學校物業(yè)管理全套方案

目錄第一章校園物業(yè)管理特點及管理要點?環(huán)境衛(wèi)生服務?公共設施設備的維修和維護?教學服務及教學保障?樓宇管理及公共秩序維護?水電等能源的節(jié)約管理?師生公寓的管理措施

第二章校園物業(yè)管理主要內(nèi)容?服務工作目標?管理項目內(nèi)容第三章校園物業(yè)管理方案?安全防范服務方案?消防管理方案?停車場管理服務?物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案?課室管理方案?環(huán)境衛(wèi)生服務方案?綠化養(yǎng)護管理方案?檔案資料建立與管理方案?師生公寓管理方案

1、安全管理方式

安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質(zhì)采取相應的應急措施，如重大活動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。2、職責范圍（1）負責學校內(nèi)的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區(qū)域進行定點守護和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。（2）在學校保衛(wèi)部門領導下，開展內(nèi)部治安綜合治理。（3）配合公安機關，打擊內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動。（4）與學校保衛(wèi)部門制訂學院突發(fā)事件應急處置和應急疏散預案，隨時出警，為學院內(nèi)人員提供緊急救助，提供安全支援。3、工作內(nèi)容（1）負責組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。（2）建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)

生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。（3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控，學院要做到24小時有保安人員巡查。（4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學院技防優(yōu)勢，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候?qū)λ斜O(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。（5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。（6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向?qū)W校管理人員報告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。（7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內(nèi)車道暢通，嚴防交通事故發(fā)生。（8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內(nèi)，防止亂停亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。（9）其他安全保衛(wèi)有關事項。4、服務細則

5、保安主管職責①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監(jiān)控值班；②負責監(jiān)督落實消防工作；③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批；④消防演習結束后完成《消防演習報告》；⑤負責編制轄區(qū)義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃；⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用；⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。6、保安人員責任描述（1）門崗執(zhí)勤①大門崗②崗位目的A、全天候?qū)W院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區(qū)域內(nèi)秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴密監(jiān)視和控制學院重點部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄像工作；B、守護管理學院內(nèi)公共設施及附屬設備；C、查詢進入學院的外來人員與物品；D、為出入學院的人員提供服務。③工作內(nèi)容

A、保安員上崗一個月內(nèi)，熟悉學院內(nèi)的基本情況。B、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。C、對于非學院內(nèi)的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記?！駥τ诜菍W院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區(qū)出入口處?！裾垇碓L人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內(nèi)?！裼錾霞夘I導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然后將相關的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。●若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時立即向當班領導報告或報警處理?！翊蠹锲繁匦璋匆?guī)定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質(zhì)進入學院?！袢舭l(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。E、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時出入證》才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，物業(yè)管理圈，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅(qū)逐出管理服務責任區(qū)。F、上崗一個月內(nèi)熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。G、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。

H、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄像和儲存工作。I、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。（2）巡邏崗①巡邏崗：學院內(nèi)巡邏崗②崗位目的：A、巡查管理服務責任區(qū)域秩序、消防情況；B、巡查管理服務責任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境；C、清查管理服務責任區(qū)域無關人員及物品；D、協(xié)助相關崗位協(xié)防秩序、消防工作。③巡邏內(nèi)容：A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。

④巡邏要求：A、各班對管轄區(qū)域內(nèi)不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務（3）交接班規(guī)定①接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內(nèi)容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；②保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數(shù)量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。④交班人員要把當班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續(xù)負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。

⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務方為主進行處理⑦交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。（4）來訪登記①來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學院師生進入一律憑工作證經(jīng)確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學院區(qū)域。②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。

按照公司的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準，員工在入職和上崗前都要進行培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；

三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責任事故。1、各責任人及各級人員消防責任①防火安全責任人——管理處項目主任②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；A、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在5分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區(qū)域的消防檔案。B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、內(nèi)容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報

