2014年普洱房交會(huì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2014普洱第三屆房交會(huì)今日在普洱紅旗會(huì)場(chǎng)拉開帷幕，本屆房交會(huì)以“和諧人居幸福普洱”為主題，為期5天。截止目前，共37家企業(yè)參展，其中房地產(chǎn)企業(yè)19家，共26個(gè)樓盤參展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)17家，金融部門1家。據(jù)組委會(huì)透露，5天的展期，各企業(yè)豐富多彩的促銷優(yōu)惠活動(dòng)吸引了共計(jì)7萬人參觀（據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參展統(tǒng)計(jì)到場(chǎng)有效客戶大概就4萬人次，其中晚上逛房交會(huì)的人潮較多），各類樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成交267套（實(shí)際數(shù)據(jù)是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的一半），意向成交324套，相關(guān)行業(yè)成交600萬元。從成交情況看主要以剛性需求和改善性需求為主。但面對(duì)房?jī)r(jià)政策，市民們的購(gòu)房意愿急劇下降，就連看房的熱情也一落千丈。參展樓價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌，看房人以“探行情者”居多。佳浩融城2期金域5天接待客戶67批，咨詢住宅的客戶：39批；咨詢商鋪的客戶：5批；咨詢別墅客戶：9批；咨詢酒店式公寓客戶：13批；咨詢寫字樓客戶僅1批。項(xiàng)目本次參展只做形象展示，未有吸引人氣活動(dòng)推出，加之2期相關(guān)產(chǎn)品正式規(guī)劃及業(yè)態(tài)還未商定，因此從接待人數(shù)及來訪量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況反映，較其它項(xiàng)目而言弱了些。一、樓市背景及展會(huì)分析（一）普洱市場(chǎng)背景分析目前，普洱房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家的宏觀政策調(diào)控下，購(gòu)房投資的消費(fèi)也與大城市相同慢慢回歸理性，加之今年銀行放貸緩慢，開年不斷有省外地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)信息傳遞，消費(fèi)者對(duì)樓市的信心不足，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，剛需消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)房依舊保有濃厚情緒，受限貸政策影響投資性購(gòu)房在普洱市場(chǎng)也得到很大部分的遏制。但本屆房交會(huì)上，參展商為了吸引人氣，不犧血本做各類吸引人潮的輔助活動(dòng)（普洱老街的街頭藝人表演-銅像，至勝地產(chǎn)的點(diǎn)一壺陳年普洱，一杯愛伲咖啡，一個(gè)紐芝蘭冰淇淋，讓您在妙曼普洱找回心靈的清閑及愉悅。演唱會(huì)”景觀的鼎城國(guó)際、現(xiàn)場(chǎng)漫畫、粘土制作的公園一號(hào)，房交會(huì)期間活動(dòng)不斷），這些促銷類活動(dòng)究竟能否打動(dòng)觀望情緒的客戶？還有待市場(chǎng)的進(jìn)一步檢驗(yàn)。（二）本屆房交會(huì)概況本屆房交會(huì)共有19家知名房地產(chǎn)企業(yè)攜手參展，其中：至勝地產(chǎn)攜8個(gè)項(xiàng)目參展，分別是：陽光曼悅城、陽光新天地二期、陽光茗苑、茶府人家、山之夢(mèng)、華夏汽車城、普洱古鎮(zhèn)、東城尚景“陽光曼悅城”被譽(yù)為思茅城區(qū)最值得期待的樓盤之一。普洱第一百貨、普洱老街、鼎城國(guó)際、普洱大世界、普洱人家·映山和園等新項(xiàng)目也于今年參展。與同期第二屆房交會(huì)相比，今年參展企業(yè)增加兩家，參展樓盤項(xiàng)目增加7個(gè)，參展企業(yè)中多為本地知名房企，普洱至勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司攜8盤參展成為本次房交會(huì)展位最大的企業(yè)；西盟、景谷、寧洱周邊縣市也有樓盤至普洱參展，普洱科恩房地產(chǎn)開發(fā)公司位于寧洱縣的清水灣怡園今年繼續(xù)參與到展會(huì)中；景谷順景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的勐臥旅游小鎮(zhèn)-菩提苑，西盟龍?zhí)堵糜瓮顿Y開發(fā)有限公司的西盟·星河國(guó)際等州縣項(xiàng)目也首次亮相房交會(huì)，普洱房交會(huì)舉辦3屆以來，除第一屆房交會(huì)吸引了西雙版納高莊西雙景參展外，后兩年都只吸引到周邊縣份的一兩個(gè)新項(xiàng)目亮相。