貴陽永吉?jiǎng)?chuàng)新置業(yè)金西路項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）謹(jǐn)呈：貴陽永吉?jiǎng)?chuàng)新置業(yè)有限責(zé)任公司

版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。由于未經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)要與詳盡的研究分析，本資料的結(jié)論與分析不能作為世聯(lián)地產(chǎn)的正式成果。2011年7月26日.2項(xiàng)目組工作的階段劃分與客戶進(jìn)行首次溝通項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘貴陽城市格局調(diào)研貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研云巖區(qū)政府人員訪談房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談消費(fèi)者訪談

…市調(diào)成果溝通整體定位與規(guī)劃布局初步建議項(xiàng)目屬性界定客戶目標(biāo)分析核心問題抽煉項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展方向和整體定位項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略項(xiàng)目規(guī)劃布局初步建議…經(jīng)濟(jì)測(cè)算與終稿報(bào)告2011/07/022011/07/26第一階段市場(chǎng)調(diào)研階段第二階段（中期）發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位（初稿）第三階段（終期）報(bào)告修改與終稿提交2011/07/08根據(jù)溝通建議對(duì)報(bào)告修改產(chǎn)品定位細(xì)化土地資源盤點(diǎn)細(xì)化規(guī)劃布局細(xì)化開發(fā)次序與節(jié)奏經(jīng)濟(jì)效益分析……2011/08/22.3本報(bào)告結(jié)論是在前期廣泛、有針對(duì)性的調(diào)查研究基礎(chǔ)之上形成項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研與踏勘相關(guān)專業(yè)人士訪談國(guó)內(nèi)外案例研究所作的研究項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目進(jìn)入性項(xiàng)目四至項(xiàng)目?jī)?nèi)部自然資源及用地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊區(qū)域樓盤調(diào)研房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察……政府類：貴陽市云巖區(qū)規(guī)劃局貴陽市云巖區(qū)國(guó)土局市場(chǎng)類：世紀(jì)城，新世界花園，金華世家，觀山湖1號(hào)，中天會(huì)展城，山水黔城，保利溫泉新城，中天托斯卡納、世紀(jì)金源酒店銷售代表普通市民專業(yè)類：中鐵逸都國(guó)際銷售總監(jiān)宏能溫泉開發(fā)公司李總貴州青藍(lán)紫房地產(chǎn)顧問公司童總創(chuàng)意采納公司郭總……美國(guó)里斯頓新城美國(guó)洛杉磯托樂嘉英國(guó)斯蒂文乃奇英國(guó)密爾頓凱恩斯北京金地格林小鎮(zhèn)廣州鳳凰城天津東麗湖深圳萬科四季花城深圳萬科城深圳桃源居山水黔城……貴陽城市發(fā)展趨勢(shì)研究貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊研究貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶群、產(chǎn)品研究大盤差異化生活方式典型案例研究整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究規(guī)劃功能布局研究…….4區(qū)位：項(xiàng)目位于貴陽新老城區(qū)過渡地帶三馬片區(qū)，距離新老城市中心均在20分鐘車程以內(nèi)，未來升值潛力大金陽區(qū)老城區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域中心三馬片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)三馬片區(qū)是未來最有價(jià)值，最有升值潛力的地方，下步必成熱點(diǎn)—宏能溫泉開發(fā)公司李總?cè)R片區(qū)處于金陽新區(qū)和老城區(qū)的連接地帶，交通優(yōu)勢(shì)明顯

——中鐵逸都國(guó)際銷售代表金陽區(qū)三馬片區(qū)老城區(qū)道路：云譚路，金陽大道延長(zhǎng)線（規(guī)劃中）用時(shí)：15分鐘道路：北京西路，貴黃公路（未來的市政道路）用時(shí)：10分鐘.5區(qū)域：傳統(tǒng)三馬片區(qū)形象破舊、陌生，以工廠和專業(yè)市場(chǎng)為主，而本項(xiàng)目與傳統(tǒng)的三馬片區(qū)尚有一定距離水果批發(fā)市場(chǎng)木材批發(fā)市場(chǎng)貴州輪胎廠三橋街景項(xiàng)目地塊所在區(qū)域?qū)嶋H上不屬于三馬片區(qū)，貴陽人認(rèn)知的三馬片區(qū)在本項(xiàng)目地塊以東，和本項(xiàng)目區(qū)域還有一定距離

——采納創(chuàng)意郭總傳統(tǒng)三馬片區(qū)本項(xiàng)目三馬片區(qū)N.6項(xiàng)目地塊概況規(guī)模：項(xiàng)目整體規(guī)模2180畝，可建設(shè)用地1800畝，綜合容積率2.0-2.5，用地性質(zhì)以住宅為主，用地性質(zhì)可調(diào)項(xiàng)目整體規(guī)模2180畝，其中可建設(shè)用地1800畝。其中北部地塊約800畝，南部地塊約1380畝規(guī)定項(xiàng)目綜合容積率為2.0-2.5地塊中多以住宅用地為主，少數(shù)商業(yè)綜合用地。地塊中用地性質(zhì)可調(diào)地塊周圍林地可租用居住用地商業(yè)綜合用地.7交通：外部交通三橫兩縱，目前未全部建成，進(jìn)入性較低；內(nèi)部路網(wǎng)尚未建設(shè)，可提出調(diào)整建議外部道路情況——規(guī)劃建設(shè)階段，地塊進(jìn)入性較低三橫（由北向南）：1、金陽路（馬王路）通往安順，尚未建設(shè)2、貴黃路已建成，未來改為市政路，但時(shí)間還未確定3、太金線連接金陽和太慈橋，尚未建設(shè)兩縱（由西向東）：4、金西大道延長(zhǎng)線在建，今年年底通車5、金陽大道延長(zhǎng)線尚未建設(shè)內(nèi)部道路情況——切割地塊，一定程度上破壞景觀，但可調(diào)整路網(wǎng)金陽路貴黃路金西大道延長(zhǎng)線金陽大道延長(zhǎng)線太金線未建成已建成地塊內(nèi)外道路情況12345.8地形：項(xiàng)目形狀不規(guī)則，分布零散，地形復(fù)雜，有大量山體生態(tài)資源村落南部地塊山體眾多北部地塊山體項(xiàng)目地形復(fù)雜，綠色生態(tài)自然資源豐富項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則，且由于內(nèi)部路網(wǎng)分割零散貴黃路金陽路金西大道延長(zhǎng)線太金線外部路內(nèi)部路.9項(xiàng)目屬性界定：三線省會(huì)城市，新老城區(qū)過渡地帶，大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬性界定屬性闡釋三線省會(huì)城市貴陽市在全國(guó)所有省會(huì)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，還屬于三線城市全市人口達(dá)到355萬人（2008年）2009年人均GDP達(dá)10258元（折合1502美元）新老城區(qū)過渡地帶項(xiàng)目所在地塊行政上屬于云巖區(qū)，位于云巖區(qū)西南側(cè)連接新區(qū)（金陽區(qū)）老區(qū)（兩城區(qū)），區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域占地2180畝，以住宅為主，屬于大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目.10客戶需求在風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化客戶目標(biāo)準(zhǔn)確定位，明確項(xiàng)目檔次明確各種物業(yè)的發(fā)展方向以及具體實(shí)施策略客戶問題.11從市場(chǎng)認(rèn)知的角度，本項(xiàng)目主要具備以下三大特征競(jìng)爭(zhēng)激烈地塊分割區(qū)域陌生.12區(qū)域陌生：項(xiàng)目所在區(qū)域形象差，認(rèn)知陌生，且規(guī)劃定位起點(diǎn)不高形象差認(rèn)知陌生規(guī)劃定位起點(diǎn)低三馬片區(qū)的認(rèn)知度很低，比較郊區(qū)化，業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)也比較低端——貴州青藍(lán)紫地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司童總?cè)R片區(qū)規(guī)劃中定義該片區(qū)的四大功能用地：交通樞紐功能區(qū)、物流集散功能區(qū)、大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)功能區(qū)、城市居住區(qū)不清楚項(xiàng)目所在的區(qū)域，可能能做一些中高端盤——中天會(huì)展城銷售代表改觀是需要時(shí)間的，在貴陽人的眼中政府的速度慢，政府傾全市之力打造金陽新區(qū)——

