碧海揚(yáng)帆更向前困 難市場(chǎng)下行儲(chǔ)客不足觀望情緒濃 競(jìng)品圍攻降價(jià)促銷截留我司客戶 供貨風(fēng)險(xiǎn)新項(xiàng)目供貨取證風(fēng)險(xiǎn)大市場(chǎng)下行儲(chǔ)客不足觀望情緒濃競(jìng)品圍攻降價(jià)促銷截留我司客戶供貨風(fēng)險(xiǎn)新項(xiàng)目供貨取證風(fēng)險(xiǎn)大簽約回款壓力大2個(gè)新項(xiàng)目取證在30號(hào)簽約回款壓力大2個(gè)新項(xiàng)目取證在30號(hào)團(tuán)隊(duì)3新時(shí)間緊任務(wù)重魯北區(qū)域項(xiàng)目分布魯北區(qū)域項(xiàng)目17個(gè)，在售項(xiàng)目5，尾盤1個(gè)，預(yù)計(jì)10月份新開盤4個(gè)陵城碧桂園翡翠世家武城碧桂園翡翠首府慶云碧桂園東海天璽禹城碧桂園天御臨邑碧桂園天宸樂(lè)陵碧桂園天樾灣

東營(yíng)：6個(gè)東營(yíng)：6個(gè)東營(yíng)碧桂園天璽廣饒碧桂園中央公館利津碧桂園天譽(yù)董集碧桂園時(shí)代之光墾利勝通項(xiàng)目（待獲取）德州聊城碧桂園翡麗灣聊城碧桂園國(guó)岳府臨清碧桂園天譽(yù)濱州：4個(gè)山鋼碧桂園翡翠城中南碧桂園翡麗之光惠民碧桂園江山賦魯北區(qū)域市場(chǎng)驗(yàn)證與趨勢(shì)展望東營(yíng)、聊城典型競(jìng)品項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總

500

000

來(lái)電（組）640來(lái)訪（組）成交（套）262168916728332746687297480398成交（百萬(wàn)）280167837381966738337611473東營(yíng)市宏觀商品住宅市場(chǎng)情況 1萬(wàn)㎡成交：9月成交2宗，面積2.8萬(wàn)㎡。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月 2月 3月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）1111成交均價(jià)（元/㎡）50050土地供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡） 0 0 土地供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡）0 0 0 0 0 0 成交金額（億元）土地成交面積（萬(wàn)/㎡）土地成交面積（萬(wàn)/㎡）0 0 0 0 0 0 成交面積（萬(wàn)㎡）2宗（碧桂園頂墾碧園金代；0年月我成交額3億市場(chǎng)有率27。聊城市宏觀商品住宅市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)分析：

住宅市場(chǎng)分析：

01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

0

501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 0 成交面積（萬(wàn)㎡） 0 0 成交樓面價(jià)（元/㎡） 0 0

供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）德州市商品住宅市場(chǎng)情況土地市場(chǎng)分析：；樓面價(jià)：9月成交樓面價(jià)1632元/㎡。

住宅市場(chǎng)分析：供應(yīng)：9月供應(yīng)面積45萬(wàn)㎡成交：9月成交面積39萬(wàn)㎡成交均價(jià)：9月成交均價(jià)5600元/㎡01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

0

01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 成交面積（萬(wàn)㎡） 0 成交樓面價(jià)（元/㎡）

供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 成交面積（萬(wàn)㎡） 銷售均價(jià)（元/㎡）濱州市宏觀商品住宅市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)分析：供應(yīng)：9月供地3宗，面積21萬(wàn)㎡；

成交：9月成交住宅16.8萬(wàn)㎡成交均價(jià)：9月成交均價(jià)6857元/㎡

05 1月 21月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）0成交面積（萬(wàn)㎡）000000供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡） 成交面積（萬(wàn)㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）魯北區(qū)域市場(chǎng)監(jiān)控常態(tài)化情況給予項(xiàng)目合理的推貨建議。時(shí)刻監(jiān)控市場(chǎng)知己知彼銷冠項(xiàng)目

