—奎文區(qū)老市府工程開展報(bào)告—2021年4月謹(jǐn)呈：濰坊市華都房地產(chǎn)開發(fā)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)的信任，讓新聯(lián)康有幸參加華都集團(tuán)老市府工程的前期籌劃工作。本次的匯報(bào)主要溝通的是我司對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場、奎文區(qū)乃至濰坊城市開展的思考與判斷，以及對本案運(yùn)營關(guān)鍵問題的認(rèn)識與思考，并提出我們初步的解決方案。希望通過以上工作，就工程運(yùn)作的關(guān)鍵問題與貴司達(dá)成一致，同時(shí)為后期的工作細(xì)化打下根底。序言報(bào)告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與開展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場供給4、工程整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、工程整體策略思考

2001年至07年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速增長期，05年至07年GDP增速連續(xù)多年超過10%，08年受國家宏觀調(diào)控以及全球金融危機(jī)的影響開始出現(xiàn)回落。中國當(dāng)年經(jīng)濟(jì)形式：1、GDP增幅開始放緩2、我國居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落

從變化走勢也可以看出，CPI從07年一月份至08年4月份整體處于不斷上升的趨勢，從5月份開始出現(xiàn)一路下降；PPI也在8月份到達(dá)最高點(diǎn)之后，終于08年8月出現(xiàn)下降，07年以來的通貨膨脹終于得到抑制。經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外雙重壓力，宏觀調(diào)控方向轉(zhuǎn)向，保證經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定開展為第一要?jiǎng)?wù)十七屆三中全會——釋放利好，并啟動(dòng)降息中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。整體性政策政策名稱主要內(nèi)容10月10日十七屆三中全會中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。金融政策政策名稱主要內(nèi)容9月15降息、降低存款準(zhǔn)備金率9月15日，央行下調(diào)1年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，存款基準(zhǔn)利率保持不變。這是央行4年來首次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。央行還同時(shí)宣布下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。10月8日降息、降低存款準(zhǔn)備金率10月9日起再次下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百點(diǎn)；在市場普遍低迷，“救市〞呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無疑是一劑注入國內(nèi)投資者體內(nèi)的“強(qiáng)心針〞。國務(wù)院總理溫家寶11月５日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。會議確定，到2021年底約需投資4萬億元。今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元，帶動(dòng)地方和社會投資，總規(guī)模到達(dá)40000億元。擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長十項(xiàng)措施推出——國家刺激經(jīng)濟(jì)增長決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵(lì)保障住房開展與抑制高檔房高房價(jià)同步1、加快建設(shè)保障性安居工程。

2、加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

3、加快鐵路、公路和機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4、加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。5、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)6、加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。7、加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。8、提高城鄉(xiāng)居民收入。9、全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)１２００億元。10、加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。

解讀1、發(fā)出保增長的強(qiáng)有力信號2、擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重3、實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策合理擴(kuò)大信貸規(guī)模4、住房結(jié)構(gòu)、住房價(jià)格、以及廣大普通百姓強(qiáng)烈要求的住房問題有望得到緩解5、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。中央在樓市上，除了依靠加快建設(shè)保障性住房保民生來擴(kuò)內(nèi)需外，抑制過高房價(jià)和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯。由于流動(dòng)性過剩而導(dǎo)致近幾年的房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)旺盛，從而不斷的拉高房價(jià)，擠出自住需求，引起了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加大力度抑制房價(jià)上漲度擠出房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想改善住房供給結(jié)構(gòu)抑制房價(jià)快速增長房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想“保投資〞不“托市〞隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻和樓市的低迷，國務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的十條意見中已經(jīng)說明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)〞?！敖档头康禺a(chǎn)交易稅費(fèi)〞等政策確實(shí)在松綁樓市需求，但同時(shí)將“加大住房保障〞放在了其他兩項(xiàng)政策之前，也充分說明了中央政策在“保投資〞而非開發(fā)商們期望的“托市〞。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變

