第1頁■調(diào)研說明調(diào)查目的：掌握內(nèi)江市城市情況及房地產(chǎn)市場行情、特點(diǎn)，為東桐路臨江地塊項目

的可行性提供依據(jù)。調(diào)查人員：鄧林川，周紅雨，華蕾調(diào)查成果：一、內(nèi)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、政策法規(guī)等宏觀數(shù)據(jù)；二、內(nèi)江市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)，及各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場特征；三、潛在購房者需求特點(diǎn)；四、內(nèi)江市商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；五、房產(chǎn)新政對內(nèi)江市的影響；六、內(nèi)江市風(fēng)土人情。第2頁目錄第一章：內(nèi)江市宏觀環(huán)境調(diào)研第二章：內(nèi)江市城市規(guī)劃調(diào)研第三章：內(nèi)江市房地產(chǎn)市場調(diào)研第四章：內(nèi)江市典型樓盤調(diào)研第五章：對目標(biāo)宗地的認(rèn)識目錄第3頁1內(nèi)江市宏觀環(huán)境調(diào)研

第4頁內(nèi)江市位于四川省東南部，沱江下游中段。地跨北緯29°11‘－30°2’、東經(jīng)104°16‘－105°26’，東西長121.5公里，南北寬94.7公里。東鄰重慶，南界瀘州，西接自貢，西北連眉山市，北與資陽市相鄰。全市幅員面積5386平方公里，轄三縣二區(qū)，即市中區(qū)、東興區(qū)、資中縣、隆昌縣、威遠(yuǎn)縣，111個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2070個行政村，9個街道辦事處，253個社區(qū)居民委員會。2009年末戶籍總?cè)丝?25.61萬，其中非農(nóng)業(yè)人口87.19萬，農(nóng)業(yè)人口338.42萬，耕地16.46萬公頃,人均占有耕地面積0.0387公頃。一城市概況城市地理位置第5頁內(nèi)江地處“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”核心位置

2019年3月2日國務(wù)院通過的《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，使成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的功能定位、總體布局和發(fā)展目標(biāo)正式從國家層面予以明確。

成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)包括四川15個市和重慶31個區(qū)縣，總面積20.61萬平方公里，人口9840.7萬，GDP總量1.58萬億元。內(nèi)江市位于經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，周邊45個城市環(huán)繞，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的優(yōu)勢在于，它有成都和重慶兩個特大城市，對成渝之間的二、三級城市可以起到“雙核”帶動作用。這“雙核”一旦演化為“增長軸”，將帶動成渝“軸”上城市群的發(fā)展。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)有望成為繼長三角、珠三角、環(huán)渤海之后的中國第四大經(jīng)濟(jì)增長極。一城市概況城市地理位置成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)示意圖第6頁

內(nèi)江地處成渝兩個大城市之間，是西南各省交通的重要交匯點(diǎn)。

內(nèi)江交通區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。內(nèi)江境內(nèi)以縱貫全市的成渝鐵路、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道為主通道。在這條交通運(yùn)輸主道上，還有國、省通訊和電力線路依此交織同行排布。

內(nèi)江是四川省內(nèi)交通流量最大、最具現(xiàn)代水平的主動脈。這條交通運(yùn)輸?shù)闹魍ǖ郎?，橫向排布的內(nèi)（江）宜（賓）、內(nèi)（江）昆（明）、?。úo（州）、資（中）威（遠(yuǎn)）鐵路為其鐵路支干；以市中區(qū)為支點(diǎn)向南、向北延伸的內(nèi)（江）宜（賓）高速公路，內(nèi)（江）樂（山）、內(nèi)（江）瀘（州）和內(nèi)江至南充公路等為公路支干。以及內(nèi)（江）遂（寧）鐵路、內(nèi)（江）遂（寧）高速公路、?。úS（貴州黃桶）、?。ú┐螅ㄙF州大方）高速公路正在建設(shè)中。

內(nèi)江鐵路、公路和沱江航道成網(wǎng)狀連接，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平。一城市概況城市交通狀況第7頁

2019年2月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，對內(nèi)江市行政區(qū)進(jìn)行調(diào)整后，內(nèi)江市總?cè)丝?16.55萬人，占原內(nèi)江市的46%，其中非農(nóng)業(yè)人口69萬，占原內(nèi)江市非農(nóng)業(yè)人口58%，占現(xiàn)內(nèi)江市總?cè)丝?6.6%；農(nóng)業(yè)人口346.43萬人，占原內(nèi)江市農(nóng)業(yè)人口44.13%，占現(xiàn)內(nèi)江市總?cè)丝?3.4%。人口密度為每平方公里771.3。

2009年末，內(nèi)江總?cè)丝诩s460萬人，其中，男性240萬，女性220萬；非農(nóng)業(yè)人口90.00萬，農(nóng)業(yè)人口約370萬。東興區(qū)2019年常住人口84.34萬人，在四川181個區(qū)縣中人口數(shù)量位居第23

