貴陽市場調(diào)研報告第一局部貴陽宏觀經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r國民經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r 2021年貴陽全市GDP總額811.05億元，2021年貴陽市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值902.61億元，按可比價格計算，比上年增長13.3%，增速比上年提高0.2個百分點，超過全國平均水平。整體經(jīng)濟(jì)形勢良好，后發(fā)優(yōu)勢明顯。09年全年貴陽市人均可支配收入達(dá)15041元，增長8.9%，增加了1229元。目前居民人均收入僅約2200美元，尚有很大的增長空間。根據(jù)興旺國家經(jīng)驗，住宅消費(fèi)頂峰期應(yīng)在人均收入3000美元左右時，貴陽房地產(chǎn)市場開展方興未艾，還有很大的成長空間。貴陽市過去兩年持續(xù)保持20%以上的消費(fèi)高增長率，超過全國平均水平。貴陽市城市居民人均收入近年來一直呈上升勢頭。人均支出也同步增加。更為重要的是，支出收入比呈現(xiàn)上升趨勢。隨著居民收入的進(jìn)一步增長，社會保障、醫(yī)療保障體系的逐步完善，這種消費(fèi)增長趨勢應(yīng)可以持續(xù)下去。貴陽市城市化進(jìn)程不斷加快，總?cè)丝诓粩嘣鲩L。2003年以來，總?cè)丝谀昃鲩L率高于同期全國總?cè)丝谠鲩L率的0.5%?？偨Y(jié)：貴陽市作為省會城市，是全省的政治中心、文化中心、商業(yè)物流中心、工業(yè)基地，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)首位度到達(dá)40%以上。貴州省礦產(chǎn)資源豐富，過去受制于交通不便，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)開展緩慢，經(jīng)濟(jì)總量位于全國后列。近年來，隨著貴州省內(nèi)外交通狀況的不斷改善，貴州經(jīng)濟(jì)開展開始加速，增長率超過全國平均水平。目前，在全國高鐵戰(zhàn)略的推動下，貴州省即將徹底改變交通落后的現(xiàn)狀，幾年內(nèi)將以貴陽市為省內(nèi)樞紐，打通與廣州、重慶、成都等其它區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的便捷通道。這將為貴州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速開展，提供強(qiáng)大助力。此外，貴州省目前城市化率缺乏30%，在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，未來的城市化進(jìn)程將加速，這也將為貴州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速開展，提供可靠保障。第二局部貴陽城市開展規(guī)劃一、城市總體規(guī)劃綱領(lǐng)根據(jù)2021年12月通過的?貴陽市城市總體規(guī)劃(2021-2021年)?，至2021年，把貴陽市根本建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境良好、生態(tài)產(chǎn)業(yè)興旺、文化特色鮮明、生態(tài)觀念濃厚、市民和諧幸福、政府廉潔高效、宜居、宜游、宜業(yè)的生態(tài)文明城市，在全省率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。二、人口規(guī)劃至2021年，貴陽市域常住人口500萬人，其中城鎮(zhèn)人口400萬人，城鎮(zhèn)化水平從目前的70%提高到80%，年均提高1個百分點左右。至2021年，中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口約320萬人〔現(xiàn)約為280萬人〕，市域外圍城鎮(zhèn)人口約80萬人。三、城市開展戰(zhàn)略：以老城區(qū)為中心，實施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)〞的空間開展策略。加快麥架、沙文、扎佐區(qū)域的根底設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群整體“北拓〞，并大力推進(jìn)金陽新區(qū)的人口聚集和空間拓展；依托環(huán)城高速公路、甲秀南路等建設(shè)，通過“南延〞，推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚；以三橋馬王廟片區(qū)整體改造為重點，實施“西連〞戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，城市空間向西與清鎮(zhèn)連片開展；以龍洞堡機(jī)場改擴(kuò)建為契機(jī)，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點，建設(shè)龍洞堡東部新城，遠(yuǎn)景向龍里方向推進(jìn)，建設(shè)形成貴龍經(jīng)濟(jì)帶；同時推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)開展，實施“東擴(kuò)〞戰(zhàn)略。四、環(huán)境布局：一城三帶多組團(tuán)貴陽市中心城區(qū)形成“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合〞的空間布局結(jié)構(gòu)。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環(huán)抱〞的城市特色，建設(shè)用地300平方公里。