2018年5月貴州省·銅仁市松桃縣城南地塊調(diào)研分析報告呈：友豪集團公司貴州省·銅仁市呈：友豪集團公司1地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判PART2城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究PART1目錄地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市2Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市區(qū)位松桃縣銅仁市秀山縣重慶市遵義市懷化市450km330km50km30km120km松桃苗族自治縣（簡稱松桃），貴州省銅仁市轄縣。成立于1956年，是國務(wù)院批準(zhǔn)成立最早的自治縣之一。松桃地處武陵山脈主峰梵凈山東麓，地處黔、湘、渝兩省一市結(jié)合部，與湖南的花垣、鳳凰相連接，同重慶的酉陽、秀山接壤，區(qū)位適中，交通便利，素有“黔東門戶”之稱。古有“地接川楚，位遏三湘”之名。Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市區(qū)位松桃縣銅3Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市經(jīng)濟初步核算，2017年全年全縣實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值134億，同比增長13.0%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為25:32:42，全年全縣共接待旅游人數(shù)452.2萬人次，同比增長41.9%，接待入境游客3673人次，同比增長17.4%，實現(xiàn)旅游總收入37.37億元，同比增長56.2%。Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市經(jīng)濟初步核算4Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市人口年末，全縣戶籍人口72.66萬人，常住人口49.25萬人。其中以苗族為主體的少數(shù)民族占全縣總?cè)丝诘?8.1%。屬典型的少數(shù)民族自治縣?？h城城市常住人口15萬左右，規(guī)劃到2020年城市人口達20萬人全縣轄5個街道、17個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)?？偯娣e3409平方公里，其中建成區(qū)面積24余平方千米以上。是銅仁市面積最大、人口最多、綜合實力最強的一個縣。Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市人口年末，全5Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市規(guī)劃2012年以來,松桃縣發(fā)展迅速，以建成黔湘渝省際苗族文化旅游城市作為松桃的城市發(fā)展定位，按照“一年快速啟動、三年形成雛形、五年新城崛起”的發(fā)展思路，制定了“南拓、西擴、北推、東控”的基本方針，確定了“以舊城改造提形象、以新城建設(shè)樹品質(zhì)、以景觀塑造鑄品質(zhì)、以古城打造顯文化”的工作舉措，為到2020年把松桃建設(shè)成中等城市奠定了基礎(chǔ)。臟、亂、差、小的城區(qū)現(xiàn)在已是干凈、整潔、有序整個縣城“高大上”凸顯。Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市規(guī)劃20126Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市格局老城區(qū)地塊位置城北新區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)一、老城區(qū)

版塊屬性歸于松桃傳統(tǒng)老城核心區(qū)域，擁有完善配套與商業(yè)、生活氛圍，以大十字商圈為中心的松桃老城區(qū)是目前松桃縣居住、商業(yè)氛圍最為濃厚的區(qū)域，也是松桃居民居住、經(jīng)商的首選區(qū)域二、北部新城北部新城規(guī)劃總用地面積95.7公頃（1456畝），總建筑面積為276萬平方米，其中住宅面積210萬㎡，商業(yè)建筑面積40萬㎡，版集中區(qū)域重點在工業(yè)園區(qū)打造上，其地塊的居住屬性將受到較大影響

三、東部新城新城中的“老城”，城市配套，居住氛圍已相對成熟，老百姓認(rèn)可度高。新區(qū)生活配套逐漸完善，由于其地勢開闊，居住環(huán)境相對老城區(qū)較好四、城南新區(qū)

城南新區(qū)可謂是松桃最新的城區(qū)。由于不屬于舊城改造樓盤，有很好的規(guī)劃條件和自然條件。梵城南新區(qū)將成為松桃未來的行政辦公集群區(qū)、教育核心區(qū)、高檔生活區(qū)、文化城區(qū)等核心區(qū)域Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市格局老城區(qū)地7Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市現(xiàn)狀松桃城市目前以金陽廣場為中心的老城區(qū)，以七星廣場為中心的東城新區(qū)，以寶潤國際為中心的北部新城，以希望城為中心的城南新區(qū)。