28個(gè)參展樓盤中，13個(gè)可以銷售的參展項(xiàng)目總用地面積約為61.05萬平方米，總建筑面積約為18.37萬平方米，大部分都是已開過盤及尾盤項(xiàng)目。從總用地面積的數(shù)據(jù)上看，普洱房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量大，各大企業(yè)開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁。與此同時(shí)，在參展項(xiàng)目中，有四個(gè)綜合體（東日凱旋城、普洱印象、佳浩融城、融悅廣場(chǎng)）和5個(gè)普洱城區(qū)純商業(yè)項(xiàng)目（普洱新天地二期、茶府人家、普洱購(gòu)物大世界、普洱第一百貨、普洱老街），未來，商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)力普洱市場(chǎng)。（三）歷屆房交會(huì)參展情況對(duì)比參展情況房交會(huì)參展企業(yè)數(shù)量普洱項(xiàng)目其它縣份項(xiàng)目參展項(xiàng)目合計(jì)2010年23家78%21%32個(gè)2012年17家82%18%23個(gè)2014年19家85%15%30個(gè)本屆房交會(huì)的參展企業(yè)數(shù)量較第一屆有所下滑，較第二屆有所增長(zhǎng)，雖參展企業(yè)不是很多，但是參展項(xiàng)目的數(shù)量也達(dá)到恒定狀態(tài)，不難發(fā)現(xiàn)本土實(shí)力企業(yè)的開發(fā)勢(shì)頭較穩(wěn)、操盤經(jīng)驗(yàn)已日趨成熟。（四）本屆房交會(huì)特點(diǎn)1、商業(yè)項(xiàng)目集體放量普洱市場(chǎng)，其中位于北部新城的綜合體項(xiàng)目有三個(gè)，以商業(yè)為主打產(chǎn)品的項(xiàng)目有一個(gè)，北區(qū)商業(yè)拉鋸戰(zhàn)展開。2、在售樓盤較多，一半以上的樓盤均在市場(chǎng)上開過盤，目前處于在售與尾盤銷售階段3、進(jìn)場(chǎng)人數(shù)與成交比例懸殊較大，看客多，購(gòu)房者少。4、風(fēng)格各異的展館設(shè)計(jì)，及各項(xiàng)目均有打折促銷活動(dòng)。其中，東日凱旋城——推出3580元每平的特價(jià)房，房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房可享9.5折優(yōu)惠；城市花園推出一次性付款優(yōu)惠3%；岱駿·融悅廣場(chǎng)——推出房交會(huì)期間定房可享受1%的總價(jià)優(yōu)惠。公園1號(hào)——針對(duì)一、二期剩余房源，凡在房交會(huì)期間成功認(rèn)購(gòu)的客戶均可享受付款方式為一次性2%優(yōu)惠。成功認(rèn)購(gòu)后三天內(nèi)定約的客戶可享受總價(jià)1000元優(yōu)惠。普洱人家·映山和園——推出3600元每平起的8套特惠房，同時(shí)買房送萬元禮包。佳浩融城2金域——住宅按揭貸款優(yōu)惠總房款2%，一次性付款優(yōu)惠總房款5%。優(yōu)惠力度算本次房交會(huì)上最多的一家，房交會(huì)期間項(xiàng)目銷售出2套房源，其中1套是在房交會(huì)形象展示階段銷售出去的，還算小有成效。5、商業(yè)新盤，房交會(huì)上忙蓄水。本次參展企業(yè)中，商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)三分之一，不少新盤趕著房交會(huì)期間蓄客，普洱大世界于房交會(huì)開幕式即28日當(dāng)天開放其售樓部，普洱老街于房交會(huì)期間辦理活動(dòng)會(huì)員卡，貴賓卡2000元，購(gòu)房抵4000房款。鉆石卡5萬，開盤優(yōu)惠3%，還送5000元的商場(chǎng)購(gòu)物券。陽光悅城100元代金券抵1萬元房款，6月辦卡，鉑金卡20萬元，金卡10萬元。二、參展項(xiàng)目分析本次房交會(huì)共設(shè)有兩個(gè)場(chǎng)地，靠弧形場(chǎng)地的企業(yè)有7家，場(chǎng)館較為集中的是紅旗會(huì)堂背后，有13家企業(yè)。但弧形區(qū)域內(nèi)有4家展位面積較大，展館做的十分霸氣，凸顯了項(xiàng)目的品質(zhì)及特色。