項(xiàng)目體量售價(jià)最高項(xiàng)目

分業(yè)態(tài)銷售均價(jià)品牌開發(fā)商項(xiàng)目

去化情況地王項(xiàng)目

推貨節(jié)奏同類型項(xiàng)目

競(jìng)品降價(jià)情況隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，房企推盤量的增加，去化壓力仍然很大，需要通過(guò)適當(dāng)?shù)淖尷麅?yōu)惠來(lái)沖刺下半年業(yè)績(jī)，企業(yè)讓利意推盤多去化慢競(jìng)品價(jià)格戰(zhàn)地級(jí)市項(xiàng)目?jī)r(jià)格去化情況備注月均去化60套清水灣目前總剩余400多套房源，為快速去化，特推30套特惠房源，特價(jià)房源為100-130㎡一層和頂層，降價(jià)的房源無(wú)花園或閣樓，原均價(jià)：11000元/㎡，現(xiàn)特價(jià)房：8888元/㎡，一天一套。聊城東昌府區(qū)榮盛錦繡觀邸/聊城東昌府區(qū)時(shí)代中通豪園//東營(yíng)東營(yíng)區(qū)恒大黃河生態(tài)城月均去化40套黃金周四重銷售大優(yōu)惠：2、分期付款首付5%；3、恒房通推薦額外98折；4、恒房通購(gòu)房券再減30000元。額外優(yōu)惠政策：1、去化率80%以上住宅額外95-97折優(yōu)惠；2、公寓、辦公及寫字樓額外92折優(yōu)惠；3、商鋪額外60-70折優(yōu)惠。德州禹城金辰御園10月27日首開交1萬(wàn)抵3萬(wàn)，最高立減12萬(wàn)，買車位房?jī)r(jià)每平減300元（其價(jià)格輸出及均價(jià)已對(duì)市場(chǎng)整體均價(jià)產(chǎn)生較大影響）德州慶云紅磡龍著去化率21%/管控嚴(yán)厲破局突圍加強(qiáng)預(yù)售管理加強(qiáng)預(yù)售管理??德州：對(duì)于有違規(guī)銷售行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停辦理預(yù)售許可。?性報(bào)備；按照預(yù)售許可報(bào)備開盤時(shí)間執(zhí)行預(yù)售行為；限制二手房交易限制二手房交易???濱州：房產(chǎn)證未滿兩年不得進(jìn)行交易。?限價(jià)、限購(gòu)限價(jià)、限購(gòu)?????粒度。??????限定裝配式比例限定裝配式比例??濱州：??????擔(dān)保政策及形式車儲(chǔ)貸款政策??濱州：車位：信用卡分期可貸款，儲(chǔ)藏室:需與主房一起簽在網(wǎng)簽合同上，單獨(dú)不可貸款；?首付及利率政策?首付及利率政策?套房界定：需開房產(chǎn)證明，（名下有一套貸款未清房產(chǎn)）；三套不可貸款。?③最高貸款額?首付≥50%，基準(zhǔn)利率上浮25%；公積金貸款政策?德州（慶云）以家庭為單位，只能有2次公積金貸款的機(jī)會(huì)，公積金貸款二套房只以是否貸過(guò)公積金為準(zhǔn)，一人最?濱州：“既不認(rèn)貸，也不認(rèn)房”只認(rèn)公積金使用次數(shù)，只能有2次公積金貸款的機(jī)會(huì)。外省戶口外地繳納公積金，不予辦理公積金貸款???合作銀行?放款權(quán)限??化市場(chǎng)總結(jié)我們敬畏市場(chǎng) 不能靠天吃飯唯有認(rèn)清自己 解放思想大膽突破快速搶客戶搶供貨搶開盤才能在夾縫中求生存魯北區(qū)域貨量盤點(diǎn)? ? 經(jīng)過(guò)重新盤點(diǎn)，新取證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大，為順利實(shí)現(xiàn)供貨，營(yíng)銷聯(lián)合大運(yùn)營(yíng)，加大挖魯北區(qū)域貨量盤點(diǎn)和指標(biāo)達(dá)成10月20 利津碧桂園天譽(yù)開盤，10月20利津碧桂園天譽(yù)開盤，加推不理想，新開盤未達(dá)到80%去化10月23 1010月2310月23號(hào)，中南碧桂園翡麗之光取證2億開盤，9月份此市場(chǎng)較好，連續(xù)加推3次，均實(shí)現(xiàn)售罄德州禹城市場(chǎng)下行，供需嚴(yán)重失衡，籌貨比不足1:1，9月取證一直未開盤，為盡快鎖住客戶，避免客戶再次被分流，營(yíng)銷10月27號(hào)強(qiáng)勢(shì)開盤，當(dāng)3難度較大。魯北區(qū)域貨量盤點(diǎn)和指標(biāo)達(dá)成1010月28日關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)生死在此一搏保障山鋼項(xiàng)目取證當(dāng)天全部推售100%認(rèn)購(gòu)和簽約，項(xiàng)目客戶均為9月之前派籌客戶，增加把控客戶難度。如何突破—有策略找方法2 4 個(gè)保障一切以完成尖叫指標(biāo)為核心確保人力支持、銷售政策支持、供貨支持、儲(chǔ)客支持全面到位新項(xiàng)目合理定位七大保障措施確保開一成一已開盤項(xiàng)目小步快跑不留積存把能賣的想盡一切辦法全賣掉人力支持—全區(qū)域大兵團(tuán)作戰(zhàn)10月份，魯北區(qū)域3個(gè)項(xiàng)目開盤（利津、禹城、樂(lè)陵）10月份，魯北區(qū)域3個(gè)項(xiàng)目加推（濱州翡麗之光、濱州翡翠城、聊城翡麗灣）全區(qū)統(tǒng)籌、齊心協(xié)力、團(tuán)結(jié)拼搏人員支持事務(wù)支援人員支持

