XX州XXX大酒店改擴(kuò)建工程PAGEPAGE60第一章總論1.1項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：大酒店改擴(kuò)建工程建設(shè)單位：酒店管理有限責(zé)任公司建設(shè)性質(zhì)：改擴(kuò)建項(xiàng)目法人：XX二、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況XX州XXX酒店管理有限責(zé)任公司成立于1993年，企業(yè)法人代表XX，公司注冊(cè)資本伍仟萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售、園林綠化等。三、項(xiàng)目可研報(bào)告編寫依據(jù)1、XX州XXX大酒店改擴(kuò)建工程可研項(xiàng)目報(bào)告編制委托書；2、國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要；4、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》（第三版）及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；5、根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及XX州XXX酒店管理有限責(zé)任公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。四、項(xiàng)目可研報(bào)告編制原則1、2、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在XX市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足XX市政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、以人為本，精心設(shè)計(jì)，通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善XX市城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)XX市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)XX市酒店服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展。五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告主要介紹XX州XXX大酒店改擴(kuò)建工程項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)XX市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造XX藏傳文化特色旅游的目標(biāo)，更好地促進(jìn)XX市“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升XX市旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造獨(dú)具特色的高檔酒店，打造XX市高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。1.2項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介XX州XXX大酒店位于XX市人民街53號(hào)，本項(xiàng)目為XX市規(guī)劃中的建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目分為三個(gè)部分：①原有XXX大酒店（中樓）室內(nèi)外裝修工程，為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴(kuò)建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，與原酒店形成內(nèi)部連通的整體，5層建筑，一層為藏餐廳，二層為休閑會(huì)所，三～五層為酒店客房，增加客房24間，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，為16層建筑，層高為63.6米，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為20685.4平方米，大樓一～三層為酒店超市、餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第四～十四層為酒店客房，第十五、十六層為職工宿舍。本可行性研究報(bào)告重點(diǎn)分析XX州XXX大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析、論證和結(jié)論。XX州XXX大酒店北樓主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡設(shè)備間、鍋爐房、洗衣間21層框剪4.2m1338.5㎡休息大廳、超市32層框剪4.2m1450㎡餐飲43層框剪4.2m1450㎡KTV、足療、棋牌等54～14層框剪3.6m12689.6㎡222套客房、總統(tǒng)套房615～16層框剪3.6m1506.9㎡24間宿舍合計(jì)63.6m20685.4㎡222套二、周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于XX市城市中心繁華地段，交通便利，辦事方便，環(huán)境優(yōu)美，距省會(huì)蘭州267公里，夏河拉卜楞寺60公里，碌曲則岔石林風(fēng)景區(qū)129公里，尕海湖候鳥保護(hù)區(qū)160公里，郎木寺風(fēng)景區(qū)170公里，黃河首曲第一彎195公里，也是去九寨溝風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之路。項(xiàng)目附近有XX市衛(wèi)生局、XX市工商局、XX市地方稅務(wù)局、XX市中醫(yī)院、XX市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)等單位及活動(dòng)場(chǎng)所，是酒店開(kāi)發(fā)的黃金寶地。三、主要建設(shè)內(nèi)容1、XX州XXX大酒店改擴(kuò)建工程主要包括：①原有XXX大酒店室內(nèi)外裝修工程，為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴(kuò)建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，總建筑面積為20685.4平方米，包括土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其它配套工程等。2、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月，于2011年5～6月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于2011年7月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保2011年8月～2012年4月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。3、投資估算和資金籌措項(xiàng)目總投資：估算為19534.68萬(wàn)元。其中建安工程投資17443.91萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1166.74萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)924.03萬(wàn)元，無(wú)建設(shè)期利息及流動(dòng)資金。投資估算匯總表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目分項(xiàng)投資建安工程投資工程建設(shè)其他費(fèi)用工程預(yù)備費(fèi)北樓14497.7412956.66854.52686.56南樓1875.221671.40116.9086.92中樓3161.722815.84195.32150.56總投資19534.6817443.911166.74924.03建設(shè)資金來(lái)源：全部申請(qǐng)國(guó)家無(wú)息貸款。4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為7658.46萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額4383.90萬(wàn)元，所得稅后年均凈利潤(rùn)總額為2959.13萬(wàn)元，總投資利潤(rùn)率22.68%，所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.14%，投資回收期5.32年（含建設(shè)期1年），稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值9526.53萬(wàn)元，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入7658.461.1年均休閑度假中的餐飲收入萬(wàn)元18001.2年均住宿收入萬(wàn)元3677.741.3年均娛樂(lè)項(xiàng)目收入萬(wàn)元655.521.4年均會(huì)務(wù)會(huì)展收入萬(wàn)元25.21.5年均旅游商品銷售收入萬(wàn)元15002年均營(yíng)業(yè)稅金與附加萬(wàn)元538.713年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元2735.854年均經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元1461.995總定員人806投入總資金萬(wàn)元19534.686.1建設(shè)投資萬(wàn)元19534.686.2建設(shè)期利息萬(wàn)元0.006.3流動(dòng)資金萬(wàn)元0.007項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)7.1項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%27.95%7.2項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元16064.39Ic＝12%7.3項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年4.48年7.4項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.14%7.5項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元9526.53Ic＝12%7.6項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年5.32年7.7總投資利潤(rùn)率萬(wàn)元22.68%1.3存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目屬于商務(wù)酒店，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在消費(fèi)能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。