名。一城市概況城市人口狀況第8頁

內(nèi)江與宜賓、達(dá)州、綿陽、南充、自貢、瀘州、攀枝花等8個城市，被列為全省“十二五”期間重點(diǎn)培育的百萬人口大城市。內(nèi)江市重點(diǎn)城建項目圍繞建設(shè)宜居宜業(yè)宜游特大城市，依托構(gòu)建城市骨架網(wǎng)、沿江景觀帶和中心商務(wù)區(qū)3個重點(diǎn)全面展開。打造城市主干道方面，2019年完成甜都大道北延線、新入城線一期、內(nèi)椑南路一期工程建設(shè)；加快推進(jìn)長江大道、大千路北延線、西林大道北延線建設(shè)，啟動新入城線二期、麻柳壩大橋、臨江小區(qū)至桐梓壩橋道路建設(shè)和成渝高速公路內(nèi)江服務(wù)區(qū)、內(nèi)江收費(fèi)站改造工程，啟動內(nèi)威高速、羊子巖和麻柳壩大橋前期工作，拓展城市空間。

大千國際大酒店大洲廣場沱江三橋二城市建設(shè)重點(diǎn)建設(shè)項目第9頁二城市建設(shè)重點(diǎn)建設(shè)項目

打造沿江景觀帶方面：加快圣水寺至大洲廣場防洪堤、親水步堤和景觀建設(shè)進(jìn)度，加快完成東桐北路土地整理、甜城湖兩岸綠化等項目工程，啟動塔山公園美化亮化工程和謝家河土地整理、大沖山商業(yè)開發(fā)。加快開發(fā)甜城湖水上休閑運(yùn)動項目，通過舉辦中美澳藝術(shù)劃水比賽，將甜城湖建成集親水、休閑、娛樂、生活和商業(yè)開發(fā)于一體的濱水生態(tài)長廊和城市發(fā)展軸。打造中心商務(wù)區(qū)方面：啟動成渝客專內(nèi)江站點(diǎn)片區(qū)城市綜合開發(fā)、奧體中心項目建設(shè)，加快促成大型購物中心項目落地建設(shè)，力爭華聯(lián)內(nèi)江大型購物中心年內(nèi)竣工竣工投入運(yùn)營，增強(qiáng)中心城區(qū)商業(yè)輻射帶動能力能力。

第10頁

“川中樞紐”內(nèi)江自古為商賈云集之地?，F(xiàn)已初步形成了城鄉(xiāng)并重、內(nèi)外并舉的商貿(mào)流通格局，成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通與物流中心之一，被列入四川省規(guī)劃建設(shè)的九大城市之一。2009年實(shí)現(xiàn)GDP560.88億，增速15.5％。增速排全省第二。在較小的管轄區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)較的大生產(chǎn)總值。2019年截止6月底，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值319.57億元，排名暫列第10位。經(jīng)過多年發(fā)展，形成川威鋼鐵、威遠(yuǎn)白塔等具有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和內(nèi)江福潤、威玻集團(tuán)等一批輻射和支持能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮墓歉善髽I(yè)，一大批優(yōu)勢拳頭產(chǎn)品，如川威牌鋼筋混土用熱扎帶肋鋼筋、重龍牌普通硅酸鹽水泥、峨眉牌單缸柴油機(jī)、白塔牌內(nèi)外墻地磚、威玻牌高、中、無鹼玻璃球等。內(nèi)江的紅霉素半成品及藥品生產(chǎn)能力也久負(fù)盛名，僅紅霉素腸溶片的年就達(dá)10億片以上，具有較高的生產(chǎn)能力和知名度。

三經(jīng)濟(jì)環(huán)境第11頁

內(nèi)江獨(dú)特的地貌，優(yōu)美的風(fēng)景，豐富的物產(chǎn)，2000年來的深厚的文化底蘊(yùn)，形成了獨(dú)具一格的文化特色。在市境內(nèi)有號稱“川南第一禪林”的圣水寺、佛教圣地“西林古剎”的西林寺、留下李白千古絕唱的太白樓、鬼斧神工的重龍山摩崖石刻、東林寺的千手觀音、仿山東曲阜孔廟格局，號稱“巴蜀四大文廟”之首的資中文廟；歷史悠遠(yuǎn)“打開羅泉井，氣死自流井”之說的羅泉鎮(zhèn)，世家望族“國中之國”、“民俗文化活化石”之稱的云頂寨，丹青留白的大風(fēng)堂，被譽(yù)為“立體史書”造型高大雄偉、沉穩(wěn)古樸、圖文喻意深刻、雕刻技藝精湛、全國罕見的隆昌古牌坊群，那凌晨前開始在黑夜里提籃趕集的叫聲，天亮雞叫時方始散去的云頂寨，東興老街上的炭精畫，茶館里的川劇清唱以及還有非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的資中木偶、川江號子、貝葉畫等。

正是這2000年來的歷史、民風(fēng)民俗文化傳承的積淀，今人的奮力拼搏精神，造就了內(nèi)江的“書畫之鄉(xiāng)”、“文化之鄉(xiāng)”、“大千文化”、“體育之鄉(xiāng)”、“蔗糖之鄉(xiāng)”的美名。隆昌古宇湖風(fēng)景區(qū)資中羅泉古鎮(zhèn)內(nèi)江大自然景園四人文環(huán)境第12頁