超過(guò)100人，人員調(diào)動(dòng)量占總?cè)藬?shù)的1/3。策略支援

支援超過(guò)15人

大局為重，團(tuán)結(jié)互助，上下一心，拼搏奉獻(xiàn)一線開盤。人員的精細(xì)化安排人員數(shù)量的增加并非業(yè)績(jī)?nèi)ν黄频谋貏俜▽?。人員的合理安排、精細(xì)化分工，往往比人員數(shù)量的堆砌更重要。01 專項(xiàng)人員支持02 03

新項(xiàng)目幫扶輪崗經(jīng)理人成立新項(xiàng)目幫扶小組，駐場(chǎng)幫扶，全力沖刺開盤。輪崗經(jīng)理人成立新項(xiàng)目幫扶小組，駐場(chǎng)幫扶，全力沖刺開盤。區(qū)域輪崗經(jīng)理人組成幫扶小組，開盤前區(qū)域輪崗經(jīng)理人組成幫扶小組，開盤前2周駐入項(xiàng)目，案場(chǎng)、策劃、渠道多條線幫扶，全力沖刺開盤前各項(xiàng)進(jìn)度，推動(dòng)新項(xiàng)目業(yè)績(jī)達(dá)成。樂(lè)陵項(xiàng)目樂(lè)陵項(xiàng)目案場(chǎng)策劃渠道大客戶韓林劉洋張雷董環(huán)環(huán)翡麗灣項(xiàng)目 冷雪臨清項(xiàng)目 孫桂山禹城項(xiàng)目 張曉龍

