修武房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告2019年11月21日修武房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告1目錄

一、修武縣概況

1.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況

1.2城市發(fā)展規(guī)劃

1.3寧城新區(qū)

二、修武土地市場簡析

2.1歷年商品房建設(shè)用地成交用地分析

2.22019年修武成交商品房建設(shè)用地一覽表

2.32019年修武商品房建設(shè)用地供應(yīng)計劃

三、修武房地產(chǎn)市場分析

3.1房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，住宅單價的拉升導(dǎo)致銷售不溫不火

3.2旅游、衛(wèi)星城市的發(fā)展定位，使居住價值進一步提升

3.3市場供應(yīng)激增，銷售壓力顯現(xiàn)

3.4在售樓盤指標分析目2一、修武縣概況修武是千年古縣，殷商時稱“寧邑”，公元前1046年，周武王伐紂途中遇雨，在此駐扎修兵習(xí)武，改名為“修武”。

修武縣位于河南省西北部，北山南川，山川各半，總面積678平方公里。東鄰新鄉(xiāng)市獲嘉縣、輝縣市，南接焦作市武陟縣，西連焦作市區(qū)，北靠山西省晉城市、澤州市和陵川縣，全縣南北長40公里，東西寬36公里，最窄處4公里，版圖為不規(guī)則啞鈴狀。其位于中原城市群半小時經(jīng)濟圈，濟東高速、鄭焦高速、新月鐵路穿境而過，南水北調(diào)、西氣東輸兩大工程在此交匯連接，區(qū)位優(yōu)勢突出。修武農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，是全國糧食生產(chǎn)先進縣、全國農(nóng)田水利基本建設(shè)先進縣、全省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣。

一、修武縣概況修武是千年古縣，殷商時稱“寧邑”，公元前1043一、修武縣概況修武縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春夏秋冬四季分明，氣候宜人。年平均氣溫14.5℃，春季平均氣溫14.8℃，夏季平均氣溫26.4℃，秋季平均氣溫15.0℃，冬季平均氣溫1.7℃。修武山水秀美，獨具神韻。境內(nèi)有云臺山、青龍峽、峰林峽、圓融寺、勝果寺、商冢、漢獻帝陵、韓文公祠、竹林七賢遺址、當陽峪瓷窯遺址、金牛洞等景區(qū)景點數(shù)十處。特別是云臺山景區(qū)自1984年開始考察論證、繼而開發(fā)建設(shè)以來，目前已發(fā)展成為同時擁有全球首批世界地質(zhì)公園和國家級風(fēng)景名勝區(qū)、全國文明風(fēng)景旅游區(qū)、國家首批5A級旅游景區(qū)、國家森林公園、國家級獼猴自然保護區(qū)、國家水利風(fēng)景區(qū)、國家自然遺產(chǎn)、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地等一個世界級、八個國家級稱號于一身的大型生態(tài)旅游景區(qū)，創(chuàng)造了全國矚目的云臺山品牌。一、修武縣概況修武縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春41.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況一、修武縣概況修武博愛武陟溫縣沁陽孟州濟源焦作鄭州固定資產(chǎn)投資77.1116.1155120170151.8224970.822757GDP87.1163.71801552351703301247.614000固定投資占比88.52%70.92%86.11%77.42%72.34%89.29%67.88%77.81%68.92%2019年焦作各縣市固定資產(chǎn)投資總量/GDP總量（億元）從右表的對比來看，修武縣房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于起步階段，固定資產(chǎn)投資比重僅次于孟州，縣城經(jīng)濟發(fā)展主要依靠固定資產(chǎn)投資的拉動。經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱。修武縣近年固定資產(chǎn)投資總量與GDP綜合圖表數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局1.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況一、修武縣概況修武博愛武陟溫縣沁陽孟5修武博愛武陟溫縣沁陽孟州濟源焦作社會消費品零售總額（億元）21.429.445.935.744.737.669321.8人均可支配收入（元）1485915200146761464515485151101633015781一、修武縣概況2019年焦作各縣市固定資產(chǎn)投資總量/GDP總量（億元）1.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況2019年，修武縣社會消費品零售總額21.4億元，在焦作各縣市排名倒數(shù)第一，人均可支配收入14859元，排名高于武陟、溫縣。商業(yè)發(fā)展不活躍。2019年焦作各縣市經(jīng)濟指標對比圖表數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局修武博愛武陟溫縣沁陽孟州濟源焦作社會消費品零售總額（億元）26一、修武縣概況1.2城市發(fā)展規(guī)劃城市總體布局：規(guī)劃修武縣城總體布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、三片區(qū)”。

