2008strategyandrepresentationforsaleandpromotionoftheTONGLINGProject

PresentedbySHENGDELAN(DONGGUAN),allrightsreserved安徽銅陵“麗景?花園城”整體營銷策劃報告2008strategyandrepresentati

1、觀·世2、閱·世

銅陵宏觀市場研究銅陵房地產(chǎn)市場研究

3、相·人4、品·園客群分析項目分析5、繪·園6、推·市概念表現(xiàn)營銷策略內(nèi)容綱要1、觀·世2、閱·世內(nèi)容綱要1

觀·世

銅陵宏觀市場研究

城市認(rèn)知銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)解讀銅陵城市解析銅陵房地產(chǎn)市場研究1觀·世銅陵宏觀市場研究城NO.1城市認(rèn)知NO.1城市認(rèn)知銅陵市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安慶市101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在銅陵長江大橋過江。面積1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于銅陵只下轄一個銅陵縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；銅陵位于武漢—上海長江經(jīng)濟(jì)帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。1.銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢銅陵市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有

34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。2.銅陵的城市背景與發(fā)展機(jī)遇自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站）鐵路：銅九鐵路高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運輸體系?？焖偻ㄟ_(dá)蘇、浙、滬。

3.銅陵的交通狀況城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站）3.銅陵的交1956年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人口43.43

萬人。

4.銅陵行政區(qū)域劃分1956年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治銅陵城市發(fā)展定位：全國銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市5.銅陵城市發(fā)展定位銅陵城市發(fā)展定位：5.銅陵城市發(fā)展定位NO.2銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)解讀NO.2銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)解讀截至2007年銅陵市人均GDP已經(jīng)突破4000美元，標(biāo)志著銅陵市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。1、GDP總量及人均GDP1.銅陵GDP總量及人均GDP分析截至2007年銅陵市人均GDP已經(jīng)突破4000美元，標(biāo)志著安徽省GDP排名：2.銅陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥市13002安慶市6003蕪湖市5804馬鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011銅陵市29012淮北市25813黃山市21514池州市158排名城市人均GDP1馬鞍山426642銅陵市356483合肥市281254蕪湖市269765淮南市151976黃山市14052

7淮北市12900

8宣城市12500

9滁州市995410安慶市9836

11池州市901512巢湖市891313宿州市7049

14亳州市638815六安市6231安徽省GDP排名：2.銅陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥3.銅陵人均可支配收入漲幅

收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，推動了銅陵市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。3.銅陵人均可支配收入漲幅收入水平的不斷提高，居民消五年來，全市生產(chǎn)總值由2002年的93億元增加到2007年的290億元，年均增長16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過5000美元；財政總收入由9.4億元增加到50億元，年均增長39.8%，總量在全省前移9位；累計完成固定資產(chǎn)投資395億元，相當(dāng)于2003年前47年投資額的總和。過去的五年，是銅陵實現(xiàn)跨越發(fā)展的五年，是銅陵整體形象顯著提升的五年，是人民群眾得到較多實惠的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黃山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安慶市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.銅陵人均可支配收入排名五年來，全市生產(chǎn)總值由2002年的93億元增加到2007年的改革開放以來，在銅陵市委市政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，銅陵市利用外資穩(wěn)步發(fā)展，自1989年批準(zhǔn)第一家外商投資企業(yè)開始，到目前為止，全市累計批準(zhǔn)外商投資企業(yè)227家，外商投資企業(yè)累計投資總額98267萬美元，注冊資本60629萬美元，合同外資額34141萬美元，實際利用外資28503萬美元。堅持從投資導(dǎo)向著手，積極引導(dǎo)外資投向我市重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。一是明確提出了銅陵投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，以基本市情選擇投資對象，針對銅陵產(chǎn)業(yè)特點，按照國家產(chǎn)業(yè)政策，及時明確了我市重點發(fā)展的外商投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：銅礦開采、銅產(chǎn)品系列加工及精細(xì)化學(xué)工業(yè)項目；國有企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、嫁接改造項目；電子元器件及電子基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)項目；建材、紡織產(chǎn)業(yè)項目；綜合利用資源、防治污染項目；城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)項目，社會公益事業(yè)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，并做到了根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向選擇投資合作對象，如銅都銅業(yè)利用亞行貸款進(jìn)行金昌冶煉廠技術(shù)改造及環(huán)境治理項目和引進(jìn)深圳能源、中國華源等。二是相繼出臺了鼓勵外商投資政策，特別是對高新技術(shù)企業(yè)，在所得稅實行二免三減半的基礎(chǔ)上再延續(xù)三年減半，在土地出讓上，實施以項目帶政策的做法，以此吸納優(yōu)質(zhì)外資。先后引進(jìn)跨國集團(tuán)7家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)4家，分別是日本住友株式會社、日本伊藤忠株式會社、德國阿爾塔納集團(tuán)和韓國SKC公司。與此同時，也加大了對內(nèi)開放的步伐，引進(jìn)了華源、深圳能源、安徽海螺大型國內(nèi)企業(yè)進(jìn)入我市。三是做好規(guī)劃，引導(dǎo)外商投資符合國家產(chǎn)業(yè)目錄項目，根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，結(jié)合銅陵產(chǎn)業(yè)特點，對全市所有招商項目進(jìn)行認(rèn)真清理，編制了《銅陵投資指南》、《銅陵招商項目冊》，建立了《銅陵招商項目庫》和《銅陵招商網(wǎng)站》，引導(dǎo)外商進(jìn)行投資。銅陵與其它內(nèi)陸城市類似，外資對城市的貢獻(xiàn)力比較低。5.銅陵招商引資概況改革開放以來，在銅陵市委市政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，銅陵市利用外資穩(wěn)政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響央行5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

2007年9月15日開始，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87

%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27

個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；

其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18

個百分點。

由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。同時提高資金成本，在一定程度上起到抑制投資的作用。提高了置業(yè)者的還貸成本，降低了購買力和有效需求。第二套房貸40%首付+1.1倍利率

中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高二套房貸款首付和利率將會有效的抑制非剛性購房需求，有效的減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。本輪調(diào)控的出臺可能對于全國目前依然過熱的地區(qū)估計影響比較大，例如目前深圳地區(qū)房價是在大幅度地下降。很多大中城市出現(xiàn)觀望情緒，交易量銳減。6.房地產(chǎn)行業(yè)金融政策部分政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響央行5次加息2007年9月15日開始政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響土地有償使用費提高一倍財政部、國土資源部、中國人民銀行三部們聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費政策等問題的通知》規(guī)定，自2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費在原有基礎(chǔ)上提高一倍?？偟挠绊懖粫艽?。在三部門聯(lián)合下發(fā)的通知中規(guī)定，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費在原有基礎(chǔ)上提高一倍，這涉及到商品房銷售單價漲幅具體情況。以上海為例，在新規(guī)定的要求下，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費在原有基礎(chǔ)上提高一倍后，商品房的銷售單價每平方米僅上漲了15元，這樣一來對于暴利房地產(chǎn)行業(yè)來說沒有任何影響，同時對購房者來說影響也不大。廉租房的供應(yīng)要求07年10月8日國土資源部下發(fā)通知，為確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)用地，其年供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%近兩年銅陵市政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管理重心放經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，06年政府組織了房交會但今年不會組織以避免消費者對商品房過度關(guān)注的傾向。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定該《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證。該《規(guī)定》出臺，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。在《規(guī)定》出臺之前，一些不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)可以采取拖欠等方式。不按合同繳納土地全部出讓金，并利用分期分塊發(fā)放的建設(shè)用地使用權(quán)證，將未建成的樓盤通過預(yù)售渠道對外銷售，再通過預(yù)售所得款項，進(jìn)行下一步投資建設(shè)。該規(guī)定出臺后，還會影響土地成本，并加大項目開發(fā)成本，縮小利潤率。此外該規(guī)定還將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生洗牌效應(yīng)，將實力雄厚的開發(fā)公司留下來，間接提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。遏制土地囤積現(xiàn)象《辦法》明確可以納入土地儲蓄范圍的土地包括：依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，其它依法取得的土地。對納入儲蓄的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時里利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。進(jìn)一步表明國家對土地壟斷，土地資源國有化；強(qiáng)調(diào)土地使用制度的規(guī)范性，遏制土地資源不良運作。7.房地產(chǎn)土地政策部分政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響土地有償使用費提高一倍財政部、國土資法規(guī)內(nèi)容概要影響分析物權(quán)法物權(quán)法明確了個人對財產(chǎn)的擁有權(quán)和支配權(quán)。在整個《物權(quán)法》中充分體現(xiàn)了重視個人資產(chǎn)，且并對國有資產(chǎn)做特別保護(hù)。該法規(guī)的出臺同時對房地產(chǎn)市場也有著深遠(yuǎn)的影響，不僅在房地產(chǎn)使用年限、業(yè)主權(quán)益保護(hù)等問題進(jìn)行了改進(jìn)和加強(qiáng)，還預(yù)示著政府在未來將不斷完善政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷深化。

