的私密裝進(jìn)自己的世界，無(wú)須忍受外界的紛擾。（4）更加豐富的個(gè)性選擇——多種多樣的戶型，為城市時(shí)尚精英量身訂造。（5）更加迅捷的出行速度——城市交通樞紐，四通八達(dá)，隨意選擇，進(jìn)出自由。（6）更加繽紛的休閑體驗(yàn)——比鄰而擁的超市、人文旅游景點(diǎn)、休閑娛樂(lè)設(shè)施，令您輕松地站在時(shí)尚的最前沿，沉醉于如畫的風(fēng)景中，放縱自我疲乏的心靈。（7）更加完善的周邊配套——咫尺之近的從生活到教育的系列配套設(shè)施，生活從此完美無(wú)缺，無(wú)憂無(wú)慮。（8）更加高尚的人生境界——在地標(biāo)性建筑內(nèi)安家，足以使您倍感自豪，成功的建筑，開啟成功的人生。（9）更加健康的生活天地——戶戶浸泡陽(yáng)光，沐浴清風(fēng)，全新演繹健康長(zhǎng)壽生活。（10）更加溫馨的心靈港灣——生活在幸?？臻g內(nèi)，和諧家庭帶來(lái)的是溫馨的氛圍。文案二——花香滿庭、斜陽(yáng)入夢(mèng)、流水清潤(rùn)、云端人生。在這里，住戶可以恣意聆聽自然與家園譜奏的交響篇章，或采一抹醉陽(yáng)，點(diǎn)亮客廳的浪漫；劃一縷清風(fēng)，引入滿室的芬芳；縫織、孵化云端生活夢(mèng)想，在頃刻的想象間完成……城市天際線放牧視野：在云端看世界，視野才能無(wú)限寬廣。矗立城北制高點(diǎn)，遠(yuǎn)眺風(fēng)光無(wú)限，云景動(dòng)人，心曠神怡；俯瞰塵世浮塵，商界拼爭(zhēng)，事業(yè)升騰。城北云深處滋養(yǎng)境界：在云端品人生，境界得以完全舒展。仰躺白云幽深處，品調(diào)淡定從容，云卷云舒，高貴恬靜；優(yōu)享閑情雅趣，杯酒釋懷，愜意人生。文案三——（1）小空間,大環(huán)境；（2）小戶型,大利益；（3）小空間,大享受；（4）小社區(qū),大配套；（5）小空間,大事業(yè)；（6）小空間,大優(yōu)惠;（7）小空間,大商機(jī)；（8）小空間,大人物；（9）小空間,大格局；（10）小空間，大事業(yè)；……謝謝閱讀！目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 192.3 主要目標(biāo)市場(chǎng)分析 222.4 廣東省水泥市場(chǎng)分析 242.5 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 272.6 市場(chǎng)分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過(guò)程自動(dòng)化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場(chǎng)地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機(jī)構(gòu)及監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護(hù)投資估算 987. 勞動(dòng)安全及工業(yè)衛(wèi)生 1017.1 設(shè)計(jì)依據(jù)與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 1017.2 建筑及場(chǎng)地布置 1017.3 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危險(xiǎn)、危害因素分析 1027.4 對(duì)各種危害因素采取的主要防范措施及預(yù)期效果 1027.5 勞動(dòng)安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)及人員配備情況 1048. 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 1058.1 組織機(jī)構(gòu) 1058.2