主要內(nèi)容：3.1概述3.2化學(xué)計量學(xué)3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)（部分）3.4相轉(zhuǎn)移催化3.5均相配位催化3.6光有機合成3.7電解有機合成第04次課

第3章精細化工工藝學(xué)基礎(chǔ)本次課上次課13.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)3.3.1概述3.3.2溶劑的分類3.3.3離子化作用和離解作用3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響3.3.6有機反應(yīng)中溶劑的使用和選擇主要內(nèi)容：3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)上次課23.3.3離子化作用和離解作用

（1）離子原和離子體

電解質(zhì)的分類：分為兩大類，即離子原和離子體。

離子原：在固態(tài)時具有分子晶格的偶極型化合物，在液態(tài)時它仍以分子狀態(tài)存在。但是當(dāng)它與溶劑作用時可以形成離子。(即無溶劑時是分子態(tài)，只有與溶劑作用時可形成離子)。如：鹵化氫Hδ+－Clδ-

、烷基鹵Rδ+

－Xδ-

、金屬有機化合物等。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（1）離子原和離子體

3

離子體：在晶態(tài)時是離子型的。而在熔融狀態(tài)以及在稀溶液中則只以離子形式存在的化合物。(任何狀態(tài)下均以離子態(tài)存在)。如：金屬鹵化物等二元鹽。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（1）離子原和離子體

4（2）離子化過程和離解過程

離子化過程：離子原的共價鍵發(fā)生異裂產(chǎn)生離子對的過程。離解過程：離子對(締合離子)轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩㈦x子的過程。

離子對：具有共同溶劑化層、電荷相反的成對離子。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（2）離子化過程和離解過程5離子化過程和離解過程示意圖如下離子化離子原[A—B]溶[A＋B－]離子體溶劑化[A＋B－]溶離解締合[A＋]溶+[B-]溶

溶劑化的離子對（締合離子）溶劑化的正離子溶劑化的負離子（溶劑化的獨立離子）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（2）離子化過程和離解過程6在溶劑中離子對和獨立離子之間，處于平衡狀態(tài)。溶劑的性質(zhì)不僅影響溶液中離子對和獨立離子的比例，而且影響離子(正離子或負離子)的反應(yīng)活性。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（2）離子化過程和離解過程7（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響

兩種電荷相反的離子之間的靜電吸引力（庫侖力）與溶劑的介電常數(shù)成反比：E離子－離子＝式中，E離子-離子－離子與離子相互作用的勢能（靜電吸引力）；Z－正離子和負離子的電荷；r－離子間的距離；ε－介電常數(shù)。Z1+?Z2-ε?r23.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響8ε越大，吸引力越小，ε足夠大，使異性電荷之間的靜電吸引力E顯著降低，從而能夠使離子對離解為獨立離子的溶劑。具有這種作用的溶劑稱為“離解性溶劑”。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響9按介電常數(shù)ε：ε>15～20，為極性溶劑；ε<15～20，為非極性溶劑。（μ<2.5D的為非極性溶劑）有機溶劑的介電常數(shù)ε約在2(環(huán)己烷、正己烷)到190(N-乙基甲酰胺)之間。

介電常數(shù)主要影響溶劑中離子的溶劑化作用和離子體的離解作用。上節(jié)課：3精細有機合成的工藝學(xué)基礎(chǔ)→3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.2溶劑的分類10ε>40，強極性溶劑，溶質(zhì)在其中幾乎不存在離子締合作用。但強極性容易引起離子的溶劑化作用，從而妨礙離子的自由運動和反應(yīng)活性。這類溶劑如甲酸、甲酰胺、二甲基亞砜、環(huán)丁砜等。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響11水的介電常數(shù)特別高(ε＝78.4),所以離子對在水中幾乎完全離解。僅在濃度很高時，才能明顯觀察到離子締合作用。因此水常常作為離子型反應(yīng)的溶劑。(對有機反應(yīng)，水往往不合適)。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響12ε＝20～40，中等極性溶劑，這類溶劑有乙醇、丙酮、硝基苯、乙腈、N,N-二甲基甲酰胺等。在這類溶劑中，獨立離子和締合離子的比例取決于溶劑和電解質(zhì)的結(jié)構(gòu)(如離子大小、電荷分布、氫鍵締合的離子對、離子的專一性溶劑化作用等)，如在丙酮(ε＝20.7)中，鹵化鋰是很弱的電解質(zhì)，而四烷基鹵化銨則強烈地離解。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響13

