第一部分項(xiàng)目競爭簡析1城市衛(wèi)星成像分析

項(xiàng)目競爭分析高新區(qū)校園區(qū)域政務(wù)區(qū)域工業(yè)區(qū)域城市核心區(qū)域分析 衛(wèi)星成像圖顯示，項(xiàng)目在城市居住高度密集區(qū)域范圍內(nèi) 黃圈:半徑為4KM的城區(qū)居住最高密度之區(qū)域安陽市區(qū)2城市衛(wèi)星成像分析

項(xiàng)目競爭分析片區(qū)的商業(yè)人流分析 城市路網(wǎng)的布局，以及文峰南北路單向行使，形成宗地北強(qiáng)南弱格局。 南面:文峰南街長1.3KM，且沒有支路，該路中段(項(xiàng)目西南角)是商業(yè)最弱之地。文峰北環(huán)路文峰南環(huán)路丹尼斯文峰塔夏綠地購物中心北大街唐子巷蕭曹廟袁氏小宅謝家大院3優(yōu)勢機(jī)遇分析SWOT分析[優(yōu)勢機(jī)遇一]項(xiàng)目競爭分析宏觀城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了傳統(tǒng)商業(yè)的趨勢安陽是位于三省交匯的中心城市［輻射優(yōu)勢］；安陽近年來城市的高速發(fā)展，吸引了越來越多的外來群體投資和置業(yè)[城市的集聚效應(yīng)］；現(xiàn)今安陽總?cè)丝?34萬，其中市區(qū)人口102萬。宏觀歷史文化世遺城市／旅游文化產(chǎn)業(yè)空間廣闊安陽是七朝古都，歷史文化名城，殷商更是城市的烙印；世界文化遺產(chǎn)的直接受益城市［城市影響力及旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢］；2019年接待游客1107萬人次，旅游總收入40.6億元，增長13.2%4優(yōu)勢機(jī)遇分析SWOT分析[優(yōu)勢機(jī)遇二]項(xiàng)目競爭分析微觀黃金地段城市中心區(qū)域／商圈越見成熟項(xiàng)目所在城市中心，地段的商業(yè)價(jià)值毋庸置疑［商業(yè)巨頭匯聚/區(qū)域性商圈向全市性商圈過渡］；傳統(tǒng)百貨零售業(yè)及餐飲娛樂在本項(xiàng)目立足，大有可為。微觀品牌企業(yè)老牌發(fā)展商／宗地臨街面多超越集團(tuán)是安陽的老牌地產(chǎn)商，知名度與美譽(yù)度兼有；項(xiàng)目宗地平整，南北臨馬路共長逾600米，臨街商鋪總量較大。微觀歷史文化城市標(biāo)志性古跡及保護(hù)建筑文峰塔以及項(xiàng)目內(nèi)三處保護(hù)性古建筑，對項(xiàng)目產(chǎn)生一定文化張力；項(xiàng)目以仿古建筑的姿態(tài)出現(xiàn)，與保護(hù)建筑構(gòu)成城市肌理。5SWOT分析[劣勢威脅]項(xiàng)目競爭分析劣勢威脅分析宗地南北差異宗地北強(qiáng)南弱/均好性不強(qiáng)宗地四至的道路及交通單向行使管制，決定了南面是項(xiàng)目的商業(yè)弱區(qū)；項(xiàng)目內(nèi)有多處保護(hù)性古跡，形成商業(yè)的隔板效應(yīng)。全市的負(fù)面商業(yè)夏綠地的經(jīng)營失敗對項(xiàng)目產(chǎn)生影響文化商業(yè)地產(chǎn)的尷尬旅游文化商業(yè)項(xiàng)目絕多數(shù)叫好不叫座安陽的產(chǎn)權(quán)商業(yè)多，屬慘淡經(jīng)營的案例不少，投資群體已較為成熟理性；項(xiàng)目西面步行街內(nèi)街及夏綠地購物中心（集中商業(yè)），均出現(xiàn)冷市現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目的商業(yè)氛圍大打折扣。旅游文化商業(yè)項(xiàng)目在國內(nèi)多數(shù)經(jīng)營不佳，其關(guān)鍵在于商品過于雷同全國都近乎千篇一律，其次是商品價(jià)格針對的是游客過于離譜遠(yuǎn)高于其他區(qū)域；多數(shù)項(xiàng)目的仿古建筑只是形似，骨子里根本沒有歷史文化的內(nèi)涵。6項(xiàng)目設(shè)立旅游文化商業(yè)，能否生存的核心在于是否能挖掘特色而定，越是純粹本土特色，哪怕純樸得掉渣（越是民族的，越是世界的），并形成一定的規(guī)模，才經(jīng)得起市場的洗禮；1100萬/年的旅游消費(fèi)群體，無需絮言都應(yīng)知曉，住宿及餐飲娛樂的一站式確有廣闊空間。項(xiàng)目商業(yè)競爭分析綜述