內(nèi)江物華天寶、鐘靈毓秀，人文薈萃，才俊輩出，素有“書畫之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。古有孔子的老師、東周學(xué)者萇弘、西漢辭賦大家王褒、唐代名將程咬金、狀元范金卿；南宋丞相趙雄、狀元趙逵、明朝大學(xué)士趙大洲、清末狀元、著名的“五老七賢”之一的駱成驤、犧牲于辛亥革命前夕、被孫中山追認(rèn)為“大將軍”的喻培倫、新民主主義革命革命先驅(qū)羅世文、黎冠英；當(dāng)代有著名新聞巨子范長江、國畫大師張大千、畫虎大師張善子；今有“巴蜀鬼才”魏明倫、彩墨畫大師、享有“邱九寨”“中國巨型山水畫家”、“中國畫壇巨匠”稱號的邱笑秋、著名作曲家王錫仁等，都是內(nèi)江兒女中彪炳史冊的杰出代表。厚重的文化積淀，使內(nèi)江成為川東南文化最發(fā)達(dá)地區(qū)。四人文環(huán)境“巴蜀怪才”魏明倫“國畫大師”張大千第13頁

全市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位參加養(yǎng)老保險人數(shù)10.23萬，企業(yè)單位參加養(yǎng)老保險人數(shù)31.4萬；農(nóng)村參加養(yǎng)老保險人數(shù)3.77萬。參加失業(yè)保險人數(shù)13.03萬?；踞t(yī)療保險制度改革繼續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險參保人數(shù)31.47萬。

2009年，內(nèi)江各級各類學(xué)校共1443所（全日制），在校學(xué)生61.43萬人（不包括大專院校），教職工3.34萬人（不包括大專院校），專任教師2.715萬人。其中高等院校3所，在校生1.95萬人；中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校2所，在校生0.84萬人，中等師范學(xué)校1所，在校生0.19萬人；普通高中學(xué)校45所，在校生7.05萬人，普通初中學(xué)校227所（包括九年一貫制學(xué)校），在校生13.82萬人，小學(xué)595所，在校生25.05萬人，幼兒園531所，在校生8.46萬人，其中包含民辦中、小學(xué)64所，幼兒園424所。職業(yè)中等學(xué)校37所，招生1.42萬人，在校生3.19萬人。有成人中等專業(yè)學(xué)校6所（其中，教師進(jìn)修學(xué)校校5所，成人干部中等專業(yè)學(xué)校1所），成人小學(xué)80所，特教學(xué)校5所。

全市藝術(shù)表演團(tuán)體4個，藝術(shù)表演場所5個，群眾藝術(shù)館、文化館6個，文化站120個，公共圖書館4個。建成省“農(nóng)村書社”試點(diǎn)單位13家，“農(nóng)家書屋”28家。

全市有廣播電臺4座，鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣播站111個，電視臺1座。有線電視累積總用戶51.24萬戶。搭建內(nèi)江數(shù)字電視前端平臺，全年發(fā)展數(shù)字電視用戶1231戶。

2009年，全市衛(wèi)生機(jī)構(gòu)208個，縣級以上綜合醫(yī)院13所、中醫(yī)院4所、婦幼保健院6所；鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院147所（含市中區(qū)、東興區(qū)所轄未完成改制地名衛(wèi)生院36所），民營醫(yī)院21所，個體診所721所，村衛(wèi)生站3176所，其它門診部、衛(wèi)生所（室）361所；全市市級體育協(xié)會13所。建立各縣（區(qū)）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、社區(qū)體育組織。全年，建設(shè)市及各縣（區(qū)）全民健身路徑48條。88個農(nóng)民健身工程點(diǎn)土地硬化工程全面完成。五社會事業(yè)第14頁

內(nèi)江開發(fā)早，歷史悠久。夏、商為梁州之地，周為雍州之地，春秋戰(zhàn)國分屬巴郡、蜀郡；西漢屬資州；東漢屬漢安縣地；北周為中江縣地，隋代為內(nèi)江縣，隋文帝開元年（581），文帝以其父名“忠”避諱，閱覽中江縣地圖，見縣城內(nèi)居江水環(huán)繞之內(nèi)，遂改中江縣為內(nèi)江縣地；

1935年屬四川省第二行政督察區(qū)。中華人民共和國成立后，先為內(nèi)江專員公署駐地，1985年6月起撤地建市，為內(nèi)江市人民政府駐地。市區(qū)橫跨沱江，三橋相連。境內(nèi)有成渝、隆瀘、內(nèi)昆鐵路和成渝、內(nèi)宜、隆納高速公路，鐵路、公路通車?yán)锍谭謩e達(dá)到9777公里和184公里，路網(wǎng)密度高于全國、全省。自南宋紹興十六年（公元1146年）市區(qū)筑土城，明中葉筑石城以來，市井日趨繁榮，歷為成渝兩大城市間的交通要道和沱江流域農(nóng)副土特產(chǎn)品集散地，尤以盛產(chǎn)蔗糖、蜜餞著稱于世，古有“甜城”之稱。中華人民共和國建立以來，城市建設(shè)日新月異，現(xiàn)在的市區(qū)已發(fā)展成為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化活動中心，川中南地區(qū)交通樞紐和重要的輕工、商貿(mào)城市。六歷史沿革第15頁