ε<10～15，非極性（弱）溶劑。如烴類、三氯甲烷、1,4-二氧六環(huán)、乙酸等，在這類溶劑中實際上觀測不出自由離子。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（3）溶劑介電常數(shù)對離解過程的影響14（4）離子原的離子化方式（變成離子對）

溶劑的離子化能力并不是取決于有較高的介電常數(shù)，更重要的是溶劑必須具有強的電子對給體(EPD)或電子對受體(EPA)的能力。這樣才能使離子原的共價鍵異裂為離子鍵。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（4）離子原的離子化方式15..離子原的離子化方式有三種：電子對給體(EPD)進攻、電子對受體(EPA)進攻、雙進攻。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（4）離子原的離子化方式16

EPD進攻：通過向離子原中共價鍵的正端作親核進攻，使正離子溶劑化，而負離子基本沒有被溶劑化。這種自由的或裸的負離子成為高活性的反應(yīng)質(zhì)點。如六甲基磷酰三胺溶劑使金屬有機化合物離子化的過程：[(CH3)2N]3P=O+Cl-Mgδ+—δ-CH2C6H5[(CH3)2N]3P+

—O—Mg+Cl+-CH2C6H5溶劑化正離子裸負離子（活性質(zhì)點）EPD溶劑3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（4）離子原的離子化方式¨17

EPA進攻：與EPD進攻恰好相反，EPA溶劑向離子原中共價鍵的負端做親電進攻，使負離子溶劑化。這種自由的或裸的正離子成為高活性的反應(yīng)質(zhì)點。

....R—O—H+δ-Cl—δ+C(CH3)3

R—O—H—Cl-++C(CH3)3EPA溶劑溶劑化負離子裸正離子（活性質(zhì)點）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（4）離子原的離子化方式18

雙進攻：一種EPD溶劑和一種EPA溶劑或一種兩性溶劑同時進攻離子原的正端和負端，使正離子和負離子都溶劑化。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（4）離子原的離子化方式19

離子化溶劑：有強的EPD性質(zhì)或EPA性質(zhì)、能使離子原離子化成離子對的溶劑。

離解性溶劑：具有高的介電常數(shù)、能夠使離子對離解為獨立離子的溶劑。非質(zhì)子強極性溶劑屬此類。（5）離解性溶劑和離子化溶劑3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（5）離解性溶劑和離子化溶劑20

使離子原離子化成離子對的決定因素，是溶劑必須具有強的EPD性質(zhì)或EPA性質(zhì)。而由離子對離解成獨立離子，則溶劑必須具有高的介電常數(shù)。因此所用的溶劑既是離子化溶劑，又是離解性溶劑。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（5）離解性溶劑和離子化溶劑離子化離子原[A—B]溶[A＋B－]離子體溶劑化[A＋B－]溶離解締合[A＋]溶+[B-]溶

溶劑化的離子對（締合離子）溶劑化的正離子溶劑化的負離子（溶劑化的獨立離子）21水既有很高的介電常數(shù)，又可起EPD作用和EPA作用，所以水既是離解性溶劑，又是離子化溶劑。六甲基磷酰三胺、N,N-二甲基甲酰胺、二甲基亞砜、吡啶也都既是離解性溶劑，又是離子化溶劑。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（5）離解性溶劑和離子化溶劑22

用三苯基氯甲烷離子原作溶質(zhì)，可以鑒別各種溶劑的離子化能力和離解能力。如在SO2溶劑中：[(C6H5)3Cδ+—Clδ-]SO2

[(C6H5)3C+·Cl-]SO2黃色，無導(dǎo)電性

[(C6H5)3C+]SO2＋[Cl-]SO2

黃色，有導(dǎo)電性K離子化K離解3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（5）離解性溶劑和離子化溶劑23三苯基氯甲烷在間甲酚(ε＝11.8)和甲酸(ε＝58.5)中的K離子化

