會所專題研究2014.04丁義章目錄市場研究會所概念功能研究會所運營品牌開發(fā)商會所分析專題小結(jié)1.會所的概念會所的起源會所是舶來詞，源于法文“salon”、即沙龍，或英文“club”、即俱樂部。中國最早意義上的會所始于明清時期，同鄉(xiāng)或同業(yè)組成的封建性團(tuán)體，建造了有一定功能、形式模式的建筑空間場所，稱之為會館。迄今所知最早的會館是建于永樂年間的北京蕪湖會館。在嘉靖、萬歷時期會館趨于興盛，清代中期最多。同治十年（1871年），李鴻章兄弟在清初學(xué)者孫承澤的別墅故址上興建的同鄉(xiāng)會館——安徽會館。會館內(nèi)議事大廳、戲樓、館舍、花園等休閑場所一應(yīng)俱全，占地面積達(dá)9000㎡以上。京城會館安徽會館京城會館改造后仍作為會所使用會所的發(fā)展321只包含基本的運動、娛樂設(shè)施綜合性會所和專業(yè)會所注重實際效用的樸實型會所豪奢到極點的星級會所高檔項目特有普及到中低檔項目香港香港的高地價決定了家庭居住面積很小，會所是小區(qū)聚會的必需場所

社區(qū)會所只對社區(qū)內(nèi)的住戶及訪客開放社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上控制會所的規(guī)模，力求“小而精”適用性強(qiáng)，根據(jù)業(yè)主實際生活需求來設(shè)定會所的各項功能90年代中期，香港地產(chǎn)商進(jìn)入深圳市場，開始引入了會所概念1995年，深圳首次將社區(qū)會所作為售樓賣點

深圳內(nèi)地4會所從香港傳入沿海城市，并在全國21世紀(jì)，會所在中國內(nèi)陸城市蔓延開來“大而全”“小而全”突出會所主題特色會所的定義指位于該住區(qū)的，

為住區(qū)所在物業(yè)業(yè)主或周邊區(qū)域居民提供統(tǒng)一管理的

綜合服務(wù)的公共空間場所，包括會所建筑本身

及其所處的周邊公共環(huán)境。2.市場研究會所分類土地屬性所屬物業(yè)屬性客戶屬性核心價值代表項目高尚會所多位于城市中心稀缺地段或城市郊區(qū)占有稀缺景觀資源的地段 高端物業(yè)，多為高檔公寓或純別墅社區(qū)會所所屬小區(qū)業(yè)主、社會精英階層，外國人多；客戶強(qiáng)調(diào)生活品味，追求低調(diào)、高雅、高品質(zhì)，多社交活動，喜歡出入高級娛樂場所及會所，喜歡各類投資建筑空間奢華，功能多樣化，有一定的商務(wù)功能，具有高消費項目上海九間堂（十樂會所）、上海萬科蘭喬圣菲（蘭會所）、上海佘山高爾夫別墅城市會所位于城市市中心、次中心區(qū)域，地塊商務(wù)屬性較高中、高檔住宅小區(qū)，具有一定品質(zhì)感，小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)、配套設(shè)施完善會所所屬小區(qū)業(yè)主、周邊辦公人群，其中有一定財富積累的中青年人士居多；客戶工作繁忙，下班后愿意花時間、金錢健身和進(jìn)行休閑娛樂消費 多為健身型定位，細(xì)部功能完善

上海凱欣豪園、蘇州萬科金色家園、重慶龍湖〃春森彼岸城郊會所位于城市近郊區(qū)域 多為中檔住宅小區(qū)，居住密度較市區(qū)低；交通便捷，可快速到達(dá)市中心；周邊配套較欠缺，需通過小區(qū)自身配套建設(shè)提升項目價值多為會所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊小區(qū)業(yè)主，其中事業(yè)剛起步的單身青年、即將成婚或結(jié)婚不久的夫妻、外地中青年居多；客戶生活節(jié)奏較快，追求快捷和便利，休閑娛樂活動受經(jīng)濟(jì)承受能力制約較強(qiáng)