內(nèi)江市地處四川省盆地中部丘陵地區(qū)，其地形以丘陵為主，東南、西南面有低山環(huán)繞。海拔350—450米間的丘陵約占90%。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系沉降帶的一部分，褶斷規(guī)模小。地表由較平緩的紫色砂巖組成，經(jīng)長期流水侵蝕切割后，多呈渾圓狀和壟崗狀淺丘；泥質(zhì)中以泥土、粗砂土和紅砂土、豆面泥土、黃泥土為主，這些土壤保水良好，抗旱力強(qiáng)，有利于農(nóng)作物生長。土地利用歷史悠久，主要以耕地為主，其它用地為園林、林地、疏林草地、城鄉(xiāng)、居民用地、工礦用地、水域和特殊用地及部分難利用土地。內(nèi)江市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。受盆地和本地自然環(huán)境的影響，具有氣候溫和、降雨量豐富、光熱充足、無霜期長的特點(diǎn)。冬暖夏熱，雨量適中。平均溫度15°C—28°C，常年總?cè)照諘r數(shù)1100—1300小時,無霜期達(dá)330天。全年有霜日數(shù)一般為4—8天左右。春夏秋冬，低溫、風(fēng)、暴雨時有發(fā)生，綿雨顯著。全年氣溫有明顯的冬干春旱現(xiàn)象，同時，夏旱伏旱的現(xiàn)象也時有發(fā)生。歷史上有“十年一大旱，五年一小旱，三年兩頭旱，插花干旱年年現(xiàn)”之說。年相對溫度在80%左右。年降雨量1000毫米上下，多分布在夏季，約占全年雨量的60%，高溫期與多雨季節(jié)基本一致，春季約占17%，冬季僅占4%。

沱江是市區(qū)內(nèi)主要河流，流經(jīng)資中、東興及市中區(qū)，是市內(nèi)水路運(yùn)輸要道，自古有“萬斛之舟行若風(fēng)”的繁忙景象描寫。沱江水流緩急交替，灘沱相間，蜿蜒曲折，常年平均流量為375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降0.45%，水能蘊(yùn)藏量有14.5萬千瓦供開發(fā)。較大支流有資中的球溪河、內(nèi)江的大清河等。同時，由于沱江縱貫?zāi)媳?，流域較長，積水面廣，雨季時容易造成洪水災(zāi)害。內(nèi)江沱江七自然地理沱江

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內(nèi)江市屬亞熱帶常綠闊葉林帶，氣候溫和，雨量充沛，適宜多種林木生長。樹種資源有60多個科目，110多個屬、190多個種。森林植被主要有針葉林、闊樹林、竹林、灌木林等。,內(nèi)江森林植物以用材林為主,經(jīng)濟(jì)林樹種豐富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林；薪炭林是內(nèi)江市農(nóng)村重要的生活燃料，分布廣，產(chǎn)量高，多數(shù)可再生更新，主要樹種有榿木、紫槐、馬桑、黃荊等；其優(yōu)勢樹種有馬尾松、香樟、楠木、黃蓮木、柏木等，主要分布在市中區(qū)、資中等地名勝古跡風(fēng)景區(qū)。內(nèi)江市氣候和土壤條件宜于多種農(nóng)作物，種植業(yè)主要以糧、油、蔗、麻、絲、茶、果、菜等，也種植部分藥材、棉花等，是四川省糧食和經(jīng)濟(jì)作物的集中產(chǎn)區(qū)。動物資源主要有各種家畜、家禽及部分野生動物。家養(yǎng)動物包括獸類、鳥類、昆蟲類、魚類及家養(yǎng)野生動物。獸類中有豬、牛、羊、兔以及少量的馬、騾、驢等；禽鳥類主要有雞、鵝、鴨、鵪鶉和鴿，昆蟲類有蜜蜂、蠶；魚類有本地種的鯉、鯽和先后引進(jìn)的草、青、鰱、鳙等30余個品種；家養(yǎng)野生動物有水獺、鸕鶿、梅花鹿、黑熊等。野生動物有240多種，主要有麻雀、斑鳩、烏梢蛇、青蛙、黃鱔、泥鰍以及野貓、野兔等。全市礦產(chǎn)資源豐富。能源礦產(chǎn)主要有煤、天然氣、油頁巖；非金屬與建材礦產(chǎn)有石灰?guī)r、石砂巖、頁巖、耐火粘土、鋁土礦、大理石、河沙、礫石與陶瓷粘土等；金屬礦產(chǎn)與稀散元素有鐵、鉀、金等以及鹽礦、鉀礦、煤層中共生的鋁、鎵、銣及鋰等分散元素；化工礦產(chǎn)有鹽礦和含鉀水云母粘土礦等。內(nèi)江市由于地處盆地腹心地帶，地質(zhì)結(jié)構(gòu)較簡單，地殼相對穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)出露地層主要受“資威穹窿背斜”、“圣燈穹窿背斜”和“螺觀山背斜”三大地質(zhì)構(gòu)造影響，全市礦產(chǎn)主要分布在這三大構(gòu)造帶上的威遠(yuǎn)、資中、隆昌三縣。天然氣主要產(chǎn)于“資威穹窿背斜”和“圣燈穹窿背斜”兩大構(gòu)造帶上，砂金則產(chǎn)于沱江河床沿線的資中、市中區(qū)和東興區(qū)。

