西安二手房交易相關(guān)流程及費(fèi)用編者按：近日很多網(wǎng)友向本網(wǎng)咨詢西安市二手房市場(chǎng)的交易流程和過(guò)戶問題。就網(wǎng)友們關(guān)心的問題，小編搜集整理了有關(guān)二手房交易中過(guò)戶費(fèi)用、相關(guān)流程資料及如果是需要做按揭(公積金)的二手房過(guò)戶有會(huì)涉及哪些詳細(xì)流程和稅費(fèi)。二手房交易過(guò)戶流程1、甲乙雙方在敲定房屋成交價(jià)格、交房日期、過(guò)戶時(shí)間后首先應(yīng)填寫JF-91-01制式的房地產(chǎn)買賣契約，在契約第三頁(yè)簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話，并加蓋私章。在最后一頁(yè)附件一內(nèi)填寫時(shí)間及房屋相應(yīng)信息(可參照房產(chǎn)證)、簽署雙方姓名、加蓋私章。2、申請(qǐng)人填寫西安市私有房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書，填寫申請(qǐng)人姓名、身份證號(hào)、通訊地址、簽名、蓋章。按房產(chǎn)證內(nèi)容填寫房屋權(quán)屬情況。3、填寫JF-91-04制式的房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審批書，填寫雙方信息，房地產(chǎn)情況，簽署雙方姓名、加蓋私章。備注一欄在交易時(shí)當(dāng)著房產(chǎn)交易人員的面，買賣雙方簽字、按手印。4、權(quán)利人或申請(qǐng)人持房屋所有權(quán)證、身份證到西安市香米園西巷93號(hào)，西安市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心四樓大廳，填寫查檔申請(qǐng)進(jìn)行核檔，交費(fèi)后領(lǐng)取房屋權(quán)屬登記薄信息核檔證明;然后到五樓506室，交費(fèi)后調(diào)取房屋分層分戶平面圖。5、持上述所有資料到西大街116號(hào)西安市房地產(chǎn)交易中心一樓大廳私房科辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。要求權(quán)利人和共有人、申請(qǐng)人到場(chǎng)，填寫詢問筆錄并簽字按手印，驗(yàn)證房屋所有權(quán)證、身份證及相應(yīng)表格，最后輸入電腦，交納房屋交易費(fèi)，領(lǐng)取房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)受理單，憑此單在20個(gè)工作日后交納契稅、監(jiān)證費(fèi)后領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。二手房過(guò)戶費(fèi)用

1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。3、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。4、核檔費(fèi)：50元/宗。5、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征;個(gè)人購(gòu)買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米)契稅稅率減半，按1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置二手房的對(duì)相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。買方承擔(dān)。6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。7、營(yíng)業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時(shí)間過(guò)戶，營(yíng)業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免，需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。8、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。二手房買賣可用公積金貸款，從06年4月1日起二手房公積金貸款已經(jīng)開始正式發(fā)放。目前西安市二手房公積金貸款在銀行簽訂合同、只是在這個(gè)過(guò)程中，需要貸款人首先符合一定的條件，所在單位出具相關(guān)的資料等，貸款人到住房公積金管理中心進(jìn)行相關(guān)的查詢以及申請(qǐng)等，程序相對(duì)煩瑣。審批等過(guò)程與時(shí)間大致與普通商業(yè)貸款無(wú)異。二手房公積金貸款在銀行簽訂合同、審批等過(guò)程與時(shí)間大致與普通商業(yè)貸款無(wú)異。個(gè)人可以辦理二手房公積金貸款手續(xù)，也可以委托中介辦理相關(guān)手續(xù)，手續(xù)費(fèi)根據(jù)交易情況而定。具體建議咨詢公積金管理中心：87313669.二手房公積金貸款大致程序1、簽約：買賣雙方交易意向達(dá)成一致，并簽署《房屋居間買賣合同》《房屋買賣合同》同時(shí)買方交納定金2、遞交資料：賣方：身份證、戶口本、房屋產(chǎn)權(quán)所有證、原購(gòu)房協(xié)議、單位同意上市證明(公房)買方：身份證、戶口本、外地人需提供暫住證、個(gè)人收入證明(國(guó)管)3、面簽：經(jīng)紀(jì)方協(xié)同買賣夫妻雙方去公積金辦理中心簽署委托購(gòu)、銷合同、公積金合同及劃款協(xié)議4、評(píng)估：買方委托公積金辦理中心指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估5、初審：買賣雙方資料齊全，進(jìn)行初期審批6、代開發(fā)票：賣方帶上房屋所有權(quán)證、原始購(gòu)房合同、買賣合同及購(gòu)房發(fā)票辦理征、免營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅手續(xù)。7、交納稅費(fèi)：買賣雙方去銀行或所售房屋交易所交納各種稅費(fèi)8、過(guò)戶：經(jīng)紀(jì)方協(xié)同買賣雙方并買賣雙方持身份證/暫住證/買賣合同到房屋交易所過(guò)戶9、復(fù)審：銀行審批通過(guò)后送至國(guó)管局進(jìn)行第二次復(fù)審10、銀行面簽：審批通過(guò)后，買方夫妻雙方到銀行簽署借款合同11、領(lǐng)證：經(jīng)紀(jì)方協(xié)同買方持本人身份證到房地局領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證12、購(gòu)買保險(xiǎn)：買方到銀行購(gòu)買保險(xiǎn)13、抵押登記：經(jīng)紀(jì)方協(xié)同買方且買方帶身份證/暫住證/未出租證明/配偶同意抵押證明去房地局辦理抵押登記手續(xù)14、取他項(xiàng)權(quán)利證：經(jīng)紀(jì)方、買方、辦理公積金人員且買方帶身份證去房地局領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證15、物業(yè)交驗(yàn)：買賣雙方簽署《房屋交付使用》辦理房屋交接，結(jié)清物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，辦理水電等過(guò)戶手續(xù)16、放款：經(jīng)紀(jì)方、辦理公積金人員、買賣雙方且買賣雙方帶身份證去銀行辦理放款手續(xù)。公積金貸款具體收費(fèi)1、住房置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)(一次繳付)：貸款總額×費(fèi)率×貸款年限。擔(dān)保費(fèi)采取分段累加計(jì)收：1-10年費(fèi)率為1.2‰;11-20年費(fèi)率為0.8‰;21-30年費(fèi)率為0.6‰。2、房屋評(píng)估、抵押登記工本費(fèi)：每戶80元。住房置業(yè)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)=貸款額X擔(dān)保服務(wù)費(fèi)率X貸款年限。近期公積金管理中心下發(fā)通知，從2009年3月9日起，住房公積金貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由0.5%降至0.3%，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不足300元的，按300元收取。據(jù)了解，目前西安市尚未開始實(shí)行這項(xiàng)新政策，具體您可以咨詢800j金融中心87284190.二手房交易十大注意事項(xiàng)1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰買受人應(yīng)注意二手房土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，房屋的土地使用權(quán)是40年還是70年，價(jià)格肯定應(yīng)該有所區(qū)別。5、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。7、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些，可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8、物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。9、