我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢判斷：財(cái)政部——11月1日起，個(gè)人首次購90平方米及以下住房，契稅下調(diào)到1%；暫免征印花稅；暫免征收土地增值稅。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.5%1%11月1日對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅0.5‰免征11月1日對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍0.850.710月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%10月27日住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征新政前后比照稅收政策挖掘樓市剛性需求力促房地產(chǎn)市場回暖本次國家政策的出臺，并沒有完全為樓市松綁，而是帶有一定的傾向性，更加鼓勵(lì)中低收入人群的購房，對購置第二套的優(yōu)惠也有較多限定，主要鼓勵(lì)購置改善型的普通住宅。比較新政受益人群來看，此次政策優(yōu)惠更加傾向于首次購房者和改善性購房者；購置樓盤更加傾向于優(yōu)惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新政受益人群宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)開展減緩，房地產(chǎn)市場回暖條件尚不完備投資者信心受挫，給予房地產(chǎn)購置需求缺乏房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，市場調(diào)整仍將持續(xù)國家重申房地產(chǎn)行業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，后續(xù)房地產(chǎn)利好政策可期房地產(chǎn)泡沫擠出，房地產(chǎn)價(jià)格將在未來一段時(shí)間內(nèi)回歸理性視點(diǎn)：目前市場的低迷，最主要的原因是購置力缺乏，而非重蹈2005年覆轍的購置信心缺乏。導(dǎo)致消費(fèi)者購置能力缺乏，有多方面的原因。因購置力缺乏造成的市場低迷，存續(xù)的時(shí)間會更長。房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測報(bào)告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與開展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場供給4、工程整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、工程整體策略思考濰坊地處山東半島中部，東鄰青島和煙臺市，西與淄博、東營兩市接壤，南與日照市和臨沂地區(qū)相連，北瀕渤海灣。濰坊市現(xiàn)轄5區(qū)6市〔青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑〕、2縣〔昌樂、臨朐〕，總面積1.58萬平方公里，是著名的世界風(fēng)箏都、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市、入選2006年中國特色魅力城市。區(qū)域概況國內(nèi)生產(chǎn)總值濰坊市整體經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，08年濰坊全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2491.8億元，同比增長13.20%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境2021年，濰坊人均可支配收入到達(dá)15691元，同比增長14.6%。濰坊市人均可支配收入持續(xù)增長，2021年人均可支配收入增幅明顯放緩，一定程度上影響了居民對房產(chǎn)的實(shí)際購置力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總值根據(jù)世界銀行相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場正處于高速開展階段。國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)說明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的開展階段。人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動(dòng)期生存需求超速開展、單純數(shù)量高速開展期生存、改善兼有快速開展、量質(zhì)兼有穩(wěn)定快速開展期改善需求為主平穩(wěn)開展、量質(zhì)兼有減緩開展期改善需求為主緩慢開展、綜合開展宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系8%以上5%—8%4%—5%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展2021年，濰坊市GDP為2491.8億元，增速到達(dá)13.2%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速開展階段。2021年，人均GDP為2307美元，房地產(chǎn)進(jìn)入高速開展階段。經(jīng)濟(jì)環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)濰坊市區(qū)供地一覽2021年1月-2021年1月，濰坊市區(qū)〔不含五市〕總計(jì)供給土地面積154.2萬平方米〔預(yù)估包含商業(yè)面積45.6萬平方米，住宅局部供給108.6萬平方米〕，主要是集中在寒亭區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其中寒亭區(qū)供地84.1平方米，占總供地54.5%。未來濰坊住宅市場供給體量較大，銷售壓力較大。土地市場奎文區(qū)目前以市場總存量131.5萬平方米，排名整個(gè)濰坊市場第二，占總存量502.3萬平方米的26.2%。2021年1-4月份，濰坊市區(qū)整體銷售34.2萬平方米，月均簽約面積8.5萬平方米，以目前銷售速度來看，銷售目前存量需要5年。區(qū)域可售住宅套數(shù)（套）比列可售住宅面積（萬平方米）比例高新技術(shù)開發(fā)區(qū)1162724.7%140.127.90%濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)11902.5%13.92.80%寒亭區(qū)38798.20%41.78.30%經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)22004.70%23.14.60%奎文區(qū)1195325.40%131.526.10%濰城區(qū)1005821.40%83.216.60%濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)10982.30%10.92.10%坊子區(qū)495110.50%56.511.20%濰坊出口加工區(qū)960.30%1.40.40%總計(jì)47052100%502.3100%2021年1月-2021年1月，濰坊市區(qū)〔不含五市〕總計(jì)供給土地面積154.2萬平方米。預(yù)計(jì)會在未來三年內(nèi)上市，年平均上市51.4萬平方米。小結(jié)：濰坊未來市場存量較大，競爭壓力較大。市場供給報(bào)告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與開展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場供給4、工程整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、工程整體策略思考本案地理位置處于奎文區(qū)，而濰坊市的房產(chǎn)開展多集中在濰城區(qū)、奎文區(qū)內(nèi)，所以我們根據(jù)房產(chǎn)的開展情況，把地產(chǎn)開展板塊劃分為：濰城區(qū)板塊、奎文區(qū)板塊、高新區(qū)板塊。各個(gè)板塊由于位置、經(jīng)濟(jì)開展等各方面因素的影響，所供給的樓盤價(jià)格和開展形態(tài)都有所不同。奎文區(qū)濰城區(qū)高新區(qū)區(qū)域市場市場細(xì)分位置：白浪河以東、新華路以西。環(huán)境特點(diǎn)：濰坊市中心區(qū)域。配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚。樓盤類型：以小高層、高層住宅為主。銷售均價(jià)：3500-4000元/平米客戶來源：奎文區(qū)客戶、城區(qū)換房人群、外地人構(gòu)成了該板塊的主要客戶群。代表樓盤：龍澤·名都、丹桂里、玫瑰園等?？膮^(qū)板塊樓盤名稱價(jià)格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）盛世豪廷多層3300起，高層3000起套二、套三、復(fù)式90-160玫瑰園3400起套二、套三、復(fù)式79-285佳利秀水均價(jià)3500套二、套三80-140丹桂里均價(jià)3700套二、套三、套四98-330北國之春均價(jià)3300套一、套二、套三35-120帝景灣均價(jià)3700套二、套三、套四90-240東方名苑均價(jià)3650套二、套三85-148東昊上河園均價(jià)3550套二、套三86-140東盛廣場住宅3280起套二、套三、套四住宅102-200

