PAGE勞動(dòng)大廈拍賣研究報(bào)告勞動(dòng)大廈拍賣研究報(bào)告ID:PS030042ID:PS030042

內(nèi)容目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分研究目的與方法 1一、研究目的 1二、研究方法 1第二部分勞動(dòng)大廈定量研究發(fā)現(xiàn) 3一、企事業(yè)單位會(huì)議需求的主要特點(diǎn) 31.企業(yè)酒店會(huì)議需求旺盛，會(huì)議形式多樣 32.市內(nèi)酒店仍是企事業(yè)單位舉行重要會(huì)議首選地點(diǎn) 53.因會(huì)議選擇酒店最先考慮的因素仍是性價(jià)比 74.直觀感受直接影響會(huì)議客戶的選擇 85.與會(huì)者對(duì)酒店的會(huì)議服務(wù)條件最關(guān)注的是能否方便參會(huì)人員 96.高端會(huì)議設(shè)備開始走入企事業(yè)單位會(huì)場(chǎng) 107.與會(huì)人員對(duì)酒店周邊環(huán)境最關(guān)注的是交通狀況 118.衛(wèi)生和服務(wù)在酒店餐廳環(huán)境中最受關(guān)注 129.會(huì)議期間的娛樂(lè)活動(dòng)，以打保齡最受歡迎 13本章小結(jié) 14二、勞動(dòng)大廈的未來(lái)發(fā)展 151.北京北部三星酒店勞動(dòng)大廈知名度最高 152.商務(wù)酒店是今后的酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 163.對(duì)于勞動(dòng)大廈的管理模式普遍認(rèn)為應(yīng)采用專業(yè)化管理 174.酒店的取名受訪者認(rèn)為具有“國(guó)際化”色彩的名字較好 18本章小結(jié) 19三、勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各項(xiàng)指標(biāo)的滿意度研究 201. 顧客對(duì)勞動(dòng)大廈的交通、所處地段和周邊環(huán)境的滿意度較高，而對(duì)此大廈所應(yīng)有的商務(wù)設(shè)施服務(wù)評(píng)價(jià)很低 202.與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，顧客對(duì)勞動(dòng)大廈服務(wù)水平的滿意度整體偏低 223. 勞動(dòng)大廈的客房面積是對(duì)不同地區(qū)的顧客最有吸引力，而內(nèi)飾的裝修風(fēng)格是競(jìng)爭(zhēng)酒店最具優(yōu)勢(shì)的 234.干凈、桌椅擺放、餐廳明亮是勞動(dòng)大廈餐飲環(huán)境最具競(jìng)爭(zhēng)力的，而服務(wù)員素質(zhì)和飯菜種類與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，存在較大差距 255. 價(jià)格合理、會(huì)場(chǎng)硬件好、周圍地段好是顧客會(huì)繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的主要原因 276. 周邊環(huán)境不好、住宿條件差、服務(wù)不專業(yè)是不會(huì)繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的主要原因 28四、定量部分總結(jié) 29第三部分優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)共存——行業(yè)專家眼中的勞動(dòng)大廈 32一、勞動(dòng)大廈的基本情況 33二、勞動(dòng)大廈優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià) 341.勞動(dòng)大廈：優(yōu)越的地理位置 343.勞動(dòng)大廈：低廉的土地轉(zhuǎn)讓成本 36三、勞動(dòng)大廈劣勢(shì)評(píng)價(jià) 371.勞動(dòng)大廈：建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局設(shè)計(jì)落后 372.勞動(dòng)大廈：設(shè)備老化，內(nèi)飾陳舊，亟待更新 373.勞動(dòng)大廈：配套設(shè)施少且差 384.勞動(dòng)大廈：飯店的管理和服務(wù)水平有待進(jìn)一步提升 39第四部分勞動(dòng)大廈投資價(jià)值總體評(píng)價(jià) 40一、勞動(dòng)大廈的自身?xiàng)l件具有投資價(jià)值 411.地理位置優(yōu)勢(shì)的研究 412.知名度研究 433.房地產(chǎn)現(xiàn)值研究 44二、勞動(dòng)大廈的未來(lái)主要提升空間 452002’前進(jìn)策略2002’前進(jìn)策略ProgressStrategy技術(shù)版權(quán)所有?奧林匹克國(guó)際飯店旅客研究咨詢報(bào)告奧林匹克國(guó)際飯店旅客研究咨詢報(bào)告2003’前進(jìn)策略ProgressStrategy2003’前進(jìn)策略ProgressStrategy技術(shù)版權(quán)所有?勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告第一部分研究目的與方法一、研究目的隨著北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化交流的日益頻繁，在北京地區(qū)各大酒店召開商務(wù)會(huì)議的企事業(yè)單位也日益增加。同時(shí)，越來(lái)越多的小企業(yè)出于種種考慮也開始租用酒店的房間做為其辦公地點(diǎn)。酒店的經(jīng)營(yíng)方式正悄然變得多樣化，那么對(duì)于一家三星級(jí)的酒店，應(yīng)如何適應(yīng)這些變化呢？本次研究將對(duì)以上問(wèn)題展開調(diào)查，目的是研究目前企事業(yè)單位的會(huì)議需求，會(huì)議用戶對(duì)京北主要三星級(jí)酒店的滿意度評(píng)價(jià)。并在此基礎(chǔ)上，針對(duì)勞動(dòng)大廈及其競(jìng)爭(zhēng)酒店進(jìn)行研究，試圖發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)大廈的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及最能體現(xiàn)其商務(wù)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)方式。二、研究方法調(diào)查區(qū)域勞動(dòng)大廈為了了解勞動(dòng)大廈周邊飯店的情況，我們選擇了勞動(dòng)大廈周邊的5家競(jìng)爭(zhēng)酒店（勝利飯店、圓山大酒店、京民大廈、西郊賓館、泰山飯店）。為了了解北京地區(qū)企事業(yè)單位舉辦會(huì)議對(duì)酒店的需求，我們采用電話隨機(jī)抽樣的方式選取北京各類企事業(yè)進(jìn)行調(diào)查。（2）調(diào)查對(duì)象因參加會(huì)議入住勞動(dòng)大廈的顧客、因參加會(huì)議入住勞動(dòng)大廈周邊競(jìng)爭(zhēng)酒店的顧客；電話隨機(jī)找到的有酒店會(huì)議需求的企事業(yè)單位的中高層管理人員。（3）抽樣方法采用系統(tǒng)抽樣方法，如遇拒訪、不符合訪問(wèn)條件者，以下一個(gè)樣本代替。（4）樣本量此次調(diào)查研究中有效的樣本量為319份，具體樣本量的分布如下：有效樣本量（有效樣本量（319）電話訪問(wèn)（159）勞動(dòng)大廈內(nèi)（39）周邊競(jìng)爭(zhēng)酒店（121）酒店內(nèi)（160）（5）訪問(wèn)方式攔截方式，訪問(wèn)由訪問(wèn)員執(zhí)行。訪問(wèn)主要采用讀錄法，即由訪問(wèn)員讀出問(wèn)題和選項(xiàng)，必要時(shí)出示卡片，由受訪者回答，訪問(wèn)員填寫。每份問(wèn)卷訪問(wèn)大約10分鐘，訪問(wèn)結(jié)束贈(zèng)送小禮品。電話訪問(wèn)方式，由CATI系統(tǒng)隨機(jī)抽取電話號(hào)碼，進(jìn)行企業(yè)訪問(wèn)。訪問(wèn)主要采用讀錄法，即由訪問(wèn)員讀出問(wèn)題和選項(xiàng)，由受訪者回答，訪問(wèn)員填寫。每份問(wèn)卷訪問(wèn)大約10分鐘。（6）數(shù)據(jù)處理本次調(diào)查在所有問(wèn)卷回收后，經(jīng)過(guò)復(fù)核編碼工作，數(shù)據(jù)使用PCEDIT軟件錄入計(jì)算機(jī)，經(jīng)過(guò)邏輯查錯(cuò)形成最終數(shù)據(jù)庫(kù)，使用SPSS軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

第二部分勞動(dòng)大廈定量研究發(fā)現(xiàn)一、企事業(yè)單位會(huì)議需求的主要特點(diǎn)1.企業(yè)酒店會(huì)議需求旺盛，會(huì)議形式多樣隨著北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，國(guó)際文化交流日益頻繁，北京市各企事業(yè)單位越來(lái)越多地選擇在酒店召開會(huì)議。數(shù)據(jù)反映，北京市各大中小企業(yè)每年在酒店召開會(huì)議的次數(shù)在1-3次的占71.17%，4-6次的占14.41%，7-10次的占4.5%，10次以上的占9.91%。這主要是由于近年來(lái)，中小企業(yè)發(fā)展速度較快，數(shù)目眾多且不泛經(jīng)營(yíng)出色者，雖然企業(yè)規(guī)模不大，仍愿意選擇在酒店這種象征著企業(yè)實(shí)力的地方召開會(huì)議。而大型企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)狀況良好，業(yè)務(wù)繁忙，會(huì)議次數(shù)多而且多樣。附圖企業(yè)每年平均在酒店舉行會(huì)議的次數(shù)（%）各類企事業(yè)單位召開會(huì)議的類型多樣。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，選擇在酒店召開的會(huì)議最多的是年終總結(jié)，占到27.03%，其次是行業(yè)研討會(huì)，占到24.32%，這兩項(xiàng)之和占到企業(yè)會(huì)議內(nèi)容的50%以上。還有，展示發(fā)布會(huì)和各種培訓(xùn)分別占到18.02%和14.41%，相對(duì)于前兩項(xiàng)少一些。因此，酒店要充分利用企業(yè)年終會(huì)議較多的特點(diǎn)，擴(kuò)大自己的營(yíng)銷業(yè)務(wù)。同時(shí)由于開會(huì)的內(nèi)容形式多樣，也對(duì)酒店的會(huì)場(chǎng)的適應(yīng)性提出了更高的要求。附圖企事業(yè)單位通常的會(huì)議類型（%）