三個新區(qū)幾乎同時起步發(fā)展，因之前城市擴張速度過快，后續(xù)乏力，目前各個新區(qū)處于平穩(wěn)發(fā)展中，老城區(qū)地塊位置城北新區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)寶潤國際金陽廣場七星廣場希望城Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究城市現(xiàn)狀松桃城市8Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究總結(jié)——城市機會點從目前城市格局來看，遠超同級縣級城市規(guī)模未來城市發(fā)展主要以南北為主，東部為輔松桃城市發(fā)展等級較高，能同時支撐三個新城的發(fā)展由于之前城市擴張過快，目前發(fā)展后續(xù)乏力在完善各個新區(qū)的城市建設(shè)，向南發(fā)展速度大大減慢城市層面利好，城市氛圍濃厚，人氣旺盛Part1城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究總結(jié)——城市機會9地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判PART2城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究PART1目錄地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市10Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判土地市場松桃縣2016年以前出讓了巨量土地，預(yù)計建筑面積在800萬平方米以上，僅兩年縣城沒有在拍賣土地，在2016年城東拍賣94畝，畝單價43萬/畝，容積率4.0，樓面單價僅161元/㎡。Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判土地市場松桃縣211Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判房產(chǎn)市場從結(jié)果上看，高速的房地產(chǎn)發(fā)展，帶來超大的市場供應(yīng)積量，需求增量跟不上供應(yīng)步伐，表現(xiàn)出嚴(yán)重的供大于求特征。供需發(fā)展失衡，呈現(xiàn)出需求減少供應(yīng)增加的反向發(fā)展趨勢。城市年均銷量在40-50萬平方米，存量巨大。從需求結(jié)構(gòu)上看，市場增量表面上呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，，市場需求逐漸放緩，市場需求基本達到峰值。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，市場增量隨需求增長而增長，但增長速度卻呈現(xiàn)波動性快速增長趨勢。Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判房產(chǎn)市場從結(jié)果上12Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判房產(chǎn)片區(qū)從松桃房地產(chǎn)市場競爭分布來看，市場主要呈現(xiàn)出四大板塊：老城板塊、北城板塊、東城板塊、城南板塊。松桃四大板塊分別代表了市場發(fā)展與市場供應(yīng)的三個方向：城市擴容、舊城改造、新區(qū)開發(fā)。老城區(qū)地塊位置城北新區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判房產(chǎn)片區(qū)從松桃房13Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判宏觀政策政府公建房入市銷售，以低價沖擊低端剛需市場，而低端供需群體呈現(xiàn)出多套房業(yè)主特征，使得本已減少的需求市場進一步降溫。還建房，集體房低價傾銷松桃房地產(chǎn)市場存在兩點特征：據(jù)調(diào)查了解，政府公務(wù)員/事業(yè)單位職工均能享受當(dāng)?shù)貑挝坏母＠ǚ?。對于商品房剛性需求并不強烈。以此同時，松桃還存在將拆遷安置房，政府公修房在市場低價銷售的現(xiàn)象，沖擊剛需型商品房市場。拆遷戶成多套房業(yè)主據(jù)調(diào)查了解，松桃縣從10年開始實施城市化升級建設(shè)，大搞城市功能升級改造，采用高規(guī)格的安置補償方針，致使大多數(shù)拆遷戶獲得多面積，甚至是多套房補償，幾乎滿足全縣拆遷剛性住房需求。Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判宏觀政策政府公建14Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判產(chǎn)品存量樓盤名稱版塊建筑面積（萬方）物業(yè)類型容積率北部新城城北板塊267高層、小高層、多層2.8寶潤國際城北板塊50高層6翡翠國際城北板塊60高層3金陽廣場城東板塊15高層3.8松桃外灘城東板塊90高層、小高層、低層3.9盛世彩虹城南板塊100小高層、高層3希望城城南板塊160高層、小高層、多層、低層3.8碧桂園城南板塊30高層/多層/別墅3.5城南之星城南板塊30多層/高層3.0源明·御龍灣城南板塊40高層4.0松桃國際城南板塊27高層3.5松桃目前形成的城北、城南形成版塊對陣，以390萬方叫板320萬方，兩者相加占總市場供應(yīng)量的90%，市場競爭格局清晰可見。目前南北兩個板塊未來潛在存量在100萬平方米以上。以高層為主力，洋房較少，而且洋房銷售明顯好于高層.Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判產(chǎn)品存量樓盤名稱15Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判主力在售樓盤目前松桃所有在售樓盤在23個左右，每個樓盤均剩余有產(chǎn)品銷售，主力熱銷的樓盤在10個左右，主要集中在城北/城南，片區(qū)差價大城南板塊：高層在3000-3200，洋房在4000-4500，別墅8000元城北板塊：高層在3000-3400，基本無洋房及別墅城南最南項目城南之星步梯洋房僅3100-3400元，后期高層均價將在2600-3100左右在售項目的基本都是16年之前項目，銷售周期比較長地塊位置城南之星松桃國際碧桂園希望城御龍灣翡翠國際寶潤（北部新城）希望城Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判主力在售樓盤目前16Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判商業(yè)格局老城中心已經(jīng)形成成熟的商業(yè)，配套完善，消費型商業(yè)旺盛城北片區(qū)：松桃國際商貿(mào)城——2012年松桃縣重點招商引資項目，貴州省重點建設(shè)工程項目，總投資6億元，總占地166畝，總建筑面積16萬㎡，主要面向家具/家居、建材、五金機電、汽摩配件、小商品、農(nóng)副產(chǎn)品六大主力業(yè)態(tài)近60個品類萬種商品城南片區(qū)：主要以松江小食品批發(fā)市場（2萬平方米），西南家具建材市場（3萬平方米），西南汽車城，經(jīng)營狀態(tài)均比較差相比其他幾個片區(qū)，城南片區(qū)的商業(yè)經(jīng)營及人氣均低于其他片區(qū)，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域飽和，地塊位置小商品城市場西南建材市場西南汽車城國際商貿(mào)城Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判商業(yè)格局老城中心17Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判地塊位置小商品城市場西南建材市場西南汽車城國際商貿(mào)城老城城北國際商貿(mào)城商業(yè)現(xiàn)狀城北國際商貿(mào)城商業(yè)現(xiàn)狀老城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀照片Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判地塊位置小商品城18Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判總結(jié)——市場機會點供需巨大反差，如果走傳統(tǒng)開發(fā)導(dǎo)致項目開發(fā)風(fēng)險增大需求市場容量有限，改善性需求提高，市場可引導(dǎo)性較大傳統(tǒng)商業(yè)趨于飽和，專業(yè)市場現(xiàn)存體量大，明顯超過市場容量市場機會點在于在于打破傳統(tǒng)商業(yè)，走區(qū)域主題性，目的性大型升級商業(yè)（奧特萊斯）缺少區(qū)域改善性住宅比較少，而且銷售遠好于高層，品質(zhì)型樓盤少Part2市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判總結(jié)——市場機會19地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市場情況及態(tài)勢研判PART2城市解讀—區(qū)域城市概況及發(fā)展研究PART1目錄地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判PART3市場調(diào)研—區(qū)域市20Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判地塊位置地塊位置城南之星松桃國際碧桂園希望城御龍灣翡翠國際寶潤（北部新城）國際商貿(mào)城西南建材市場小商品城西南汽車城安置房未開發(fā)地300m2.5公里老城6公里9公里地塊位于松桃城南，臨近城南城市邊緣，距離老城6公里，距離城南核心2.5公里，地塊位置比較偏遠，城市發(fā)展開發(fā)如果保持現(xiàn)在的發(fā)展速度，至少需要5-10年才能延伸過去。周邊2.5公里范圍內(nèi)，沒有住在房地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)開發(fā)項目已經(jīng)存在汽車類和建材類專業(yè)市場，而且經(jīng)營非常差同時客戶調(diào)研城南核心位置的接受度都比較低，更何況城南之南邊緣Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判地塊位置地塊位置21Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判現(xiàn)狀四至地塊位置城南之星松桃國際碧桂園希望城御龍灣翡翠國際寶潤（北部新城）國際商貿(mào)城西南建材市場小商品城西南汽車城安置房未開發(fā)地300m2.5公里老城6公里9公里項目臨近松桃南高速出入口，周邊商業(yè)及居住氛圍幾乎為零，臨近大量未開發(fā)土地，還有部分未拆遷房屋。南臨正修建的安置房北臨未開發(fā)土地及西南建材市場東接未開發(fā)商土地西接西南汽車城地塊位置未開發(fā)未開發(fā)未開發(fā)西南建材市場西南汽車城未開發(fā)安置房高速路松桃南高速出入口Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判現(xiàn)狀四至地塊位置22Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判周邊規(guī)劃項目周邊規(guī)劃有大量住宅開發(fā)用地，未來規(guī)劃是好，周邊規(guī)劃配套齊全，但是目前城市規(guī)劃與城市發(fā)展現(xiàn)實差距大。老城城北城東城南未開發(fā)西南建材市場城南項目集中片區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判周邊規(guī)劃項目周邊23Part3地塊分析—地塊四至現(xiàn)狀及優(yōu)劣研判地塊方案地塊占地10萬平方米（164畝），建筑面積22萬平方米，其中紅星美凱龍3.