警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內(nèi)要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協(xié)助消防隊救火和搶救人員。2、從技術上以及管理上進行防范①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設備設施完好，發(fā)生故障應迅速修復。②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建立健全消防檔案。③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災。④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隱患，避免火災發(fā)生。

1、管理崗位職責和各項規(guī)章制度管理制度①車輛管理員的崗位職責

A、負責對停車場（庫）的車輛管理。B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。D、負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車主。②車輛管理員的紀律A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務，禮貌待人。C、嚴格遵守《交接班制度》。D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。G、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。③車輛管理人員工作程序門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛入。大門門衛(wèi)要堅持驗證制

度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業(yè)區(qū)域內(nèi)外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。④車輛管理員交接班制度A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。2、停車場管理規(guī)定管理處負責校方、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協(xié)調(diào)指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。①停車場車輛的管理規(guī)定A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停車證件相符。B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。D、進場車輛嚴禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學習駕駛車輛。

E、進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。I、機動車輛在車場內(nèi)禁止鳴號，不準在場地內(nèi)試車、練車。②停車場管理要求A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機動車進出車場有關手續(xù)。B、停車場內(nèi)按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和防護欄。

設備設施的正常使用是確保學校內(nèi)正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術人員，對區(qū)內(nèi)的設備設施進行全面的維修保養(yǎng)，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應的工程設備管理制

度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協(xié)調(diào)配合，對重大維修保養(yǎng)設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內(nèi)所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。（一）房屋物業(yè)巡查與維護制度1、為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。2、每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。3、所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設備，應急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系統(tǒng)、用具等各種設施。4、巡查必須在規(guī)定時間內(nèi)到位，特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應如實填寫。巡檢完畢后，向?qū)W校部門匯報巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關確認工作，以便使各信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關部門備案。（二）客戶報修制度1、為使公司所管理的物業(yè)房屋及設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎上，對物業(yè)巡查人員不便到達和進

入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。2、使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務時，則將報修電話號碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實施維修。3、工程人員接工作單后按規(guī)定時間到達進行維修，完成維修后請用戶驗收和進行簽名確認及對維修情況進行評價。發(fā)現(xiàn)維修未達標準時應馬上返修。4、完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳?。（三）周期性維修和維修記錄制度1、房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)學校部門批準后，則開始準備及組織實施。2、周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進行，復雜的小修、大、中修根據(jù)實際情況選定維修單位。3、房屋維修和附屬設備設施的維修都必須進行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設備設施的大、中維修記錄記在《設備檔案》中，小修記錄在工作單上。4、工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。（四）機電設施設備服務項目內(nèi)容及工作標準1、給排水設備的維護及運行管理2、物業(yè)照明系統(tǒng)，通風等日常維護保養(yǎng)

3、電梯設備巡查4、消防、監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)5、配電系統(tǒng)的巡查、維護保養(yǎng)6、應急備用供電電源維護保養(yǎng)7、空調(diào)系統(tǒng)的日常運行值班與維護保養(yǎng)8、機電設施設備管理與標準（五）供配電設施、設備的維護、保養(yǎng)工作工作規(guī)范1、目的：及時處理供配電設備故障，確保設備性能，確保安全運行。2、適用范圍：適用于低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維護保養(yǎng)工作。3、職責：A、負責供配電設備的維護保養(yǎng)。B、工程部主管負責對維護保養(yǎng)工作進行指導、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、工作規(guī)程（七）供配電設備（設施）操作規(guī)程1、目的：保證供配電設備操作正確性和安全性。2、適用范圍：適用于一般性低壓配電設備、電力變壓器的操作。3、職責：高低壓配電值班工程員負責配電設備（設施）操作。4、配電房送電操作程序?！镒⒁猓焊鶕?jù)實際供電線路進行，此僅為參考。計量及避協(xié)器柜一般情況不許分開。5、停電程序與送電相反。