中天托斯卡納銷售代表貴陽的年輕人對(duì)于本項(xiàng)目所在區(qū)域并不清楚，希望世聯(lián)站在區(qū)域的角度上研究項(xiàng)目——永吉?jiǎng)?chuàng)新置業(yè)鄧總對(duì)于三馬片區(qū)的認(rèn)識(shí)，貴陽的老年人認(rèn)為這里是個(gè)臟亂差的地方——永吉?jiǎng)?chuàng)新置業(yè)鄧總.13競(jìng)爭(zhēng)激烈：貴陽市場(chǎng)上大盤云集，未來供應(yīng)量依然很大，達(dá)到900萬平方米……說明：以上為樓盤示意圖，所表示位置可能與真實(shí)位置有偏差。圖表為估算表，數(shù)據(jù)有少量偏差。表中單位均為平方米21345671234568本項(xiàng)目現(xiàn)有大盤未來大盤7金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)樓盤/區(qū)域占地面積建筑面積已供應(yīng)量未供應(yīng)量1新世界花園220萬380萬117萬263萬2會(huì)展城93萬203萬63萬140萬3世紀(jì)城333萬600萬500萬100萬左右4中鐵·逸都國(guó)際135萬230萬15萬215萬5蒙特卡尼60萬83萬7萬78萬6保利溫泉新城84萬97萬64萬33萬7中天世紀(jì)新城80萬100萬60萬40萬8山水黔城133萬215萬151萬64萬合計(jì)933萬1十二灘片區(qū)百萬以上已知未來還有7個(gè)大盤，總占地面積將達(dá)到2433萬平方米，主要集中在三馬片區(qū)（800萬），烏當(dāng)區(qū)（533萬），南明區(qū)（900萬）2廣勝三馬片區(qū)600萬3保利三馬片區(qū)200萬4保利高爾夫200萬5樂灣高爾夫333萬6十里河灘片區(qū)百萬以上7中天華潤(rùn)C(jī)BD900萬.14……市場(chǎng)尚未分化，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品，配套，價(jià)格趨同樓盤所在區(qū)位產(chǎn)品小區(qū)配套不同產(chǎn)品價(jià)格1新世界花園金陽區(qū)高層教育，商業(yè)，酒店，寫字樓高層均價(jià)48002會(huì)展城金陽區(qū)高層教育，商業(yè)，酒店，寫字樓，會(huì)展中心高層均價(jià)43223世紀(jì)城金陽區(qū)高層教育，商業(yè)，酒店，寫字樓高層均價(jià)43904中鐵·逸都國(guó)際金陽區(qū)洋房商業(yè)街，教育洋房均價(jià)55005蒙特卡尼三馬片區(qū)高層小學(xué)高層均價(jià)38006保利溫泉新城烏當(dāng)區(qū)高層，洋房，別墅教育，商業(yè)，酒店高層均價(jià)3800a洋房均價(jià)4800聯(lián)排別墅14000獨(dú)棟別墅250007中天世紀(jì)新城云巖區(qū)高層，多層小學(xué)高層均價(jià)55008山水黔城云巖區(qū)高層，別墅教育，商業(yè)高層均價(jià)4300聯(lián)排別墅12000目前市場(chǎng)大盤尚未明顯區(qū)分出高端樓盤，大多數(shù)屬于中端樓盤市場(chǎng)上多數(shù)大盤產(chǎn)品趨同，多以高層為主，其他物業(yè)類型相對(duì)稀缺各大樓盤配套完整且均質(zhì)，金陽區(qū)大盤配套尤其強(qiáng)勢(shì)高層產(chǎn)品價(jià)格除中天世紀(jì)新城受城區(qū)因素影響外，其他樓盤高層價(jià)格沒有顯著差異聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格受區(qū)位影響也較小說明：a該洋房產(chǎn)品在2007年推出，表中所標(biāo)價(jià)格為目前二手房?jī)r(jià).15地塊分割：地塊被山體南北分割，兩者之間的聯(lián)系性弱，整體感不強(qiáng)北部地塊南部地塊南北最短相隔也大于1000米，中間以山體及貴黃路阻隔，連接程度很低1028m.16核心問題：充分挖掘區(qū)域價(jià)值，尋找項(xiàng)目自身發(fā)展思路世聯(lián)思考：解決問題一：我們的區(qū)域價(jià)值是什么？解決問題二：地塊的整體開發(fā)思路是什么？?jī)蓚€(gè)地塊具體應(yīng)該怎樣做？區(qū)域陌生：項(xiàng)目所處區(qū)域基礎(chǔ)薄弱，形象差，區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)不高競(jìng)爭(zhēng)激烈：貴陽處于房地產(chǎn)初級(jí)市場(chǎng)，大盤云集競(jìng)爭(zhēng)激烈地塊分割：地塊被山體南北分割，兩者之間的聯(lián)系性弱，整體感不強(qiáng).17本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.18本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.19貴陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市實(shí)力不斷增強(qiáng)貴陽GDP自2001年以來保持了約10%以上的增長(zhǎng)速度；2009年貴陽GDP達(dá)到902.6億元。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展貴陽市人均可支配收入保持快速增長(zhǎng)，近年來增長(zhǎng)速度均超過10%。隨著城市發(fā)展，貴陽市常住人口數(shù)量近年來保持著0.6%的增長(zhǎng)率。.20城市建設(shè)、交通利好、氣候宜人，極大增強(qiáng)貴陽的集聚力和吸引力 城市快速發(fā)展：2001年金陽新區(qū)成立，在貴陽市政府政策的大力支持下，發(fā)展突飛猛進(jìn)，成為貴陽市發(fā)展的新亮點(diǎn)老城區(qū)近些年也得到改造，輕軌的修建將大大緩解老城交通狀況城市氣候：貴陽屬于低緯度高海拔的高原地區(qū)，氣候溫和，年平均氣溫為15.3℃，夏季平均氣溫僅在23℃左右?！八馁F陽，避暑之都”貴陽氣候宜人城市快速發(fā)展貴州交通網(wǎng)進(jìn)一步完善出發(fā)地目的地公路通行狀況貴陽1遵義貴遵高速2小時(shí)可達(dá)2畢節(jié)貴畢公路4小時(shí)可達(dá)3安順貴黃高速1小時(shí)可達(dá)4都勻貴新高速3小時(shí)可達(dá)5凱里貴新高速，凱麻高速3小時(shí)可達(dá)貴陽市安順市遵義市畢節(jié)市都勻市凱里市12345貴陽的城市凝聚力增強(qiáng)：從2005年-2009年貴陽市人口增加11.5%，達(dá)到396.79萬人.21城市新區(qū)的快速崛起，帶動(dòng)貴陽由單核轉(zhuǎn)變?yōu)殡p核發(fā)展，城市空間格局?jǐn)U張，大貴陽形成2001年城市擴(kuò)張2010年2001年前以老城區(qū)為核心單核城市發(fā)展金陽新區(qū)的發(fā)展，使得城市雙核初具雛形未來大貴陽，城市擴(kuò)張，多城多片區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)展未來.22在此背景下，貴陽出現(xiàn)城市功能和區(qū)域價(jià)值的分化，形成以老城、金陽的城市價(jià)值板塊，以及烏當(dāng)、花溪的生態(tài)價(jià)值板塊云巖區(qū)，南明區(qū)——貴陽老城區(qū)，最具有城市價(jià)值的區(qū)域，配套完善烏當(dāng)區(qū)——貴陽重點(diǎn)發(fā)展度假區(qū)域，集中大量高爾夫，溫泉。生態(tài)價(jià)值區(qū)域花溪區(qū)——貴陽傳統(tǒng)旅游度假地，重要生態(tài)價(jià)值板塊小河區(qū)——貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金陽區(qū)——貴陽新區(qū)，新城市價(jià)值板塊白云區(qū)——貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)息烽縣——磷，煤化工產(chǎn)業(yè)開陽縣——磷，煤化工產(chǎn)業(yè)清鎮(zhèn)市——鋁及鋁加工產(chǎn)業(yè)修文縣——鋁，煤化工產(chǎn)業(yè).23本項(xiàng)目所在三馬片區(qū)位于新、老城區(qū)過渡地帶，聯(lián)通金陽與南明，遠(yuǎn)期作為金陽的拓展區(qū)，在大貴陽城市版圖中具有較好的城市價(jià)值金陽區(qū)老城區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域中心三馬片區(qū)新老城區(qū)過渡地區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅鞘袃r(jià)值較高本項(xiàng)目所處的金西大道建成后，直接聯(lián)通貴黃高速，實(shí)現(xiàn)了南明至金陽的對(duì)接以三橋馬王廟片區(qū)整體改造為重點(diǎn)，實(shí)施“西連”戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展。---貴陽市城市總體規(guī)劃2009-2020.24同時(shí)，本項(xiàng)目所在區(qū)域具有良好的外部生態(tài)資源，是少有的生態(tài)價(jià)值與城市價(jià)值兼具的“城市綠洲”貴陽地產(chǎn)版圖中少有的待開發(fā)、待定義的“城市綠洲”十二灘公園觀山湖公園黔靈山公園森林公園公園1234本項(xiàng)目1、2、3、4均為傳統(tǒng)的公園開發(fā).25我們的區(qū)域價(jià)值在于城市價(jià)值與生態(tài)價(jià)值兼具的“城市綠洲”城市的，綠色的生態(tài)的，寧靜的.26良好的氣候與房?jī)r(jià)洼地優(yōu)勢(shì)，吸引大量地州與省外客戶來貴置業(yè)，貴陽市場(chǎng)輻射范圍擴(kuò)大，置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變根據(jù)最新的全國(guó)房?jī)r(jià)排名，貴陽房?jī)r(jià)均價(jià)為4534，全國(guó)排名74位，在西南城市中其房?jī)r(jià)排名最低。

2006200720082009貴陽房?jī)r(jià)收入比8.339.7310.219.1貴陽目前的房?jī)r(jià)和收入比不到11：1，西南其他城市如重慶和成都，比值都是17或者18，貴陽價(jià)格洼地顯著隨著交通的改善，貴陽作為貴州省會(huì)城市的吸引力和集聚力增強(qiáng)，吸引大量地州縣客戶進(jìn)入貴陽，貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入外向型市場(chǎng)2009年貴陽房地產(chǎn)客戶結(jié)構(gòu)圖2011年7月西南城市全國(guó)房?jī)r(jià)排名城市房?jī)r(jià)均價(jià)（元/㎡）排名成都663030南寧613734昆明600636重慶572040長(zhǎng)沙533952貴陽453474.27客戶容量的擴(kuò)大帶動(dòng)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，表現(xiàn)為“價(jià)”、“量”齊升.28同時(shí)，品牌開發(fā)商云集，“過江龍”與“本地虎”紛紛搶占貴陽市場(chǎng)金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)外地開發(fā)商：世紀(jì)金源，新世界，中鐵置業(yè)，萬科，希望集團(tuán)，綠地本地開發(fā)商：中天…外地開發(fā)商：保利本地開發(fā)商：永吉?jiǎng)?chuàng)新置業(yè)，廣勝…外地開發(fā)商：華潤(rùn)本地開發(fā)商：中天…外地開發(fā)商：保利…外地開發(fā)商：萬科本地開發(fā)商：興隆…貴陽人買房非常注重品牌，不論是有錢沒錢的，買知名開發(fā)商的房子有面子——新世界花園銷售代表貴陽人很認(rèn)品牌，知名企業(yè)直接給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，做成什么樣，什么時(shí)候能做好——貴州青藍(lán)紫地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司童總