項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目以旅游文化還是傳統(tǒng)商業(yè)為主業(yè)態(tài)，均有利弊之面，取其利大于弊者：旅游文化商業(yè)PK

傳統(tǒng)商業(yè)旅游文化商業(yè)安陽的旅游收入集中為景區(qū)門票及住宿傳統(tǒng)零售商業(yè)規(guī)模決定影響力／差異決定競爭力安陽的社會消費(fèi)零售額每年高速增長，兼且項(xiàng)目所處城市中央，易于輻射全市，以差異化的經(jīng)營定位既能擠壓競爭對手，也更易于做大做強(qiáng)。項(xiàng)目選擇以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主、旅游文化為輔：降低風(fēng)險(xiǎn)、增加成功的可能性。7主要物業(yè)品種設(shè)定項(xiàng)目競爭分析物業(yè)品種設(shè)定商業(yè)·

步行街區(qū)商業(yè)·

產(chǎn)權(quán)酒店零售及餐飲／產(chǎn)權(quán)街鋪豪華商務(wù)酒店/產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)·集中商業(yè)百貨及超市／自持物業(yè)配套·

停車場娛樂休閑會所/自持物業(yè)8各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略項(xiàng)目競爭分析室內(nèi)步行街鋪室內(nèi)步行街鋪MALL店中店參數(shù)室內(nèi)步行街街鋪Mall商鋪／店中店實(shí)用率高，接近90%較低，僅為50%左右接受程度［投資者及經(jīng)營者］室內(nèi)步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品，投資者及經(jīng)營者的接受度較高需要說服引導(dǎo)，經(jīng)營者對MALL的認(rèn)知是一榮俱榮／一損俱損經(jīng)營狀況／市場投資者的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營普遍穩(wěn)定；投資風(fēng)險(xiǎn)較小在中國，mall商鋪開業(yè)后90%不理想；投資風(fēng)險(xiǎn)較高間隔布局／商鋪的均好性建筑設(shè)計(jì)相對簡單較易設(shè)置面積，整體均好性強(qiáng)受柱網(wǎng)或通道限制，部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置，整體均好性差品類限制毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營，投資與經(jīng)營的矛盾較小有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制，投資與經(jīng)營之間的矛盾較難調(diào)和人流導(dǎo)向單向人流，但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流，但內(nèi)鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過熱或過冷都易影響人流量，但雨雪天氣影響不大內(nèi)部設(shè)中央空調(diào)，受天氣影響不大管理／運(yùn)營費(fèi)用低較高，往往在經(jīng)營不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營者與管理者間矛盾激化9百貨作為主力店，較高的經(jīng)營檔次提升項(xiàng)目整體的形象，更重要的是高消費(fèi)人流對街鋪價(jià)值的擴(kuò)張，然而主力店是強(qiáng)勢且低租金，需要在位置及樓層控制中小心搏弈。超市作為主力的作用是提高龐大的人流，租金更為低廉；超市應(yīng)與百貨相互錯開才起到最大的效力。本項(xiàng)目是大型商業(yè)項(xiàng)目，餐飲娛樂休閑作為配套的完善性有必要存在；況且，餐飲娛樂休閑的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。百貨超市及配套百貨/超市/餐飲娛樂提升檔次/聚集人氣結(jié)論：由于本項(xiàng)目所處的位置及人口密集度，決定了目前傳統(tǒng)商業(yè)具有足夠的空間；知名百貨及超市相互錯開，更有利于產(chǎn)權(quán)銷售、招商，及項(xiàng)目價(jià)值的提升。項(xiàng)目競爭分析各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略10安陽申遺成功僅1年，旅游人數(shù)激增至1100萬，其中更不乏國外及國內(nèi)高消費(fèi)群體；高星級的商務(wù)酒店在安陽不多，市場的競爭遠(yuǎn)不如普通酒店激烈；高星級酒店是目前酒店業(yè)收益率及開房率最高的細(xì)分市場，業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國尤其是旅游城市的發(fā)展?jié)摿薮?、前景看好；作為產(chǎn)權(quán)式的高星級商務(wù)酒店在安陽不多，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間。豪華商務(wù)酒店產(chǎn)權(quán)酒店需求決定供給結(jié)論：高端的商務(wù)酒店隨旅游產(chǎn)業(yè)的興旺其市場空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；但體量畢竟有限，因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品種。項(xiàng)目競爭分析各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略11項(xiàng)目的競爭定位相比旅游景區(qū)內(nèi)的民俗文化街區(qū)而言，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)銷售物業(yè)不可能有過多的體驗(yàn)及互動。只要具有一定的規(guī)模，在經(jīng)營特色商品的豐度及商品品質(zhì)把控，仍有足夠的競爭力[雙方確定關(guān)系再提方案]；況且，項(xiàng)目自身及周圍均有文化古跡，本項(xiàng)目具備良好的先決條件，精準(zhǔn)的定位配合，市場空間已躍然紙上。特色街區(qū)項(xiàng)目競爭分析核心競爭力特色決定競爭力民俗文化結(jié)論：越是民族的，越是世界的。若然做到旅游文化產(chǎn)業(yè)讓市民認(rèn)可，來自五湖四海的游客又怎會放棄這樣特色之旅呢？12第二部分項(xiàng)目主題定位13彰德府商業(yè)步行街區(qū)