物權(quán)法的出臺對已購房的消費者來講，是重大的利好，有利于社會的穩(wěn)定，但在短期內(nèi)不會影響房價的上漲。從長期的角度上看，該法規(guī)將提高土地及房地產(chǎn)的價值。對于城市拆遷也一定影響，拆遷戶也將更多地拿物權(quán)法保護(hù)自己的權(quán)益，從原則上城市拆遷的難度會有些許增加。物權(quán)法的出臺，對于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。物業(yè)稅物業(yè)稅（ＰｒｏｐｅｒｔｙＴａｘ），即對于財產(chǎn)的征稅，又稱為不動產(chǎn)稅，

以土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的升高而升高。即對于擁有的不動產(chǎn)所需繳納的稅費，屬于持有稅。在西方發(fā)達(dá)國家，不動產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財政收入，所占比重為４０％到７０％左右，其和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大稅種。

國家稅務(wù)總局和財政部已于2007年9月5日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

（1）物業(yè)稅對政府的影響。物業(yè)稅的征收，加強(qiáng)了政府的稅收收入，為整個國家，整個社會的良好發(fā)展打下了基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展又會反過來促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高人民的生活水平，進(jìn)而形成良性循環(huán)。（2）物業(yè)稅對房地產(chǎn)商的影響。房地產(chǎn)商投資的負(fù)擔(dān)降低，有利于房地產(chǎn)商將更多的精力放到房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品質(zhì)量競爭上來，加劇競爭。物業(yè)稅的征收還有利于減少土地交易的灰色成分，進(jìn)一步規(guī)范市場。（3）物業(yè)稅對消費者的影響。降低消費者在初期購買房子的門檻。物業(yè)稅征收后的消費者購買行為將變得更加合理，更適合國內(nèi)大多數(shù)消費者的實際承受能力。（4）物業(yè)稅對二手市場的影響。產(chǎn)生“買房容易養(yǎng)房難“的現(xiàn)象。消費者會更加理性的考慮自己的投資行為的合理性，減小一部分投機(jī)行為。

綜合分析：2007年國家宏觀調(diào)控政策在2006年基礎(chǔ)更加嚴(yán)厲跟進(jìn)，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的主要影響體現(xiàn)在投資市場和市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上，將有力的推動銅陵市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。8.房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)政策法規(guī)內(nèi)容概要影響分析物權(quán)法該法規(guī)的出臺同時對房地產(chǎn)市場也有著綜合分析銅陵經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)兩年全省第三，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展通道，2007年,在中國城市綜合競爭力排名第78位，在安徽省中排列前茅。居民消費能力強(qiáng)勁，2007年銅陵市居民的戶均存款達(dá)到了4.3萬元，處于安徽省領(lǐng)先位置。人均GDP突破35000元，全省排名第二。城鎮(zhèn)人口占全市人口58%說明城市化水平高。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升這部分城鎮(zhèn)人口改善居住意愿強(qiáng)。以上諸多國家宏觀政策對銅陵房地產(chǎn)市場總體影響不大，僅對部分投資客有所影響，在后續(xù)的房產(chǎn)市場分析中也將有體現(xiàn)。當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)政策相對寬松，如申請預(yù)售許可證對工程進(jìn)度要求低1）多層建筑進(jìn)度到3層。2)無需面積預(yù)測。3）無需之前進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)。綜合分析銅陵經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)兩年全省第三，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展通NO.3銅陵城市規(guī)劃解析NO.3銅陵城市規(guī)劃解析新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬人。1.建設(shè)大銅陵城市空間新體系新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)是全市的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，信息和公共服務(wù)中心；東部城區(qū)由順安鐘鳴和金橋工業(yè)園組成，形成富有活力的以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，大通組成，主要發(fā)展商貿(mào)物流，旅游服務(wù)業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)。2.主城區(qū)東擴(kuò)南拓城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)是以“山水?銅都”為核心，通過全面保護(hù)、嚴(yán)格控制、重點恢復(fù)、綜合利用和有序建設(shè)，使大銅官山公園成為成為國家級森林公園、國家礦山公園、中國第一銅文化旅游目的地?！皟缮揭缓北辈块T戶景區(qū)、城市市民公園和山態(tài)城區(qū)，全面打造成為銅陵市山岳生態(tài)景觀名片。大銅官山公園板塊分為：戰(zhàn)略區(qū)域包括：四大戰(zhàn)略板塊，兩大景觀區(qū)域。戰(zhàn)略軸線包括：五條景觀軸線。戰(zhàn)略據(jù)點包括：七大核心項目。游客量（預(yù)計）：2010年接待游客15.02萬人次

2020年接待游客60.18萬人次

2030年接待游客100.13萬人次項目地塊地處城市規(guī)劃的南部城區(qū),規(guī)劃是以商貿(mào)物流、旅游、工業(yè)等行業(yè)為主的綜合性新城區(qū)。項目緊鄰城市主干道銅都大道，銅都大道直通長江大橋是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流的重要渠道。項目南靠大銅官山，城市規(guī)劃大銅官山在2030年前會建成大銅官山公園，項目周遍的旅游服務(wù)業(yè)也將成為該區(qū)域的重點經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，將很大程度的提升項目地塊的價值。周邊的海螺水泥廠等市重點企業(yè)的發(fā)展也有助于項目地塊的發(fā)展。3.大銅官山公園市政概念規(guī)劃項目地塊地處城市規(guī)劃的南部城區(qū),規(guī)劃是以商貿(mào)物流、旅游、工業(yè)綜合分析發(fā)展戰(zhàn)略推動城市擴(kuò)容，城市發(fā)展躍上新平臺?！皷|擴(kuò)南拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域交通便利靠近銅陵長江大橋有助于物流商貿(mào)行業(yè)發(fā)展，周邊天然生態(tài)環(huán)境資源充分是政府重點規(guī)劃的旅游區(qū)域，大銅官山森林公園規(guī)劃將帶動整個南部區(qū)域的旅游產(chǎn)業(yè)。也將帶動整個南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜合分析發(fā)展戰(zhàn)略推動城市擴(kuò)容，城市發(fā)展躍上新平臺。NO.4銅陵房地產(chǎn)市場研究NO.4銅陵房地產(chǎn)市場研究全省房價可能繼續(xù)穩(wěn)步上升大環(huán)境帶動小環(huán)境一、投資住宅仍居主導(dǎo)

2007年，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，增速基本保持在40%左右，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資891.51億元，比上年增長39.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)為114.4，是8個分類指數(shù)中最高的，比上年提高0.2個點。

