南昌市紅谷灘CBD的模式及其SWOT分析南昌大學(xué)經(jīng)管學(xué)院顏華保摘要：本文通過閱讀近年來南昌城市建設(shè)的過程，首先回顧了經(jīng)典CBD理論，再結(jié)合南昌市紅谷灘CBD的實際情況及功能定位，利用SWOT分析法對正處于規(guī)劃建設(shè)中的紅谷灘CBD進行全方位的分析，進而提出相應(yīng)的一系列發(fā)展建議。關(guān)鍵詞：CBD（中央商務(wù)區(qū)）南昌市SWOT分析法城市是區(qū)域經(jīng)濟的集聚效應(yīng)與輻射效應(yīng)的中心，而中央商務(wù)區(qū)（CentralBusinessDistriet,CBD）卻是城市的核心功能區(qū)，對地區(qū)經(jīng)濟和城市經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。隨著經(jīng)濟全球化與信息化的深入發(fā)展，CBD在發(fā)達國家城市經(jīng)濟中起到發(fā)動機的作用。20世紀90年代以來，以CBD為重心的城市資源、資產(chǎn)重組、置換與轉(zhuǎn)型，標志著中國城市發(fā)展與建設(shè)跨入了新的發(fā)展階段。當(dāng)前，以CBD為中心的城市改造正變革著中國城市的整體面貌。CBD的作用日漸凸顯。南昌市有著悠久的歷史、文化和革命傳統(tǒng)，是江西省會城市，也是中部地區(qū)重要城市之一。該市舊城改造任重道遠，昌北是市政府規(guī)劃未來的發(fā)展出路。一、CBD的軟硬件評價1、墨菲指數(shù)：CBHI和CBII。CBD是城市中土地利用達到最大值的地區(qū)。美國學(xué)者墨菲等人于上世紀50年代初，對美國城市的CBD進行系統(tǒng)全面研究后，對CBD的土地利用、定界和內(nèi)部結(jié)構(gòu)提出的深刻而獨到的見解。他們認為，CBD是高度集約化的，是城市的心臟，是反映城市中最高地價和最高建筑物的辦公樓和零售商店高度集中的連續(xù)街區(qū)。CBD的用地規(guī)模，與城市的經(jīng)濟規(guī)模、人口規(guī)模和用地總規(guī)模等因素有密切關(guān)系，在城區(qū)地價很高的地段，往往是以零售、辦公、劇場、旅館、服務(wù)業(yè)和交通流高度密集為特征。CBD的能級高低不在于用地規(guī)模，而在于CBD硬度：金融和企業(yè)總部等高層次第三產(chǎn)業(yè)所占的比重要高；高層次第三產(chǎn)業(yè)的地域集中度要高。具有“兩高”的CBD就必然具有較高的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射能力，從而具有較高的經(jīng)濟能級。CBD應(yīng)以城市服務(wù)業(yè)等級系統(tǒng)和地域系統(tǒng)為依據(jù)。架構(gòu)城市服務(wù)業(yè)等級系統(tǒng)和地域系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)是地價法則。加納模式（1966）表明了城市商業(yè)中心與支付地租能力的關(guān)系。2．CBD位于城市中心，圍繞地價峰值點周圍的第三產(chǎn)業(yè)的高度集中地區(qū)，是以中心商業(yè)和中央商務(wù)兩大職能為主體的核心功能區(qū)。國內(nèi)學(xué)者提出，中央商務(wù)區(qū)的區(qū)位條件、交通狀況、建筑層高等一般優(yōu)于其他地區(qū)，是金融、貿(mào)易、展銷、購物、文化和服務(wù)等功能及商務(wù)寫字樓、公寓最集中的區(qū)域，各種企業(yè)總部等的所在地。CBD內(nèi)部的職能結(jié)構(gòu)見表一：表一：CBD內(nèi)部職能結(jié)構(gòu)零售業(yè)服務(wù)、金融、辦公業(yè)非CBD職能單位食品金融公共單位和團體組織服裝總部辦公居住家具普通辦公批發(fā)汽車（包括零配件）服務(wù)貿(mào)易工業(yè)百貨運輸空置地雜貨公寓（暫住的住宅）停車在CBD地區(qū)中，除了非CBD職能單位外，應(yīng)由零售業(yè)和服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、辦公業(yè)兩大CBD職能板塊所組成，缺一不可。而零售業(yè)可認為是中央商業(yè)職能，服務(wù)、金融、辦公業(yè)則被認為是中央商務(wù)職能。