2.市內(nèi)酒店仍是企事業(yè)單位舉行重要會(huì)議首選地點(diǎn)我們?cè)谡{(diào)查企業(yè)舉行會(huì)議重要會(huì)議，通常在那些地方舉行時(shí)，調(diào)查結(jié)果顯示，有45%的受訪者認(rèn)為“應(yīng)在市內(nèi)舉行”，有20%的受訪者認(rèn)為“應(yīng)在郊區(qū)舉行”，而有20%的受訪者認(rèn)為“應(yīng)在遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)酒店舉行”。企業(yè)在市內(nèi)舉行重要會(huì)議還是占具首要位置，說(shuō)明目前存在的開會(huì)順便旅游現(xiàn)象并不占主流，酒店在兼顧各類娛樂(lè)設(shè)施時(shí)仍應(yīng)注意充分發(fā)揮會(huì)議的主要功能。附圖企事業(yè)單位重要會(huì)議的舉行地點(diǎn)在問(wèn)及企業(yè)舉行會(huì)議重要會(huì)議，通常在什么場(chǎng)所舉行時(shí)，調(diào)查結(jié)果顯示，有37.7%的受訪者認(rèn)為“應(yīng)在酒店舉行”，有30.2%的受訪者認(rèn)為“在本單位會(huì)議室舉行”，而有14%的受訪者認(rèn)為“應(yīng)在會(huì)議中心舉行”。近四成的受訪中高層管理認(rèn)為重要會(huì)議應(yīng)在酒店舉行，表明酒店的會(huì)議場(chǎng)所在某種程度上就象征著重要嚴(yán)肅。

附圖企事業(yè)單位通常重要會(huì)議的舉行場(chǎng)所總體來(lái)說(shuō)，市內(nèi)酒店仍然是企事業(yè)單位召開重要會(huì)議的首選，象勞動(dòng)大廈這樣的市內(nèi)三星級(jí)酒店應(yīng)該充分發(fā)揮自己的地利優(yōu)勢(shì)，滿足企事業(yè)單位的會(huì)議需求。

3.因會(huì)議選擇酒店最先考慮的因素仍是性價(jià)比根據(jù)調(diào)查結(jié)果，研究人員發(fā)現(xiàn)企事業(yè)單位在為會(huì)議選擇酒店時(shí)，非常重視性價(jià)比和量入為出。最先考慮的因素中排名前三位的是價(jià)格（26.4%）、酒店的會(huì)議硬件設(shè)施（15.7%）和星級(jí)狀況（15.1%）。此外，交通狀況、周邊環(huán)境和住宿條件等也是吸引企事業(yè)單位客戶的重要因素之一。勞動(dòng)大廈的客房率之所以每年在不斷增長(zhǎng)，與該酒店在三星級(jí)酒店中堅(jiān)持低價(jià)格和以會(huì)議為主的經(jīng)營(yíng)方向有很大關(guān)系。附圖企業(yè)因會(huì)議需要選擇酒店最先考慮的因素（%）

4.直觀感受直接影響會(huì)議客戶的選擇調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店會(huì)議用戶對(duì)住宿條件最關(guān)注的是衛(wèi)生間裝飾和房間大小，其中有41.1%的受訪者認(rèn)為衛(wèi)生間裝飾最重要，排在首要位置。有37%的受訪者認(rèn)為房間大小最重要，排在次要位置。有24%的受訪者認(rèn)為有無(wú)互聯(lián)網(wǎng)接入最重要，排在第三位。此外消費(fèi)者也比較關(guān)注內(nèi)飾環(huán)境和其它一些常規(guī)設(shè)備的情況。從這些可以看出，住宿房間的感觀非常重要，衛(wèi)生間的裝修、房間大小和和內(nèi)飾環(huán)境都是通過(guò)客戶的眼睛直接感受到的。做為酒店的經(jīng)營(yíng)者，在這些方面的投入非常重要，直接影響客戶對(duì)一個(gè)酒店住宿情況的判斷。附圖旅客對(duì)酒店的住宿條件最關(guān)注哪個(gè)方面（%）注：此題為多選題，應(yīng)答比率之和大于百分之百。

5.與會(huì)者對(duì)酒店的會(huì)議服務(wù)條件最關(guān)注的是能否方便參會(huì)人員會(huì)議與會(huì)者對(duì)酒店的會(huì)議服務(wù)條件最關(guān)注的主要是一些常規(guī)服務(wù)，如茶水供應(yīng)（53.5%）、指引標(biāo)牌（36.1%）、幕布提供（32.9%）、鮮花擺放（30.3%）等方便參會(huì)人員的幾個(gè)方面。附圖與會(huì)者對(duì)酒店的會(huì)議服務(wù)條件最關(guān)注哪個(gè)方面（%）注：此題為多選題，應(yīng)答比率之和大于百分之百。

6.高端會(huì)議設(shè)備開始走入企事業(yè)單位會(huì)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，企事業(yè)單位在舉行會(huì)議時(shí)，對(duì)會(huì)議場(chǎng)所的硬件設(shè)施最關(guān)心的是投影儀器及輔助設(shè)備，其中有約24%的受訪者認(rèn)為投影設(shè)備最為重要，有16.8%的受訪者認(rèn)為舒服的桌椅最重要，有16%的受訪者認(rèn)為音響設(shè)備最重要。但總的來(lái)說(shuō)，會(huì)議對(duì)設(shè)備配備（投影、音響、網(wǎng)絡(luò)等）的重要程度占到了56%以上。裝飾風(fēng)格以由原來(lái)的最重要下降到第五位，重要程度僅占14%左右。企事業(yè)單位的會(huì)議也逐漸從以前的對(duì)會(huì)場(chǎng)的傳統(tǒng)要求向高端數(shù)碼要求轉(zhuǎn)變，對(duì)酒店而言，除滿足桌椅等傳統(tǒng)需求外，投影、網(wǎng)絡(luò)等新興科技設(shè)備也逐步成為招徠客戶的必要的配備之一。附圖最重要的會(huì)議場(chǎng)所硬件（%）

7.與會(huì)人員對(duì)酒店周邊環(huán)境最關(guān)注的是交通狀況調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)會(huì)議客戶對(duì)酒店周邊環(huán)境最關(guān)注的是交通狀況，占到受訪人員的48%，而環(huán)境綠化的關(guān)注度排在第二位，占到受訪人員的25%。酒店附近有沒(méi)有休閑中心也吸引一部分客戶的注意。附圖與會(huì)人員最關(guān)注的酒店周邊環(huán)境因素（%）

8.衛(wèi)生和服務(wù)在酒店餐廳環(huán)境中最受關(guān)注餐廳的環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量是其生存的根本保證。在餐廳環(huán)境的重要程度調(diào)查中，結(jié)果顯示，餐廳干凈（54.1%）、飯菜種類（53.2%）和服務(wù)員素質(zhì)（52.3%）遙遙領(lǐng)先于其他各項(xiàng)。由此可見，企事業(yè)單位客戶更加講求餐飲的質(zhì)量。尤其在非典之后，餐廳的衛(wèi)生環(huán)境最為受人關(guān)注。在保證衛(wèi)生的前提下，大家也非常講究吃的質(zhì)量（飯菜種類）和享受服務(wù)（服務(wù)員素質(zhì)）。附圖與會(huì)人員對(duì)酒店餐廳環(huán)境的要求（%）注：此題為多選題，應(yīng)答比率之和大于百分之百。

