物業(yè)管理的起源與發(fā)展崔顯濤2009年8月物業(yè)管理的起源與發(fā)展崔顯濤1物業(yè)管理的起源與發(fā)展第一章物業(yè)管理的概論第一節(jié)物業(yè)管理起源的時(shí)代背景第二節(jié)物業(yè)的含義及物業(yè)管理概念第二章物業(yè)管理在我國(guó)的成因第三章物業(yè)管理在中國(guó)的形成與發(fā)展第一節(jié)物業(yè)管理在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)代背景第二節(jié)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管所管理的區(qū)別與聯(lián)系第三章物業(yè)管理的特征第四章物業(yè)管理的主要內(nèi)容第五章物業(yè)管理的主要分類第六章物業(yè)管理主要職能第一節(jié)第四章第五第六章物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)第七章物業(yè)管理的五個(gè)階段及主要工作第八章物業(yè)管理的品質(zhì)提升方法第九章第十章物業(yè)管理的難點(diǎn)第十一章物業(yè)管理在當(dāng)今社會(huì)中的地位與作用物業(yè)管理的起源與發(fā)展第一章物業(yè)管理的概論2物業(yè)管理概論一、起源與時(shí)代背景1、19世紀(jì)60年代由于大工業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，英國(guó)出現(xiàn)了前所未有的農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工現(xiàn)象，于是有人開(kāi)始以出租房屋為生。2、由于出租人只管收租金而不管承租人生活的環(huán)境，所以出現(xiàn)了長(zhǎng)期的矛盾對(duì)立現(xiàn)象。3、奧克維婭·希爾女士，為了解決這種矛盾，與承租人簽定了一份租賃協(xié)議，以約束雙方的行為。4、由于這種協(xié)議實(shí)行以后，房屋管理矛盾得以消化，從而引起了政府的關(guān)注，并在全市乃至全國(guó)進(jìn)行推廣。二、物業(yè)的含義和物業(yè)管理概念1、物業(yè)的含義物業(yè)一詞譯自英文“property”或“estate”,由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。2、物業(yè)的特點(diǎn)1）物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)，物業(yè)即可指單元性的地產(chǎn)也可指單元性的建筑物。2）物業(yè)有大小之別，它可根據(jù)區(qū)域或空間作相對(duì)分割，整個(gè)小區(qū)或單棟樓都可稱為物業(yè)。3、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)的方式按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)已建成投入使用的房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并為業(yè)主或租戶提供安全、舒適、便捷的服務(wù)從而達(dá)到所管物業(yè)保值、增值的目的。

物業(yè)管理概論一、起源與時(shí)代背景3物業(yè)管理在我國(guó)的成因一、20世紀(jì)初期的房屋管理1、房地產(chǎn)的萌芽階段，主要標(biāo)志城市有：上海、天津、武漢、廣州、沈陽(yáng)和哈爾濱，當(dāng)時(shí)在上海的外灘建筑群，主要表現(xiàn)形式為房屋經(jīng)紀(jì)和住宅裝修及房屋管理、清潔衛(wèi)生。二、40年代后期的房屋管理1、1949年解放后，政府擁有大量公房，于是形成由房管所代管的“以租養(yǎng)房”管理模式。2、50年代后，公房減少，單位建房增加，出現(xiàn)了“福利分房”的單位管理模式。物業(yè)管理在我國(guó)的成因一、20世紀(jì)初期的房屋管理4三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理

1、由于長(zhǎng)期以來(lái)的“福利分房”，經(jīng)單位和政府都帶來(lái)了很大的負(fù)擔(dān)，于是1981年3月10日，中國(guó)第一家專業(yè)物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理宣告成立，同時(shí)也標(biāo)志者中國(guó)的房屋管理進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。主要借鑒了香港和新加坡的管理經(jīng)驗(yàn)。5個(gè)人管理216套房開(kāi)始了自負(fù)盈虧、自我發(fā)展之路。2、1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，94年11月1日頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。94年元月，深圳第一在全國(guó)實(shí)行招投標(biāo)，3月國(guó)家建設(shè)部頒布了第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，第一個(gè)全國(guó)性法規(guī)的誕生，標(biāo)志著物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的重要地位。96年中海率先推行ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。1997年7月1日《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施。三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理

