證券研究報告|行業(yè)深度研究報告正文目錄1.房地產(chǎn)開發(fā)流程及會計核算

.................................................................................................................................................41.1.土地獲取階段.....................................................................................................................................................................41.2.開發(fā)建設階段.....................................................................................................................................................................81.3.房屋銷售階段...................................................................................................................................................................122.房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標

...................................................................................................................................................162.1.公司規(guī)模指標...................................................................................................................................................................162.2.盈利能力指標...................................................................................................................................................................172.3.營運能力指標...................................................................................................................................................................182.4.財務杠桿指標...................................................................................................................................................................192.5.償債能力指標...................................................................................................................................................................203.投資建議...............................................................................................................................................................................214.風險提示...............................................................................................................................................................................21圖表目錄圖

1房企以出讓方式獲取土地流程圖...................................................................................................................................6圖

2房企開發(fā)建設流程及相關主要證件...............................................................................................................................8圖

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程.....................................................................................................................................10圖

4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配.........................................................................................................................11圖

5房企銷售流程及現(xiàn)金流流向.........................................................................................................................................12表

1土地獲取方式

....................................................................................................................................................................5表

2獲取土地使用權的會計核算

............................................................................................................................................7表

3土地獲取階段相關稅種

....................................................................................................................................................8表

4開工前所需許可證書

........................................................................................................................................................9表

5施工階段工作及具體內(nèi)容

................................................................................................................................................9表

6開發(fā)成本項目及具體相關費用.......................................................................................................................................11表

7商品房預售和現(xiàn)房銷售一般條件...................................................................................................................................12表

8房屋銷售的會計核算

......................................................................................................................................................14表

9部分房企營業(yè)收入確認的標準比較...............................................................................................................................14表

10房屋銷售階段相關稅種

................................................................................................................................................16表

11房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模指標

....................................................................................................................................................17表

12房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標

............................................................................................................................................18表

13房地產(chǎn)企業(yè)營運能力指標

............................................................................................................................................19表

14房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿指標

............................................................................................................................................20表

15房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標

............................................................................................................................................20請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明3eX9UuZvXmXiZlX8ZwVpPsQaQbPbRtRmMoMpPfQpPtPfQnMmQ9PqRpPuOqNtRxNrQnQ證券研究報告|行業(yè)深度研究報告1.房地產(chǎn)開發(fā)流程及會計核算房地產(chǎn)開發(fā)具有投資額大、周轉(zhuǎn)時間長、實行預售制度等特點，其生產(chǎn)經(jīng)營較一般企業(yè)涉及對象更多，同時在開發(fā)過程中受到相關部門的監(jiān)管審批要求。由于上述特點，房企開發(fā)流程較為復雜，房企的會計核算也具有一定特殊性。本文將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為土地獲取階段、開發(fā)建設階段和房屋銷售階段三部分，并對各階段的操作流程及相關會計處理進行解析。1.1.土地獲取階段1.1.1.土地獲取流程概述獲取土地使用權是房地產(chǎn)項目開發(fā)的首要條件，土地成本是商品房成本的重要組成部分。我國實行土地的社會主義公有制，城市市區(qū)和部分城市郊區(qū)與農(nóng)村的土地屬于國家所有，其他城市郊區(qū)、農(nóng)村和宅基地等歸屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有土地，可以依法確定給單位或者個人使用，房地產(chǎn)企業(yè)可依法獲取土地使用權，進行房地產(chǎn)開發(fā)。土地獲取方式包括出讓方式、劃撥方式、轉(zhuǎn)讓方式、股東投資入股方式以及其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過出讓方式取得土地使用權，即國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，主要有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓三種方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)常通過收購、兼并等方式取得被收購方、被兼并方的企業(yè)，從而取得其土地使用權。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明4證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