五、路網(wǎng)建設(shè)：路網(wǎng)主骨架“一橫一縱一環(huán)〞通過對中心城區(qū)道路網(wǎng)的優(yōu)化調(diào)整，建設(shè)完善〞一橫、一縱、一環(huán)〞的路網(wǎng)主骨架和“三條環(huán)路十六條射線〞的骨干路網(wǎng)系統(tǒng)。“一橫、一縱、一環(huán)〞：一橫：北京西路—北京路—北京東路；一縱：貴遵路—金工路—中壩路—甲修—花磊路；一環(huán)：環(huán)城高速公路?！叭龡l環(huán)路十六條射線〞：一環(huán)路：蟠桃宮—寶山路北段—北京路—棗山路—浣沙路—解放路—寶山路南段—蟠桃宮；二環(huán)路：三橋—改茶路—貴黃路東段—南二環(huán)—富源路—東二環(huán)—貴遵路南段—三橋；三環(huán)路(環(huán)城高速公路)：東北環(huán)線—西南環(huán)線—南環(huán)線；十六條射線：貴黃路藝校至金華段、北京西路、觀山路、貴金路、金朱路、貴遵路、鹽沙路、新天大道、北京東路、機(jī)場路、油小路、東站路、富源路、桐蔭路、花溪大道、花溪二道第三局部貴陽土地市場分析一、土地市場供給趨勢2021年全市出讓50宗，出讓面積349.9萬平米，成交金額32.3億元，成交面積及金額較往年降幅較為明顯，但批出地塊總建筑面積達(dá)1078.2萬平米創(chuàng)歷史新高。2021年上半年土地出讓23宗，成交面積73萬平米，真正大體量的土地供給主要集中在下半年，下半年出讓土地27宗，成交面積277萬平米。區(qū)域供應(yīng)面積供應(yīng)宗數(shù)成交面積成交宗數(shù)成交金額（萬元）兩城區(qū)1,504,867.9026964,373.401797043.00金陽新區(qū)1,780,738.45141,359,507.7313167550.00小河區(qū)1,006,500.338------烏當(dāng)區(qū)1,033,741.3081,009,296.30748001.50花溪區(qū)747,772.00315,883.0022281白云區(qū)516,955.151037,807.1542166.75總計6,590,575.13693,386,869.5843317042.25.252021年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、烏當(dāng)、小河等地，金陽、兩城更是供給的主戰(zhàn)場，兩區(qū)域合計成交220余萬平米，占到整體市場65%以上，這也預(yù)示今后一段時期內(nèi)市場競爭依然圍繞這兩處傳統(tǒng)區(qū)域市場。二、土地市場供給構(gòu)成近年貴陽土地供給主要以商住和商住綜合性質(zhì)為主，純住宅用地和低密度住宅用地供給日漸減少。商業(yè)地產(chǎn)的競爭將成為今后幾年貴陽地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場。居住密度高，拆遷本錢高，貴陽的舊城改造單憑市場化解決難度很大，這為新區(qū)開展創(chuàng)造了機(jī)遇。數(shù)據(jù)來源：貴陽國土局09年各城區(qū)平均地價到達(dá)700元/平米，其中兩城區(qū)地價到達(dá)985元/平米〔08年1065元/平米〕，金陽新區(qū)地價達(dá)895元/平米〔08年852元/平米〕〔備注：由于花溪區(qū)本年度僅成交2宗，且受土地自身條件因素影響，不能代表該地區(qū)實際地價水平，故不作為參照依據(jù)〕，各區(qū)域較08年成交均價變動不大。三、2021年大宗土地供給分析宗地編號區(qū)域位置性質(zhì)面積（㎡）容積率建筑面積成交價（萬元）隸屬開發(fā)商金陽2009-05地塊金陽新區(qū)東南鄰長嶺南路及延伸段、北至興黔東路、西鄰世紀(jì)城。商住辦綜合805237.362.31852045.9￥79,800.00世紀(jì)金源集團(tuán)G（09）18兩城區(qū)南明區(qū)花果園后街彭家灣片區(qū)商住8091836.95559087.2￥45,800.00貴州宏立城集團(tuán)G（08）22烏當(dāng)區(qū)土巴寨、小河口、蔡家寨商住4482681.8806882.4￥27,150.00貴州保利集團(tuán)G（09）17兩城區(qū)南明區(qū)解放路商住82716.049626.0￥10,900.00貴陽金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司G（09）33烏當(dāng)區(qū)東風(fēng)鎮(zhèn)后所村、頭堡村商業(yè)綜合3470541.1371630.0￥10,450.00貴州宏德商務(wù)咨詢有限公司2021年全國各地地王頻出，貴陽土地市場相對冷清，全年僅有5宗土地掛牌成交金額過億，雖然各地塊摘牌獲得曲折各異，但幾乎都被外鄉(xiāng)豪強(qiáng)所囊括；其中以金陽2021-05號地塊7.9億成交金額最高，地塊位于金陽新區(qū)金陽世紀(jì)城旁，被世紀(jì)金源集團(tuán)穩(wěn)收入囊中，摘牌結(jié)果也并非一帆風(fēng)順，該地塊是其與廣州恒大多輪競拍后獲得，也可謂幾經(jīng)曲折。而G〔09〕18地塊那么更是幾經(jīng)曲折，8月掛牌隨即遭到流拍，9月中旬再次掛牌最終被開發(fā)山水黔城而得名的貴州宏立城集團(tuán)獲得。G〔08〕22那么被貴州保利集團(tuán)獲得，一方面使得貴州保利在貴陽的土地儲藏超百萬平米，同時進(jìn)一步穩(wěn)固了其區(qū)域市場霸主地位。