1、由于長(zhǎng)期以來(lái)的“福利分房”，經(jīng)5物業(yè)管理在我國(guó)的形成與發(fā)展一、物業(yè)管理在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)代背景二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別與聯(lián)系三、物業(yè)管理的特征四、物業(yè)管理的內(nèi)容五、物業(yè)管理的分類物業(yè)管理在我國(guó)的形成與發(fā)展一、物業(yè)管理在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)代背景6在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)代背景1、住房制度的改革。城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況，由公有住宅發(fā)展為私有住宅。城鎮(zhèn)住房制度，以福利分房為主，嚴(yán)重影響了住宅建設(shè)并給國(guó)家增加了沉重負(fù)擔(dān)。建立住房商品化制度，1978年國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革，變以前由國(guó)家建管，改為房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的商品化分配與社會(huì)化管理。在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)代背景1、住房制度的改革。7物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別與聯(lián)系1、共同點(diǎn)：都是對(duì)已建成投入使用的房屋及設(shè)施進(jìn)行管理。2、不同點(diǎn)：1）傳統(tǒng)的管理（房管所與單位自建自管）居住人無(wú)產(chǎn)權(quán)需交納租金，不交綜合服務(wù)費(fèi)，各種維修是無(wú)償?shù)?，無(wú)居家需求的有償服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生、安全沒(méi)有保障，無(wú)專業(yè)的服務(wù)公司和人員。2）專業(yè)化的物業(yè)管理：居住人有產(chǎn)權(quán)不須交納租金，須交綜合服務(wù)費(fèi)，有居家需求的有償服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生、安全有保障，有專業(yè)的服務(wù)公司和人員。物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別與聯(lián)系1、共同點(diǎn)：都是對(duì)已建成投入使8傳統(tǒng)管理與專業(yè)管理的對(duì)照傳統(tǒng)管理與專業(yè)管理的對(duì)照9物業(yè)管理的特征1、社會(huì)化由自建自管改變?yōu)榻?jīng)過(guò)招投標(biāo)的方式交專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督并可選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備一定的資質(zhì)，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。3、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償?shù)?，企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理的特征1、社會(huì)化10物業(yè)管理的內(nèi)容1、常規(guī)性的公共服務(wù)房屋建筑主體的管理公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)。公共區(qū)域的日常環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)。小區(qū)公共秩序維護(hù)。消防安全管理車輛道路管理公眾代辦性的服務(wù)社區(qū)文化小區(qū)權(quán)屬資料及業(yè)主檔案管理。2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)日常生活類（家政服務(wù)、居家維修、私家花園養(yǎng)護(hù)）商業(yè)服務(wù)類（各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類金融服務(wù)類經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類3、委托性的特約服務(wù)針對(duì)個(gè)別業(yè)主提供的服務(wù)，如小區(qū)老人護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人、為業(yè)主代購(gòu)生活物品。物業(yè)管理的內(nèi)容1、常規(guī)性的公共服務(wù)11物業(yè)管理的分類1、住宅物業(yè)（多層住宅、小高層、高層、別墅、商住兩用、多層與小高層的混合性住宅、其它組合）2、商業(yè)物業(yè)（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、步行街、公園、各類工業(yè)園、超市及其它各類以經(jīng)營(yíng)為的賣場(chǎng)）3、工業(yè)物業(yè)（各類以生產(chǎn)為主的工廠）4、特種物業(yè)（體育場(chǎng)、紀(jì)念館、黨政機(jī)關(guān)的辦公樓、陵園、名人故居、城市的道路、園林景觀）物業(yè)管理的分類1、住宅物業(yè)（多層住宅、小高層、高層、別墅、商12物業(yè)管理的難點(diǎn)1、社會(huì)的重視重視程度有待提高。2、法律法規(guī)還不建全。3、裝修中的違章現(xiàn)象比較普遍且難以控制。4、房屋的質(zhì)量在保修期內(nèi)不及時(shí)，滲漏現(xiàn)象較為普遍。5、從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高。6、從業(yè)人員對(duì)這個(gè)行業(yè)認(rèn)識(shí)不夠，無(wú)行業(yè)歸宿感。7、政策的正面宣傳少，業(yè)主對(duì)物業(yè)的工作還不太支持。8、物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收繳難。物業(yè)管理的難點(diǎn)1、社會(huì)的重視重視程度有待提高。13物業(yè)管理的重點(diǎn)1、業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全保障問(wèn)題。2、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及時(shí)。3、裝修違章現(xiàn)象的控制。4、園區(qū)環(huán)境的維護(hù)。5、業(yè)主訴求回復(fù)的及時(shí)性。6、加強(qiáng)與業(yè)主的感情交流，力爭(zhēng)最大限度得業(yè)主們的理解與支持。7、根據(jù)需要適時(shí)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。8、想辦法提高入住率和綜合服務(wù)費(fèi)的收繳率。9、開(kāi)源節(jié)流，降低成本，提高效益。