收費價格適中，服務(wù)能夠滿足客戶日常生活需求上海奧林匹克花園、上海萬科四季花城、重慶龍湖〃江與城

郊區(qū)會所位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域

多為中或中低檔住宅小區(qū)；交通不便利，公交線路缺乏；周邊缺乏生活配套，基本依靠小區(qū)內(nèi)部配套大部分為會所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊生活人群；消費多講究經(jīng)濟(jì)實用，不盲目追求時尚，也有一些人士有一定經(jīng)濟(jì)實力，將其作為投資之用大眾型消費標(biāo)準(zhǔn)、功能實用，或通過較高的定位吸引客戶上海新浦江城、上海金地格林郡、廣州中海金沙灣高尚會所城市會所城郊會所郊區(qū)會所會所分布某公司對中國十大城市中100個數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行了分類。其中高尚會所25個，城市會所26個，城郊會所31個，郊區(qū)會所18個各類型會所對應(yīng)小區(qū)產(chǎn)品形式特點明顯：高尚會所對應(yīng)純別墅社區(qū)；城市會所對應(yīng)城市中心或次中心公寓類產(chǎn)品；城郊會所對應(yīng)近郊公寓產(chǎn)品；郊區(qū)會所對應(yīng)遠(yuǎn)郊供應(yīng)項目（也有小部分別墅、公寓混合型小區(qū)）四類會所分布較均勻，并未出現(xiàn)極端現(xiàn)象，各類會所對應(yīng)產(chǎn)品形式特征明顯面積統(tǒng)計在100個會所樣本中，面積最大的為重慶龍湖江與城的會所，其面積達(dá)30000㎡；最小的是上海萬科朗潤園的會所，面積為800㎡。說明：本報告所指的會所面積，包括室外籃球場、室外網(wǎng)球場等戶外項目的面積高尚會所：平均面積最大，與其定位吻合，強(qiáng)調(diào)會所功能的多樣性和完善性，以迎合業(yè)主的各類需求，提高業(yè)主的生活品質(zhì)城市會所：由于周邊配套較為完善，故其會所在設(shè)計時面積一般不大城郊會所：其所在區(qū)域距離城市成熟區(qū)域配套有一定距離，生活配套較依賴于小區(qū)會所，故會所面積一般略大于城市會所郊區(qū)會所：平均面積最小，會所所在小區(qū)位置偏，小區(qū)附近集聚人口少，會所的使用對象有限，且因周邊人群消費能力有限，會所在功能設(shè)置時，以滿足小區(qū)業(yè)主的基本生活需求為主，故會所面積較小。平均面積排序：高尚會所>城郊會所>城市會所>郊區(qū)會所面積統(tǒng)計戶均面積排序：高尚會所>城市會所>城郊會所>郊區(qū)會所本文所指會所面積除會所室內(nèi)面積外，也包括室外運動場地面積從上述圖表中可以看到，戶均會所面積與會所分類狀況明顯相關(guān)。在四類會所中，高尚會所的戶均會所面積最大，為24.52㎡；郊區(qū)會所的戶均會所面積最小，為3.31㎡。結(jié)合會所平均面積來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管城郊會所的平均面積較大，達(dá)4711㎡，但由于城郊樓盤一般體量較大，規(guī)劃戶數(shù)相對較多，故會所實際的共享率較高，造成戶均會所面積大大減小，僅為4.67㎡。戶均會所面積一般受小區(qū)檔次的指導(dǎo)，而小區(qū)檔次又從樓盤的售價中得到反映。例如上海的九間堂別墅，售價高達(dá)10-12萬元/㎡，其高尚會所的戶均會所面積亦相應(yīng)高達(dá)43.38㎡。在其周邊1公里范圍內(nèi)，價格次高的是仁恒河濱城，項目價格為3.5-4.0萬/㎡，會所面積達(dá)到12000㎡，但規(guī)劃戶數(shù)有4700戶，因此戶均會所面積下降為2.5㎡（由于小區(qū)會所的服務(wù)對象不完全局限于小區(qū)業(yè)主，戶均會所面積有時也僅作為參考指標(biāo)之一）。3.功能研究會所常見功能綜述會所是在小區(qū)配套設(shè)施為居民基本生活提供保障服務(wù)的基礎(chǔ)上，以提高業(yè)主生活品質(zhì)為目的，以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。