6、市電停電，啟用備用電源的操作：A、確定市電停電啟用備用電源，啟動發(fā)電機，在啟動發(fā)電機前為了避免發(fā)電機反送電網(wǎng)，故要先斷開低壓配電房低壓總線柜，退出斷路器，使之有一個明顯的斷開點。B、發(fā)電機啟動前，必須檢查發(fā)電機相應檢查項目。C、發(fā)電機帶負荷時，逐漸增大負荷，并觀察發(fā)電機的相應運行參數(shù)，油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉速是否正常。（八）柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程1、目的：確保柴油發(fā)電機處于良好技術狀態(tài)，滿足電梯、目的：確保柴油發(fā)電機處于良好技術狀態(tài)，滿足電梯消防防應急用電的需要。2、適用范圍：柴油發(fā)電機組的運作管理。3、職責：A、高低壓值班工程人員負責柴油發(fā)電機組的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修、保養(yǎng)及試運行。B、工程部主管負責柴油發(fā)電機綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。C、管理處項目主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。4、工作規(guī)程5、發(fā)電機房管理工作程序（九）電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程1、目的：及時處理電梯故障，確保電梯技術性能，保證安全運行。2、范圍：電梯的維修保養(yǎng)工作。3、職責：

A、電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公司聯(lián)絡，督促并協(xié)助其它維修保養(yǎng)。B、電梯公司負責電梯的維修保養(yǎng)。C、工程部主管對維修保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。4、工作規(guī)程：（十）空調(diào)的維護保養(yǎng)操作規(guī)范：1、目的：及時處理中央空調(diào)系統(tǒng)各設備（設施）故障，確保設備性能。2、適用范圍適用于中央空調(diào)系統(tǒng)各設備（設施）維護保養(yǎng)。3、職責：A、空調(diào)管理工程人員負責空調(diào)設備（設施）的維護保養(yǎng)。B、工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導及設備外委修理的聯(lián)系工作。4、工作規(guī)程：（十一）給排水設備（設施）維護保養(yǎng)規(guī)程1、目的及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。2、適用范圍適用于給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)。3、職責A、給排水管理工程人員負責給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)。B、工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。D、工作程序4、給排水設備維護保養(yǎng)工作程序：（十二）消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作程序

消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)，要求要有國家相應部門認定的甲級或乙級資質(zhì)證，允許委托具備上述資質(zhì)的專業(yè)維保公司處理，但學校只與我方簽合同，同時我方負擔相應火災責任。1、火災報警滅火系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)（含聯(lián)動控制、事故廣播等系統(tǒng)）。A、工作內(nèi)容：a、測試報警主機，聯(lián)動控制柜的各項功能；b、測試探測器及功能；c、測試按鈕的工作狀態(tài)和功能；d、測試事故廣播系統(tǒng)；e、測試消防電話；f、測試系統(tǒng)的各項聯(lián)動功能；g、清洗大樓所有煙感裝置，使其維持其正常有效的感應狀態(tài)。B、工作計劃：a、每月測試報警主機和圖形中心的功能，包括：火災報警自檢功能；消音、復位功能；故障報警功能；火災優(yōu)先功能；電源自動切換和備用電源的自動充電功能；系統(tǒng)的聲、光報警功能；探測器動作時，圖形中心能顯示其正確位置。b、每月抽查試驗探測器的動作功能；c、每月抽查按鈕的完好情況和動作功能；d、每月試驗系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能，包括：報警時自動啟動對應相關樓層警鈴、報警時自動啟動對應相關樓層的緊急事故廣播系統(tǒng)、報警時電梯回降首層；e、每年分別在6月和11月清洗煙感裝置。