.29貴陽房地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為核心，圈層化分布的特點(diǎn),城市價(jià)值直接兌現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)格貴陽房地產(chǎn)呈現(xiàn)圈層化分布城市價(jià)值直接兌現(xiàn)價(jià)格樓盤價(jià)格1、中央公園7600（高層均價(jià)）2、亨特國(guó)際7598（高層均價(jià)）3、黔靈半山7200-8265（洋房均價(jià)）4、云山國(guó)際5600（高層均價(jià)）5、世紀(jì)新城5500（高層均價(jià)）6、山水黔城4000（高層均價(jià)）7、貝地盧加諾4700（高層均價(jià)）8、保利溫泉新城4500高層均價(jià)）9、世紀(jì)城4390（高層均價(jià)）10、會(huì)展城4322（高層均價(jià)）11、新世界花園4800（高層均價(jià)）12、觀山湖一號(hào)7000（洋房均價(jià)）13、托斯卡納8000（聯(lián)排均價(jià)）城市內(nèi)環(huán)公路繞城高速公路1236547891011白云金陽三馬花溪小河烏當(dāng)兩城1213均價(jià)7000元/平均價(jià)5000元/平均價(jià)4300元/平說明：均價(jià)均指高層.30中心城區(qū)外圍不論品牌、規(guī)模與地段，項(xiàng)目四處開花，表現(xiàn)為價(jià)格無異但消化速度差異大各種類型的項(xiàng)目四處開花價(jià)格差異小，消化速度差異大樓盤價(jià)格元/平消化速度套/月4、云山國(guó)際5600（高層均價(jià)）905、世紀(jì)新城5500（高層均價(jià)）506、山水黔城4000（高層均價(jià)）1207、貝地盧加諾4700（高層均價(jià)）208、溫泉新城4500（高層均價(jià)）309、世紀(jì)城4390（高層均價(jià)）110010、會(huì)展城4322（高層均價(jià)）100011、新世界花園4800（高層均價(jià)）8012、觀山湖一號(hào)7000（洋房均價(jià)）4013、托斯卡納8000（聯(lián)排均價(jià)）1014、蒙特卡尼3800（高層均價(jià)）40城市內(nèi)環(huán)公路繞城高速公路6547891011白云金陽三馬花溪小河烏當(dāng)兩城121314.31未來貴陽大盤類型將出現(xiàn)分化，外環(huán)外圍以休閑地產(chǎn)為主，外環(huán)內(nèi)主要為城市型地產(chǎn)外環(huán)外圍——休閑地產(chǎn)1、保利奶牛場(chǎng)高爾夫地產(chǎn)（3000畝）2、宏能東風(fēng)鎮(zhèn)高爾夫地產(chǎn)（5000畝）3、花溪十里河灘（上千畝）……4、新世界花園（3300畝）5、中天會(huì)展城（1408畝）6、世紀(jì)金源世紀(jì)城（5000畝）7、中鐵逸都國(guó)際（2000畝以上）8、保利溫泉新城（1260畝）9、中天世紀(jì)新城（1200畝）10、山水黔城（2000畝）……外環(huán)內(nèi)部——城市地產(chǎn)繞城高速公路1239108764白云金陽三馬花溪小河烏當(dāng)兩城5貴陽大盤空間分布.32聚焦外環(huán)內(nèi)部城市型地產(chǎn)，以城市價(jià)值為主或以生態(tài)價(jià)值為主，缺乏生態(tài)價(jià)值和城市價(jià)值的結(jié)合繞城高速公路1234510986白云金陽三馬花溪小河烏當(dāng)兩城7外環(huán)以內(nèi)樓盤空間分布價(jià)值盤點(diǎn)樓盤城市價(jià)值生態(tài)價(jià)值1、中央公園●○2、云山國(guó)際●○3、貝地盧加諾●○4、世紀(jì)新城●○5、山水黔城●○6、新世界花園●○7、會(huì)展城●○8、世紀(jì)城●○9、中鐵逸都國(guó)際●○10、保利溫泉新城○●.33案例證明，城市價(jià)值與生態(tài)價(jià)值結(jié)合的“城市綠洲”具有很強(qiáng)的稀缺性，往往是地產(chǎn)的價(jià)值峰值區(qū)案例一深圳香蜜湖板塊龍華香蜜湖水榭花都香蜜湖1號(hào)熙園深圳城市化率已經(jīng)高達(dá)78%，因此城市綠洲的價(jià)值突顯，香蜜湖板塊的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各板塊價(jià)格，在2010年2月的調(diào)查中，香蜜湖板塊的平均價(jià)格高達(dá)64000元/平香蜜湖1號(hào)為香蜜湖板塊板塊價(jià)格標(biāo)桿，主要景觀資源位于項(xiàng)目的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔64000481403071424965239032205717210香蜜湖鹽田南山羅湖福田寶安龍崗深圳2010年2月房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊單價(jià)圖單價(jià)（元/平方米）.34案例二南寧柳沙板塊案例證明，城市價(jià)值與生態(tài)價(jià)值結(jié)合的“城市綠洲”具有很強(qiáng)的稀缺性，往往是地產(chǎn)的價(jià)值峰值區(qū)半島半山昊壯一品尊府半島旺角半島東岸半島康城大觀天下南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)單價(jià)5000-6000元/m2，第二梯隊(duì)單價(jià)4000-4500元/m2柳沙板塊：位于南寧市核心區(qū)東南部，據(jù)市中心交通便利，靠近邕江，擁有一定的自然資源。柳沙板塊作為緊靠城市核心區(qū)唯一的“綠洲”，房?jī)r(jià)躋身第一梯隊(duì)半島半山——柳沙板塊中最靠近邕江的樓盤，擁有相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的自然資源，單價(jià)達(dá)到9000元/m2

市中心板塊6000元/m2鳳嶺板塊5500元/m2

西鄉(xiāng)塘板塊5000元/m2

江南板塊4000元/m2

興寧板塊4500元/m2

柳沙板塊5000元/m2

仙葫板塊4000元/m2

柳沙板塊樓盤分布圖南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊.35結(jié)論：我們是區(qū)域首發(fā)項(xiàng)目，有良好的條件主打城市綠洲的地產(chǎn)牌項(xiàng)目城市價(jià)值突出本項(xiàng)目所處的金西大道建成后，直接聯(lián)通貴黃高速，實(shí)現(xiàn)了南明至金陽的對(duì)接以三橋馬王廟片區(qū)整體改造為為重點(diǎn)，實(shí)施“西連”戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展。---貴陽市城市總體規(guī)劃2009-2020項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)資源良好.36本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.3737我們針對(duì)國(guó)內(nèi)外各類案例進(jìn)行研究，尋找類似本項(xiàng)目的區(qū)域打造借鑒理念和發(fā)展策略美國(guó)里斯頓新城美國(guó)洛杉磯托樂嘉英國(guó)斯蒂文乃奇英國(guó)密爾頓凱恩斯加拿大蒙特利爾布瓦法郎北京金地格林小鎮(zhèn)廣州鳳凰城天津東麗湖香港沙田深圳萬科四季花城深圳萬科城深圳桃源居山水黔城…