“一心”：云臺大道－豐收路城市中心。

“兩軸”：云臺大道城市綜合功能主軸，規(guī)劃以發(fā)展旅游服務(wù)、文化娛樂、生態(tài)景觀為主。豐收路城市綜合功能副軸，規(guī)劃以發(fā)展旅游服務(wù)、生態(tài)景觀、對外交通為主。

“三片區(qū)”：北部區(qū)：豐收路以北、云臺大道以西的城區(qū)部分。東部區(qū)：云臺大道以東的城區(qū)部分。南部區(qū)：豐收路以南、云臺大道以西的城區(qū)部分。焦作衛(wèi)星城，旅游服務(wù)基地一、修武縣概況1.2城市發(fā)展規(guī)劃城市總體布局：規(guī)劃修武縣城7一、修武縣概況1.2城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展定位：云臺山旅游服務(wù)中心、焦作東部城市組團以紡織、食品加工為特色，以機械裝備制造和電子設(shè)備制造為潛導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)生態(tài)宜居城市總體規(guī)劃發(fā)展方向：

“西聯(lián)，東優(yōu)”“南拓，北限”“中整合”一、修武縣概況1.2城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展定位：8一、修武縣概況1.3寧城新區(qū)寧城新區(qū)總體定位修武縣新的行政辦公中心以及商業(yè)副中心,教育和房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展區(qū)域,同時承擔修武縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各項配套服務(wù)功能,獨具修武地域文化特色、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居、極具區(qū)域吸引力的現(xiàn)代化新城區(qū)。一、修武縣概況1.3寧城新區(qū)寧城新區(qū)總體定位9一、修武縣概況1.3寧城新區(qū)一、修武縣概況1.3寧城新區(qū)10二、土地市場簡析2019年－2019年修武商品房建設(shè)用地成交總價對比（萬元）2019年，修武縣商品房建設(shè)用地成交面積263.28畝，成交總價9208.59萬元，平均畝成交單價35.11萬元，較2009年平均畝成交單價上漲154.05%。土地價格的拉升，勢必將進一步帶動房地產(chǎn)價格的上漲。究其原因，與修武縣作為焦作衛(wèi)星城市的發(fā)展定位有關(guān)，再者，憑借其優(yōu)質(zhì)的旅游資源和旅游興縣的發(fā)展方針，也較多的吸引了旅游地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)。2.1歷年商品房建設(shè)用地成交分析2019年－2019年修武商品房建設(shè)用地成交面積與單價對比（畝/萬元）數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng)二、土地市場簡析2019年－2019年修武商品房建設(shè)用地成交112.22019年修武成交房地產(chǎn)用地一覽表日期項目名稱項目位置項目面積(畝)出讓方式成交價格（萬元）成交單價（萬元/畝）使用權(quán)人容積率約定開工工時間約定竣工時間2019年1月11日焦作市億祥置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)豐收路中段北側(cè)80.86掛牌3315.1241.00焦作市億祥置業(yè)有限公司≥1.72019年6月16日2019年6月15日2019年1月11日焦作市億祥置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)云臺大道南段東側(cè)71.48掛牌2930.4941.00焦作市億祥置業(yè)有限公司≥1.92019年6月16日2019年6月15日2019年1月11日焦作市億祥置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)云臺大道南段東側(cè)61.40掛牌2517.6341.01焦作市億祥置業(yè)有限公司≥1.92019年6月16日2019年6月15日2019年2月15日產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代生活服務(wù)中心、生活區(qū)修武縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)騰達路東段南側(cè)74.83掛牌1277.2617.07河南誠友置業(yè)有限公司≥0.72019年2月20日2019年12月30日2019年4月21日修武建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)開發(fā)溫盤路南側(cè)34.87掛牌1743.6850.00修武建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