2005-2021年貴陽主要開發(fā)商土地儲藏情況開發(fā)商名稱類別土地數(shù)量（宗）土地存量（平米）總建筑面積（平米）已開發(fā)（平米）待開發(fā)量（平米）余貨量預(yù)開發(fā)周期（年）貴州保利外來51,107,154.002,369,022.60500,000.001,869,022.605-6中天城投集團(tuán)本土41,223,828.892,800,000.00400,000.002,400,000.004-5上海綠地外來170,334.00281,336.0052,306.67229,029.333-4廣州恒大外來1147,000.00288,000.00170,085.70117,914.301世紀(jì)金源集團(tuán)外來12,696,980.365,931,403.432,849,607.033,081,796.402-3香港新世界外來11,866,010.263,583,651.54153,289.823430361.725-6中鐵置業(yè)本土1447,283.00670,924.50100,000.00570,924.504-5中鐵地產(chǎn)外來1592,139.001,776,417.00-1,776,417.003-6貴州宏立城本土2826,957.735,615,549.0255,000.005,560,549.026-8成都遠(yuǎn)大地產(chǎn)外來1523,248.001,046,496.00102,746.38943,749.625-6總計189500935.2424362800.094283035.59619,979,764.49四、未來三年土地市場供給方案區(qū)域新增供應(yīng)面積調(diào)整用地合計供應(yīng)量兩城區(qū)2,537,000.003,103,000.005,640,000.00金陽新區(qū)3,900,000.00-3,900,000.00小河區(qū)373,000.001,357,000.001,730,000.00烏當(dāng)區(qū)546,000.00694,000.001,240,000.00花溪區(qū)1,122,000.00248,000.001,370,000.00白云區(qū)680,000.00930,000.001,610,000.00總計9,158,000.006,332,000.0015,490,000.002021-2021年土地供給情況方案年份土地供應(yīng)規(guī)劃2008年預(yù)計供應(yīng)居住用地380公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地265公頃；2009年預(yù)計供應(yīng)居住用地430公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地300公頃；2010年預(yù)計供應(yīng)居住用地240公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地168公頃；2011年預(yù)計供應(yīng)居住用地250公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地175公頃；2012年預(yù)計供應(yīng)居住用地250公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）用地175公頃。其中兩城區(qū)供給指標(biāo)區(qū)域新增供應(yīng)面積調(diào)整用地合計供應(yīng)量中心區(qū)984,000.001,396,000.002,380,000.00二戈寨片區(qū)336,000.0084,000.00420,000.00三橋馬王廟片區(qū)339,000.00971,000.001,310,000.00龍洞堡片區(qū)878,000.00652,000.001,530,000.00合計2,537,000.003,103,000.005,640,000.00根據(jù)2021至2021年政府規(guī)劃，貴陽市方案新增供給土地915.8萬平米，舊城改造及用地性質(zhì)調(diào)整用地633.2萬平米，總供地面積1549.0萬平米。截止2021年末，累計已出讓用地達(dá)763.7萬平米，未來三年土地方案供給量僅余700萬平方米，預(yù)計地價將進(jìn)一步上漲。近年市場供求的重點主要在兩城區(qū)和金陽，烏當(dāng)、花溪等地的土地供給相對較少，隨著花溪二道、水東路等城市干道的竣工通車，這些區(qū)域的土地供給將會增加。結(jié)論：1、金陽新區(qū)是土地市場供給的主體。2、貴陽市平均樓面地價多數(shù)缺乏千元，較廉價。且各區(qū)域樓面地價相差不大。3、土地市場供給有序，未來三年土地供給量不多。潛在市場競爭壓力可控。4、大量已出讓土地集中在少數(shù)品牌開發(fā)商手中。過去幾年，世紀(jì)金源、中天城投等開發(fā)商采取低價傾銷的銷售策略，很大程度上遏制了樓價上漲。未來幾年，隨著世紀(jì)金源的淡出，這種狀況很有可能改變，樓價上漲速度可能超出預(yù)期。第四局部貴陽市房地產(chǎn)市場分析 【備注：此局部商品房物業(yè)性質(zhì)包含經(jīng)濟(jì)適用房、區(qū)域包含清鎮(zhèn)、修文、開陽等郊縣數(shù)據(jù)】貴陽市09年固定資產(chǎn)投資額達(dá)782.64億元，較08年增長30.1%。09年房地產(chǎn)開發(fā)所占比例較去年略有下降，趨于平緩，到達(dá)26.9%。09年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額指數(shù)到達(dá)0.269，較08年稍低【指標(biāo)比值：正常區(qū)間0.22-0.28】，該指標(biāo)回到正常范圍。一、房地產(chǎn)投資增速/GDP投資增速指標(biāo)分析2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地產(chǎn)投資增速22.3318.3825.319.125.725.623.6GDP增長速度13.313.714.614.715.813.113.3房地產(chǎn)投資增速/GDP增速1.681.341.731.301.631.951.77截止至貴陽市房地產(chǎn)投資增速為23.6，GDP增長速度為13.3，房地產(chǎn)投資增速/GDP增速指數(shù)維持在1.77【指標(biāo)比值：正常區(qū)間1.50-2.00】，處于正常區(qū)間；數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局二、貴陽市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積分析09年全市商品房新開工面積719.08萬平米，較上年度有所下降〔08年為771.33萬平米〕，商品房施工面積3088.57萬平米，較上年度增幅明顯〔08年為2464.18萬平米〕，商品房竣工面積740.05萬平米，比上年度多一倍〔08年為307.59萬平米〕。