樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與評(píng)價(jià)

一、建筑和經(jīng)濟(jì)的重要性1.“隱蔽”在多種經(jīng)濟(jì)形態(tài)到目前為止，還沒(méi)有關(guān)于宇宙經(jīng)濟(jì)的具體定義。但是,大多數(shù)專家和學(xué)者認(rèn)為,所謂“樓宇經(jīng)濟(jì)”,是一種“隱藏”在商用樓宇中的經(jīng)濟(jì)形態(tài),以商務(wù)、商貿(mào)樓為載體,通過(guò)開(kāi)發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè),招商引資,可以辦公司、搞研發(fā)或創(chuàng)辦現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu),達(dá)到留資的目的,從而引進(jìn)稅源,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。簡(jiǎn)言之,樓宇經(jīng)濟(jì)就是以商務(wù)樓為載體,通過(guò)從事商務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式。2.加大城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的力度,培育城市主導(dǎo)地位,符合社會(huì)需求、需求市樓宇經(jīng)濟(jì)的載體就是城市建筑,但不等于說(shuō)有建筑就是發(fā)展了樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)也叫做CBD區(qū),即中央商務(wù)區(qū),因此,作為樓宇經(jīng)濟(jì)的定位,主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察:第一,非旅游和非生活區(qū)域性,即樓宇經(jīng)濟(jì)與城市游覽區(qū)、城市居民樓的區(qū)別。作為CBD區(qū),不要建筑太多的休閑和游覽設(shè)施,CBD區(qū)的建筑密度和風(fēng)格要能適應(yīng)CBD區(qū)的工作節(jié)奏,太多的游人和閑人的逗留,會(huì)對(duì)CBD區(qū)的工作效率產(chǎn)生負(fù)面影響,如會(huì)對(duì)CBD區(qū)工作人員產(chǎn)生疲倦、庸懶的情緒。第二,相對(duì)集中性。CBD區(qū)的發(fā)展應(yīng)該相對(duì)集中,這樣,才有利于相關(guān)政策的實(shí)施和管理,有利于相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)和信息流的集中。第三,非商品交易市場(chǎng)性。市場(chǎng)一般分為商品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)兩類,商務(wù)樓的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大多數(shù)更接近要素市場(chǎng),即使是買賣生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料,也只是達(dá)成協(xié)定,而買賣的具體過(guò)程則在商務(wù)樓宇之外完成。所以,樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)與一般商場(chǎng)、商品市場(chǎng)有嚴(yán)格區(qū)別。第四,必須具備一定經(jīng)濟(jì)效益。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)必須達(dá)到一定的產(chǎn)出規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模,單個(gè)樓宇,對(duì)一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較小。但是,集中的CBD商務(wù)樓宇區(qū),當(dāng)其產(chǎn)出規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模都達(dá)到一定水平時(shí),對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生重要影響。對(duì)租戶、業(yè)主、政府都要產(chǎn)生連動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益,這是樓宇經(jīng)濟(jì)是否能夠連點(diǎn)成片,形成規(guī)模,能夠可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。第五,樓宇經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)別。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念比房地產(chǎn)概念更為廣泛。樓宇經(jīng)濟(jì)不是簡(jiǎn)單地等同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而是對(duì)房地產(chǎn)的深度開(kāi)發(fā)和延伸。3.