≥2.52019年10月11日2019年10月10日2019年4月21日修武建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)開發(fā)寧城大道北側(cè)83.36掛牌4168.0050.00修武建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≥2.52019年10月11日2019年10月10日2019年6月2日焦作市億祥置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)豐收路中段北側(cè)82.01掛牌3339.8640.72焦作市億祥置業(yè)有限公司≥1.92019年8月31日2019年8月30日2019年7月1日河南三興房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)南臺路東段南側(cè)10.32掛牌840.0081.40河南三興房地產(chǎn)有限公司≥2.12019年12月31日2019年12月30日二、土地市場簡析數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng)2.22019年修武成交房地產(chǎn)用地一覽表日期項目名稱項122.32019年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（房地產(chǎn)用地）序號宗地位置宗地面積宗地用途序號宗地位置宗地面積宗地用途1修武縣郵政局西側(cè)、南側(cè)44380住宅17青龍大道南段東側(cè)65000住宅2修武縣衛(wèi)東路南段西側(cè)17657住宅18青龍大道南段東側(cè)68450住宅3城關(guān)鎮(zhèn)小梁莊村東北5601住宅19城關(guān)鎮(zhèn)東關(guān)村4081住宅5云臺大道西側(cè)、寧城大道南側(cè)54200住宅20城關(guān)鎮(zhèn)西門村36260住宅6云臺大道西側(cè)、寧城大道南側(cè)54201住宅21城關(guān)鎮(zhèn)趙廠村46764住宅7云臺大道西側(cè)、寧城大道南側(cè)54204住宅25城關(guān)鎮(zhèn)南門村4626商業(yè)8豐收路中段北側(cè)54674住宅26岸上鄉(xiāng)岸上村10220商業(yè)9七賢大道中段西側(cè)51500住宅27岸上鄉(xiāng)西溝村394114商業(yè)10青龍大道南段東側(cè)(城西公園對面）44651住宅30郇封鎮(zhèn)郇封村57254住宅11豐收路中段北側(cè)（城西公園對面）51323住宅32郇封鎮(zhèn)十里鋪村5945商業(yè)12青龍大道南段東側(cè)(城西公園對面）51433住宅35修武縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)31647公租房13云臺大道中段西側(cè)13380住宅36方莊鎮(zhèn)韓莊村北、鐵匠莊村北2739233商業(yè)14豐收路中段南側(cè)68697住宅37方莊鎮(zhèn)古漢村9887商業(yè)15寧城大道北側(cè)55573住宅38方莊鎮(zhèn)赤莊村3390商業(yè)16溫盤路南側(cè)23249住宅44西村鄉(xiāng)甲板創(chuàng)村52294商業(yè)二、土地市場簡析數(shù)據(jù)來源：土地市場網(wǎng)2.32019年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（房地產(chǎn)用地）13二、土地市場簡析2.32019年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（房地產(chǎn)用地）2019年，修武縣房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積4173888.69㎡（約合6260.83畝），縣城建成區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積869904.69㎡（約合1304.86畝），各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（特別是旅游資源集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積3303984㎡（約合4955.97畝），結(jié)合修武得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，可以明顯看出，2019年修武縣房地產(chǎn)建設(shè)用地的供應(yīng)偏向于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合旅游開發(fā)的房地產(chǎn)項目；

縣城房地產(chǎn)市場供地則偏重于城南寧城新區(qū)的開發(fā)，主要以青龍大道，云臺大道，寧城大道，豐收路沿線的地塊為主，結(jié)合部分老城區(qū)城中村改造項目。