…研究過的案例

美國(guó)里斯頓新城北京金地格林小鎮(zhèn)最終選取的案例案例篩選標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位，大城市郊區(qū)、城市價(jià)值、生態(tài)價(jià)值兼具大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)借鑒：區(qū)域如何打造？.3838里斯頓新城和金地格林小鎮(zhèn)均位于城市郊區(qū)，初期區(qū)域陌生，最終區(qū)域形成郊區(qū)城市化，城市郊區(qū)化案例一：里斯頓新城案例二：金地格林小鎮(zhèn)區(qū)位：隸屬于華盛頓費(fèi)爾法克斯郡，距華盛頓杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘車程。屬于華盛頓市的遠(yuǎn)郊概況：誕生于1960年的里斯頓新城，位于城市郊區(qū)過渡地帶。區(qū)別于純粹美國(guó)社區(qū)，里斯頓為松散型社區(qū)，力圖滿足不同文化不同背景人們的生活需求里斯頓新城華盛頓機(jī)場(chǎng)區(qū)位：位于北京市區(qū)東南部，東五環(huán)之外的亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，據(jù)北京國(guó)貿(mào)CBD約20分鐘車程概況：金地格林小鎮(zhèn)是金地的系列產(chǎn)品之一，該產(chǎn)品力圖滿足都市人口從基本住房到人與人之間心靈溝通的需求，引領(lǐng)繁忙的都市人進(jìn)入悠閑，放松的生活.3939Case1:里斯頓新城在美國(guó)大都市無限蔓延的背景下，里斯頓新城提出可持續(xù)發(fā)展新城的規(guī)劃理念，經(jīng)過45年的發(fā)展，成為世界知名的社區(qū)1960-1970年產(chǎn)品配套人口區(qū)域高層,townhouse,公寓,寫字樓高爾夫球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，泳池，社區(qū)活動(dòng)中心（包括：藥店，超市，理發(fā)店，干洗店等）和學(xué)校1964年第一家公司進(jìn)駐，同時(shí)組團(tuán)1安妮湖村賣出第一套房約有不到1000人1970-1980年約有5700人1980-1990年1990-2000年2000年以后約有36400人約有48500人約有56400人社區(qū)內(nèi)部設(shè)立輕軌站點(diǎn)，緩解社區(qū)內(nèi)部交通壓力傳統(tǒng)獨(dú)棟別墅，寫字樓連鎖超市和商店美國(guó)地理勘查中心進(jìn)駐里斯頓，里斯頓的第一個(gè)高端組團(tuán)獵人森林村推出里斯頓市鎮(zhèn)中心開工，包括12條街區(qū)，設(shè)立地標(biāo)性景觀，建設(shè)規(guī)?；木銟凡坷锼诡D規(guī)?；_始，成立自己的市鎮(zhèn)中心，業(yè)主委員會(huì)來維護(hù)住戶權(quán)益公寓，聯(lián)排獨(dú)棟，聯(lián)排，天井式住宅學(xué)校建造更多的學(xué)校，以教育為主題發(fā)展新組團(tuán)，滿足家庭住戶的需要獨(dú)棟別墅區(qū)域基本建成，最后一個(gè)組團(tuán)北點(diǎn)村建成，作為里斯頓最高端的組團(tuán)，起到了對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的作用SustainableCity：滿足人們不同成長(zhǎng)階段的多元化需求，摒棄“臥城”的傳統(tǒng)社區(qū)，帶給人們嶄新的社區(qū)生活方式.4040多元復(fù)合的物業(yè)產(chǎn)品和社區(qū)配套，滿足不同社區(qū)居民和家庭在不同成長(zhǎng)階段的需求，終生生活在同一鄰里而無需遷移里斯頓新城城市價(jià)值自然價(jià)值產(chǎn)品配套產(chǎn)品配套安妮湖村：以歐洲小鎮(zhèn)Portofino為藍(lán)本，產(chǎn)品以公寓，聯(lián)排為主高橡樹村：以文化娛樂為主題，產(chǎn)品以公寓，聯(lián)排為主南湖村：以教育為主題，產(chǎn)品以獨(dú)棟，聯(lián)排，天井式住宅為主獵人森林村：里斯頓第一個(gè)純獨(dú)棟社區(qū)北點(diǎn)村：里斯頓最高端社區(qū)，純湖景獨(dú)棟別墅圖書館，商業(yè)，醫(yī)療中心.家政中心，社區(qū)活動(dòng)中心，體育運(yùn)動(dòng)配套等生態(tài)公園、花圃、大面積綠地、湖泊青年家庭老年適合的產(chǎn)品，配套.4141園林景觀設(shè)計(jì)營(yíng)造出高品質(zhì)的生活氛圍且保持社區(qū)的私密性，路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)行人車分流，尺度適中的步行路減少空間陌生感里斯頓新城建筑物臨水而建，每個(gè)組團(tuán)被樹林環(huán)圍，營(yíng)造出高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境同時(shí)注重住戶的私密需求大片的公共綠地和步行徑帶給社區(qū)居民更多公共交流空間的同時(shí)縮短了人與自然的距離.4242成立業(yè)主委員會(huì)，組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)不同年齡和文化背景的人和諧相處，消除人與人之間的距離感里斯頓新城里斯頓的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）在新城發(fā)展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)活力新城的關(guān)鍵因素之一社區(qū)老年人活動(dòng)：種花植樹，作為義工經(jīng)營(yíng)社區(qū)花圃，垂釣俱樂部等。這些活動(dòng)增進(jìn)老人之間交流，享受健康快樂的晚年社區(qū)兒童活動(dòng)：野外探索俱樂部，從小培養(yǎng)孩子們親近自然。各種體育團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)孩子們的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，以及各類興趣小組等增進(jìn)孩子之間的交流社區(qū)青年人活動(dòng)：健身俱樂部，各類義工活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)居民的交流，同時(shí)也豐富了繁忙工作外的生活.4343里斯頓新城的設(shè)計(jì)理念以人為本，服務(wù)于人們不同階段不同層次的需求，社區(qū)人性化，生活社區(qū)化里斯頓新城住房需求環(huán)境需求精神需求產(chǎn)品：多元化低密度配套：城市型自然型園林：原有自然資源保護(hù)建立組團(tuán)的私密性路網(wǎng)：尺度適中人車分流社區(qū)活動(dòng)：減少居民陌生感增大社區(qū)歸屬感物業(yè)管理：舉辦活動(dòng)服務(wù)居民可持續(xù)發(fā)展新城從孩童到老人，從單身到家庭的共同家園.4444突破區(qū)域限制，打造出舒適，悠閑的歐洲小鎮(zhèn)，獲得我國(guó)首批健康住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)Case2:金地格林小鎮(zhèn)金地格林小鎮(zhèn)產(chǎn)品配套人口區(qū)域2003-2006金地格林小鎮(zhèn)2008-2010金地格林小鎮(zhèn)6花園洋房和電梯小高層、Townhouse、其中Townhouse包含雙拼、聯(lián)排、疊拼等形式商業(yè)街，社區(qū)中心，主題廣場(chǎng)等客戶為北京市區(qū)及部分中高端產(chǎn)業(yè)人口北京近郊，有便利的交通，雖然有較為明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，但還處于發(fā)展的初級(jí)階段洋房，疊拼別墅智能幼兒園，商業(yè)街，網(wǎng)球場(chǎng)，泳池等客戶檔次升級(jí)，高端產(chǎn)業(yè)人口成為主流區(qū)域逐漸發(fā)展成熟，配套豐富，人口素質(zhì)隨之提升歐洲小鎮(zhèn)：滿足人們基本居住要求的同時(shí)，改變傳統(tǒng)社區(qū)生活方式，滿足人的精神需求.4545低密度，高品質(zhì)的多樣化產(chǎn)品，滿足不同客戶的住房需求金地格林小鎮(zhèn)別墅洋房暖色調(diào)建筑陽光室從洋房到別墅的產(chǎn)品組合，滿足了人們不同階段的住房需求。建筑風(fēng)格采用北歐建筑風(fēng)格，形式服務(wù)于功能，簡(jiǎn)潔而不呆板，各個(gè)街區(qū)在建筑風(fēng)格上相互聯(lián)系，提高了社區(qū)的品質(zhì)也增強(qiáng)了街區(qū)之間的聯(lián)系從細(xì)節(jié)上關(guān)注住戶的生活，對(duì)于北方的寒冷天氣以及缺少陽光，采用暖色系建筑和全落地全通透的南向玻璃，從細(xì)處提升生活品質(zhì)用先進(jìn)的建筑技術(shù)塑造美好生活的恒久性，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期可持續(xù)的(sustainable)生活價(jià)值。

——北京金地公司董事長(zhǎng)陳長(zhǎng)春.4646以綠色造鎮(zhèn)，營(yíng)造大量的實(shí)用景觀，在享受高品質(zhì)生活的同時(shí)，拉近和自然的距離金地格林小鎮(zhèn)綠色造鎮(zhèn)：先造公園，再造建筑。景觀設(shè)計(jì)先行，更好的考慮景觀和建筑的和諧關(guān)系

景觀不僅僅指綠化，實(shí)際上景觀包括整個(gè)住區(qū)內(nèi)那些帶給人美感和視覺享受的元素——北京金地公司董事長(zhǎng)陳長(zhǎng)春小品柳貝西斯雕塑廣場(chǎng)入門特色商業(yè)街

將各個(gè)組團(tuán)通過線性景觀帶連接起來，使得社區(qū)獨(dú)立又不自我封閉，創(chuàng)造一種開放、溝通的環(huán)境景觀?！本┙鸬毓径麻L(zhǎng)陳長(zhǎng)春線性景觀帶.4747大公共空間的社區(qū)配套和家庭式的社區(qū)活動(dòng)，產(chǎn)生社區(qū)認(rèn)同感和歸宿感金地格林小鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了大量的公共空間，例如廣場(chǎng)，社區(qū)中心等，鼓勵(lì)人們走出家庭，來到戶外進(jìn)行交流這些大型的公共空間作為家庭生活的延伸和聯(lián)結(jié)家庭和社區(qū)的橋梁。人們可以在這里招待朋友，也可以結(jié)識(shí)社區(qū)里的其他人，使其成為社區(qū)交流文化傳播的中心社區(qū)內(nèi)的商業(yè)街其實(shí)是一條歐洲味很濃的文化街，里邊會(huì)有咖啡屋、酒吧、小型便利店、書吧、藝術(shù)品商店，甚至還會(huì)有小古董商店和社區(qū)跳蚤市場(chǎng)商業(yè)街以一方面給社區(qū)居民提供休閑娛樂的場(chǎng)所，另一方面開放式的設(shè)計(jì)，也增加了具有相同興趣的社區(qū)居民的交流溝通屬于社區(qū)人的活動(dòng)：鄰居節(jié)，攝影節(jié)，跳蚤市場(chǎng)，話劇演出，格林小鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)論壇，義工，老年人關(guān)愛小組等屬于家庭的活動(dòng)：家庭植樹活動(dòng)，兒童親子教育等營(yíng)造人與人拉近距離、增加溝通和交流的社區(qū)文化氛圍.4848金地格林小鎮(zhèn)不僅滿足人們基本的生活需要，同時(shí)提供了追求更高層次生活方式的場(chǎng)所金地格林小鎮(zhèn)住房需求環(huán)境需求精神需求產(chǎn)品：多元化低密度園林：綠色造鎮(zhèn)實(shí)用景觀路網(wǎng)：歐洲式街區(qū)線性景觀帶社區(qū)活動(dòng)：家庭式活動(dòng)社區(qū)級(jí)活動(dòng)配套：大公共空間多交流場(chǎng)所建筑風(fēng)格：形式服務(wù)功能簡(jiǎn)約不失品味歐洲小鎮(zhèn)AFTERWORK的溫馨港灣，精神溝通的理想家園.4949案例總結(jié)：一生之城，從產(chǎn)品，配套，園林景觀，路網(wǎng)，社區(qū)管理，社區(qū)活動(dòng)的方面滿足人們從物質(zhì)到精神層面的需求要點(diǎn)具體措施產(chǎn)品多元化，低密度，高品質(zhì)花園洋房和電梯小高層、雙拼、聯(lián)排、疊拼，獨(dú)棟別墅不同組團(tuán)根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不同檔次有所區(qū)分，但各組團(tuán)之間并不自我封閉歐洲式建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)約時(shí)尚各組團(tuán)建筑風(fēng)格存在內(nèi)在聯(lián)系配套完善，城市價(jià)值自然價(jià)值兼?zhèn)?，居民交流之地城市功能配套：超市，醫(yī)療機(jī)構(gòu)，教育，體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所自然功能配套：湖泊，公園，綠地大面積公共空間：廣場(chǎng)，社區(qū)中心小范圍溝通場(chǎng)所：酒吧，書吧，咖啡屋園林景觀景觀設(shè)計(jì)先行，自然風(fēng)光相結(jié)合人文景觀自然風(fēng)光：積極保護(hù)并利用區(qū)域原有自然資源，形成社區(qū)內(nèi)部的自然景觀，如山水湖泊，生態(tài)公園，體現(xiàn)社區(qū)高端；樹林環(huán)繞社區(qū)組團(tuán)，確保居民私密性人文景觀：雕塑，長(zhǎng)廊，景墻，建筑外立面，實(shí)用性第一且提高社區(qū)品味…….50路網(wǎng)社區(qū)管理社區(qū)活動(dòng)尺度適中，人車分流，線性景觀帶設(shè)計(jì)了大量的步行徑和社區(qū)路，保證了社區(qū)居民出行方便，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)減少市政路確保居民安全尺度適中的步行徑，消除人們空間距離感通過橋梁隧道人車分流，實(shí)用且提高社區(qū)檔次將所有景觀節(jié)點(diǎn)線性分布于社區(qū)主干道上，每個(gè)組團(tuán)均享受社區(qū)景觀，營(yíng)造開放社區(qū)氛圍物業(yè)管理有效，真正服務(wù)社區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，解決社區(qū)問題，組織居民活動(dòng)，增加居民社區(qū)歸屬感設(shè)立社區(qū)公共論壇或者網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)e生活，提供居民交流平臺(tái)，共同促進(jìn)社區(qū)發(fā)展家庭式活動(dòng)社區(qū)級(jí)活動(dòng)，適合不同年齡階層的人針對(duì)小孩子開展教育意義的活動(dòng)，培養(yǎng)其溝通合作能力針對(duì)成年人舉辦義工活動(dòng)以及健身俱樂部等活動(dòng)針對(duì)老年人開展關(guān)愛活動(dòng)，種植花草，垂釣等活動(dòng)針對(duì)家庭開展親子活動(dòng)，小家連大家，家家和睦……要點(diǎn)具體措施案例總結(jié)：一生之城，從產(chǎn)品，配套，園林景觀，路網(wǎng)，社區(qū)管理者，社區(qū)活動(dòng)的方面滿足人們從物質(zhì)到精神層面的需求.51案例給了我們具體的策略啟示，那么這種打造方式否符合貴陽房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？.52趨勢(shì)一：大盤數(shù)量持續(xù)增加，在中心城區(qū)外圍遍地開花，貴陽大盤時(shí)代將持續(xù)說明：以上為樓盤示意圖，所表示位置可能與真實(shí)位置有偏差。21345671234568本項(xiàng)目現(xiàn)有大盤未來大盤7金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)2001年2005年2007年2009年2010年未來7中天世紀(jì)新城2新世界花園2會(huì)展城4中鐵逸都國(guó)際3世紀(jì)城1十二灘公園地塊2保利三馬地塊3廣勝三馬地塊4保利奶牛場(chǎng)高爾夫5樂灣高爾夫地塊6十里河灘7中天華潤(rùn)C(jī)BD地塊本項(xiàng)目8山水黔城8713241234567.53趨勢(shì)二：外來品牌開發(fā)商進(jìn)駐，帶動(dòng)產(chǎn)品檔次提升，競(jìng)爭(zhēng)水平升級(jí)未來：萬科