1土地獲取方式簡要介紹土地獲取方式招標出讓出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權投標,根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結果確出讓方式定土地使用者的行為。掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。劃撥土地使用權，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。劃撥方式土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。土地使用權轉(zhuǎn)讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方式在房地產(chǎn)開發(fā)公司成立時，投資人以土地使用權作為出資,投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),投資者投入土地使用權按照投資比例或約定比例進行利潤分成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過收購、兼并等方式取得被收購方、被兼并方的企業(yè)，進而取得其土地使用權。其他方式獲取土地使用權資料來源：公開資料整理，華西證券研究所房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式獲取土地流程一般包括土地信息公開、資格審查、投標摘牌、簽訂出讓合同、辦理規(guī)劃許可證和辦理土地使用證六個步驟。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)在參加招拍掛之前需要先交納投標保證金。一般情況下，投標保證金不低于標的金額的

20%，各地政府會依據(jù)各地房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控情況調(diào)整保證金的繳納比例。如果競拍成功，投標保證金將抵扣土地使用權出讓金。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明5證券研究報告|行業(yè)深度研究報告圖

1房企以出讓方式獲取土地流程圖資料來源：公開資料整理，華西證券研究所1.1.2.土地獲取階段會計核算關于房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取階段的會計核算，需要關注所取得的土地使用權的確認和相關稅務處理。房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地使用權根據(jù)用途不同應確認為不同的科目。對于土地用于建造對外出售的房屋建筑物時，相關的土地使用權的賬面價值應當計入所建造房屋的開發(fā)成本中。對于土地用于賺取租金或資本增值時，取得的土地使用權則確認為無形資產(chǎn)，并每年計提攤銷。房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段的稅務主要涉及契稅、耕地占用稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。耕地使用稅在所獲取的土地為耕地時才需要繳納，并根據(jù)當?shù)貥藴蔬M行一次繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅則按年計算，分期繳納，其稅率同樣由地塊所在地的相關標準確定。在進行會計核算時，契稅和耕地占用稅計入開發(fā)成本項目，而印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅計入稅金及附加項目。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明6證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

2獲取土地使用權的會計核算借方貸方會計核算階段土地用于建造對外出售的房屋建筑物其他應收款——競拍保證金預付競拍保證金競拍成功銀行存款其他應收款——競拍保證金預付賬款——國土資源局開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費——土地出讓金開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費——土地出讓金開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費——契稅開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費——耕地占用稅稅金及附加——印花稅預付賬款——國土資源局銀行存款支付剩余土地出讓金銀行存款銀行存款繳納稅款銀行存款稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅銀行存款土地用于賺取租金或資本增值支付土地出讓金繳納稅款無形資產(chǎn)——土地使用權銀行貸款銀行存款銀行存款銀行存款銀行存款累計攤銷無形資產(chǎn)——土地使用權——契稅無形資產(chǎn)——土地使用權——耕地占用稅稅金及附加——印花稅稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用權每年攤銷

管理費用資料來源：公開資料整理，華西證券研究所請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明7證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

3土地獲取階段相關稅種稅率/稅額繳納稅額計算方式稅種契稅3%-5%土地使用權成交價格

X契稅稅率土地使用權出讓合同記載金額

X印花稅率；房產(chǎn)證及土地使用權證等權利許可證按件貼花，每件

5元印花稅0.05%；每件

5元每平方米

5-50元耕地占用稅實際占用的耕地面積

X適用稅額，一次性繳納每平方米

0.6-30城鎮(zhèn)土地使用稅實際占用土地面積

X適用稅額，按年計算，分期繳納元資料來源：公開資料整理，華西證券研究所1.2.開發(fā)建設階段1.2.1.開發(fā)建設流程概述在獲取土地后，房地產(chǎn)開發(fā)進入開發(fā)建設階段。房地產(chǎn)開發(fā)建設流程包括報批報建手續(xù)、項目施工建設、竣工驗收備案和產(chǎn)權初始登記。本部分對房地產(chǎn)開發(fā)建設流程各階段的情況進行簡要介紹。圖