9.會(huì)議期間的娛樂(lè)活動(dòng)，以打保齡最受歡迎各單位在酒店舉行會(huì)議時(shí)，期間的業(yè)余時(shí)間將要參加一些娛樂(lè)活動(dòng)，來(lái)放松工作時(shí)壓力，本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，與會(huì)人員在會(huì)議期間，最受歡迎的娛樂(lè)活動(dòng)排在前三位是打保齡球，占到了調(diào)查人數(shù)的44.5%，其次是游泳，占到了調(diào)查人數(shù)的36.4%，再其次是唱歌，占到了33.6%。由此可見，一個(gè)有會(huì)議功能的酒店在娛樂(lè)設(shè)施方面，首先考慮要配備的是保齡球館，游泳館和歌舞廳。然而，勞動(dòng)大廈恰恰在這方面存在嚴(yán)重不足，2000年以前會(huì)議主要是兩會(huì)和政府會(huì)議，當(dāng)時(shí)對(duì)娛樂(lè)設(shè)施要求較低，2000年以后，企業(yè)會(huì)議增多，參會(huì)人員的業(yè)余文化生活急待豐富，如果一個(gè)酒店還不適應(yīng)消費(fèi)者的需求，酒店的發(fā)展將受到限制。在條件允許的情況下，酒店可以不斷完善各種娛樂(lè)設(shè)施，以此來(lái)為客戶提供更周到完善的服務(wù)。附圖會(huì)議客戶關(guān)注酒店內(nèi)的哪些娛樂(lè)設(shè)施（%）注：此題為多選題，應(yīng)答比率之和大于百分之百。本章小結(jié)目前北京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展，各企事業(yè)單位的各種形式的會(huì)議需求非常旺盛，通過(guò)定量研究，我們發(fā)現(xiàn)北京地區(qū)企事業(yè)單位在選擇酒店會(huì)議場(chǎng)所時(shí)最主要的需求特點(diǎn)是“量體裁衣”，即在合適的價(jià)格內(nèi)追求個(gè)性化的服務(wù)。60人以下的小企業(yè)是實(shí)用方便型（依次關(guān)注價(jià)格、交通狀況和會(huì)場(chǎng)硬件），60人以上的企業(yè)則是實(shí)用排場(chǎng)型（依次關(guān)注價(jià)格、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)場(chǎng)硬件）；國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位追求舒適實(shí)用（關(guān)注價(jià)格、住宿條件和會(huì)場(chǎng)硬件），國(guó)有企業(yè)追求實(shí)用排場(chǎng)（關(guān)注價(jià)格、會(huì)場(chǎng)硬件、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），中外合資企業(yè)追求排場(chǎng)實(shí)用（關(guān)注星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、會(huì)場(chǎng)硬件）、民營(yíng)企業(yè)追求實(shí)用方便（價(jià)格、會(huì)場(chǎng)硬件、交通狀況）。各類企業(yè)現(xiàn)在所進(jìn)行的會(huì)議正越來(lái)越時(shí)尚，在他們考察會(huì)場(chǎng)硬件時(shí)，除桌椅音響等傳統(tǒng)會(huì)議設(shè)備外，對(duì)投影設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)接入等數(shù)碼設(shè)備也有較高的需求。

二、勞動(dòng)大廈的未來(lái)發(fā)展1.北京北部三星酒店勞動(dòng)大廈知名度最高我們把能對(duì)勞動(dòng)大廈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的三星級(jí)酒店的知名度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，除凱迪克和西郊兩個(gè)準(zhǔn)四星酒店外，在其它三星酒店中，勞動(dòng)大廈的知名度最高。已經(jīng)營(yíng)十年之久的勞動(dòng)大廈，已經(jīng)產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng)，這對(duì)勞動(dòng)大廈今后的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。附圖北京北部地區(qū)主要三星級(jí)酒店知名度調(diào)查結(jié)果（%）資料來(lái)源：零點(diǎn)調(diào)查公司于2003年9月針對(duì)北京城市150家企業(yè)的高層管理人員進(jìn)行的隨機(jī)抽樣電話訪問(wèn)。（注：此題為多選題，應(yīng)答比率之和大于百分之百。）2.商務(wù)酒店是今后的酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向在酒店的經(jīng)營(yíng)模式上，在進(jìn)行了大量的定性研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)管理者對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)模式方面普遍認(rèn)為，還是發(fā)展成為商務(wù)酒店的模式最受歡迎。從這次定量的結(jié)果來(lái)看，認(rèn)為勞動(dòng)大廈應(yīng)該以商務(wù)酒店和會(huì)議中心為主的經(jīng)營(yíng)模式占到受訪人數(shù)的35.8%和34.6%。商務(wù)酒店就是以接待各類商務(wù)人士為主，允許商務(wù)客人長(zhǎng)期包租客房，并具有會(huì)議和休閑娛樂(lè)功能。會(huì)議中心是向企事業(yè)單位提供高質(zhì)量的會(huì)議場(chǎng)所并提供會(huì)議住宿，與勞動(dòng)大廈現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)方向一致。附圖企事業(yè)中高層管理人員所認(rèn)同的勞動(dòng)大廈未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向（%）

3.對(duì)于勞動(dòng)大廈的管理模式普遍認(rèn)為應(yīng)采用專業(yè)化管理在酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理高度專業(yè)化的今天，各類企事業(yè)單位的中高層管理人員對(duì)于勞動(dòng)大廈的管理模式普遍認(rèn)為應(yīng)采用專業(yè)化管理。其中國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)管理水平仍然得到公認(rèn)，委托國(guó)際專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)來(lái)管理占到43%，選擇委托國(guó)內(nèi)專業(yè)公司管理的受訪者亦占到32%。附圖

4.酒店的取名受訪者認(rèn)為具有“國(guó)際化”色彩的名字較好調(diào)查結(jié)果顯示，“國(guó)際化的”（32.7%）和“現(xiàn)代化的”（20.8%）名字最受顧客喜愛(ài)。在中國(guó)逐步走向現(xiàn)代化和國(guó)際化的今天，人們對(duì)于這類名字的認(rèn)同度頗高。取一個(gè)這樣的名字既能代表酒店的未來(lái)方向，也易于在消費(fèi)者心中引起共鳴。附圖你最喜歡什么類型的酒店名字（%）

本章小結(jié)勞動(dòng)大廈經(jīng)營(yíng)十余年，在北京地區(qū)已經(jīng)小有名氣，在北京北部的三星酒店中，知名度僅列兩個(gè)準(zhǔn)四星酒店凱迪克和西郊之后。為適應(yīng)新世紀(jì)的時(shí)代發(fā)展，北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員認(rèn)為，為抓住奧運(yùn)與科技園兩大機(jī)遇，勞動(dòng)大廈今后應(yīng)委托專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，并以商務(wù)酒店和會(huì)議中心為主要經(jīng)營(yíng)方向。同時(shí)，為適應(yīng)現(xiàn)代人的審美觀，勞動(dòng)大廈應(yīng)按國(guó)際化和現(xiàn)代化的原則進(jìn)行改名，以?shī)W運(yùn)為契機(jī)，重新煥發(fā)青春活力。

三、勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各項(xiàng)指標(biāo)的滿意度研究1. 顧客對(duì)勞動(dòng)大廈的交通、所處地段和周邊環(huán)境的滿意度較高，而對(duì)此大廈所應(yīng)有的商務(wù)設(shè)施服務(wù)評(píng)價(jià)很低通過(guò)對(duì)勞動(dòng)大廈以及周邊的勝利飯店、圓山大酒店、京民大廈、西郊賓館和泰山飯店等競(jìng)爭(zhēng)酒店的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)顧客對(duì)勞動(dòng)大廈的交通情況、餐飲、會(huì)場(chǎng)硬件、所處地段和周邊環(huán)境的滿意度較高，在這些指標(biāo)中，尤其是對(duì)勞動(dòng)大廈周邊交通狀況的滿意度最高。對(duì)于在此舉行會(huì)議和進(jìn)行商務(wù)旅行的顧客來(lái)說(shuō)，交通是否便利，已經(jīng)成為人們選擇酒店進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的重要因素，勞動(dòng)大廈緊鄰京昌高速公路，靠近作為北四環(huán)路交通樞紐的健翔橋，交通優(yōu)勢(shì)更為突出。在勞動(dòng)大廈滿意度得分較低的諸項(xiàng)指標(biāo)中，總體來(lái)說(shuō)可以分為兩大類：一類是在與會(huì)議需求直接相關(guān)的指標(biāo)，如住宿條件、服務(wù)態(tài)度、公共盥洗間、娛樂(lè)健身等；一類是與商務(wù)需求直接相關(guān)的指標(biāo)，如收發(fā)傳真、互聯(lián)網(wǎng)、打字、復(fù)印等。無(wú)論勞動(dòng)大廈今后選擇何種經(jīng)營(yíng)方向，這兩方面都是需要加大投入改進(jìn)的重點(diǎn)，如上一章節(jié)所述，這些指標(biāo)的低滿意度會(huì)導(dǎo)致酒店很難吸引會(huì)議和商務(wù)客戶，而這兩種經(jīng)營(yíng)方向恰恰是消費(fèi)者最為看好的。相比勞動(dòng)大廈，競(jìng)爭(zhēng)者勝利飯店和京民大廈的住宿條件、服務(wù)態(tài)度、會(huì)場(chǎng)環(huán)境以及進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的硬件設(shè)備滿意度均大大高于勞動(dòng)大廈，并形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