辦公33-1200福祥家園均價(jià)3200套二、套三91-159恒易星河熙園均價(jià)3650套二、套三82-180江南印象濰州均價(jià)2960套二、套三80-139金寶生態(tài)花園均價(jià)2700套二、套三90-126錦繡苑多層3200，小高層2600起套一、套二、套三55-160龍澤名都均價(jià)3700套二、套三97-164榮祥東方御景均價(jià)3400套四160-180商鼎雍和家園3190起套二、套三87-120世紀(jì)櫻園均價(jià)3380套二、套三、套四80-150舜之都雙子座均價(jià)2900套一45-85四方家和花園多層均2900，高層均2800套二、套三92-129四平佳園均價(jià)3100套二、套三47-115泰華領(lǐng)域2600起公寓、LOFT、寫字間46-218欣泰盛和苑均價(jià)3200套二、套三87-93新海楓景均價(jià)2900套二、套三118-182新新家園均價(jià)3550套二、套三83-161御秀苑均價(jià)3500套二、套三90-143中央麗景均價(jià)3500套三、套四120-230領(lǐng)秀華城三期2240起套二、套三、套四98-123天潤淺水灣均價(jià)3800套二、三、四，洋房100-300香格里晶座均價(jià)3400套一、套二、套三30-136濰城區(qū)板塊位置：白浪河以西，西外環(huán)以東。環(huán)境特點(diǎn)：濰城區(qū)工業(yè)開展較早，是著名的手工業(yè)名城。屬于濰坊市老城區(qū)，城區(qū)占地面積較大,城市功能相對完善。樓盤類型：以多層低密度的毛坯房為主、小高層住宅為輔并逐步向高層過度。銷售均價(jià)：3000元/平米左右客戶來源：老城區(qū)換房客戶及工程周邊人群構(gòu)成了該板塊的主要客戶群。代表樓盤：玫瑰國際、新天地城市廣場、萬興隆購物廣場等。樓盤名稱價(jià)格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）金沙城市廣場均價(jià)3800套一、套二、套三40-135魯發(fā)名城均價(jià)2750套二、套三80-120新天地購物城均價(jià)3500套一、套二、套三44-144潤揚(yáng)新城2980起小戶型公寓、住宅40-130麗景苑均價(jià)3400套三、套四、復(fù)式130-268鴻泰華府均價(jià)2900套一、套二、套三32-130華景新城多層2778，高層2580起套一、套二、套三50-140匯軒銘城多層均3200，高2328起套二、套三38-143凱旋雙子座均價(jià)2900套二、套三91-140日月星辰均價(jià)2800套一、套二、套三32-155三友華錦苑均價(jià)2980套二、套三95-130西城名都高層2600起，均價(jià)2980套一、套三、套四59-256中僑廣場均價(jià)2860套一、套二50-105中亞商貿(mào)城均價(jià)3700soho公寓、住宅32-158城市壹佰2238起套二、套三46-118華實(shí)小區(qū)均價(jià)2800套三83-143.98城建順達(dá)花園多層3100，高層2600起套二、套三100-147絕對特區(qū)3300起，均價(jià)3500寫字間33-400玫瑰國際3200起套二、套三93-145金都南苑2998起套二45-125位置：新華路以東，慧賢路以西。環(huán)境特點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地勢平坦，根底設(shè)施配套完善，交通便利。樓盤類型：以高層住宅為主。銷售均價(jià)：3000-3500元/平米客戶來源：市區(qū)剛性需求客戶、區(qū)域周邊換房客戶為主。代表樓盤：五洲時(shí)代城、青青家園。高新區(qū)板塊樓盤名稱價(jià)格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）賦海世家均價(jià)3500套二、套三63-203匯嘉瑞景園均價(jià)4900套三、套四146-402九龍山莊小高層2200起套二、套三、套四82-173海信蘭郡均價(jià)2900套二、套三、套四90-180青青家園均價(jià)3500套二、套三72-173潤地鳳凰城均價(jià)3200套二、套三、復(fù)式40-253北海公寓均價(jià)3000套二、套三87-130鼎邦麗池均價(jià)3000套二、套三87-166東方春天多層均3700，高層2788起套一、套二、套三36-130華安東方明珠2670起套二、套三75-140東方世紀(jì)城多層2888起，高層2598起套二、套三28-130東方天韻均價(jià)3480套二、套三、套四85-180翰林新城2660起套二、套三96-151和豐城市花園均價(jià)3450套二84-91金馬怡園一期2788，二期2800起套二、套三、套四70-220凱旋國際花園均價(jià)3160套二、套三69-161銘?；▓@均價(jià)3360套三109-197清荷園均價(jià)3300套二、套三、套四68-182中和香檳花園均價(jià)3050套二、套三90-148專家公寓均價(jià)3200套二、套三120-170上東國際2930起套三136-158盛華園均價(jià)3290套三、套四102-173五洲時(shí)代城公寓3800起套一、套三40-150玉清嘉苑均價(jià)2750套二、套三89-136本案競爭市場本案所處的板塊是濰坊傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，目前在售工程較為密集。濰城區(qū)奎文區(qū)高薪區(qū)本案佳利秀水金融街盛世豪廷二期盛世豪廷三期星河熙園丹桂里龍澤名都玫瑰園東方名苑東盛廣場中央麗景帝景灣香格里晶座新天地購物廣場V1購物廣場金沙城市廣場玫瑰國際萬興隆購物廣場博悅世家盛和苑青青家園青青家園本案的主要競爭來自于本區(qū)域的項(xiàng)目，周邊項(xiàng)目可能會分流部分本案的客源。樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時(shí)間產(chǎn)品類型均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）銷售率年去化量（萬㎡）丹桂里21.2一07.3二期08.5住宅、小高層3200二房98-100三房155-165二房30-32三房49-5330%3玫瑰園1208.5多層、小高層住宅3400三房115-129三房142-156三房39-44三房48-5335%4東方名苑4.707.10高層3600二房95-105三房140-150二房34-38三房50-5470%2.2龍澤名都6.307.10高層住宅3700三房124-127三房138-144三房46-47三房51-5360%2.5金融街30（在售5萬）06.11高層、住宅、商住樓3900公寓50-6019.5-23.450%2.5佳利秀水7.808.11高層3500三房110-120三房130-140三房38-42三房46-4920%1.6中央麗景2206.10多層、小高3500二房90-105三房140-160二房31-37三房49-5635%2.8香格里晶座3.507.10高層住宅、商業(yè)3400二房83-91三房118二房28-31三房40.560%1.4帝景灣606.12小高層、多層住宅3600三房137-160三房49-5850%1.2盛世豪廷二期20（在售8）06.10高層、多層3500三房114-125三房140-155三房40-44三房49-5430%2.4盛世豪廷三期23（在售3萬）08.10多層、高層、商鋪3500二房87-107二房30-3835%1競爭市場競品工程樓盤5萬以下6-10萬11-20萬20萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場規(guī)模分析本案周邊20萬平米以上的大盤數(shù)量較多。樓盤多層小高層高層洋房、別墅丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場產(chǎn)品類型分析多層、小高層、高層兼而有之，后續(xù)隨著城市的開展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品類型將逐漸向小高層、高層過度。樓盤3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場價(jià)格分析周邊競品工程的銷售均價(jià)主要集中在3400-3600元/平方米之間。樓盤80以下81-9091-100101-110111-120121-130131-140141以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場主力面積分析二房產(chǎn)品的主力面積在90-110平米之間，三房產(chǎn)品主力面積在140平米左右，80-90平米的兩房和120-130平米的三房相對較少，是本案的市場時(shí)機(jī)點(diǎn)。一房二房三房樓盤30萬以下31-35萬36-40萬41-45萬46-50萬51-55萬56-60萬61萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場主力總價(jià)分析二房的主力總價(jià)在30-35萬之間，三房主力總價(jià)在40-55萬，45萬以下的三房產(chǎn)品相對稀缺。一房二房三房樓盤1萬以下1-1.5萬1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3-3.5萬3.5-4萬4萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場去化量分析競品工程的年去化量一般在2.5萬平米以下，銷售最好的玫瑰園年去化量在4萬平米左右。玫瑰園二期板塊：奎文區(qū)總建面：12萬㎡〔二期約為3萬㎡〕建筑形式：一期小高層、二期多層物業(yè)：濰坊名屋物業(yè)物業(yè)費(fèi)：0.8元/㎡.月均價(jià)：3400元/㎡主力戶型：155㎡-160㎡主力總價(jià)：52.7萬-54.4萬銷售率：35%開盤時(shí)間：08年5月位置：奎文區(qū)新華路與新北宮東街交匯處。配套：小區(qū)內(nèi)部設(shè)有：生態(tài)SPA會所；綜合商場：利群、中百、佳樂家；銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行。本案佳樂家超市佳樂家超市附屬醫(yī)院交通銀行育才學(xué)校農(nóng)校重點(diǎn)工程玫瑰園二房102㎡戶型二房90㎡戶型二房：經(jīng)濟(jì)型二房90㎡，改善型二房102㎡。雙南向臥室，采光充足；主臥面寬3.6米，居住舒適；客廳為北廳，舒適性差。三房142㎡-152㎡，主臥3.9米，客廳面寬4.5米；次臥帶拐角陽臺。重點(diǎn)工程客源分析客戶描述客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在30-40歲之間，改善需求為主；置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，購房目的為自住職業(yè)：國有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者。收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。關(guān)注點(diǎn)：戶型、地段、環(huán)境玫瑰園重點(diǎn)工程工程小結(jié)優(yōu)勢〔S〕：1、工程品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。2、景觀設(shè)計(jì)為巴厘島風(fēng)格，景觀豐富。3、周邊配套豐富、交通通暢，生活便利。劣勢〔W〕1、工程地段與我們地塊相比，位置稍差。2、產(chǎn)品品類不豐富，二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)；三房戶型面積偏大。玫瑰園重點(diǎn)工程丹桂里板塊：奎文區(qū)總建面：21萬㎡〔二期約為8萬㎡〕建筑形式：高層、小高層物業(yè)：山東崇德置業(yè)酒店管理公司物業(yè)費(fèi)：0.8元/㎡.月均價(jià)：3200元/㎡主力戶型：155㎡-160㎡主力總價(jià)：49.6萬-51.2萬銷售率：30%開盤時(shí)間：08年5月位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與新華路交叉口〔原紡織學(xué)院地塊〕。小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)底商、幼兒園、四星級會所；