資金和資源從土地開(kāi)發(fā)向金融、貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的傾斜性分流商務(wù)樓宇作為一種載體,通過(guò)與商家的結(jié)合,促使產(chǎn)業(yè)聚集,滾動(dòng)城市,推動(dòng)資金和資源從土地開(kāi)發(fā)向金融、貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的傾斜性分流,是取得“建成一幢,繁榮一片”能量集聚和功能輻射的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出前瞻性強(qiáng)、產(chǎn)出規(guī)模大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、區(qū)位優(yōu)、配套全和功能多的特點(diǎn)。發(fā)展地段好、區(qū)位優(yōu)的cbd區(qū)作為樓宇經(jīng)濟(jì)重要依托的寫字樓和商務(wù)樓的發(fā)展水平,是一個(gè)城市商業(yè)和商務(wù)發(fā)展的重要標(biāo)志。好的辦公樓宇應(yīng)該選擇在客戶集中的地段,這樣一方面為客戶提供了方便,也為自己的公司信譽(yù)提供了必要的保證。因此,樓宇經(jīng)濟(jì)的第一個(gè)特點(diǎn)就是要有地段好、區(qū)位優(yōu)的CBD區(qū)。好的地段加上便捷的交通,才能吸引商家來(lái)入駐、投資。cbd需要有足夠的規(guī)模效應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定要有相對(duì)集中的區(qū)域,如果四面開(kāi)花、四處分散,人力、物力、政策的分散使用,就形不成一定的規(guī)模效應(yīng),這樣,也就無(wú)樓宇經(jīng)濟(jì)可言。作為CBD區(qū)域在功能上應(yīng)該和其他區(qū)域有嚴(yán)格劃分。根據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),CBD區(qū)域內(nèi)應(yīng)該充分利用土地資源,高密度地修建商業(yè)商務(wù)建筑,這樣才為城市的樓宇經(jīng)濟(jì)提供了持續(xù)發(fā)展的空間。從這個(gè)意義上可以說(shuō),樓宇經(jīng)濟(jì)就是城市經(jīng)濟(jì)向“空間”和“高度”要效益的經(jīng)濟(jì)。城市cbd智能化特征大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為,樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅要求基礎(chǔ)建設(shè)完備、位于城市CBD、行政配套齊全,而且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高,智能化特征明顯。這是CBD區(qū)的商務(wù)寫字樓區(qū)別于一般民居、商場(chǎng)的主要特點(diǎn)。實(shí)施購(gòu)置成本,制定符合自身實(shí)際的測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)是背景由于各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,樓宇的引資規(guī)模和產(chǎn)出規(guī)模要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算是達(dá)到樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求,在不同的城市有不同的標(biāo)準(zhǔn)。但是,每個(gè)城市必須制定符合自身實(shí)際的測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。否則,樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無(wú)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),也就無(wú)法進(jìn)行界定,制定科學(xué)的發(fā)展方略。4.建筑和城市管理的功能d區(qū)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀CBD區(qū)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口,通過(guò)CBD區(qū)企業(yè)的發(fā)展,可以展現(xiàn)一個(gè)城市的發(fā)展方向、政策導(dǎo)向、發(fā)展?jié)摿?、城市風(fēng)貌、人力資源素質(zhì)。因此,發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就是塑造一個(gè)城市的形象。公加大社會(huì)資本投入,強(qiáng)化引進(jìn)外資進(jìn)來(lái)一個(gè),留住一個(gè),引進(jìn)一批,通過(guò)CBD區(qū)的示范功能,吸引越來(lái)越多的企業(yè)到本地或CBD區(qū)投資,這也是樓宇經(jīng)濟(jì)的主要功能之一。商務(wù)辦公樓宇招商引資的功效也日益凸現(xiàn),例如,上海市浦東新區(qū)105幢樓宇的引資總量達(dá)1169億元,占新區(qū)的41%,注冊(cè)資金724億元,固定資產(chǎn)原值總計(jì)446億元,固定資產(chǎn)凈值總計(jì)329億元。按到位資本的性質(zhì)區(qū)分,國(guó)家資本709億元,占到位資本金的61%;集體資本14億元,占1%;法人資本210億元,占18%;個(gè)人資本60億元,占5%;港澳臺(tái)和外資資本金分別為39億元和138億元,分別占總量的3%和12%。