附圖勞動(dòng)大廈和競(jìng)爭(zhēng)酒店各項(xiàng)指標(biāo)的滿意度

2.與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，顧客對(duì)勞動(dòng)大廈服務(wù)水平的滿意度整體偏低調(diào)查結(jié)果顯示，在對(duì)勞動(dòng)大廈與周邊競(jìng)爭(zhēng)酒店滿意度的評(píng)價(jià)中，研究人員發(fā)現(xiàn)，勞動(dòng)大廈在服務(wù)水平的各個(gè)指標(biāo)上均低于競(jìng)爭(zhēng)酒店，處于明顯的劣勢(shì)，在服務(wù)水平上整體競(jìng)爭(zhēng)力差。各競(jìng)爭(zhēng)者中，勝利飯店和京民大廈服務(wù)的各項(xiàng)指標(biāo)滿意度最高，尤其是服務(wù)員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他競(jìng)爭(zhēng)酒店；相比之下，泰山飯店服務(wù)水平的各項(xiàng)指標(biāo)均較低，但明顯高于勞動(dòng)大廈的表現(xiàn)。圓山大酒店和西郊賓館在服務(wù)員態(tài)度方面表現(xiàn)較好，僅次于勝利飯店和京民大廈；而在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率和細(xì)致周到方面與勝利飯店和京民大廈相比，則存在較大的差距。在對(duì)“服務(wù)員態(tài)度”指標(biāo)的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，依然是勝利飯店和京民大廈的滿意度最高；其次是西郊賓館、圓山大酒店和泰山飯店，勞動(dòng)大廈最低。服務(wù)員的服務(wù)態(tài)度并不受專業(yè)服務(wù)技巧的約束，而是由服務(wù)員本身對(duì)此職業(yè)的認(rèn)識(shí)所決定的，在對(duì)服務(wù)員的考核中，其服務(wù)態(tài)度將是非常重點(diǎn)的，沒(méi)有好的態(tài)度，那么具備良好的服務(wù)技巧將是無(wú)稽之談。通過(guò)對(duì)勞動(dòng)大廈服務(wù)水平滿意度的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)結(jié)果來(lái)看，服務(wù)員的態(tài)度居于最高；而服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率和在細(xì)致周到方面則顯得較差，這充分說(shuō)明，在對(duì)服務(wù)員的服務(wù)專業(yè)化程度培訓(xùn)方面存在較大的欠缺。酒店服務(wù)是以顧客的滿意度為惟一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是服務(wù)員能動(dòng)因素的全部。良好服務(wù)水平的另一個(gè)來(lái)源就是保持不間斷的在崗培訓(xùn)，在酒店內(nèi)進(jìn)行長(zhǎng)期的服務(wù)技能技巧、服務(wù)意識(shí)等培訓(xùn)活動(dòng)。從實(shí)際的結(jié)果來(lái)看，也印證了酒店引入專業(yè)化管理的必要性，只有專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)才可能全面提升酒店的服務(wù)水平，從而在根本上扭轉(zhuǎn)這一跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較弱的一環(huán)。

附圖勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)酒店服務(wù)水平各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比3. 勞動(dòng)大廈的客房面積是對(duì)不同地區(qū)的顧客最有吸引力，而內(nèi)飾的裝修風(fēng)格是競(jìng)爭(zhēng)酒店最具優(yōu)勢(shì)的通過(guò)不同地區(qū)顧客對(duì)勞動(dòng)大廈住宿條件指標(biāo)滿意度的研究，研究人員發(fā)現(xiàn)，從總體上來(lái)看，外地顧客對(duì)勞動(dòng)大廈住宿條件的滿意度總體上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京顧客對(duì)其滿意度的評(píng)價(jià)。在顧客對(duì)勞動(dòng)大廈住宿條件滿意度指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是北京地區(qū)的顧客還是外地的顧客，均對(duì)勞動(dòng)大廈客房面積大小的滿意度最高，分別為52.17%和86.71%。其次是客房的內(nèi)飾，外地顧客認(rèn)為勞動(dòng)大廈內(nèi)飾好的為69.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京顧客認(rèn)為滿意的17.38%。在對(duì)勞動(dòng)大廈住宿條件各指標(biāo)滿意度評(píng)價(jià)中，衛(wèi)生間被北京顧客和外地顧客均認(rèn)為較差，分別為28.57%和8.69%。附圖不同地區(qū)的顧客對(duì)勞動(dòng)大廈住宿條件的評(píng)價(jià)不同地區(qū)的顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店住宿條件滿意度的評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，競(jìng)爭(zhēng)酒店的內(nèi)飾一枝獨(dú)秀，分別為71.41%和71.42%。北京地區(qū)的顧客認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)酒店客房的裝修風(fēng)格（68.38%）和衛(wèi)生間（69.04%）較好，而外地顧客則認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)酒店的裝修風(fēng)格（63.63%）和衛(wèi)生間（61.03%）較差。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店的房間面積滿意度的評(píng)價(jià)低于對(duì)其內(nèi)飾的評(píng)價(jià)，北京地區(qū)的顧客認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)酒店客房滿意的為64.38%，低于外地顧客對(duì)其滿意的69.23%。所以說(shuō)，勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)酒店的客房面積相比，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。附圖不同地區(qū)的顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店住宿條件的評(píng)價(jià)4.干凈、桌椅擺放、餐廳明亮是勞動(dòng)大廈餐飲環(huán)境最具競(jìng)爭(zhēng)力的，而服務(wù)員素質(zhì)和飯菜種類與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，存在較大差距此次研究發(fā)現(xiàn)無(wú)論是北京顧客還是外地顧客，對(duì)勞動(dòng)大廈餐飲環(huán)境的干凈、桌椅擺放、和餐廳明亮的滿意度較高；從總體上看，外地顧客對(duì)勞動(dòng)大廈的滿意度要高于北京當(dāng)?shù)仡櫩蛯?duì)其的滿意度。與此同時(shí)，勞動(dòng)大廈的飯菜種類在所有的餐飲環(huán)境指標(biāo)中被顧客認(rèn)為是最不滿意的，北京顧客認(rèn)為滿意的為52%，外地顧客認(rèn)為滿意的為38.46%，分別低于餐飲環(huán)境干凈的72%和92.85%。所以說(shuō)，勞動(dòng)大廈的餐飲環(huán)境的硬件較能滿足顧客的需求，而如飯菜種類等軟性因素，則被顧客認(rèn)為滿意度較低，這對(duì)勞動(dòng)大廈后期進(jìn)行改造來(lái)說(shuō)，是比較容易提高與改進(jìn)的。附圖不同地區(qū)的顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店住宿條件的評(píng)價(jià)與勞動(dòng)大廈相比，顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店餐飲環(huán)境各項(xiàng)指標(biāo)的滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果顯示較為接近，各指標(biāo)間差異較小。同樣是餐廳明亮、干凈和桌椅擺放的滿意度較高，在這些指標(biāo)中尤以桌椅擺放的滿意度最高。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)酒店的服務(wù)員素質(zhì)和飯菜種類與勞動(dòng)大廈相比，顧客對(duì)他們的滿意度高。這些指標(biāo)的落后，使得勞動(dòng)大廈在激烈的三星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)中處于明顯的劣勢(shì)。附圖不同地區(qū)的顧客對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店餐飲環(huán)境、風(fēng)格的評(píng)價(jià)

5. 價(jià)格合理、會(huì)場(chǎng)硬件好、周圍地段好是顧客會(huì)繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的主要原因調(diào)查結(jié)果顯示，在勞動(dòng)大廈舉行過(guò)或參加過(guò)會(huì)議的顧客中，有50%的顧客認(rèn)為勞動(dòng)大廈的價(jià)格合理，是他們繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的最主要原因；其次認(rèn)為勞動(dòng)大廈的會(huì)場(chǎng)硬件好和所處的地段好的分別為45.45%。勞動(dòng)大廈的價(jià)格合理、會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施和所處的地段成為其強(qiáng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，這些也正是會(huì)議型客戶做關(guān)注的主要因素。而在服務(wù)的專業(yè)性方面，只有22.73%的顧客認(rèn)為勞動(dòng)大廈做的較好，不具備優(yōu)勢(shì)。另外，還有4.55%的顧客選擇勞動(dòng)大廈是因?yàn)榕笥殃P(guān)系、會(huì)場(chǎng)大和長(zhǎng)期合作的原因。附圖顧客繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的原因

6. 周邊環(huán)境不好、住宿條件差、服務(wù)不專業(yè)是不會(huì)繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的主要原因?qū)τ谠趧趧?dòng)大廈舉行過(guò)會(huì)議和住宿過(guò)的顧客來(lái)說(shuō)，有41.18%的顧客認(rèn)為勞動(dòng)大廈的總體水平差，認(rèn)為周邊環(huán)境不好的為29.41%，認(rèn)為住宿條件差和服務(wù)欠專業(yè)的分別為23.53%和17.65%。勞動(dòng)大廈目前周邊環(huán)境較亂，但隨著奧運(yùn)商圈的建設(shè)，環(huán)境的改善指日可待。另外，住宿條件差和服務(wù)水平的欠專業(yè)，在一定程度上，是由于現(xiàn)在管理水平所造成的，這些因素屬于可改造的。5.88%的顧客認(rèn)為勞動(dòng)大廈娛樂(lè)設(shè)施種類少，無(wú)法滿足顧客的娛樂(lè)休閑需求，目前，勞動(dòng)大廈只有一個(gè)設(shè)備陳舊的歌舞廳，且已處于停止?fàn)I業(yè)狀態(tài)。附圖顧客下次不選擇勞動(dòng)大廈的原因從實(shí)際用戶愿意繼續(xù)選擇勞動(dòng)大廈的原因來(lái)看，與上章節(jié)對(duì)企事業(yè)單位用戶最追求開會(huì)酒店的高性價(jià)比完全吻合。但考慮到近四成的消費(fèi)者表示在以后不會(huì)再選擇勞動(dòng)大廈，酒店經(jīng)營(yíng)者需要注意全面提升勞動(dòng)大廈的軟環(huán)境和服務(wù)水平，這樣才能全面提升勞動(dòng)大廈的競(jìng)爭(zhēng)力，增加回頭客。四、定量部分總結(jié)在這里，我們綜合兩份問(wèn)卷的結(jié)果，來(lái)看勞動(dòng)大廈與其主要競(jìng)爭(zhēng)酒店在不同重要程度的指標(biāo)上的消費(fèi)者滿意度。我們選取了北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員在舉行會(huì)議時(shí)主要考慮因素作為指標(biāo)，按受訪者選擇的百分比將其五等分，把他們劃分成五級(jí)重要程度的指標(biāo)。然后根據(jù)攔訪問(wèn)卷，實(shí)際用戶對(duì)其評(píng)價(jià)來(lái)看勞動(dòng)大廈與其競(jìng)爭(zhēng)酒店的主要差距。由于所有的酒店均是三星級(jí)，沒(méi)有將“星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”列入評(píng)價(jià)指標(biāo)。酒店的會(huì)議指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)考慮因素（%）指標(biāo)重要性消費(fèi)者評(píng)價(jià)勞動(dòng)大廈競(jìng)爭(zhēng)酒店價(jià)格65.4★★★★★3.253.44會(huì)場(chǎng)硬件42.1★★★3.333.62交通狀況36.5★★★3.233.35住宿條件27★★2.733.78周邊環(huán)境25.8★★3.003.19服務(wù)水平21.4★★3.103.79內(nèi)部環(huán)境20.8★★2.903.62外觀形象14.5★2.723.61餐飲條件13.8★3.113.35所處地段10.1★3.083.38娛樂(lè)設(shè)施9.4★2.613.39