相較而言，CBD內(nèi)部應(yīng)突出中央商務(wù)的職能。3．CBD的結(jié)節(jié)性是否突出，即區(qū)位的經(jīng)濟性。結(jié)節(jié)點是指城市中那些具有聚焦性能的特殊地段。其結(jié)節(jié)性就是城市地域中某些地段對人流、物流、信息流的吸引和促進物質(zhì)能量交換的聚焦作用。絕大部分城市是以城市中心點為圓心，同心圓式向外圍延展。處于中心區(qū)位的結(jié)節(jié)點，通常是人流、物流、資金流、信息流集散最方便的地方。其交通設(shè)施密度大，集疏遠能力也大，能高強度地集散人流、物流。4．CBD形成與城市發(fā)展史密切相關(guān)。城鎮(zhèn)中傳統(tǒng)的商業(yè)中心有可能成為現(xiàn)代化的CBD，兩者間存在著時空延續(xù)性。CBD的成形都是在一定的經(jīng)濟、歷史條件下有地方經(jīng)濟的自然發(fā)展逐漸形成的。此外，CBD的發(fā)育還要看是否聚集了各個方面的人才；基礎(chǔ)設(shè)施是否完備；是否有足夠的國際影響力；是否有足夠的經(jīng)濟實力，城市GDP超過1000億元等標準條件。二．南昌CBD建設(shè)的時代背景CBD在中國發(fā)展的內(nèi)外因素。CBD要在中國城市正常發(fā)育成熟，首先要看是否具備內(nèi)外部環(huán)境。⑴內(nèi)部條件：城市規(guī)模和城市活動。城市規(guī)模是CBD發(fā)育的基礎(chǔ)條件，即城市只有達到一定用地規(guī)模和人口規(guī)模后，方可能形成CBD。城市活動是CBD發(fā)育的必要條件。城市的經(jīng)濟活力主要體現(xiàn)對經(jīng)濟流的吸引力以及通過能量倍增后的輻射力。凡是經(jīng)濟活力較大的城市，其所服務(wù)的區(qū)域半徑就大，對高層次的服務(wù)業(yè)的需求就大，CBD商務(wù)功能的能級隨之增加，從而使城市的商業(yè)中心有可能轉(zhuǎn)化為CBD。⑵外部環(huán)境。首先是城市的開放度。開放能引進外資企業(yè)，從而需要服務(wù)于企業(yè)的更高層次的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。一個城市的開放度越高，經(jīng)濟活力越強，會輸入國內(nèi)外較先進的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。其次是城市行政中心的遷移。最后，城市的密集度以及城市在城市群中的地位也是影響CBD形成的因素。在城市高度密集的城市帶和城市群中，城市的自組織系統(tǒng)與城市外部環(huán)境存在著一定的制約性。同時，改革為CBD發(fā)展準備了制度基礎(chǔ)，也是形成CBD的內(nèi)部動力。國內(nèi)許多特大城市先后把CBD規(guī)劃列入城市總體規(guī)劃內(nèi)容，建設(shè)城市核心功能區(qū)，以期帶動整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，提高城市的綜合競爭力。據(jù)統(tǒng)計，全國已有26個城市把CBD的規(guī)劃和建設(shè)提到了議事日程，有的已經(jīng)取得了明顯績效。與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平同步，CBD的規(guī)劃和建設(shè)在東部地區(qū)的特大城市中率先進行。從“十五”計劃開始，城市化正式列為國家發(fā)展戰(zhàn)略，進一步推動了全國各大城市的CBD建設(shè)。CBD入駐南昌，對區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。根據(jù)南昌市的城市規(guī)劃，紅谷灘CBD位于從“南昌市政府至八一大橋區(qū)域”，面積約4平方公里，總建筑面積約600萬平方米，由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲片區(qū)、紅角洲片區(qū)組成，其中紅谷灘中心區(qū)是集商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市核心區(qū)即中央商務(wù)區(qū)。