七自然地理內(nèi)江農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)第17頁2內(nèi)江城市規(guī)劃

第18頁城市定位：川南城市群的中心城市，以“交通、物流、金融、商貿(mào)”為主發(fā)展。

城市規(guī)模：到2020年，城市人口達(dá)到100萬，建成區(qū)面積100平方公里。

城市結(jié)構(gòu)：以沱江為軸，打造兩岸濱江大道，分段、分節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)親水性；根據(jù)地形地貌特點(diǎn)，通過橋梁、組團(tuán)式連結(jié)，建成城市一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)線，縱橫相連。城市景觀：依山就勢，山水相依，水繞城走，城在山水中。山更秀，水更清，樹更綠，人脈更相通，文化更燦爛，山、水、人、文、林融為一體，相映成趣。內(nèi)江城市整體規(guī)劃第19頁內(nèi)江城市整體規(guī)劃第20頁內(nèi)江城市整體規(guī)劃第21頁內(nèi)江城市整體規(guī)劃第22頁（市中區(qū)

內(nèi)江市市中區(qū)幅員面積387.5平方公里，地處沱江中游，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，水陸交通十分便利。成渝、內(nèi)宜高速公路和成渝、內(nèi)昆鐵路在此交匯，國道、省道、縣道公路穿境而過。市中區(qū)有較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，境內(nèi)企業(yè)云集，區(qū)屬企業(yè)自成體系，以醫(yī)藥化工、機(jī)械、輕紡、建材等幾大門類為主。

市中區(qū)是川東南商貿(mào)重鎮(zhèn)，有各類市場50余個，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)11000余個。已建立能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要的健全的金融體系，有金融機(jī)構(gòu)和分支網(wǎng)點(diǎn)300余個。市中區(qū)人文薈萃、文化發(fā)達(dá)。境內(nèi)有科研機(jī)構(gòu)4個，有完善的中、小、幼教育體系，有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)150余個，建立了以梅家山體育場為主體的體育中心。市中區(qū)素有“書畫之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，國畫大師張大千、張善子和著名書法家公孫長子、余燮陽都是從這里脫穎而出、享譽(yù)海內(nèi)外。市中區(qū)人文景觀眾多，孫中山親點(diǎn)大將軍喻培倫紀(jì)念館、成渝鐵路筑路民工紀(jì)念堂、三元塔、翔龍摩崖造像、“川中第一禪林”圣水寺古剎令人流連忘返。

市中區(qū)規(guī)劃區(qū)域概況第23頁1、根據(jù)內(nèi)江總體規(guī)劃的要求，伴隨舊城區(qū)職能調(diào)整，市中區(qū)行政機(jī)關(guān)將遷至南部片區(qū)，南部片區(qū)內(nèi)工業(yè)、倉儲等用地將逐步調(diào)整和置換。規(guī)劃確定將市中區(qū)南部作為以區(qū)級行政辦公、專業(yè)市場和二類居住為主的居住區(qū)。2、完善市中區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)級行政職能，建設(shè)綠地系統(tǒng)，改善生態(tài)環(huán)境，配套完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。3、根據(jù)舊城區(qū)職能調(diào)整的要求，將區(qū)域內(nèi)的工業(yè)、倉儲用地置換為居住及其它相關(guān)用地。用地規(guī)劃中，以南環(huán)路為界，將整個規(guī)劃區(qū)劃分為臨江東區(qū)和西區(qū)兩個居住區(qū)，結(jié)合塔山城市公園區(qū)，形成“兩片一心”的總體結(jié)構(gòu)。市中區(qū)規(guī)劃功能定位第24頁市中區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃開發(fā)強(qiáng)度控制通過地塊最高容積率與最大建筑密度對用地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行控制。規(guī)劃邱家嘴、臨江東區(qū)中心地區(qū)為較高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)，瀕臨沱江為高強(qiáng)度、低密度開發(fā)區(qū)，其它地區(qū)基本上為一般強(qiáng)度開發(fā)區(qū)?！?5≤3.5≤45≤50M商業(yè)金融≥30≤2.5≤30≤24M醫(yī)療衛(wèi)生≥30≤2.5≤30≤40M行政辦公、文化娛樂C≥35≤4.0≤30≤60M高層住宅≥30≤2.5≤35≤22M多層住宅R綠地率容積率建筑密度建筑限高用地性質(zhì)代號第25頁東興區(qū)內(nèi)江市東興區(qū)原名內(nèi)江縣，東漢置縣，名漢安，北周稱中江，隋改內(nèi)江，迄今已有1800多年歷史。1989年11月撤縣建區(qū)，撤銷內(nèi)江縣，建立內(nèi)江市東興區(qū)，區(qū)人民政府駐地東興鎮(zhèn)。屬內(nèi)江市直屬縣級區(qū)。1990年起至2019年，東興區(qū)在經(jīng)過近20年的發(fā)展后，現(xiàn)已成為內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)、政治、文化新中心，是內(nèi)江房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，加之2019年成渝快鐵站在東興區(qū)建成，東興區(qū)的發(fā)展必將步入新的臺階。區(qū)域特色：張大千紀(jì)念館、大千美食街、艾林大千國際酒店、大佛寺、報恩寺、大千園、東興老街、范長江故居、松柏寨般若寺、高峰寺、西林寺、大千美食街東興區(qū)規(guī)劃區(qū)域概況