從投資用途看，住宅投資居主導(dǎo)地位。全年住宅完成投資662.28億元，增長37.7%，投資額占房地產(chǎn)投資的74.3%;辦公樓完成投資23.88億元，增長52.6%，占總額的2.7%，所占比例最低；商業(yè)營業(yè)用房投資109.94億元，增長37.8%，占總額的12.3%。二、商品房空置率下降截止2007年12月底，全省商品房空置率面積280.49萬平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面積下降，表明安徽省房地產(chǎn)業(yè)運行的內(nèi)在質(zhì)的量逐步提高。從空置房的用途來看，住宅空置面積172.13萬平方米，下降18.9%，占全省商品房空置面積的61.4%；辦公樓16.45萬平方米，下降25.8%；商業(yè)營業(yè)用房72.72萬平方米，下降20.8%。從空置的時間來看，空置1~3年的商品房面積206.9萬平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面積14.45萬平方米，下降19.7%。三、2007年“皖房景氣指數(shù)”值指數(shù)名稱2007年指數(shù)（%）2006年指數(shù)（%）2007年比2006年增減（點）景氣狀況皖房景氣指數(shù)104.2101.6+2.6景氣開發(fā)投資指數(shù)114.4114.2+0.2景氣資金來源指數(shù)108.3107.1+1.2景氣購置土地面積指數(shù)99.394.6+4.7不景氣土地購置費指數(shù)101.998.8+3.1景氣空置面積指數(shù)106.2105.7+0.5景氣新開工面積指數(shù)95.396.3-1.0不景氣竣工面積指數(shù)104.8104.4+0.4景氣銷售價格指數(shù)104.6101.0+3.6景氣1.安徽省總體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀全省房價可能繼續(xù)穩(wěn)步上升大環(huán)境帶動小環(huán)境一、投資住宅仍居主據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2007銅陵市區(qū)竣工面積達(dá)98.19萬平方米，同比去年增長29.25%。其中住宅面積67.51萬平方米，同比去年增長15.46%。07年開工面積101.6萬平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14萬平方米，同比去年下降9.92%。2007年銅陵市區(qū)成交面積54.61萬平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86萬平米，同比下降33.07%，占總成交的78.48%。整體07年房產(chǎn)市場成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整體房產(chǎn)市場供需同比06年均有大幅度的下降。07年的開發(fā)量少導(dǎo)致現(xiàn)銅陵市場可售房源稀少，全市可售房源僅1600余套遠(yuǎn)底于同規(guī)模其他城市。

2007年銅陵房地產(chǎn)市場的供銷關(guān)系保持活躍態(tài)勢。2.2007年銅陵房地產(chǎn)市場回顧據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2007銅陵市區(qū)竣工面積達(dá)98.19萬平方商品房價格穩(wěn)步上漲，全市住宅均價突破3500元/平方米，同比已超過安徽省省會城市合肥。。房屋空置面積減少，市場呈需大于求狀態(tài)

至07年底，全市空置商品房面積約在5.1萬平方米左右，同比減少20.93%，市場現(xiàn)供應(yīng)量較少，潛在競爭力威脅較大截止到今年3月份，銅陵三個區(qū)共有1600余套房屋可以出售，按照平均面積100㎡計算，潛在供應(yīng)量大約16萬㎡，同比其他同類城市供應(yīng)量較少?？紤]到市區(qū)內(nèi)現(xiàn)土地出讓情況，保守估計今年商品房市場將新增供應(yīng)量在70萬㎡以上。年份投資額（億元）施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）均價（元/㎡）空置面積（萬㎡）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103.2007年銅陵房地產(chǎn)市場分析商品房價格穩(wěn)步上漲，全市住宅均價突破3500元/平方米，同比29通過表中數(shù)字我們計算出，07年1-12月份，我市商品方一共銷售2600余套。按照每套100平方米計算，我市房地產(chǎn)交易面積達(dá)到260000平方米左右。銷售主要節(jié)點為3、4月；9、10月；1月三大節(jié)點。前兩大節(jié)點是房產(chǎn)市場常規(guī)黃金時段。而1月份這一節(jié)點主要因為銅陵此類城市打工返鄉(xiāng)一族購房的高潮。4.07年銅陵商品房銷售走勢29通過表中數(shù)字我們計算出，07年1-12月份，我市商品方一有利因素銅陵經(jīng)濟(jì)5年內(nèi)持續(xù)高速增長及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展；

銅陵市城市規(guī)劃有助于郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。銅陵房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，這將在一定程度上促進(jìn)項目的發(fā)展；不利因素

宏觀政策調(diào)控頻出，投資客戶進(jìn)一步被打擊；區(qū)域發(fā)展還未兌現(xiàn)；

5.銅陵房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析有利因素不利因素5.銅陵房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析08年將持續(xù)宏觀調(diào)控，一些新的政策將出臺，積極維護(hù)和促進(jìn)市場健康發(fā)展；銅陵前幾年房產(chǎn)市場平均每年按350元/平方米左右，屬于穩(wěn)健上漲。08年銅陵市商品房價格依然會上漲，總體上是穩(wěn)中略升。板塊競爭將進(jìn)一步加劇，有創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展商領(lǐng)銜主演；

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，消費者生活質(zhì)量需求逐步提高；6.2008年銅陵房地產(chǎn)市場前景預(yù)測6.2008年銅陵房地產(chǎn)市場前景預(yù)測2

閱·世銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究銅陵新區(qū)規(guī)劃研究銅陵新區(qū)與各區(qū)的競爭房地產(chǎn)板塊競爭研究銅陵市場后續(xù)供應(yīng)量分析2閱·世銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究銅陵新區(qū)規(guī)劃研究按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局：

新城板塊城南板塊東郊板塊中心區(qū)板塊環(huán)天井湖板塊1.銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板中心區(qū)板塊（以金山路以北，翠湖路以南，銅官大道以東，銅都大道以西）市場供不應(yīng)求、價格穩(wěn)定。中心區(qū)供地有限，盡管中央華庭、陽光山水、香樟花園等項目陸續(xù)有房源推出，但區(qū)域推盤總量不大，房價穩(wěn)定在高位。該板塊一直是市民居住認(rèn)知度最高的區(qū)域，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和完善的生活配套設(shè)施。

2.中心區(qū)板塊特征分析中心區(qū)板塊（以金山路以北，翠湖路以南，銅官大道以東，銅都大道項目名稱：中央華庭

基本資料：地點：緊鄰長江路，緊貼義安大道北段開發(fā)商：合肥火炬物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司銅陵分公司總建面積：68077.70M2總套數(shù)：520套建筑形式：多層容積率：1.19綠化率：43.66%物管費：0.5元/平方米/月優(yōu)劣勢分析：1.優(yōu)勢■項目地處銅陵長江路黃金地段，周遍配套齊全?！鼋逃龑W(xué)區(qū)好?！霎a(chǎn)品以大戶型為主，定位市場上層高端客戶群體為銷售目標(biāo)。在銅陵房產(chǎn)市場市區(qū)新盤較少的情況下該項目取得良好的銷售業(yè)績。

2.劣勢■項目戶型結(jié)構(gòu)較差，使用率低；■項目產(chǎn)品外立面較差。銷售情況：銷售率：項目07年上旬開盤至今已全部售罄。價格；均價4900左右3.中心區(qū)板塊代表項目分析-中央華庭項目名稱：中央華庭基本資料：優(yōu)劣勢分析：銷售情況：3.中心36項目名稱：陽光山水基本資料：地點：長江東路開發(fā)商：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總建面積：45990.45M2總套數(shù)：352套建筑形式：多層容積率：1.14