2房企開發(fā)建設流程及相關主要證件獲取土地報批報建項目施工建設竣工驗收備案產(chǎn)權初始登記《土地出讓合同》《建設用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》《竣工驗收備案表/證》《商品房產(chǎn)權證》相關主要證件資料來源：公開資料整理，華西證券研究所報批報建手續(xù)是房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地后對辦理項目開發(fā)建設所需的各類許可證書的階段。在開工建設前，房地產(chǎn)企業(yè)需要取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明8證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

4開工前所需許可證書證件名稱

頒發(fā)部門建設用地規(guī)劃許可證

城鄉(xiāng)規(guī)劃部門國有土地使用證

人民政府頒發(fā)條件建設單位應當持有建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同建設單位需繳清土地出讓金并獲取建設用地規(guī)劃許可證建設單位需提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案、地勘報告、綜合管線圖及單體施工圖等材料建設工程規(guī)劃許可證

城鄉(xiāng)規(guī)劃部門建設單位應(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù);(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程,已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;(3)需要拆遷的,其拆遷進度符合施工要求;(4)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料;(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;(7)建設資金已經(jīng)落實;(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件建筑工程施工許可證

建設部門資料來源：公開資料整理，華西證券研究所在項目施工建設階段，房企一般不直接從事相關施工工作，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進行施工。此階段的工作主要包括材料設備供應、工程發(fā)包、工程分包、建設和安裝施工等。表

5施工階段工作及具體內(nèi)容施工階段工作材料設備供應具體內(nèi)容甲供材：房地產(chǎn)開發(fā)商直接采購材料，直接供應給施工單位。甲控材：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定材料的品牌，材料及規(guī)格（有時也限定價格），由施工單位負責采購及供應使用。將房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。合同談判主要包括價款、結算方式及付款方式的談判。工程發(fā)包工程分包主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負責施工,除主體工程外,一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫及消防等工程分包給其他施工單位來完成,還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套,需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標準的資源性費用,具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊來完成。建設和安裝施工

施工單位進場進行建設和安裝施工資料來源：公開資料整理，華西證券研究所竣工驗收備案階段即在建設主體施工完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行綜合驗收，并在建設行政主管部門進行備案的過程。辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件:(1)工程竣工驗收備案表;(2)工程竣工驗收報告；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(5)住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;(6)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商應在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權初始登記,并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。辦理新建商品房初始登記后,取得的新建商品房產(chǎn)權證即通常所說“大產(chǎn)權證”,這是購房人辦理小產(chǎn)權證的前提。這時所有產(chǎn)權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,所以我們叫開發(fā)商是大業(yè)主?！俺跏嫉怯?完成后，房子將從預售變?yōu)楝F(xiàn)售。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明9證券研究報告|行業(yè)深度研究報告1.2.2.開發(fā)成本費用核算本段主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)建設階段涉及的相關成本的核算，即將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目和單位成本的過程。一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算有六個步驟：（1）確定開發(fā)產(chǎn)品的種類。（2）確定成本核算對象。（3）確定成本項目。（4）歸集開發(fā)成本費用。（5）分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本。（6）確定完工標準，計算總成本及單位面積工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本項目主要包括：(1)土地征用及拆遷補償費。(2)前期工程費。(3)建筑安裝工程費。(4)基礎設施費。(5)公共配套設施費。(6)開發(fā)間接費。對于未建和在建的項目，開發(fā)過程中產(chǎn)生相關成本費用經(jīng)過歸集和分配計入對應項目的開發(fā)成本中，而對于已完工的項目則計入開發(fā)產(chǎn)品中。在開發(fā)建設過程中產(chǎn)生的管理費用、銷售費用和財務費用則計入對應費用賬戶中。房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的稅種主要是印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，在土地獲取階段相關稅種中已有所介紹。圖

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程資料來源：公開資料整理，華西證券研究所請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明10證券研究報告|行業(yè)深度研究報告圖