工作日?qǐng)?bào)越 . d 哇主 3會(huì)每個(gè)案場(chǎng)都播放營(yíng)銷人之歌，給團(tuán)隊(duì)打氣，給自己加油，時(shí)刻激勵(lì)自己，營(yíng)銷人使命必達(dá)的決心！每個(gè)案場(chǎng)都播放營(yíng)銷人之歌，給團(tuán)隊(duì)打氣，給自己加油，時(shí)刻激勵(lì)自己，營(yíng)銷人使命必達(dá)的決心！團(tuán)結(jié)絕塵團(tuán)結(jié)絕塵氣勢(shì)絕塵氣勢(shì)絕塵拼搏絕塵拼搏絕塵很們多很們多的員生工日，，拼同在事一們線為，其在送工上作祝中福度。過(guò)他為員懷工落提到供實(shí)“處員。工圖加源油自站濱”州，片將區(qū)人。性化關(guān)壓力山大38344巨大，各板塊及項(xiàng)目都在拼命，但是簽約業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻十分緩慢。在重重的業(yè)績(jī)壓力下，在重重的業(yè)績(jī)壓力下，區(qū)域緊急成立簽約監(jiān)控小組，由區(qū)域營(yíng)銷總親自任組長(zhǎng)，區(qū)域事務(wù)負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)，區(qū)域前策部姜龍春和鄭博作為組員具體執(zhí)行并負(fù)責(zé)整個(gè)區(qū)域的簽約管控，要求每半小時(shí)電話聯(lián)系各負(fù)責(zé)人進(jìn)行督促并在區(qū)域管理區(qū)里報(bào)數(shù)。慶云碧桂園天璽

利津碧桂園天譽(yù)

督促人員A 督促人員B

元駐場(chǎng)緊盯魯北區(qū)域各項(xiàng)目魯北區(qū)域各項(xiàng)目10月29日簽約情況有所增長(zhǎng)但不能達(dá)到領(lǐng)導(dǎo)的要求，應(yīng)區(qū)域營(yíng)銷總指示，區(qū)域簽約管控小組的兩名組員，立刻出發(fā)趕往高金額的項(xiàng)目進(jìn)行駐場(chǎng)，直接現(xiàn)場(chǎng)管控簽約進(jìn)度，并實(shí)時(shí)群內(nèi)匯報(bào)。

如何實(shí)現(xiàn)推售即清？發(fā)起定價(jià)推售流程溝通上級(jí)部門盡快審批，同時(shí)督促項(xiàng)目積極組織意向客戶收 集，做好推售前的儲(chǔ)客工作，保證新推車位、儲(chǔ)藏室、樣板房、商鋪的去化率。

助力區(qū)域沖刺業(yè)績(jī)督促推售慶云碧桂園東海天璽的商鋪、聊城翡麗灣的樣板房、禹城碧桂園天御的樣板房、臨邑碧桂園天宸的樣板房，共計(jì)實(shí)現(xiàn)新增簽約業(yè)

使命必達(dá)助力區(qū)域業(yè)績(jī)達(dá)成實(shí)現(xiàn)新增業(yè)績(jī)?nèi)f元區(qū)域總要求臨時(shí)組建去化小組 區(qū)域前策負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)濱州、東營(yíng)區(qū)域策略負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)聊城、德州