值都相當(dāng)大（3600和3100,即強烈離子化），說明間甲酚和甲酸都是好的離子化溶劑。但是在間甲酚中則只微弱地離解（即導(dǎo)電性低），說明間甲酚不是離解性溶劑（ε?。?。而在甲酸中則強烈的離解。（ε大），說明甲酸是離解性溶劑。雙溶劑可以促進離子原的離子化。故有時反應(yīng)使用雙溶劑（離子化溶劑和離解性溶劑配合使用）。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.3離子化作用和離解作用→（5）離解性溶劑和離子化溶劑243.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響（Houghes-Ingold規(guī)則）（1）Houghes-Ingold規(guī)則：經(jīng)常遇到的反應(yīng)，其過渡態(tài)大都是偶極型活化配合物，它們在電荷分布上比相應(yīng)的起始反應(yīng)物常常有明顯的差別。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（1）Houghes-Ingold規(guī)則25Houghes-Ingold對這類反應(yīng)的宏觀溶劑效應(yīng)，用靜電效應(yīng)作了概括，即根據(jù)從起始反應(yīng)物變?yōu)榛罨浜衔飼r電荷密度的變化，來判斷溶劑極性對反應(yīng)速度的影響：3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（1）Houghes-Ingold規(guī)則26對于從起始反應(yīng)物，變?yōu)榛罨浜衔飼r：電荷密度增加的反應(yīng)，增加溶劑極性使反應(yīng)速度加快；電荷密度降低的反應(yīng)，增加溶劑極性使反應(yīng)速度減慢；電荷密度變化很小或無變化的反應(yīng)，溶劑極性的變化對反應(yīng)速度影響極小。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（1）Houghes-Ingold規(guī)則27（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響該規(guī)則對許多偶極型過渡態(tài)反應(yīng)，如親核取代反應(yīng)、β-消除反應(yīng)、不飽和體系的親電加成和親電取代反應(yīng)可以用來預(yù)測其溶劑效應(yīng)。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

28表3－2親核取代反應(yīng)速率的預(yù)測溶劑效應(yīng)反應(yīng)類型起始反應(yīng)物活化配合物活化過程的電荷變化溶劑極性的增加對反應(yīng)速率的影響（a）SN1（b）SN1（c）SN2（d）SN2（e）SN2（f）SN2R—XR—X+

Y+R—XY-+R－XY+R—X+Y+R—X-

Rδ+

…Xδ-

Rδ+

…Xδ+Yδ+…R…Xδ-Yδ-…R…Xδ-Yδ+…R…Xδ+Yδ-…R…Xδ-

異號電荷的分離電荷分散異號電荷的分離電荷分散電荷分散電荷減少明顯加快略微減慢明顯加快略微減慢略微減慢明顯減慢異號電荷的分離，表明增加了電荷密度；電荷分散，電荷密度基本不變（略微減少）；電荷減少，則降低了電荷密度。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

29Houghes-Ingold規(guī)則的應(yīng)用實例（a）型SN1反應(yīng)的實例：叔丁基氯的溶劑分解反應(yīng)δ+

δ-

℃

≠離解溶劑負離子產(chǎn)物（R－X→Rδ+

…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

30溶劑C2H5OHCH3OHHCOOHH2Ok1εμ（D）124.551.73932.701.701220058.51.8233500078.391.82從起始反應(yīng)物到活化配合物異號電荷分離，電荷密度增加。故隨溶劑極性的增加，反應(yīng)速度明顯加快。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

31（c）型SN2反應(yīng)的實例：叔胺與烷基鹵生成季銨鹽的反應(yīng)(H7C3)2N:+CH3I[(C7H3)3Nδ+

…CH3…Iδ-]

