第五章房地產相關制度與政策第一節(jié)房地產與房地產業(yè)管理制度簡介1、簡述房地產的概念？答：房地產作為物質實體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權益包括房地產的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權，以及以上權益派生出來的承租權、抵押權、典權等等。2、簡述房地產業(yè)的概念？答：房地產業(yè)是關于房地產投資開發(fā)、經營交易、消費管理與服務等各方面關聯行業(yè)的總稱。房地產也屬于第三產業(yè)，是基礎型產業(yè)，對國民經濟發(fā)展具有先導作用，是國民經濟發(fā)展具有先導作用，是國民經濟的支柱產業(yè)。3、房地產管理制度大體可劃分為那三個方面？答：房地產管理制度，大體可劃分為房地產開發(fā)經營管理、房地產管理、房地產維修養(yǎng)護管理三個方面。1、簡述房地產的概念？2、簡述房地產業(yè)的概念？3、房地產管理制度大體可劃分為那三個方面？第二節(jié)房地產開發(fā)經營管理1、房地產開發(fā)一般可以劃分為哪幾個階段？答：房地產開發(fā)一般可以劃分為四個階段：（1）投資機會選擇與決策分析階段；（2）房地產開發(fā)前期工作階段；（3）房地產開發(fā)建設階段（4）房地產租售經營階段。其中，房地產開發(fā)前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設計等方面工作。2、簡述房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定？答：審定房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。3、簡述房地產開發(fā)的施工管理包括哪些內容？答：房地產開發(fā)的施工管理制度包括：項目報建與施工許可證制度、建筑工程質量管理制度、工程竣工驗收備案制度。（1)項目報建與施工許可證制度建設單位在開工前，應當向工程所在地的建設行政主管部門提請報建，并申領施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設單位申領施工許可證的條件如下：（1）已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得建設工程規(guī)劃許可證。（3）施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。（4）已經確定施工企業(yè)。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料、施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。（6）有保證工程質量和安全的具體措施。（7）按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（8）建設資金已經落實。（2）建筑工程質量管理制度建設單位對建筑工程質量應當承擔的義務和責任主要有如下方面：（1）建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，向具有相應資質等級的單位進行招標，并不得將建設工程肢解發(fā)包。（2）建設單位向勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設工程原始資料。（3）建設單位在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)。（4）建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本加競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量，不得采購不符合設計文件和合同要求的建筑材料、建筑構配件和設備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。（5）設計建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。（3）工程竣工驗收備案制度？辦理工程竣工驗收備案應當提交下里材料：（1）工程竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗收報告；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；（4）施工單位簽署的工程質量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。第三節(jié)房地產轉讓管理1、簡述房地產轉讓地概念？答：《城市房地產管理法》規(guī)定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：(一)以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；(四)以房地產抵債的；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。顯而易見，房地產轉讓的實質是房地產權屬發(fā)生轉移，該法還規(guī)定：“放地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！边@規(guī)定。是要求房地產所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致。2、簡述房地產轉讓的程序？答：房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；(五)房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。3、簡述禁止轉讓房地產的規(guī)定？答：下列房地產不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。）(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)依法收回土地使用權的；(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(五)權屬有爭議的；(六)未依法登記領取權屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。第四節(jié)商品房銷售管理1、簡述商品房的預售的條件？答：《城市商品房預售管理辦法》的決定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、簡述商品房的現售條件？答：城市商品房銷售管理辦法，商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。