第二章市場(chǎng)分析2.1酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，約占國(guó)民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國(guó)將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國(guó)酒店業(yè)無(wú)疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來(lái)看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過(guò)程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國(guó)內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開(kāi)始興起，國(guó)際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化步伐正在加快；（3）酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營(yíng)為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國(guó)酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)科技進(jìn)步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開(kāi)這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。二、XX市酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從XX現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來(lái)看XX市目前有全市有國(guó)內(nèi)旅行社5家；旅游商品購(gòu)物點(diǎn)8家；定點(diǎn)飯店11家（其中：二星和三星級(jí)旅游涉外飯店各一家）；草原旅游點(diǎn)18家；普通類型賓館飯店66家，擁有總床位3730張。2001年至2009年，旅游接待人數(shù)累計(jì)達(dá)106.41萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)16.86%，旅游總收入累計(jì)達(dá)24070.3萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)58.82%。全市客房平均開(kāi)房率為75%以上，節(jié)假日開(kāi)房率為100%，從這個(gè)角度來(lái)看，XX市酒店市場(chǎng)無(wú)疑是個(gè)值得投資的市場(chǎng)。（2）從利好因素對(duì)XX市酒店業(yè)的支撐來(lái)看根據(jù)XX州委、州政府出臺(tái)《關(guān)于XX州旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出了建設(shè)“一區(qū)一節(jié)兩點(diǎn)三線”特色旅游的開(kāi)發(fā)思路，編制了《XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，把旅游業(yè)作為全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育。投入449萬(wàn)元實(shí)施了當(dāng)周草原生態(tài)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完善了景區(qū)的各項(xiàng)旅游服務(wù)配套設(shè)施，并通過(guò)連續(xù)成功舉辦五屆XXX旅游藝術(shù)節(jié)，使XX市旅游業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展。XX市已經(jīng)確定把建設(shè)新型的具有藏民族特色的高原旅游商貿(mào)城作為城市建設(shè)的定位和方向，提出了“三年見(jiàn)成效，五年大發(fā)展”的奮斗目標(biāo)。建設(shè)了世紀(jì)廣場(chǎng)，并對(duì)過(guò)境路段國(guó)道、省道進(jìn)行了擴(kuò)建，以城市建設(shè)為龍頭，整體提高了城市綜合服務(wù)能力，健全了城市管理機(jī)構(gòu)，這一系列措施，為建設(shè)旅游、文化、服務(wù)、商貿(mào)強(qiáng)市的目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。立足高原生態(tài)旅游商貿(mào)城的定位，不斷拓展服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大總量，提高水平，繼續(xù)大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)、文化娛樂(lè)、旅游等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，使服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，第三產(chǎn)業(yè)成為XX市的支柱產(chǎn)業(yè)，三產(chǎn)創(chuàng)造的稅收占XX市財(cái)政收入的60％以上。旅游產(chǎn)業(yè)既是新興產(chǎn)業(yè)，也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的影響與促進(jìn)作用已為各地的實(shí)踐所證明。目前XX市的旅游資源開(kāi)發(fā)由于投入少、開(kāi)發(fā)層次較淺、開(kāi)發(fā)深度不夠，尚未發(fā)揮出應(yīng)有的效益。隨著以宗教文化、自然景觀、民俗風(fēng)情、歷史遺跡四大特色資源的開(kāi)發(fā)、包裝與宣傳為主的同時(shí)，充分利用XX市地處拉卜楞寺、冶力關(guān)－則岔石林－黃河首曲－黃龍－九寨溝等旅游熱線的必經(jīng)之路這一優(yōu)勢(shì)，加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，建立健全各項(xiàng)服務(wù)規(guī)范和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將XX市打造成XX州旅游業(yè)的服務(wù)中心平臺(tái)，不斷完善和優(yōu)化吃、住、行、購(gòu)、娛等方面的服務(wù)，把XX市建成高原自然風(fēng)光與民族文化融合一體的旅游服務(wù)城，會(huì)有大批游客來(lái)XX市觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧XX市，將會(huì)給XX市的酒店帶來(lái)的滾滾客源。另外，XX市居民的收入近年來(lái)明顯增加，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念更新很快，紅、白喜事、交友聚會(huì)不再局限于家中和小酒店，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的酒店更能吸引消費(fèi)者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于XX市酒店行業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，XX市酒店市場(chǎng)收入中，客房、餐飲和娛樂(lè)休（4）從酒店競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看XX市現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對(duì)周邊縣市還有待完善和發(fā)展。XX市酒店大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；⒕哂休^高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場(chǎng)空白。這是由XX市酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，XX市酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)五、六年的時(shí)間；另一方面，XX市酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了XX市酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)形成。2.2XX市酒店消費(fèi)者研究XX市酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對(duì)它的要求有所不同：（1）從自然條件來(lái)說(shuō)，度假酒店最好位于自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨(dú)特的特點(diǎn)；（2）度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對(duì)酒店的影響非常重要；（3）度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，所以，針對(duì)不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營(yíng)造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂(lè)等，就顯得十分重要；（4）度假酒店業(yè)務(wù)對(duì)時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；（5）度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。2.3XX市酒店消費(fèi)者特征調(diào)查表明：（1）從職業(yè)角度看，XX市酒店的消費(fèi)者主要來(lái)自兩大塊：第一種是企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人成為酒店最重要的消費(fèi)群體，約占酒店客人總量的65%；第二種是來(lái)自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，成為酒店的消費(fèi)者。（2）從入住酒店的時(shí)間上看，來(lái)自外地的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性。他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。（3）從消費(fèi)偏好來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些，大多比較喜歡娛樂(lè)（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)。（4）另外，平均來(lái)講，XX市酒店所接待的業(yè)務(wù)中，大部分為為考察、度假、旅游，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境。從收入角度來(lái)看，中、高收入人群占總數(shù)的大多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例較少。

第三章項(xiàng)目分析與定位3.1項(xiàng)目資源分析（1）項(xiàng)目自然資源分析XX市地處XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，東連卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚臨夏州的和政、臨夏兩縣。地理位置獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，國(guó)道213線和省道306線貫城而過(guò)，是內(nèi)地通往青海、西藏的樞紐。XX藏語(yǔ)原音譯為“黑措”，意為羚羊出沒(méi)的地方。全市有藏傳佛教寺院13座，活佛15人，僧侶1371人，尼姑50人，除曲宗紅教寺（尼姑寺）為寧瑪派外，其余12座寺院均為格魯派，信教群眾3.5萬(wàn)多人。漢傳佛教寺院1座，和尚2人，道士7人，信教群眾2萬(wàn)多人。清真寺3座，阿訇5人，滿拉52人，信教群眾1萬(wàn)多人。旅游業(yè)已成為XX市的一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，處在蘭州—?jiǎng)⒓覎{—?jiǎng)t岔石林——郎木寺—九寨溝、黃龍寺等旅游黃金熱線上，離聞名遐邇的拉卜楞寺72公里。境內(nèi)旅游資源主要有美麗的草原風(fēng)光，悠久的藏傳佛教文化建筑，傳統(tǒng)、多彩而又獨(dú)特的藏族民俗民情以及風(fēng)景如畫的自然景觀，是中國(guó)的小西藏，甘肅的后花園，吸引著更多的人們前來(lái)投資、旅游、觀光，使這方熱土充滿著無(wú)限的活力和生機(jī)。（2）項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，XX市城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，XX市政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。（3）項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)XX市城區(qū)規(guī)劃方案，在城市改造和建設(shè)中，以道路、廣場(chǎng)、給排水、防洪、垃圾處理以及電力、通信、路燈、住宅等項(xiàng)目為主，完成了包括東路（306線XX市城區(qū)過(guò)境段）606公里拓寬改造工程、西路（213線XX城區(qū)過(guò)境段）8.7公里拓寬改造工作、東西一、二、三、四路拓寬改造2.4公里以及東二路仿古步行一條街、羚羊大市場(chǎng)改造工程、騰志街（中路）5.44公里挖補(bǔ)罩面及人行道硬化工程。本項(xiàng)目位于XX市人民街53號(hào)，項(xiàng)目所在地正好是XX市城區(qū)的商業(yè)地段，交通便利。3.2項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會(huì)議、娛樂(lè)為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說(shuō)明：（1）度假——以高原生態(tài)旅游為依托，同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂(lè)，打造外來(lái)游客的棲息場(chǎng)所。