大力推動(dòng)各級(jí)政府發(fā)揮堅(jiān)強(qiáng)的推動(dòng)作用“樓宇經(jīng)濟(jì)”作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的產(chǎn)物,有力促進(jìn)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,對(duì)其周邊的商業(yè)零售業(yè)、會(huì)展旅游業(yè)、餐飲業(yè)等起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。例如上海市浦東新區(qū)入駐的3196戶單位中,批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900億元,占了全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入的“半壁江山”,達(dá)53%;其次是金融、保險(xiǎn)業(yè)近300億元,占17%;制造業(yè)200億元,占12%。特別是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的樓宇餐飲業(yè),已呈現(xiàn)出日益火爆之勢(shì),其營(yíng)業(yè)額己占到新區(qū)餐飲業(yè)總量的46%以上。功能1:群聚效應(yīng)一業(yè)旺,帶來(lái)百業(yè)興,寫字樓里不斷攀升的人氣和財(cái)氣,刺激大樓自身和走邊地區(qū)會(huì)展、旅游、餐飲、健身、休閑、購(gòu)物等產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)。在CBD區(qū),各種外資、金融、保險(xiǎn)帶來(lái)了可觀、穩(wěn)定的消費(fèi)群。由此,再帶來(lái)私營(yíng)、國(guó)有、集體和多元化的投資者,不僅帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,還將帶動(dòng)CBD區(qū)的樓宇本身、周邊地區(qū)商業(yè)的發(fā)展。第五，信息交換功能現(xiàn)代商務(wù)樓宇本身也存在著一種互融機(jī)會(huì),它不僅便于樓內(nèi)企業(yè)之間的協(xié)助與溝通,而且也為很多企業(yè)創(chuàng)業(yè)提供了契機(jī)。二、城市加大建設(shè)有智慧城市社會(huì)的城市加大應(yīng)遵循的基本原則樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)作為一種新生事物,大多數(shù)中國(guó)城市樓宇經(jīng)濟(jì)雖己具有了一些初步的輪廓,但發(fā)展才剛剛開(kāi)始,打造樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)遵循以下基本原則。1、樓與樓的分布不集中,引起加大有關(guān)在國(guó)外“中央商務(wù)區(qū)”(CBD-ecenterbusinessdistrict)是樓宇經(jīng)濟(jì)的代名詞,在CBD區(qū)域內(nèi)是商務(wù)活動(dòng)的中心,寫字樓、商務(wù)樓密集矗立,構(gòu)成樓宇群體,顯示出現(xiàn)代城市的恢宏與博大。而中國(guó)大多數(shù)城市的寫字樓和商務(wù)樓的分布不太集中,即使是在相對(duì)集中一些地段,寫字樓和商務(wù)樓的數(shù)量也是有限的,還沒(méi)有形成一般意義上的“中央商務(wù)區(qū)”。大多數(shù)城市需要在位居城市的中央商業(yè)區(qū)和未來(lái)的CBD核心位置上建造能滿足現(xiàn)代商業(yè)和商務(wù)需求的商務(wù)樓,在商業(yè)功能和商務(wù)功能的互動(dòng)運(yùn)作上,作出很好的劃分,形成一個(gè)樓宇互動(dòng)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合體。2、全球背景下城市發(fā)展新景觀需要超前規(guī)劃樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物,也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的客觀要求。建設(shè)現(xiàn)代新城市,未來(lái)的商務(wù)活動(dòng)更加頻繁、廣泛,樓宇經(jīng)濟(jì)將成為城市的亮點(diǎn)而異軍突起,大多數(shù)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須適應(yīng)這樣一個(gè)大環(huán)境,超前進(jìn)行規(guī)劃,順應(yīng)城市新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。3、加大社會(huì)形態(tài)中傳統(tǒng)空間形態(tài)的共同作用樓宇經(jīng)濟(jì)的各個(gè)構(gòu)成要素之間具有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,單獨(dú)的一座大廈,形不成樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài),樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)需要很多相關(guān)因素的共同作用。比如在其周圍要有具有相當(dāng)級(jí)別的酒店或賓館,要有能夠適應(yīng)在寫字樓工作的文化層次較高的白領(lǐng)們要求的餐飲特色街,樓宇中的軟硬件的互配性好,上檔次的寫字樓不僅要求完善的硬件設(shè)施,而且還要具備符合其特點(diǎn)的文化氛圍。4、市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制樓宇經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的一種重要形態(tài)。