2014普洱第三屆房地產(chǎn)展示交易會(huì)參展企業(yè)名錄序號(hào)企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售情況1普洱至勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光曼悅城街區(qū)式商業(yè)未向市場(chǎng)銷售陽光新天地二期商業(yè)街區(qū)未向市場(chǎng)銷售陽光新城二期·茗苑住宅可銷售5000元/㎡茶府人家獨(dú)棟商業(yè)未向市場(chǎng)銷售山之夢(mèng)住宅、底商未向市場(chǎng)銷售華夏汽車城商業(yè)未向市場(chǎng)銷售普洱古鎮(zhèn)住宅、商業(yè)可銷售商業(yè)8500元/㎡住宅3000元/㎡東城尚景住宅，底商未向市場(chǎng)銷售2普洱鼎生源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普洱“鼎城國(guó)際”商業(yè)項(xiàng)目未向市場(chǎng)銷售3普洱市浙商置業(yè)發(fā)展有公司普洱老街商業(yè)百貨樓未向市場(chǎng)銷售4普洱錦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公園1號(hào)住宅、底商未向市場(chǎng)銷售5普洱市豪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普洱印象綜合體可銷售4200元/㎡6普洱市新錦江置業(yè)投資開發(fā)有限公司新錦江·御景新城綜合體可銷售7普洱東日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東日凱旋城綜合體可銷售最低售價(jià)3850元/平方米8普洱東升置業(yè)有限公司普洱購(gòu)物大世界住宅、商業(yè)、公寓未向市場(chǎng)銷售9普洱城投置業(yè)有限公司普洱人家·映山和園住宅、洋房可銷售10普洱昆利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鳳凰1號(hào)住宅未向市場(chǎng)銷售11普洱佳浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司佳浩融城綜合體可銷售12普洱科恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司科恩·學(xué)苑花園住宅可銷售4000元/㎡科恩·清水灣怡園住宅、底商可銷售13普洱浙聯(lián)房地產(chǎn)股份有限公司普洱第一百貨商業(yè)可銷售14普洱岱駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岱駿·融悅廣場(chǎng)綜合體可銷售15普洱雷霆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金玨廣場(chǎng)商業(yè)未向市場(chǎng)銷售16景谷順景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司勐臥旅游小鎮(zhèn)—菩提苑住宅、商業(yè)未向市場(chǎng)銷售17思茅大地中立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大地中立·城市花園住宅可銷售均價(jià)4200元/㎡一次性付款優(yōu)惠3%18普洱宏霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司巴塞羅那住宅、底商未向市場(chǎng)銷售19西盟龍?zhí)堵糜瓮顿Y開發(fā)有限公司西盟縣星河國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目未向市場(chǎng)銷售據(jù)風(fēng)之鈴研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：按戶型結(jié)構(gòu)看，普洱市場(chǎng)三房—四房的占比最高，二房其次，投資型小戶型受關(guān)注度不高，仍不算市場(chǎng)主力產(chǎn)品。本次參展項(xiàng)目多為復(fù)合型產(chǎn)品，規(guī)劃產(chǎn)品覆蓋面廣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有54%的項(xiàng)目含底層商鋪，30%的項(xiàng)目含有高層，另外近16%的項(xiàng)目里涵蓋有公寓和別墅類產(chǎn)品，這意味著未來1-2年內(nèi)，普洱市場(chǎng)商業(yè)的放量較大，住宅的供應(yīng)以高層為主。房交會(huì)效果預(yù)估：今年房交會(huì)接待人數(shù)與意向成交人數(shù)比例懸殊較大，且較近幾年展會(huì)情況相比，入場(chǎng)人數(shù)和交易總量有所減少，一方面受大環(huán)境影響，另一方面反映出廣大購(gòu)房者對(duì)住宅消費(fèi)更加理性。