（2）商務(wù)——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會(huì)議、會(huì)展的場(chǎng)所。隨著XX市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是XX市酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，XX市招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來(lái)學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時(shí)也具有旅游、度假、會(huì)議等需要，本項(xiàng)目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項(xiàng)目不能忽略棋牌、休閑、娛樂(lè)的存在；在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂(lè)與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過(guò)營(yíng)造，這些條件將會(huì)有力地保證本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中不落人后；（4）項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。XX市現(xiàn)有酒店的設(shè)計(jì)基本上都是以簡(jiǎn)約風(fēng)格或歐陸風(fēng)格為主題，為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇藏族傳統(tǒng)建筑為主題風(fēng)格。二、項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：高檔（1）從XX市其它酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就XX市以及周邊地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，XX市完全有能力支撐一個(gè)大酒店的正常運(yùn)作并盈利；（2）到目前為止，XX市尚未有高檔大酒店，本次XX市興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，可以把外出其他縣市消費(fèi)的客人留在XX市，為XX市創(chuàng)造價(jià)值；（3）就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會(huì)削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還會(huì)破壞項(xiàng)目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開(kāi)發(fā)和利用。

第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目地理位置XX市是XX藏族自治州州府所在地，是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。也是藏區(qū)唯一設(shè)立的縣級(jí)市，地處青藏高原的東南端，甘、青、川三省交界處，位于甘肅省西南部，地理座標(biāo)東經(jīng)102°54′，北緯39°59′。國(guó)道213線和省道306線環(huán)城而過(guò)。北距甘肅省會(huì)蘭州250公里，南距四川省會(huì)成都860公里，平均海拔3000米以上，年均氣溫1.7℃，無(wú)絕對(duì)無(wú)霜期。全市總面積2670平方公里，其中草場(chǎng)面積246.7萬(wàn)畝，林地面積56.97萬(wàn)畝，城區(qū)總面積12平方公里，人口8萬(wàn)。XXXX酒店位于XX市人民街53號(hào)，項(xiàng)目地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通極為便利，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項(xiàng)目的建設(shè)。4.2XX市政治經(jīng)濟(jì)條件一、XX市獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位XX市位于XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，東連卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚臨夏州的和政、臨夏兩縣。地理位置獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，國(guó)道213線和省道306線貫城而過(guò)，是內(nèi)地通往青海、西藏的樞紐。自建市以來(lái)，市各級(jí)黨委和政府以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以加快小康社會(huì)建設(shè)為目標(biāo)，緊緊抓住西部大開(kāi)發(fā)和國(guó)家扶持少數(shù)民族地區(qū)發(fā)展的歷史機(jī)遇，認(rèn)真實(shí)施項(xiàng)目拉動(dòng)、工業(yè)強(qiáng)市、科教興市、開(kāi)放帶動(dòng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、城市建設(shè)與管理、社區(qū)建設(shè)的力度，促進(jìn)生態(tài)、旅游、商貿(mào)、畜牧業(yè)、畜產(chǎn)品加工、藏藥和礦產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步形成了獨(dú)具特色的高原生態(tài)旅游商貿(mào)城。旅游業(yè)已成為XX市的一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，處在蘭州—?jiǎng)⒓覎{—?jiǎng)t岔石林——郎木寺—九寨溝、黃龍寺等旅游黃金熱線上，離聞名遐邇的拉卜楞寺72公里。境內(nèi)旅游資源主要有美麗的草原風(fēng)光，悠久的藏傳佛教文化建筑，傳統(tǒng)、多彩而又獨(dú)特的藏族民俗民情以及風(fēng)景如畫的自然景觀，優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使XX市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。XX市已成為一個(gè)集旅游娛樂(lè)、商貿(mào)、畜產(chǎn)品加工、藏醫(yī)藥開(kāi)發(fā)等為龍頭的全州縣域經(jīng)濟(jì)文化中心。同時(shí)，由于近幾年XX市政府加大了招商引資力度，一大批客商紛紛來(lái)投資，伴隨著XX市經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向XX市，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的XX市服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的酒店已是勢(shì)在必行，據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。二、XX市城市發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，XX市突出強(qiáng)化城市建設(shè)，進(jìn)一步提高城市品位，按照建設(shè)——管理——經(jīng)營(yíng)的大理念來(lái)經(jīng)營(yíng)城市、發(fā)展城市，建管并舉，打造甘青川一流民族特色化高原生態(tài)旅游商貿(mào)城市。不斷加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合服務(wù)功能，完成集中供熱、污水處理工程的收尾和城區(qū)中路拓寬改造、生活垃圾處理項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。改造民族風(fēng)貌，對(duì)城市風(fēng)貌全面進(jìn)行改造，重點(diǎn)對(duì)城市南北兩個(gè)進(jìn)出口民俗一條街和“三縱八橫”臨街主建筑，特別是對(duì)中路建筑物通過(guò)“穿衣戴帽”進(jìn)行系統(tǒng)改造，突出藏族建筑風(fēng)格，進(jìn)一步打造和提升高原生態(tài)旅游商貿(mào)城的特色和品位。三、XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件隨著XX市政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。XX市隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)是可靠的。截止2010年底，XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值59118萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.6%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資23406萬(wàn)元，增長(zhǎng)72.74%；大口徑財(cái)政收入為4080萬(wàn)元，增長(zhǎng)13.21%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到22560萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.7%；農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到1554元，增長(zhǎng)5.6%；城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到5182元，增長(zhǎng)11.3%；人口自然增長(zhǎng)率控制在6.43‰以內(nèi)。XX市轄七鄉(xiāng)四個(gè)街道辦，39個(gè)行政村，9個(gè)居民委員會(huì)，有272個(gè)村民小組。2010年XX市城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，全市年末總?cè)丝?12萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)50.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為45.0%，提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。城市建設(shè)總投資3515.3萬(wàn)元，全年新修城區(qū)街道14420米，新增綠化面積7.6萬(wàn)平方米。建成區(qū)面積20.2平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積204公頃，城市人均公共綠地面積5.0平方米。城鎮(zhèn)人均居住面積33.6平方米，農(nóng)民人均居住面積38.69平方米。2010XX市完成財(cái)政收入101316萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%，地方一般預(yù)算收入完成50199萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.0%。財(cái)政支出123020萬(wàn)元，增長(zhǎng)22.5%。財(cái)政收入受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，增長(zhǎng)10.68%；農(nóng)民人均食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重為40.78%（恩格爾系數(shù)），比重下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)12330元，增長(zhǎng)8.1%。全市從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，增長(zhǎng)12.17%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，增長(zhǎng)11.82%。城鄉(xiāng)居民生活用電22353.6萬(wàn)度，增長(zhǎng)17.5%。社會(huì)治安狀況良好，人民生活安居樂(lè)業(yè)。該項(xiàng)目建址于XX市城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所。4.3建設(shè)條件一、自然條件（1）地形、地貌、地震情況①地形、地貌XX市在地質(zhì)構(gòu)造上，屬于西秦嶺與昆侖兩大東西走向地槽褶皺系的連接處，地勢(shì)大致東低西高。