實(shí)現(xiàn)推貨快速去化奮斗過(guò)程Z S

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魯北區(qū)域各項(xiàng)目政策實(shí)行情況44大片區(qū)依托市場(chǎng)、客戶儲(chǔ)備給予強(qiáng)有力銷售政策支持，合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)去化聊城片區(qū)：濱州片區(qū)：聊城片區(qū)：濱州片區(qū)：東營(yíng)片區(qū)：聊城碧桂園翡麗灣市場(chǎng)下行嚴(yán)重，產(chǎn)品均為大面利津碧桂園、廣饒碧桂園要求商鋪全部推出銷售，特殊樓層設(shè)置適當(dāng)折扣，利用“員工房”、“團(tuán)購(gòu)”政策月底集中去化策略，利用團(tuán)購(gòu)政策加快去化，同時(shí)申請(qǐng)加傭政策，提高顧問(wèn)積極性，為區(qū)域貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。情況下，強(qiáng)勢(shì)推出，為完成目標(biāo)毫無(wú)保留。付兩年付款方式，促進(jìn)尾盤貨量去化。德州片區(qū)：德州片區(qū)：德州碧桂園天御市場(chǎng)嚴(yán)重下行，競(jìng)品低價(jià)出貨，供小于求。區(qū)域營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)定價(jià)，量?jī)r(jià)平衡，開盤當(dāng)天去化滿足達(dá)%；德州碧桂園天宸積存量少，大戶型及板房難去化，申請(qǐng)加傭政策及適當(dāng)折扣，月底集中兵力全力去化積存，每套必爭(zhēng)；量?jī)r(jià)平衡區(qū)域成立量?jī)r(jià)平衡小組，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研，確定新開盤項(xiàng)目量?jī)r(jià)平衡。區(qū)域成立量?jī)r(jià)平衡小組，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研，確定新開盤項(xiàng)目量?jī)r(jià)平衡。區(qū)域營(yíng)銷管理職能平臺(tái)專人組成量?jī)r(jià)平衡小組，開盤前對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)直接競(jìng)品進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，通過(guò)對(duì)競(jìng)品供應(yīng)、去化、售價(jià)、產(chǎn)品等情況綜合分析，合理評(píng)估我司項(xiàng)目開盤售價(jià)，確保開盤去化率。來(lái)電 來(lái)訪量?jī)r(jià)供應(yīng) 成交量?jī)r(jià)平衡產(chǎn)品 售價(jià)微信群內(nèi)匯報(bào)微信群內(nèi)匯報(bào)區(qū)域價(jià)格正常全面支持去化營(yíng)銷事務(wù)定價(jià)版塊（2人，其中1人同時(shí)兼職數(shù)據(jù)）新供超1億項(xiàng)目2個(gè)，4個(gè)項(xiàng)目均有新定價(jià)加推；兩名定價(jià)員兩天內(nèi)定調(diào)價(jià)、設(shè)置價(jià)格方案和折扣，累計(jì)發(fā)起9個(gè)項(xiàng)目調(diào)定價(jià)流程近20個(gè)。2小時(shí)內(nèi)完成流程審批！確保銷售政策支持到位，分秒不爭(zhēng)。將在售項(xiàng)目所有可售貨量，如樣板間、商鋪、儲(chǔ)藏室等產(chǎn)品分別定調(diào)價(jià)出售，結(jié)合集團(tuán)量?jī)r(jià)平衡政策，全力促進(jìn)各項(xiàng)目產(chǎn)品去化。區(qū)域內(nèi)建立良好溝通機(jī)制片區(qū)及項(xiàng)目層面?1、項(xiàng)目事務(wù)對(duì)銷售人員做好相關(guān)培訓(xùn)，規(guī)范銷售流程輸出口徑，減少因業(yè)務(wù)不熟練等原因造成的特殊流程操作；?2、針對(duì)各地限簽、銀行利率波動(dòng)較大的情況，規(guī)范顧問(wèn)對(duì)于首付及按揭利率的輸出口徑，優(yōu)先辦理按揭草簽單位轉(zhuǎn)正簽；?3、充分發(fā)揮片區(qū)統(tǒng)籌的紐帶作用，在片區(qū)內(nèi)做好業(yè)績(jī)監(jiān)控、銷售流程管控、培訓(xùn)等工作。儲(chǔ)客支持—拓客全員拓客儲(chǔ)客支持—渠道16000140001200010000

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662鳳凰通 代理 平安金額（萬(wàn)元） 12096 14920 662充分發(fā)揮渠道資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“全民營(yíng)銷”ι. 』’