項(xiàng)目總案名/SLOGAN項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述安陽的民族的世界的耕植千年的文化沃土一天體驗(yàn)一千年14彰德府沉默而堅(jiān)定地傳承著九朝古都的文化精粹以及商業(yè)文明滿載著我們作為一個(gè)殷商傳人的城市理想。彰德府大明元年傳頌世界，現(xiàn)已回來。

[公元1368年]彰德府安陽的，民族的，世界的彰德府文化商業(yè)步行街彰德府商業(yè)步行街區(qū)，中原第一家以一天體驗(yàn)一千年、大型盛世市井風(fēng)情為主題的體驗(yàn)式特色商業(yè)街區(qū)。一次潛流噴薄的文化復(fù)興一場縱橫捭闔的中原崛起項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述15第三部分項(xiàng)目經(jīng)營定位16地塊用地面積地上建筑地下建筑地下車位停車樓及地面1-15875580247061-25110554938961-31384228495125791-4133072406717850286130+217小計(jì)381346391339031286130+2172-1314831482-2220583430111692-341493700小計(jì)29355343018047合計(jì)67489673435707863312.4萬平方米

指標(biāo)顯示，地下商業(yè)接近項(xiàng)目的50%體量，理所當(dāng)然是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目各單體指標(biāo)17-1F國際影城電玩城情人街產(chǎn)權(quán)銷售生活超市自持物業(yè)民俗特色廣場75%產(chǎn)權(quán)銷售

負(fù)一層總建面積為57078M2，西側(cè)約39031萬M2，東側(cè)約18047M2。韓國城產(chǎn)權(quán)銷售樓層經(jīng)營定位-1181F產(chǎn)權(quán)酒店主力百貨自持物業(yè)約3500約1800/層約1600/層約6000/層

主力百貨：規(guī)劃面積為1-1.2萬M2

其中1F約3500M2，2F約6500M2。精品名店街產(chǎn)權(quán)銷售國際連鎖餐飲自持物業(yè)運(yùn)動+100產(chǎn)權(quán)銷售精品名店街產(chǎn)權(quán)銷售運(yùn)動+100產(chǎn)權(quán)銷售樓層經(jīng)營定位1192F3F產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店立體停車場立體停車場奧特萊斯[品牌折扣城]75%產(chǎn)權(quán)銷售中華美食廣場60%產(chǎn)權(quán)銷售休閑會所主力百貨自持物業(yè)約6500/層約1800/層約1600/層約6000/層中國城CLUB夜總會增外掛扶梯精品名店街產(chǎn)權(quán)銷售國際連鎖餐飲小資天堂產(chǎn)權(quán)銷售樓層經(jīng)營定位2-320項(xiàng)目功能定位功能定位步行街區(qū)功能

娛樂休閑功能

酒店功能

百貨超市功能

餐飲功能

生活服務(wù)功能

會展交易功能

會所商會功能

項(xiàng)目產(chǎn)品定位21商業(yè)業(yè)態(tài)定位主力業(yè)態(tài)選擇百貨超市配套商業(yè)酒店餐飲休閑娛樂項(xiàng)目產(chǎn)品定位22商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分項(xiàng)規(guī)模定位