綠化率：40%物管費：0.6元/平方米/月項目分析：項目從06年開盤至今一期已即將售磬，2期將在08年5月份推出，項目價格從06年的均價3800元/㎡漲至07年4300元/㎡，現(xiàn)一期銷售均價在4600元/㎡左右。預(yù)計二期銷售價格還會有一定幅度的上漲。1）優(yōu)勢■項目地處銅陵長江路沿線，屬銅陵較好地段緊鄰市中心?！鲰椖勘笨烤坝^大山，園區(qū)內(nèi)有人工水系環(huán)境好?！鲰椖恐鼙榕涮R全生活方便，地屬15中學(xué)區(qū)教育好?！鲂^(qū)智能化安保系統(tǒng)完善。2）劣勢■項目建筑立面效果較差，外立面類似安居房?！鲰椖繎粜兔娣e同比其他項目偏大導(dǎo)致總價偏高?！鲰椖夸N售現(xiàn)場銷售氣氛差，業(yè)務(wù)員不專業(yè)。。銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)370套,已銷售352套，二期今年5月開盤價格；均價4600左右3.中心區(qū)板塊代表項目分析-陽光山水36項目名稱：陽光山水基本資料：項目分析：銷售情況：3.中心新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為銅陵市場上最熱門的板塊。周邊扎堆有萬泰翡翠城、豪邦康城、五環(huán)國際等一批高品質(zhì)樓盤。該板塊是主城區(qū)連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的前沿，是順應(yīng)城市空間戰(zhàn)略“北擴(kuò)”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設(shè)等大型市政工程的利好影響，該板塊近2年上升勢頭非常明顯。隨著石城大道的擴(kuò)改工程結(jié)束，連接新老城區(qū)的價值鏈正在拉開，拉近該板塊地產(chǎn)和主城區(qū)距離。5.新城區(qū)板塊特征分析新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，項目名稱：五環(huán)國際基本資料：地點：翠湖二路北側(cè)開發(fā)商：銅陵華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司容積率：1.42綠化率：40%物管費（元/平方米/月）未定一期總建筑面積：29440.70M2產(chǎn)品類型：多層項目分析：項目07年12月28日開盤銷售，前期客戶積累時間在2個月左右。項目一期推出可售房源266套，開盤一個月內(nèi)即銷售200余套在業(yè)內(nèi)造成一定轟動。項目的熱銷也反映出07年底的國家調(diào)控并未為對銅陵房地產(chǎn)市場造成很大的波動，也反映出了銅陵市場中底價位樓盤的需求量較大。1）優(yōu)勢■項目銷售均價在3600元/㎡左右，相對周遍樓盤具有一定的價格優(yōu)勢?！鲰椖恳?guī)劃理念先進(jìn)，景觀組團(tuán)，奧林匹克廣場，景觀水系設(shè)計具有很大賣點，會所等配套規(guī)劃齊全?！鲰椖康靥庛~陵規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地塊升值潛力較大?！鰣@區(qū)靠近翠湖公園，增加了項目的景觀賣點?！鲰椖慨a(chǎn)品以多層為主，戶型也以中小戶型為主。建筑設(shè)計如底層架空、大堂挑高、底層下沉式私家庭院等，具有較大的產(chǎn)品優(yōu)勢?！黾胁季痔柲軣崴??！鲰椖夸N售現(xiàn)場銷售氣氛營濃厚，銷售員業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。2）劣勢■項目周遍現(xiàn)配套較差，無生活配套設(shè)施，無交通配套。

銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)291套,已銷售266套。價格；一期銷售均價3600元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項目分析-五環(huán)國際項目名稱：五環(huán)國際基本資料：項目分析：銷售情況：6.新城區(qū)板39項目名稱：萬泰翡翠城基本資料：地點：石城大道于翠湖一路交匯處開發(fā)商：安徽萬泰置業(yè)有限公司容積率：1.7綠化率：35.5%物管費：0.65元/平方米/月總建筑面積：30萬平方米產(chǎn)品類型：多層項目分析：項目分四期開發(fā)分多個組團(tuán)，04年開盤至今已銷售700余套。價格從開盤是的2050元/㎡漲至現(xiàn)在3900元/㎡。項目一期現(xiàn)已交房入住二期基本都已結(jié)構(gòu)封頂，會所等配套設(shè)施均已投入使用。該項目以綠城經(jīng)典多層產(chǎn)品桂花城以模板，從規(guī)劃、景觀、配套、物業(yè)等方面均體現(xiàn)出銅陵一線大盤的形象。但現(xiàn)在由于該區(qū)域一些較具競爭力的新生樓盤推出影響下，項目的銷售情況正大幅度的下滑。一些如戶型配比不合理大戶型偏多之類劣勢也慢慢的體現(xiàn)出來。1）優(yōu)勢■項目整體總建面積30萬平方米，是銅陵規(guī)模最大的項目?！鲰椖恳黄谝讶胱≡黾禹椖亢笃阡N售的人氣?！鲰椖恳?guī)劃設(shè)計模仿綠城桂花城，在景觀產(chǎn)品上居有較大賣點?！鲰椖恳?guī)模園區(qū)配套設(shè)施齊全，如會所、游泳池等?！鲰椖课飿I(yè)由綠城做物業(yè)顧問，物業(yè)管理在銅陵數(shù)一數(shù)二。2）劣勢■項目立面顏色當(dāng)?shù)厝溯^不認(rèn)可，色彩偏灰?！鲰椖看髴粜推?，當(dāng)?shù)卮髴粜拖鄬︿N售進(jìn)度較慢?！鲰椖績r格在同區(qū)域中偏高?！鲰椖夸N售現(xiàn)場銷售氣氛較差，銷售人員較不專業(yè)

銷售情況：銷售率：一期98%；二期80%價格；一期銷售均價3600元/M2。二期銷售多層銷售均價3900/M2，小高層均價4300/M26.新城區(qū)板塊代表項目分析-萬泰翡翠城39項目名稱：萬泰翡翠城基本資料：項目分析：銷售情況：6.新40項目名稱：豪邦康城基本資料：地點：螺絲山西側(cè)開發(fā)商：安徽省豪邦置業(yè)有限責(zé)任公司容積率：1.45綠化率：36.52%物管費：（元/平方米/月）未定一期總建筑面積：14874.14M2產(chǎn)品類型：多層項目分析:項目06年中旬開盤至今天一期已售磬，開盤運用搖號造勢的推廣手段取得良好的效果，加以項目以85左右二房110左右三房為主力戶型，價格同比周遍項目略低，在短時間取得了良好的銷售業(yè)績。1）優(yōu)勢■項目以堆坡造林方式制作園區(qū)景觀?！鲰椖恳黄谝咽垌嘣黾禹椖亢笃阡N售的口碑?！鲰椖恳?guī)模大，小區(qū)配套設(shè)施齊全，地處銅官山區(qū)，具有優(yōu)異的教學(xué)配套優(yōu)勢?！鲰椖繎粜鸵灾行粜蜑橹鞔?，符合當(dāng)?shù)厥袌隹蛻粜枨蟆?）劣勢■項目銷售現(xiàn)場銷售氣氛差，銷售人員不專業(yè)，原銷售已解散。