第26頁根據(jù)內(nèi)江市城市總體規(guī)劃，在內(nèi)江城市八大組團(tuán)中，東興組團(tuán)為城市新的行政辦公、文娛體育、信息咨詢和商業(yè)金融副中心，以及教育科研區(qū)，發(fā)展都市型工業(yè)，配套生活居住。規(guī)劃東興組團(tuán)城市建設(shè)用地約17km2，居住人口20萬人左右。從本次規(guī)劃區(qū)范圍界線來看，本區(qū)功能定位為城市新中心發(fā)展區(qū)，發(fā)展市級行政辦公、文化娛樂、體育運(yùn)動、商貿(mào)金融、信息咨詢、教育科研、生活居住和部分工業(yè)等八大方面的職能。其中工業(yè)職能主要是考慮工作崗位就近就業(yè)和滿足城區(qū)內(nèi)部分調(diào)整外遷工業(yè)需求。總體結(jié)構(gòu)根據(jù)規(guī)劃區(qū)職能配置和場地環(huán)境解析，進(jìn)行功能組織，確定總體結(jié)構(gòu)為“四縱、二橫、一環(huán)”和“二心、二帶、六區(qū)”。1、四縱、二橫、一環(huán)以西林大道、大千路和東興大道、西部南北干道為“四縱”，漢安路及其北部新規(guī)劃的東西干道為“二橫”，建立紅牌路—星橋街西延線環(huán)路，構(gòu)成規(guī)劃區(qū)道路網(wǎng)骨架。2、二心、二帶、六區(qū)二心：在四條中心干道交匯圍合的地區(qū)，建立市級行政辦公和商貿(mào)金融副中心和在西部謝家河兩岸地區(qū)，以謝家河為軸心，建立市級文化娛樂和體育中心。二帶：在西部沿沱江建立濱江休閑游憩帶，在中部沿謝家河兩側(cè)建立濱河休閑游憩帶。六區(qū)、在西側(cè)建立以內(nèi)江職業(yè)技術(shù)學(xué)院為主體的教育科研園區(qū)，在北部建立以五星水庫為中心的生態(tài)度假區(qū)，以及圍繞中心區(qū)在西北部、東北部、西南部和東南部各建立一個生活居住區(qū)。東興區(qū)規(guī)劃功能定位第27頁1、容積率商業(yè)金融≤3.5行政辦公、文化娛樂≤2.5教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生≤2多層住宅≤2.5，中高層住宅≤4，低層住宅≤1.6中、小學(xué)≤0.8-0.9工業(yè)≤1.2普通倉儲≤0.82、建筑密度商業(yè)金融≤45%教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生和行政辦公、文化娛樂≤30%多層住宅≤35%，中、高層住宅≤30%，低層住宅≤40%中、小學(xué)≤25%工業(yè)≤40%普通倉儲≤45%東興區(qū)規(guī)劃規(guī)劃控制指標(biāo)3、建筑高度控制公共建筑：低層<15米，多層<24米，二類高層24-50米，一類高層≥50米，多層住宅≤22米，低層住宅≤15米中、小學(xué)≤24米工業(yè)≤20米倉儲≤12米沿道路的一般建筑高度不得超過道路紅線寬度加建筑后退距離之和的1.5倍。4、綠地率商業(yè)金融≥10%行政辦公、文化娛樂和教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生≥30%多層、低層住宅≥30%，中高層住宅≥35%中、小學(xué)≥30%工業(yè)≥30%普通倉儲≥10%公園≥65%第28頁3內(nèi)江房地產(chǎn)市場調(diào)研