2、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按鈕、警鈴、管道及閥門、水泵接合器、大樓消防穩(wěn)壓泵等組成。覆蓋面積：主樓保護面積約13702平方米，B棟樓保護面積約8145平方米。A、工作內(nèi)容：a、檢查消火栓箱內(nèi)設備的配備情況及其狀態(tài)；b、檢測室內(nèi)栓的出口水壓；c、試驗遠程啟泵按鈕的工作狀態(tài)和功能；d、檢查管網(wǎng)主要閥門的工作狀態(tài)；e、檢查水泵接合器的工作狀態(tài)；f、試驗消防水泵及其控制器的功能；g、檢查地下消防水池和天面消防水池的水位；h、試驗系統(tǒng)與聯(lián)動控制顯示器的相應功能。B、工作計劃：a、每月抽查消火栓箱內(nèi)設備（如卷盤、水帶、水槍等）的完好情況；b、每月抽測室內(nèi)栓出口靜水壓；c、每月抽查試驗遠程啟泵按鈕的動作功能；d、每月檢查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；e、每月試驗消防水泵控制器的控制功能；f、每月試驗系統(tǒng)與聯(lián)動控制顯示器的完好情況和狀態(tài)；g、每季檢查管網(wǎng)主要閥門和水泵接合器的完好情況和狀態(tài)；h、每季試驗消防水泵的功能并進行天面消火栓的試驗射水；

i、一般性維護保養(yǎng)，包括一般的清渣工作，清除設備周邊雜物，調(diào)整不正常狀態(tài)，加注潤滑劑等；j、水泵房檢查泵控制柜板面情況，指示燈、啟、停按鈕、手/自動轉換開關有無損壞，柜內(nèi)接線端，線頭有無松頭或氧化，并柜內(nèi)線路進行二次線路測試，再用破玻信號聯(lián)動泵柜二次線路，觀察消防中心，泵房反饋信號是否正常，并及時做好記錄。3、配合學校做好各種共用機電設備、設施的年審和各類檢修工作，并制定各項工作程序，按雙方可行性的規(guī)章制度執(zhí)行。4、智能化設施的管理與維修方案每個具體的智能化系統(tǒng)，其硬件配置功能要求、技術含量等都不盡相同。但近年以來那些較為先進的建筑所采用的智能化系統(tǒng)通常都由安全防范子系統(tǒng)（包括室內(nèi)求助與報警裝置、訪客對講裝置、周邊防越報警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、門禁裝置、電子巡更裝置）、管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)（包括自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、緊急廣播與背景音樂、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、設備監(jiān)控裝置）、信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)（包括寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等）以及各個子系統(tǒng)和項目裝置所需的系統(tǒng)運行、控制軟件等所組成。它們對中心控制室，布線管網(wǎng)，接地與防雷，系統(tǒng)供電等都有一些較高的要求。同樣，日常的運行管理以及維護的要求都比較高。

1、課室管理員上崗素質(zhì)要求

（1）學歷條件：所聘用的管理人員都具有初中以上文化程度，懂國語，具有相當?shù)卣Z言溝通和協(xié)調(diào)的能力。（2）管理年齡的限制：聘用人員年齡在18周歲～35周歲之間，五官端正、決不聘用高齡和有不良嗜好的人員。（3）聘用人員實行崗前培訓上崗，培訓主要內(nèi)容包括綜合服務素質(zhì)，崗位專業(yè)技能，安全防范意識，法律法規(guī)和嚴格按照《學校教室管理規(guī)定》等進行上崗前的培訓。（4）上崗后的管理員，按ISO綜合管理體系認證要求、有計劃定期舉行培訓、并定期綜合考核。2、課室日常管理操作規(guī)程（1）課室門、窗開關和設備使用的管理根據(jù)教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課室調(diào)整通知及學生自修要求，按時開放教室。（2）普通課室的使用管理：A、每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按時打開課室門，并檢查課室內(nèi)粉筆、粉擦，以滿足老師上課時使用。B、每天11：30、17：00、21：30按時將空置課室的門、窗、電器等關好斷電。C、在學校規(guī)定的工作時間內(nèi)，每間隔1小時對大樓課室巡查，發(fā)現(xiàn)課室粉筆、板擦缺少，及時補充；或巡查過程中如發(fā)現(xiàn)有蓄意損壞教學設施設備行為的人員，應立即上前勸阻，有嚴重損壞的物品應做好記錄，并及時向管理部或保安部報告。D、學生自習自修使用的課室，在座位總體空位率高于百分之六十的情況下，勸學生到另外課室進行自習，以便更好地利用和節(jié)省資源。3）多媒體課室使用的管理：

