SPr王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策咯金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)2019年E4月SPr1前言>項(xiàng)目將成為“王府并戰(zhàn)略升級(jí)”的一面鏡子服務(wù)品牌的升經(jīng)從國(guó)內(nèi)的中低檔品牌升級(jí)為世界級(jí)的一線品牌。王府井戰(zhàn)略升級(jí)計(jì)劃必將帶來(lái)從單一的商業(yè)服務(wù)功能升級(jí)為集月標(biāo)群體的演變,從而實(shí)現(xiàn)王運(yùn)營(yíng)功能的升級(jí)體潤(rùn)、影樂、商務(wù)商業(yè)等綜合府并從“紫華到奢華的性服務(wù)功能。華麗轉(zhuǎn)身,本案應(yīng)當(dāng)打造成為王府井戰(zhàn)略升級(jí)的一面鏡子在硬件設(shè)施配套、建筑整體技術(shù)硬件設(shè)施的升級(jí)利用等硬件方面全面升級(jí),體現(xiàn)國(guó)際前沿水準(zhǔn)。前言2報(bào)告月錄>>>>>報(bào)告整體邏輯結(jié)構(gòu)第四部分第三部分推售策略建議第二部分產(chǎn)品定位建議推盤策略第一部分、_整合營(yíng)銷建議發(fā)展背景分析L產(chǎn)品定位價(jià)格定位與推售方案客戶定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議限將背景下的客戶選擇市場(chǎng)定位營(yíng)銷推廣策略生態(tài)科技系統(tǒng)建議北京高端市場(chǎng)分析管建議區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心課題報(bào)告月錄3限購(gòu)背景下的客戶選擇在限貸、限購(gòu)、限外的三重壓力下,現(xiàn)階段豪宅發(fā)展關(guān)鍵在于客戶的選擇!關(guān)鍵:全面停止三套房貸,首套首付提高至30%,第三輪:2019年9月國(guó)五條外地?zé)o一年納稅證明,停止房貸。嚴(yán)格執(zhí)行二套50%首付關(guān)鍵:不足五年轉(zhuǎn)讓,按銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。二套首付不低于60%,已擁有兩套的本地居民限購(gòu),已擁有一套的第二輪:2019年4月新國(guó)十條外地居民限購(gòu),不能提供一年納稅證明的外地居民限購(gòu)。第四輪:2019年1月國(guó)八條關(guān)鍵:提高二套首付至五成,局部停止三套房貸,保障房及中小戶型供應(yīng)不低于總供地的七成。第一輪:2019101一條已有一套的外地器民限,不能是使趁續(xù)五年證明的外地居民限購(gòu)。第五輪:2019年2月京十五條限購(gòu)背景下的客戶選擇4限購(gòu)背景下的客戶選擇戶籍套數(shù)2019年1月2019年2019年9月2019年2月太地|首車成,資款利陪成,分款利首成,貨款利率折的你3成,貨教利率外地首套+2成,貸款利付2成,貨貸利份,不能提一年的證明,所,一套不能提供納首付二套不低于4首付二套不低于5本地二套戍,貸款利率風(fēng)減,貸款利率風(fēng)付不低于50%,利率11倍付不低于60%,利率11倍付票套不于4付套不信于怕付不低于50%,利率1外地二套成,貸款利率風(fēng)減,貸款利率風(fēng)全面限購(gòu)險(xiǎn)定價(jià)不能提供一年納稅證明,限貸;本地三套及以上比京全面停房?jī)r(jià)過高城市全各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購(gòu)?fù)獾厝准耙陨媳本┤嫱ＹJ房?jī)r(jià)過高城市全面停各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購(gòu)?fù)饧峁┮荒昃幼∽C明,限購(gòu)一套限購(gòu)一套傳統(tǒng)的豪宅客戶大部分限購(gòu),客戶選擇面進(jìn)一步縮小,項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵在于客戶精確制導(dǎo)!限購(gòu)背景下的客戶選擇5限購(gòu)背景下的客戶選擇禧瑞都項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)表明,限購(gòu)對(duì)豪宅客戶的購(gòu)買目的影響達(dá)到了六成,具有購(gòu)買資格的四成客戶中有兩成為港澳臺(tái)客戶和外籍客群,這部分客群將成為豪宅購(gòu)房主力!客戶購(gòu)房的主要目的主要是兩個(gè),第一是投資,屬于資產(chǎn)配置的一種方式,占了七成;第二是終極改善居住,占三成!限購(gòu)背景下的客戶選擇6限購(gòu)背景下的客戶選擇本案未來(lái)的目標(biāo)客戶選擇范圍將有以下三類群體港澳臺(tái)首次置京籍的富二代外籍首次置業(yè)或官二代者目標(biāo)客戶選擇企業(yè)型客戶也有可能會(huì)成為本案的客群之一。限購(gòu)背景下的客戶選擇7北京高端市場(chǎng)分析1、新政前后北京方商品房住宅成交走勢(shì)2019年新政后的2月份,北京市商品住宅成交[s19870面積環(huán)比下降了68%,同比下降了31%201年4月■000商品佳宅成交面積圖46414586成交均價(jià)(元m)25000明明明明亞團(tuán)甌應(yīng)啞2195620190559248100)20191200年11。1909200年132641216672預(yù)亞隨圖213518960_201年2月40612496041492019年北京市商品住宅周成交情況8月月月月月(刀平北京高端市場(chǎng)分析8北京高端市場(chǎng)分析1、新政前后北京方商品房住宅成交走勢(shì)2019年高端住宅成交情況(成交總價(jià)800萬(wàn)元以上1月2月3月至今Llu1成交面積成交成交/成交數(shù)(萬(wàn)平)套數(shù)套數(shù)(萬(wàn)平)AAAAAAVAAAEOUPKREN8MHM三倒2938.0557174230682019年北京總價(jià)在800萬(wàn)以上的產(chǎn)品總銷售套數(shù)1529套,月均127套2019年新政之后,成交量迅速下降,2月份成交57套,3月份僅有23套成交北京高端市場(chǎng)分析9北京高端市場(chǎng)分析2、新政前2019年總體發(fā)展概況高端項(xiàng)目散點(diǎn)分布,豪宅市場(chǎng)遍地開花伴隨北京市核心區(qū)土地供應(yīng)的日益稀缺,高端項(xiàng)目逐漸由市區(qū)核心向四環(huán)、五環(huán)擴(kuò)散,呈現(xiàn)多個(gè)豪宅板塊百花齊放的局面。北京市豪宅市場(chǎng)以以下項(xiàng)目為基本數(shù)據(jù)構(gòu)成。主要板塊代表項(xiàng)目長(zhǎng)安街沿線板塊霞公府、長(zhǎng)安太和禧瑞都、圣世一品、御金臺(tái)、長(zhǎng)安8號(hào)雙井板塊富力十號(hào)、金茂府燕莎板塊霄云路8號(hào)、四季世家京西板塊中關(guān)村板塊龍湖唐寧ONE、萬(wàn)城華府(以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)教育資源為標(biāo)簽)亞奧板塊盤古大期、綠城選詳萬(wàn)和城北京高端市場(chǎng)分析10北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件11北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件12北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件13北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件14北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件15北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件16北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件17北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件18北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件19北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件20北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件21北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件22北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件23北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件24北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件25北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件26北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件27北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件28北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件29北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件30北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件31北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件32北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件33北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件34北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件35北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件36北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件37北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件38北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件39北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件40北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件41北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件42北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件43北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件44北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件45北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件46北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件47北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件48北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件49北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件50北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件51北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件52北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件53北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件54北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件55北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件56北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件57北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件58北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件59北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件60北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件61北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件62北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件63北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件64北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件65北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件66北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件67北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件68北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件69北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件70北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件71北京王府井海港城項(xiàng)目發(fā)展策略課件72