09年全市商品房新開工面積719.08萬平米，同比下降7.7%，商品房施工面積3088.57萬平米，同比增幅24.5%，商品房竣工面積740.05，同比增幅128.1%，；新開工面積在年初、九月兩個階段增加最為明顯，竣工面積那么是在四月和年末完成量最大。數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局三、商品房新開工面積/施工面積商品房新開工面積/施工面積指標(biāo)為0.23，低于處于正常區(qū)間范圍〔紅色標(biāo)注帶為正常區(qū)間范圍〕，全年新開工面積缺乏，市場中期房有效供給量減少，新貨供給減少；數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局四、商品房施工面積/商品房竣工面積商品房施工面積/商品房竣工面積指標(biāo)為4.17，【指標(biāo)比值：正常區(qū)間3.00-4.00】，略超過正常區(qū)間，整體施工進(jìn)度較快，竣工量相對較充足；數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局 五、貴陽市商品房供求狀況分析 2021年全市銷售面積754.81萬平米，同比增長83%，市場整體復(fù)蘇，銷售火爆；過去5年，貴陽房地產(chǎn)市場供求狀況根本平衡，比較健康，特別是2021年，出現(xiàn)了供小于求的局面。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)六、整體成交情況09年成交面積從3月份復(fù)蘇，銷售量持續(xù)維持在每月4000套以上,約合50萬平米。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)七、整體成交情況09年成交面積從3月份復(fù)蘇，銷售量持續(xù)維持在每月4000套以上,約合50萬平米。2021年1-5月商品房成交面積264.1萬方，與去年同期244.5萬方相比上漲了8%。09年3-12月每月成交量均保持在50萬方以上，10年3月以來每月成交量走勢與09年極其相似。八、2021年銷售前二十位工程排名按成交套數(shù)排名排名項目名稱銷售套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/m2）銷售總額（億）1世紀(jì)城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363大興星城1440174508.8530405.304金陽新世界1430153448.2036495.605金元國際新城1427202902.4333736.846中天.世紀(jì)新城1243187927.4043988.267保利云山國際1132134964.9445916.208遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景1002116828.8636254.249保利溫泉新城1001148795.5738005.6510中天花園982113687.5546455.2811碧園花城953100990.5933513.3812中天·帝景傳說875116243.3828063.2613中環(huán)觀山湖1號828124746.4141395.1614興隆珠江灣畔825105141.3835783.7615天譽(yù)城71068266.5139842.7016恒大綠洲60462511.8341772.6117智慧龍城53267678.2941632.8218興隆楓丹白鷺50158683.1432711.9219宜家尚城46049252.0734471.7020臣功新天地42346618.7336051.68按銷售金額排名排名項目名稱銷售套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/m2）銷售總額（億）1世紀(jì)城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363中天.世紀(jì)新城1243187927.4043988.264金元國際新城1427202902.4333736.845保利云山國際1132134964.9445916.206保利溫泉新城1001148795.5738005.657金陽新世界1430153448.2036495.608大興星城1440174508.8530405.309中天花園982113687.5546455.2810中環(huán)觀山湖1號828124746.4141395.1611遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景1002116828.8636254.2412興隆珠江灣畔825105141.3835783.7613碧園花城953100990.5933513.3814中天托斯卡納39277325.8843603.3715中天·帝景傳說875116243.3828063.2616亨特國際29141732.1175983.1717智慧龍城53267678.2941632.8218黔靈半山27740625.8167752.7519天譽(yù)城71068266.5139842.7220恒大綠洲60462511.8341772.61銷售量穩(wěn)居銷售榜首位，并位居全國單盤銷量首位。世紀(jì)城已成為貴陽樓市開展的特例，其以低價開盤帶動整盤營銷的方式也取得相當(dāng)不錯的銷售成績。