主力鋪型產(chǎn)品定位

產(chǎn)權(quán)酒店戶型產(chǎn)品定位

商業(yè)及酒店終端消費(fèi)群定位

商業(yè)經(jīng)營群體定位

商鋪投資群體定位

商業(yè)各單項(xiàng)概念主題定位

產(chǎn)權(quán)酒店投資群體定位

商業(yè)及酒店的價(jià)格定位

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)及建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位參考《彰德府項(xiàng)目定位》雙方合作后提供23第四部分營銷策略概要24核心賣點(diǎn)群復(fù)合消費(fèi)力規(guī)劃特征循環(huán)25小時(shí)消費(fèi)的街區(qū)系統(tǒng)商業(yè)三維回旋學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)的街區(qū)主力店群主力店及概念主力店群核心賣點(diǎn)地段價(jià)值經(jīng)營定位城市中央核心地段娛樂化購物消費(fèi)餐娛體驗(yàn)式商業(yè)產(chǎn)品特性品牌地產(chǎn)全天候室內(nèi)商業(yè)步行街鋪超越集團(tuán)本土實(shí)力最強(qiáng)的開發(fā)商投資保障十大經(jīng)營保障+專業(yè)商業(yè)經(jīng)管25對產(chǎn)權(quán)商鋪的投資者而言，最重要是地段和主題定位相結(jié)合所能吸引到終端消費(fèi)者的程度，尤需要反復(fù)闡釋是否具有適合投資群體認(rèn)可的主題定位描述得通透。主力店[概念主力店]是商氣人氣的保障，是放大項(xiàng)目定位之前景與錢景的主要手段，號召力和影響力相當(dāng)大。升值空間[包括低價(jià)入市或前景描述或區(qū)域價(jià)值]是建立在前二者的基礎(chǔ)上讓投資者信服肯掏錢的的源泉。未來經(jīng)營保障[招商、市場培育、經(jīng)營管理、為消費(fèi)者提供差異性商品或者服務(wù)]的信服力。單價(jià)與面積結(jié)合形成的商鋪總價(jià)體系控制、以及富有吸引力的投資回報(bào)設(shè)計(jì)[返租需視市場競爭及開發(fā)商的承諾而定]是否具有吸引到足夠的投資群體。商鋪?zhàn)陨淼奶匦訹層高、柱網(wǎng)、營業(yè)特點(diǎn)、性質(zhì)、年限]的吸引程度。開發(fā)商的實(shí)力、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與品牌價(jià)值。開盤前的促銷優(yōu)惠，以及具有吸引力的活動。推廣策略及釋放次序[開盤前]樹立項(xiàng)目品牌形象，迅速啟市開盤26地段+個(gè)性化主題定位+主力店群對終端消費(fèi)群體富有吸引力的經(jīng)營措施及手段招商經(jīng)管的成果+未來經(jīng)營保障的進(jìn)展+團(tuán)隊(duì)的品牌價(jià)值實(shí)證案例+升值空間商鋪的特性+商鋪總價(jià)體系+投資回報(bào)設(shè)計(jì)富有吸引力的主題活動促銷優(yōu)惠。推廣策略及釋放次序[開盤后]強(qiáng)化賣點(diǎn)和功能展示，持續(xù)旺銷27附成功操作項(xiàng)目參考28西安·慈恩鎮(zhèn)全程操盤案例29總建面積8萬平米的仿古建筑，是西安的旅游文化商業(yè)盤項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)，只有30年經(jīng)營權(quán)，介入之前開發(fā)商接待了近200組客戶，幾無有效客戶介入后重新定位、梳理賣點(diǎn)、整理思路、重組團(tuán)隊(duì)、銷講培訓(xùn)、招商啟動，06年8月26日第一期（地上建筑）開盤當(dāng)天銷售率達(dá)82%；第二期（地下建筑）開盤銷售逾90%西安·慈恩鎮(zhèn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目在新區(qū)邊緣，周圍的商業(yè)項(xiàng)目眾多且銷售并不理想開發(fā)商的期望值很高，均價(jià)接近周圍項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格30西安慈恩鎮(zhèn)項(xiàng)目建筑布局建成后的存照31西安慈恩鎮(zhèn)項(xiàng)目廣告賞析報(bào)廣一天體驗(yàn)一千年32西安慈恩鎮(zhèn)項(xiàng)目廣告賞析戶外圍墻33西安慈恩鎮(zhèn)項(xiàng)目廣告賞析易拉寶34西安慈恩鎮(zhèn)投資說明會引爆市場35西安慈恩鎮(zhèn)開盤盛景引爆市場36全程操盤案例37內(nèi)陸特區(qū)漯河城市中心，占地171畝，總建面積250000平米丹尼斯百貨、銀基商貿(mào)、奧斯卡影城、中國移動、上島咖啡、麥當(dāng)勞等多家主力店品牌店河南鄭州以南最大的商業(yè)項(xiàng)目，號稱中原第一街MALL、步行街、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓組成的大型商業(yè)步行街區(qū)漯河新天地項(xiàng)目概況38發(fā)展商1月投標(biāo)成功，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)僅25萬人口的城市，所有商業(yè)專家認(rèn)為極其有限的市場容量，竟然云集六家大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目宗地只有雜草叢生與頹墻敗瓦，項(xiàng)目門戶位置的拆遷尚未開始競爭對手項(xiàng)目正對面中匯廣場已積累300客戶，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)化籌碼在談主力店商家均未簽訂進(jìn)駐協(xié)議，甚至連入駐意向書也沒有簽定另一競爭對手溫州商貿(mào)城已經(jīng)開始高返租回報(bào)推廣，積累客戶；本案開發(fā)商拒絕返租開發(fā)商首次進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，完全沒有口碑項(xiàng)目介入時(shí)的情況39項(xiàng)目接手時(shí)間：1月25日內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間：3月16日扣除春節(jié)，僅有37天必須解決的問題：漯河市場前期調(diào)研；《市場調(diào)研分析報(bào)告》；《項(xiàng)目定位報(bào)告》；《項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告》；《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》；商業(yè)規(guī)劃建議；主力店設(shè)置；商鋪劃分；9.競爭策略與內(nèi)部認(rèn)購手段[項(xiàng)目尚未具備法定銷售條件]