特殊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)造就了這里神奇秀美的自然風(fēng)貌和豐富的自然資源。項(xiàng)目區(qū)地形地貌分為三類：高山草原區(qū)、高山森林區(qū)、丘陵低山區(qū)。高山草原區(qū)是地形的主體，山低谷寬，植被良好，沃野遼闊，是甘肅省主要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地之一。高山森林區(qū)邊緣是主要農(nóng)區(qū)，地處岷山山脈與西傾山南支，山奇水秀，森林茂密，不但有著多種貴金屬礦藏，而且憑著獨(dú)具魅力的風(fēng)光使其成為旅游勝地。丘陵低山區(qū)除少部分溝谷深峽以外，大部分地區(qū)山巒起伏，溝淺谷寬，是發(fā)展飼養(yǎng)業(yè)和種植業(yè)的主要地區(qū)，也是中國(guó)西北聞名的藥材基地。項(xiàng)目區(qū)建設(shè)地域地勢(shì)平坦，適宜于項(xiàng)目建設(shè)。②地震根據(jù)國(guó)家地震局2001年版《中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖》（GB18306-2001）（1:400萬(wàn)）及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）附錄A.0.25規(guī)定，本區(qū)50年超越概率為10%時(shí)的地震動(dòng)峰值加速度為0.10g，相應(yīng)的地震基本烈度為Ⅶ度，屬第一組。（2）氣候條件①氣候特征：XX市大部分地區(qū)氣候寒冷濕潤(rùn)，高原大陸性季風(fēng)氣候特征明顯。自然災(zāi)害頻繁，主要是霜凍、寒潮，強(qiáng)降溫、大雪、冰雹和秋季洪澇等。②氣溫：冬季漫長(zhǎng)，干燥多風(fēng)，屬高寒氣候區(qū)，年平均地面氣溫11.5℃，年最低氣溫-28℃，年最高氣溫28℃，最大凍土深度1.47m。③降雨量：光熱水基本匹配，光照充足，年均降水558.1mm，集中于七、八、九三個(gè)月，年最大降水量799.8mm，年最小降水量374mm。地表徑流深200～350mm，年蒸發(fā)量1222mm。二、交通運(yùn)輸條件XX市因其特殊的地理位置，自古以來(lái)就是中原和西蜀與安多（甘、青、川藏區(qū)稱謂）藏區(qū)連接的重要樞紐，歷史上是藏漢交流、東進(jìn)西出、南來(lái)北往的著名商貿(mào)集散地。據(jù)史料記載，遠(yuǎn)在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，XX就是古西羌首領(lǐng)無(wú)弋爰劍建立的羌族政權(quán)的北塞重鎮(zhèn)，而無(wú)弋爰劍則因最早將農(nóng)、牧業(yè)生產(chǎn)技術(shù)自秦地傳入青藏高原東部而著稱于世。中唐時(shí)期，西北游牧民族吐谷渾在北距XX僅80余公里的枹罕地區(qū)建都立國(guó)，并開(kāi)辟打通了歷史上著名的西連西域、西藏和印度，南接中原和蜀的“絲綢南路”，XX開(kāi)始成為這條繁華商貿(mào)線上的重要貿(mào)易集散地之一而沿襲至今。境內(nèi)國(guó)道213線貫穿全市并與省道徐合公路交錯(cuò)相連，各級(jí)鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)，貫穿于每鄉(xiāng)各村。三、公用設(shè)施社會(huì)依托條件XX市近年來(lái)為提高綜合服務(wù)能力，投入大量資金對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。城區(qū)供水?dāng)U建、路燈建設(shè)、當(dāng)周草原生態(tài)旅游綜合開(kāi)發(fā)、城市電網(wǎng)改造、城市污水處理、城區(qū)集中供熱、通信、城市公交、居民住宅樓，以及廣場(chǎng)建設(shè)和城區(qū)路、街、巷兩邊綠化等一大批項(xiàng)目的相繼建設(shè)和完成，使城市基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大的改善。市內(nèi)通訊方便，程控電話已與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，市區(qū)電話覆蓋率達(dá)70％?；ヂ?lián)網(wǎng)絡(luò)已在市區(qū)內(nèi)悄然興起，水電供應(yīng)充足。全市民族工業(yè)有較大的發(fā)展，已具備一定的規(guī)模和生產(chǎn)能力，城市建設(shè)和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在快速發(fā)展之中。四、防洪、防潮、排澇實(shí)施條件項(xiàng)目建設(shè)地附近有城市下水道，排水方便；項(xiàng)目區(qū)已納入城市總體防洪、排澇實(shí)施規(guī)劃。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，建設(shè)場(chǎng)地可以滿足施工需要；該場(chǎng)地水、電供應(yīng)充足；附近有城市下水道，排水方便；場(chǎng)外是市區(qū)主要交通道路，運(yùn)輸方便，建設(shè)便利。

第五章建設(shè)方案規(guī)劃與設(shè)計(jì)5.1總體規(guī)劃原則一、生態(tài)安全原則重點(diǎn)保護(hù)可視度范圍內(nèi)原生生態(tài)環(huán)境，使之成為場(chǎng)地重要的生態(tài)景觀資源與開(kāi)放空間。充分挖掘、提練場(chǎng)地景觀要素特征，提升場(chǎng)地整體形象。二、規(guī)?？刂圃瓌t對(duì)場(chǎng)地的環(huán)境容量和用地規(guī)模進(jìn)行雙重控制，同時(shí)完善相應(yīng)規(guī)模的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。三、因地制宜原則場(chǎng)地規(guī)劃、項(xiàng)目布局、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)均應(yīng)滿足因地制宜的原則，尊重用地條件和建設(shè)可行性。四、綜合效益最大化原則尋求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益三者結(jié)合最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)模式。5.2規(guī)劃布局一、總體規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，詳見(jiàn)規(guī)劃總平面圖二、道路分析布局項(xiàng)目區(qū)主干道路寬10米，區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形路網(wǎng)，建有760.6平方米的地下停車場(chǎng)，滿足消防和賓客停車的需要。酒店入口道路和電梯進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足殘障和老年人的需要三、建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容由三個(gè)部分構(gòu)成：①原有XXX大酒店室內(nèi)外裝修工程。原酒店為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴(kuò)建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程。擴(kuò)建南樓與原酒店形成內(nèi)部連通的整體，5層建筑，一層為藏餐廳，二層為休閑會(huì)所，三～五層為酒店客房，增加客房24間，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程。新建XXX大酒店北樓為16層建筑，層高為63.6米，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為20685.4平方米，大樓一～三層為酒店超市、餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第四～十四層為酒店客房，第十五、十六層為職工宿舍。四、建筑結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)本工程采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，防火設(shè)計(jì)建筑分類為一類；耐火等級(jí)為二級(jí)；按抗震烈度7度構(gòu)造設(shè)防，設(shè)計(jì)耐久年限為70年，屋面防水等級(jí)Ⅱ級(jí)。新建南樓為原酒店擴(kuò)建，擴(kuò)建后1層增加藏餐廳，2層增加休閑會(huì)所，3～5層增加客房24間。新建北樓酒店為16層高層建筑，底層為架空層，主要為地下停車場(chǎng)、水、電及消防控制區(qū)；1～3層為餐飲、商務(wù)廳、足療、健身、棋牌區(qū)；4～14層為客房區(qū)，設(shè)有中高檔標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套間，滿足不同消費(fèi)者的需求；15～16層職工宿舍。

XX州XXX大酒店北樓主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡設(shè)備間、鍋爐房、洗衣間21層框剪4.2m1338.5㎡休息大廳、超市32層框剪4.2m1450㎡餐飲43層框剪4.2m1450㎡KTV、足療、棋牌等54～14層框剪3.6m12689.6㎡222套標(biāo)間、商務(wù)間、豪華商務(wù)間615～16層框剪3.6m1506.9㎡24間宿舍合計(jì)63.6m20685.4㎡222套五、XXXX酒店的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：高檔商務(wù)大酒店（1）前廳a.有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與飯店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；b.總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢、結(jié)帳和留言服務(wù)；c.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)（商品除外）；d.提供信用卡結(jié)算服務(wù)；e.提供飯店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品，客房?jī)r(jià)目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點(diǎn)介紹、主要交通工具時(shí)刻表、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊；f.24小時(shí)提供客房預(yù)訂；g.有飯店和客人同時(shí)開(kāi)啟的貴重物品保險(xiǎn)箱。保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私；h.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16小時(shí)迎送客人；i.設(shè)專職行李員，有專用行李車，18小時(shí)為客人提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；j.有管理人員24小時(shí)在崗值班；k.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)；l.在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所；m.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；n.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。（2）客房a.至少有230間（套）可供出租的標(biāo)準(zhǔn)客房，80間（套）商務(wù)間及2套豪華商務(wù)間（套）可提供服務(wù)；b.有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說(shuō)明；c.裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)、衣櫥及衣架、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺(tái)（配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品）、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。采取有效的防滑措施。采用較高級(jí)建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水；e.有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途的電話，并配有使用說(shuō)明；f.