【備注：此排名數(shù)據(jù)之包含各工程住宅局部成交排名】數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)九、2021年主要開發(fā)商商品房銷售排名企業(yè)名稱銷售面積銷售面積占比成交金額成交金額占比世紀(jì)金源集團(tuán)2661643.6137.1%￥9,112,198,825.3432.0%中天城投集團(tuán)495184.217.0%￥2,017,809,016.007.1%貴州宏利城集團(tuán)381358.865.3%￥1,435,964,163.005.1%貴州保利283760.514.0%￥1,184,947,115.004.2%中鐵五建204501.152.9%￥777,161,097.002.7%金元集團(tuán)204438.652.9%￥701,452,729.352.5%香港新世界153448.202.1%￥559,864,369.002.0%中水電124764.411.7%￥516,377,133.001.8%成都遠(yuǎn)大116828.861.6%￥423,531,810.001.5%廣州恒大62511.830.9%￥261,128,161.000.9%上海綠地47037.920.7%￥279,314,377.831.0%中鐵置業(yè)19582.770.3%￥91,698,798.000.3%其他項目合計2413554.7433.5%￥11,089,552,405.5038.9%外地品牌和外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商占據(jù)市場67.5%，對于中小房開企業(yè)來說，生存空間被進(jìn)一步擠壓。十、整體價格情況09年貴陽市商品住宅成交均價3730元/平方米，成交均價較08年略有下降，環(huán)比下降3.02%?！矀渥ⅲ?8年商品房不包括商業(yè)用房、寫字樓〕數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)2021-2021年貴陽市各區(qū)域商品住房成交均價比照區(qū)域2008年2009年同比增長率2009年1月2009年12月環(huán)比年初增長率全市38473730-3.0%3534428021.1%兩城453845730.8%4593514912.1%金陽33323310-0.7%2887382132.4%小河3107343010.4%351836734.4%烏當(dāng)344435944.4%364538104.5%白云3035387827.2%2183393380.2%花溪2587366741.8%3289448636.4%09年，整體成交量大幅上漲，價格較08年略有降低，環(huán)比下跌3.04%。但年末與年初成交均價相比，平均增長21.1%。十一、整體成交構(gòu)成情況商品住宅成交單價區(qū)間貴陽商品住宅目前成交主力單價在3500-4000元/㎡價格區(qū)間，2500元/㎡成交房源正逐步退出市場，從目前監(jiān)測的各地區(qū)數(shù)據(jù)，除經(jīng)濟(jì)適用房外，3000元/㎡房源幾乎無跡可尋。核心城區(qū)高層工程單價已接近8000元//㎡，局部工程小高層產(chǎn)品更是將價格標(biāo)至11000元/㎡，樓市單價空前高漲。2005-2021年貴陽市“居民年均可支配收入/商品房銷售價格〞指標(biāo)統(tǒng)計2005年2006年2007年2008年2009年居民年均可支配收入（元）992811222127801381715041商品房銷售均價（元/㎡）25602775339238473731居民年均可支配收入/商品房銷售均價3.884.043.773.594.03房價收入比9.458.339.7310.219.1009年居民年均可支配收入/商品房銷售價格指標(biāo)為9.17，【指標(biāo)比值：正常區(qū)間6.00-8.00】，根據(jù)中國房價收入標(biāo)準(zhǔn)值為7.5計算，貴陽的房價水平超過正常區(qū)間，處于高位區(qū)間；2005-2021年貴陽市“年均居民可支配收入增長率/商品房銷售價格增長率〞指標(biāo)統(tǒng)計2005年2006年2007年2008年2009年居民可支配收入增長率（%）10.413.013.98.18.9商品房銷售均價增長率（%）9.48.422.213.4-3.02居民可支配收入增長率/商品房銷售均價增長率（%）1.111.550.630.60-2.9509年商品房銷售均價增幅低于居民可支配收入增長率，房價合理，房地產(chǎn)市場幾乎沒有泡沫。數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計局/貴陽市筑房網(wǎng)十二、商品房空置情況09年商品房空置面積44.82萬平米，空置率略高出正常指標(biāo)【指標(biāo)比值：正常區(qū)間4.0-5.0】。商品住宅成交面積區(qū)間成交戶型段中部集中，130-150㎡等重大戶型成為市場銷售的主力，中小戶需求熱度不減。今年市場供給的主打區(qū)間，主要以中小戶型為主。今年市場雖然以中大戶型為銷售主力區(qū)間，但結(jié)合實際供給情況我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有中大戶型多為去年的余貨，新增較少。隨著單價上漲，暢銷戶型面積有縮小化趨勢。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)根據(jù)2021-2021年城市住房建設(shè)方案，08-12年商品房住房累計供給為1942萬平米，08、09兩年累計供給量逾900萬平米，剩余1000萬平米將余下三年，年均供給量缺乏350萬平米，至07年開始貴陽商品住宅年供給量就均在350萬平米以上，而07-09三年累計平均成交面積400萬平米，整體趨勢供小于求，市場潛在壓力較弱。