4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配資料來源：公開資料整理，華西證券研究所表

6開發(fā)成本項目及具體相關費用成本項目相關成本費用指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。土地征用及拆遷補償費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建和場地平整等前期費用。前期工程費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。建筑安裝工程費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎設施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?；A設施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的,且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。如居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚和公廁等設施支出。公共配套設施費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。開發(fā)間接費資料來源：公開資料整理，華西證券研究所請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明11證券研究報告|行業(yè)深度研究報告1.3.房屋銷售階段1.3.1.房屋銷售流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售的主要流程包括前期策劃及營銷、取得預售許可證后開盤預售、簽訂銷售合同及收款、商品房交付和產(chǎn)權登記及辦證等環(huán)節(jié)。商品房預售是房地產(chǎn)行業(yè)的重要銷售方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在施工建設中的商品房預先出售給承購人，并由承購人支付定金或者房價款的行為。房地產(chǎn)企業(yè)也可以在商品房竣工驗收合格之后進行現(xiàn)房銷售，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)，保證資金的流動性，通常會選擇預售作為銷售手段。房地產(chǎn)開發(fā)商預售需要獲取預售許可證，《城市房地產(chǎn)管理法》對預售條件進行了一般性的規(guī)定。然而，各地由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控需要，會一定程度上提高預售條件，所以不同城市不同時間的實際預售條件會不盡相同。圖

5房企銷售流程及現(xiàn)金流流向取得《商品房預售證》后開盤辦理房屋權屬登記及房產(chǎn)證前期策劃及營銷簽訂銷售合同及收款商品房交付按揭付款時按揭保證金凍結銷售費用流出誠意金流入銷售定金流入銷售款流入按揭保證金解凍資料來源：公開資料整理，華西證券研究所表

7商品房預售和現(xiàn)房銷售一般條件商品房預售一般條件12已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預售的商品房計算,投人開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的

25%以上,并已經(jīng)確定施3工進度和竣工交付日期商品房現(xiàn)售一般條件12345現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗收拆遷安置已經(jīng)落實供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期物業(yè)管理方案已經(jīng)落實67資料來源：公開資料整理，華西證券研究所請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明12證券研究報告|行業(yè)深度研究報告1.3.2.房屋銷售會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收款主要包括誠意金、銷售定金、預收款。開發(fā)商為了緩解資金壓力，會在未取得《商品房預售許可證》的情況下通過收取誠意金，這部分最終通常會退還給客戶或者轉(zhuǎn)作購房款。由于此時房地產(chǎn)開發(fā)商未取得預售資格，誠意金不能作為預收賬款處理，而一般記入其他應付款科目。銷售定金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售(預售)合同之前收取的款項，在簽訂銷售合同后轉(zhuǎn)作購房款。如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)商一般情況下將不退還客戶已經(jīng)繳納的定金。此時房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得了預售資格，并且銷售定金是在于客戶簽訂商品房認購基礎上收取的，所以視為銷售款的一部分，計入預收賬款科目。在繳納購房款時，根據(jù)付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款等。由于商品房交易涉及金額較大，居民經(jīng)常采取按揭付款的方式購房。按揭付款即購房抵押按揭貸款,是指承購人支付首付款,余款以所購商品房作抵押,向銀行申請貸款,由銀行先行支付房款給開發(fā)商,承購人按月向銀行分期支付本息的付款方式。按揭貸款實行雙重擔保，即“抵押加保證”，借款人(即承購人)以所購的住房給貸款銀行做抵押,在借款人取得該住房的房產(chǎn)證和辦妥抵押登記之前,由開發(fā)商提供第二重擔保(連帶保證責任)。發(fā)放貸款時,貸款銀行會收取一定比例的按揭保證金(一般為貸款額的10%),作為開發(fā)商承擔連帶保證責任的保證金。按揭貸款保證金一般記在貨幣資金賬戶下，但房地產(chǎn)開發(fā)商無法自由支配這部分資金。在房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記之后，銀行才會將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商收到購房款后，此時房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)回收了銷售收款，但此時由于未完成竣工和交付，不能確認營業(yè)收入，而將其計入預收賬款科目。當竣工和交付完成后會對收入進行結轉(zhuǎn)，將其從預收賬款科目轉(zhuǎn)入營業(yè)收入科目。需要注意的是，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于收入結轉(zhuǎn)的條件會有一定區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會為了少交稅而延遲辦理竣工手續(xù)和房產(chǎn)證，從而延遲確認銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能為了完成既定的利潤目標，在未辦理好竣工手續(xù)和房產(chǎn)證之前提前確認銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明13證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