南昌市將紅谷灘及周邊地區(qū)定義為具有高效率的商務(wù)功能區(qū)、最具活力的城市公共中心區(qū)和綜合居住區(qū)。由于部分公共產(chǎn)品及配套設(shè)施建設(shè)周期較長①，其發(fā)揮引領(lǐng)作用、聚集和發(fā)散效應(yīng)值得期待。南昌市紅谷灘新區(qū)建設(shè)商務(wù)金融、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等五大生活配套項目，一是紅角洲商業(yè)、文化中心項目，規(guī)劃目標是建成以高層次商業(yè)娛樂、文化休閑為主的市級公共中心；二是中央商務(wù)區(qū)項目，規(guī)劃用途為辦公、商業(yè)、金融；三是“十里景觀岸線”餐飲城項目；四是摩天輪項目；五是鳳凰洲商業(yè)街項目，建成后將成為區(qū)域商業(yè)中心②?！赌喜鼵BD:孵化中的金蛋》，/n1008/ca700811.htm熊春瑜：“五大招商項目找“婆家”，紅谷灘將有CBD”，信息日報，2004-10-01③③南昌市2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，/tjgb/sqstjgb/200704260078.htm從區(qū)域位勢看，紅谷灘CBD位于昌九工業(yè)走廊南昌起始端，有利于形成區(qū)域經(jīng)濟比較優(yōu)勢、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于改善投資環(huán)境和生活環(huán)境，促進“外引內(nèi)聯(lián)”，可以促進生產(chǎn)與經(jīng)營的有機結(jié)合，最終加快特定地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟開發(fā)的速度，形成新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形成吸納和輻射作用，有助于江西經(jīng)濟從中部地區(qū)崛起，從而打造成為華東商務(wù)副中心。三、南昌CBD的SWOT分析1、優(yōu)勢，即紅谷灘CBD與南昌其他商業(yè)區(qū)相比所凸現(xiàn)的優(yōu)勢。⑴“結(jié)節(jié)點”的區(qū)位優(yōu)勢紅谷灘地處昌北，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。昌樟高速公路與昌九高速公路、316和320國道在此經(jīng)過，擁有鐵路、公路、附近昌北機場，腹地范圍廣闊。新村丿J南2公里道解放擁鳳凰購物以場廠Ulf大廈港子口村飾”五鑫犬廈箱蕊大原if見11?百貨丸樓超鋅11路店'旦館心大原單1南京西路南京東路新村丿J南2公里道解放擁鳳凰購物以場廠Ulf大廈港子口村飾”五鑫犬廈箱蕊大原if見11?百貨丸樓超鋅11路店'旦館心大原單1南京西路南京東路洪城路isin華玉商貿(mào)城前湖Lm-r-杏花樓河北正元購物中堆/灘CBD⑵良好的公共基礎(chǔ)設(shè)施，往西北是新建縣高新開發(fā)區(qū)，往東南是南昌市海關(guān)碼頭及南昌舊城，擁有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施和商品流通網(wǎng)絡(luò)。⑶擁有秋水廣場，綠地和休閑用地多，有利于營造生態(tài)購物環(huán)境。并且，南昌市被評為世界十大動感都會、全國無障礙建設(shè)先進城市、全國衛(wèi)生城市。⑷有足夠的經(jīng)濟實力，2006年，南昌市GDP為1184.57億元，比上年增長15.2%。城市人口214.52萬人，建成區(qū)面積210平方公里，市民年人均收入首次超過了1萬元③。2．劣勢⑴紅谷灘CBD離開老城區(qū)另起爐灶，導(dǎo)致人氣不足；⑵尚沒有足夠的國際影響力，現(xiàn)有商業(yè)商務(wù)活動檔次低，布局混亂。其經(jīng)濟狀況和未來發(fā)展趨勢還有待于進一步提高其國際影響力，產(chǎn)生更大的集聚效應(yīng)。⑶未處于資金流、信息流和物流的核心位置，交通流量小，盡管選址合理，但是交通樞紐布局不太人性化，有待改善；⑷沒有聚集各個方面的人才。市民對CBD建設(shè)概念認識不足。CBD看作商業(yè)區(qū)或商務(wù)區(qū)都是片面的，房地產(chǎn)商炒作概念，并不在意真正意義上的CBD。⑸競爭力不強。3．機會⑴行政中心遷至紅谷灘。