銷售情況：銷售率：一期已售罄，二期08年中旬推出價格；一期銷售均價3850元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項目分析-豪邦康城40項目名稱：豪邦康城基本資料：項目分析:銷售情況：6.新城東郊板塊（銅都大道以東）借題材發(fā)力。代表樓盤中房東郡、銅官書香苑、物華?臻邸。該區(qū)域曾是一個“臟、亂、差”的市場聚集之地，不宜居住。然而經(jīng)過幾年來的發(fā)展，東郊區(qū)域在一波波的發(fā)展浪潮中迎來了它的巨變。7.東郊板塊特征分析東郊板塊（銅都大道以東）借題材發(fā)力。7.東郊板塊特征分析項目名稱：物華·臻邸基本資料：地點：北京東路北側(cè)開發(fā)商：銅陵市物華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司容積率：1綠化率：40.5%物管費：0.6元/平方米/月總建筑面積：31848.07M2總套數(shù)：210套優(yōu)勢：■項目從景觀、戶型等方面規(guī)劃檔次比較高?！鲣N售人員專業(yè)?！鲣N售形象包裝比較好。劣勢：■戶型面積偏大以140左右大戶型為主，單價相對偏高導(dǎo)致總價高?！霾糠謶粜驮O(shè)計不合理，南向房間少，當(dāng)?shù)厝溯^難接受。銷售情況：銷售率：15%。價格；4800元/㎡。8.東郊區(qū)板塊代表項目分析-物華臻邸項目名稱：物華·臻邸基本資料：優(yōu)勢：銷售情況：8.東郊區(qū)板塊城南板塊（金山路以南）蓄勢待發(fā)，性價比較高。該板塊代表樓盤有世紀(jì)花園、香格里拉、金色蘭庭等，以豐收門為中心的城市南向板塊被稱為銅陵城市生活的發(fā)源地之一。南部城區(qū)是構(gòu)成我市“一城三區(qū)，一主兩副”城市空間結(jié)構(gòu)的三個城區(qū)之一。該區(qū)域依托交通便利和市政重點規(guī)劃的旅游產(chǎn)業(yè)，將對本板塊有較大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢。9.城南板塊特征分析城南板塊（金山路以南）蓄勢待發(fā)，性價比較高。9.城南板塊特征項目名稱：金御華府基本資料：地點：淮河大道南段開發(fā)商：銅陵城鄉(xiāng)置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積：12.71公頃一期總建筑面積：68610M2容積率：1.51物管費（元/平方米/月）：未定項目優(yōu)勢：■規(guī)模相對比較大?！隹赡芤?guī)劃有5000平方方米的購物中心（沃爾瑪）?！鲇新短煊斡境??！鲕囄槐壤?5%，能滿足現(xiàn)客戶的需求?！龊芏鄳粜陀腥霊艋▓@，增加產(chǎn)品賣點。項目劣勢：■戶型普遍次臥開間小，采光差?！龈邔赢a(chǎn)品較多，當(dāng)?shù)厝藢Ω邔赢a(chǎn)品認(rèn)可度較差?！鲰椖恐苓吙拷够瘡S對項目周邊環(huán)境污染較多，道路情況差?！鲰椖靠拷~陵火葬場，當(dāng)?shù)乜蛻舯容^忌諱。銷售情況：銷售率：08年中旬開盤暫未銷售。價格；未定。10.城南板塊代表項目分析-金御華府項目名稱：金御華府基本資料：銷售情況：10.城南板塊代表項目環(huán)天井板塊（銅官大道以西）板塊借助天井湖、南湖等天然湖泊景觀，在五大板塊中具有獨一無二的生態(tài)優(yōu)勢。該板塊代表樓盤托萊多、秀水山莊、春江花月、映湖山莊等生態(tài)優(yōu)勢是該區(qū)域的關(guān)鍵詞。該板塊所處區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，靠近市縣兩級政府辦公地，1999年底，天井湖地區(qū)整治與建設(shè)拉開帷幕，經(jīng)過幾年實踐，“青山碧水、相映成趣；隨坡就勢、錯落有致；動靜相宜、處處皆景的花園式城市空間”的規(guī)劃設(shè)想正逐步成為現(xiàn)實。坐擁天井湖，遠(yuǎn)眺笠帽山，難得中的真山真水環(huán)境，成就了該板塊的特質(zhì)，這也是該板塊進(jìn)入公眾視野被普遍看好的主要原因。11.環(huán)天井湖板塊特征分析環(huán)天井板塊（銅官大道以西）板塊借助天井湖、南湖等天然湖泊景觀項目名稱：托萊多基本資料：地點：淮河大道南段開發(fā)商：銅陵拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積：12.71公頃一期總建筑面積：21229.27M2一期可售套數(shù)：188套容積率：0.75物管費（元/平方米/月）：未定優(yōu)劣勢分析：項目優(yōu)勢：■項目緊鄰天井湖公園生態(tài)生活環(huán)境好。■可能規(guī)劃有12000平米的家樂福?！鲰椖慨a(chǎn)品戶型有陽光房，下沉式地下室，同比其他項目具有其獨特的產(chǎn)品特點?！鲋苓吷钆涮R全，教育醫(yī)療環(huán)境成熟?！鲰椖康腿莘e率低建筑密度。項目劣勢：■戶型面積普遍偏大，總價高。銷售情況：銷售率：一期銷售95%以上，二期08年中旬推出價格；4800元/M2。12.環(huán)天井湖板塊代表項目分析-托萊多項目名稱：托萊多基本資料：優(yōu)劣勢分析：銷售情況：12.環(huán)天井3

相·人

客群分析3相·人客群分析NO.1客群數(shù)據(jù)分析NO.1客群數(shù)據(jù)分析銅官山區(qū)有76人，占92%；郊區(qū)有3人，4%；獅子山區(qū)有1人，占1%；銅陵縣有1人，占1%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有1人，占1%。數(shù)據(jù)顯示本項目主流客群仍分布在銅官山區(qū)，項目周邊客源未被開發(fā)。

1.客群分布區(qū)域銅官山區(qū)有76人，占92%；郊區(qū)有3人，4%；獅子山區(qū)有1人從購房用途情況看，改善居住用途的33人，占60%；婚房用途的13人，占24%；工作便利0人，占0%；投資4人，占7%；養(yǎng)老5人，占9%。改善居住環(huán)境和婚房用途的占主導(dǎo)地位，整個市場的客戶投資傾向很弱。剛性需求成為市場絕對主導(dǎo)?？蛻麴B(yǎng)老置業(yè)需求很弱。2.客群購房用途從購房用途情況看，改善居住用途的33人，占60%；婚房用途的選擇65M2—75M2的占9%；75M2—90M2的占33%；90M2—100M2的占26.32%；100M2—110M2的占7.52%；110M2—120M2的占2.26%；120M2以上的占3.01%。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示客戶主要需求面積偏小，集中在75M2-100M2左右，基本符合本項目戶型面積定位。3.客群需求面積根據(jù)數(shù)據(jù)顯示客戶主要需求面積偏小，集中在75M2-100M2能接受的項目緊臨公墓的客戶占85%，不能接受的客戶占10%，不清楚的占5%。從數(shù)據(jù)來看主流客戶還是可以接受此抗性的，但項目品質(zhì)和價格也是讓客戶能接受該區(qū)域的主要支撐點。4.客群對墓地殯儀館抗性分析從數(shù)據(jù)來看主流客戶還是可以接受此抗性的，但項目4.客群對墓地客戶對項目關(guān)注的方面分析，購物占15%，娛樂占11%，教育占20%，醫(yī)療占15%，交通占23%，物業(yè)占8%，景觀其它方面占8%。

從數(shù)據(jù)分析客戶較注重教育交通購物等方面，隨著市場的逐漸成熟客戶的消費心理也相對理性購房考慮因素均衡。5.客群對項目關(guān)注點分析客戶對項目關(guān)注的方面分析，購物占15%，娛樂占1客戶能承受的單價分析，3000元每平方米以下45%，3100平方米占25%，3200平方米占5%，3200元每平方米以上的占0%，不清楚的占25%從數(shù)據(jù)看客戶主要單價承受能力在3000-3100元每平方米之間。但根據(jù)客戶心理客戶實際接受單價應(yīng)上浮200元每平方米在3200-3300元每平方米左右。6.客群承受單價分析客戶能承受的單價分析，3000元每平方米以下45%，3100客戶能承受的總價分析，25萬以下40%，25-30萬占25%，30-35萬占15%，35-40萬占5%，40-45萬占0%，45-50萬占0%，50萬以上5%，不清楚的占10%從數(shù)據(jù)看客戶主要總價承受能力在25-35萬之間。較符合本案房源總價情況。7.客群承受總價分析客戶能承受的總價分析，25萬以下40%，25-30萬占25%NO.2項目目標(biāo)客戶描述NO.2項目目標(biāo)客戶描述1、項目客群主要以銅官山區(qū)為主，郊區(qū)、獅子山區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。