8房屋銷售的會計核算借方貸方會計核算階段收取誠意金銀行存款其他應付款——誠意金預收賬款——銷售定金（誠意金轉(zhuǎn)成銷售定金的一部分）；簽訂商品房認購協(xié)議

其他應付款——誠意金銀行存款（誠意金退還客戶）收取銷售定金銀行存款預收賬款——銷售定金預收賬款——銷售款（成功簽訂合同）；營業(yè)外收入（客戶違約未簽訂合同）簽訂商品房預售合同

預收賬款——銷售定金承購人支付首付款銀行存款預收賬款——銷售款預收賬款——銷售款銀行存款商品房按揭貸款辦理其他貨幣資金——按揭保證金按揭保證金解凍商品房竣工交付達到收入結算條件達到收入結算條件銀行存款其他貨幣資金——按揭保證金開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)成本開發(fā)產(chǎn)品預收賬款——銷售款營業(yè)收入資料來源：公開資料整理，華西證券研究所表

9部分房企營業(yè)收入確認的標準比較公司收入確認準則滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務條件的房地產(chǎn)銷售，本集團在該段時間內(nèi)按履約進度確認收入；其他的房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現(xiàn)。萬科

A在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時確認銷售保利地產(chǎn)

收入的實現(xiàn)。買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確認收入的實現(xiàn)。本集團房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足以下條件時確認收入：1)買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；2)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并驗收合格；3)收到客戶的全部購房款或取得招商蛇口收取全部購房款權利(如銀行同意發(fā)放按揭款的書面承諾函)；4)辦理了交房手續(xù)，或者根據(jù)購房合同約定的條件視同客戶接收時。滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務條件的房地產(chǎn)銷售，本集團在該段時間內(nèi)按履約進度確新城控股

認收入；其他的房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現(xiàn)。在達到銷售合同約定的交付條件，取得買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通綠地控股華夏幸福常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。在房屋完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明，并已與購買方辦理商品房實物移交手續(xù)且相關成本可靠計量時，確認收入的實現(xiàn)。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明14證券研究報告|行業(yè)深度研究報告取得了買方付款證明（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排），相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現(xiàn)。金科股份陽光城在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）時確認銷售收入的實現(xiàn)。①開發(fā)產(chǎn)品：已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務，即開發(fā)產(chǎn)品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經(jīng)濟利益很可能流入；并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售泰禾集團

收入的實現(xiàn)。②分期收款銷售：在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了分期收款銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務，相關的經(jīng)濟利益很可能流入，并且該開發(fā)產(chǎn)品成本能夠可靠地計量時，按照應收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額；應收的合同或協(xié)議價款與其公允價值間的差額，在合同或協(xié)議期間內(nèi)采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。房地產(chǎn)銷售除符合商品銷售收入確認條件外，以竣工驗收合格并簽訂了銷售合同，達到中南建設

了銷售合同約定的交付條件，并取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務，公司已根據(jù)合同約定將房產(chǎn)交付給客戶，且房產(chǎn)銷售收入金額已確定，已經(jīng)收回房款或取得了收濱江集團款憑證且相關的經(jīng)濟利益很可能流入，相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達到預期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；金地集團

買方按銷售合同付款條款支付了約定的購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關經(jīng)濟利益能全部流入本集團時，確認銷售收入。公司在房屋完工并驗收合格，已在公共媒體上發(fā)布交房公告，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實物移交手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。對公司已通知買藍光發(fā)展