紅谷灘CBD具有良好生態(tài)環(huán)境和居住條件，并有著優(yōu)越地理位置。為了改變昌南、昌北城區(qū)布局“同等不同步”的現(xiàn)象，南昌市從平衡兩城區(qū)政治分量入手，將市委、市政府等搬到紅谷灘新區(qū)，通過轉(zhuǎn)移政治中心來平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)。⑵東部經(jīng)濟發(fā)展和西部大開發(fā)導(dǎo)致的區(qū)域經(jīng)濟梯度發(fā)展，給江西經(jīng)濟帶來千載難逢的機遇，將可能實現(xiàn)江西經(jīng)濟在中部崛起，給國內(nèi)外投資者創(chuàng)造新的投資環(huán)境。到目前為止，上海綠地、上海西部、北京金融街、大連萬達、法國泰耐克集團等國內(nèi)外知名企業(yè)的106個項目已落戶紅谷灘新區(qū)。⑶中國加入WTO后帶來的機遇，如外資的加速流入、對外合作的范圍的擴大等。⑷紅谷灘CBD的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。2005年，紅谷灘新區(qū)完成10個新建住宅小區(qū)的107個生活配套項目建設(shè)，學(xué)校、商場、酒店，市民入住率提高。截至2006年底，該區(qū)10個樓盤的入住、裝修戶占總戶數(shù)比例的42％，比年初增長了10個百分點，“人氣等商氣、商氣看人氣”的節(jié)點正在逐步破解④。4．威脅⑴來自南昌舊城商務(wù)區(qū)的競爭。南昌舊城擁擠著百萬市民，尤其老城區(qū)5平方公里居住了40多萬人，產(chǎn)生了極大的負面效應(yīng)；⑵來自體制、機制上的制約，條塊分割，協(xié)調(diào)困難。如單位搬遷等。⑶資金籌措難度大，資金缺口大。五．結(jié)論：南昌CBD未來展望CBD作為城市中央商務(wù)區(qū)的概念是指城市綜合性經(jīng)濟活動的中樞?！耙唤瓋砂?，跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略，促進了南昌城市化的進程，CBD則將促進南昌區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展。CBD必需科學(xué)的規(guī)劃。CBD核心的運作是大型企業(yè)，最重要的是金融企業(yè)。無論是商務(wù)功能還是金融功能，除企業(yè)外，還必須有相關(guān)為生產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)群支撐。如金融企業(yè)，必須有會計、審計、律師事物所、投資公司給予支持，而作為一個整體的商務(wù)功能區(qū)必須要有配套服務(wù)。因此，CBD的建設(shè)是需要具備一定的硬件和軟件環(huán)境才可以進行，否則會導(dǎo)致CBD項目建成后的空間萎縮。南昌CBD的規(guī)劃和建設(shè)周期漫長，必然要依靠自身特點，借鑒國內(nèi)外先進城市CBD建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn)，減少CBD同構(gòu)化和盲目化、交通組織的無序化，其中，重量級、核心級企業(yè)群的引進十分重要。南昌市紅谷灘CBD的構(gòu)建，必須清晰認識CBD職能結(jié)構(gòu)。首先要杜絕CBD建設(shè)的錯誤發(fā)展傾向。城市商業(yè)中心誤解成CBD。CBD的形成還是需要眾多因素的配合才行。如果CBD的商業(yè)和商務(wù)兩大功能要素關(guān)系處理欠當(dāng)，就會給CBD的建設(shè)帶來負面影響。其次CBD項目開發(fā)也不是房地產(chǎn)項目開發(fā)。將CBD土地用作房地產(chǎn)開發(fā)是一種短視行為，對CBD核心功能區(qū)的持續(xù)發(fā)展極為不利。紅谷灘CBD建設(shè)將形成具有較強集聚、輻射能力的區(qū)域增長極，從而帶動南昌仍至地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提高南昌市的競爭力和樞紐地位。可以預(yù)見，在不久的將來，一個現(xiàn)代化的南昌將展現(xiàn)在世人面前。參考文獻高洪深，區(qū)域經(jīng)濟學(xué)［M］，中國人民大學(xué)出版社，2002陳瑛，城市CBD與