可以提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，并有使用說(shuō)明；g.有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個(gè)，畫面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說(shuō)明。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國(guó)政府規(guī)定；h.具備有效的防噪音及隔音措施；i.有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器；j.有遮光窗簾；k.有單人間；l.有套房；m.有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖。應(yīng)客人要求提供相應(yīng)的報(bào)刊；n.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全；p.床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；q.24小時(shí)提供冷熱飲用水，免費(fèi)提供茶葉或咖啡；r.70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單；s.客人在房間會(huì)客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；t.提供留言和叫醒服務(wù)；u.提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務(wù)；v.有送餐菜單和飲料單，18小時(shí)提供送餐服務(wù)，有可掛置門外的送餐牌；w.提供擦鞋服務(wù)。（3）餐廳及吧室a.有餐廳，提供早、中、晚餐服務(wù)；b.有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，能提供宴會(huì)服務(wù)，有會(huì)議康樂(lè)設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)；c.有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場(chǎng)所；d.餐具無(wú)破損，衛(wèi)生、光潔；e.菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于90%。（4）廚房a.位置合理，緊鄰餐廳；b.墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂；c.冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜；e.有必要的冷藏、冷凍設(shè)施；f.洗碗間位置合理；g.有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉；h.廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開(kāi)、自動(dòng)閉合的彈簧門；i.采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲害措施。（5）公共區(qū)域a.提供回車線或停車場(chǎng)；b.4層（含4層）以上的建筑物有足夠的客用電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.有男女分設(shè)、間隔式公共衛(wèi)生間；e.有小商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品；f.代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復(fù)印、打字、國(guó)際長(zhǎng)途電話等服務(wù)；g.提供電腦出租服務(wù)。h.有應(yīng)急供電設(shè)施和應(yīng)急照明設(shè)施；i.走廊地面滿鋪地毯或其他較高檔材料，墻面整潔、有裝修，24小時(shí)光線充足，無(wú)障礙物。緊急出口標(biāo)識(shí)清楚，位置合理。5.3市政設(shè)施規(guī)劃一、給水工程（1）規(guī)劃用水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)主要是公共服務(wù)類建筑，結(jié)合本項(xiàng)目控規(guī)的生活用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水定額，計(jì)算用水量。公建用水量標(biāo)準(zhǔn)為10升/m2·日，酒店新增加建筑面積為23302.28平米，則公建高日用水量200m3/日；另有道路廣場(chǎng)、綠地用地面積約0.5公頃，用水量標(biāo)準(zhǔn)為10m3/公頃·日，則高日用水量約5m3/日。綜合以上兩部分計(jì)算，規(guī)劃區(qū)最高日用水量為205m3/日。（2）水源由XX市自來(lái)水公司供給。（3）管網(wǎng)根據(jù)用地規(guī)劃沿道路布置給水干管，結(jié)合建筑布局布置給水支管。管網(wǎng)自由水壓按滿足六層樓水壓要求考慮，即為28m。規(guī)劃給水管線埋設(shè)位置敷設(shè)在道路非機(jī)動(dòng)車道下。規(guī)劃區(qū)消防水系統(tǒng)采用生活給水與消防水共用系統(tǒng)，給水管道每隔120米間距設(shè)置一個(gè)消火栓，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑不超過(guò)150米，設(shè)置消火栓的給水干管管徑不應(yīng)小于100mm。二、污水工程（1）排水體制規(guī)劃區(qū)的排水體制為雨污分流制。（2）污水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)污水量主要是公建污水，規(guī)劃污水排放系數(shù)取0.9，日變化系數(shù)取1.4，污水集中處理率100%，按照給水量的預(yù)測(cè)，規(guī)劃區(qū)平均日污水量約為132m3/日。（3）雨水排放規(guī)劃區(qū)各地塊雨水可就近沿地勢(shì)排入水系，道路不再規(guī)劃雨水管線。雨水排入規(guī)劃區(qū)水系后排入河道。三、供電工程（1）用電負(fù)荷預(yù)測(cè)結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模，采用單位面積負(fù)荷指標(biāo)法對(duì)用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測(cè)，公共建筑負(fù)荷指標(biāo)60W/m2，同時(shí)使用率為0.6；公共綠地及道路廣場(chǎng)負(fù)荷指標(biāo)1.5W/m2；經(jīng)計(jì)算，規(guī)劃區(qū)確定用電負(fù)荷為720KW。（2）電源配置規(guī)劃區(qū)電源來(lái)自主城區(qū)110kV變電站，中壓配電采取110kV變電站－10kV開(kāi)閉所－10kV/0.4kV公用配電所配電方式，提高供電可靠性。規(guī)劃區(qū)設(shè)置一座10kV開(kāi)閉所，建筑面積約80～100平方米，可結(jié)合公共建筑設(shè)置。（3）線路敷設(shè)規(guī)劃10kV線路及低壓配電線路均采用地下敷設(shè)方式，沿主要街道非機(jī)動(dòng)車下布置電力管線。電力線路均選用交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。10kV線路、低壓線路及控制線路在不同管孔內(nèi)敷設(shè)，中間留出散熱孔。四、電信工程（1）電話用戶預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模，電話用戶預(yù)測(cè)采用建筑面積電話裝機(jī)指標(biāo)配置，電話指標(biāo)150部/萬(wàn)m2，則規(guī)劃區(qū)電話用量為300部，實(shí)裝率按0.8考慮，需電話交換容量240部。（2）電話交接設(shè)備在規(guī)劃區(qū)以北設(shè)置一處模塊局，規(guī)劃區(qū)電信線路來(lái)自該模塊局。同時(shí)設(shè)置ADSL設(shè)備，為用戶提供寬帶網(wǎng)接入。（3）電信線路敷設(shè)規(guī)劃電信管線采用埋地敷設(shè)，電信干管采用6孔90～110mm的PVC塑料管，分支管為4孔。管線在分支、拐彎處及直線段超過(guò)100米的中間，設(shè)小號(hào)手孔井。管孔數(shù)滿足電話光纜、數(shù)據(jù)通信、廣播電視、其它通信以及備用線路的鋪設(shè)需求，不同用途線路盡量分孔敷設(shè)。有線電視信號(hào)由主城區(qū)引入，傳輸介質(zhì)采用光纜。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一臺(tái)光接收機(jī)進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換，并對(duì)輸出電信號(hào)進(jìn)行放大，經(jīng)分配，分支網(wǎng)絡(luò)傳輸至各出線口。五、環(huán)衛(wèi)工程（1）垃圾收集垃圾采用袋裝收集，收集后運(yùn)送至垃圾收集點(diǎn)，再通過(guò)垃圾車運(yùn)至主城區(qū)就近垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。（2）環(huán)衛(wèi)公共設(shè)施規(guī)劃廢物箱應(yīng)美觀、耐用、防雨、阻燃，設(shè)于道路兩側(cè)或公共設(shè)施、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等的路口，公共場(chǎng)所按間隔50～100米設(shè)置，主路按100～200米設(shè)置。垃圾仍采用日產(chǎn)日清的處理方式。六、綜合管線管線綜合是以單項(xiàng)管線工程規(guī)劃為依據(jù)，進(jìn)行總體布置。平面布置上要減少管線間交叉次數(shù)，在道路斷面的豎向布置要避免各管線沖突現(xiàn)象。各管線與道路中心線平行，嚴(yán)格依照管線之間、管線與建筑物之間的最小水平間距、垂直間距等有關(guān)規(guī)范埋設(shè)。給水、燃?xì)?、電信管道一般敷設(shè)在道路西、南側(cè)非機(jī)動(dòng)車道下；污水、電力管道一般敷設(shè)在道路東、北側(cè)非機(jī)動(dòng)車道下；各種管線由西向東或由南向北的布置次序是：電信、給水、燃?xì)?、污水、電力。管線綜合沖突時(shí)處理原則如下：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲管線；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)少、方便的讓檢修次數(shù)多、不方便的。為保證各類管線的敷設(shè)能滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求，超出建筑物首層以外的地下室的覆土深度應(yīng)控制不小于2米。

第六章節(jié)能節(jié)水和資源利用能源問(wèn)題已經(jīng)成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要因素，要從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實(shí)現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國(guó)一項(xiàng)重要國(guó)策。因此，合理地，充分地利用能源資源，千方百計(jì)降低能源消耗是一項(xiàng)利國(guó)利民的重要任務(wù)。6.1設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1998年1月1日?qǐng)?zhí)行）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T3486-1993）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》（GB-T7119-1993）《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》（GB4272-84）6.2建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項(xiàng)系統(tǒng)工程的優(yōu)化過(guò)程，本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）及《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）擬采取節(jié)能措施和節(jié)能效果分析如下：（1）建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，宜利用冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。