≠(H7C3)3N+CH3+I-

k220℃μ=0.7Dμ=1.64Dμ=8.7D（Y＋R－X→Yδ+

…R…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

32溶劑CH3（CH2）4CH3H5C2OC2H5CHCl3CH3NO2K2（相對）εμ（D）11.8801204.341.30130004.811.1511100035.873.56活化過程異號電荷分離，屬電荷密度增加的反應(yīng)。隨溶劑極性（介電常數(shù)）的增加，反應(yīng)速度明顯加快。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

33（d）型SN2反應(yīng)的實例：放射性標(biāo)記碘負離子與碘甲烷之間的鹵素交換反應(yīng)（Y-＋R－X→Yδ-

…R…Xδ-）I

-+CH3I[Iδ-…CH3…Iδ-]

I—CH3+I-

k220℃***3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

34溶劑CH3COCH3C2H5OH（CH2OH）2CH3OHH2OK2（相對）εμ（D）1300020.702.864424.551.731737.72.281632.701.70178.391.82活化過程產(chǎn)生電荷分散作用，因此隨溶劑極性的增加，反應(yīng)速度略微減慢（乙二醇例外）。但在丙酮中反應(yīng)速度相當(dāng)快—非質(zhì)子極性溶劑。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（2）溶劑對親核取代反應(yīng)的影響

35（3）Houghes-Ingold規(guī)則的局限性的原因從過渡狀態(tài)理論來說，靜電效應(yīng)主要考慮活化焓△H≠的變化，而活化熵△S≠則忽略不計；靜電效應(yīng)沒有考慮溶劑的類型（質(zhì)子型和非質(zhì)子型）、溶劑的EPD、EPA、以及溶劑化能力或配位能力等專一性溶劑化作用對反應(yīng)速度的影響。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.4溶劑靜電效應(yīng)對反應(yīng)速度的影響→（3）Houghes-Ingold規(guī)則的局限性的原因363.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響從質(zhì)子傳遞型和非質(zhì)子傳遞型兩類溶劑分別討論。

（1）質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響質(zhì)子傳遞型溶劑HS具有氫鍵締合作用，是電子對受體，它能使負離子專一性溶劑化。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（1）質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響37

■加速（a）型SN1反應(yīng)因質(zhì)子型溶劑有利于離去負離子X－的專一性溶劑化。（加速裸正離子的反應(yīng)）

R－X+HS[Rδ+…Xδ-

…HS]≠R+＋X-…HS

+Y-

R－Y＋X-…HS

SN1（R－X→Rδ+

…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（1）質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響38

■加速（c）型SN2反應(yīng)因為所加入的質(zhì)子傳遞型溶劑對活化配合物負端的氫鍵締合作用比對反應(yīng)質(zhì)點Y：的締合作用強。如：Y：＋R－X[Yδ+…R…Xδ-]≠

Yδ+…R…Xδ-…HSY+－R＋X-…HS

SN2HS（Y＋R－X→Yδ+

…R…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（1）質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響39

■減慢（d）型SN2反因為質(zhì)子傳遞型溶劑比較容易使反應(yīng)質(zhì)點Y－專一性溶劑化，從而降低了Y－的反應(yīng)活性和SN2的反應(yīng)速度。負離子Y－越硬（即體積越小、電荷對體積之比越大，或電荷密度越高），Y－在質(zhì)子型溶劑中的專一性溶劑化傾向越強。

Y-＋R－X[Yδ-…R…Xδ-]

≠Y－R＋X-HSSN2（Y-＋R－X→Yδ-

…R…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（1）質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響40非質(zhì)子傳遞極性溶劑，是電子對給體，它能使正離子專一性溶劑化，因此,它們對SN反應(yīng)速度的影響常常與質(zhì)子傳遞型溶劑相反。（2）非質(zhì)子傳遞極性溶劑對SN反應(yīng)速度的影響3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（2）非質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響41■對（a）型SN1反應(yīng)，不是使負離子X－離子化而是使反應(yīng)質(zhì)點R＋專一性溶劑化，抑制反應(yīng)速度。甚至改變反應(yīng)歷程，將（a）型SN1反應(yīng)歷程改為（d）型SN2反應(yīng)歷程。Y-＋R－X→Yδ-

…R…Xδ-R－X→Rδ+

…Xδ-（a）型SN1反應(yīng)：（d）型SN2反應(yīng)：3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（2）非質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響42