主要分類常見功能設(shè)臵康體類 健身房、瑜伽室、室內(nèi)外游泳池、乒乓房、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖館、籃球館 休閑類 室內(nèi)高爾夫球場、桌球房、桑拿房、SPA娛樂類 棋牌室、閱覽室、兒童活動室商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室、商務(wù)中心康體項目特點：須借助一定的設(shè)施和場所；不是以競技為主，而是為了達(dá)到特定的目的；運動中講究科學(xué)方法，即運動有一定規(guī)律性，運動時間和運動量適中等商業(yè)/服務(wù)項目特點：提供社區(qū)業(yè)主交流和商務(wù)會談的空間，多為按實際消費進(jìn)行的收費服務(wù)娛樂項目特點：強(qiáng)調(diào)氛圍感和文化氣息；具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求休閑項目特點：須借助特定的設(shè)施和服務(wù)；運動不激烈，強(qiáng)調(diào)趣味性和技巧性會所常見功能模塊簡析游泳池一般而言，會所對于游泳池的設(shè)臵可分為露天泳池和室內(nèi)恒溫泳池，建造成本為一次性投資，依據(jù)室內(nèi)、室外所需的不同設(shè)備及泳池面積大小而定，普通大小（13*25米）的室外泳池建造成本約80萬元，而好的室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)泳池造價則可能達(dá)上千萬元成都鷺島國際會所室內(nèi)恒溫泳池泳池在運營中的投入也很大。露天泳池的運營費用一般為1萬元/月，而室內(nèi)恒溫泳池的運營費用高達(dá)10萬元/月，兩者的月運營費用相差10倍蘇州金色家園室外泳池小區(qū)會所的泳池建造均需事先經(jīng)過嚴(yán)格的風(fēng)險、收益等分析，因為一旦建成后不能很好地運營，不但先期投入無法收回，對于會所的活動空間也同樣造成浪費一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：室內(nèi)泳池400-500㎡室外泳池800-1000㎡會所常見功能模塊簡析健身房健身房作為功能最齊全、活動內(nèi)容最豐富的功能集合體，為大多數(shù)會所采用。且健身房的投入屬于一次性投入，基本用于健身器械的購買，其后只需少量資金用于器械維護(hù)健身房一般包括有氧健身房和器械房，自帶淋浴房（如果會所有游泳項目，那么健身和游泳的淋浴房可能在一起）?，F(xiàn)在大部分會所的健身區(qū)域旁邊，還會包括休息區(qū)一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：器械區(qū)（視功能多少而定）120-200㎡有氧區(qū)50-80㎡，淋浴房70-80㎡，休息室100-120㎡上海三鑫花苑會所健身區(qū)域器械區(qū)——約150㎡有氧區(qū)——約120㎡休息區(qū)——約60㎡會所常見功能模塊簡析桑拿房桑拿浴能夠加快血液循環(huán)，使全身各部位肌肉得到完全放松，達(dá)到消除疲勞，恢復(fù)體力，煥發(fā)精神的目的。對于業(yè)主而言，是一種高級的享受與休閑一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：400㎡左右會所常見功能模塊簡析乒乓球室乒乓房在城郊會所中較為常見，主要以本小區(qū)及周邊小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對象。標(biāo)準(zhǔn)的乒乓桌大小為2740*1525mm，臺高為760mm一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：40-45㎡/桌會所常見功能模塊簡析羽毛球場羽毛球館在城郊會所中的配臵率相對其他三類會所較高。主要為小區(qū)內(nèi)家庭提供了休閑娛樂的場所，部分時段對外開放正規(guī)比賽場地長13.40米，寬6米(雙打)或5.18米(單打)。整個球場上空空間最低為9米一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：65-80㎡/片，場地空間高度不低于9米會所常見功能模塊簡析網(wǎng)球場網(wǎng)球場由于占用場地面積較多，多分布于大面積會所中（一般均為戶外網(wǎng)球場），而這類會所主要以城市會所和城郊會所為主一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場地的占地面積不小于36.58m*18.29m。在這個面積內(nèi)，有效雙打場地的標(biāo)準(zhǔn)尺寸是23.77m*10.97m，每條端線后應(yīng)留有不小于6.40m的余地，在每條邊線外應(yīng)留有余地不小于3.66m一般標(biāo)準(zhǔn)配臵面積：280-300㎡/片會所常見功能模塊簡析桌球房桌球是一項年輕人的運動，操作簡單，對于場地沒有太大的限制，對于年輕業(yè)主有很大的吸引力。一張標(biāo)準(zhǔn)的