所以,它的發(fā)展必然要求按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的機(jī)制來(lái)運(yùn)作。以市場(chǎng)的供求信號(hào)、價(jià)格信號(hào)、競(jìng)爭(zhēng)信號(hào)、風(fēng)險(xiǎn)信號(hào),自動(dòng)引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下,盡可能降低成本,提供樓宇優(yōu)質(zhì)服務(wù),提高科技含量,增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。5、完善三大梯度度,是加大加大運(yùn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,是在一定的制度規(guī)范下良性運(yùn)行,市場(chǎng)制度的完善,是樓宇經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展的保證。所以,必須依法管理,而這種管理應(yīng)當(dāng)是有效的,形成一種適應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的強(qiáng)有力的管理秩序,并隨著社會(huì)的發(fā)展不斷進(jìn)行制度創(chuàng)新。6、加大組織協(xié)調(diào),優(yōu)化組織協(xié)調(diào)政府應(yīng)該為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供規(guī)劃、服務(wù)和引導(dǎo),優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境。政府職能應(yīng)逐步從管理型向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變,堅(jiān)持服務(wù)性原則,不要過(guò)多的干涉業(yè)主的具體事務(wù)。7、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要有超前意識(shí),作好未來(lái)發(fā)展規(guī)劃,留有發(fā)展余地。所以,規(guī)劃必須具有科學(xué)性和可行性,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的論證,聽(tīng)取各方面的合理建議。三、建設(shè)與評(píng)價(jià)體系的組成(一)加大社會(huì)影響,發(fā)揮傳統(tǒng)社會(huì)的和輻射作用。社會(huì)主要有以下幾個(gè)方面樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素很多,隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市建設(shè)的發(fā)展,不同時(shí)期、不同地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素會(huì)發(fā)生一些變化。結(jié)合當(dāng)前大多數(shù)城市的情況,比照上海、南京、成都等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,我們從三個(gè)方面選了十個(gè)要素:1.從需求方,租戶角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素:租戶在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是最重要的組成部分,在分析樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素時(shí),租戶是構(gòu)成樓宇經(jīng)濟(jì)的第一要素。從租戶的角度分析,樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素主要有五個(gè)主要內(nèi)容:(1)地段。樓宇地段的優(yōu)劣直接影響租戶的入駐率。好的地段交通便捷,商務(wù)活動(dòng)活躍,周邊環(huán)境良好,人流、物流、財(cái)流、信息流匯集,服務(wù)設(shè)施完備、客戶集中。這樣,一方面為客戶提供了方便,也為自己的公司信譽(yù)提供了必要的保證。對(duì)于絕大多數(shù)客戶而言,選擇辦公地點(diǎn)首先就是選擇地段。(2)政府的配套政策。政府的相關(guān)配套政策是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟件。一個(gè)地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)是否能持續(xù)發(fā)展,領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展思路可以從樓宇招商引資的政策中體現(xiàn)出來(lái)。樓宇、交通、周邊環(huán)境等構(gòu)成了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件,而政府的政策在樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中則有畫龍點(diǎn)睛的作用,好的硬件再配以相應(yīng)的軟件,樓宇經(jīng)濟(jì)才能活起來(lái)。通過(guò)政府的組織,樓宇、資金、產(chǎn)業(yè)、政策、人才有序的組合到一起,樓宇經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展起來(lái),樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射作用也才能發(fā)揮出來(lái)。