成交：隨著房價的上漲，剛性需求的銳減，政策對于二套房購置的控制，成交量增長缺少顯性支撐，另一方面明年下半年政策風(fēng)險加大，明年市場整體成交會有所的回調(diào)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)明顯回暖增速的勢頭，因此明年成交下滑那么不會出現(xiàn)08年的慘狀，但仍然要做好成交高位回落的準(zhǔn)備，預(yù)計明年整體成交會在400-500萬平米〔以月均成交35萬平米/月〕；價格：明年中心城區(qū)房價破萬元大關(guān)，局部區(qū)域市場開始邁過4000，年末中心城區(qū)一些占據(jù)優(yōu)質(zhì)核心地段的工程還在蓄勢待發(fā)，均價已根本瞄向8000元/平米中心城區(qū)房價過萬只是時間問題，沖破萬元單價的號角或?qū)⒂杀＠麌H廣場等工程率先發(fā)起；隨著中低檔單價貨源快速去化，房價的整體抬升，在中心城區(qū)高房價擴(kuò)散效應(yīng)的帶動下，周邊各城區(qū)的房價將進(jìn)一步邁入新臺階，例如烏當(dāng)、小河、花溪市場整體均價或?qū)⑼耆嫉?000的高位，貴陽低房價時代由此終結(jié)；十三、區(qū)域市場整體開展?fàn)顩r各區(qū)域市場成交情況分析數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)區(qū)域兩城區(qū)金陽新區(qū)小河區(qū)烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)花溪區(qū)總供應(yīng)面積（萬㎡）201.24240.6733.5020.0741.966.93總銷售面積（萬㎡）203.43349.1359.3740.5328.155.76供求比0.99：10.69：10.56：10.50：11.49：11.20：1總銷售額（億元）93.03115.5520.3714.5710.322.23整體成交均價（元/㎡）457333103430359438783667→09年貴陽市金陽區(qū)的成交面積與成交均價都居榜首，累計供求比0.69：1，累計成交349.13萬平米，金陽區(qū)開展勢頭強(qiáng)勁；→09年各區(qū)需求全面釋放，兩城、金陽、小河、烏當(dāng)成交面積均大于全年新增供給面積；→白云區(qū)受白云南湖板塊工程銷售的帶動，量價齊升；→花溪區(qū)仍然受地勢較遠(yuǎn)的影響，成交量居全市末位。2.1、中心城區(qū)

代表樓盤：中天花園中天世紀(jì)新城保利云山國際山水黔城黔靈半山2、中心圈層

產(chǎn)品由于中心城區(qū)的區(qū)位因素主導(dǎo)，仍以高層為主。但部分城區(qū)周邊高端項目，今年增加了別墅及洋房的產(chǎn)品供應(yīng)量?？蛻艨蛻糨椛浞秶鷱V，主要為市域及周邊地州縣群體。地州縣占相當(dāng)比例，主要為商人、企事業(yè)富裕階層為主。價格目前市場整體均價在4400—5200元/㎡，別墅價格集中在7000—10000元/㎡?？傮w城區(qū)中心項目，區(qū)域優(yōu)勢明顯，在其配套及項目均較為成熟的情況下，本區(qū)域價格自然成為全市價格最熱區(qū)域。普遍容積率較高，檔次多走高端路線，因土地稀缺的制約，此區(qū)域可開發(fā)項目規(guī)模有限，因此銷售普遍較好。兩城區(qū)市場供求情況分析數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)09年兩城區(qū)商品住宅累計成交面積203.43萬平方米，新增供給面積201.24萬平方米，供求比99/100，兩城區(qū)作為貴陽市的主城區(qū)，在市場需求充分釋放的情況下，銷量也大幅提升；09年成交均價4573元/平方米，12月的成交均價5149元/平方米，是今年的最高點。在接近歲末里，貴陽市商品住宅價格節(jié)節(jié)攀升，兩城區(qū)更是超越5000元/㎡大關(guān)；2021年以來雖然價格09年10月水平，但未出現(xiàn)明顯的下跌趨勢。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交面積成交均價主打產(chǎn)品營銷主題1山水黔城38.14萬㎡3765高層、別墅世界的眼光、國際的品質(zhì)2中天.世紀(jì)新城18.79萬㎡4398高層、別墅代言城市未來3保利云山國際13.50萬㎡4591高層把黔靈山還給生活4中天花園11.37萬㎡4645高層、洋房、別墅大城生活成熟社區(qū)5天譽(yù)城6.83萬㎡3984高層60萬平米城市公園大城城區(qū)中心重點高價工程排名項目名稱成交面積成交均價主打產(chǎn)品營銷主題1中央公園2.95萬㎡7852高層高薪階層、傳世府邸2亨特國際4.17萬㎡7598高層城市中心3黔靈半山4.06萬㎡6775洋房、小高層城市上省府旁權(quán)智官邸2.2烏當(dāng)板塊代表樓盤：保利溫泉新城藍(lán)波灣新添衛(wèi)城臣功新天地澗橋泊林水錦花都產(chǎn)品多層、小高層、洋房為主，部分別墅及高層客戶普通物業(yè)以本區(qū)域客戶為主，洋房多為城區(qū)居民，高檔別墅類客戶多來自城區(qū)，省內(nèi)外地客戶多價格09年整體均價維持在3600元/㎡左右，重點項目洋房均價目前已維持在4000元/㎡以上，高端別墅類項目均價在10000元/㎡以上。總體區(qū)域產(chǎn)品逐漸往高端發(fā)展，密度較小，價格也已突破4000，整體發(fā)展已上升一個臺階。但基礎(chǔ)設(shè)施不如金陽新區(qū)，且新建的垃圾處理廠選址于此，負(fù)面影響很大。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交均價成交面積主打產(chǎn)品營銷主題1保利溫泉新城380014.88萬㎡洋房、別墅國際花園社區(qū)2臣功新天地36054.66萬㎡高層貴陽首家7度抗震設(shè)防品質(zhì)社區(qū)3藍(lán)波灣新天衛(wèi)城39123.92萬㎡小高層、高層一個關(guān)乎城市歡愉精神的傳奇之城4水錦花都36263.27萬㎡多層、小高層引領(lǐng)健康運(yùn)動居住新潮流5澗橋泊林33553.18萬㎡高層、小高層貴陽首席英倫風(fēng)情國際高尚領(lǐng)地烏當(dāng)區(qū)市場供求情況分析09年烏當(dāng)區(qū)域累計成交面積40.53萬平方米，新增供給面積20.07萬平方米，供求比為50/100；09年成交均價3594元/平方米。