“鳳凰城〞社區(qū)商業(yè)工程籌劃在本案,我們旨在闡述做什么?1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運(yùn)營公司介紹“大盤典范〞-碧桂園鳳凰城鳳凰城誕生于2002年,位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，緊鄰廣深高速、廣園快速路、廣惠高速、107國道，交通便捷，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程，獨(dú)立交通中心每天發(fā)車300多班次，強(qiáng)勢運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋珠三角主要城市，可迅捷到達(dá)周邊重要交通樞紐。以“森林、湖泊、新城市〞定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。在開發(fā)自然環(huán)境的同時，鳳凰城堅持“配套先行,一次成型〞的理念，開創(chuàng)出極具競爭力的“城市級配套〞模式，讓業(yè)主在純美自然山水之中，也可以享受到城市級配套的城市生活，帶動了整個廣州居住板塊的東移。

2002年，鳳凰城大型交通中心、康體中心、商業(yè)中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一級標(biāo)準(zhǔn)的鳳凰城中英文學(xué)校正式開學(xué)；以白金五星級標(biāo)準(zhǔn)建造,集商務(wù)、度假于一體的鳳凰城酒店試業(yè)；2004年鳳凰城大型商業(yè)配套——東門商業(yè)廣場啟動；2005年，位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村增城荔枝文化村隆重試業(yè)；2006年鳳凰城累計獲得包括聯(lián)合國全球人居環(huán)境幸福社區(qū)創(chuàng)新獎、中國社科院評選的中國百家經(jīng)典樓盤、十大明星樓盤及和諧人居評鑒至尚園林、最正確居住樓盤等在內(nèi)的許多大獎；2007年，主打年輕市場的美寓小鎮(zhèn)閃亮登場，在五個多月時間里勁銷2500套?？梢哉f，隨著開發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，鳳凰城的生活環(huán)境已經(jīng)越來越美，越來越舒適和方便，一座繽紛成熟的山水新城已經(jīng)崛起在東廣州。包括鳳馨苑在內(nèi)，鳳凰城現(xiàn)已規(guī)劃建成各具特色的15個獨(dú)立苑區(qū)，包括：超豪別墅區(qū)〔鳳凰苑〕，獨(dú)立別墅區(qū)〔鳳鳴苑、鳳翔苑、鳳湖苑、鳳雅苑〕，聯(lián)體別墅區(qū)〔鳳泉苑、鳳翠苑〕洋房〔鳳儀苑、鳳盈苑、鳳嶺苑、鳳馨苑〕，雙拼別墅區(qū)〔鳳曦苑、鳳林苑、鳳曦西區(qū)〕和正在銷售的映山別墅組團(tuán)，優(yōu)雅洋房區(qū)以及專為外籍人士量身訂造的鳳凰島國際租賃社區(qū)。數(shù)萬業(yè)主在此安居樂業(yè)。五星級的鳳凰城，開創(chuàng)廣州大型居住社區(qū)的新時代。資料顯示開盤至今銷售約17000戶，已入住約12000戶，5年內(nèi)方案居住約30000戶。本次引入大型商場的場地位于鳳凰城的心臟地帶-交通中心及商業(yè)中心內(nèi)，就該苑區(qū)〔鳳妍苑〕規(guī)劃戶數(shù)約3100戶。社區(qū)內(nèi)商用物業(yè)主要分布于交通中心及周邊〔即鳳妍苑〕合計約55000m2。其它少部份分別位于東門商業(yè)街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2，現(xiàn)已全部售出。

本案屬于大型社區(qū)商業(yè)中心,我們建議采用“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原那么〞，首先考慮如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活品質(zhì),其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。A:社區(qū)商業(yè)中心是大盤時代的產(chǎn)物；B:社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最高組織形式；C:社區(qū)商業(yè)中心功能齊備。SWOT分析W〔劣勢〕A交通便利，未來開展趨勢良好。B大型社區(qū),高端人群,巨大潛在消費(fèi)力。C地產(chǎn)品牌客戶認(rèn)可度商譽(yù)度極高。D統(tǒng)一經(jīng)營管理更具品牌塑造性。E規(guī)劃設(shè)計商業(yè)面積相對集中。T〔威脅〕O〔時機(jī)〕S〔優(yōu)勢〕A住宅消費(fèi)力暫未形成。