養(yǎng)老型房地產(chǎn)工程營銷策略養(yǎng)老型房地產(chǎn)工程營銷策略本文關(guān)鍵詞：養(yǎng)老，營銷策略，房地產(chǎn)工程

養(yǎng)老型房地產(chǎn)工程營銷策略本文簡介：9工程營銷策略9.1工程市場定位9.1.1一級客源市場需求分析青島二代居、三代居本地養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種主題房地產(chǎn)形式也具有明顯的行業(yè)共性產(chǎn)品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產(chǎn)品也將是以立足青島本地養(yǎng)老需求，并且基于工程開發(fā)本錢

養(yǎng)老型房地產(chǎn)工程營銷策略本文內(nèi)容：

9工程營銷策略

9.1工程市場定位

9.1.1一級客源市場需求分析

青島二代居、三代居本地養(yǎng)老需求。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種主題房地產(chǎn)形式也具有明顯的行業(yè)共性產(chǎn)品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產(chǎn)品也將是以立足青島本地養(yǎng)老需求，并且基于工程開發(fā)本錢回收及一局部產(chǎn)品消化的考慮，將主要接納和爭取以青島本地的二代居客群，畢竟工程所處嶗山東麓、近海的環(huán)境因素及地段交通便利因素具備競爭力，雖說是一個養(yǎng)老社區(qū)，但整體氣質(zhì)仍舊向養(yǎng)生靠攏，對改善性客群存在吸引力。而三代居客群，那么是既能承載高端居住需求，亦能提供老年人照料及醫(yī)療效勞，子女、小孩、與老人同域化生活。

9.1.2二級客源市場分析

外來度假養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)生需求。

在充分挖掘本地需求的同時應(yīng)充分挖掘青島作為傳統(tǒng)療養(yǎng)勝地形成的外來度假養(yǎng)老需求和醫(yī)療養(yǎng)生需求；針對以北京、濟(jì)南、石家莊等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的北方一二線城市的留鳥型人群開發(fā)二級客戶市場為本工程提供有力的客戶補(bǔ)充。

首先，隨著社會進(jìn)步和收入增長形成的留鳥型老年度假群體是必需要爭取的重要客群，此類客群的成立受益于青島這座城市的旅游價值和科技醫(yī)療價值，而本工程在這兩大價值上是放大的，嶗山、近海，資源的稀缺性，可以吸引此類目的性較強(qiáng)的度假型養(yǎng)老客群；其次，醫(yī)療養(yǎng)生需求是得益于青島擁有的近20家各類國家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位為背景的醫(yī)療療養(yǎng)機(jī)構(gòu),并且長期積累形成了以養(yǎng)生保健為主的特色醫(yī)療的品牌優(yōu)勢,成為國內(nèi)以養(yǎng)生保健等醫(yī)療效勞為目的的特定消費(fèi)市場，為青島提供穩(wěn)定高效的醫(yī)療為目的的醫(yī)療養(yǎng)生客群。

9.1.3時機(jī)市場分析

旅游度假需求青島作為一座具有國際影響力的旅游城市，據(jù)青島市公布的數(shù)據(jù)顯示的2022年預(yù)計(jì)全年接待游客量到達(dá)6280萬人次，同比增長10%；旅游總收入936億元，同比增長16%，游客量呈現(xiàn)了持續(xù)年均10%的增長趨勢，因此，大量的旅游人口為本工程提供了開旅游拓度假需求的市場時機(jī)，通過在將來的物業(yè)經(jīng)營上和工程規(guī)劃兼容性上的前置條件，接納一局部面向全國的分時度假客群開展成為工程銷售增長的時機(jī)點(diǎn)。

9.2目的市場細(xì)分

9.2.1本地養(yǎng)老

針對青島市本地60歲以上老年人口的138.78萬〔2022年〕龐大市場根底，本工程的目的市場將足于青島市，通過嶗山區(qū)養(yǎng)老市場分析不難發(fā)現(xiàn)，目前嶗山區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住的老年人僅有15.3%為轄區(qū)人口，呈現(xiàn)出了明顯的同市跨區(qū)域的本地養(yǎng)老市場特征，同時，作為工程定位于效勞中高端養(yǎng)老需求也應(yīng)將目的客群鎖定在人均收較高且穩(wěn)定的市南、市北、四方、李滄四區(qū)為主的核心城區(qū)，以及膠州、即墨和膠南等經(jīng)濟(jì)興隆地區(qū)的輻射區(qū)域，以解決二代居三代居本地居家養(yǎng)老需求。

9.2.2導(dǎo)入型度假養(yǎng)老與醫(yī)療養(yǎng)生

青島作為全國知名的旅游城市同時也是全國各級軍政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的定點(diǎn)療養(yǎng)聚集地,全市擁有海軍療養(yǎng)院、全總療養(yǎng)院、空軍療養(yǎng)院、濟(jì)南軍區(qū)第二療養(yǎng)院、煤炭療養(yǎng)院、成功油田療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院等19家各類醫(yī)療療養(yǎng)機(jī)構(gòu),已經(jīng)形成了長期穩(wěn)定的面向全國的中高端性消費(fèi)群體,以鐵道部青島療養(yǎng)院為例，擁有200張床位，1997年年接待療養(yǎng)人數(shù)3061人床位使用率57.4%，全市19家療養(yǎng)院年將接待才能在6萬人次以上，床位使用率到達(dá)100%將超過10萬人次的醫(yī)療養(yǎng)生人口需求。