2、客戶主要購房用途以改善居住環(huán)境婚房為主，還有附近的一些大型企業(yè)員工如（海螺水泥廠）等。

3、客戶需求主要以70-90平米的二房和90-100左右的三房為主。

總價控制在25萬至35萬之間為主。

4、銅陵一部分客戶對本區(qū)域仍存在一定忌諱，但大部分客戶還是能接受本案區(qū)域，主要關(guān)注該區(qū)域環(huán)境好，價格可能相對有優(yōu)勢。

5、客戶群年齡層次以中青年為主，老年為輔。較關(guān)注項目的配套設(shè)施與項目產(chǎn)品規(guī)劃。

6、項目客戶主要以第一次置業(yè)為主。1、項目客群主要以銅官山區(qū)為主，郊區(qū)、獅子山區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。4

品·園

項目分析4品·園項目分析NO.1項目背景分析NO.1項目背景分析項目指標(biāo)總用地(h㎡)97983.7總建筑面積（萬㎡）126701.821、一期住宅面積（萬㎡）33609.42、一期住宅套數(shù)387總戶數(shù)（戶）1252容積率（萬㎡/h㎡）1.2建筑密度18％綠地率42％停車率20％停車位（輛）254與同期開發(fā)住宅項目相比，產(chǎn)品沒有明顯優(yōu)勢，后續(xù)差異化定位和產(chǎn)品設(shè)計是關(guān)鍵。1.項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項目指標(biāo)總用地(h㎡)97983.7總建筑面積（萬㎡）1261) 地塊規(guī)則，完成一期平整、勘測工作，二期原住戶未動遷；2) 居住環(huán)境無電磁、粉塵污染；3)片區(qū)供水供電條件良好；4) 交通網(wǎng)絡(luò)已建成，道路狀況良好，規(guī)劃道路石門路待開通?？傮w來說項目自身開發(fā)條件還是比較好的，增添開發(fā)優(yōu)勢，后續(xù)定位研究可以充分考慮這一特點。2.項目開發(fā)條件分析1) 地塊規(guī)則，完成一期平整、勘測工作，二期原住戶未動遷；總交通區(qū)位分析1) 地處三個城區(qū)之間的城市路網(wǎng)“4縱3橫”的銅都大道南段，銜接市中心城區(qū)銅陵長江大橋、黃銅高速貫穿而過。2) 銅都大道經(jīng)長江大橋可通往合肥，經(jīng)黃銅高速可通往通往黃山。3) 經(jīng)淮河大道連接中心城區(qū)。5分鐘可抵達(dá)市中心，10分鐘抵達(dá)火車站、汽車站。4) 9路公交車從楊村至大通，路經(jīng)火車站、市體育館、工人醫(yī)院等市中心區(qū)域。項目地處四縱三橫中軸，擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)，先天規(guī)劃為銅陵南大門咽喉，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。3.項目居住質(zhì)量分析交通區(qū)位分析項目地處四縱三橫中軸，擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)，3.項目公共設(shè)施行政機(jī)構(gòu)1)郊區(qū)區(qū)管理委員會2)城市規(guī)劃局3)房地產(chǎn)交易中心醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施1)市第四人民醫(yī)院、市中心血站、第三人民醫(yī)院（精神病院）、市人民醫(yī)院等。文化教育設(shè)施1)市二中2)金口嶺小學(xué)3)店門口小學(xué)4)銅陵職業(yè)技術(shù)學(xué)院行政機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等公共設(shè)施相對貧乏，墓地、火葬場、精神病院以及沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)成為本案的主要抗性，有待于重點化解。3.項目居住質(zhì)量分析公共設(shè)施行政機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等公共設(shè)施相對貧乏，墓地、火生活配套購物1)規(guī)劃中的郊區(qū)購物賣場（尚未確定）。項目北側(cè)，規(guī)劃有大型3000平方米菜場配套。2)距市中心成熟的淮河大道、長江路商圈僅3公里。3)項目西側(cè)靠淮河大道南段也有一定的生活商業(yè)配套（靠近金御華府）。娛樂、休閑1)項目東側(cè)緊臨規(guī)劃市政規(guī)劃的大銅官山公園，在未來該區(qū)域?qū)⒊蔀橹耸挚蔁岬穆糜蝿俚兀?）打的起步費便可至市中心成熟的淮河大道、長江路商圈，餐飲、酒吧、超市等一應(yīng)俱全。如凱撒娛樂總匯、百度club、合百百貨、KFC等。餐飲、賓館、酒店1)華亭之星：商務(wù)四星級酒店2)百樂門娛樂餐飲娛樂總匯銀行、郵局1)淮河大道南段，有中國銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、郵局、聯(lián)通、移動、電信等公共服務(wù)設(shè)施（靠近金御華府）。項目作為銅陵未來的旅游貿(mào)易發(fā)展區(qū)域，配套前景好，但是難以解決目前區(qū)域生活配套不完善的缺陷。而金御華府相對成熟。3.項目居住質(zhì)量分析生活配套項目作為銅陵未來的旅游貿(mào)易發(fā)展區(qū)域，配套前景好，但是結(jié)論：1）項目地處城市景觀大道銅都大道，是銅陵的門戶區(qū)域，城市的主干道路，車行便利，但公共交通系統(tǒng)未健全待完善。2）項目目前生活配套欠缺，日常生活配套主要借助淮河大道南段的一些商業(yè)配套距項目在500米左右。3）未來居住質(zhì)量高，生態(tài)環(huán)境好，生活前景好，旅游、娛樂、休閑等配套設(shè)施均為城市級消費配套。項目擁有未來銅陵重點生態(tài)旅游區(qū)域，居住質(zhì)量高。規(guī)劃成為城市商貿(mào)物流，旅游服務(wù)業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)。這為項目的開發(fā)提供了非常優(yōu)質(zhì)的先天競爭平臺，后續(xù)定位需要充分利用。3.項目居住質(zhì)量分析結(jié)論：項目擁有未來銅陵重點生態(tài)旅游區(qū)域，居住質(zhì)量高。3.項目優(yōu)勢分析（Strengths）區(qū)位地段優(yōu)勢：項目位于一主兩副南部旅游貿(mào)易區(qū)域，占盡市政規(guī)劃地利。居住環(huán)境優(yōu)勢：項目依山而建，絕佳的生態(tài)山脈綠化是項目最大優(yōu)勢，無電磁粉塵等污染。夏天時同比市區(qū)氣溫低2度，區(qū)域空氣質(zhì)量好。產(chǎn)品優(yōu)勢：1、產(chǎn)品戶型規(guī)劃符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笠孕∶娣e為主，產(chǎn)品總價低具有明顯的價格優(yōu)勢。2、戶型立面美觀，符合當(dāng)?shù)乜蛻魧徝烙^。3、項目容積率低、綠化率高。樓間距大。項目規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢：大盤開發(fā)優(yōu)勢明顯，小區(qū)配套齊全，有利于提高市場競爭力和抗風(fēng)險能力。4.項目SWOT分析優(yōu)勢分析（Strengths）4.項目SWOT分析劣勢分析（weakness）