未來：希望集團(tuán)未來：美的未來：華潤(rùn)C(jī)BD9平方公里目前：新世界、世紀(jì)金源目前：中鐵、中天目前：保利、綠地目前：恒大，遠(yuǎn)大………………全面競(jìng)爭(zhēng)，水平升級(jí)：1、產(chǎn)品品質(zhì)化2、配套人性化3、景觀園林精細(xì)化4、營(yíng)銷水平升級(jí)目前市場(chǎng)案例：中鐵逸都國(guó)際產(chǎn)品創(chuàng)新：坡地洋房營(yíng)銷水平升級(jí)：樣板房、景觀園林、商業(yè)街實(shí)景展示.54趨勢(shì)三：未來房地產(chǎn)類型多元化發(fā)展，金陽的城市氛圍、中心的老城配套、烏當(dāng)花溪的休閑度假，多種主題共榮共生多種房地產(chǎn)開發(fā)主題金陽嶄新的城市氛圍中心老城的齊全配套烏當(dāng)花溪的度假休閑.55立足貴陽地產(chǎn)未來趨勢(shì)，根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，貴陽大盤將實(shí)現(xiàn)由賣“社區(qū)”向賣“生活方式”的升級(jí)第二代大盤賣社區(qū)第三代大盤賣生活方式第一代大盤賣產(chǎn)品單純利用產(chǎn)品滿足客戶需求缺乏環(huán)境、配套、物管特征案例山水黔城不僅利用產(chǎn)品滿足客戶需求利用景觀，配套吸引客戶世紀(jì)城新世界花園中天會(huì)展城中鐵逸都國(guó)際保利溫泉新城產(chǎn)品滿足客戶基本需求利用配套滿足生活需要利用社區(qū)的生活氛圍，生活方式吸引消費(fèi)者？.56我們緊緊把握貴陽房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，借鑒一生之城的發(fā)展理念和打造策略，利用“生活方式”實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng).57本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.58“城市邊緣”

→“自我中心化，城市邊緣化”“城市居住社區(qū)”

→“新一代生活新城”整體發(fā)展戰(zhàn)略：立足于貴陽城市與地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，依托城市與生態(tài)雙重價(jià)值，打造“全新生活理念”，通過多元產(chǎn)品、特色配套與園林景觀實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，成就貴陽有特色的、精品型的宜居新城永吉﹒歐洲小鎮(zhèn)——黔城綠洲中的一生之城.59精致的園林多元的產(chǎn)品產(chǎn)品園林配套豐富的配套別墅洋房高層山體公園公共空間主題會(huì)所特色商業(yè)教育設(shè)施.枝頭的露水還在清晨的陽光下閃爍，老年人們悠閑的散步到小區(qū)公園，大家在一起拉拉筋骨，活動(dòng)活動(dòng)手腳，打打太極，偶爾來個(gè)雙人舞，都越活越年輕了……運(yùn)動(dòng)之晨山體公園和綠地為老人提供鍛煉身體的場(chǎng)所，使他們?cè)谇逍碌目諝庵卸冗^一個(gè)健康愉快的早晨.

在這個(gè)有機(jī)生態(tài)健康的社區(qū)內(nèi)，運(yùn)動(dòng)是早晨的主要活動(dòng)之一健康的身體是事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而這里擁有最適合運(yùn)動(dòng)的環(huán)境，清新的空氣，蜿蜒的步道，綠色掩映的長(zhǎng)街，踏步其中，心曠神怡，在揮灑汗水的同時(shí)，新的一天充滿了力量在環(huán)境優(yōu)美的自然中奔跑，讓運(yùn)動(dòng)成為工作一族的動(dòng)力的源泉運(yùn)動(dòng)之晨.

迎著早晨的陽光，小孩子背著書包出門上學(xué)，和小伙伴們親熱地打著招呼，嬉笑打鬧中前往自己的學(xué)校幾個(gè)中學(xué)生正步行或騎自行車前行，目的地應(yīng)該也是他們的學(xué)校吧晨之行

作為一個(gè)以人為本的社區(qū)，生活在社區(qū)各個(gè)組團(tuán)的孩子們都可以步行上學(xué)，減少市政路和人車分流的設(shè)計(jì)，大大增強(qiáng)了社區(qū)安全性，家長(zhǎng)不再擔(dān)心孩子上下學(xué)的問題安全的社區(qū)里，呼吸著清晨新鮮的空氣，沿著風(fēng)景優(yōu)美的步行徑，孩子們結(jié)伴步行上學(xué).

早晨，老年人來到社區(qū)活動(dòng)中心，這里有著眾多適合他的活動(dòng)設(shè)施和棋友，不同愛好的老人都能在這找到志同道合的伙伴隔壁的老年藝術(shù)班正在練習(xí)國(guó)標(biāo)，不時(shí)傳來一陣笑聲晝間活動(dòng)社區(qū)內(nèi)完善的活動(dòng)設(shè)施和豐富的社區(qū)活動(dòng)使區(qū)內(nèi)老人“老有所樂”

下午的青耕園，老人在自家的菜地耕種望著田里綠油油的蔬菜，似乎又見到小時(shí)候的情景，望著自己辛勤勞動(dòng)的果實(shí)，心里甜甜地.

幼兒園非常注重素質(zhì)教育，根據(jù)孩子的愛好還可以分別設(shè)置課程，讓每個(gè)孩子都能夠體現(xiàn)自己的個(gè)性下午，幼兒園還經(jīng)常組織孩子到生態(tài)農(nóng)莊進(jìn)行生態(tài)教育，通過講解、參與，讓孩子在生態(tài)中接觸和感知，使他們?cè)谶@里有機(jī)成長(zhǎng)晝間活動(dòng)在必要的文化教育基礎(chǔ)上，區(qū)內(nèi)還實(shí)施素質(zhì)教育和自然生態(tài)教育，使孩子實(shí)現(xiàn)全方位的有機(jī)健康成長(zhǎng).夜晚，忙碌了一天后回到溫馨的家里，和家人一起共度這美好時(shí)光，上論壇，參加社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)…溫馨之夜社區(qū)中心活動(dòng)和社區(qū)電子論壇，為忙碌了一天的居民提供放松休閑的場(chǎng)地和心靈溝通的平臺(tái)