第29頁內(nèi)江市2019年房地產(chǎn)概況2019年內(nèi)江市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資41.01億元，同比增長45.9%，增速分別比一季度（4.3%）、上半年（10.0%）、前三季度（38.6%）提高41.6、35.9和7.3個百分點(diǎn)，呈逐季回升趨勢，并且比全省平均水平（38.2%）快7.7個百分點(diǎn)，排全省第8位，同比上升8個位次。從銷售看，在國家一系列樓市調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者對購買商品房由持強(qiáng)烈觀望態(tài)度轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I意愿增強(qiáng)，商品房銷售面積呈“V”型走勢，2-5月持續(xù)下行，6月份觸底回升，10月開始實(shí)現(xiàn)正增長，全年累計增長4.0%。從商品房銷售價格來看，內(nèi)江市商品房平均價格由年初的2449元/平方米，上漲到年末的2704元/平方米。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭漸好2019年，內(nèi)江房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)始終在“景氣”與“不景氣”之間徘徊，形勢不容樂觀。三季度以來，這種情況有了改觀，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)達(dá)110.0點(diǎn)，比二季度高幅上升40.0點(diǎn)，促成本季度經(jīng)營形勢扭轉(zhuǎn)的主要因素：一是需求好轉(zhuǎn)。三季度內(nèi)江房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)面積景氣指數(shù)和新開工面積景氣指數(shù)皆為90.0點(diǎn)，分別去二季度上升30.0點(diǎn)和40.0點(diǎn)，盡管仍然處在“不景氣區(qū)間”，但情況大有改觀，表明行業(yè)市場需求在逐步轉(zhuǎn)旺。二是銷售漸漲。隨著“金九”、“雙節(jié)”的到來，一定程度上拉動了消費(fèi)。本季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)為90.0點(diǎn)，比二季度上升40.0點(diǎn)；銷售面積景氣指數(shù)為80.0點(diǎn)，上升10.0點(diǎn)；空置商品房面積景氣指數(shù)為130.0點(diǎn)，上升20.0點(diǎn)，空置房正在不斷減少。三是投入增加。由于市場行情出現(xiàn)利好，全市房地產(chǎn)也企業(yè)家對投資前景的信心更足，企業(yè)家信心指數(shù)為110.0點(diǎn)，比上季度上升20.0點(diǎn)。信心提高帶來的是投入增加：企業(yè)勞動力需求景氣指數(shù)為110.0點(diǎn)，高幅上升50.0點(diǎn)；企業(yè)固定資產(chǎn)投資景氣指數(shù)為120.0點(diǎn)，大幅上升30.0點(diǎn)。第30頁內(nèi)江市現(xiàn)轄三縣二區(qū)，沱江由北至南穿城而過，將內(nèi)江市劃分為市中區(qū)與東興區(qū)兩大板塊。東興區(qū)是由于是城市新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃更為科學(xué)合理，是目前內(nèi)江新樓盤最集中的板塊，開發(fā)量最大，市場關(guān)注度最高，樓盤規(guī)模及品質(zhì)均相對較高。市中區(qū)是內(nèi)江傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)氛圍更為濃厚，人口密度更大，但受舊城改造制約，發(fā)展空間相比東興區(qū)較小，其開發(fā)量、樓盤規(guī)模、樓盤品質(zhì)、受市場關(guān)注度均低于東興區(qū)。價格方面，兩板塊間價格差異不大，東興區(qū)樓盤占據(jù)樓盤品質(zhì)、規(guī)模優(yōu)勢；市中區(qū)占據(jù)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住便利度更高的優(yōu)勢，各有其特色。舊城區(qū)東興區(qū)二內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展特征城市東、西板塊特征第31頁目前內(nèi)江市開發(fā)的樓盤，除了東興區(qū)部分高檔樓盤，其他新近開發(fā)項目基本都是以小高層、高層建筑為主，一方面因?yàn)閮?nèi)江城市規(guī)劃局限，發(fā)展空間較小，地塊有限，地價逐步攀高，多層開發(fā)利潤較低；另一方面因內(nèi)江近年城市發(fā)展速度較快，市民購房觀念受到逐步改善，雖5.12地震對購房者購買小高層、高層造成了一定影響，但目前看來市場已逐步接受此類產(chǎn)品。西林盛景加州藍(lán)灣漢安國際二內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展特征小高層及高層逐步代替多層為主流產(chǎn)品第32頁

內(nèi)江作為三線城市，傳統(tǒng)建筑以中式以及現(xiàn)代風(fēng)格為主，隨著近年城市發(fā)展加快，目前建筑高層多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，小高層及多層以歐式風(fēng)格為主。此表明目前內(nèi)江房地產(chǎn)市場正處于逐步轉(zhuǎn)型階段，由較初級的中低端住宅開發(fā)逐步向高品質(zhì)、高舒服度中高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變。二內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展特征現(xiàn)代建筑風(fēng)格、歐式建筑風(fēng)格為主第33頁戶型特征內(nèi)江樓市的戶型基本都是70-120平米的2室和3室，但城區(qū)內(nèi)70平米以下小戶型正逐漸增多，140平米以上的四室較少，大部分樓盤基本上都是2室和3室各占一半。二內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展特征緊湊型小戶型逐漸增多第34頁