綜合商場：佳樂家、沃爾瑪、利群；

銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行；

其他：紡織職業(yè)學(xué)院。重點(diǎn)工程丹桂里二房98㎡三房155㎡三房155㎡四房185㎡戶型主要是以改善型戶型為主戶型方正，通風(fēng)采光度較好；二房雙南向臥室設(shè)計(jì)，采光度較好。四房復(fù)式戶型270㎡戶型戶型方正，設(shè)計(jì)合理；四房四廳四衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住兼容性強(qiáng)。重點(diǎn)工程客源分析客戶描述客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在30-40歲之間，改善需求為主；置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，購房目的為自住職業(yè)：國有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營企業(yè)家、學(xué)校教師等中高收入者。收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。關(guān)注點(diǎn)：地段、環(huán)境、品質(zhì)丹桂里重點(diǎn)工程工程小結(jié)優(yōu)勢〔S〕：1、工程品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。2、景觀設(shè)計(jì)為中式景觀園林風(fēng)格，景觀豐富。3、周邊配套豐富、交通通暢，生活便利。劣勢〔W〕1、工程地段與我們地塊相比，位置稍差。2、產(chǎn)品品類不豐富，二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)；三房戶型面積偏大。丹桂里重點(diǎn)工程佳利秀水板塊：奎文區(qū)總建面：7.8萬㎡建筑形式：高層物業(yè)：未定物業(yè)費(fèi)：1.0元/㎡.月均價(jià)：3400元/㎡主力戶型：110㎡-120㎡主力總價(jià)：37.4萬-40.8萬銷售率：20%開盤時(shí)間：08年11月本案佳樂家超市世紀(jì)泰華早春園市場濰坊中學(xué)廣文中學(xué)奎文試驗(yàn)小學(xué)中醫(yī)院人民醫(yī)院科技市場地理位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與鳶飛路交叉口東南角配套：周邊配套:購物：四平路佳樂家、新華路佳樂家，泰華商場，賽諾超市，早春園市場；

醫(yī)療：濰坊市人民醫(yī)院、濰坊中醫(yī)院、附屬醫(yī)院；

教育：華光幼兒園、奎文區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濰坊中學(xué)〔原一中、二中舊址〕，濰坊學(xué)院、濰坊醫(yī)學(xué)院；

銀行：建行、交通銀行、農(nóng)行、工行、商行。重點(diǎn)工程佳利秀水二房82.17平方米。雙南向臥室，采光度較好；二梯三戶，中間戶通風(fēng)較差。