3、簡述《住宅質量保證書》的要求和主要內容？答：房地產開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付的同時提供給用戶《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》應當包括以下內容：（1）工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；（2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：①屋面防水3年；②墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、、管道滲漏1年；③墻面、頂棚抹灰層脫落1年；④地面空鼓開裂、大面積起砂1年；⑤門窗翹裂、五金件損壞1年；⑥管道堵塞2個月；⑦供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；⑧衛(wèi)生潔具1年；⑨燈具、電器開關6個月；⑩其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）（4）用戶報修的單位，答復和處理的時限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不應低于上述規(guī)定的保修期限。4、簡述《住宅質量保證書》的保修期限與保修范圍和保修責任，與《房屋建筑工程質量保修辦法》的保修期限與保修范圍和保修責任之間的關系？答：（1）各自的保修期限《住宅質量保證書》的保修期限為：①屋面防水3年；②墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、、管道滲漏1年；③墻面、頂棚抹灰層脫落1年；④地面空鼓開裂、大面積起砂1年；⑤門窗翹裂、五金件損壞1年；⑥管道堵塞2個月；⑦供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；⑧衛(wèi)生潔具1年；⑨燈具、電器開關6個月；⑩其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，供熱、供冷1個采暖期，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）《房屋建筑質量保修辦法》的保修期限為：①地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；⑤裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。（防水、防滲漏5年，供熱、供冷2個采暖期、供冷期，其他都是2年）（2）各自保修的住客體①《住宅質量保證書》的保修期限是建設單位向業(yè)主的保修，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；②《房屋建筑質量保修辦法》的保修期限是施工單位向建設單位的保修，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。(3)對房屋共有部分合資有部分保修期限的規(guī)定①對房屋共有部分的保修期限按《房屋建筑質量保修辦法》規(guī)定執(zhí)行；②對房屋自有部分的保修期限是這樣規(guī)定的：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔保修責任，保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定的存續(xù)期。理解上述規(guī)定：對商品房自有部分的保修期限，如果在《房屋建筑質量保修辦法》和《住宅質量保證書》的保修期限都有效的情況下，按保修期限較長的執(zhí)行，如果已過了《房屋質量保修辦法》的保修期限按《住宅質量保證書》的保修期限執(zhí)行。5、簡述《住宅使用說明書》的要求和主要內容？答：《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：（1）開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；（2）結構類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）其他需要說明的問題。第五節(jié)房屋租賃管理1、簡述房屋租賃登記備案？答：我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度：(1)房屋行政主管部門登記備案《房屋租賃管理辦法》規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：

（一）房屋租賃合同；

（二）房屋租賃當事人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；

（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規(guī)定的其他材料。（2）公安部門登記部門《租賃房屋治安管理規(guī)定》。要求：1、出租房屋的建筑、消防設備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理的規(guī)定，不準出租危險房屋和違章建筑。2、私有房屋出租人必須持房屋所有權證或其他合法證明、居民身份證、戶口薄，向房屋所在地派出所申請登記，單位房屋出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請登記，經審查對符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書。3、出租人的治安責任主要有：（1）不準將房屋出租給無合法有效證件的人；（2）承租人是外來暫住人員的，應當帶領到公安派出所辦理登記并領取暫住證；（3）發(fā)現承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應當及時向公安派出所報告；（4）停止房屋租賃的應當及時到公安派出所辦理手續(xù)；4、承租人的治安責任主要有：（1)必須持本人身份證或其他合法證件；（2）租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內到房屋所在地派出所申報暫時戶口登記；（3）將承租房屋轉租、轉借他人的，應當向當地派出所申報備案；（4）承租房屋不準用于生產，儲存、經營易燃易爆或有毒等危險物品。2、簡述房屋租賃合同的主要內容？答：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；

（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；

（三）租金和押金數額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室內設施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責任；

（八）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責任；

（十）其他約定。

房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。3、簡述禁止房屋租賃的規(guī)定？答：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第六節(jié)房地產中介服務1、簡述房地產中介服務機構應具備的條件？答：設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有規(guī)定數量的財產和經費；

（四）從事房地產咨詢業(yè)務的，具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人中須占總人數的５０％以上；從事房地產評估業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產經紀人。

跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產估價業(yè)務的機構，應到該業(yè)務發(fā)生地省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門或者直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。2、講述房地產中介服務合同的主要內容？答：房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

（一）當事人姓名或者名稱、住所；

（二）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；

（三）合同履行期限；

（四）收費金額和支付方式、時間；

（五）違約責任和糾紛解決方式；

（六）當事人約定的其它內容。3、簡述房地產中介活動中禁止的行為？答：房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；

（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；

（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第七節(jié)房地產抵押管理1、簡述房地產抵押登記的定義？答：房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；(二)抵押登記申請書；(三)抵押合同；(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；(六)可以證明抵押房地產價值的資料；(七)登記機關認為必要的其他文件。2、簡述房地產抵押三項主要原則？答：房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。3、簡述不得設定抵押的房地產？答：下列房地產不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產；(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；(六)依法不得抵押的其他房地產第八節(jié)房地產權屬登記１、房地產權屬登記的作用？答：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。２、簡述房地產權屬登記的種類？答：房屋權屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉移登記；

（四）變更登記；

（五）他項權利登記；

（六）注銷登記。３、簡述房屋權屬證書的種類？答：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。４、簡述房屋權屬登記程序？答：房屋權屬登記依以下程序進行：

（一）受理登記申請；

（二）權屬審核；

（三）公告；

（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。

本條第（三）項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理１、簡述異產毗連房屋及其使用規(guī)則？答：《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》規(guī)定：異產毗連房屋，是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。２、簡述危險房屋造成損害事故的法律責任？答：因下列原因造成事故的，房屋所有人應承擔民事或行政責任：

（一）有險不查或損壞不修；

（二）經鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解