結(jié)果顯示，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的橫向比較中，勞動(dòng)大廈在所有指標(biāo)上全面落后于其競(jìng)爭(zhēng)酒店。但縱向來(lái)看，在消費(fèi)者最重視的三項(xiàng)指標(biāo)“價(jià)格”、“會(huì)場(chǎng)硬件”和“交通狀況”上，勞動(dòng)大廈是其所有評(píng)價(jià)指標(biāo)中，表現(xiàn)最好的三個(gè)。尤其是“交通狀況”、“周邊環(huán)境”、“所處地段”這幾個(gè)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)的硬性指標(biāo)，對(duì)勞動(dòng)大廈而言卻是在近期內(nèi)會(huì)有較大改善的軟指標(biāo)。這主要是因?yàn)閵W運(yùn)建設(shè)的逐步推進(jìn)，勞動(dòng)大廈可以坐享其成，例如為奧運(yùn)改建的奧運(yùn)主干道大屯路（經(jīng)過(guò)勞動(dòng)大廈門口）、奧運(yùn)綠化、為奧運(yùn)所建的各類配套設(shè)施都可以直接被勞動(dòng)大廈所利用。將排在第四位的住宿條件分明細(xì)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行分析，勞動(dòng)大廈在“房間大小”這個(gè)硬指標(biāo)上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常接近，而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距較大的“內(nèi)飾”、“裝修風(fēng)格”和“衛(wèi)生間”這三個(gè)相對(duì)較軟的指標(biāo)可以通過(guò)追加投資加以改進(jìn)。附圖住宿條件分項(xiàng)評(píng)價(jià)勞動(dòng)大廈在服務(wù)水平的分項(xiàng)上也全面落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)大廈引進(jìn)高水平的專業(yè)酒店管理勢(shì)在必行。

附圖服務(wù)水平分項(xiàng)評(píng)價(jià)總地來(lái)看，勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，現(xiàn)狀是不占任何優(yōu)勢(shì)的。但綜合考慮各種因素，勞動(dòng)大廈的商務(wù)價(jià)值存在于其穩(wěn)獲升值的奧運(yùn)商圈地段及與坐享與地段相關(guān)的交通、周邊環(huán)境等等因素的提升。這個(gè)優(yōu)點(diǎn)是其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具備的。而勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的其他缺點(diǎn)，絕大部分均為可再投資加以改造的軟因素。這點(diǎn)將在下文進(jìn)一步闡述。

第三部分優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)共存——行業(yè)專家眼中的勞動(dòng)大廈為了從不同角度研究勞動(dòng)大廈的現(xiàn)有價(jià)值和價(jià)值提升潛力，我們廣泛邀請(qǐng)了不同背景的投資專家和房地產(chǎn)專家（見下表），透過(guò)這些專家對(duì)勞動(dòng)大廈的看法，我們可以更加深入的認(rèn)識(shí)和了解勞動(dòng)大廈的投資價(jià)值和價(jià)值提升空間。陸偉俊先生中恒業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司總經(jīng)理、中國(guó)注冊(cè)估價(jià)師趙博先生北京恒宇佳泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄧清博士原中房指數(shù)辦公室主任、厚土太清房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)樊濤先生首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司高級(jí)主管房地產(chǎn)估價(jià)師王偉民先生中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)編輯記者李春平先生當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)

一、勞動(dòng)大廈的基本情況北京勞動(dòng)大廈由勞動(dòng)和社會(huì)保障部組建，主樓于1986年建成，采用了獨(dú)特的“三叉戟”結(jié)構(gòu)，1991年開始營(yíng)業(yè)，是一家三星級(jí)的涉外酒店。勞動(dòng)大廈占地13畝，建筑面積27261.4平方米，占地面積8075.64平方米，主樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上14層，地下2層。一層為大堂、商務(wù)中心、美發(fā)廳、茶室、娛樂(lè)廳；二層以上為客房；餐廳分布在三層和五層；樓層間高度2.7米；地下一層為設(shè)備層；地下二層為職工宿舍；附屬用房有配電室和鍋爐房。酒店有四部迅達(dá)電梯，一部員工電梯，采用中央空調(diào)。共有客房352套，其中普通標(biāo)間290套，高級(jí)標(biāo)間54套，普通套間2套，高級(jí)套間6套；共有小會(huì)議室15個(gè)，中會(huì)議室1個(gè)，大會(huì)議室1個(gè)，多功能廳一間。酒店的基礎(chǔ)設(shè)施為“七通”，即通電、通水、排水、通暖、通氣、通訊、通路，且所有在用設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)完好，均能滿足酒店正常運(yùn)營(yíng)需要。一層大堂頂棚有燈池、吊燈，大理石墻面、大理石包柱，地面鋪設(shè)進(jìn)口大理石，表面光滑并有吸音效果，自動(dòng)轉(zhuǎn)門；客房是石膏板吊頂，地面鋪有地毯，壁紙墻面，木門塑鋼窗；會(huì)議室是輕鋼龍骨礦棉板吊頂，花崗巖地面。