階段生活配套劣勢：項目目前周邊居住氛圍不高，生活配套設(shè)施貧乏。居住環(huán)境劣勢：1、位置偏僻，距離市區(qū)相對遠(yuǎn)。2、公墓、火葬場對項目區(qū)域有非常大的影響。3、周邊交通線路少，出行不便，僅有9、5路兩條公交線路且5路公交線路稀少產(chǎn)品劣勢：1、項目地處山的背陽面，夏季東南風(fēng)吹不過來，冬季西北風(fēng)無法遮擋。2、項目地塊南高北低，南側(cè)面山視野有所遮擋，不利于南面采光、觀景。地塊規(guī)劃有一定難度。3、車位比例較少只有20%?？赡軡M足不了客戶需求。同類產(chǎn)品車位比例均在30-40%以上。4、項目中央景觀綠地較小。5、小區(qū)進(jìn)口不夠體面開敞。6、戶型設(shè)計上缺少空調(diào)位置安排。7、人車混流，體現(xiàn)不出項目品質(zhì)。8、戶型南北通風(fēng)性比較差。9、建筑北立面是小區(qū)形象重點，但設(shè)計比較呆板，體現(xiàn)不出立面賣點。對策解決方法：1、整合當(dāng)?shù)亟逃t(yī)療等資源，改劣勢為優(yōu)勢。2、引入其它公交線路（如12路），提升該區(qū)域交通便利性。3、改善戶型劣勢，對一期戶型稍作調(diào)整。小區(qū)景觀入口也稍作調(diào)整。4、突出周邊環(huán)境優(yōu)勢來抵消公墓等抗性。5、建筑北立面設(shè)計建議重點加強(qiáng)。4.項目SWOT分析劣勢分析（weakness）對策解決方法：4.項目SWOT項目機(jī)會分析（Opportunities）項目緊靠銅陵市政景觀道路是城市的門戶景觀工程。項目周邊規(guī)劃大型生態(tài)旅游勝地大銅官山公園，有助于周邊區(qū)域的未來發(fā)展。強(qiáng)勁的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為項目開發(fā)提供了實現(xiàn)快速銷售的可能。銅陵整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀供小于求。城市南部成長板塊目前項目供應(yīng)量較少，對項目開發(fā)成功有先機(jī)條件。周邊有海螺水泥廠之類大型上市企業(yè)將對本項目帶來一定的潛在客群。4.項目SWOT分析項目機(jī)會分析（Opportunities）4.項目SWOT分項目威脅分析（Threats）郊區(qū)雖是城市規(guī)劃的重要區(qū)域之一，但規(guī)劃兌現(xiàn)的承諾還有一個過程。板塊競爭加劇，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。07年政府對該區(qū)域土地放量較大，同期推出的項目較多，將給項目帶來較大的潛在競爭壓力。中國整體房地產(chǎn)市場受國家政策打壓，對樓盤價格提升空間有所限制。對策解決方法：1、在銷售現(xiàn)場包裝上通過模型、樓書等銷售道具對區(qū)域規(guī)劃重點突出，加大客戶對區(qū)域規(guī)劃的認(rèn)可程度于信心。2、加快工程進(jìn)度，營銷先進(jìn)，把握時機(jī)截流客戶。3、改善本案戶型，做到同類戶型的領(lǐng)先優(yōu)勢。4.項目SWOT分析項目威脅分析（Threats）對策解決方法：4.項目SWOT1、依靠七座山體，獨特的270度三面環(huán)山的地勢環(huán)境，造就全綠色生活2、銅官山公園（規(guī)劃中），將與本案內(nèi)部規(guī)劃對應(yīng)，形成[內(nèi)外雙花園]環(huán)境是最大的USP經(jīng)過前面的客群、市場、項目的分析可知，本案區(qū)隔其他項目的獨特競爭力，就是環(huán)境！1、依靠七座山體，獨特的270度三面環(huán)山的地勢環(huán)境，造就全綠5.項目定位山居公園住宅[山居是指那些依托山林資源，修建在山體周邊、半山腰或者順山勢分布的居所]5.項目定位山居公園住宅[山居是指那些依托山林資源，修建在山金御華府優(yōu)現(xiàn)代建e筑風(fēng)格綠化率高，棟距大社區(qū)規(guī)劃配套完善游泳池、會所、菜場等一應(yīng)俱全。周邊生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境成熟生活便利。項目開發(fā)進(jìn)度相對快于本案，搶占市場先機(jī)。相當(dāng)?shù)牧由鐓^(qū)高層產(chǎn)品比例大5：1，當(dāng)?shù)厝藢Ω邔赢a(chǎn)品較不認(rèn)可。戶型配比跟本項目接近，但項目由于高層產(chǎn)品過多導(dǎo)致得房率相對較低，同比房型比本項目大10平米左右。戶型存在較多問題、如次臥普遍開間小采光差。項目靠近銅陵焦化廠環(huán)境污染較大，視覺效果也不佳。項目南面就是銅陵火葬場，客戶相對有所忌諱。項目周邊道路情況較差針對性解決方案品質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃等方面2個樓盤接近。盡量加快本案開發(fā)和營銷進(jìn)度。營銷一定要先行。（須在對方開盤前截流客戶）整合當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療資源，增加項目附加值形成本案的獨特競爭優(yōu)勢。有針對的改善我們項目的戶型（具體）。提升形象設(shè)計，拉開形象品質(zhì)差距。樣板區(qū)示范（地盤包裝、二期樣板間）6.主要競爭個案分析及解決方案現(xiàn)代建e筑風(fēng)格綠化率高，棟距大社區(qū)規(guī)劃配套完善游泳池、會項目金御華府麗景·花園城項目規(guī)?？傄?guī)劃用地土地面積→→總建筑面積→→土地價格樓板地價↓↑相關(guān)指標(biāo)容積率↓↑綠化率↓↑建筑密度↓↑項目產(chǎn)品產(chǎn)品類型↓↑產(chǎn)品立面→→戶型面積區(qū)間↓↑戶型格局→→項目規(guī)劃景觀↑↓項目配套設(shè)施會所→→游泳池↑↓菜場→→停車位↑↓項目周邊環(huán)境景觀狀況↓↑道路狀況↓↑環(huán)境狀況↓↑周邊配套生活購物↑↓教育→→交通→→醫(yī)療→→優(yōu)勢：↑持平：→劣勢：↓6.主要競爭個案分析及解決方案項目金御華府麗景·花園城項目規(guī)?？傄?guī)劃用地土地面積→→總建筑本項目是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型最豐富的社區(qū)之一，混合居住模式有利有弊。多層花園區(qū)28棟多層空中花園住宅區(qū)7棟小高層城市景觀住宅區(qū)2棟中高層北區(qū)服務(wù)中心區(qū)會所等7.本案產(chǎn)品分析本項目是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型最豐富的社區(qū)之一，混合居住模式有利有弊戶型戶數(shù)面積總面積戶數(shù)比例面積比例A9677.17401.610%8%A'6083.044982.46%6%B8499.098323.569%9%B'3098.292948.73%3%C11483.219485.9412%11%D2492.052209.23%2%E2497.142331.363%3%F36103.343720.244%4%F'36107.493869.644%4%G24110.622654.883%3%G'24113.12714.43%3%H4898.014704.485%5%J4889.894314.725%5%K48113.445445.125%6%M646541607%5%N3289.422861.443%3%N'3291.092914.883%3%P88110.169694.089%11%Q4487.63854.45%4%合計956

88591.04100%100%8.整體項目戶型配比戶型戶數(shù)面積總面積戶數(shù)比例面積比例A9677.17401.6房型套數(shù)（戶）比例備注二房兩廳一衛(wèi)53858%B'有30套。規(guī)劃無說明三房兩廳一衛(wèi)34037%三房兩廳二衛(wèi)485%合計926100%

項目整體面積配比面積套數(shù)（戶）比例60-70647%70-809610%80-9029831%90-10024225%100-110728%110-12018419%合計956100%類別套數(shù)（戶）比例高層40442%多層55258%合計956100%項目整體建筑類別配比8.整體項目戶型配比房型套數(shù)（戶）比例備注二房兩廳一衛(wèi)53858%B'有30套。戶型房型面積套數(shù)（戶）套數(shù)比例總面積面積比例A二房兩廳一衛(wèi)77.1308%23137%A'二房兩廳一衛(wèi)83.04308%2491.27%B三房兩廳一衛(wèi)99.09369%3567.2411%C二房兩廳一衛(wèi)83.21369%2995.569%D三房兩廳一衛(wèi)92.05123%1104.63%E三房兩廳一衛(wèi)97.14123%1165.683%F三房兩廳一衛(wèi)103.34369%3720.2411%F'三房兩廳一衛(wèi)107.49369%3869.6412%G三房兩廳二衛(wèi)110.62123%1327.444%G'三房兩廳二衛(wèi)113.1123%1357.24%M二房兩廳一衛(wèi)656417%416012%N二房兩廳一衛(wèi)89.42328%2861.449%N'二房兩廳一衛(wèi)83.63328%2676.168%合計