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)2.3、小河板塊代表樓盤：興隆花園珠江灣畔大興星城碧園花城南山高地產(chǎn)品多層、小高層、洋房為主，少量別墅；客戶城區(qū)工薪階層、小河中高，收入群體為主，少部分城區(qū)高收入人群；價格普通多層3600元/㎡左右；洋房類元4200-4500/㎡；總體項目發(fā)展主要以中高端為主。生活設(shè)施較完善，房地產(chǎn)起步較早，但交通擁堵，近兩年來被金陽、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交均價成交面積主打產(chǎn)品營銷主題1大興星城304017.45萬㎡多層、小高層現(xiàn)代化、多功能的上品國際社區(qū)2興隆珠江灣畔357810.51萬㎡洋房、小高層榮耀與夢想之城3碧園花城335110.10萬㎡高層城市中心別墅4匯景苑39555.11萬㎡高層小河之上,紳態(tài)人居5南山高地34464.32萬㎡多層、小高層人生無處不登峰小河區(qū)市場供求情況分析09年小河區(qū)累計成交面積為59.37萬平米，新增供給面積33.50萬平米，供求比為56/100，全年市場成交均價為3430元/㎡。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)2.4、南湖板塊【白云區(qū)】代表樓盤：中天托斯卡納恒大綠洲華頤藍(lán)天南窗雅舍產(chǎn)品別墅為主，配有高層、小高層；客戶別墅客戶以城區(qū)為主，高收入二次置業(yè)，高層及小高層多以白云區(qū)當(dāng)?shù)芈毠ぜ熬用駷橹?；價格全年整體住宅均價為3600元/㎡，聯(lián)排別墅5000元/㎡左右，部分獨(dú)棟項目均價已過10000元/㎡總體有一定的景觀資源，多以高端項目吸引外區(qū)域客戶，價格抬升較高。但距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)內(nèi)有鋁廠，發(fā)展?jié)摿τ邢?。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交均價成交面積主打產(chǎn)品營銷主題1中天托斯卡納43607.73萬㎡疊拼、聯(lián)排別墅天賦稀貴,貴在不貴2恒大綠洲41776.25萬㎡小高層精裝房湖山雙景首席生態(tài)華宅3華頤藍(lán)天30103.40萬㎡高層南湖.灣畔假日水岸社區(qū)4南湖郡28303.22萬㎡高層高性價比.別墅生活品質(zhì)5南窗雅舍34050.55萬㎡洋房、別墅南湖區(qū)府中央.現(xiàn)在中式宅院白云區(qū)市場供求情況分析09年白云區(qū)域累計成交面積28.15萬平方米，供給面積41.96萬平方米，供求比為149/100；由于恒大綠洲的工程的切入，9月白云區(qū)商品住在供給面積陡增，同時也帶動了區(qū)域價格的抬升。該區(qū)域供給量較低，區(qū)域價格為3878元/㎡，12月份平均價格到達(dá)3933元/㎡，成為新的高價區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)2.5、花溪板塊代表樓盤：花溪御院班芙小鎮(zhèn)溪城.華府南郡11英里區(qū)域?qū)傩裕阂月糜闻c教育基地為主；區(qū)域優(yōu)勢：優(yōu)越的自然景觀，重點大學(xué)的教育資源，適合高端工程的打造；區(qū)域劣勢：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，中低端產(chǎn)品較其他區(qū)域缺乏競爭力。產(chǎn)品以多層和別墅為主，但大多體量不大，新增少量高層；客戶以本地區(qū)域為主，部分投資客戶；價格09年整體市場均價3800元/㎡；總體旅游資源豐富，環(huán)境好，教育氛圍濃郁，但項目產(chǎn)品檔次不高。距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。未來隨著交通的改善，區(qū)域市場有一定上升空間。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交均價成交面積主打產(chǎn)品營銷主題1花溪御院43442.79萬㎡洋房、別墅旅游勝地.名仕莊園2溪城華府44241.14萬㎡高層居優(yōu)越之上.享幸福人生3南湖小區(qū)28810.76萬㎡經(jīng)適房--4蘭馨桂馥花園33030.51萬㎡多層--5班芙小鎮(zhèn)60840.17萬㎡別墅自然而來的奢華花溪區(qū)市場供求情況分析花溪區(qū)09年在市場供給及成交方面沒有顯著的改變，較其他各區(qū)仍排至末尾，但值得一提的是今年花溪的整體價格走高，從7月開始，均價持續(xù)升至4000元/㎡之上，提升速度較快，隨著甲秀南路〔花溪二道〕修建和竣工，更多消費(fèi)者看好花溪區(qū)的升值空間與環(huán)境優(yōu)勢。數(shù)據(jù)來源：筑房網(wǎng)2.6、金陽板塊代表樓盤：世紀(jì)城中天.會展城中鐵.逸都國際金陽新世界金龍國際花園觀山湖1號遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景區(qū)域?qū)傩裕赫攸c規(guī)劃的科技教育居住板塊；區(qū)域優(yōu)勢：地勢平坦，多條新建交通道路貫穿至金陽，政府重點規(guī)劃區(qū)域，大量利好政策支持區(qū)域；區(qū)域劣勢：短期內(nèi)缺乏人氣的聚集，無法形成商圈及居住氣氛。產(chǎn)品以高層為主，配有洋房和別墅；客戶以外地購買客戶、城市公務(wù)員為主，今年金陽的投資客戶也逐漸增多；價格全年商品房整體價均價在3300元/㎡左右，目前均價在3800左右；總體產(chǎn)品多走中端路線，未來發(fā)展空間巨大，目前缺乏人氣，商圈及生活圈短期無法形成。