三房117㎡三房120㎡三房140㎡三房產(chǎn)品117㎡-140㎡，供給豐富，滿足客戶不同需求；重點(diǎn)工程客源分析客戶描述客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在35歲左右，首置需求為主置業(yè)類型：區(qū)域首置為主，改善為輔，購房目的為自住職業(yè)：國有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者收入：主力客群家庭月均收入5500元/左右關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、品質(zhì)佳利秀水重點(diǎn)工程工程小結(jié)優(yōu)勢〔S〕：1、鄰虞河而建，自然景觀條件優(yōu)越。2、周邊配套齊全，生活便利。3、位于城市市中心，交通通暢，出行方便。劣勢〔W〕1、工程品質(zhì)較差，價(jià)格較高2、規(guī)劃中有寫字樓、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，居住較為雜亂。佳利秀水重點(diǎn)工程盛世豪廷二期板塊：奎文區(qū)總建面：50萬㎡〔二期10萬〕建筑形式：多層、小高層物業(yè)：家豪物業(yè)物業(yè)費(fèi)：高層的一層和多層0.56元,高層的其他樓層0.75均價(jià)：3300元/㎡主力戶型：110㎡-120㎡主力總價(jià)：36.3萬-39.6萬銷售率：30%開盤時(shí)間：08年10月重點(diǎn)工程盛世豪廷二房119.97㎡二房123㎡改善型二房戶型，一種雙南向臥室，客廳為北廳；一種是南北通透戶型，北向、南向各有一個(gè)臥室。三房91㎡三房114㎡三房129㎡三房155㎡三房供給豐富，面積91㎡-155㎡，可選擇性強(qiáng)。重點(diǎn)工程客源分析客戶描述客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在30-40歲左右，區(qū)域改善為主置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首置為輔，購房目的為自住職業(yè)：適婚青年、企業(yè)中高層、私營企業(yè)主收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、景觀盛世豪廷重點(diǎn)工程工程小結(jié)優(yōu)勢〔S〕：1、鄰近虞河，自然景觀條件優(yōu)越。2、周邊配套齊全，生活便利。3、位于城市市中心，交通通暢，出行方便。4、多層房源比較稀缺。劣勢〔W〕1、品質(zhì)較差，不具備吸引高端客戶條件。2、規(guī)劃中有大型商業(yè)并且還有回遷安置區(qū)，居住較為雜亂。盛世豪廷重點(diǎn)工程市場小結(jié)本案周邊20萬平米以上的大盤數(shù)量較多。周邊競品工程的銷售均價(jià)主要集中在3400-3600元/平方米之間。多層、小高層、高層兼而有之，后續(xù)隨著城市的開展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品類型將逐漸向小高層、高層過度。競品工程的年去化量一般在2.5萬平米以下，銷售最好的玫瑰園年去化量在4萬平米左右。國有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營企業(yè)家、學(xué)校教師等中高收入者。80-90平方米的二房和120-130平方米的三房是目前本案周邊供給較少的產(chǎn)品市場供給量巨大，未來銷售壓力很大商業(yè)市場競品工程樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時(shí)間均價(jià)（元）主力面積銷售率新天地購物城508.1125000商業(yè)16010%V1購物廣場809.5預(yù)計(jì)2000020-160/濰美國際中心22未開預(yù)計(jì)20000//金沙城市廣場13（對外銷售3萬）07.62000060-15040%五洲時(shí)代城商業(yè)2.506.920000120-16050%目前商業(yè)工程主要集中在白浪河沿線，依托白浪河打造一條及購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)帶。周邊商業(yè)工程目前均價(jià)一般在20000元/平方米左右，最高售價(jià)可以到達(dá)30000平米。主力面積段在100-200之間；年去化量一般在1萬平米以下商業(yè)市場競爭劇烈。辦公工程樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時(shí)間均價(jià)（元）主力面積銷售率金融街30目前在推辦公306.11470040-8080%東盛廣場8辦公307.5400060-9070%絕對特區(qū)308.4320030-100,整層200040%中土大廈3.507.9350080-11050%目前辦公產(chǎn)品主要集中在本案周邊，也就是市中心區(qū)域。周邊競品寫字樓工程均價(jià)一般在4000左右。主力面積段在100平米左右，框架結(jié)構(gòu)、可自由組合。年去化量一般在1.5萬平米左右報(bào)告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與開展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場供給4、工程整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、工程整體策略思考土地位置地塊方正、位于中心區(qū)域、交通便捷、生活配套齊全。廣文商業(yè)次中心北苑商業(yè)次中心北苑商業(yè)次中心中心商務(wù)區(qū)本案世紀(jì)泰華等大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、有四平路休閑娛樂街等中心商業(yè)街、有鳶飛大酒店等多家星級賓館及各種效勞機(jī)構(gòu)、交通設(shè)施。本次規(guī)劃將在完善相關(guān)設(shè)施的根底上重點(diǎn)調(diào)整土地使用功能，提高商業(yè)空間布局上的比重打造品牌。周邊規(guī)劃商業(yè)中心白浪河：主要以旅游度假購物休閑娛樂商業(yè)為主，依托古城墻、奎文門等歷史遺跡配套建設(shè)特色鮮明、風(fēng)格迥異的商業(yè)設(shè)施。其中北宮街到健康街段以旅游購物、文化休閑娛樂為主，健康街以南、北宮街以北以休閑游憩、觀光旅游為主，文化娛樂為輔。虞河：通過塑造濱水景觀，完善商業(yè)設(shè)施，突出中西文化交融，結(jié)合河濱大道、文化水廊等景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置集文化娛樂、旅游觀光、休閑餐飲為一體的風(fēng)情休閑商業(yè)帶。張面河：作為全省城市河流改造的典范，奎文段已經(jīng)改造完畢，本規(guī)劃著重突出濰坊古韻及休閑功能，設(shè)置局部旅游、文化、特色專賣設(shè)施，打造具有濰坊特色的休閑文化景觀商業(yè)帶。本案周邊規(guī)劃商業(yè)帶規(guī)劃前景良好，賦予各自不同的主題，本案整體規(guī)劃為中心商務(wù)區(qū)減小劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)遇，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)遇塑造全新區(qū)域功能〔人文文化、綠化環(huán)境、居住概念〕；強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化形象，吸引主城居民；強(qiáng)化工程品質(zhì)和身份識別價(jià)值，引領(lǐng)新的居住模式，拉開與周邊工程的檔次發(fā)揮中心城區(qū)客戶的口碑傳播強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢及品質(zhì)優(yōu)勢；高品位的現(xiàn)場表現(xiàn)和高效的現(xiàn)場執(zhí)行尋求差異化定位，樹立工程全新形象；提升產(chǎn)品品質(zhì)合理安置拆遷居民，形成口碑效應(yīng)優(yōu)勢〔S〕地段：城市中心區(qū)域；規(guī)模：具有較大規(guī)模配套：周邊配套齊全認(rèn)知：居民對本案區(qū)域具有較強(qiáng)的認(rèn)可度劣勢〔W〕規(guī)劃容積率無特別優(yōu)勢拆遷難度較高中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃城市改造：舊區(qū)重建速度加快差異化：產(chǎn)品品質(zhì)有極大提升空間。機(jī)遇〔O〕區(qū)域競爭：區(qū)域競爭較大；高新區(qū)崛起，產(chǎn)生一定競爭威脅〔T〕SWOT關(guān)于大盤大盤開發(fā)成功根本點(diǎn)：開展戰(zhàn)略與定位功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動(dòng)與分期方案。大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同開展長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價(jià)值最大單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；……盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險(xiǎn)躲避缺乏下的盲目啟動(dòng)導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運(yùn)營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。關(guān)于大盤大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市開展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價(jià)值值得思考準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的根本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄。大盤開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)緊縮城市開發(fā)模式交通擁擠與工程的通達(dá)性；工程與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；工程功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)；工程自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。工程功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的根本生活需求；工程開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式，吸引消費(fèi)群體。本案緊縮城市開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城〞來保持工程的相對獨(dú)立性“緊縮城市〞(CompactCity)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)開展。提倡〞縮短交通距離〞，建立短路徑城市。緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式〞。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各局部間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。作用——營造城市新的中心區(qū)，打造新地標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的功能，防止城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時(shí)不夜城"等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式適用條件優(yōu)越的地理位置－CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊－超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚

。緊縮城市模式特征功能復(fù)合：工程根本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化；資源共享：通過合理功能配比實(shí)現(xiàn)工程客戶資源共享與空間共享。合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求；高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性

。成功關(guān)鍵要素緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造工程特別適用。緊縮城市開展模式：各種功能均衡開展模式以“商務(wù)〞為核心的開展模式；以“商業(yè)〞為核心的開展模式；以“酒店〞為核心的開展模式。緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動(dòng)模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚工程定位地段規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)商配套從整個(gè)濰坊的房地產(chǎn)市場開展來看，雖然也出現(xiàn)過不少所謂的“新城〞“新板塊〞，但大多還只是通過概念炒做來“炒地皮〞，真正通過工程開發(fā)帶動(dòng)板塊的做熟、做好，提升地段價(jià)值的并不多。而本案位于規(guī)劃中的濰坊絕對市中心，周邊生活配套齊全，交通方便。從地段及周邊的規(guī)劃來看，未來有很大的開展時(shí)機(jī)。本案一旦推出，會是濰坊市最大型的房地產(chǎn)工程之一，規(guī)模效應(yīng)不言而喻，而如何利用這個(gè)規(guī)模效應(yīng)來把地段價(jià)值和本案自身價(jià)值做出來，那么也是需要下工夫的。目前區(qū)域內(nèi)的在售工程還是比較同質(zhì)化，真正有產(chǎn)品力和影響力的住宅產(chǎn)品并不多見。本案位于濰坊市中心，從工程的規(guī)劃來看，如何解決各種業(yè)態(tài)之間位置、體量之間的關(guān)系應(yīng)該是本案著重需要考慮并解決的一個(gè)大問題。如何通過工程運(yùn)做和對外宣傳來提高開發(fā)商的知名度也是一件非常重要的事情。HOTELOFFICEPARKCLUBSHOPPINGAPARTMENT工程定位濰坊市中心首個(gè)HOPSCA社區(qū)由此，本工程的開發(fā)理念為：一個(gè)商務(wù)中心＋一個(gè)居住中心HOTELOFFICECONVENTIONPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCA概念，就是一個(gè)將寫字樓、酒店、住宅、商場等結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會開展的角度上來說，這種模式必然成為未來地產(chǎn)開展的主流方向。工程定位HOPSCA的特征高可達(dá)性密度性、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性HOPSCA將為土地帶來巨大的增值價(jià)值HOPSCA代表了一種全新的生活方式HOPSCA經(jīng)典案例該區(qū)依照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運(yùn)使它成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，并引領(lǐng)著巴黎最新經(jīng)濟(jì)的開展世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡〞復(fù)合地產(chǎn)成功典范HOPSCA在巴黎(拉德方斯)

素有“紐約市的心臟〞之稱的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專業(yè)商店、影劇院、音樂廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為HOPSCA〔豪布斯卡〕形態(tài)的典范。HOPSCA在紐約HOPSCA經(jīng)典案例世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡〞復(fù)合地產(chǎn)成功典范日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。2006年，時(shí)值“十一五〞開展期間，上海政府明確規(guī)劃“市中心現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)〞的建設(shè)藍(lán)圖，努力把集聚區(qū)打造成為“統(tǒng)一規(guī)劃、功能集聚、形態(tài)新穎、生態(tài)協(xié)調(diào)〞的城市新名片。而今，被美譽(yù)為“東方巴黎〞的上海，跨越時(shí)空的距離，將豪布斯卡理念舶來城市中心，于西藏路/中興路板塊打造48萬平方米國際復(fù)合街區(qū)——綠洲雅賓利花園，以超高層5A商務(wù)樓宇為核心，以摩天酒店、商業(yè)休閑、會所會晤、生態(tài)環(huán)境為配套，以軌道交通M8線中興路站〔在建中〕、M3線、M4線、M1線為緊鄰人民廣場核心區(qū)域的交通樞紐，建成大型生活效勞比例協(xié)調(diào)、建筑形態(tài)錯(cuò)落有致、疏密有別的中央居住區(qū)，從而通過集中表達(dá)集約化，通過開放、開闊表達(dá)人性化和生態(tài)化，通過建筑群落和生態(tài)綠地表達(dá)景觀化，通過核心區(qū)域的商務(wù)功能表達(dá)現(xiàn)代化和國際化，演繹與巴黎、紐約、東京相得益彰的豪布斯卡進(jìn)行時(shí)。綠洲雅賓利花園演繹上海豪布斯卡