380100%33609.4100%9.項目一期戶型配比戶型房型面積套數(shù)（戶）套數(shù)比例總面積面積比例A二房兩廳一衛(wèi)7房型套數(shù)（戶）比例二房兩廳一衛(wèi)22459%三房兩廳一衛(wèi)13235%三房兩廳二衛(wèi)246%合計380100%項目一期戶型面積配比面積套數(shù)（戶）比例60-706417%70-80308%80-9013034%90-1006016%100-1107219%110-120246%合計380100%建筑形態(tài)套數(shù)（戶）比例多層25266%高層12834%合計380

項目一期戶型建筑類型配比10.項目一期戶型配比分析房型套數(shù)（戶）比例二房兩廳一衛(wèi)22459%三房兩廳一衛(wèi)132戶型面積優(yōu)劣勢內(nèi)容A’戶型83.04㎡優(yōu)勢1、房型比較方正2、客廳、主臥、次臥面寬比較適中，采光相對比較好3、主臥相對面積大，有飄窗，比較舒適4、73平米房型，控制的比較好5、得房率高劣勢1、進(jìn)門沒有玄關(guān)，隱私性不好2、無工作陽臺，建議廚房豎向，增加工作陽臺3、開間配置不合理，建議縮小客廳面寬，由4.2米減少到3.9米，增加

臥開間A戶型77.1㎡優(yōu)勢1、房型相對方正2、主臥、客廳面寬較大，采光比較好3、衛(wèi)生間有采光劣勢1、進(jìn)門沒有玄關(guān)，隱私性不好2、無工作陽臺3、次臥面寬比較小，開間僅有2.8米B戶型99.09㎡

優(yōu)勢1、兩個臥室、客廳南向，采光比較好2、主臥面積大，有轉(zhuǎn)角大陽臺，采光比較好，相對比較舒適劣勢1、無工作陽臺2、餐廳浪費面積比較大3、南次臥面寬為2.9米，比較窄建議增加面寬至3.3米4、通透性相對比較差5、金御華府相同面積有入戶花園，主臥有轉(zhuǎn)角大陽臺11.戶型優(yōu)劣勢分析戶型面積優(yōu)劣勢內(nèi)容A’戶型83.04㎡優(yōu)勢1、房型比較方正2C戶型83.21㎡優(yōu)勢1、臥室面寬分別為3.6和3.3米，開間尺度合理劣勢1、無工作陽臺2、餐廳和客廳間浪費面積比較大D戶型92.05㎡優(yōu)勢1、臥室和書房面寬和面積比較適中，相對來說比較舒適2、入門有玄關(guān)，私密性相對較好劣勢1、無工作陽臺2、進(jìn)門沒有玄關(guān)，隱私性不好3、南次臥面積比較小，采光差4、餐廳浪費面積比較大5、書房采光差6、通透性比較差E戶型97.14㎡優(yōu)勢1、兩個臥室南向，面寬分別為3.6和3.3米，采光比較好2、入戶有玄關(guān)，隱私性比較好3、功能齊全，基本沒有面積浪費劣勢1、客廳在中間，采光差2、餐廳基本沒什么采光，比較暗3、無工作陽臺11.戶型優(yōu)劣勢分析C戶型83.21㎡優(yōu)勢1、臥室面寬分別為3.6和3.3米，開F戶型103.43㎡優(yōu)勢1、有工作陽臺2、南北雙陽臺、通透性比較好3、兩個臥室和客廳南向，采光比較好4、臥室都是在10平方以上，面寬不低于3米，舒適度比較好劣勢1、廚房采光差，比較暗2、走道有小部分面積浪費F’戶型107.49㎡優(yōu)勢1、有工作陽臺2、南北雙陽臺、通透性比較好3、戶型相對比較方正4、功能比較齊全劣勢1、廚房采光差，比較暗

2、走道狹長，有部分面積浪費G戶型110.62㎡優(yōu)勢1、兩個臥室、客廳南向，采光比較好

2、臥室都在10平方以上，面寬不低于3米，舒適度比較好

3、主臥套房設(shè)計，私密性比較好4、有工作陽臺5、南北雙陽臺、通透性比較好劣勢1、廚房和衛(wèi)生間換下

2、進(jìn)門后過道狹長，有部分面積浪費11.戶型優(yōu)劣勢分析F戶型103.43㎡優(yōu)勢1、有工作陽臺2、南北雙陽臺、通透性G’戶型113.1㎡優(yōu)勢1、兩個臥室、客廳南向，采光比較好2、臥室都在10平方以上，面寬不低于3米，舒適度比較好3、主臥套房設(shè)計，私密性比較好4、有工作陽臺5、南北雙陽臺、通透性比較好6、主臥飄窗設(shè)計，采光，觀景性比較好劣勢1、廚房和衛(wèi)生間換下2、進(jìn)門后過道狹長，有部分面積浪費M戶型65㎡優(yōu)勢1、廚房采光劣勢1、南北不通透2、無工作陽臺3、次臥面寬比較小4、餐廳、客廳間面積部分浪費5、書房面積太小N戶型89.42㎡優(yōu)勢1、客廳飄窗設(shè)計，采光，觀景性比較好劣勢1、客廳北向，采光不太好2、入戶面積部分浪費3、廚房采光差4、次臥面積小N’戶型83.63㎡優(yōu)勢1、客廳飄窗設(shè)計，采光，觀景性比較好劣勢1、客廳北向，采光不太好2、入戶面積部分浪費3、廚房采光差11.戶型優(yōu)劣勢分析G’戶型113.1㎡優(yōu)勢1、兩個臥室、客廳南向，采光比較好2立面參考立面參考5

繪·園

概念表現(xiàn)

廣告總精神項目核心價值體系廣告主題語

VI延展表現(xiàn)5繪·園概念表現(xiàn)廣告總精神1.廣告總精神生活私享家所謂的私享，就是占有獨特的資源，占有更優(yōu)越的生活方式占有三面山體圍合的生態(tài)環(huán)境占有銅官山公園占有新古典風(fēng)格的建筑、底層挑空生活所帶來的價值感占有功能完備、房型精致的山景空間占有優(yōu)越的教育資源．．．．．1.廣告總精神生活私享家所謂的私享，就是占有獨特的資源，占有2.核心價值體系私享山谷公園私享都會精華私享優(yōu)勢教育私享山景社區(qū)私享健康藝術(shù)私享智能科技?三面環(huán)山山居環(huán)境?規(guī)劃中銅官山公園生活私享家?城市規(guī)劃：綠色新都會?交通出行：銅都大道、9/12/5?生活便利：規(guī)劃中超市、菜場?雙語幼兒園、藝術(shù)小學(xué)重點初中名校聯(lián)姻?雙層中空玻璃?隔熱鋁合金型材?中空消音管

?太陽能熱水系統(tǒng)?通體磚

?外墻保溫

?五重安防系統(tǒng)?天然坡地園林規(guī)劃?新古典氣派建筑?精致實用山居空間?會所：棋牌室/茶樓/健身房卡拉OK室?泛會所：室外籃球場?鄰里空間：底層挑高架空層2.核心價值體系私享山谷公園私享都會精華私享優(yōu)勢教育私享山景2.廣告主題語SLOGAN270度山谷公園私享家2.廣告主題語SLOGAN270度山谷公園私享家VI研展表現(xiàn)VI研展表現(xiàn)LOGO可采用燙金工藝,強(qiáng)調(diào)高質(zhì)感LOGO可采用燙金工藝,強(qiáng)調(diào)高質(zhì)感安徽銅陵麗景花園城地產(chǎn)項目整體營銷策劃報告課件安徽銅陵麗景花園城地