方在規(guī)定時間內(nèi)辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當理由的，在其他條件符合的情況下，公司在通知所規(guī)定的時限結束后即確認收入的實現(xiàn)。已將房屋所有權上的重要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該房產(chǎn)實施繼續(xù)管理權和實際榮盛發(fā)展

控制權，相關的收入已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)，并且與銷售該房產(chǎn)有關的成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。以該房產(chǎn)項目已達到買賣合同約定的交付條件并已向購買方辦理交付手續(xù)為時點，確認首開股份收入的實現(xiàn)。本公司在房屋完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實物移交手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。對已通知買方在規(guī)定時間內(nèi)（60天）辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當理由的，在通知所規(guī)定的時限結束后確認收入的實現(xiàn)。華發(fā)集團資料來源：公司公告，華西證券研究所請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明15證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

10房屋銷售階段相關稅種稅種稅率/稅額繳納稅額計算方式營業(yè)稅5%轉(zhuǎn)讓土地或銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額

X適用稅率市區(qū)

7%，縣城和鎮(zhèn)

5%，鄉(xiāng)村城市維護建設稅（增值稅+消費稅）X適用稅率1%（實繳增值稅+實繳營業(yè)稅+實繳消費稅）X適用稅教育費附加稅印花稅3%率0.05%商品房銷售合同記載金額

X印花稅率以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值

應納土地增值稅=增值額

X稅率-扣除項目金額

X速額作為計稅依據(jù)，并按照四級

算扣除系數(shù)土地增值稅企業(yè)所得稅超率累進稅率進行征收一般為

25%實際利潤額

X適用稅率資料來源：公開資料整理，華西證券研究所2.房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、收入確認滯后、存貨占比大且無法快速去化等特點，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析指標需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點進行一定的優(yōu)化，從而更真實地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。本部分，我們將房地產(chǎn)企業(yè)的財務評價指標分為公司規(guī)模指標、盈利能力指標、營運能力指標、財務杠桿指標和償債能力指標五部分進行介紹。2.1.公司規(guī)模指標房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模指標有營業(yè)收入、歸母凈利潤、銷售金額、銷售面積、總土地儲備面積和新增土地儲備面積等。營業(yè)收入和歸母凈利潤是常用的規(guī)模指標，然而由于預售制度，營業(yè)收入和凈利潤的結算一般會滯后銷售行為發(fā)生

1-2年。因此，營業(yè)收入和歸母凈利潤反映了過去房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況。銷售金額和銷售面積可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期的銷售收入情況，是現(xiàn)在發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況的相關指標。最后，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其擁有的土地儲備是其進行生產(chǎn)經(jīng)營的“原材料”。因此其所擁有的土地儲備面積和當期新增的土地儲備面積可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其未來銷售情況的保障程度。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明16證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

11房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模指標規(guī)模指標計算公式指標含義營業(yè)收入從事主營業(yè)務或其他業(yè)務所取得的收入歸屬于母公司股東的凈利潤過去銷售收入的結算過去銷售利潤的結算當期房企銷售情況當期房企銷售情況對房企未來銷售的保障對房企未來銷售的保障歸母凈利潤銷售金額房企進行預售和銷售的成交金額房企進行預售和銷售的成交面積房企持有的未出售的土地計容建筑面積房企今年新增的土地計容建筑面積銷售面積總土地儲備面積新增土地儲備面積資料來源：公開資料整理，華西證券研究所2.2.盈利能力指標房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力指標包括毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率、調(diào)整后

EBIT利潤率、非經(jīng)常損益占比、銷售口徑的銷售費用率、銷售口徑的管理費用率、銷售口徑的財務費用率、平均融資成本和銷售均價/上一年拿地樓面價等。毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率是常用的盈利能力分析指標，但由于房地產(chǎn)企業(yè)收入及成本確認滯后于當期銷售，因此其無法反映現(xiàn)在銷售的盈利情況。雖然其存在一定的滯后，但該指標依舊有一定的參考意義。調(diào)整后的