此外，雖然普洱房交會(huì)參與人數(shù)較往年有所回落，但是市民參展購(gòu)房的意愿與昆明相比還處于比較積極熱情階段，市場(chǎng)仍未疲軟。當(dāng)然，有一部分項(xiàng)目抱著“試水”和“蓄水”的心態(tài)參展，為自己做形象展示、為新品進(jìn)行推廣預(yù)熱、試水市場(chǎng)了解反饋聲音、摸底買房消費(fèi)心態(tài)等多種因素皆有，所以展會(huì)上實(shí)際可供出售的房源并不多。三、重點(diǎn)樓盤分析2013年，隨著城區(qū)內(nèi)多數(shù)地段開始改造拆遷，新開發(fā)的樓盤增多，普洱樓市愈加熱鬧起來，2014年，新項(xiàng)目的問世，各種商業(yè)項(xiàng)目的推出更將使這場(chǎng)樓市戰(zhàn)火愈演愈烈。2013年面向市場(chǎng)銷售的東日凱旋城、佳浩融城?金域、融悅廣場(chǎng)、普洱印象、御景新城等項(xiàng)目也已打出2014年中旬封頂斷水的宣傳，2014年，普洱人家?映山和園、清茶苑、俊宏?譽(yù)園、錦輝第貳郡、學(xué)院花園二期、盛世家園、盛景園2期等項(xiàng)目也即將入市，為市場(chǎng)增添更多的房源，再加上普洱未建設(shè)完的較老樓盤如公園一號(hào)、科恩·學(xué)苑花園等，普洱市場(chǎng)上房地產(chǎn)項(xiàng)目近20個(gè)左右，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，普洱房市從最初開盤銷售一空到現(xiàn)在的選擇更廣，猶豫徘徊期更長(zhǎng)，市場(chǎng)量大價(jià)漲的局面勢(shì)必帶來消費(fèi)者徘徊、觀望的情緒。在住宅項(xiàng)目同質(zhì)化和數(shù)量化不斷嚴(yán)重的形式下，不少開發(fā)商也在探索其他的轉(zhuǎn)型方向，產(chǎn)品線從剛需到首改甚至直接邁入商業(yè)或者高端住宅市場(chǎng)，普洱的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全面開啟，遍布全城各個(gè)區(qū)域。北部新區(qū)的項(xiàng)目沿街商鋪或街區(qū)商業(yè)已經(jīng)開始對(duì)外銷售，而另一些項(xiàng)目，如普洱第一百貨、普洱大世界、思亭路集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也在普洱傳統(tǒng)商業(yè)中心地段搶占商機(jī)。今年，普洱民航路段、中心商務(wù)區(qū)旁的拆遷結(jié)束，位于復(fù)興市場(chǎng)旁的普洱?老街項(xiàng)目也在1月25日與市民見面，位于八一商貿(mào)城對(duì)面的金鈺廣場(chǎng)銷售中心也已開放，位于茶苑路和學(xué)苑路交匯地段岱駿融匯商業(yè)中心在今年開始動(dòng)工，位于萬人體育場(chǎng)旁的恒通廣場(chǎng)也已審批公示……今年普洱各個(gè)區(qū)域的商業(yè)可以算的上群英匯聚、各具特色，也終將以自己的招數(shù)各顯神通。2014年新盤亮相（1）普洱人家·映山和園映山和園是普洱人家項(xiàng)目二期，依然由普洱市城建投資開發(fā)有限公司開發(fā)，位于普洱北部新城普洱大道北側(cè)，凈用地面積26666.7平方米（40畝），總建筑面積86430.71平方米，容積率：2.52，建筑密度：28.5%，綠化率：43.5%。簡(jiǎn)評(píng)：映山和園雖然是普洱人家的二期項(xiàng)目，但位置與一期距離較遠(yuǎn)，位于普洱大道北側(cè)，此項(xiàng)目周邊目前有很多項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)，如普洱印象、佳浩融城、東日凱旋城等，這些項(xiàng)目一期基本已經(jīng)封頂，銷售時(shí)間也近一年，銷售情況總體一般，價(jià)格在4300元/平方米左右。映山公園目前還未全面動(dòng)工。此地段和所在區(qū)域距離市政府較近，周邊部分事業(yè)單位也開始搬到此地辦公，人氣聚集只是時(shí)間問題，喜歡在北部新城置業(yè)的購(gòu)房者可以關(guān)注，此項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在2014年普洱第三屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)上與購(gòu)房者見面。（2）俊宏·譽(yù)園項(xiàng)目由普洱市俊宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，位于普洱南市區(qū)茶城大道與普洱大道交叉口處，凈用地面積43441平方米（65.16畝），總建筑面積113760平方米，容積率：1.93，建筑密度：29.02%，綠化率：30.12%。