二、勞動(dòng)大廈優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)1.勞動(dòng)大廈：優(yōu)越的地理位置勞動(dòng)大廈地處朝陽(yáng)區(qū)北沙灘大屯路西端，位于北四環(huán)與北五環(huán)之間，靠近中關(guān)村科技園區(qū)、健翔科技園區(qū)、上地信息產(chǎn)業(yè)基地；東邊緊鄰北京奧運(yùn)村、奧運(yùn)主會(huì)館、亞運(yùn)村；北邊則是規(guī)劃中占地680公頃的奧運(yùn)森林公園，顯現(xiàn)出得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。大廈周圍有亞運(yùn)村、解放軍306醫(yī)院、中關(guān)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地、八大高等學(xué)府及音樂(lè)學(xué)院、信息工程學(xué)院、中國(guó)農(nóng)機(jī)院、中國(guó)艦船研究院、中科院天地科學(xué)城、地球所、地理所、感光化學(xué)所等知識(shí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，可以為旅游觀光和參加商務(wù)活動(dòng)的客人提供非常方便的住宿、運(yùn)動(dòng)、休閑服務(wù)。酒店周圍有風(fēng)林綠洲，澳林春天，倚林佳園，裕瑞軒、健翔園、竹溪園等八個(gè)中高檔居住區(qū)，還有北辰購(gòu)物中心、億客隆超市、華匯超市、普爾斯馬特會(huì)員店等購(gòu)物場(chǎng)所。坐落在中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)勞動(dòng)大廈坐落在國(guó)內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)，該地區(qū)商務(wù)及會(huì)務(wù)資源十分豐富。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以及大量高新技術(shù)人才。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會(huì)務(wù)的需求，而勞動(dòng)大廈作為此園區(qū)內(nèi)的一家三星級(jí)酒店，將為園區(qū)內(nèi)舉辦科技、文化交流活動(dòng)提供了便利的條件。緊鄰?qiáng)W運(yùn)核心商圈緊隨龐大的奧運(yùn)工程節(jié)奏，勞動(dòng)大廈的奧運(yùn)商機(jī)突顯。毋庸置疑，勞動(dòng)大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動(dòng)這一地區(qū)的發(fā)展。處于北京城區(qū)化區(qū)域北京的城市發(fā)展呈現(xiàn)“北強(qiáng)南弱”的特點(diǎn)。勞動(dòng)大廈位于的北四環(huán)與北五環(huán)之間，城市化、商業(yè)化氣息依然相當(dāng)顯著。加之北京北部方向盤踞著諸多的歷史名勝古跡、環(huán)境優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)、國(guó)家級(jí)科技園區(qū)，將是旅游、商務(wù)人士的聚集地。被“富人居住區(qū)”所擁抱定位于為京城精英階層所定制的高檔住宅樓盤風(fēng)林綠洲、澳林春天、峻峰華亭和亞奧人家等盤踞在勞動(dòng)大廈附近，這些高檔居住社區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步帶動(dòng)其周邊整體環(huán)境迅速得到繼續(xù)提升。“氧吧”內(nèi)的酒店勞動(dòng)大廈地處“氧吧”區(qū)域內(nèi)，周邊集中了13000畝國(guó)家森林公園、3000畝人工湖、13個(gè)國(guó)際一流的大型體育場(chǎng)館、可容納2萬(wàn)人的國(guó)家游泳中心，80萬(wàn)平米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，該區(qū)總綠化面積達(dá)到70%以上。2.勞動(dòng)大廈：交通便利、緊靠交匯樞紐勞動(dòng)大廈旁的京昌高速（八達(dá)嶺高速）是從市區(qū)向北通向市郊的最重要的要道之一，也是游客從市區(qū)到京城北部各大旅游景點(diǎn)必經(jīng)之路，它貫穿北京城市二、三、四、五、六環(huán)路，是北京的北大門。大廈門前的大屯路，是未來(lái)奧運(yùn)村的主要干道之一,它向西穿過(guò)清華北大到達(dá)中關(guān)村、上地、圓明園、香山和頤和園，向東經(jīng)過(guò)奧體公園、亞運(yùn)村、望京到達(dá)首都機(jī)場(chǎng)。勞動(dòng)大廈地處北四環(huán)和北五環(huán)之間，交通極為便利。附近有315、328、344、355、618、727、809、834等近20條公交車輛從門前經(jīng)過(guò)，公共交通網(wǎng)絡(luò)密布。它距首都機(jī)場(chǎng)20分鐘，距前門、故宮約6公里，距亞運(yùn)村僅3公里，距四環(huán)1.5公里。距未來(lái)的北京大型水上娛樂(lè)活動(dòng)中心僅1公里，距中軸線步行10分鐘的路程，距規(guī)劃中的地鐵奧運(yùn)支線（2005年前完工）1000米。3.勞動(dòng)大廈：低廉的土地轉(zhuǎn)讓成本目前，北京城八區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓成本政府規(guī)定約在1600元-1800元/M2之間。而勞動(dòng)大廈自從90年代初投入使用，一直沒(méi)有交付土地轉(zhuǎn)讓金，現(xiàn)在給政府補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)讓金，成本則是1000元/M2。所以說(shuō)，與周邊其他地段相比，勞動(dòng)大廈的土地轉(zhuǎn)讓金則顯得更為低廉。另?yè)?jù)房地產(chǎn)評(píng)估公司根據(jù)北京市人民政府發(fā)布的《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的通知》，勞動(dòng)大廈商業(yè)用途所處趨于的級(jí)別為五級(jí)，其商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)為樓面熟地價(jià)2720元-4000元/M2。勞動(dòng)大廈的商業(yè)用途樓面熟地價(jià)取該級(jí)別內(nèi)的中值為3360元/M2。而且，由于北京市出臺(tái)土地公開競(jìng)買的陽(yáng)光土地政策，買家公開競(jìng)買，對(duì)此地價(jià)仍然有升值的促進(jìn)作用。

三、勞動(dòng)大廈劣勢(shì)評(píng)價(jià)1.勞動(dòng)大廈：建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局設(shè)計(jì)落后勞動(dòng)大廈是在90年左右設(shè)計(jì)的，從目前作為酒店用途的流行建筑結(jié)構(gòu)來(lái)衡量，勞動(dòng)大廈的設(shè)計(jì)明顯缺乏前瞻性，作為酒店，內(nèi)部構(gòu)造、布局欠合理。勞動(dòng)大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺乏特色和創(chuàng)意。無(wú)論是酒店規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、功能布局到室內(nèi)風(fēng)格、手法、材料乃至客房的樣式都與現(xiàn)在酒店流行的“大空間”相背道而馳，這樣就導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)疲軟，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)力。建筑設(shè)計(jì)單位缺乏經(jīng)驗(yàn)，如勞動(dòng)大廈的大堂組織與功能布局不盡合理；當(dāng)初大廈設(shè)計(jì)有天井，但天井較小，只是在每層的小會(huì)議室才能看到，并起不到天井所具備的“空間大、光線明亮”的特點(diǎn)，造成空間的浪費(fèi)。同時(shí)，勞動(dòng)大廈的走廊設(shè)計(jì)較窄，顯得擁擠，導(dǎo)致人在走廊內(nèi)行走有明顯的壓抑感覺(jué)。其實(shí)，每個(gè)酒店因?yàn)樗幍某鞘?、地區(qū)以及相鄰建筑，當(dāng)?shù)厝宋募吧鷳B(tài)環(huán)境的不同，業(yè)主投資以及酒店經(jīng)營(yíng)或管理公司不同，市場(chǎng)定位的不同，酒店完全應(yīng)有不同的氣質(zhì)和特色。2.勞動(dòng)大廈：設(shè)備老化，內(nèi)飾陳舊，亟待更新勞動(dòng)大廈于1991年投入使用，到現(xiàn)在已經(jīng)有近十二年的歷史。在此期間，飯店的家具、設(shè)備更新速度較慢，直接影響了客人居住的舒適程度。大堂的地板是先前鋪設(shè)的大理石磚，顏色較深，而且已有部分損壞，與酒店大堂所追求的大氣、明亮、高貴、輕松相違背。同時(shí)大堂燈飾陳舊、灰暗，加之本身空間小，在燈飾和藝術(shù)品的設(shè)計(jì)上，缺乏想象，給人總體感覺(jué)比較灰暗、蒼白無(wú)力。在房地產(chǎn)專家與投資專家對(duì)勞動(dòng)大廈客房進(jìn)行察看后，總體認(rèn)為，客房裝修風(fēng)格落后，內(nèi)部設(shè)施陳舊，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)間的床由于使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，大部分已出現(xiàn)床墊塌陷，而且非常明顯。在床上覆蓋床罩的情況下，仍然可以清楚地看出床面崎嶇不平。床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長(zhǎng)時(shí)間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高。房間內(nèi)擺放的家具，樣式陳舊，表面的部分油漆已經(jīng)脫落。床罩因?yàn)槭褂脮r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，表面已經(jīng)出現(xiàn)因?yàn)檫^(guò)多洗滌造成的起球現(xiàn)象。衛(wèi)生間內(nèi)的瓷磚、浴缸已經(jīng)出現(xiàn)破損狀況。房間內(nèi)的地毯，已經(jīng)因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)出現(xiàn)磨損的現(xiàn)象，地毯上面有明顯的污漬。墻面的壁紙，因?yàn)槭褂脮r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，有起泡、開裂的現(xiàn)象。房間內(nèi)的電器設(shè)備，除了電視機(jī)外，仍保留飯店建成時(shí)的配置。因?yàn)橥L(fēng)系統(tǒng)老化，缺乏保養(yǎng)，房間內(nèi)的通風(fēng)、換氣系統(tǒng)效果不好，房間內(nèi)有發(fā)霉的異味。其實(shí)客人入駐酒店，大部分時(shí)間均在客房度過(guò)，面對(duì)生活水準(zhǔn)和欣賞力都日漸提高的客人，勞動(dòng)大廈的客房無(wú)論從功能、設(shè)施到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色。甚至在酒柜、衣柜的做法上都存在相當(dāng)?shù)牟罹?，?duì)于時(shí)下入住酒店的商務(wù)人士所需的寬帶接入服務(wù)，飯店的客房?jī)?nèi)仍然沒(méi)有安裝。不同的客人有不同的需求，首先商務(wù)客人有技術(shù)需求：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動(dòng)電話、手提電腦，這些都需要酒店把這些功能加以布置。3.勞動(dòng)大廈：配套設(shè)施少且差勞動(dòng)大廈共有大會(huì)議室1個(gè)，中會(huì)議室1個(gè)，小會(huì)議室15個(gè)。會(huì)議室數(shù)量較多，能滿足各個(gè)層次會(huì)議召開的要求。勞動(dòng)大廈無(wú)論是以接待會(huì)議為主還是以接待商務(wù)旅行人士，其酒店的配套設(shè)施裝備均顯得較差。目前投入使用的有商務(wù)中心、茶室、美發(fā)廳，多功能廳閑置，但裝修風(fēng)格落后，裝飾陳舊，無(wú)法有效的滿足客人的休閑娛樂(lè)需求。而會(huì)議和商務(wù)所要求的健身、桑拿、保齡、游泳、KTV等場(chǎng)所則沒(méi)有。這些設(shè)施的空缺無(wú)疑削弱了勞動(dòng)大廈的整體競(jìng)爭(zhēng)力，在目前三星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈中，勞動(dòng)大廈明顯處于下風(fēng)。4.勞動(dòng)大廈：飯店的管理和服務(wù)水平有待進(jìn)一步提升勞動(dòng)大廈的資產(chǎn)質(zhì)量總體上是好的，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)每年也在增長(zhǎng)，其入住率從2000年以后持續(xù)上升。2000年入住率在40%左右，2001年在45%左右，2002年在55%-60%左右，目前的入住率保持在55%左右，在北京三星級(jí)酒店中，高于行業(yè)平均入住率。但目前的管理方在飯店的包裝、管理、促銷等方面仍存在有待改進(jìn)的地方。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來(lái)的具有國(guó)企背景的管理者，其對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)管理上，不求有功，但求無(wú)過(guò)，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對(duì)飯店的營(yíng)銷和促銷不是很在意。這種思想導(dǎo)致了一些老客戶的流失。第四部分勞動(dòng)大廈投資價(jià)值總體評(píng)價(jià)任何投資者或者經(jīng)營(yíng)者都要對(duì)勞動(dòng)大廈自身有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)飯店未來(lái)價(jià)值提升潛力有明確的考慮。作為一經(jīng)營(yíng)十多年的酒店，她的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里，相對(duì)不足有哪些，有沒(méi)有價(jià)值提升的空間，這些都是投資者或者經(jīng)營(yíng)者所關(guān)心的問(wèn)題。勞動(dòng)大廈的優(yōu)勢(shì)就在于其日漸升值的地理位置。隨著奧運(yùn)建設(shè)緊鑼密鼓地進(jìn)行，新的奧運(yùn)商圈投資正日益升溫。這給原本地理位置并不算出色的勞動(dòng)大廈帶來(lái)了前所未有的商機(jī)。而中關(guān)村科技區(qū)健翔園區(qū)的開園也使得其地理上的優(yōu)越性更加突出。獨(dú)占兩大地利是勞動(dòng)大廈獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是其他競(jìng)爭(zhēng)酒店所無(wú)法取代的。勞動(dòng)大廈的劣勢(shì)在于其過(guò)時(shí)的裝修風(fēng)格、老化的設(shè)備和服務(wù)水平等可以追加投入并實(shí)施改造的。這些看似不足的地方正是勞動(dòng)大廈未來(lái)提升空間所在。重新裝修，對(duì)酒店原有格局進(jìn)行手術(shù)式再造，并更新設(shè)備，只需追加投資即可。而服務(wù)水平則可通過(guò)委托專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)來(lái)提升。總而言之，勞動(dòng)大廈的優(yōu)勢(shì)是得天獨(dú)厚的，而劣勢(shì)則是可以通過(guò)種種手段來(lái)加以提升的。