E、按課程安排時間表上課前十五分到達需使用的課室開門。F、開門后對室內(nèi)的設施設備全面檢查一次，并用智能卡檢查教學設備是否能正常使用。不能正常使用的，立即報告教務處和通知老師學生調(diào)換課室。填好《故障保修單》向負責維修部門報修。G、在學校規(guī)定的工作時間內(nèi)，每隔1小時對大樓課室進行全面檢查，檢查門、窗是否完好。H、課室使用完后，5分鐘到達課室，先檢查設備是否完好，斷開電器電源、關好門、窗。3、課室管理規(guī)定（1）根據(jù)教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調(diào)整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《學校教室管理規(guī)定》對教室進行管理。（2）進行教室及其設施的日常管護。檢查教室門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門窗、電燈等損壞及時報修，以保室內(nèi)設備不丟失和正常使用。（3）加強安全檢查，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖定設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學設備故障和損壞，按甲方指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內(nèi)的教學設備正常使用；課后及時檢查設備，鎖上柜和門窗。（4）為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經(jīng)常檢查補充。

4、課室管理應變措施（1）管理員每天早上提前30分鐘到現(xiàn)場集中，由項目主管安排當天工作，將臨時調(diào)整使用的課室落實到崗，采取臨時應急方案。（2）當正在使用課室的過程中，如電教設備出現(xiàn)故障，在接到老師求助電話后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并及時聯(lián)絡教務處，及時借調(diào)課室供老師學生使用，根據(jù)故障設備按《故障維修單》，向維修管理部檢修。（3）在規(guī)定正常的工作時間內(nèi)，實行全時間值班制，休息時間，按需管理課室的分布情況，定崗、定員全時間值班，臨時使用課室，接到通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場開放課室。（4）在放假期間，文科教學樓和理科教學樓都安排人員值班，保障需使用的課室能夠按時正常使用。（5）無論發(fā)生任何不可預見事故發(fā)生，調(diào)動全體員工全力協(xié)助和配合學校，應對突發(fā)事故的處理。全力以赴，使事故所造成的損失和影響減到最低程度。5、鎖匙和智能卡的管理規(guī)定（1）課室門設備柜鎖匙和智能卡，設立專人管理，設置鎖匙柜，按各樓號、門號編排分類管理，實行領用、回交登記手續(xù)，資料存檔。（2）除指定保管鎖匙的人，其它人員不得以任何理由私自保管。（3）交接換班時，認真盤點鎖匙數(shù)量，做好交接記錄，未獲學校書面借匙通知，不能轉借他人或私自配匙。

（4）遺失或損壞鎖匙時，要立即向主管部門負責人報告，并及時對遺失鎖匙的門鎖做出相應的防范措施。

對物業(yè)的清潔質(zhì)量直接反映著我公司管理服務的質(zhì)量高低。我們將與學校共同制訂工作制度和標準。按照學校的要求，完成各項清潔管理工作，為客戶、物業(yè)使用人營造整潔、干凈的生活環(huán)境。1、采取“零干擾”清潔管理服務科學合理地調(diào)度安排，各區(qū)域推行“零干擾”工作思路，科學安排巡視保潔路線，努力做清潔管理“第一人”：●到達工作現(xiàn)場第一人；●接到相關信息第一人；●發(fā)現(xiàn)問題第一人；●處理問題第一人。2、重視清潔中的禮節(jié)和禮儀●室內(nèi)保潔做到快速、高效。室內(nèi)清潔完畢，物歸原位?！窆ぷ鲿r清潔工作合理規(guī)范放置，工作完畢隨人帶走，不影響行人通行和大樓的外觀整潔?！裆蠉徣藛T做到儀容端莊、儀表整潔?！裨诠矆鏊淮舐曊f話?！袂鍧嵪词珠g時一定要先敲門，確認無人在內(nèi)時，方可開始清潔。清潔完畢馬上撤出。3、采取科學化、規(guī)范化清潔管理服務●健全的制度約束