；10.商鋪定價(jià)；11.廣告安排計(jì)劃；活動計(jì)劃；平面廣告設(shè)計(jì)；現(xiàn)場培訓(xùn)與組織；項(xiàng)目現(xiàn)場形象包裝；認(rèn)購前期各項(xiàng)籌備……40

銷售成績3月25日義烏小商品城一期開始內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)場客戶到訪量1200組，售樓部門前交通道路全天堵塞，當(dāng)天成交246套達(dá)54%，26、27日成交195套，三天共成交97%；發(fā)展商隨即擴(kuò)大小商品城規(guī)模，義烏小商品城二三期4月16日全部同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購，七天內(nèi)共成交84%；

4月29日金街龍街[步行街]開始內(nèi)部認(rèn)購，一個(gè)月內(nèi)該部分商鋪成交1.82億；

截止12月28日項(xiàng)目共成交4.93億；41漯河新天地項(xiàng)目廣告賞析報(bào)廣42漯河新天地項(xiàng)目廣告賞析報(bào)廣43漯河新天地項(xiàng)目廣告賞析報(bào)廣44漯河新天地項(xiàng)目廣告賞析戶外45漯河新天地項(xiàng)目廣告賞析道具46客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠全力以赴做到最好

!47謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn)臨沂—環(huán)球國際商務(wù)中心項(xiàng)目初步策劃方案2019-11-28前言本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會，因緣于對項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊(duì)簡介產(chǎn)品分析產(chǎn)品屬性：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于一體的城市綜合體寫字樓，23層公寓，23層兩棟住宅，28層裙樓商業(yè)，4F裙樓商業(yè)美食廣場,5F產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)：占地面積：26877m2建筑面積：133980m2住宅面積：42185m2寫字樓面積：32100m2公寓面積：29460m2商業(yè)面積：30235m2車位數(shù)量：1066地下建筑面積：36683m2產(chǎn)品分析住宅，改小后共560戶，為51-95平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會對銷售產(chǎn)生影響：1、A、B、E、F戶型存在朝向問題；2、A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán)重問題；3、所有戶型均存在黑廁；4、D戶型客廳開間較窄；5、大部分戶型空間布局不合理；6、B戶型面積較大，可能影響銷售速度；7、戶型設(shè)計(jì)整體均好性，明顯不足；改小后，戶型配比：