■對（c）型SN2反應(yīng)，非質(zhì)子極性溶劑不能使反應(yīng)質(zhì)點Y：專一性溶劑化，但能使活化配合物的正端專一性溶劑化，使SN2反應(yīng)加速。使Yδ+…R…Xδ-正端溶劑化，不能使Y：溶劑化。（c）型SN2反應(yīng)：Y:＋R－X→Yδ+

…R…Xδ-3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（2）非質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響43

如前述三丙胺與碘甲烷作用生成季銨鹽的反應(yīng)：（C3H7）3N：＋CH3I[（C3H7）3Nδ+…CH3…Iδ-]≠

（C3H7）3N+CH3＋I-

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（2）非質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響44■

對（d）型SN2反應(yīng)，使反應(yīng)加速。因為非質(zhì)子傳遞極性溶劑介電常數(shù)高，易使親核試劑M+Y－（離子體）離解，且易使正離子M+專一性溶劑化（溶劑的正端位阻大不易使Y－專一性溶劑化），從而使Y－成為活潑的“裸負離子”。（丙酮使反應(yīng)加速）

OO-

（位阻?。㎡MCH3—C—N(CH3)2CH3—C=N+(CH3)2CH3—C=N+(CH3)2

（位阻大）M+（d）型SN2反應(yīng)：（Y-＋R－X→Yδ-

…R…Xδ-）3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.5專一性溶劑化作用對SN反應(yīng)速度的影響→（2）非質(zhì)子傳遞型溶劑對SN反應(yīng)速度的影響453.3.6有機反應(yīng)中溶劑的使用和選擇

（1）有機反應(yīng)對溶劑的要求

在選擇和使用溶劑時，除前述要考慮的因素（對主反應(yīng)速度、反應(yīng)歷程、反應(yīng)方向、立體化學(xué)的影響）外，還要考慮以下因素：

■結(jié)構(gòu)、組成穩(wěn)定。在反應(yīng)過程及后處理時不反應(yīng)，不影響催化活性。■對反應(yīng)物溶解性好?！鋈菀谆厥铡！鍪褂冒踩！龆拘孕。龔U易處理?！鰞r格便宜，來源方便。

3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.6有機反應(yīng)中溶劑的使用和選擇→（1）有機反應(yīng)對溶劑的要求46（2）常用溶劑硝化，磺化，鹵化，催化加氫，氧化，F(xiàn)riedel-Crafts反應(yīng)，親核取代，脫水，堿熔，都有適宜的溶劑。3.3精細有機合成中的溶劑效應(yīng)→3.3.6有機反應(yīng)中溶劑的使用和選擇→（2）常用溶劑473.4相轉(zhuǎn)移催化主要內(nèi)容：3.4.1概述3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化”原理3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素3.4相轉(zhuǎn)移催化483.4.1概述

相轉(zhuǎn)移催化反應(yīng)：兩種處在不同相態(tài)間的反應(yīng)物（互不相溶的兩相）通過加入少量第三種物質(zhì)后，可以使反應(yīng)物在相間發(fā)生轉(zhuǎn)換，從而使反應(yīng)加速。這類反應(yīng)就稱為“相轉(zhuǎn)移催化”反應(yīng)。這種可以使反應(yīng)物在相間發(fā)生轉(zhuǎn)換從而加速反應(yīng)的物質(zhì)叫“相轉(zhuǎn)移催化劑”。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.1概述49相轉(zhuǎn)移催化反應(yīng)的特點：操作簡便、反應(yīng)條件緩和、反應(yīng)時間縮短、產(chǎn)品質(zhì)量和收率高等。

相轉(zhuǎn)移催化劑的應(yīng)用范圍：主要用于親核取代和親電取代。應(yīng)用的單元反應(yīng)包括：鹵化、烷化、酰化、羧化、酯化、硫化、氰基化、縮合、加成、氧化、還原等。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.1概述50在負離子反應(yīng)中，常用的相轉(zhuǎn)移催化劑是季銨鹽Q+X-,如：C6H5CH2N+（CH3）3Cl-親。核試劑M+Nu-只溶于水相，而不溶于油相。有機反應(yīng)物R－X只溶于有機相而不溶于水相。兩者不容易相互靠攏而發(fā)生反應(yīng)。3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化”原理3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化劑”原理51以相轉(zhuǎn)移催化劑Q＋X－進行親核反應(yīng)為例：R－X(油溶)+M+Nu-(水溶)R－Nu+MX