制訂完善的管理制度，注重制度的落實及工作的檢查，由日常考核、定期考評及技能、技巧考核結合起來，不斷提高員工操作技能，“定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量”，規(guī)范運作，科學考核，獎懲分明，保證清潔管理工作高效率、高質(zhì)量的進行?！褚?guī)范化操作程序在整和型管理體系中制定詳細的清潔工作程序、操作規(guī)程、工作標準等保障制度。●實行獎懲激勵機制凡符合獎勵條件的給予嘉獎（晉級或獎勵）；對違反有關規(guī)定的進行批評教育、警告，嚴重的進行離崗培訓或者作辭退處理。獎勤罰懶，激發(fā)員工的工作熱情。●設立完備的清潔崗位在規(guī)定時間內(nèi)，始終保持有崗、有人、有服務；做到定崗、定人、定時進行樓道、廁所、電梯間、室內(nèi)的清潔服務工作。4、清潔管理服務運作（1）清潔管理服務日常運作，嚴格按照質(zhì)量管理體系，進行清潔工作計劃、清潔實施程序、清潔檢查、不斷提高清潔質(zhì)量方法，制定科學合理的清潔工作計劃、標準，并對清潔作業(yè)進行監(jiān)督、檢查，并將每日實際完成得工作情況，定期送交審閱，并上交存檔。（2）當遇到衛(wèi)生檢查或重要活動等情況，要反復檢查存在的問題，有針對性地擬定工作計劃，做好事前的準備工作，認真組織人力落實，并向校方回報落實情況，征詢意見。5、保潔服務的工作細則

根據(jù)學校的實際情況，結合我司在綠化管理方面的經(jīng)驗，我們提出了有關綠化管理方面的實施意見。根據(jù)不同的季節(jié)，對學院內(nèi)綠化進行及時的保養(yǎng)和修剪。物業(yè)管理圈此外，應校方要求，在重大節(jié)日提供鮮花擺設服務，為各種規(guī)格的會議提供鮮花切花等有償服務。以增添學校的綠意，保持環(huán)境清新，增加氣氛，樹立學校的嶄新形象。1、綠化帶日常管理●中耕除草（1）目的：提高土壤透氣性，集中營養(yǎng)和水分，防止雜草叢生。（2）適用范圍：各類植物的中耕除草。（3）作業(yè)程序：a、每一季度定期用鋤頭或耙子對樹木（包括喬木和灌木）進行一次中耕除草，以保證營養(yǎng)和水分的吸收。b、連續(xù)多日下雨，雨后過兩天，水分被土壤吸收后（土不沾耙子），對板結的土壤用鐵耙子松土，提高土壤透氣性。c、草地以人工拔雜草為主，除下雨天外，每天都可進行，在雜草結籽前拔除，拔草時要連根拔除，拔除對雜草應及時清運處理，控制雜草地繁殖。d、大面積達雜草，用化學除草劑消除，在噴藥后20天將土深翻15厘米，過一星期后耙平備用。（4）標準：a、中耕深度為5CM左右，以不損傷樹木根為準。b、沒有明顯的雜草，草地純度為90％?！駶菜购?/p>