B工程商業(yè)氣氛也處于萌芽狀態(tài)。C社區(qū)商業(yè)操作難度較其它商業(yè)有一定難度。D工程商業(yè)局部知名度和口碑性不高。E體積相對較小，一定程度影響業(yè)態(tài)規(guī)劃。A改變消費(fèi)習(xí)慣需要一定的時間做鋪墊。B社區(qū)商業(yè)操作較其它商業(yè)類型有一定不確定因素。C大工程的投入大、周期長。D鄰近商圈成熟運(yùn)營工程的威脅。E宏觀消費(fèi)市場較之前有一定疲軟現(xiàn)象。A眾多高收入人群不斷的遷入。B對舒適購物環(huán)境、娛樂休閑等元素的渴求。C附近沒有可以提供消費(fèi)的理想場所。1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運(yùn)營公司介紹天地行認(rèn)識一:社區(qū)商業(yè)普遍具備的根本功能餐飲效勞功能再生資源回收功能家政效勞功能修理效勞功能社區(qū)商業(yè)根本功能綜合效勞功能購物功能購物功能—提供主、副食品、生活日用品；餐飲效勞功能—提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理效勞功能—日常用品修理的需要；綜合效勞功能—社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成；家政效勞功能—社區(qū)能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等。再生資源回收功能—社區(qū)能幫助居民回收廢舊物品等。主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)天地行認(rèn)識二:社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選址特點天地行認(rèn)識三:深圳23個社區(qū)比照數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%結(jié)論:超市、餐飲、效勞配套、休閑在以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)中所在比值達(dá)商業(yè)總面積的50~70%。吃、穿、住、行中的吃、穿在社區(qū)商業(yè)操作中表達(dá)淋漓盡致，作為重點思路展開。社區(qū)商業(yè)的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應(yīng)越大。國內(nèi)借鑒—蘇州鄰里中心我們對本工程的定位顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性效勞親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特征決定了定位一：功能定位集“休閑、娛樂、飲食、購物、生活商服〞五大功能于一體的社區(qū)商業(yè)中心以內(nèi)向型效勞功能為主，偏外向型效勞功能為輔！多功能型，以購物、餐飲、休閑為特色！定位二：業(yè)態(tài)定位食雜店+便利店+專賣店+專業(yè)店+折扣店+中型超市?零售業(yè)態(tài)分類?GB/T18106-2004超市

順益街超市餐飲

云南米線、陶然居、一品香辣蟹等西餐咖啡 迪歐咖啡、上島咖啡、米蘿西餐、怡景西餐廳、等中西結(jié)合式快餐肯德基、吉野家、大禾壽司、禾綠壽司、永和大王、真功夫等效勞配套海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、書店等服飾精品耐克、七匹狼、以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、圣駿水晶、周大福、風(fēng)之谷精品等美容及美發(fā)自然美、瑪莎、思妍麗、純剪一派等超市+餐飲+效勞配套＞60%區(qū)域套內(nèi)面積（㎡）比例超市區(qū)411144.12%餐飲區(qū)7197.72%服務(wù)配套108511.65%潮流港143015.35%女人世界100210.75%名店區(qū)5135.51%男人天下4574.91%合計9317100.00%定位三：客戶定位消費(fèi)群:以“鳳凰城〞居住人群為主投資群:結(jié)合工程目標(biāo)客戶定位商戶群:順益街超市+品牌客戶+散戶我們擁有國內(nèi)外1000多家長期穩(wěn)定合作實力品牌商家資源1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運(yùn)營公司介紹項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目租售市場推廣經(jīng)營管理包括招商、銷售、租賃政策等前期項目定性科學(xué)的業(yè)態(tài)組合含市場推廣活動策劃含物業(yè)管理和經(jīng)營天地行觀點工程成功核心要素1.