有關(guān)印發(fā)《西安市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行規(guī)定》的告知市房發(fā)[]236號各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：為規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)活動，維護前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，增進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行措施》、《西安市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定了《西安市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

十月十八日西安市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行規(guī)定第一章

總

則第一條

為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，維護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，增進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《西安市物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條

本市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，合用本規(guī)定。第三條

市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理工作。第四條

長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及市轄縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理工作。第五條

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵照公開、公平、公正和誠信的原則。第六條

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有對應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積不超過3萬平方米的，經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有對應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第七條

政府倡導(dǎo)住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招標(biāo)的方式選聘具有對應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第八條

新建商品物業(yè)按照建管分離的原則，建設(shè)單位在商品房銷售（預(yù)售）之前完畢，已投入使用物業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原物業(yè)管理委托協(xié)議到期前完畢。沒有按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議并在行政主管部門進行協(xié)議立案的，商品房預(yù)售項目審批部門不予核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。第九條

任何單位和個人不得限制或者排斥具有投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)，不得以任何方式干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。第二章

招

標(biāo)第十條

本規(guī)定所稱招標(biāo)人是指依法進行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。第十一條

物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實行。招標(biāo)人可以直接組織招標(biāo)，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)人直接組織招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)具有編制招標(biāo)文獻和對投標(biāo)人進行資格評審、組織評標(biāo)的能力；具有招標(biāo)工作經(jīng)驗的人員和對應(yīng)的專業(yè)力量。第十二條

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完畢招標(biāo)文獻的編制。招標(biāo)文獻一般應(yīng)包括如下內(nèi)容：（一）、招標(biāo)人或其委托代理機構(gòu)的基本狀況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)絡(luò)方式等;（二）、招標(biāo)項目基本狀況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑構(gòu)造及其配套的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標(biāo)報件所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)管理用房配置、專題維修資金建立狀況等。（三）、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及原則。（四）、對投標(biāo)人及投標(biāo)書的規(guī)定，含投標(biāo)人的資質(zhì)條件及投標(biāo)書的格式、重要內(nèi)容（包括與否規(guī)定投標(biāo)書中有投標(biāo)人的基本狀況、份數(shù)等）。（五）、投標(biāo)報價規(guī)定、評標(biāo)措施和原則。（六）、物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂闡明（包括與否將投標(biāo)文獻作為物業(yè)服務(wù)協(xié)議的附件）。（七）、招標(biāo)實行方案（包括組織解釋招標(biāo)文獻及實地考察物業(yè)的時間、開標(biāo)時間、地點、措施與程序等）。（八）、投標(biāo)書密封規(guī)定和送達的截至?xí)r間、地點及方式。（九）、悔標(biāo)的責(zé)任。（十）、其他事項闡明及法律法規(guī)政策規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)文獻可載明投標(biāo)保證金，對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文獻的經(jīng)濟賠償，中標(biāo)后履約保證金等內(nèi)容。第十三條

物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。下列物業(yè)管理項目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)：（一）規(guī)劃總建筑面積10萬（含10萬）平方米以上的多層項目；（二）規(guī)劃總建筑面積5萬（含5萬）平方米以上的高層項目；（三）規(guī)劃總建筑面積7萬（含7萬）平方米以上的多層、高層混合項目。下列物業(yè)管理項目可以邀請招標(biāo)：（一）規(guī)劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上10萬平方米如下的多層項目；（二）規(guī)劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上5萬平方米如下的高層項目；（三）規(guī)劃總建筑面積3萬（含3萬）平方米以上7萬平方米如下的多層、高層混合項目。招標(biāo)方式一經(jīng)確定，中途不得變更。第十四條

招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介公布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括如下內(nèi)容：（一）、招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)絡(luò)方式。（二）、招標(biāo)物業(yè)項目的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時間等基本狀況。（三）、投標(biāo)資格條件，報名的地點、期限。（四）、獲取招標(biāo)文獻的時間、地點、措施和有關(guān)費用等。招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)報請所在地物業(yè)管理行政主管部門同意后，招標(biāo)人應(yīng)向3個以上（含本數(shù)）具有對應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包括前款規(guī)定的事項。第十五條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，到項目所在地物業(yè)行政主管部門立案。立案時招標(biāo)人應(yīng)提供如下資料：（一）、招標(biāo)人的有關(guān)資格證明文獻，包括物業(yè)區(qū)域的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及總平面圖等復(fù)印件。（二）、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書。（三）、招標(biāo)文獻。（四）、重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)提供原物業(yè)服務(wù)協(xié)議。（五）、招標(biāo)人直接組織的，應(yīng)提交招標(biāo)小組和工作秩序等資料；招標(biāo)委托招標(biāo)代理機構(gòu)的，應(yīng)提交招標(biāo)代理委托協(xié)議。（六）、法律法規(guī)規(guī)定的其他資料。立案機關(guān)對立案材料內(nèi)容不完整的，有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。第十六條

采用公開招標(biāo)的，招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文獻的規(guī)定，對投標(biāo)人進行資格預(yù)審。實行投標(biāo)資格預(yù)審的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文獻的措施。資格預(yù)審文獻應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書，申請人須知以及需要投標(biāo)人提供的技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與重要管理人員的簡歷業(yè)績等證明，物業(yè)行政主管部門出具的資質(zhì)查對證明材料。第十七條

經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格告知書，告知獲取招標(biāo)文獻的時間、地點和措施，并同步向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)人告知資格預(yù)審成果。資格預(yù)審合格的投標(biāo)人過多的，招標(biāo)人可從中優(yōu)選5個以上資格預(yù)審合格的投標(biāo)人。第十八條