（1）目的：防止土壤干燥，影響植物的生命活動。（2）適用范圍：各種植物。（3）作業(yè)程序：a、大面積澆水采用膠管引水，單株淋水可用擔水的方法。b、澆水時間夏季在早晚為宜，冬季在中午為宜。c、新栽植物因根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故應優(yōu)先保證一次澆透。d、草地澆水要按順序澆，不要遺漏。（4）注意事項：a、培植草坪第一步是平整土地。場地應有一定的排水坡度，中心地區(qū)既不能低凹，也不能成水平式，因為水平的地面既單調(diào)又缺乏藝術性，對雨水的排除也很不利。中心地區(qū)稍高形成2％左右的排水坡度，或以某一基線向某一方向傾斜也可。b、對土壤進行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以上。同時改良土壤，施基肥和使用化學除草劑，消滅雜草，特別是播種草籽的草坪尤為重要，新種上的草在10天全面清除雜草一次，防止草皮帶來的雜草扎根繁殖。c、雜草是草坪的大敵，它的生命力很強，如果不及時清除，會吸收土壤營養(yǎng)，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項重要工作，人工拔除雜草每半個月全面進行一次，對大面積雜草進行重新改造，或選用化學除草劑滅草，翻土重栽草皮。d、要使草坪生長良好，澆水工作也不可少。澆水時要盡量澆透，不能只澆土層表面；澆水時間夏天以早晚為宜，冬天以9：00～16：00為宜，無雨季節(jié)每周澆水1～3次?！袷┓蕬⒁馐马椉耙?/p>

（1）目的：合理施肥，促進植物的生長，增加綠化、花卉的觀賞價值（2）適用范圍綠化、花卉的施肥管理（3）作業(yè)程序a、根據(jù)綠化生長情況，以及所需要的肥料選定：有機肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無機肥（氮、磷、鉀、復合肥）。b、施肥方法：有機肥多用作基肥，即穴施、環(huán)施、溝施；無機肥（化肥）多用撒施、噴施和根施作追肥。c、施肥時間：一般在陰天或傍晚為宜。（4）要求及標準：四多、四少、四不和三忌a、四多：黃瘦多施，發(fā)芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。b、四少：肥壯少施，發(fā)芽后少施，開花期少施，雨季少施。c、四不：徒長不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。d、三忌：忌濃施、忌熱施（指高溫夏季），忌坐施（指栽花時根部貼在盆底基肥上）。（5）注意事項a、施追肥后及時淋水，第二天早晨再淋一次，俗稱“回水”。b、施基肥時，肥料應充分發(fā)酵、腐熱，化肥須完全粉碎成粒狀或粉狀?！癯Ｒ姴∠x害的防治

（1）黑斑病的防治：加強管理，施肥時注意氮、磷、鉀適當搭配，使植株健壯發(fā)育，防止植株徒長，定期噴藥保護。（2）青枯病的防治：發(fā)病期可噴殺菌藥，并適當增施鉀肥，用10PPM的硼酸液進行外追肥，可提高病株的抗病力。（3）蚜蟲的防治：清潔綠化地及花圃園地，除雜草，減少蚜蟲棲身場所以消滅越冬蟲源。當蚜蟲發(fā)生時，每隔7～10天噴藥一次，連續(xù)進行二三次。（4）蚧殼蟲的防治：在一齡若蟲期噴射藥物，對生長過密，蟲害嚴重的枝葉適當修剪，以利于通風透光，減少病蟲來源，增強植株的抗害能力。（5）螨蟲的防治：越冬期間清除易被危害花卉周圍的雜草，并及時堆放漚腐，或者噴藥，以壓低越冬蟲源。2、喬木養(yǎng)護管理●要求生長良好，葉色正常，無枯枝敗葉，無明顯無病蟲害，及時噴殺蟲藥，防止蚜蟲等病蟲?！裥藜簦好磕晷藜?－2次，三月至四月進行，喬木整形要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，保持樹冠完整，保持無枯枝，以增強園林美化效果。不定期不定時對主干剝芽，減少樹冠生長?！袷┓试黾羽B(yǎng)份、改良土壤、增強樹勢?！裱a植：維修項目造成死亡的樹木，應及時清走，補回與原樹種種類相同、規(guī)格基本一致的植株，并加強管理。●每次臺風前加強巡察，臺風后立即扶樹、護樹、清理斷枝、落葉?！窆芾?/p>