一、勞動(dòng)大廈的自身?xiàng)l件具有投資價(jià)值1.地理位置優(yōu)勢(shì)的研究眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。綜合上文所述，勞動(dòng)大廈所處的地理位置已由冷轉(zhuǎn)熱。隨著奧運(yùn)商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴(kuò)，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。勞動(dòng)大廈位于北京中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的東大門，坐落在北京2008年奧運(yùn)村村口，所在區(qū)域是高科技發(fā)展和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的交匯之地。緊鄰?qiáng)W運(yùn)匹克公園，近距離坐享國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的完善配套勞動(dòng)大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動(dòng)這一地區(qū)的發(fā)展。在北京申奧成功后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人葉震預(yù)計(jì)，北京奧運(yùn)會(huì)將在今后七年內(nèi)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年增長(zhǎng)零點(diǎn)三個(gè)百分點(diǎn)。他說(shuō)，申辦奧運(yùn)會(huì)成功將帶來(lái)大規(guī)模的投資，這將直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。為了成功舉辦奧運(yùn)，中國(guó)將投巨資興建體育設(shè)施，加強(qiáng)通訊系統(tǒng)建設(shè)，擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)，建設(shè)高速公路。僅北京市用于奧運(yùn)會(huì)的投資就達(dá)二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎(chǔ)建設(shè)。除了投資的拉動(dòng)外，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及消費(fèi)需求的增強(qiáng)，將給國(guó)內(nèi)外投資商帶來(lái)重大商機(jī)。從前期準(zhǔn)備到舉辦奧運(yùn)會(huì)，無(wú)論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開辟新的增長(zhǎng)空間。奧運(yùn)期間還將增加就業(yè)、增加居民收入，這無(wú)疑會(huì)從消費(fèi)的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。北京奧運(yùn)會(huì)還將促進(jìn)環(huán)境的改善和科技水平的提高。北京市提出“綠色奧運(yùn)、人文奧運(yùn)、科技奧運(yùn)”的目標(biāo)，在環(huán)境治理、建設(shè)綠化帶以及治理“三廢”等方面都要做大量工作。這些項(xiàng)目的開展都離不開高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用。坐落健翔科技園內(nèi)勞動(dòng)大廈坐落在國(guó)內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)，該地區(qū)商務(wù)及會(huì)務(wù)資源十分豐富。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以及大量高新技術(shù)人才。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會(huì)務(wù)的需求。中關(guān)村的發(fā)展勢(shì)頭迅猛隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的來(lái)臨和“科技奧運(yùn)”口號(hào)的提出，中關(guān)村地區(qū)未來(lái)發(fā)展的潛力巨大。2008年北京將舉辦舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)，在北京市規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃中，奧運(yùn)比賽場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)將呈“一個(gè)主中心加三個(gè)區(qū)域”的分布格局?！皧W林匹克公園”是舉辦奧運(yùn)會(huì)的“主中心區(qū)”，“大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等4個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所；“十五”期間，北京經(jīng)濟(jì)保持9%的增長(zhǎng)速度，城市建設(shè)的重點(diǎn)之一就是大規(guī)模建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開發(fā)和東區(qū)科學(xué)城改造。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)）申辦2008年奧運(yùn)會(huì)和中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)為北京的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。高水平的信息化建設(shè)將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競(jìng)爭(zhēng)能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國(guó)發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的核心。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)）到2005年，市區(qū)人均公共綠地面積達(dá)到10平方米，綠化覆蓋率達(dá)到40%。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到100平方公里，園林局將高標(biāo)準(zhǔn)完成中關(guān)村科技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場(chǎng)館周邊的綠化美化。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)）

奧運(yùn)商圈和科技園能為勞動(dòng)大廈帶來(lái)什么1.地價(jià)升值申奧成功對(duì)奧運(yùn)商圈內(nèi)的地價(jià)提升影響巨大，萬(wàn)科集團(tuán)的董事長(zhǎng)王石分析說(shuō)，申奧的成功，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。為了奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，北京市最主要的是加大城市各種各樣基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、各種各樣體育場(chǎng)所的建設(shè)，以及城市住宅的建設(shè)，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當(dāng)其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)面臨巨大的發(fā)展商機(jī)。而據(jù)報(bào)載，在北京獲得2008年奧運(yùn)主辦權(quán)后12個(gè)小時(shí)，奧運(yùn)商圈內(nèi)的各個(gè)樓盤就開始急劇升溫，一度發(fā)生商品房的搶購(gòu)風(fēng)潮。2.商務(wù)客源的增加從現(xiàn)在的奧運(yùn)建設(shè)階段開始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機(jī)準(zhǔn)備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運(yùn)帶來(lái)的商機(jī)，而這本身就是最大的商機(jī)。而健翔科技園的建設(shè)本身就是科技奧運(yùn)的一部分，大批科技精英的到來(lái)也孕育著大量商機(jī)。在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認(rèn)為商務(wù)酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營(yíng)方式也進(jìn)一步說(shuō)明該地區(qū)的商務(wù)需求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。3.交通建設(shè)加強(qiáng)勞動(dòng)大廈面對(duì)的大屯路，今后會(huì)是貫穿奧林匹克公園的主干道。而這會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化勞動(dòng)大廈地理位置的優(yōu)越性。2.知名度研究勞動(dòng)大廈原隸屬于北京勞動(dòng)與社會(huì)保障局，1991年投入使用，在很長(zhǎng)時(shí)間是國(guó)家部門、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位召開會(huì)議的地方。承接過(guò)多次大型會(huì)議，體育賽事、旅游團(tuán)體，在政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。在本次關(guān)于企事業(yè)單位會(huì)議需求的調(diào)查中，我們對(duì)中關(guān)村及奧運(yùn)商圈附近的幾家主要的三星級(jí)酒店進(jìn)行知名度探測(cè)，除了象凱迪克大酒店和西郊賓館兩家準(zhǔn)四星的酒店外，勞動(dòng)大廈在此區(qū)域的知名度排名第一。這無(wú)疑是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)定量結(jié)果，現(xiàn)在各企事業(yè)單位中高層管理人員比較認(rèn)同國(guó)際化和現(xiàn)代化的名稱，勞動(dòng)大廈可以考慮按此原則更改一個(gè)更響亮更符合現(xiàn)代客戶口味的名字。但同時(shí)要注意宣傳，在利用勞動(dòng)大廈舊名影響的同時(shí)，展現(xiàn)給客戶一個(gè)新的形象。3.房地產(chǎn)現(xiàn)值研究1.基準(zhǔn)地價(jià)狀況良好根據(jù)北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年8月出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（勞動(dòng)大廈）》顯示，目前勞動(dòng)大廈基準(zhǔn)地價(jià)狀況良好。作為商業(yè)用地，本次補(bǔ)齊土地出讓金后可使用四十年的時(shí)間。附表勞動(dòng)大廈基準(zhǔn)地價(jià)狀況項(xiàng)目土地級(jí)別（%）現(xiàn)狀優(yōu)劣程度評(píng)價(jià)（%）商業(yè)繁華度-6~6較繁華一般2交通便捷度-3~3交通條件好好1.5區(qū)域土地利用方向-2~2較一致較好1臨街寬度和深度-4~4兩面臨街較好2臨街道路狀況-2~2臨城市主干道較好1宗地可利用程度-1.6~1.6形狀規(guī)則較好1基礎(chǔ)設(shè)施狀況-1.4~1.4基礎(chǔ)設(shè)施齊全較好0.5資料來(lái)源：北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估公司《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》2.建筑本身可改造性強(qiáng)奧林匹克公園附近建筑限高是60米，但勞動(dòng)大廈目前主樓只有47米，在原有基礎(chǔ)上還可以增加13米，副樓也可以增加4層左右，這給酒店的經(jīng)營(yíng)者留下了很大的改造空間。在這個(gè)前提下，專家們都非?？春脛趧?dòng)大廈的前景。因?yàn)楹芏鄤趧?dòng)大廈現(xiàn)有劣勢(shì)，如內(nèi)部構(gòu)造不合理，缺少娛樂(lè)設(shè)施等缺點(diǎn)，盡可以通過(guò)對(duì)其重新規(guī)劃設(shè)計(jì)予以更改或增加。這在很大程度上彌補(bǔ)了勞動(dòng)大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的不足，也為后來(lái)者留下了充分的想象和設(shè)計(jì)空間。