簡(jiǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于普洱大道與磨思路交匯處，天壁金島項(xiàng)目的對(duì)面，此地段距離市中心近，交通通暢，配套齊全，無論是上班、上學(xué)，還是休閑娛樂都十分方便。近兩年，這一區(qū)域除了御景天成和天壁金島二期項(xiàng)目外，沒有新的住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，而隨著南市區(qū)各項(xiàng)配套的完善，區(qū)域整體價(jià)值的提升，市民對(duì)這一區(qū)域的日漸喜愛，此項(xiàng)目的價(jià)格可能會(huì)比北部新城的部分項(xiàng)目稍高，預(yù)計(jì)在4300-4500元/平方米左右，目前項(xiàng)目還未開始建設(shè)，喜歡飯后去梅子湖散步的購(gòu)房者可以關(guān)注此樓盤。（3）盛世家園項(xiàng)目由普洱天壁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于普洱南市區(qū)茶城大道與魚水路交匯處，項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e：13677.21平方米，總建筑面積42723.81平方米，容積率2.47，建筑密度27.49%，綠化率35.8%。簡(jiǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于茶城大道與魚水路交匯處，項(xiàng)目背面是2012年交房的御景天成，項(xiàng)目對(duì)面是普洱龍生茶葉交易市場(chǎng)。與俊宏·譽(yù)園隔街相望，地段也與其相似。靠近茶城大道一面的樓盤能夠看到轉(zhuǎn)盤道旁的茶花苑，是附近居民飯后散步的好地方。此地段交通方便，有2路、5路、大寨車經(jīng)過，就算步行到中心商務(wù)區(qū)僅需15-20分鐘，項(xiàng)目旁是普洱比較有名的云波幼兒園，距離項(xiàng)目15分鐘路程就可到達(dá)普洱一中，教育資源臨近。項(xiàng)目目前也還未全面開工，價(jià)格也還未定，預(yù)計(jì)與譽(yù)園價(jià)格相近。（4）盛景園二期盛景園二期由普洱興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于思茅區(qū)南部普洱大道旁與盛景園一期緊鄰。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e38912.83平方米（58.37畝），項(xiàng)目分為2號(hào)地塊和3號(hào)地塊，總建筑面積79464.79平方米和34213.65平方米，容積率2.23和2.28，建筑密度27%和28%，綠化率34.5%和32.5%。簡(jiǎn)評(píng)：盛景園一期在2013年與市民見面，項(xiàng)目位于普洱北部新城，于去年6月份已經(jīng)開盤，面積區(qū)間為80-200多平米，銷售均價(jià)為在每平米4500元左右，二期將繼承一期的各方面設(shè)計(jì)和特點(diǎn)，打造與普洱北部新城相得益彰生活氛圍。此項(xiàng)目與南市區(qū)新項(xiàng)目相比，優(yōu)點(diǎn)在于北部新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)貼近城市感，在城市布局和規(guī)劃上更加合理，區(qū)域較為規(guī)整和有序。隨著開發(fā)建設(shè)的腳步，未來行政、商務(wù)等六大核心區(qū)的打造漸出眉目，此住宅的價(jià)值將不斷攀升，價(jià)格上可能與一期時(shí)相差不多。2014年北部新區(qū)樓盤動(dòng)態(tài)融悅廣場(chǎng)項(xiàng)目由普洱市岱駿地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于北部振興北路，凈用地面積31431.31平方米，總建筑面積111194.21平方米，容積率2.78，建筑密度38.09%，綠地率35%。項(xiàng)目由6棟14層組成，面積區(qū)間在78-149平方米，房交會(huì)期間訂房享受1%的優(yōu)惠。簡(jiǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于普洱市北部區(qū)中心，北臨新行政中心，東臨文化中心，南臨普洱市第二小學(xué)。包括商業(yè)、酒店、住宅，商業(yè)面積為30000多平米，是北市區(qū)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等各種業(yè)態(tài)于一體的公園級(jí)城市綜合體。因開發(fā)商在本土的知名度較高，住宅、商業(yè)開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)較多，因此深得