Word版本，下載可自由編輯大樓設(shè)備預(yù)防性維修管理制度大樓設(shè)備預(yù)防性維修管理制度

1、大樓設(shè)備管理最有成效的經(jīng)驗是：立足于預(yù)防，即“預(yù)防為主，防重于治”。

2、無論什么設(shè)備均應(yīng)嚴格按照產(chǎn)品說明書規(guī)定的保養(yǎng)項目進行日常保養(yǎng)。

.-物業(yè)經(jīng)理人

3、機電主管必須制定有關(guān)分管設(shè)備的預(yù)防性維修計劃，作為維修防范全年的安排，是機電處最具權(quán)威的指令性文件。

4、各機電維修人員要嚴格按照預(yù)防性維修計劃執(zhí)行。

5、部門主管要嚴格按照預(yù)防性維修計劃檢查。

篇2：物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序

物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序

一、目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)施設(shè)施各項性能良好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

三、職責

1、管理處主任負責審核《供配電設(shè)施設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

2、工程部主管負責組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督、實施該計劃。

3、變配電室組長/值班電工負責對供配電設(shè)施進行維修保養(yǎng)。

4、事務(wù)部負責向有關(guān)用戶通知停電的情況。

四、程序要點

1、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

(1)每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長/值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：

(2)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：

①供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度;

②供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患);

③合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

②具體實施維修保養(yǎng)的時間;

③預(yù)計費用。

2、對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)程序》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

3、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責。

4、變壓器維修保養(yǎng)

(1)外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負責監(jiān)督進行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

(2)外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進行一次清潔保養(yǎng)：

①測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%~50%時，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉;換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理(外委完成);

②清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊;

③擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好;

④變壓器油位處于批示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

⑤檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應(yīng)更換地線。

5、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開頭柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負責監(jiān)督進行并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

(1)刀開關(guān)維修保養(yǎng)：

①檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊;

②檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油;

③檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調(diào)整或整修處理;

④用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10M則應(yīng)進行烘干處理，烘干達不到要求的則應(yīng)更換。

(2)熔斷器的維修保養(yǎng)：

①新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致;

②檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。

(3)交流接觸器維修保養(yǎng)：

①清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相同的污垢;

②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

③清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

④清潔鐵芯表面的油污及臟物;

⑤擰緊所有緊固件。

(4)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

①用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M,否則應(yīng)進行干燥處理;

②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。

(5)電容器維修保養(yǎng)：

①清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好;

②檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換;

③檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊;

④檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換;

②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

(7)斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：

①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10M，否則應(yīng)烘干處理;

②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換;

③斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象;

④在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面;

⑤各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油;

⑥檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭;

⑦檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù);

⑧檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù);

⑨檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊;

⑩檢查接地線有無松動或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

(8)二次回路維修保養(yǎng)：

①號碼管是否清晰或掉落，如有則補上新號碼管;

②接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。

(9)主回路維修保養(yǎng)：

①標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌;

②接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊;

③母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。

7、供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，則機電處電工填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)機電處主管審核、物業(yè)經(jīng)理批準后方可延可。

8、對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機電處主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

9、變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《事故報告》內(nèi)，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊后交機電處存檔，保存期為長期。

10、停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時，應(yīng)由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)管理處主任批準后通知事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)住戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時內(nèi)向有關(guān)住戶作出解釋。

五、記錄

1、《維修保養(yǎng)年度計劃表》

2、《維修保養(yǎng)年度計劃表》

3、《申請延時維修保養(yǎng)表》

4、《外委維修保養(yǎng)申請表》

5、《停申請表》

6、《事故報告》

7、《備品、備件計劃表》

六、相關(guān)支持文件

《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)程序》

篇3：物業(yè)工程培訓:供電設(shè)備管理與維修

物業(yè)工程培訓:供電設(shè)備管理與維修

電能是整個國民經(jīng)濟和人民生活中不可缺少的能源之一，被視為人類生產(chǎn)和生活的生命線的核心。住宅小區(qū)或高層樓宇要保持正常的使用功能，就離不開電能的正常供應(yīng)。供電設(shè)備管理是物業(yè)公司為保證住宅小區(qū)或高層樓宇電能正常供應(yīng)所采取的一系列管理活動。本章主要闡述供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運行管理、供電設(shè)備的維修管理。

第一節(jié)供電設(shè)備管理概述

供電設(shè)備是指輸送、變換、分配電能的設(shè)備。物業(yè)管理公司管轄的供電設(shè)備的多寡與電能的供應(yīng)方式有著密切關(guān)系。目前，電能供應(yīng)方式有兩種：

①物業(yè)轄區(qū)所需電能小于315kVA時，供電部門把電力直接送到用戶。

②當物業(yè)轄區(qū)內(nèi)用戶所需電能較多時，則是供電部門把高壓送到小區(qū)或高層樓宇，經(jīng)小區(qū)或樓宇變電站再送到各用戶單位。

第一種方式中，歸物業(yè)公司管轄的是從低壓電網(wǎng)進入物業(yè)轄區(qū)的一段線路和少量的開關(guān)電器。第二種方式中，歸物業(yè)公司管轄的是從高壓公共電網(wǎng)進入物業(yè)小區(qū)或高層樓宇的變、配電所的高壓進線開始，至用戶用電設(shè)備入端止的全部線路及設(shè)備。

一、供電設(shè)備概述

供電設(shè)備主要有高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器等。

1.高壓配電設(shè)備

(1)高壓隔離開關(guān)

高壓隔離開關(guān)亦稱高壓閘刀開關(guān)，其主要結(jié)構(gòu)特點是無滅弧裝置，分閘時有明顯的斷點，因此不能帶負荷操作。主要作用是在檢修時用于隔離電源。