從社區(qū)寬頻為孩子下載他喜愛的動(dòng)畫片；在線察看當(dāng)月的費(fèi)用情況；順便在熟悉的論壇看看今天又發(fā)生了什么，發(fā)表點(diǎn)自己的觀點(diǎn)；下周的生態(tài)活動(dòng)有需要自愿者啦，正好報(bào)名參加…社區(qū)中心舉辦各種各樣的活動(dòng)，舞會(huì)，聯(lián)誼會(huì)，人們攜家?guī)Э谧叱黾议T，和其他社區(qū)居民一起聊天，跳舞，小孩子們一起玩耍嬉戲.66未來：金陽是新區(qū)CBD中的現(xiàn)代城市社區(qū)，老城是嘈雜的市井大院，烏當(dāng)花溪是生態(tài)景區(qū)中的度假村，我們是城市綠洲中的一生之城烏當(dāng)花溪老城金陽VS破舊、嘈雜現(xiàn)代、都市休閑、度假城市綠洲中的一生之城.67本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.68貴陽房地產(chǎn)具有哪些特征？大盤開發(fā)模式客戶特征產(chǎn)品特征123.69大盤散布中心城區(qū)外圍，各自采用不同的方式實(shí)現(xiàn)突破，根據(jù)操作模式可以分為兩類：速度導(dǎo)向型與價(jià)值導(dǎo)向型典型市場(chǎng)案例中鐵逸都國(guó)際保利溫泉新城山水黔城模式速度導(dǎo)向型價(jià)值導(dǎo)向型典型市場(chǎng)案例世紀(jì)金源世紀(jì)城中天會(huì)展城新世界花園操作模式：按照產(chǎn)品構(gòu)成、開發(fā)周期、消化速度、市場(chǎng)影響力劃分.70案例1：世紀(jì)城，大手筆主動(dòng)城市化，配套與住宅同時(shí)啟動(dòng)，迅速造城，利用性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快銷模式：類型一速度導(dǎo)向型2009年2010年未來2008年開盤時(shí)間產(chǎn)品規(guī)模（平）配套客戶價(jià)格（元/平）高層，商鋪，寫字樓高層，商鋪，寫字樓，商業(yè)中心高層，商業(yè)高層，別墅住宅980935，寫字樓：73438商鋪：10888住宅：2433214，商鋪：24600寫字樓：86573，商業(yè)中心：59315住宅：580053，商鋪：7435，商業(yè)中心40707醫(yī)院，碧海商業(yè)街，貴陽一中、貴陽三中，碧海商業(yè)街醫(yī)院，碧海商業(yè)街、世紀(jì)城內(nèi)福州商業(yè)街，貴陽一中、貴陽三中、實(shí)驗(yàn)一中、實(shí)驗(yàn)一小，世紀(jì)金源酒店醫(yī)院，碧海商業(yè)街、世紀(jì)城內(nèi)福州商業(yè)街，貴陽一中、貴陽三中、實(shí)驗(yàn)一中、實(shí)驗(yàn)一小，世紀(jì)金源酒店，商業(yè)中心剩余約100萬平米在一期，貴陽市居民占八成，第二期貴陽市居民占八成，第三期貴陽市居民占5成，周邊地州縣客戶占3成，從深圳、廣州、江浙一帶過來投資客占2成城市型配套主動(dòng)城市化，住宅配套同時(shí)快速啟動(dòng)住宅：均價(jià)2850商鋪：均價(jià)10000寫字樓：3980住宅平臺(tái)價(jià)格：3300住宅：3462商鋪：16000辦公：5000住宅平臺(tái)價(jià)格：3200住宅：4389商業(yè)：15558商業(yè)中心：6000住宅平臺(tái)價(jià)格：3700.71案例2：中天會(huì)展城利用城市公建標(biāo)定區(qū)域價(jià)值，大配套與住宅同時(shí)開發(fā)，迅速建立市場(chǎng)影響力，性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快銷模式：類型一速度導(dǎo)向型樓盤基本信息開發(fā)迅速：會(huì)展、商業(yè)、酒店、住宅、公寓同時(shí)啟動(dòng)規(guī)模占地：1408畝建面：203萬平容積率2.8開盤時(shí)間2010年產(chǎn)品高層、soho公寓配套會(huì)展中心11.17萬平，商業(yè)10萬平，酒店三家10.3萬平，中小學(xué)、醫(yī)院、公園、幼兒園、交通、娛樂場(chǎng)所價(jià)格4400元/平客戶客戶構(gòu)成60%是自住，40%是投資消化速度1000套/月2007-08年拿地2009年9月開始動(dòng)工2010年，會(huì)展中心將要在今年10月份完工，因?yàn)閷⒁e辦一個(gè)大型的展覽2010年4月23日A區(qū)開盤目前一期以A區(qū)為主，最晚交房時(shí)間在2012年9月底B區(qū)年底前推，現(xiàn)在剛剛開始平地，價(jià)錢可能不會(huì)變但是面積會(huì)增加一點(diǎn)資料來源：會(huì)展城銷售代表.72案例3：新世界花園，大配套造城，定價(jià)高于市場(chǎng)平臺(tái)，消化速度緩慢，未來也將采取住宅配套聯(lián)動(dòng)快銷模式模式：類型一速度導(dǎo)向型2008年2009年2010年2007年開盤時(shí)間產(chǎn)品規(guī)模配套客戶價(jià)格高層高層（全裝修）高層（全裝修）高層住宅1673套住宅：464套住宅：176套30萬平方米大型商業(yè)配套,社區(qū)樓巴30萬平方米大型商業(yè)配套,社區(qū)樓巴住宅：816套目前的客戶組成包括兩城區(qū)的客戶（約占50%，其中包括部分返鄉(xiāng)客戶占這中間的7%-8%），其他地州市的客戶（約占30%），外省的外地客戶（包括廣州、香港、成都、重慶等地，約占20%）與貴陽一中合作的國(guó)際學(xué)校，新世界一小、購物中心未來剩余約263萬平米高層、別墅三個(gè)小學(xué)，三個(gè)初中，兩個(gè)高中。購物中心今年九月份開盤，新世界一小在今年九月份開學(xué)，醫(yī)院也在兩年左右開盤。總商業(yè)建面達(dá)到90萬平……新世界的品牌還不為本地人認(rèn)知，加上營(yíng)銷宣傳做的比較少，消化速度比較慢。以后也要加緊快銷，世紀(jì)新城的品質(zhì)太低了?！率澜缁▓@銷售代表商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院配套與住宅聯(lián)動(dòng)開發(fā)，但是住宅開發(fā)速度緩慢住宅：4211住宅平臺(tái)價(jià)格：——住宅：4390住宅平臺(tái)價(jià)格：5100住宅：4400住宅平臺(tái)價(jià)格：4100住宅：5264住宅平臺(tái)價(jià)格：4300.73案例1：中鐵逸都國(guó)際，以小博大，采用稀缺洋房產(chǎn)品和實(shí)景展示實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，躋身貴陽樓盤第一梯隊(duì)模式：類型二價(jià)值導(dǎo)向型稀缺產(chǎn)品入市，撬動(dòng)市場(chǎng)做足面子工程，展示到位躋身貴陽樓市第一梯隊(duì)，樹立高端樓盤形象由于拆遷原因被迫從目前區(qū)位啟動(dòng)，考慮區(qū)位不利，因此采用市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品入市……目前，每月的消化速度大約100套。——中鐵逸都國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)我們一期是折本做的園林展示，目的就是為了營(yíng)造出高端品質(zhì)感。效果不錯(cuò)，客戶還是很喜歡的——中鐵逸都國(guó)際銷售代表價(jià)格價(jià)格元/平消化速度套/月中鐵逸都國(guó)際6000100觀山湖一號(hào)（洋房尾盤）700010風(fēng)情商業(yè)街展示景觀水系展示.74案例2：保利溫泉新城，憑借品牌和稀缺產(chǎn)品突破陌生區(qū)域，但是后期主流高層產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，銷售乏力模式：類型二價(jià)值導(dǎo)向型二期三期一期開盤時(shí)間產(chǎn)品配套客戶價(jià)格2006年、2007年2008年2009年-2010年800套（洋房），當(dāng)天售罄1400多套，116套/月400多套，新政前30套/月高層：4000到4500元/平獨(dú)棟：2.5萬/平聯(lián)排：1.4萬/平高層：3500元/平別墅：7500元/平洋房：3600元/平聯(lián)排：8000元/平只有溫泉，沒有其他配套，但是有規(guī)劃商業(yè)街，酒店，幼兒園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和泳池，四期后有博物館和影劇院獨(dú)棟客戶70%外地（廣東，北京，上海），洋房市區(qū)客戶為主市區(qū)以及烏當(dāng)片區(qū)內(nèi)，第二、三套改善型客戶為主市區(qū)以及烏當(dāng)片區(qū)內(nèi)剛需型客戶供應(yīng)量/速度洋房，別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）高層、別墅高層、別墅保利吸引客戶的要素是：沖著保利溫泉的名聲和很好的物管，除了中鐵逸都國(guó)際，市場(chǎng)上沒有什么洋房產(chǎn)品了，保利溫泉國(guó)際一期洋房大家非常喜歡?！＠麥厝獓?guó)際銷售代表利用稀缺洋房創(chuàng)造市場(chǎng)影響力，別墅樹立高端項(xiàng)目形象配套持續(xù)跟進(jìn)，大型城市配套押后開發(fā)，前期賣愿景產(chǎn)品導(dǎo)致客戶質(zhì)量變化.7575案例3：山水黔城，前期利用市場(chǎng)營(yíng)銷和形象展示建立市場(chǎng)口碑，但后續(xù)開發(fā)速度放緩、品質(zhì)降低，銷售速度顯著下降模式：類型二價(jià)值導(dǎo)向型2006-2008鼎盛期2009-2010衰落期2002-2005發(fā)展期產(chǎn)品配套客戶價(jià)格供應(yīng)量/速度1期密度低。半島，環(huán)形公寓(90-110平)和別墅（300平）區(qū)域內(nèi)客戶三年開發(fā)了2000多戶游泳館，網(wǎng)球館，幼兒園，商業(yè)，學(xué)校小高層。類似星河灣，主力戶型140平，送花園，以中大面積為主，獨(dú)棟別墅600平目前剩500-600多套均價(jià)為4000元/平密度高。高層（90-200多平）貴陽市區(qū)客戶（兩城區(qū)，占60%多），地州縣客戶占20%-30%，其余為省外客戶。其中自住型客戶所占比例最大未來會(huì)有希爾頓酒店，商業(yè)廣場(chǎng)，學(xué)校，華聯(lián)超市商業(yè)，學(xué)校，山體公園7000-8000套小高層2600元/平別墅500萬起公寓1300-1400元/平別墅5000元/平市場(chǎng)影響力低引入星河灣策劃團(tuán)隊(duì)，專業(yè)銷售代理。改善產(chǎn)品質(zhì)量，做景觀展示，迅速改變樓盤面貌企業(yè)前期投入大，虧本做，后期開發(fā)節(jié)奏放緩。加上外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，逐步走下坡路城區(qū)和小河區(qū)客戶為主80%左右為貴陽本地客戶.76兩種模式的特征模式速度導(dǎo)向型價(jià)值導(dǎo)向型操作前提資金要求高，資金鏈緊張區(qū)域價(jià)值高主動(dòng)城市化資金壓力小，相對(duì)穩(wěn)健區(qū)域優(yōu)勢(shì)不顯著自我中心化品牌要求大品牌開發(fā)商（世紀(jì)金源、新世界、中天）知名不知名均可操作（保利、中鐵、山水黔城）配套規(guī)模大社區(qū)大配套（商業(yè)、商務(wù)、酒店、公建、學(xué)校）自我中心化發(fā)展，麻雀雖小五臟俱全（商業(yè)街、會(huì)所、酒店、學(xué)校）開發(fā)速度短頻快，3-4年消化完畢住宅與大配套聯(lián)動(dòng)開發(fā)5-10年住宅為主，小尺度配套適度開發(fā)消化速度1000套/月（世紀(jì)城、會(huì)展城）100套/月（中鐵逸都國(guó)際）價(jià)格實(shí)現(xiàn)高層平臺(tái)價(jià)格4000高層平臺(tái)價(jià)格4000市場(chǎng)效果市場(chǎng)影響力大，但品質(zhì)感低工薪大盤市場(chǎng)影響力大，樹立高端品牌形象品質(zhì)大盤.77啟示一：取速度導(dǎo)向型模式的緊湊開發(fā)之道，借價(jià)值導(dǎo)向型的具體突破策略之法模式模式一：不適用，但是有啟發(fā)模式二：較為適用，但是要優(yōu)化不適用原因開發(fā)資金要求較高，對(duì)于業(yè)主資金壓力較大北地塊緊鄰世紀(jì)城，完全可以借勢(shì)發(fā)展，不建議前期采用大手筆造城運(yùn)動(dòng)；后期南側(cè)地塊可以適度營(yíng)造大型配套啟示聯(lián)動(dòng)開發(fā)，配套展示能夠迅速的贏得市場(chǎng)信心緊湊的開發(fā)節(jié)奏是確保持續(xù)市場(chǎng)影響的重要因素…