52m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%戶型面積說明B戶型可改成類似E、F兩個(gè)戶型EFB產(chǎn)品分析公寓，約500戶，戶型面積35-67m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店公寓基礎(chǔ)參數(shù)：1、體量：3.2萬平米2、層數(shù)：28層3、總套數(shù)：約4、層高：3.6米6、實(shí)用率：接近90%7、電梯量：5部8、標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：22戶9、戶型套數(shù)配比：

35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖公寓戶型說明產(chǎn)品分析寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、單位面積：140平米左右2、體量：2.9萬平米3、層數(shù)：27層4、層高：3.6米5、電梯量：5部6、標(biāo)準(zhǔn)層面積：1298平米寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品分析商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、北樓體量：約1.4萬平米2、單層面積：約3600平米3、層數(shù)：4層5、層高：4.2米6、扶梯數(shù)量：4部/層南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、南樓體量1.3萬2、單層面積：約3200平米3、層數(shù)：4層4、層高：4.2米5、扶梯數(shù)量：2部/層南樓商場一層平面圖北樓商場一層平面圖產(chǎn)品分析美食廣場，退臺式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)：體量：約3500平米層數(shù)：5層區(qū)位分析地處南坊新區(qū)門戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房價(jià)相差可達(dá)千元以上！目前臨沂城市核心區(qū)河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對外貿(mào)易加工基地。沂河南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向本案根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成“一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn)”的布局模式北拓東進(jìn)市場環(huán)境分析2019年以來，市場供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場銷售形勢十分嚴(yán)竣！2019年市場土地存量近500萬平米，未來1-2年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(單位:平方米)土地購置完成土地開發(fā)待開發(fā)土地面積2019年2856353260563823042142019年41248151141897(1-10月份)約5000000樓盤名稱規(guī)模建面上市時(shí)間樓盤名稱規(guī)模建面上市時(shí)間外灘別苑６萬明年上半年沂河花園１００萬已成功開數(shù)期水岸華庭６萬２００７.10濱河國際５０萬２０0７．5蘭亭水岸５萬2019.7清水灣花園３０萬２００5外灘明珠４６萬2019年下半年東方花苑１０萬２００6.12僅濱河板塊未來2年供應(yīng)量就在200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計(jì)）在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢盛世華庭陽光高地臺北新城比鄰學(xué)府沂龍灣東方花苑觀河苑蘭亭水岸澳爾諾國際公館清水灣花園濱河國際水岸華庭外灘明珠沂河花園河畔花園齊魯園錦園本案濱河板塊未來熱點(diǎn)板塊城中心板塊南坊板塊濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點(diǎn)板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。均價(jià)：3400-4500南坊板塊，未來城市中心，目前配套不夠完善，但未來發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價(jià)格相對低廉。均價(jià)：1400-3200城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項(xiàng)目為主。均價(jià)：2300-3600市場競爭分析市場競爭分析項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場競爭均非常激烈，銷售前景不容樂觀！樓盤名稱住宅寫字樓公寓商業(yè)競爭強(qiáng)度龍騰華景√√★★★聯(lián)安·現(xiàn)代城√√√√★★★★☆陽光高地√√★★★外灘明珠√√√★★★★盛世華庭√★☆昌隆匯城√√★★★☆水岸華庭√★★★☆城建·時(shí)代廣場√√√★★★★開元·上城國際√★★★★齊魯大廈√√★★★華通大廈√√★★★齊魯園√★★★☆沂龍灣√√★★★☆競爭強(qiáng)度慘烈激烈較激烈市場成交不活躍典型競爭樓盤分析優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項(xiàng)目機(jī)會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合優(yōu)勢不明顯項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口劣勢較突出住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價(jià)值未被發(fā)掘三大機(jī)會位于城市未來新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會；住宅B戶型可改小市場供應(yīng)量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質(zhì)競爭產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大三大威脅項(xiàng)目SWOT分析目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊(duì)簡介營銷資源整合三大機(jī)會點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造區(qū)位資源整合策略將南坊新區(qū)包裝成臨沂的CBD,以CBD概念發(fā)掘地段價(jià)值，引發(fā)市場關(guān)注。品牌資源整合策略在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強(qiáng)勢沖擊市場，提前讓客戶感受CBD價(jià)值、城市發(fā)展前景。住宅資源整合策略B戶型改成2個(gè)小戶型；通過精裝修實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松?、宜住、宜投資。如何演繹CBD概念？CBD是什么CBD的真實(shí)性CBD的利益與承諾CBD，即中央商務(wù)區(qū)，全稱是CentralBusinessDistrict。CBD,是一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。CBD,是一個(gè)城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域。城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來臨沂行政、文化、商業(yè)中心。臨沂經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，國際化大臨沂時(shí)代正在開啟，國際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚CBD。臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)；舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建設(shè)城市CBD，是時(shí)代發(fā)展的要求CBD,是一個(gè)城市地價(jià)、房價(jià)、租金最高的區(qū)域。占據(jù)CBD,就是等于占據(jù)了財(cái)富制高點(diǎn)，擁有了財(cái)富及未來。