物業(yè)管理的重點(diǎn)1、業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全保障問(wèn)題。14物業(yè)管理的五個(gè)階段一、前期介入階段二、接管驗(yàn)收階段三、房屋交付階段四、業(yè)裝修階段五、正常管理階段物業(yè)管理的五個(gè)階段一、前期介入階段15前期介入時(shí)間及工作1、介入時(shí)間，一般在為交房前的2到3個(gè)月，若能提前，其主要工作如下：1）制定項(xiàng)目管理方案，招聘相關(guān)人員，組建隊(duì)伍。2）跟進(jìn)隱蔽工程。3）針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際和今后物業(yè)管理的需要及時(shí)提出合理化建議。（空調(diào)室外機(jī)放置、冷凝水排放、綠化取水或噴灌點(diǎn)位、景觀、照明、監(jiān)控、周界安防、崗?fù)?、門禁、道閘系統(tǒng)等的設(shè)置）4）分戶室內(nèi)是否達(dá)到交房要求，有無(wú)滲漏，匯總后交開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改。5）完成項(xiàng)目的招投標(biāo)備案工作。前期介入時(shí)間及工作1、介入時(shí)間，一般在為交房前的2到3個(gè)月，165）擬定各種規(guī)章制度及表格。如：接管理驗(yàn)收的工作計(jì)劃、表格；交房所需文件：《兩書(shū)》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)戶手冊(cè)》等。5）擬定各種規(guī)章制度及表格。如：接管理驗(yàn)收的工作計(jì)劃、表格；17接管驗(yàn)收階段的工作1、對(duì)分戶室內(nèi)進(jìn)行全面的檢查，保證其室內(nèi)衛(wèi)生間、屋頂、外墻無(wú)滲漏情況，室內(nèi)無(wú)雜物，門窗完好且開(kāi)啟靈活，所有部位無(wú)污跡，地面、墻面無(wú)空鼓、開(kāi)裂、起沙現(xiàn)象。2、所有產(chǎn)權(quán)資料與圖紙要齊全。3、設(shè)備設(shè)施要進(jìn)行試運(yùn)行，并及時(shí)調(diào)試至到達(dá)到要求。4、對(duì)由于交房原因無(wú)法整改的事項(xiàng)要在交接單上備注說(shuō)明，并協(xié)調(diào)好整改意見(jiàn)。5、驗(yàn)收的方法：看、測(cè)、敲、摸。接管驗(yàn)收階段的工作1、對(duì)分戶室內(nèi)進(jìn)行全面的檢查，保證其室內(nèi)衛(wèi)18交付房屋階段工作1、所有人員在交付前一個(gè)月必須全部到崗接受培訓(xùn)。2、交房可能遇到問(wèn)題的統(tǒng)一說(shuō)辭培訓(xùn)。3、交房流程、參與部門及職責(zé)分工要通過(guò)交付方案進(jìn)行明確。4、交付場(chǎng)地布置。5、制定答疑統(tǒng)一說(shuō)辭并進(jìn)行培訓(xùn)。6、設(shè)置調(diào)解室，針對(duì)部分業(yè)主進(jìn)行單獨(dú)處理。7、進(jìn)行交付演練。8、每天下班前對(duì)當(dāng)天交付情況進(jìn)行總結(jié)，分析存在問(wèn)題并拿出處理措施。9、做好業(yè)主提出問(wèn)題的反饋與跟進(jìn)工作。交付房屋階段工作1、所有人員在交付前一個(gè)月必須全部到崗接受培19業(yè)主裝修階段工作1、做好各種政策法規(guī)的培訓(xùn)及宣傳。2、嚴(yán)格審查業(yè)主提交的裝修方案。3、加強(qiáng)裝修過(guò)程中的違章管理。4、做好建筑垃圾和生活垃圾的清運(yùn)管理工作。5、做好空調(diào)室外機(jī)定位安裝管控工作。6、做好進(jìn)出材料的放行管理。7、做好樓道及電梯的保護(hù)工作。8、做好裝修期的消防安全檢查。業(yè)主裝修階段工作1、做好各種政策法規(guī)的培訓(xùn)及宣傳。20正常管理階段工作1、做好各種設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維護(hù)工作。2、做好員工業(yè)務(wù)知識(shí)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念的培訓(xùn)。3、做好安全防盜、防火、防破壞工作。4、加強(qiáng)業(yè)主飼養(yǎng)寵物的管理。5、根據(jù)小區(qū)大部分業(yè)主的需求，及時(shí)開(kāi)展各種有意義的文化活動(dòng)。6、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。7、加強(qiáng)節(jié)能降耗管理。8、加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，以得到他們的支持和理解。9、確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。10、作好空置房管理工作。正常管理階段工作1、做好各種設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維護(hù)工作。21物業(yè)管理在當(dāng)今社會(huì)中的地位與作用1、實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。居民消費(fèi)的積極性得到了充分調(diào)動(dòng)。促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的增長(zhǎng)。推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。2、實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。改善了居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。3、實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動(dòng)密集性行業(yè)，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)有很大作用4、實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)穩(wěn)定。協(xié)助公安機(jī)關(guān)防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸。積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)了業(yè)主間的事情，促進(jìn)了精神文明建設(shè)。5、實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)的良性發(fā)展