HOPSCA在東京

各種物業(yè)作用及相互關(guān)系不同類型的物業(yè)在綜合體中的作用酒店：代表性物業(yè)，標(biāo)志綜合體整體檔次商業(yè)：提升區(qū)域品質(zhì)，聚集人氣，可實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他工程較大的差異，工程的活力核心。寫字樓：衡量綜合體的形象價(jià)值，可樹立工程高端形象。公寓：開發(fā)商主要資金回收源，通過細(xì)致產(chǎn)品規(guī)劃和包裝，滿足中長期居住者的要求。不同類型的物業(yè)在綜合體中的相互關(guān)系商業(yè)辦公酒店公寓公寓：為商業(yè)提供客源；公寓可為寫字樓提供配套商業(yè)：商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套；商業(yè)也能會給公寓帶來負(fù)面影響〔私密性等〕寫字樓：可以為商業(yè)、酒店、公寓帶來潛在客戶；寫字樓可以提高商業(yè)整體檔次；寫字樓于酒店可以公用大堂酒店：酒店可以為公寓和寫字樓提供共享的效勞于配套設(shè)施；酒店可以提高工程的整體檔次。0物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒上海金茂金茂大廈：高420.5米，單體建筑面積達(dá)29萬平方米，是中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。金茂大酒店：奢華地標(biāo)性酒店。酒店為金茂集團(tuán)全資所有，委托世界頂級酒店集團(tuán)之一的環(huán)球凱悅集團(tuán)經(jīng)營管理，作為其旗下一個(gè)彰顯尊貴氣派的品牌。金茂時(shí)尚購物中心：金茂時(shí)尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，聚集了零售、私人護(hù)理及個(gè)性效勞、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活效勞中心之一。金茂音樂廳：金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術(shù)走廊兩大局部組成，共有座位398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂為主。金茂成功經(jīng)驗(yàn)：工程高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。高端商業(yè)對工程形象的強(qiáng)力支撐及工程自身造血功的發(fā)揮。音樂廳及寫字樓頂層觀光景點(diǎn)的設(shè)置提升了工程位增加人文氣息。開發(fā)商通過對寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長期獲取高額租金回報(bào)。物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒北京柏悅居

規(guī)模：建設(shè)用地31305平米，總建面35萬平米。中央主樓63層249.9米，兩棟寫字樓42層186米，裙樓4層24米。套數(shù)：酒店建面4萬平米，237套客房；公寓244套，層高3.4和3.8兩種，47-54層的柏悅府僅28套北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。一居室建筑面積為132、134或138平米，二居室建筑面積為240或242平米。其中柏悅府的第50～58層按照客戶的要求度身定做〔不含裝修〕。建筑面積400—1600平米。北京柏悅居成功經(jīng)驗(yàn)：高級公寓局部定制式產(chǎn)品設(shè)置，節(jié)省營造本錢，提升工程檔次。高中端產(chǎn)品有效配合，擴(kuò)大高端住宅市場接受面，加速資金回流。酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。報(bào)告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與開展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場供給4、工程整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、工程整體策略思考開發(fā)策略勝利街行政街濰州路鳶飛路高級酒店辦公特色步行街工程占地：280畝，按照3.5的容積率計(jì)算，總建筑面積為65萬平方米左右，商業(yè)住宅還遷面積大約分別為6萬平米、13萬平米?；剡w商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓安置房中高端住宅高端住宅入口入口布局相對集中開發(fā)先易后難資金滾動(dòng)開發(fā)可持續(xù)開發(fā)先東后西，追求價(jià)值最大化開發(fā)策略地塊最北側(cè)，靠近勝利大街，可充分利用勝利大街的人氣做商業(yè)，建議退界一定距離，做特色主題步行街。地塊西局部建議做商業(yè)和辦公類產(chǎn)品，建議在勝利街與濰州路交接處做五星級酒店，成為濰坊市地標(biāo)性建筑；西側(cè)有小公園，可形成良好的辦公環(huán)境，對面即是金融街，可以與之形成聚集效應(yīng)。另外設(shè)置一定量公寓產(chǎn)品，為辦公做配套。西側(cè)辦公局部與步行街貫穿，充分利用客流，與住宅局部通過安置房、綠化帶進(jìn)行隔離，防止影響住宅局部的私密性。南側(cè)局部做底商，以滿足社區(qū)的根本生活需要為主。住宅局部，為躲避風(fēng)險(xiǎn)，建議中高端和高端住宅相結(jié)合，通過綠化帶、道路系統(tǒng)進(jìn)行區(qū)隔，形成相對獨(dú)立的空間，并采用不同的入口，建議采用大圍和加小組團(tuán)的布局。物業(yè)類型體量（萬㎡）寫字樓總部辦公/loft辦公5主題商業(yè)底商+特色步行街5酒店/酒店式公寓五星級酒店12住宅中高端住宅24回遷住宅中高端住宅13回遷商業(yè)底商6合計(jì)/65開發(fā)策略各類物業(yè)面積配比分期開發(fā)時(shí)間開發(fā)面積（萬㎡）一期09年-12年20二期13年-14年10三期14年-15年13四期16年-17年22開發(fā)策略勝利街行政街濰州路鳶飛路高級酒店辦公特色步行街回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓一期一期二期入口入口三期四期由東至西依次開發(fā)，工程中低端產(chǎn)品首先入市，降低開發(fā)難度，保證現(xiàn)金流，后期產(chǎn)品品質(zhì)逐次升級，做市場領(lǐng)跑者，進(jìn)一步提升華都集團(tuán)在整個(gè)濰坊市場的影響力，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值與工程價(jià)值的雙贏。產(chǎn)品建議戶型面積比例一房40-505%二房80-9045%三房100-11010%三房120-13030%三房1