XX市屬于夏熱冬冷地區(qū)，外窗（包括透明幕墻）宜設(shè)置外部遮陽(yáng)，建筑每個(gè)朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比均不應(yīng)大于0.70。（2）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施墻體、屋面、門窗均進(jìn)行節(jié)能計(jì)算，采取相應(yīng)措施，滿足節(jié)能規(guī)范。節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。外門窗可采用雙層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。（3）特色建筑標(biāo)準(zhǔn)——所有建筑都應(yīng)遵守《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》，遵從“低能耗、高舒適”原則。建筑必須考慮減少能源消耗的解決辦法，保證能源、土地、水源和材料的安全，達(dá)到生態(tài)建筑標(biāo)準(zhǔn)。建筑需滿足自然采光、通風(fēng)要求，門窗必須具有很好的密閉性。配置適當(dāng)?shù)恼陉?yáng)系統(tǒng)，防止西曬。安裝現(xiàn)代低能耗冷卻和加熱系統(tǒng)，所有建筑都應(yīng)減少建筑建成后的維護(hù)費(fèi)用（人力和經(jīng)濟(jì)）。場(chǎng)地所需能源的10%來(lái)自可再生能源。降低毛建筑面積比率，增加凈建筑面積。應(yīng)建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費(fèi)。（4）應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，結(jié)構(gòu)與功能適應(yīng)性——總結(jié)不同布局地塊常年的通風(fēng)特性，給出相應(yīng)的解決方略。應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，提高環(huán)境效益。鼓勵(lì)采用新的結(jié)構(gòu)形式，節(jié)約建設(shè)資源、降低建設(shè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。引入“空中花園”利于建筑自然通風(fēng)和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。6.3供電系統(tǒng)節(jié)能（1）配電設(shè)計(jì)科學(xué)，降低線路損耗，選用節(jié)能設(shè)備、照明燈具，減少耗電。（2）建筑物設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足通風(fēng)、采光要求，合理配置設(shè)備和室外路燈燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。（3）功率因素補(bǔ)償采用低壓電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置，使功率因素負(fù)荷變化而自動(dòng)補(bǔ)償?shù)?.9以上。6.4供水系統(tǒng)節(jié)能采用節(jié)水措施，加強(qiáng)對(duì)自來(lái)水管網(wǎng)的管理，采用先進(jìn)節(jié)能的感應(yīng)式出水閥及節(jié)水型設(shè)備。并加強(qiáng)用水管理，擬采用節(jié)水器具，高效利用城市水資源，提高科學(xué)用水、合理用水水平。

第七章環(huán)境影響分析與保護(hù)7.1環(huán)境保護(hù)的重要性為了保護(hù)人類賴以生存的環(huán)境，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來(lái)我國(guó)相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。本工程將根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)“三同時(shí)”的原則，在建設(shè)和營(yíng)運(yùn)過(guò)程中必須對(duì)“三廢”進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求。7.2環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（3）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－1996）（4）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）（6）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）7.3項(xiàng)目主要污染源和污染物分析一、主要污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過(guò)程的建筑垃圾和項(xiàng)目完成后的少量生活廢水。二、預(yù)計(jì)排放情況（1）施工期施工期間主要是建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵以及設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。（2）運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。7.4建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響7.5環(huán)保措施的評(píng)述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證一、施工期環(huán)境質(zhì)量保護(hù)措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開(kāi)挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)輸易飛散物料時(shí)，要采取防風(fēng)遮擋措施，必要時(shí)加蓋蓬布。②在工程建設(shè)過(guò)程中必要的揚(yáng)塵防治措施，物料攪拌點(diǎn)應(yīng)選在下風(fēng)向300m內(nèi)無(wú)居民處.③配備灑水設(shè)備定量灑水,防止揚(yáng)塵污染.④項(xiàng)目建設(shè)要控制施工人員數(shù)量,施工單位生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)使用液化氣、電力等清潔能源，盡可能減少使用燃煤。（2）水環(huán)境①執(zhí)行國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）；②有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅(jiān)決杜絕亂排亂放污水。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水；③禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過(guò)油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標(biāo)的放射性廢渣和廢水。④對(duì)所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過(guò)處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保護(hù)的要求，就其處理方式和地點(diǎn)，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。（3）聲環(huán)境①施工機(jī)械為高強(qiáng)度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應(yīng)安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時(shí)間。②連輸車輛應(yīng)禁鳴嗽叭。③盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間（22.00～6.00）停止施工，減輕施工噪聲對(duì)周邊居民及野生動(dòng)物的影響。二、固體廢物（1）建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位規(guī)劃運(yùn)輸，加強(qiáng)管理，這些建筑垃圾應(yīng)盡量分類后回收利用，對(duì)有利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)該循環(huán)利用，對(duì)無(wú)利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)送至建筑垃圾填埋場(chǎng)，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。（2）設(shè)置臨時(shí)垃圾貯存設(shè)施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場(chǎng)；（3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。三、生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施施工期生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施為：（1）盡可能減小對(duì)水體和植被的破壞，注意保護(hù)水體、植被，防止泥沙流入水體，同時(shí)要減少工程臨時(shí)占地對(duì)植被的破壞，（2）合理安排施工活動(dòng)時(shí)間。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開(kāi)夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè)（埋深≥0.5m）.（4）施工完成后,要實(shí)施植被恢復(fù)工程、綠化補(bǔ)缺工程建設(shè)，對(duì)生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進(jìn)行全面恢復(fù)，恢復(fù)原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復(fù)景區(qū)的整體景觀效果。四、景觀保護(hù)措施針對(duì)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護(hù)措施：（1）工程建設(shè)力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對(duì)工程施工破壞的地形及施工臨時(shí)占地進(jìn)行人工修復(fù)，并對(duì)用地布局進(jìn)行規(guī)劃，力求項(xiàng)目與風(fēng)景資源背景之間景觀相融性評(píng)價(jià)分級(jí)達(dá)到景觀指標(biāo)要求。（2）工程施工結(jié)束后，對(duì)征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復(fù)及補(bǔ)救措施，并注意林相和諧，對(duì)于施工區(qū)域，破壞什么植被就補(bǔ)救什么植被。五、水土流失防護(hù)措施擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。水土流失防治責(zé)任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項(xiàng)目直接征用并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。水土流失防治的主要時(shí)段為施工期。工程建設(shè)中除場(chǎng)地建設(shè)、建筑物基礎(chǔ)等必要的開(kāi)挖外，嚴(yán)禁其它類型的開(kāi)挖行為和越界開(kāi)挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購(gòu)買商品土石料，嚴(yán)禁就近開(kāi)挖取土采石。工程設(shè)計(jì)要做好土石方平衡，制訂詳細(xì)的棄渣回用方案。施工過(guò)程中要合理安排進(jìn)度和工期，避免開(kāi)挖后作業(yè)面長(zhǎng)期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時(shí)棄渣要運(yùn)至地勢(shì)平坦處堆放，并盡快回填，減少準(zhǔn)積的時(shí)間。道路和臨時(shí)棄渣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。（1）工程護(hù)坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。應(yīng)采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水設(shè)施：根據(jù)路基地勢(shì)的不同情況及路基排水需要設(shè)置涵洞或?qū)潘疁锨?