對工程的正確認(rèn)識和準(zhǔn)確把握是前提FFF社區(qū)商業(yè)有別于其它類型，雖不能什么都有，但客戶要的一定要有。做為大盤時代的典范，高端人群的聚集地，除了生活必須消費(fèi)，更需要表達(dá)品味、奢華、尊貴。社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)該是廣納客戶、內(nèi)外兼顧的，既效勞于小區(qū)業(yè)主，又對外經(jīng)營。2.統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局乃勝籌關(guān)鍵F社區(qū)商業(yè)依賴性相對較強(qiáng)，可支配面積有限，規(guī)模開展受一定局限性，對于合理布局，照顧整體高度苛求。F我們將從工程整體商業(yè)分布著手進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理分配，既照顧大局，也不忽略小節(jié)。F我們始終把握“商業(yè)服從住宅，品質(zhì)提升價值〞的理念。F我們分析參考成功運(yùn)營工程并結(jié)合自身工程實際，將超市、餐飲、效勞配套、服飾作為核心支撐。3.統(tǒng)一運(yùn)營管理乃工程操作命脈F社區(qū)商業(yè)是社區(qū)的一局部，我們致力于營造：是碧桂園鳳凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!F多年的全程商業(yè)運(yùn)營實踐證明：報團(tuán)作戰(zhàn)比單打獨(dú)斗更具市場競爭力。F我們將統(tǒng)一營銷推廣、招商銷售、商戶管理、物業(yè)管理F在商戶的引進(jìn)方面，我們更側(cè)重于質(zhì)量、品質(zhì)的選擇，引進(jìn)品牌、經(jīng)營實力較強(qiáng)的商家。4.比客戶先一步，快一秒是生存之道F順益街超市效勞碧桂園16年并提供售前、售中、售后效勞，專業(yè)的導(dǎo)購人員，購物、設(shè)計中的網(wǎng)上購物、免費(fèi)送貨、無條件退換貨。專門為老人家免費(fèi)提供送貨效勞，組織義工隊，利用工作之余的時間與區(qū)內(nèi)的局部老人談心，組織住戶到蔬菜種植基地參觀、旅游。通過定期參加屋村組織的住戶座談會、住戶問卷調(diào)查、業(yè)主論壇網(wǎng)等多種方式了解住戶對我超市的意見及建議，對于收集到的信息，我們即時作出反響并回復(fù)、跟進(jìn)、整改，始終與住戶保持融洽和諧的關(guān)系。在近期開展的客戶滿意率調(diào)查中客戶比較滿意占：７２％,一般占：２６％，不滿意僅占：２％，客戶滿意率較高。FF作為專業(yè)的全程商業(yè)運(yùn)營公司，我們始終：先客戶憂而憂，后客戶樂而樂。我們相信沒有什么比客戶更重要！5.市場:唯一不變的就是變化F我們將根據(jù)社區(qū)商業(yè)的特點,結(jié)合住戶的特殊需求,與住宅資源共享,同建社區(qū)文化,為社區(qū)居民提供更多增值效勞.諸如;24小時便利、餐飲預(yù)訂等。F順益街超市以過去16年的效勞經(jīng)歷為碧桂園客戶量身定制了系統(tǒng)效勞并不斷收取客戶反響信息優(yōu)化效勞工程。F市場越來越品質(zhì)化了！6.順益街超市+天地行，最正確組合FF“時間〞是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，順益街超市效勞于碧桂園社區(qū)業(yè)主16年的經(jīng)歷，值得信賴！天地行全程商業(yè)運(yùn)營：雄厚的操盤實力、豐富的管理經(jīng)驗、先進(jìn)的管理模式、全新的管理理念，專注、專業(yè)！二者不是簡單的相加,是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,優(yōu)勢配比,最正確組合!賣東西！買東西！買的賣的都是品質(zhì)！F要數(shù)量更要質(zhì)量，要個體更要整體！要規(guī)模更要效益，要美觀更要實用！F選擇，只是為了找到最適合的！1342工程分析工程定位順益街超市和運(yùn)營公司介紹操作思路解碼順益街超市，前身是碧桂園超市，從1994年開始創(chuàng)辦至今已經(jīng)營16年，曾先后效勞碧桂園鳳凰城、高明、鶴山、南沙、長沙、廣碧、華碧、臺山、花城、清遠(yuǎn)、江門、肇慶、韶關(guān)等樓盤,現(xiàn)擁有16家分店，經(jīng)營總面積14000多平方米，員工430人,是目前廣東地區(qū)乃至全國經(jīng)營時間較長、規(guī)模較大、分店較多的社區(qū)連鎖超市。在經(jīng)營方面首開先河以獨(dú)具特色的加盟、收購、導(dǎo)入品牌等形式自主穩(wěn)定經(jīng)營，塑造了良好的客戶口碑。