在CBD建基立業(yè)是一種身份與尊貴體現(xiàn)；以深圳CBD、北京CBD、上海浦東等各大城市CBD及城市發(fā)展作對比，實(shí)證CBD的價(jià)值與政府規(guī)劃的力量。區(qū)位資源整合策略商業(yè)寫字樓酒店策略：招商先行，不計(jì)眼前利益。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、大型綜合超市、專業(yè)店。目標(biāo)商家：本地、國內(nèi)、國際大型商家，如銀座、金鷹、香港百佳、家樂福、蘇寧電器等。美食廣場目標(biāo)商家：國際品牌快餐店、國內(nèi)知名品牌中餐店如肯德基、麥當(dāng)勞、毛家鈑店、小肥羊等公寓策略：尋找大買家，發(fā)揮大企業(yè)的“頭羊效應(yīng)”目標(biāo)企業(yè)：國際知名企業(yè)臨沂分公司總部國內(nèi)知名企業(yè)臨沂分公司總部國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)本地知名企業(yè)總部策略：先適當(dāng)保留部分低樓層，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再進(jìn)行銷售目標(biāo)商家：引入本地知名酒店，成立商務(wù)快捷酒店引入國際/國內(nèi)連鎖酒店策略：聯(lián)袂本地/國內(nèi)知名酒店管理公司作為物管公司成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司目標(biāo)企業(yè)：陶然居酒店經(jīng)營管理公司、沂景假日酒店經(jīng)營管理公司等如何整合品牌資源？品牌資源整合策略如何建立住宅營銷價(jià)值體系？住宅價(jià)值體系建立CBD崛起與CBD價(jià)值，預(yù)示巨大的升值空間聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值住宅資源整合策略通過對B戶型的改造，將戶型變小，使總價(jià)降低通過精裝修賦予住宅新賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭將產(chǎn)品包裝成酒店式服務(wù)住宅，實(shí)現(xiàn)形象差異化競爭，并賦予產(chǎn)品多功能：宜商、宜住、宜投資。如何建立公寓營銷價(jià)值體系？公寓價(jià)值體系建立低首付、低總價(jià)、精裝修，宜商、宜住、宜投資CBD崛起與CBD價(jià)值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景項(xiàng)目寫字樓、商場、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂公寓資源整合策略如何建立寫字樓營銷價(jià)值體系？寫字樓價(jià)值體系建立形象價(jià)值（詳見形象定位，略）服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建議）寫字樓資源整合策略區(qū)位與交通：占據(jù)CBD門戶位置，緊臨沂蒙大道交通主動脈硬件：甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，5A智能化，國際名牌電梯（3M/S以上)、無限時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量、100M光纖入戶到桌面、智能IC卡門禁系統(tǒng)等。（建議）規(guī)劃：凈高不低于2.8米，大堂層高不低于8米，車位不少于250個(gè),幕墻采用LOW-E玻璃。（建議)目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊(duì)簡介先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主住宅公寓寫字樓品牌整合入市時(shí)間軸商業(yè)（銷售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店經(jīng)營公司企業(yè)大客戶租或買大投資客，大買家目標(biāo)客戶群銷售周期3-6個(gè)月以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。投資型自用型辦公型商住型6個(gè)月8個(gè)月推售單位30%保留，70%推售全部推售寫字樓的宣傳推廣時(shí)機(jī)在公寓之后，但銷售時(shí)機(jī)可前置整體推售戰(zhàn)略年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過渡性居?。簧馊?、企業(yè)中高層二次、多次置業(yè)或給子女買房投資客戶辦公買家以招商為主以企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公需求為主大投資客戶住宅操作戰(zhàn)略客戶付款測算（不計(jì)租約）面積單價(jià)（僅作參考）總價(jià)（元）首付月供（20年）比例52300015.64.6890620%703000216.3122040%903000278.1156840%客戶付款測算（計(jì)租約）面積單價(jià)（僅作參考）總價(jià)（萬元）開發(fā)商實(shí)收單價(jià)實(shí)際首付應(yīng)首付月供52350018.230002.95.5105770350024.530003.87.3142390350031.5300059.51830常規(guī)操作模式我司建議模式通過提高單價(jià)，降低首付的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證開發(fā)商預(yù)期銷售利潤公寓采用帶租約銷售，租約2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭2年月供為零，且交樓前只交3成首付，另2成待交樓時(shí)再交付公寓操作戰(zhàn)略客戶付款測算（不計(jì)租約）面積（m2)單價(jià)（僅作參考）總價(jià)（萬元）首付（萬元）月供（10年）比例32350011.25.667236%52350018.29.1109245%65350022.711.3135618%客戶付款測算（計(jì)租約）面積單價(jià)（僅作參考）總價(jià)（元）2年租約（萬元）首付應(yīng)首期(萬元）頭2年月供后8年月供32400012.81.83.86.4076852400020.836.210.401248654000263.77.81301560常規(guī)操作模式我司建議模式寫字樓營銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對寫字樓營銷起著重要作用寫字樓操作戰(zhàn)略定位原則品牌力塑造形象力朔造寫字樓營銷三大關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目整體形象與公寓、住宅、寫字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別形象整合戰(zhàn)略形象定位整體形象定位CBD價(jià)值運(yùn)營體住宅、公寓、寫字樓、購物中心公寓形象定位CBD·SOHO住宅形象定位CBD精裝修酒店式住宅寫字樓形象定位CBD首席商務(wù)執(zhí)行官由于項(xiàng)目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時(shí)期推出的產(chǎn)品冠以“×號作品”，并分別取分案名形象整合戰(zhàn)略環(huán)球國際商務(wù)中心，03號作品環(huán)球國際商務(wù)中心，01號作品環(huán)球國際商務(wù)中心，02號作品以CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點(diǎn)中營銷訴求戰(zhàn)略說CBD價(jià)值營銷訴求主線談臨沂大發(fā)展講述項(xiàng)目的投資價(jià)值溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點(diǎn)寫字樓住宅商業(yè)目錄項(xiàng)目分析營銷戰(zhàn)略實(shí)施營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營銷資源整合營銷團(tuán)隊(duì)簡介以整體形象入市，戶外先行，以CBD概念切入市場，迅速搶占市場眼球戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)1主打廣告語：（建議）這個(gè)世紀(jì),屬于CBD80年代，錯過了深圳90年代，錯過了浦東2019年，你不能再錯過CBD酒店式住宅攜“SP活動+金佰利會+媒體廣告”重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)2主打廣告語：（建議）回家，就象住酒店！2萬，入住時(shí)尚套房3萬，入住豪華套房4萬，入住總統(tǒng)套房SP活動：（建議）“環(huán)球體驗(yàn)”之旅：