，以起到消能防沖的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設(shè)施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當(dāng)增加排水設(shè)施。（3）綠化管護(hù)措施：綠化苗木種植初期，應(yīng)注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對(duì)死亡的苗木要及時(shí)補(bǔ)栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應(yīng)對(duì)沿線防護(hù)林帶和路基邊坡進(jìn)行定期的管理維護(hù)，并根據(jù)實(shí)際情況不斷改進(jìn)，加以鞏固、完善、提高其防護(hù)能力，防止土壤受到侵蝕。六、運(yùn)營(yíng)期（1）廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。對(duì)其污水處理處理應(yīng)按《科學(xué)實(shí)驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ91-93及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處理，符合國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣治理本項(xiàng)目基本無(wú)廢氣排出。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無(wú)害化處理。因此項(xiàng)目固體廢棄物對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)造成不良影響。（4）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂颍揖哂休^好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設(shè)項(xiàng)目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點(diǎn)，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證對(duì)本項(xiàng)目擬采取的施工期和營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對(duì)策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明：本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。7.6環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議施工期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。

第八章安全與消防8.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)消防法》（1998年9月1日施行）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-2003）；（3）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140-1997）。8.2設(shè)計(jì)范圍本工程消防設(shè)計(jì)范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。8.3消防設(shè)計(jì)（1）建筑消防措施①根據(jù)不同功能合理布局，建筑之間留有足夠的防火間距和可供消防人員進(jìn)行操作的室外空間及消防通道；各建筑出入口處，有足夠的人員集散場(chǎng)，并與道路聯(lián)系。②結(jié)合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)彎半徑，使消防車來(lái)往通暢、便捷，順利到達(dá)各建筑物，滿足消防要求。③按照國(guó)家防火規(guī)范，劃分若干防火防煙區(qū)域，在每一防火區(qū)域內(nèi)設(shè)置不少于兩個(gè)疏散口，保證消防人員快速到達(dá)火災(zāi)區(qū)域。④室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應(yīng)采取有效的防火處理措施，達(dá)到相應(yīng)的耐火極限。（2）在酒店設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。（3）消防給水系統(tǒng)①消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。按同層相鄰兩個(gè)消火栓的密集水柱能同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)任何部位的原則全面布置消火栓。②干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。③消防電氣系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、事故廣播、送排煙控制、電源控制、計(jì)算機(jī)管理等。全系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)由中央控制臺(tái)控制。

第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排9.1實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案并提出項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度方案，以便科學(xué)組織實(shí)施過(guò)程中各階段的工作，確保項(xiàng)目按期建成，發(fā)揮應(yīng)有的投資效益。本項(xiàng)目在施工過(guò)程中提倡“科學(xué)管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴(yán)格履行建設(shè)工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對(duì)工程、質(zhì)量、成本和安全進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督、檢查和控制，力求達(dá)到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標(biāo)，使工程早日竣工并交付使用。本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排如下：建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目?jī)?nèi)容2011年2012年5678910111212341前期準(zhǔn)備工作2工程招標(biāo)3土建工程4安裝工程5其他6竣工驗(yàn)收9.2工程招投標(biāo)依照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2000年第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，本項(xiàng)目建設(shè)可進(jìn)行招投標(biāo)。根據(jù)《中華人民招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他

第十章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案10.1運(yùn)營(yíng)體制的建立新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會(huì)作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營(yíng)重要事項(xiàng)；董事長(zhǎng)代表董事會(huì)執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營(yíng)決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。組織機(jī)構(gòu)圖如下董事長(zhǎng)總經(jīng)理董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部10.2項(xiàng)目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂(lè)旅游收入會(huì)議會(huì)展收入特色商品收入10.3酒店服務(wù)設(shè)施策劃（1）酒店住宿設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個(gè)層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者的需求；第二類為滿足商務(wù)人士的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費(fèi)的需求。（2）餐飲設(shè)施：服務(wù)于高端商務(wù)賓客的餐飲設(shè)施更重于安全性考慮，要突出高品味、高檔次的用餐環(huán)境。（3）購(gòu)物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購(gòu)物設(shè)施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售XX市特色的工藝品、生活用品、食品等為主。第十一章項(xiàng)目投資估算11.1投資估算依據(jù)（1）建筑工程部分A．XXXXX大酒店北樓為新建16層框架剪力墻結(jié)構(gòu)五星級(jí)賓館，其建筑面積為20658平方米，總投資14497.75萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)為12876.67萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為854.52萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)為686.56萬(wàn)元。B．XXXXX大酒店中樓為原有5層酒店，建筑面積為5631.68萬(wàn)元，現(xiàn)進(jìn)行裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)，裝修投資估算為3161.72萬(wàn)元。C．XXXXX大酒店南樓為新建5層框架結(jié)構(gòu)，建成后將與中樓相接，形成整體，其建筑面積為2617.28平方米，總投資18752.22萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)為1621.4萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為116.9萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)為86.92萬(wàn)元。以上總投資為19534.68萬(wàn)元。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價(jià)估算建筑工程投資，詳見(jiàn)投資估算表。（2）其他工程費(fèi)用部分建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可研報(bào)告編制費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、施工圖審交費(fèi)、工程預(yù)算費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程預(yù)備費(fèi)。建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；工程監(jiān)理費(fèi)，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格[2007]670進(jìn)行估算；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，按甘建建【2003】1號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；工程保險(xiǎn)費(fèi)，按各項(xiàng)費(fèi)用之和的0.25%考慮；編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過(guò)程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%估算。11.2項(xiàng)目總投資本工程項(xiàng)目總投資為19534.68萬(wàn)元（其中建筑安裝工程投資17313.91萬(wàn)元，工程建設(shè)其他投資1166.74萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)924.03萬(wàn)元），無(wú)建設(shè)期利息及流動(dòng)資金。項(xiàng)目投資估算表詳見(jiàn)附表。11.3資金籌措建設(shè)資金來(lái)源：項(xiàng)目所需投資19534.68萬(wàn)元，全部由建設(shè)單位申請(qǐng)國(guó)家無(wú)息貸款。11.4投資使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃投入使用。

