第一節(jié)任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。工程部的職責范圍如下：1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；2、負責大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；3、負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。5、負責對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。二、工程部架構(gòu)圖工程人員結(jié)構(gòu)圖人員配置說明項目負責人：1人工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人設(shè)備運行：8人領(lǐng)班:1人（兼維修）運行工:7人配電室值班電工：16人領(lǐng)班:1人（兼值班）BC座配電室8人DE座配電室8人庫管1人共計44人第二節(jié)崗位職責一、工程部經(jīng)理崗位職責1、負責組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。二、主管崗位職責1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓計劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。6、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。三、領(lǐng)班崗位職責1、在項目主管領(lǐng)導下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。4、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。四、電工崗位職責1、在電工值班時應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運行情況，填寫各種相應(yīng)記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導的責任。3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。4、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。5、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。五、水工崗位職責1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領(lǐng)導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。2、負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。3、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā)生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領(lǐng)導。第三節(jié)內(nèi)部管理規(guī)定一、值班規(guī)定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當值主管的工作指令。3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備安全運作。4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。二、交接班規(guī)定交班人：2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達業(yè)主家；3、敲門、按門鈴到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。4、業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；（2）、在業(yè)主帶領(lǐng)下進入維修房間，不隨意走動。5、修理（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；（2）、在修理當中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。6、清場（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上；（2）、工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認。（3）、禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。（二）其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進行定期巡視，并做好記錄。1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).第六節(jié)緊急情況處理方案（一）水工緊急情況處理1、跑水事故預(yù)案發(fā)生跑水時,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復(fù)正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導。2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。4、在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細清楚。（二）電工緊急情況處理1、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案遇到電器故障引起的火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導。當保安部人員到達時應(yīng)協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應(yīng)設(shè)備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。2、電器事故（停電跳閘）處理預(yù)案值班人員在值班時，如遇到電器事故，應(yīng)首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領(lǐng)導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應(yīng)記錄。3、觸電事故緊急處理預(yù)案如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時，應(yīng)先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導匯報。1)脫離漏電物體大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時，首先應(yīng)及時準確的斷開漏電物體電源開關(guān)。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進行救助，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。4、電梯緊急事故處理預(yù)案電梯困人事故處理預(yù)案1）工程維修人員在接到報修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關(guān)閉故障電梯總電源。4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂5）當電梯遠離平層位置時應(yīng)進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預(yù)案1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告電梯特殊故障處理預(yù)案遇到工程人員無法處理的復(fù)雜故障時,應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進行記錄備案,并上報領(lǐng)導提交書面事故報告。（三）火災(zāi)處理應(yīng)急方案1、報警程序一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監(jiān)控室。（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設(shè)施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務(wù)趕赴火場，撲滅火災(zāi)；組織本部員工義務(wù)負責處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：（1）配電室