9.3工程價格策略

9.3.1工程的價格定價原那么

作為主題地產(chǎn)，本工程在土地的獲取和開發(fā)、運(yùn)營形式上與其他地產(chǎn)類型有著一定差異，因此，價格設(shè)定將根據(jù)工程定位的養(yǎng)老綜合體、老年公寓及全齡社區(qū)三大組團(tuán)的不同運(yùn)營形式分別制定；其中養(yǎng)老綜合體、老年公寓是本工程成立的重要條件，將由企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施的根底建立和根本裝修投入屬于工程開發(fā)本錢的凈投入局部，該局部投資將通過政策性補(bǔ)貼和固定資產(chǎn)收益來平衡工程的開發(fā)投資；全齡社區(qū)局部作為本工程的房地產(chǎn)開發(fā)核心將主要用于銷售，通過銷售收入平衡整個工程的投資收益。

9.3.1.1.養(yǎng)老綜合體凈本錢投入

養(yǎng)老綜合體作為本工程的核心功能配套，是工程核心價值重要組成局部，也是本工程與政府合作的必要條件，故該局部只能用于為本工程提供醫(yī)療配套效勞而不能形成銷售收益，因此，該局部在收益測算中僅作為開發(fā)本錢的凈投入，該局部的運(yùn)營收益將完全作為配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)和醫(yī)療設(shè)備的運(yùn)營費(fèi)用，不計(jì)入工程的投資收益；9.3.1.2.養(yǎng)老公寓〔機(jī)構(gòu)型〕非營利性，只回收政府補(bǔ)貼的總床位費(fèi)養(yǎng)老公寓作為專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老和自理型養(yǎng)老的效勞型產(chǎn)品，根據(jù)國家公布的?養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理方法?和?老年人權(quán)益保障法?，以及青島市公布的?關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老效勞業(yè)開展的意見?和?關(guān)于建立長期醫(yī)療護(hù)理制度的意見(試行)?相關(guān)政策，此類養(yǎng)老效勞型機(jī)構(gòu)屬于非盈利機(jī)構(gòu)，需要由指定機(jī)構(gòu)進(jìn)展報批和經(jīng)營，因此，該局部在建成后將根據(jù)上述政策移交給地方政府指定專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)展經(jīng)營，其投資本錢回收主要內(nèi)容為政府政策性補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免，此局部除按照建成后的總床位回收政府補(bǔ)貼的局部資金外，其余經(jīng)營收入由后續(xù)委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)自負(fù)盈虧，也不計(jì)入工程的投資收益。

9.3.1.3.全齡社區(qū)銷售型物業(yè)

全齡社區(qū)式是本工程的唯一具備銷售條件的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其中包含聯(lián)排別墅、小高層住宅和多層住宅三種產(chǎn)品類型，其定價以國家和地方的相關(guān)政策為指導(dǎo)，同時，參考嶗山區(qū)同類產(chǎn)品的銷售價格采用市場定價方法。

9.3.2定價機(jī)制導(dǎo)入

全齡社區(qū)局部采取市場定價方案，根據(jù)本司對養(yǎng)老工程的定位，結(jié)合2022年嶗山區(qū)不同物業(yè)類型的成交價格，對本商業(yè)方案書中規(guī)劃之三種物業(yè)形態(tài)即小高層、高層、聯(lián)排進(jìn)展定價，擬定三種物業(yè)形態(tài)測算價格為：【表9.1】

9.4工程推廣策略

9.4.1工程推廣方式

本工程屬于屬于客戶細(xì)分的定向開發(fā)工程，其推廣將以養(yǎng)、療為核心的工程訴求，通過陣地覆蓋和精準(zhǔn)渠道打擊主要傳播方式，建立工程與目的客戶間的通路；陣地覆蓋，將主要在工程所處的嶗山區(qū)通過戶外廣告、工地圍擋、道旗等傳統(tǒng)陣地推廣方式展開，完成工程的陣地包裝；精準(zhǔn)渠道打擊，將通過報紙、播送、電視、街道社區(qū)、療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老院巡展等方式深化目的客戶客戶區(qū)域翻開地域通路，形成線狀的有效性覆蓋，真正實(shí)現(xiàn)青島本地的區(qū)域覆蓋，完本錢土客戶和導(dǎo)入型客戶的開發(fā)與引導(dǎo)。

9.4.2工程促銷方案

9.4.2.1聯(lián)動促銷

橫向結(jié)合，利用本工程的醫(yī)療配套資源和療養(yǎng)機(jī)構(gòu)展開合作，通過資源互換和醫(yī)療體驗(yàn)方式進(jìn)展資源共享，利用橫向資源的