二、勞動(dòng)大廈的未來(lái)主要提升空間1.多樣的經(jīng)營(yíng)方向、多樣的經(jīng)營(yíng)理念無(wú)論是專家座談會(huì)中的專家成員，還是定量調(diào)查中受訪的企事業(yè)單位中高層管理人員，最為看好勞動(dòng)大廈的升值潛力的就是在這種優(yōu)越的地理位置下經(jīng)營(yíng)的多樣性。事實(shí)上，價(jià)值評(píng)估報(bào)告所給出的是勞動(dòng)大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營(yíng)來(lái)看，無(wú)論是作為商務(wù)酒店還是會(huì)議中心，其未來(lái)潛在的商務(wù)價(jià)值顯然要高于其目前評(píng)估的現(xiàn)值。大家所看好的這幾種經(jīng)營(yíng)方向也為勞動(dòng)大廈未來(lái)的主人發(fā)揮各自的想象創(chuàng)造力預(yù)留了充分的空間。從定量調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，勞動(dòng)大廈有商務(wù)酒店、會(huì)議中心、寫字樓式酒店（或酒店式寫字樓）等幾種經(jīng)營(yíng)方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。對(duì)于前三種經(jīng)營(yíng)方式，“地段好”和“開會(huì)較方便”成為其最主要的兩項(xiàng)原因。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進(jìn)行與商務(wù)有關(guān)的酒店經(jīng)營(yíng)都能有較大的商機(jī)可以利用。商務(wù)酒店：這是北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員最為看好的一種投資方式。在及為何看好該種投資方式時(shí)，高達(dá)61.11%的受訪者是因?yàn)槠涞囟魏米龀鲈撆袛嗟?，奧運(yùn)商圈和健翔科技園定會(huì)在未來(lái)大大增加該區(qū)域的商務(wù)客流。同時(shí)，由于勞動(dòng)大廈原本以接會(huì)為主，也有16.67%的受訪者認(rèn)為在以商務(wù)酒店為主經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，能為客戶提供較方便的會(huì)議服務(wù)。會(huì)議中心：選擇會(huì)議中心的人只比選擇商務(wù)酒店的人少了1.2個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了34.6%。過(guò)半數(shù)的受訪者選擇的主要原因也是地段好。隨著該地塊的商機(jī)轉(zhuǎn)濃，召開各類會(huì)議的機(jī)會(huì)也會(huì)顯著增加，34%的人認(rèn)為在該地經(jīng)營(yíng)會(huì)議中心能夠方便該區(qū)域企事業(yè)單位舉行會(huì)議。寫字樓式酒店：同樣，認(rèn)為在該地塊最適合的經(jīng)營(yíng)方式是寫字樓式酒店或酒店式寫字樓的受訪者也是看中了其良好的地理位置（58.82%）。在北京四環(huán)以北，奧運(yùn)商圈周圍比較好的寫字樓不多，而隨著這一地塊的開發(fā)，也會(huì)有很多公司樂(lè)于在此地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。將勞動(dòng)大廈進(jìn)行寫字樓式的改造也引起了一部分人的注意。附表認(rèn)為該經(jīng)營(yíng)方式最適合的原因商務(wù)酒店會(huì)議中心寫字樓式酒店總計(jì)地段好/地理位置好61.1153.1358.8256.72開會(huì)比較方便16.6734.3817.6525.37環(huán)境會(huì)改善5.563.1311.765.97辦公比較方便11.110.005.884.48交通發(fā)展好0.003.135.882.99以前就是以接會(huì)為主0.003.130.001.49比較有特點(diǎn)5.560.000.001.49開完會(huì)后可以休息0.003.130.001.49總計(jì)100.00100.00100.00100.00在前面勞動(dòng)大廈實(shí)際用戶滿意度的討論中，我們發(fā)現(xiàn)外地用戶對(duì)勞動(dòng)大廈的評(píng)價(jià)要大大高于北京用戶對(duì)勞動(dòng)大廈的評(píng)價(jià)。這也給勞動(dòng)大廈未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方式提供了一個(gè)新的思路，勞動(dòng)大廈可以朝接待外地商旅為主發(fā)展。但從勞動(dòng)大廈的自身實(shí)際情況來(lái)看，勞動(dòng)大廈仍需要進(jìn)行現(xiàn)代化的改造。所以這種發(fā)展方向較為適應(yīng)于短期資金緊張而無(wú)力馬上對(duì)其進(jìn)行改造的經(jīng)營(yíng)者。2.改變建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)，增加中型會(huì)場(chǎng)數(shù)目，進(jìn)行現(xiàn)代化方向的裝修進(jìn)行專家座談時(shí)，專家批評(píng)最多的地方就是勞動(dòng)大廈現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)不夠合理，但專家們同時(shí)也認(rèn)為在可增加一萬(wàn)二三平方米的面積的情況下，對(duì)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)改造，使之具有現(xiàn)代酒店的風(fēng)格完全有可能成功。在進(jìn)行酒店內(nèi)部格局的改造時(shí)，要注意適當(dāng)增加中型會(huì)場(chǎng)（30-60人）的數(shù)目。第一部分的定量結(jié)果顯示，排在前四位的企業(yè)會(huì)議類型分別為年終總結(jié)、行業(yè)研討會(huì)、展示發(fā)布會(huì)和培訓(xùn)，它們一共占到會(huì)議總數(shù)的80%以上。由于這四種會(huì)議通常會(huì)有較多的人參加，酒店所準(zhǔn)備的會(huì)場(chǎng)應(yīng)以中型會(huì)場(chǎng)為主，輔以10-20人的小型會(huì)場(chǎng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)大廈目前的會(huì)場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不合理，表現(xiàn)為中型和大型會(huì)場(chǎng)各一，小型會(huì)場(chǎng)卻有十幾個(gè)之多。由于勞動(dòng)大廈長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有進(jìn)行重新裝修，原有的裝修風(fēng)格與目前流行的風(fēng)格格格不入。定量結(jié)果也顯示，在這一比較重要的指標(biāo)上，勞動(dòng)大廈的得分連一般都達(dá)不到，重新對(duì)現(xiàn)有的裝修風(fēng)格進(jìn)行改造是非常必要的。3.更新設(shè)備內(nèi)飾，增加配套設(shè)施住宿條件也是客戶選擇酒店的重要條件之一，勞動(dòng)大廈在這點(diǎn)上的得分只有2.73，屬于較差的一類，更不用說(shuō)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比了。需要進(jìn)行大規(guī)模的更新。象標(biāo)間內(nèi)的床、桌、椅等家具設(shè)備均由于使用年限過(guò)長(zhǎng)而有不同程度地令人不如意的地方，大都需要更新。而在進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造時(shí)，亦要按需增加保齡、KTV、健身、桑拿等配套娛樂(lè)設(shè)施，以增加酒店的吸引力。4.引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，全面提高服務(wù)水平服務(wù)水平也是勞動(dòng)大廈實(shí)際用戶感到不滿的地方之一，引進(jìn)專業(yè)化的管理是受訪對(duì)象比較一致的選擇?？梢酝ㄟ^(guò)委托或聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，全面提升酒店的管理和服務(wù)水平。內(nèi)容目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分研究目的與方法 1一、研究目的 1二、研究方法 1第二部分勞動(dòng)大廈定量研究發(fā)現(xiàn) 3一、企事業(yè)單位會(huì)議需求的主要特點(diǎn) 31.企業(yè)酒店會(huì)議需求旺盛，會(huì)議形式多樣 32.市內(nèi)酒店仍是企事業(yè)單位舉行重要會(huì)議首選地點(diǎn) 53.因會(huì)議選擇酒店最先考慮的因素仍是性價(jià)比 74.直觀感受直接影響會(huì)議客戶的選擇 85.與會(huì)者對(duì)酒店的會(huì)議服務(wù)條件最關(guān)注的是能否方便參會(huì)人員 96.高端會(huì)議設(shè)備開始走入企事業(yè)單位會(huì)場(chǎng) 107.與會(huì)人員對(duì)酒店周邊環(huán)境最關(guān)注的是交通狀況 118.衛(wèi)生和服務(wù)在酒店餐廳環(huán)境中最受關(guān)注