招標(biāo)文獻發(fā)售時間不得少于5個工作日。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文獻所需要的合理時間，自招標(biāo)文獻發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文獻截至之日止，不得少于20日。第十九條

招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文獻進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻規(guī)定提交投標(biāo)文獻截止時間15日前，書面告知所有的招標(biāo)文獻收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文獻的構(gòu)成部分。第二十條

招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的詳細狀況，可以組織潛在投標(biāo)人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場。第二十一條

招標(biāo)人不得向他人透露已設(shè)的標(biāo)底，已獲取招標(biāo)文獻的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及也許影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的詳細狀況。在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。第二十二條

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。第二十三條

通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照如下規(guī)定期限完畢物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）、預(yù)售新建商品房項目的，應(yīng)當(dāng)在獲得《商品預(yù)售許可證》之前完畢。（二）、新建現(xiàn)售商品房項目發(fā)售的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)完畢。（三）、非發(fā)售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)完畢。（四）、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項目，在物業(yè)服務(wù)協(xié)議屆滿或解除前完畢。第三章

投

標(biāo)第二十四條

本規(guī)定所稱的投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有對應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文獻規(guī)定的其他條件。第二十五條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照文獻的內(nèi)容和規(guī)定編制投標(biāo)文獻，投標(biāo)文獻應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文獻提出的實質(zhì)性規(guī)定和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)人對招標(biāo)文獻有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)書面向招標(biāo)人提出，不得附有招標(biāo)人不能接受的條件。投標(biāo)文獻包括如下內(nèi)容：（一）、投標(biāo)函。（二）、投標(biāo)報價，包括物業(yè)服務(wù)費收支預(yù)算方案。（三）、物業(yè)管理方案，包括物業(yè)服務(wù)理念與目的、物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)運作措施及管理制度目錄，物業(yè)管理服務(wù)人員配置，物業(yè)管理服務(wù)分項原則與承諾。（四）、對招標(biāo)文獻所列其他內(nèi)容的陳說。（五）、招標(biāo)文獻規(guī)定提供的其他材料。第二十六條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻規(guī)定提交投標(biāo)文獻的截止時間前，將由投標(biāo)人的法定代表人簽訂和加蓋公章的投標(biāo)文獻密封送達投標(biāo)地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文獻后應(yīng)向投標(biāo)人出具簽收收據(jù)，并按規(guī)定加以妥善保管。在開標(biāo)前，任何單位和個人不得啟動投標(biāo)文獻。第二十七條

投標(biāo)人在招標(biāo)文獻規(guī)定提交投標(biāo)文獻的截至?xí)r間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文獻，并書面告知招標(biāo)人。補充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文獻的構(gòu)成部分，并應(yīng)按照本規(guī)定第二十七條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標(biāo)文獻規(guī)定提交投標(biāo)文獻的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。第二十八條

投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平竟?fàn)?，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益、業(yè)主利益或者他人的合法權(quán)益。

第四章

開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第二十九條

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻確定的提交投標(biāo)文獻截至?xí)r間的統(tǒng)一時間公開進行，開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文獻中預(yù)先確定的地點。第三十條

開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參與，并應(yīng)在所在地物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下進行。開標(biāo)時，由投標(biāo)人和推選的代表檢查投標(biāo)文獻的密封狀況。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封、宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價和投標(biāo)文獻的其他重要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。第三十一條

開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)當(dāng)立即進入評標(biāo)程序。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，并遵守評標(biāo)規(guī)則，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)認(rèn)真公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)。第三十二條

物業(yè)管理評標(biāo)專家由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日從所在地物業(yè)管理行政主管部門建立的評標(biāo)專家?guī)熘胁捎秒S機抽取的方式確定，評標(biāo)委員會應(yīng)推選一名評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人，詳細負(fù)責(zé)組織評標(biāo)工作，在評標(biāo)必須公開前予以保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評標(biāo)委員會組員。第三十三條

建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理專家構(gòu)成，組員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數(shù)的2/3。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人不從依法組建的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘谐槿＜业模u標(biāo)無效。第三十四條

在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文獻中闡明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文獻的評標(biāo)規(guī)定，根據(jù)標(biāo)書評分，現(xiàn)場答辯等狀況進行綜合評標(biāo)。除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的狀況下進行。第三十五條

評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文獻確定的評標(biāo)原則和措施，對投標(biāo)文獻進行評審和比較，并對評標(biāo)成果簽字確認(rèn)。向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)匯報，推薦不超過3個有序的合格的中標(biāo)候選人。第三十六條

依法應(yīng)當(dāng)進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目，因評標(biāo)委員會已否決不合格的投標(biāo)，或確定為廢標(biāo)后致使有效投標(biāo)少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。第三十七條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在公告期5個工作日滿后按照評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行協(xié)議的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。第三十八條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)告知書，同步將中標(biāo)成果書面告知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)書的內(nèi)容保密，不得復(fù)印、抄錄。中標(biāo)告知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律約束力，中標(biāo)告知書發(fā)出后，招標(biāo)人變化中標(biāo)成果或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。第三十九條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向所在地物業(yè)管理行政主管部門立案。立案資料應(yīng)包括評標(biāo)委員會的評標(biāo)匯報、中標(biāo)人的投標(biāo)文獻、中標(biāo)告知書等。第四十條

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻和中標(biāo)人的投標(biāo)文獻簽訂對應(yīng)的書面協(xié)議。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行簽訂背離協(xié)議實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所