該原理示意圖最早由施塔克斯（Starks）提出。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化劑”原理52親核試劑季銨鹽Q＋X－

[（R4N）+Cl-]的特點：（1）既溶于水，也溶于油相（有機相）。從而使上述親核取代反應(yīng)順利完成。上述反應(yīng)中，季銨鹽正離子Q＋只起著轉(zhuǎn)移親核試劑Nu-的作用。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化劑”原理53

（2）上述反應(yīng)中從R－X上脫落下來的X-并不要求與原季銨鹽中的X-相同，只要能隨Q+進入水相，且能與負離子Nu-進行交換即可。相轉(zhuǎn)移催化廣泛用于許多親核取代反應(yīng)，也可用于其它反應(yīng)，如氧化等。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.2“相轉(zhuǎn)移催化劑”原理543.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑（1）相轉(zhuǎn)移催化劑的基本要求

■相轉(zhuǎn)移催化劑的化學(xué)基本要求：能將反應(yīng)所需離子從水相或固相轉(zhuǎn)移到有機相；有利于該離子的迅速反應(yīng)。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑→（1）相轉(zhuǎn)移催化劑的基本要求55

■工業(yè)基本要求：用量少、效率高、不應(yīng)消耗或失效；來源方便、價格合理；毒性小。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑→（1）相轉(zhuǎn)移催化劑的基本要求56（2）相轉(zhuǎn)移催化劑的類型季銨鹽和叔胺：將負離子從水相轉(zhuǎn)移到有機相。價格便宜，工業(yè)應(yīng)用多。如（R4N）+Cl-3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑→（2）相轉(zhuǎn)移催化劑的類型57冠醚型：將正離子或中性離子從水相或固相轉(zhuǎn)移到有機相。效果好、價格貴，目前限于實驗室研究。MnO4-+18-冠醚-6的偽有機正離子3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑→（1）相轉(zhuǎn)移催化劑的基本要求58其它類型：如開鏈聚醚（聚乙二醇）效果不如季銨鹽，但價廉、方便、廢液易處理。其它還有烷基磺酸鹽、苯基硼化物等，能配位正離子。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.3相轉(zhuǎn)移催化劑→（1）相轉(zhuǎn)移催化劑的基本要求593.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素

（1）對正離子的結(jié)構(gòu)要求

季銨鹽是兩親表面活性劑。要求：季胺正離子中的4個烷基總碳原子數(shù)15－25，正離子和負離子之間的中心距離應(yīng)盡可能大（易分開、反應(yīng)活性高）。四個烷基最好相同（如四丁基胺正離子）。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（1）對正離子的結(jié)構(gòu)要求60最常用的季銨鹽有：芐基三乙基氯化銨（BTEAC）、三辛基甲基氯化銨（TOMAC）、四丁基硫酸胺（TBAB）。·Cl-芐基三乙基氯化銨（BTEAC）·HSO4-四丁基硫酸胺（TBAB）3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（1）對正離子的結(jié)構(gòu)要求61

（2）對負離子的要求季銨正離子Q+是軟的正離子，因此它可以擇優(yōu)地與水溶液中的軟的負離子形成離子對。季銨鹽正離子Q+將反應(yīng)所需的負離子從水相提取到有機溶劑相中的能力，對不同的負離子是有差別的。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（2）對負離子的結(jié)構(gòu)要求62各種負離子被季胺正離子提取到非極性溶劑中的容易程度：2,4,6-（NO2）3C6H2O->ClO4