EBIT利潤率和非經(jīng)常損益占比一樣存在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力的反映有一定滯后的缺點。這兩個指標主要是考慮到許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉足非地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，因此需要排除非經(jīng)常損益的影響后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力進行分析判斷。銷售費用、管理費用和財務費用是公司經(jīng)營過程中發(fā)生的期間費用。期間費用率的計算是將各類期間費用率除以營業(yè)收入計算得出。然而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，銷售費用、管理費用和財務費用是當期發(fā)生的支出，營業(yè)收入則是過去銷售實現(xiàn)的收入。因此，將銷售費用、管理費用和財務費用除以當期銷售金額得到調(diào)整后的各類期間費用率可以更加真實地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的成本管控情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常負債較高，因此房企的融資成本的高低對其盈利能力也具有較大影響。在開發(fā)建設中，發(fā)生的部分利息會進行資本化而計入開發(fā)成本，因此財務費用率不能完全反映房企的實際融資成本的情況。由于房企融資渠道多樣，各類渠道融資成本也具有較大差異，因此難以通過財務報表直接計算得出房企的融資成本。實際上，該指標一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年報等公告中主動披露。由于土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本項，而開發(fā)項目的其他成本如建安成本一般不會有非常大的差距，同時地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地后到房屋進行預售一般需要1-2年時間，所以可以通過當年銷售均價與上一年拿地樓面價的比率，從項目層面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力進行衡量。請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明17證券研究報告|行業(yè)深度研究報告表

12房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標規(guī)模指標毛利率計算公式指標含義扣除直接營業(yè)成本后的盈利（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入能力企業(yè)銷售的最終獲利能力指標凈利率凈利潤/營業(yè)收入凈資產(chǎn)收益率調(diào)整后

EBIT利潤率凈利潤*2/（期初凈資產(chǎn)+期末凈資產(chǎn)）股東權益的收益水平（EBIT-營業(yè)外凈損益-匯兌凈損益-投資凈損益

調(diào)整非經(jīng)常損益后不考慮利-公允價值變動凈損益）/營業(yè)收入

息和所得稅的盈利能力（營業(yè)外凈損益+匯兌凈損益+投資凈損益+公允

非經(jīng)常性損益占利潤總額的非經(jīng)常性損益占比銷售口徑銷售費用率銷售口徑管理費用率銷售口徑財務費用率價值變動凈損益）/利潤總額比例銷售費用占當年銷售金額的銷售費用/銷售金額比例管理費用占當年銷售金額的管理費用/銷售金額財務費用/銷售金額比例財務費用占當年銷售金額的比例各渠道融資成本的加權平均值平均融資成本房企年報披露銷售均價/上一年拿地樓面價銷售均價/上一年拿地樓面價衡量房企項目的盈利能力資料來源：公開資料整理，華西證券研究所2.3.營運能力指標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運能力指標包括存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨/平均預收賬款、預收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售回款率和銷售去化率等。存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是常用的營運能力財務分析指標。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，存貨是主要的資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括在建（未取得預售證）和擬開發(fā)的項目，所以存貨平均余額會大于房企真實可售資源，所以導致存貨周轉(zhuǎn)率較低。由于預售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨銷售后的收入計入預收賬款科目，在竣工備案并交付后再轉(zhuǎn)入營業(yè)成本，因此可用存貨/平均預收賬款和預收賬款周轉(zhuǎn)率兩個指標衡量存貨的去化速度及預收款的結算速度。由于預售時房企已經(jīng)收到了銷售的現(xiàn)金，所以存貨的去化速度比預收款的結算速度更重要，即存貨/平均預收賬款指標重要性更高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售先進行合同簽訂，之后的銷售收款因不同付款方式等原因會存在一定滯后。銷售回款率指標可反映房企銷售實際收取現(xiàn)金的情況。銷售去化率則衡量了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的可售資源的去化速度，其反映了房屋銷售的景氣度