(3)樓宇品味。寫字樓的外立面設(shè)計(jì)、裝修素質(zhì)、室內(nèi)層高指標(biāo)、客戶構(gòu)成、樓宇密度等是體現(xiàn)寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵。按照國(guó)際的通行標(biāo)準(zhǔn),樓層高最好在2.6米以上,寫字樓的外立面線條簡(jiǎn)潔明快,建筑風(fēng)格莊重、氣勢(shì)宏偉,富有文化內(nèi)涵和知識(shí)品位。同時(shí),樓宇內(nèi)企業(yè)的層次,直接代表了樓宇的品位,而樓宇的品位直接影響著客戶對(duì)公司的第一印象。保障樓宇品位與客戶身份相匹配,提升與宣傳企業(yè)品牌,都是吸引客戶,保證公司發(fā)展的重要前提。商務(wù)樓建筑密度,CBD區(qū)在功能上應(yīng)該和其他地區(qū)有嚴(yán)格劃分。如果CBD區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了大面積的綠化和廣場(chǎng),會(huì)導(dǎo)致大量人流涌入核心區(qū)域在廣場(chǎng)上休閑,反而會(huì)影響CBD的區(qū)域功能。綠化和廣場(chǎng)應(yīng)規(guī)劃在CBD區(qū)域外的住宅區(qū)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),CBD區(qū)域內(nèi)應(yīng)該充分利用土地資源,高密度的修建商務(wù)建筑,這樣,才能為城市的樓宇經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)發(fā)展的空間。(4)物業(yè)服務(wù)。樓宇經(jīng)濟(jì)其實(shí)就是大樓軟硬件的管理與服務(wù)。樓宇的電梯數(shù)量、停車場(chǎng)、垂直交通是否順暢、現(xiàn)代通信設(shè)施是否完備等,是樓宇服務(wù)于商戶的硬件。大多數(shù)專家認(rèn)為,樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該具備這樣一些要素:交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完備、位于城市CBD、行政配套齊全;建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、外立面裝修素質(zhì)較高;平均每200平米至少有一個(gè)車位;樓層吊頂后凈高2.6米以上;平均每五層有一部電梯服務(wù),等待時(shí)間不超過(guò)30秒;平均每20平米建筑面積備有一條電話線,提供或支持DDN、ISDN線路,備有視像會(huì)議設(shè)備。經(jīng)濟(jì)和科技的迅猛發(fā)展使企業(yè)的辦公要求越來(lái)越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施,也更加注重效率和速度,對(duì)寫字樓本身的品質(zhì)及其區(qū)位要求越來(lái)越高。要求提供有可自由調(diào)節(jié)室溫的四管式空調(diào)系統(tǒng),并為業(yè)主提供二十四小時(shí)的空調(diào)供應(yīng);擁有著名的相關(guān)物業(yè)管理公司等。在軟件方面,要求物業(yè)管理人員素質(zhì)較高,及時(shí)為入駐商戶排憂解難,充滿人情味的熱忱服務(wù),關(guān)系融洽、服務(wù)周到,文化氛圍濃厚。(5)與本行業(yè)相關(guān)的會(huì)展頻率。所選擇的樓宇附近相關(guān)會(huì)展多,可以獲取大量信息,接觸大量相關(guān)人員,獲取更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。會(huì)展旅游,是浦東樓宇經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。從1999年《財(cái)富》論壇到2001年的APEC會(huì)議,浦東的會(huì)議經(jīng)濟(jì)迅速崛起。2002年,在浦東召開(kāi)的國(guó)際性會(huì)議達(dá)150次。作為世界最高的觀光平臺(tái),金茂大廈88層觀光廳,4年來(lái)接待游客近400萬(wàn)人次,收入超過(guò)1.5億。如昆明在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,就是借鑒上海的經(jīng)驗(yàn),借助昆明的氣候、旅游,通過(guò)會(huì)展經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.從供給方,業(yè)主角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素:業(yè)主也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體。從業(yè)主的角度看,樓宇經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成主要由投資回報(bào)率決定,具體包括三個(gè)要素:(1)收益率。包括單位樓宇產(chǎn)出率、閑置率、單位面積產(chǎn)出率。單位樓宇產(chǎn)出率指一個(gè)單位或一棟樓宇的租金,單位樓宇產(chǎn)出率越高,說(shuō)明該地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平較高,反之,單位樓宇產(chǎn)出率越低,說(shuō)明該地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低。