焦作市衛(wèi)星城市的發(fā)展定位和旅游興縣的發(fā)展方針，為修武房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了新機遇，如何增強修武縣城的輻射能力和聚集能力，使修武的居住價值進一步突顯，是修武目前需要亟待解決的問題。二、土地市場簡析2.32019年修武縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計143.1房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，住宅單價的拉升導(dǎo)致銷售不溫不火修武博愛武陟溫縣沁陽孟州焦作房地產(chǎn)投資（萬元）226743327019030300004305524200382729銷售面積㎡8409696776123821560002019621272704267072019年1－9月份焦作各縣市房地產(chǎn)投資額與銷售面積對比三、修武房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局從右圖表的數(shù)據(jù)來看，2019－2019年，修武縣房地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步增長，而根據(jù)焦作市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，僅2019年1－9月份，修武房地產(chǎn)投資額直接跳漲至2.26億元，房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長。根據(jù)調(diào)研走訪的情況來看，2019年11月份，修武縣多層住宅價格由2019年的均價2000元/㎡左右

，直接飆升至目前2500－3000元/㎡的市場均價，住宅單價的迅速拉升，對于正處在起步階段的修武房地產(chǎn)市場影響較大，反映在市場銷售面積上，同時期的商品房銷售面積8.4萬㎡

，環(huán)比僅增長了1.7%。歷年修武縣房地產(chǎn)投資額對比圖表（萬元）3.1房地產(chǎn)投資爆發(fā)式增長，住宅單價的拉升導(dǎo)致銷售不溫不15三、修武房地產(chǎn)市場分析2009年2019年商品房施工面積9.3萬㎡17.8萬㎡商品房竣工面積0.5萬㎡5.4萬㎡商品房新開工面積0.5萬㎡14.4萬㎡住宅銷售面積7.6萬㎡8.7萬㎡住宅銷售額1.1億1.3億住宅銷售均價1447.37元/㎡1494.25元/㎡2009年－2019年修武縣商品房數(shù)據(jù)對比從上表對比可以看出，2019年，修武縣商品房施工面積17.8萬㎡，較2009年增長8.5萬㎡，增幅91.4%；商品房新開工面積14.4萬㎡，較2009年增長13.9萬㎡，是2009年的27.8倍；住宅銷售面積8.7萬㎡，較2009年增加1.1萬㎡，增幅14.47%；2019年的修武房地產(chǎn)市場在新開工面積大幅度增加的同時，商品房銷售，特別是住宅銷售增幅不大；根據(jù)焦作統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1－9月份，修武縣房地產(chǎn)市場商品房銷售面積8.4萬㎡，環(huán)比僅增長1.7%，房地產(chǎn)投資額2.27億元，環(huán)比卻增長了193.6%。結(jié)合具體的房地產(chǎn)投資項目來看，修武縣房地產(chǎn)市場雖然發(fā)展較為初級，但伴隨著億祥·世紀城邦、建業(yè)·森林半島等大社區(qū)的入駐，將大幅提升修武作為焦作衛(wèi)星城市的輻射和吸納能力，居住價值逐步顯現(xiàn)出一定的區(qū)域優(yōu)勢，而修武縣得天獨厚的旅游資源勢必將進一步提升修武房地產(chǎn)市場對外－特別是對于焦作、新鄉(xiāng)等周邊城市購房群體的吸引力。3.2旅游、衛(wèi)星城市的發(fā)展定位，使居住價值進一步提升數(shù)據(jù)來源：焦作市統(tǒng)計局三、修武房地產(chǎn)市場分析2009年2019年商品房施工面積9.16根據(jù)調(diào)研走訪的情況來看，截至2019年11月份，修武縣存量市場商品房面積約為31.38萬平方米，市場潛在供應(yīng)量約為100萬平方米（方莊鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)潛在供應(yīng)量約20萬平方米），按照2009年，2019年修武縣房地產(chǎn)市場平均消化量10萬平方米/年的速度，供應(yīng)量將在2019年集中，銷售壓力突顯，競爭漸趨激烈。三、修武房地產(chǎn)市場分析3.3市場供應(yīng)激增，銷售壓力顯現(xiàn)根據(jù)調(diào)研走訪的情況來看，截至2019年11月份，173.4在售樓盤指標分析項目名稱規(guī)模銷售價格戶型面積物業(yè)形態(tài)存量面積億祥·世紀城邦一期9.6萬㎡多層：2700－3600小高層：2900－3700均價：3200兩房兩廳：80－86㎡三