第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析12.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）費(fèi)用與效益估算依據(jù)①《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）②《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例③《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則④《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例⑤《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定⑥（2）費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?、夙?xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為16年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期15年。②項(xiàng)目用以測(cè)算財(cái)務(wù)效益的總資金估算為19534.68萬(wàn)元。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國(guó)社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，參照國(guó)家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為12%。（3）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營(yíng)業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%。12.2經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算。總成本費(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。（1）直接成本項(xiàng)目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂(lè)業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的50%估算；（2）工資及福利項(xiàng)目一期勞動(dòng)定員80人，工資按人均年收入1.44萬(wàn)元測(cè)算，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表：工資及福利費(fèi)估算表。（3）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限15年，年折舊率6.5%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開(kāi)始計(jì)提。（4）攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后10年內(nèi)等額攤銷。詳見(jiàn)附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。（5）修理費(fèi)修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值扣除建設(shè)期利息后按0.5%計(jì)算。（6）其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等。（7）總成本費(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為2735.85萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表?？偝杀緲?gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營(yíng)成本。①固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。②變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。③經(jīng)營(yíng)成本按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則，經(jīng)營(yíng)成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來(lái)的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營(yíng)成本＝總成本費(fèi)用－折舊費(fèi)－攤銷費(fèi)－財(cái)務(wù)費(fèi)用。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營(yíng)成本為1461.99萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。12.3營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。（1）餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待15萬(wàn)人就餐，參照XX市同類高檔酒店餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為1800萬(wàn)元。（2）住宿收入?yún)⒄誜X市同類酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按360天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均出租率70%～80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表單位：萬(wàn)元序號(hào)房間類型房?jī)r(jià)（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計(jì)（萬(wàn)元）備注1標(biāo)準(zhǔn)間3002人/間14036580%1226.4北樓2商務(wù)間6002人/間8036580%1401.63豪華商務(wù)間10002人/間236570%51.14標(biāo)準(zhǔn)間3002人/間6636580%578.16中樓、南樓5商務(wù)間6002人/間2436580%420.48合計(jì)3123677.74（3）娛樂(lè)收入娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測(cè)算詳見(jiàn)下表：娛樂(lè)項(xiàng)目年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量時(shí)間出租率收入小計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1KTV（北樓）200元/天11個(gè)360天90%71.282KTV（中、南樓）200元/天13個(gè)360天90%84.243演藝大廳、商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入500合計(jì)=SUM(ABOVE)655.52（4）會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。詳見(jiàn)下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬(wàn)元）1會(huì)議廳（60人/廳）250036070%25.2會(huì)展收入=SUM(ABOVE)25.2（5）旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待15萬(wàn)游客，參照XX州同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。（6）營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為7658.46萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。（7）營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目年均應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅約為382.92萬(wàn)元；年均應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅77.89萬(wàn)元、年均應(yīng)繳教育費(fèi)附加33.38萬(wàn)元。見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。12.4利潤(rùn)測(cè)算從損益測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為7658.46萬(wàn)元，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為538.71萬(wàn)元，年均總成費(fèi)用為2735.85萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額為4383.90萬(wàn)元。各年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤(rùn)為1095.97萬(wàn)元。12.5財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、“資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位數(shù)值備注項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%27.95%項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元16064.39ic＝12%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年4.48年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.14%項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元9526.53ic＝8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年5.32年總投資利潤(rùn)率萬(wàn)元22.68%12.6盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝2025.85／（7658.46－710.00）×100%＝27%；計(jì)算表明，項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營(yíng)能力利用率達(dá)27%，可不虧不盈，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。12.7風(fēng)險(xiǎn)因素分析（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)①可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)客源市場(chǎng)受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長(zhǎng)，并不斷研究市場(chǎng)變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）生態(tài)維護(hù)及項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。①生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)，建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問(wèn)題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)保控制措施貫徹落實(shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。