文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。全國都在整治“小散亂污”企業(yè)，如何補償才合理？作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷關(guān)停維權(quán)經(jīng)驗

近來相關(guān)部門對“小散亂污”企業(yè)的打擊力度越來越大，幾乎演變?yōu)橹灰话l(fā)現(xiàn)，就會被關(guān)停拆除的狀況。也有很多面臨這種情況的企業(yè)像我們咨詢，關(guān)停拆遷的速度之快，補償不到位，使很多此類企業(yè)權(quán)益受到侵害。像石材行業(yè)關(guān)停，有些地方是按照“早簽早退多補”原則，以“大切鋸機”數(shù)量為補償基準。簽的晚補得少，之后不予補償。北京吳少博律師事務(wù)所針對目前“小散亂污”中小企業(yè)所面臨的問題，做一些分析，希望能幫助更多當事人更好地了解“小散亂污”。

一、一般規(guī)模小、分布散亂。

這類企業(yè)多數(shù)是分布在鄉(xiāng)村或者城郊。相關(guān)部門進行整治的時候，這些企業(yè)由于勢單力薄，很容易就被壓制，權(quán)益被侵害并且得不到救濟。比如有一些養(yǎng)殖場，往往是在鄉(xiāng)村，規(guī)模有局限性；還有一些村鎮(zhèn)的磚瓦廠、造紙廠等，這些企業(yè)的市場就只輻射周圍村鎮(zhèn)，規(guī)模就比較小，而且由于村鎮(zhèn)消費力有限，也不會有很多相關(guān)企業(yè)聚集，這就會令這些企業(yè)在規(guī)模上呈現(xiàn)出“小”和“散”的特點。企業(yè)規(guī)模小、分布散，就會給企業(yè)造成一定的影響，如果企業(yè)規(guī)模比較大，當?shù)叵嚓P(guān)部門可能會考慮到直接關(guān)停企業(yè)會給當?shù)亟?jīng)濟造成一定影響，如果企業(yè)規(guī)模不大，但是分布比較集中，那么若干企業(yè)就可以進行聯(lián)合，齊心合力共同維權(quán)，當?shù)叵嚓P(guān)部門可能也會三思而后行。規(guī)模小、分布散的企業(yè)正是維權(quán)的難點之一。

二、“小散亂污”落腳的重點還是在“污”上。

環(huán)境保護正是打擊“小散亂污”企業(yè)的最直接原因，這些“小散亂污”企業(yè)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，污染物排放不達標，有的甚至可能沒有土地、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等手續(xù)。但是手續(xù)證件不齊全并不是被劃進“小散亂污”范圍內(nèi)的標準，評價“小散亂污”的最主要標準還是在于環(huán)境不達標。相關(guān)部門對“小散亂污”的整治主要集中在畜牧養(yǎng)殖場、鋼鐵廠、化工廠、磚瓦廠、塑膠廠等企業(yè)上面，這些企業(yè)很容易造成水污染、大氣污染等，是被整治的主要范圍。很多時候，為了早日完成指定的關(guān)停搬遷數(shù)量目標，相關(guān)部門只根據(jù)一些形式標準就一刀切地進行行政強制行為，這給這些中小企業(yè)造成了很大的權(quán)利侵害。

我們并不是反對對“小散亂污”企業(yè)的整治，但是做任何事情都要有條有理，依法執(zhí)行。有關(guān)部門在進行對“小散亂污”企業(yè)整治的時候是不是實地考察過？有沒有對這些企業(yè)存在的歷史淵源進行分析？有沒有可以進行治理后重新經(jīng)營的機會？在實施關(guān)停搬遷的過程中是不是采取了斷水斷電等不合理的手段？有沒有對所謂的“小散亂污”企業(yè)進行合適的評估？對這些企業(yè)沒有后續(xù)的安置措施？北京吳少博律師事務(wù)所認為，對“小散亂污”企業(yè)的治理是大勢所趨，環(huán)境保護迫在眉睫，但是在政策推進的時候一定要保護好當事企業(yè)的合法權(quán)益，不能只為了追求所謂的速度而忽略甚至犧牲一些人的合法權(quán)益。

北京吳少博律師事務(wù)所致力于中小企業(yè)征收拆遷維權(quán)，商住門面用房征收拆遷維權(quán)，環(huán)何認定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？其實這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？算不算是企業(yè)在進行實際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業(yè)納稅的情況計算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價值的一定比例3.按營業(yè)收入、利潤4.評估機構(gòu)進行評估5.雙方協(xié)商決定

2.根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計算方式往往對經(jīng)營企業(yè)來講是很不利的，因為營業(yè)信息標注的面積和實際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

3.按照實際經(jīng)營面積進行計算

還有一種情況是按照實際的經(jīng)營面積進行計算。如果按照實際的經(jīng)營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積（數(shù)字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？實際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢？可能會在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？倉庫難道不屬于經(jīng)營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？我是不是在進行實際經(jīng)營中使用的呢？這些都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)；損失補償標準是按被征收企業(yè)的實際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。

關(guān)于選擇評估機構(gòu)的問題

1.房地產(chǎn)估價的范圍

《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估……”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價高，絕大多數(shù)的補償都是對房地產(chǎn)價值的補償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行是有法理依據(jù)的。

2.房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個地方應(yīng)補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路

經(jīng)常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必然會增加企業(yè)運營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢

1、針對環(huán)境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業(yè)法律分析意見書

根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風(fēng)險進行預(yù)防和控制。

3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機會

通過復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競爭，違法設(shè)定行政許可等問題，在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合

運用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗指導(dǎo)談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環(huán)境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對方進行平等協(xié)商，配合談判。

我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例

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