世聯(lián)關(guān)于綜合性物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)分享世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY序當(dāng)都市中心區(qū)的土地高度稀缺,城市缺少功能完整的配套功能時(shí),很多建筑形態(tài)由平面轉(zhuǎn)為立體,于是,都市綜合體應(yīng)運(yùn)而生世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY我們常常聽到的問題·我們是不是每種物業(yè)都要做?公寓市場(chǎng)是不是已經(jīng)飽和?寫字樓市提下、在沒有任何總體場(chǎng)有沒有客戶?目標(biāo)下,我們被諸如此·我們應(yīng)該做什么物業(yè)?每種物業(yè)做多大規(guī)模?類的問題所困擾·各個(gè)物業(yè)之間的關(guān)系是怎樣的?寫字樓會(huì)不會(huì)給公寓帶來(lái)負(fù)面影響?商業(yè)和酒店如何做可以提升公寓價(jià)值?·地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來(lái)打造?·我的自由資金只有1個(gè)億,如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)?·我們需要融多少資金?在哪個(gè)階段資?以什么形式融資?·酒店能不能做,什么時(shí)候做,能不能改成其他的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售?·酒店會(huì)給綜合體帶來(lái)什么作用?我們要不要自己做酒店?商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大,同時(shí)能確保順利銷售?·從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度,應(yīng)該引進(jìn)哪類商家?主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求·啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金?怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價(jià)格世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY我們忽略了的問題—綜合體是高效、復(fù)合的收益型物業(yè),其開發(fā)運(yùn)營(yíng)規(guī)律必然不同于一般的單功能房地產(chǎn)項(xiàng)目,所以研究思路也必然不同作為高效復(fù)合型物業(yè)的城市綜合體由于將城市比較因素城市綜合體單功能物業(yè)生活的各要素以一種嶄物業(yè)屬性益型+消費(fèi)型消費(fèi)型新的空間秩序集合出現(xiàn)區(qū)位人流密集的城市核心區(qū)根據(jù)功能確定所以對(duì)城市形態(tài)和工作生活形態(tài)產(chǎn)生的影響遠(yuǎn)功能復(fù)合&多樣非單一物業(yè)所及使用效率24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)白天O夜間收益途徑多渠道(經(jīng)營(yíng)收益+使用收益)單一渠道價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑長(zhǎng)期,可生長(zhǎng)、可追加次性客戶來(lái)源具有自我寄生功能,部分來(lái)自全部來(lái)自于外部從收益型物業(yè)的基本屬性出發(fā)進(jìn)行定位研究世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY綜合體項(xiàng)目在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn)1.綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力2不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能3.各種物業(yè)類型之間的相互影響4.開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY世聯(lián)認(rèn)為對(duì)以上問題的解答應(yīng)該遵循以下思路,圍繞兩條主線進(jìn)行分析和研究城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)相同屬性項(xiàng)目發(fā)展規(guī)律成功因素借鑒價(jià)值和發(fā)展城市或前景區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展研究項(xiàng)目發(fā)展模式展題景機(jī)會(huì)和核心驅(qū)動(dòng)力分類物業(yè)市場(chǎng)可綜合體研究實(shí)現(xiàn)價(jià)值研究分類物業(yè)深度市場(chǎng)研究物業(yè)組合方案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究兼顧長(zhǎng)短期→>物業(yè)布局方案項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的盈利測(cè)算市場(chǎng)潛力研究模式客戶行為研究項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY基于城市發(fā)展的大思維確定項(xiàng)目發(fā)展模式·城市綜合體具有很強(qiáng)的復(fù)合性,往往一個(gè)城市綜合體的開發(fā)建設(shè)和使用會(huì)在很大程度上提升區(qū)域乃至城市價(jià)值,甚至創(chuàng)造區(qū)域乃至城市價(jià)區(qū)域價(jià)值演變歷程研值新的增值點(diǎn)—帶動(dòng)周邊土地升值、帶來(lái)高素質(zhì)就業(yè)人口,帶動(dòng)高究舉例端消費(fèi)、推動(dòng)區(qū)域及城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化,所以綜合體的發(fā)展模式的確定應(yīng)該從尋找城市(功能)層面的機(jī)會(huì)入手雖然我國(guó)二三線城市整體經(jīng)濟(jì)水平通常表現(xiàn)出快速發(fā)晨的事勢(shì)頭,但是經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀水平普遍不高,導(dǎo)致收益性物業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)發(fā)展落后,可見未來(lái)價(jià)值往往大于現(xiàn)實(shí)價(jià)值,因此必須用動(dòng)態(tài)、發(fā)展的眼光來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值,確定項(xiàng)目發(fā)展模式重點(diǎn)關(guān)注城市未來(lái)規(guī)劃以及城市功能布局演變√城市發(fā)展趨勢(shì)研究ˇ項(xiàng)目或項(xiàng)所在區(qū)域在城市中的地位、發(fā)展前景與城市其他功能區(qū)的關(guān)系√類似城市項(xiàng)目成功發(fā)展案例研究以及經(jīng)驗(yàn)借鑒世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY基于收益性物業(yè)特征研究城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律城市綜合體是城市發(fā)展從無(wú)序、自然發(fā)展轉(zhuǎn)向有序規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚合、功能互補(bǔ)的產(chǎn)物,其發(fā)展與城市的功能、推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)因素、各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系密切相關(guān),所以綜合體物業(yè)的城市研究應(yīng)從城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律入手綜合體物業(yè)通常被購(gòu)買者作為長(zhǎng)期收益性投資,收益性投資物業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)與城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)晨水平密切相關(guān),所以城市研究應(yīng)該關(guān)注影響收益性物業(yè)長(zhǎng)期增值的因素,如城市發(fā)展階段、城市功能演變趨勢(shì)、區(qū)域價(jià)值及其發(fā)展趨勢(shì)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)活力及產(chǎn)業(yè)容量等。重點(diǎn)關(guān)注:√城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征√城市產(chǎn)業(yè)發(fā)晨狀況,包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等√主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征及發(fā)展?jié)摿Α坛鞘刑卣骷俺鞘邪l(fā)展階段界定√城市人口特征及消費(fèi)力研究世聯(lián)顧問WORLDUNIONCANSTITANCY城市綜合體形成的背景—城市化進(jìn)程從美國(guó)大都市區(qū)發(fā)展城市化率圖1:世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖歷程來(lái)看,城市的中后期階段區(qū)由原來(lái)的單中心向中心發(fā)展,而都市綜合加速階段體即是城市多中心的有機(jī)組成部分初期階段中國(guó)城市化的階段位置按照國(guó)際上人均GDP20%與城市化程度的相對(duì)關(guān)系,我國(guó)的城市化進(jìn)程時(shí)間相對(duì)較低,因此,會(huì)在城市化進(jìn)程中產(chǎn)生多個(gè)圖2:人均GDP與城市化率的關(guān)系都市綜合體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平人均GDP(美元)城市化率(‰)95年高收入國(guó)家24930中上等收入國(guó)家中中等收入國(guó)家2390中下等收入國(guó)家16703062低收入國(guó)家世聯(lián)顧問W我國(guó)2019年人均GDP為1,100美元,世界排名第一的盧森堡為43940美元都市綜合體與中心城市之間的相互關(guān)系城市的CBD具有最高的中心性副中心可以同時(shí)存在幾個(gè),副中心與CBD副中心之間以城市主要交通干道