閑置率反映一棟樓宇建筑使用面積與租售面積之比,閑置率越低,說(shuō)明樓宇的使用效率越高,閑置率越高,說(shuō)明樓宇的使用效率越低。(2)每年實(shí)收租金與預(yù)算年租金回收率之比。比率越高,說(shuō)明樓宇的經(jīng)濟(jì)效率就越高,樓宇的投資回收速度就越快,業(yè)主就會(huì)加快新的樓宇或其它的投資步伐,就越有可能出現(xiàn)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。(3)客戶租用的平均年限。這是業(yè)主衡量本樓宇和本土樓宇經(jīng)濟(jì)是否有發(fā)展前景的重要依據(jù)?？蛻糇庥玫钠骄晗拊介L(zhǎng),說(shuō)明本樓宇對(duì)客戶有吸引力,有利于樓宇的配套服務(wù)和設(shè)施的完善,增強(qiáng)樓宇發(fā)展的后勁。3.從政府角度分析的樓宇經(jīng)濟(jì)構(gòu)成要素:(1)CBD區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模。產(chǎn)出規(guī)?？梢詮哪?duì)I業(yè)總收入和稅收兩個(gè)方面考察。CBD區(qū)的年?duì)I業(yè)總收入與其樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平正向變動(dòng)。CBD區(qū)的稅收增加比率、稅源結(jié)構(gòu)變化可以說(shuō)明一個(gè)地方樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度和招商引資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。CBD區(qū)域的發(fā)展必須要與稅收發(fā)展保持一定發(fā)展。政府可以通過(guò)CBD區(qū)的稅收變化及時(shí)了解本地樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,不斷調(diào)整樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展政策。上海市浦東新區(qū)的CBD區(qū)樓宇內(nèi)的3196戶單位年?duì)I業(yè)總收入達(dá)1700億元,占新區(qū)總收入的28%;上繳新區(qū)稅金近17億元,占新區(qū)區(qū)級(jí)財(cái)政收入的1/3。與上海市比較,中國(guó)大多數(shù)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出規(guī)模還比較小。(2)CBD區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模,具體表現(xiàn)在引資方面。CBD區(qū)的引資增長(zhǎng)總量、增加比率、投資方向都可以反映出一個(gè)地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r。上海市浦東新區(qū)的CBD區(qū)105棟樓宇的引資總量達(dá)1169億元,和上海相比,大多數(shù)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展在資產(chǎn)規(guī)模方面無(wú)論是質(zhì)還是量都處于初級(jí)水平階段。(二)為建筑行業(yè)的評(píng)估體系根據(jù)中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀,我們課題組對(duì)中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展測(cè)評(píng)設(shè)計(jì)了兩個(gè)評(píng)估體系。1.公共海外倉(cāng)背景下中國(guó)城市加大跨境具有其重要性的城市公共建筑節(jié)能主要是為測(cè)評(píng)某一城市樓宇經(jīng)濟(jì)與中國(guó)其它地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的比較而設(shè)計(jì)。按照不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,以上述三個(gè)方面十個(gè)要素為基礎(chǔ),以上海每個(gè)要素的同期發(fā)展為10分,比照該城市的發(fā)展?fàn)顩r,每一構(gòu)成要素如果達(dá)到上海的發(fā)展水平則為10分,如果達(dá)不到則按照比率計(jì)算。十個(gè)要素的滿分是100,比較之后,對(duì)中國(guó)大多數(shù)城市而言,能夠達(dá)到50分以上為優(yōu),20分以上為良,20分以下為差。由此,把中國(guó)不同城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展按照測(cè)評(píng)分值不同劃分分高、中、低三種評(píng)估檔次。設(shè)第一方面,從租戶(tenant)角度分析的五個(gè)要素為地段、政府配套政策、樓宇品味、物業(yè)服務(wù)、與本行業(yè)相關(guān)的會(huì)展頻率分別表示為T1、T2、T3、T4、T5。設(shè)第二方面,從業(yè)主(owner)角度分析的三個(gè)要素,即收益率、每年實(shí)收租金與預(yù)算年租金回收率之比、客戶租用的平均年限分別表示為O1、O2、O3。設(shè)第三方面,從政府(government)角度分析的兩個(gè)要素,即CBD區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模、CBD區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模用G1、G2表示。設(shè)某城市樓宇