(2)高壓負荷開關(guān)

高壓負荷開關(guān)的主要結(jié)構(gòu)特點是有不完善的滅弧裝置，分閘時有明顯的斷點，可通、斷正常的負荷電流和過負荷電流，檢修時也可用于隔離電源。但不能配以短路保護裝置來自動跳閘。

(3)高壓斷路器

高壓斷路器的主要結(jié)構(gòu)特點是有較完善的滅弧裝置，分閘時無明顯斷點。可通、斷正常的負荷電流、過負荷電流和一定的短路電流。

(4)高壓熔斷器

高壓熔斷器主要用于電路的短路保護。RN型的熔斷器具有較強的滅弧能力，可在電路短路電流達到最大值之前斷開電路。RW型的熔斷器滅弧能力較弱，在電路短路電流達到最大值以前不能斷開電路。

(5)電流電壓互感器

電流、電壓互感器都是特殊變壓器。其主要作用一是使高電壓大電流的電路和測量儀表、繼電保護電器隔離，保障觀察人員的安全;二是擴大儀表的量程。使用時應(yīng)注意：電流互感器，在使用中副邊絕對不允許開路，如果開路則產(chǎn)生不能允許的高壓，擊穿絕緣或造成事故;電壓互感器，使用中副邊不允許短路，如果短路則被燒毀。

2.低壓配電設(shè)備

(1)低壓刀開關(guān)

有滅弧罩的低壓刀開關(guān)可通斷負荷電流，沒有滅弧罩的低壓刀開關(guān)只能作隔離電源用。

(2)低壓刀熔開關(guān)

低壓刀熔開關(guān)是低壓刀開關(guān)和低壓熔斷器組合成的開關(guān)電器，可作短路保護和隔離電源用。

(3)低壓負荷開關(guān)

低壓負荷開關(guān)是帶滅弧裝置的刀開關(guān)與熔斷器串聯(lián)而成的。低壓刀熔開關(guān)，具有刀開關(guān)和熔斷器的雙重功能。

(4)低壓斷路器

低壓斷路器既能帶負荷通斷電路，又能在短路、過負荷和低電壓(失壓)時自動跳閘，其功能和高壓斷路器相似。

(5)低壓熔斷器

低壓熔斷器在低壓電路中起短路保護作用，也能實現(xiàn)過負荷保護。RTO型熔斷器可在短路電流到達最大值以前斷開電路，RM型熔斷器則不能。

3.電力變壓器

電力變壓器的功能是對電能的電壓進行變換。應(yīng)用最廣泛的變壓器是油浸變壓器。其主要構(gòu)造是：繞在鐵心上的原、副繞組浸泡在鐵制的油箱內(nèi)，繞組的引線經(jīng)套管絕緣子引出后與高、低壓線路相連。變壓器按額定負荷20年的壽命設(shè)計，其壽命主要受絕緣材料老化的影響。超負荷運行時，絕緣老化加劇壽命減短。

二、供電設(shè)備管理概述

1.供電設(shè)備管理的概念

供電設(shè)備設(shè)施的管理是按照國家法規(guī)和物業(yè)管理公司的管理規(guī)范，對已驗收并投入使用的供電設(shè)備，運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，進行的管理和服務(wù)，以保證物業(yè)小區(qū)或樓宇的供電系統(tǒng)正常、安全運行，給轄區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活環(huán)境。

2.供電設(shè)備管理的內(nèi)容

供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運行管理、供電設(shè)備的維修管理。其中供電設(shè)備的安全管理占有重要的地位。該項管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。其主要內(nèi)容包括普及安全知識，使用安全用具，提高安全意識;供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理;供電設(shè)備安全操作管理;供電設(shè)備過負荷的安全管理等。供電設(shè)備正常運行管理是供電設(shè)備安全可靠運行的保障。它主要包括：巡視監(jiān)控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運行管理和檔案管理等內(nèi)容。供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良好地運行，其內(nèi)容包括對設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護和故障的修理等管理活動。通過對供電設(shè)備的管理，使供電系統(tǒng)達到以下基本要求：

①安全。在電能使用中不發(fā)生設(shè)備和人身傷亡事故。

②可靠。滿足用戶對電能可靠性的要求，不隨意斷電。

③優(yōu)質(zhì)。滿足用戶對電壓和頻率的要求。

④經(jīng)濟。使用費用要低。

篇4：物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

2、主管工程部每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。

3、督促承判商對外判高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。

4、工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大廈正常營運原則，特殊情況，須報告主管工程師，及時通知受影響的用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。

8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點5米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。

篇5：物業(yè)工程培訓:供電設(shè)備設(shè)施的維修管理

物業(yè)工程培訓:供電設(shè)備設(shè)施的維修管理

供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設(shè)備的維護，使設(shè)備設(shè)施在最佳運行狀態(tài)下工作;另一方面是當供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時，及時修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。供電設(shè)備設(shè)施維修管理，由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況，制定出物業(yè)公司的《機電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護管理

供電設(shè)備的養(yǎng)護目的是，消除事故隱患，防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護由值班電工負責實施。按照《機電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定，定時對設(shè)備設(shè)施進行養(yǎng)護。

1.低壓配電柜的養(yǎng)護

低壓配電柜的養(yǎng)護，每半年一次。養(yǎng)護的順序是：先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保養(yǎng)。

(1)養(yǎng)護前的準備

低壓配電柜養(yǎng)護前一天，應(yīng)通知用戶擬停電的起止時間。將養(yǎng)護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養(yǎng)護工作。

(2)配電柜的分段養(yǎng)護

當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養(yǎng)護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關(guān)。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養(yǎng)護。

①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。

②檢查配電柜中各種開關(guān)，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土，試驗操動機構(gòu)的分合閘情況。

③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護工作完成