一等獎：歐洲12日游二等獎：韓國7日游三等獎：港澳4日游利用SP活動、體驗(yàn)式營銷，不斷制造人氣和熱點(diǎn)，將項(xiàng)目宣傳推至高潮戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)3營銷活動：（建議）借勢奧運(yùn)會1、主題為：“我是冠軍”的（前）奧運(yùn)冠軍挑戰(zhàn)賽2、邀請2019年奧運(yùn)冠軍現(xiàn)場作秀表演、談成長歷程。公關(guān)活動1、主題為：“城市CBD價(jià)值研討會”2、邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下的投資策略”其它低成本的活動營銷1、啤酒、水果、美食節(jié)2、臨沂城區(qū)老照片有獎?wù)骷罢褂[3、舉辦車友會活動及奧運(yùn)觀摩活動4、大品牌簽約儀式利用名人開盤作秀，引爆市場，收獲大捷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)4利用“金佰利會積分卡”發(fā)動“全民營銷”，快速實(shí)現(xiàn)100%銷售戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn)5戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題1、要有科學(xué)的、全局性的戰(zhàn)略把控項(xiàng)目的開發(fā)必須考慮：整體目標(biāo)和階段目標(biāo)的統(tǒng)一性；階段目標(biāo)之間的連續(xù)性；價(jià)格及銷控全盤考慮；充分考慮促銷等其它費(fèi)用，理性定價(jià)、調(diào)價(jià)戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題2、強(qiáng)化媒體組合，有針對性的推廣，避免浪費(fèi)推廣營銷渠道媒體組合：以戶外與報(bào)廣為主，以短信、電視、樓宇、電