由于業(yè)主的特點(diǎn)，模式一風(fēng)險(xiǎn)過高；模式二較為穩(wěn)健適應(yīng)性強(qiáng)，但仍需要優(yōu)化適用原因資金要求相對(duì)較低，并且品牌門檻低對(duì)于成長(zhǎng)型的開發(fā)商更有利于塑造品牌，做大企業(yè)能夠靈活操作，通過產(chǎn)品推售策略和營(yíng)銷手段等多種方式確保市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度優(yōu)化需要一鼓作氣，借鑒速度導(dǎo)向型開發(fā)模式，緊湊的開發(fā)節(jié)奏，形成持續(xù)的影響力.78三波客戶。本地客戶區(qū)域情結(jié)重，更為認(rèn)同中心區(qū)域，但受迫于價(jià)格開始外流……三波客戶在空間上的分布金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)貴州省內(nèi)客戶貴州省外內(nèi)客戶白云區(qū)本地客戶區(qū)域情結(jié)重中心城區(qū)客戶由于購買力差異，部分留守主城，部分受價(jià)格擠壓外流向金陽與烏當(dāng)白云、三馬、小河、花溪以區(qū)域內(nèi)客戶認(rèn)同感強(qiáng)，因此區(qū)域內(nèi)客戶為主力貴陽人有老城情結(jié)，不管怎樣也要在老城有一套自己的房子——中天會(huì)展城銷售代表客戶量大小78005,5004,5004,300中央公園世紀(jì)新城保利溫泉世紀(jì)城貴陽市內(nèi)客戶客戶.79……地州縣客戶關(guān)注城市價(jià)值，購買力決定空間分布三波客戶在空間上的分布金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)貴陽市內(nèi)客戶貴州省外內(nèi)客戶白云區(qū)客戶量大小地州縣客戶關(guān)注城市價(jià)值貴州省內(nèi)客戶區(qū)域客戶價(jià)格元/平典型樓盤兩城區(qū)外地客戶的組成包括本省的外地州縣以及來貴陽做生意的江浙老板等

7800中央公園金陽區(qū)第三期貴陽市居民占5成，周邊地州縣客戶占3成，從深圳、廣州、江浙一帶過來投資客占2成4300世紀(jì)城三馬地州縣的一些煤礦老板等占到20%左右

4600-4700貝地盧加諾客戶.80……外地客戶對(duì)于區(qū)域并無顯著抗性，置業(yè)目的決定空間分布三波客戶在空間上的分布金陽區(qū)三馬兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)貴陽市內(nèi)客戶貴州省內(nèi)客戶白云區(qū)客戶量大小貴州省外內(nèi)客戶外地客戶置業(yè)目的決定空間分布獨(dú)棟客戶70%外地（廣東，北京，上海）吸引點(diǎn)：品質(zhì)和氣侯，度假為主——保利溫泉銷售代表第三期貴陽市居民占5成，周邊地州縣客戶占3成，從深圳、廣州、江浙一帶過來投資客占2成——世紀(jì)城銷售代表新世界的客戶主要是中高端的，包括市區(qū)的和外省的，外省的主要是追隨新世界品牌來的投資客，占比達(dá)到40%——新世界花園銷售代表客戶.81貴陽市場(chǎng)客戶購買力與偏好分析客戶客戶來源特征描述產(chǎn)品獨(dú)棟雙拼疊拼聯(lián)排洋房高層典型樓盤市內(nèi)客戶自?。河薪?jīng)濟(jì)實(shí)力，政府官員，生意人，企業(yè)高管，注重環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)別墅580平，700-1000萬500平，650萬170-270平，102-178萬170-370平,140萬-280萬120-150平,70-90萬金華世家、托斯卡納、貝地盧加諾、中鐵逸都國(guó)際自?。菏状沃脴I(yè)價(jià)格擠壓，注重配套，總價(jià)價(jià)敏感高層30-100萬世紀(jì)城、新世界、花園地州客戶自?。哼M(jìn)城、炫耀、生意人煤老板別墅580平，700-1000萬500平，650萬220-250平,158-178萬240-300平,275-280萬金華世家、貝地盧加諾自住兼投資：注重總價(jià)，注重教育配套高層30-100萬世紀(jì)城、新世界花園省外客戶與貴陽有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的生意人，度假兼投資，關(guān)注環(huán)境和產(chǎn)品別墅約400平,930萬180-340平,250-470萬保利溫泉新城注重投資價(jià)值，升值潛力，注重總價(jià)高層30-100萬世紀(jì)城、新世界花園.82啟示二：近期客戶——利用品質(zhì)主打貴陽市內(nèi)首置、改善型客戶，利用教育吸引地州縣客戶，利用性價(jià)比吸引投資客戶資產(chǎn)占有型客戶（周邊、市內(nèi)、省內(nèi)）核心客戶潛在客戶重要客戶首置、改善型客戶（周邊、市內(nèi)、省內(nèi)）投資客戶（省外、省內(nèi)、市內(nèi)，周邊）置業(yè)關(guān)注（投資）物業(yè)升值潛力高、中小戶型、總價(jià)較低置業(yè)關(guān)注較高檔次的物業(yè)、良好的居住環(huán)境、便利的交通，同時(shí)具備一定的升值潛力置業(yè)關(guān)注關(guān)注基本生活配套、交通便利、中小戶型、總價(jià)較低關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境以及教育配套客戶.8383經(jīng)濟(jì)型類別墅產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)良好……產(chǎn)品低密度產(chǎn)品稀缺除了中鐵逸都國(guó)際，市場(chǎng)上沒有什么洋房產(chǎn)品了，保利溫泉國(guó)際一期洋房大家非常喜歡.——保利溫泉新城銷售代表樓盤價(jià)格元/平總價(jià)速度套/月金華世家聯(lián)排10000疊拼7000280萬158萬1-2套5-6套觀山湖一號(hào)洋房7000110-270萬20套中鐵逸都國(guó)際均價(jià)600048-128萬100套中天世紀(jì)新城疊拼6800高層4800-6000196-220萬——10-20套——托斯卡納聯(lián)排8000140-150萬10-20套市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好我們的洋房跟金華世家的聯(lián)排單價(jià)差不多，但是總價(jià)低，所以好多人過來買洋房——中鐵逸都國(guó)際銷售代表由于啟動(dòng)區(qū)地塊本身?xiàng)l件并不是很理想，因此考慮用市場(chǎng)上稀缺的洋房產(chǎn)品啟動(dòng)，模仿龍湖佛拉明哥項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上跟我們類似的項(xiàng)目很少，只有米蘭春天，因此抓住了較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)——中鐵逸都國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān).84……未來低密度產(chǎn)品供應(yīng)量增多，出現(xiàn)類型分化，其中城市型低密度項(xiàng)目數(shù)量少產(chǎn)品未來，城市型低密度項(xiàng)目稀缺未來低密度項(xiàng)目供應(yīng)增多1、十二灘公園地塊（4000畝）2、中天華潤(rùn)南明商貿(mào)旅游新城項(xiàng)目（9平方公里）城市型低密度項(xiàng)目3、保利奶牛場(chǎng)項(xiàng)目，以高爾夫?yàn)轵?qū)動(dòng)（3000畝）4、宏能東風(fēng)鎮(zhèn)項(xiàng)目，兩個(gè)18洞高爾夫（5000畝）5、紅楓湖別墅項(xiàng)目（在清鎮(zhèn)）6、花溪十里河灘項(xiàng)目（上千畝）休閑度假型低密度項(xiàng)目現(xiàn)有城市型低密度項(xiàng)目剩余供應(yīng)量小金華世家，別墅為主，尾盤銷售觀山湖一號(hào)，洋房尾盤托斯卡納，經(jīng)濟(jì)型別墅為主中鐵逸都國(guó)際，洋房剩余（計(jì)劃今年銷售完畢）繞城高速公路1白云金陽三馬花溪小河烏當(dāng)兩城5423本項(xiàng)目6新增低密度型項(xiàng)目.85高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，中心城區(qū)外圍價(jià)格差并不顯著，且未來供應(yīng)量較大，因此高層產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品中央公園亨特國(guó)際黔靈半山云山國(guó)際世紀(jì)新城山水黔城貝地盧加諾溫泉新城世新城會(huì)展城新世界花園>8000元/平>6000元/平>5000元/平中心城區(qū)中心城區(qū)外圍1十二灘片區(qū)百萬以上已知未來還有7個(gè)大盤，總占地面積將達(dá)到2433萬平方米，主要集中在三馬片區(qū)（800萬），烏當(dāng)區(qū)（533萬），南明區(qū)（900萬）2廣勝三馬片區(qū)600萬3保利三馬片區(qū)200萬4保利高爾夫200萬5樂灣高爾夫333萬6十里河灘片區(qū)百萬以上7中天華潤(rùn)C(jī)BD900萬貴陽市場(chǎng)大盤未來供應(yīng)量（平方米）.86啟示三：因此，本項(xiàng)目必須采用高低搭配的多元產(chǎn)品復(fù)合模式，并以低密度產(chǎn)品立勢(shì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品類型啟動(dòng)產(chǎn)品大盤應(yīng)采用多種產(chǎn)品組合的形式，高低配多種元產(chǎn)品線降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低密度產(chǎn)品樹立高端形象，高層主流產(chǎn)品走現(xiàn)金流，拓寬客戶群低密度產(chǎn)品：洋房、經(jīng)濟(jì)型別墅（疊加、聯(lián)排）、常規(guī)別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟）高層產(chǎn)品：主流25層以上必須有低密度產(chǎn)品，尤其是稀缺洋房產(chǎn)品，緊緊抓住市場(chǎng)機(jī)遇，迅速建立市場(chǎng)影響力適度產(chǎn)品創(chuàng)新，通過贈(zèng)送給足消費(fèi)者實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力.87審視貴陽市場(chǎng)現(xiàn)狀，給我們的啟示模式：兩種大盤開發(fā)模式——取速度導(dǎo)向型模式的緊湊開發(fā)之道，借價(jià)值導(dǎo)向型的具體突破策略之法客戶：三波客戶——主打貴陽市內(nèi)客戶以及地州縣客戶，外省客戶作為潛在對(duì)象產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)型類別墅產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)良好，高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈——本項(xiàng)目必須采用高低配的多元產(chǎn)品復(fù)合模式，并以低密度產(chǎn)品立勢(shì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)那么，本項(xiàng)目整體又該如何發(fā)展？…….88項(xiàng)目發(fā)展策略1：兩個(gè)地塊應(yīng)作為一個(gè)項(xiàng)目整體打造為了保證南部地塊有足夠的驅(qū)動(dòng)力由于南北分割，北部地塊可以借勢(shì)金陽，開發(fā)難度不大，但是南部地塊孤零，驅(qū)動(dòng)力顯著不足作為一個(gè)項(xiàng)目打造，南部開發(fā)可以延續(xù)北部區(qū)域價(jià)值，進(jìn)而輔助部分內(nèi)部設(shè)施的打造，形成多元驅(qū)動(dòng)，成功性更大一個(gè)開發(fā)商開發(fā)，具有延續(xù)性兩個(gè)地塊作為一個(gè)項(xiàng)目打造，由一個(gè)開發(fā)商開發(fā)，具有區(qū)域價(jià)值和品牌的延續(xù)性，從而確保項(xiàng)目開發(fā)的整體性、系統(tǒng)性以及形象統(tǒng)一，更有助于樹立市場(chǎng)形象本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊應(yīng)該作為一個(gè)項(xiàng)目整體打造.89項(xiàng)目發(fā)展策略2：南北地塊價(jià)值各有側(cè)重。北部借勢(shì)金陽以城市價(jià)值為主生態(tài)價(jià)值為輔，采取小規(guī)模社區(qū)配套實(shí)現(xiàn)開發(fā)金陽北部地塊區(qū)域價(jià)值分析北部地塊開發(fā)策略北部緊鄰金陽新區(qū)，區(qū)域認(rèn)識(shí)度較高，具有良好區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)因此，借勢(shì)金陽新區(qū)，延續(xù)金陽新區(qū)的區(qū)域價(jià)值，以城市價(jià)值為主生態(tài)價(jià)值為輔由于項(xiàng)目北部緊鄰世紀(jì)城，大型配套完全可以依托世紀(jì)城（五星級(jí)酒店、大型集中式商業(yè)、寫字樓等城市配套）地塊內(nèi)部配套更多滿足社區(qū)內(nèi)部人群生活需求，以商業(yè)街（含社區(qū)型超市）、廣場(chǎng)、大眾會(huì)所此類生活配套為主，但是考慮客戶對(duì)教育配套的特殊需求，因此前期一定要設(shè)置學(xué)校、幼兒園北部地塊南部地塊.90項(xiàng)目發(fā)展策略3：南部延續(xù)北部?jī)r(jià)值，以生態(tài)價(jià)值為主城市價(jià)值為輔，配套大規(guī)模、特色化設(shè)施形成內(nèi)部驅(qū)動(dòng)南部地塊區(qū)域價(jià)值分析南部地塊開發(fā)策略南部地塊后期開發(fā)，主要依托于北部地塊的區(qū)域價(jià)值延續(xù)南部相對(duì)孤立，私密，需要突出稀缺的生態(tài)價(jià)值，輔助城市價(jià)值，與北部主題相對(duì)差異化發(fā)展考慮地塊相對(duì)獨(dú)立，而且作為后期開發(fā)，外部區(qū)域環(huán)境不確定性強(qiáng)，需要配套相對(duì)大規(guī)模、并具備特色的設(shè)施作為驅(qū)動(dòng)力依托于生態(tài)價(jià)值主打的特色養(yǎng)生度假酒店、內(nèi)湖水系、濱水風(fēng)情商業(yè)街，以及中學(xué)、小學(xué)、幼兒園多種生活配套實(shí)現(xiàn)區(qū)域強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，形成區(qū)域特色北部地塊南部地塊.91項(xiàng)目發(fā)展策略4：南北地塊的差異在于城市價(jià)值由北向南逐漸減弱，同時(shí)吸引客戶敏感點(diǎn)不同，實(shí)現(xiàn)由北向南的“客戶升級(jí)和產(chǎn)品升級(jí)”北部地塊南部地塊城市價(jià)值逐漸減弱，生態(tài)價(jià)值逐漸增強(qiáng)北部地塊南部地塊產(chǎn)品客戶稀缺洋房迅速啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品樹立形象，高層主流產(chǎn)品走速度、走現(xiàn)金流高層洋房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品：（聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品）別墅與高層產(chǎn)品戶型放大，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)，并推出投資型公寓高層、公寓洋房產(chǎn)品別墅產(chǎn)品：別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品）