順益街超市核心團(tuán)隊〔1〕總經(jīng)理清華大學(xué)EMBA總裁班畢業(yè)，順益街超市創(chuàng)辦人，是超市核心領(lǐng)導(dǎo)人物，自1994年參加碧桂園集團(tuán)商場部任經(jīng)理一職。其超前的管理理念、不斷創(chuàng)新的思維及較好的人脈關(guān)系帶著超市穩(wěn)步開展到現(xiàn)在的規(guī)模?！?〕執(zhí)行副總經(jīng)理〔現(xiàn)兼任商場部總監(jiān)〕暨南大學(xué)大專畢業(yè)，是順益街超市創(chuàng)辦人之一，是超市核心領(lǐng)導(dǎo)。自1996年參加碧桂園集團(tuán)商場部工作，經(jīng)歷了超市的整個開展歷程，熟悉新店的建筑裝飾設(shè)計、工程監(jiān)控、超市前期的籌備工作，還深韻碧桂園住戶的需求、對社區(qū)型超市的營銷策略有獨(dú)特的見解，熟悉超市各部門內(nèi)部事務(wù)管理，并與集團(tuán)各部門保持良好的溝通關(guān)系。〔3〕行政人事部總監(jiān)中山大學(xué)工商碩士畢業(yè)，曾任廣州東澤電器公司行政經(jīng)理，廣州家盈連鎖超市總經(jīng)理助理。其擁有豐富的行政人事管理經(jīng)驗，現(xiàn)已搭建了超市的人才梯隊，制定完善的績效考核體系、清晰分權(quán)手冊及公司中長期開展戰(zhàn)略，完善公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組織流程，周詳規(guī)劃并落實推進(jìn)員工培訓(xùn)及員工活動，一手創(chuàng)辦了順益街超市內(nèi)部報刊?美麗家園??！?〕財務(wù)部總監(jiān)華南農(nóng)業(yè)大專畢業(yè)，高級會計師，曾任香港通訊集團(tuán)廣州分公司副總經(jīng)理，惠而浦家電公司財務(wù)經(jīng)理。其制定資金管理措施、完善公司資金管理制度、加強(qiáng)收銀操作的管理，改革了公司盤點制度，強(qiáng)化預(yù)算管理，加強(qiáng)財務(wù)核算及資產(chǎn)管理、對公司投資的工程做出充分的投資分析?！?〕營運(yùn)總監(jiān)湖北荊州市電大本科畢業(yè)，曾任東莞南天大新集團(tuán)西鄉(xiāng)廣場總經(jīng)理，擁有大賣場豐富營運(yùn)經(jīng)驗，由其制定超市的營運(yùn)方案及籌劃各式各樣的促銷活動，帶動了整體銷售氣氛，標(biāo)準(zhǔn)了內(nèi)部的管理工作。〔6〕采購部總監(jiān)中山大學(xué)本科畢業(yè)，曾任家樂福超市采購經(jīng)理。擁有大賣場豐富的采購經(jīng)驗，其制定了完善的采購操作流程，提升采購的談判技巧，加強(qiáng)招商的力度，在供給商的管理、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、價格管理策略、促銷策略方面作出重大的改進(jìn)，尤其在生鮮商品管理上作出較大成效。〔7〕監(jiān)察部總監(jiān)暨南大學(xué)大專畢業(yè)，是順益街超市創(chuàng)辦人之一，是超市核心領(lǐng)導(dǎo)。自1994年參加碧桂園集團(tuán)商場部工作，經(jīng)歷了超市的整個開展歷程。曾任超市采購部經(jīng)理，熟悉整個超市的營運(yùn)、采購工作，現(xiàn)任超市的監(jiān)察部總監(jiān)。由其制定了公司的財產(chǎn)平安管理及綜合平安事務(wù)管理，加強(qiáng)消防平安、水電平安的管理，對各崗位人員職業(yè)操守制定合理方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，特別對采購部人員的道德職業(yè)操守加強(qiáng)監(jiān)控?！?〕電腦部經(jīng)理中國地質(zhì)大學(xué)電子信息工程本科畢業(yè)，是專業(yè)的電腦管理人材，我們現(xiàn)時使用先進(jìn)的深圳科脈管理軟件，通過不斷的軟件升級，系統(tǒng)已較完善，并能滿足整個超市的經(jīng)營運(yùn)作，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供重要的數(shù)據(jù)參考。一、16年誠信經(jīng)營、友好合作，豐富的超市運(yùn)營經(jīng)驗16年里曾先后效勞碧桂園鳳凰城、高明、鶴山、南沙、長沙、廣碧、華碧、臺山、花城、清遠(yuǎn)、江門、肇慶、韶關(guān)等樓盤，始終堅持：“為您、我們做到最好！〞二、高素質(zhì)穩(wěn)定經(jīng)營隊伍現(xiàn)有員工共350人，管理層均為大專以上學(xué)歷，從2003年轉(zhuǎn)營至今，員工的穩(wěn)定率達(dá)65%！三、物美價廉、品類齊全通過調(diào)查順益街超市商品有65%的價格比同類超市低，并長期堅持三贏〔商家、供給商、住戶〕局面，經(jīng)營工程包括：生鮮類、煙酒類、