不注重售樓部形象內(nèi)江不少項目都不注重售樓部形象，很多售樓部是簡易房做的，而且面積小，風(fēng)格單調(diào)，沒有檔次，常對對項目造成負(fù)面影響二內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展特征樣板間樓盤較少，且裝修檔次低內(nèi)江多數(shù)樓盤都沒有做樣板間，大部分有樣板間的項目也只是簡單裝修，品質(zhì)感較低，客戶進(jìn)入?yún)⒂^后僅能夠感受一下戶型結(jié)構(gòu)，而無法形成購買沖動。第35頁內(nèi)江城市的發(fā)展方向目前主要集中在東興區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)也將顯現(xiàn)這個趨勢。東興區(qū)板塊樓盤聚集，非常明顯地代表了內(nèi)江房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢，成渝快鐵站的建設(shè)，使東興區(qū)開發(fā)聚集區(qū)位于東興區(qū)南側(cè)，隨著東桐路北段的修建、濱江濕地公園的打造，東興區(qū)西部沿江將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。市中區(qū)也在逐漸的外擴(kuò)，但受舊城環(huán)境影響，速度和力度則相對較小，主要集中在舊城南部區(qū)域。舊城區(qū)東興區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域三內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢東移南擴(kuò)第36頁隨著內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地價格將越來越高，內(nèi)江樓盤將逐漸由多層及小高層轉(zhuǎn)向高層，前兩年18層以上購房者還存在一定抗性，但隨著內(nèi)江濱江樓盤的大力開發(fā)以及樓盤品質(zhì)逐步提高，高層抗性必定會逐步減弱，市場逐步接受并認(rèn)可。內(nèi)江工商大樓鳥瞰東興區(qū)沱江江畔三內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢高層產(chǎn)品逐漸增多第37頁目前內(nèi)江市不少開發(fā)商不注重項目形象的包裝和塑造，售樓部簡陋，售樓員沒有工裝，不做樣板間，海報設(shè)計粗糙、紙質(zhì)低劣等。而這些都將影響到項目的形象和銷售。隨著內(nèi)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，人們消費(fèi)將更加理性和追求品質(zhì)，各樓盤之間的競爭也將逐漸的升級，注重形象包裝必將成為競爭的重要手段之一。三內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢開發(fā)商將注重形象包裝第38頁內(nèi)江市場上各樓盤檔次定位差距不大，相互間的競爭是比較強(qiáng)的。大多樓盤的定位都是中檔或中檔略偏低，價格差距也不大，這與內(nèi)江是工業(yè)城市而工薪階層較多有關(guān)，市民收入差距不大，所以也導(dǎo)致樓盤定位差別小。雖然如此，但是社會兩端的人群仍需要與他們收入相對應(yīng)的住宅，因此內(nèi)江市未來的需求層次將會逐步拉開。三內(nèi)江市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢需求層次逐漸拉開第39頁4內(nèi)江典型樓盤調(diào)研分析

第40頁■

內(nèi)江在售樓盤不多，各項目的銷售情況較好，銷售率在80%以上的樓盤較多?！龈黜椖浚鄬虞^高層好售且價格要高出約200元/平米，臨江樓盤均價達(dá)到4500元/平米左右，大項目多集中于東興區(qū)?！鲑彿空叨噙x擇70-90平米中小戶型，100平米以上大戶型相比小戶型銷售較慢，西林盛景等樓盤的40-50平米小戶型比較暢銷?！鐾獾刭彿空咧饕侵苓厖^(qū)縣和外地務(wù)工返鄉(xiāng)人員，已占到購房者比例的60%?！龇块g多、戶型小、有幻變空間和贈送面積的住宅較受購房者青睞?！鰞?nèi)江目前沒有別墅項目?！鰞?nèi)江新建住宅均價在4700元/平米左右。內(nèi)江房地產(chǎn)市場總體概況第41頁主要樓盤調(diào)研公園御景第42頁主要樓盤調(diào)研漢安首座第43頁主要樓盤調(diào)研江城花園3期第44頁主要樓盤調(diào)研精城峰閣第45頁主要樓盤調(diào)研世紀(jì)濱江2期第46頁主要樓盤調(diào)研西林盛景2期第47頁主要樓盤調(diào)研西雅圖金山城第48頁主要樓盤調(diào)研金色夏威夷第49頁市場小結(jié)同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品差異性小，市場消化穩(wěn)健，客群相對穩(wěn)定第50頁5對目標(biāo)宗地的認(rèn)識第51頁宗地基本概況第52頁SWOT分析★內(nèi)江歷史文化悠久，資源豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)（2019年GDP690.28億元，位居四川省第10位），發(fā)展勢頭良好，增速快（2019年同比增長16.2%％，位列四川省第4位）；

★內(nèi)江作為成渝經(jīng)濟(jì)圈的“黃金節(jié)點(diǎn)城市”，具有極優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢，交通樞紐地位十分突出：距成都、重慶市區(qū)均為170公里，境內(nèi)有3條鐵路和7條高速公路，周邊連接3個千噸級碼頭和4個機(jī)場，200公里范圍內(nèi)輻射成都、重慶、瀘州、自貢、宜賓等多個大中城市，是西南地區(qū)重要的物資集散地，聯(lián)動著龐大的消費(fèi)、資本和制造力量，對周邊縣市有較強(qiáng)的輻射能力；

★該宗土地位于沱江邊、公園旁，正面臨江，視野開闊，上風(fēng)上水，周圍環(huán)境優(yōu)美，綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源充足，環(huán)境優(yōu)勢突出，地形平整，開發(fā)條件較好，土地投資潛力較大；

★宗地隸屬于東桐路北段土地整理項目，整個項目共計26