->I->4-CH3C6H4SO3

–

>NO2

->C6H5COO->Cl->HSO4

->CH3COO->F-,

OH->SO42

->CO32

->PO43-

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（2）對負離子的結(jié)構(gòu)要求63最常用的季銨鹽是氯化季銨鹽，制備容易、價格便宜。若反應(yīng)所需的負離子比氯離子更難提取時，常使用（HSO4-），它在堿性介質(zhì)中會變成更難提取的SO4=。但季胺的酸性硫酸鹽難制備、價貴。注意：季銨鹽的耐溫性差。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（2）對負離子的結(jié)構(gòu)要求64

（3）相轉(zhuǎn)移催化劑用量：一般占有機反應(yīng)物的0.5～10％（mol）。（因反應(yīng)而異）3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（3）相轉(zhuǎn)移催化劑用量65

（4）溶劑

反應(yīng)物或目的產(chǎn)物是液態(tài)，不需溶劑。反應(yīng)物和目的產(chǎn)物在反應(yīng)條件下都是固態(tài)，需使用非水溶性的有機溶劑。對溶劑的要求：溶解性好、不參加反應(yīng)、對親核離子提取能力強。不一定對反應(yīng)物全部溶解，部分溶解或良好的分散潤濕能力即可（有利于表面更新）。可選擇的溶劑：二氯甲烷、氯仿、1,2－二氯乙烷、石油醚（烷烴）、甲苯、氯苯、醋酸乙酯等。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.4用季銨鹽作相轉(zhuǎn)移催化劑時的主要影響因素→（4）溶劑663.4.5相轉(zhuǎn)移催化的應(yīng)用從相轉(zhuǎn)移催化原理可知，只要化合物能與相轉(zhuǎn)移催化劑形成可溶于有機相的離子對，就可采用相轉(zhuǎn)移催化法進行反應(yīng)?？刹捎孟噢D(zhuǎn)移催化法的單元反應(yīng)很多，部分實例如下。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.5相轉(zhuǎn)移催化劑的應(yīng)用67（1）二氯卡賓的產(chǎn)生和應(yīng)用

二氯卡賓（:CCl2）是一個非?；顫姷闹虚g體，通過與烯烴、芳烴、碳環(huán)、醇、酚、醛、胺、酰胺等化合物加成可合成許多化合物產(chǎn)品。采用氯仿和氫氧化鈉可容易產(chǎn)生二氯卡賓，但二氯卡賓極易水解，在水中壽命不到一秒。而在有機相中可存活數(shù)日?？刹捎孟噢D(zhuǎn)移催化法合成。二氯卡賓可用于合成醫(yī)藥中間體扁桃酸。

CHCl3+NaOH:CCl2（怕水）3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.5相轉(zhuǎn)移催化劑的應(yīng)用68（2）

O－烴化（醚類的合成）如:對-硝基苯乙醚的合成。老工藝在壓熱釜中加熱幾十小時，轉(zhuǎn)化率只有75％，且分離難、廢液多，收率只有85～88％。采用相轉(zhuǎn)移催化劑，常溫、常壓下只需幾小時，轉(zhuǎn)化率達99％，收率92～94％。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.5相轉(zhuǎn)移催化劑的應(yīng)用69

（3）O-?；磻?yīng)（酯類的合成）如有機磷殺蟲劑乙基對硫磷的合成。

（4）N－烴化、N－?；－烴化、S－烴化和S－酰化用鹵烷或酰鹵進行上述反應(yīng)時，常常需要用縛酸劑來促進鹵化氫的脫落。加入相轉(zhuǎn)移催化劑可取得良好效果。如除草劑菌達滅的合成。3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.5相轉(zhuǎn)移催化劑的應(yīng)用703.4.6液、固、液三相相轉(zhuǎn)移催化劑液體相轉(zhuǎn)移催化劑難回收，故發(fā)展了固體相轉(zhuǎn)移催化劑。即將液體相轉(zhuǎn)移催化劑連接到聚合物上，得到固體相轉(zhuǎn)移催化劑,相轉(zhuǎn)移催化反應(yīng)在水相、固體催化劑和有機相三相之間進行，故又叫“三相催化劑”。

3.4相轉(zhuǎn)移催化→3.4.6液、固、液三相相轉(zhuǎn)移催化劑71謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全