區(qū)域銷售TOP5排名項目名稱成交均價成交面積主打產(chǎn)品營銷主題1世紀(jì)城3236255.27萬㎡高層600萬㎡公園大城2金元國際新城337320.29萬㎡高層可與紐約中央公園旁住宅媲美的國際級高品質(zhì)住宅3金陽新世界364915.34萬㎡高層新世界新生活4中環(huán)觀山湖1號413912.47萬㎡高層觀山湖悟天下5遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景362511.68萬㎡洋房、高層、別墅中國綠色生態(tài)住宅示范項目典型工程對區(qū)域市場的影響：區(qū)域大盤林立，銷售狀況良好，帶動金陽新區(qū)房地產(chǎn)市場的快速開展。銷量長期維持在全市前列，特別是世紀(jì)城一個超大盤的奉獻(xiàn)巨大，全年位居工程銷售冠軍。低價帶動后市開展明顯。金陽新區(qū)多數(shù)工程以低價優(yōu)惠的營銷手段吸引了大量購置客戶，在政府的政策支持下，掀起購置狂潮。2021年以來價格大幅度上漲，但客戶購置熱情不減，金陽進(jìn)入快速開展期。金陽區(qū)市場供求情況分析09年金陽新區(qū)累計成交面積349.13萬平方米，新增供給面積240.67萬平方米，供求比為69/100，整體銷量位居全市第一，成為房地產(chǎn)開展的最熱點區(qū)域。商品住宅成為金陽區(qū)的主流供給方向，這一區(qū)域已由政府政策重點支持逐漸轉(zhuǎn)換為客戶認(rèn)同的區(qū)域。價格方面，平穩(wěn)提升，隨著區(qū)域團(tuán)購的結(jié)束，整體市場均價到12月已到達(dá)3821元/㎡的水平。2021年，價格進(jìn)一步上漲，目前高層住宅整體均價已到達(dá)4200元/平方米以上。中天·會展城銷售現(xiàn)狀：工程目前推出套數(shù)為5586套住宅，目前已成交4980余套，銷售率近90%。工程2021年4月后正式對外出售。銷售現(xiàn)狀：工程目前推出套數(shù)為13766套住宅，目前已成交12316余套，銷售率近90%。世紀(jì)城中鐵·逸都國際銷售現(xiàn)狀：工程目前推出套數(shù)為1100套住宅，目前已成交595余套，銷售率近54%。昆侖·奧林花園銷售現(xiàn)狀：工程目前推出套數(shù)為448套住宅，目前已成交322余套，銷售率近72%。遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景銷售現(xiàn)狀：工程目前推出套數(shù)為708套住宅，目前已成交305余套，銷售率43%。區(qū)域樓盤名稱總占地面積（畝）總建面（萬平米）已推出面積（平米）剩余開發(fā)面積正在推售近期熱銷戶型成交價格金陽遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景85311031791.2期103～113平米三房近期簽約成交價為4216元/平米世紀(jì)城4500600440160V組團(tuán)、Z組團(tuán)

準(zhǔn)備推售水岸別墅80～120平米的兩房三房近期簽約成交價為4386－4496元/平米中天會展城140020370133SOHO公寓54-88平米復(fù)式公寓

130～140三房近期簽約成交價為3751元/平米觀山湖1號21040364百萬級洋房160～180平米大三房及200平米的洋房產(chǎn)品近期簽約成交價約為5601元/平米金陽新世界3300330100230存在精裝小戶型公寓65平米精裝修小戶型精裝小戶型報價6500元/平米

近期簽約價4014元/平米金龍國際20030255三期天鵝堡110～150平米三期未開售中鐵逸都國際180023040190花園洋房110～180平米簽約成交均價5562元/平綠地聯(lián)盛國際570352510復(fù)式辦公公寓166平方米，單價4200，一次性付款9.9折。樂美天地78席獨(dú)立商鋪5800元/平方米起，認(rèn)籌即獲96折優(yōu)惠（6月25日截止）恒大綠洲22029209臻品95㎡三房，4692元/㎡起，送1500元/㎡精裝中水電新項目63082082

容積率1.95，未推出美的地產(chǎn)8801440144容積率2.45，未推出

合計1456318337871046

金陽主要競爭樓盤信息十四、新政前后市場開盤變化

結(jié)論：金陽房地產(chǎn)市場自2002年開始起步，前期開展較慢；經(jīng)過5年的積淀，2006、2007年迎來第一個開展小高潮，市場占有率迅速提高，銷售量僅次于主城區(qū)，但銷售價格較低；2021年，各品牌開發(fā)商紛紛入駐，世紀(jì)城大規(guī)模降價傾銷，政府出臺利好政策，使金陽的客戶認(rèn)可度和銷售量迅速提高，一舉超越主城區(qū)，成為貴陽最熱點區(qū)域。但是銷售價格被世紀(jì)城所抑制，整體偏低。2021年，金陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入主升期，量價齊升；2021年上半年，雖然受國家宏觀政策打壓，但是金陽房地產(chǎn)市場仍然進(jìn)一步量價齊升，均價首次突破4000元/平方米。未來，隨著金陽客戶認(rèn)可度的進(jìn)一步提升，交通的大力改善，生活配套的迅速提升，居住人群的不斷增多，待開發(fā)用地的減少，地價和房價將進(jìn)入高速增長期。貴陽市整體商品住宅價格2021年銷售價格保持平穩(wěn)，略有上升。5月份市場價格的下跌主要是因為中天會展城前期團(tuán)購客戶的集中簽約造成。金陽新區(qū)的成交價格目前從區(qū)域市場幾個典型樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，價格均在4200元/平以上〔中天會展城前期團(tuán)購均價3200元/平左右，非團(tuán)購均價在4300元/平左右〕而且金陽新區(qū)大型低價促銷代表樓盤：金源世紀(jì)城和中天會展城的工程價格均在迅速走高，后續(xù)儲藏用地在