主打首置、改善型自住需求、投資需求，注重城市配套核心客戶：區(qū)域內(nèi)、市內(nèi)、省首內(nèi)首置、改善型客戶重要客戶：區(qū)域內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)資源占有型客戶潛在客戶：省外、省內(nèi)、市內(nèi)區(qū)域內(nèi)投資客戶

主打改善型自住需求、度假需求以及投資需求，對(duì)距離、配套敏感度低核心客戶：區(qū)域內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)改善型客戶重要客戶：區(qū)域內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)地資源占有型客戶潛在客戶：省外度假投資、省內(nèi)、市內(nèi)投資客戶客戶升級(jí)產(chǎn)品升級(jí).92本次匯報(bào)內(nèi)容1城市與房地產(chǎn)發(fā)展研究2成功案例借鑒4項(xiàng)目整體開發(fā)思路與策略3整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略5功能規(guī)劃與布局.93經(jīng)過坡度分析，項(xiàng)目地塊超過半數(shù)的土地坡度大于25%，適合建設(shè)性不高，需要整改坡度大于25%，住宅適合建設(shè)程度降低需要采取一定整改措施，改善地形功能規(guī)劃與布局.94地塊改造：避免大挖大填，以因地制宜和實(shí)用性為改造原則不適建因素較多的地形建議改造后的地形1、坡面過長(zhǎng)2、坡度過大3、坡度過大臺(tái)階式地形（或混合式），化解坡面過長(zhǎng)、高差過大問題降低坡度、解決山頂不適建問題增加谷底可用平地、降低坡度、弱化采光限制功能規(guī)劃與布局.95山體金西大道貴廣高鐵長(zhǎng)昆鐵路12345由于山體阻隔，項(xiàng)目被劃分為兩個(gè)地塊，同時(shí)金西大道又將南北地塊分割為若干地塊功能規(guī)劃與布局山體的阻隔使得項(xiàng)目地塊被天然的分為南北兩個(gè)部分金西大道為通過項(xiàng)目的一條未來城市主干道，金西大道在前1公里為雙向六車道，后續(xù)路段為雙向四車道貴黃高速6.96目前地塊內(nèi)規(guī)劃道路對(duì)各地塊分割強(qiáng)烈，導(dǎo)致地塊零碎不利于開發(fā)，掃描市場(chǎng)以及全國(guó)大盤內(nèi)部多以社區(qū)道路，建議降低道路等級(jí)調(diào)整為社區(qū)道路功能規(guī)劃與布局金西大道貴黃高速貴廣高鐵長(zhǎng)昆鐵路深圳萬科城金陽新世界花園.97地塊1：規(guī)模適中，坡地形為主，外圍生態(tài)環(huán)境良好、私密強(qiáng)，適合建設(shè)低密度高端住宅產(chǎn)品地塊自然資源條件好適合做高端低密度住宅產(chǎn)品適合產(chǎn)品：洋房、坡地聯(lián)排別墅、疊加產(chǎn)品建議盡量保留原生態(tài)地形，依據(jù)地形地勢(shì)做特色坡地別墅區(qū)位圖地形起伏，生態(tài)資源佳功能規(guī)劃與布局.98地塊2：地塊狹長(zhǎng)，又可分為三段，中間段居住價(jià)值較高，考慮布局社區(qū)中心和大眾型住宅產(chǎn)品地塊狹長(zhǎng)，但規(guī)模較大根據(jù)地形地勢(shì)，三段分開打造1號(hào)：受到道路分割，獨(dú)立，規(guī)模小，考慮后期開發(fā)，以高層產(chǎn)品為主。例如深圳金地梅隴鎮(zhèn)2號(hào)：土地規(guī)模351畝，規(guī)模大，居住價(jià)值高；地塊低于道路標(biāo)高，需要填土減少落差，布局高層產(chǎn)品3號(hào)：作為山體公園1.9畝地，土地規(guī)模小，盡量原生態(tài)保留，作為居民生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施功能規(guī)劃與布局區(qū)位圖金地梅隴鎮(zhèn)地形圖123.99地塊3：地形狹長(zhǎng)不規(guī)則且面積小，考慮后期住宅開發(fā)，做享區(qū)域升值紅利考慮區(qū)域成熟以后在開發(fā)，前期綠化保留形成景觀帶，后期挖方、平整開發(fā)住宅產(chǎn)品功能規(guī)劃與布局地塊狹長(zhǎng)，不規(guī)則建議后期開發(fā)，開發(fā)高層住宅產(chǎn)品區(qū)位圖地形圖金地梅隴鎮(zhèn)萬科東方尊峪.100地