PAGEPAGEI論文摘要隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng),房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。在這樣的條件下,投資控制研究成為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭所必須考慮的核心問題之一。根據(jù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,結(jié)合個人在房地產(chǎn)開發(fā)公司的實踐經(jīng)驗,本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析以及如何進(jìn)行投資控制問題等，來保證投資目標(biāo)的實現(xiàn)從而提高項目的利潤。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制PAGE18PAGE19目錄TOC\o"1-3"\u1. 緒論 01.1. 研究背景 01.2. 目的與意義 01.3. 內(nèi)容與方法 02. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資基本理論 12.1. 項目 12.2. 房地產(chǎn)開發(fā) 12.3. 投資 22.4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資組成 22.4.1. 開發(fā)成本 22.4.2. 開發(fā)費用 42.5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點 52.5.1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額度巨大 52.5.2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資差異明顯 52.5.3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資需單獨計算 52.5.4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)復(fù)雜 63. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中的現(xiàn)狀及問題 63.1. 目前現(xiàn)狀 63.2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中存在的問題 73.2.1. 項目投資決策階段目前存在的問題 73.2.2. 項目設(shè)計階段目前存在的問題 83.2.3. 招投標(biāo)階段存在的問題 83.2.4. 施工階段存在的問題 93.2.5. 竣工結(jié)算階段目前存在問題 94. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中所遇問題對策 94.1. 決策階段的投資控制 94.1.1. 確定房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金來源 104.1.2. 選擇資金籌集方法 104.2. 設(shè)計階段的投資控制 114.2.1. 設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)分析 114.2.2. 設(shè)計概算的編審 124.2.3. 限額設(shè)計 124.3. 施工招投標(biāo)階段的投資控制 134.3.1. 合理劃分標(biāo)段 134.3.2. 編制工程量清單和招標(biāo)控制價 144.3.3. 分析投標(biāo)報價，協(xié)助合同價格談判 144.3.4. 結(jié)合投標(biāo)報價，分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性 144.4. 施工階段的投資控制 154.4.1. 分解投資目標(biāo)，合理編制資金使用計劃 154.5. 竣工結(jié)算階段的投資控制 154.5.1. 核對合同條款 154.5.2. 檢查隱蔽驗收記錄 164.5.3. 落實設(shè)計變更簽證 164.5.4. 認(rèn)真核實工程量、綜合單價和各項取費 165. 結(jié)論 16房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制研究緒論研究背景在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的重要組成部分。長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的投資控制，而往往把控制項目投資的主要精力放在施工階段，把控制工程造價僅放在施工圖預(yù)算、結(jié)算的審查上。雖然審計人員一絲不茍地嚴(yán)把工程造價審計關(guān)，對控制工程造價，節(jié)省建設(shè)資金也發(fā)揮了巨大的作用，但是，控制工程造價的方式存在明顯的缺陷，使工程造價審計仍處于被動狀態(tài)。為解決這一問題，應(yīng)實行建設(shè)項目全過程造價控制。目的與意義在房地產(chǎn)建設(shè)項目實施過程中，投資活動起了相當(dāng)重要的作用。如何合理確定項目投資、有效控制項目投資成本、保障業(yè)主的利益，實現(xiàn)提高投資效益、規(guī)避投資風(fēng)險、確保工程質(zhì)量和工期的目標(biāo)，是房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制的重要技術(shù)工作。由于工程造價始終貫穿于項目建設(shè)的全過程，按階段可分為：投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段。要動態(tài)、有效地控制好工程造價，就必須在上述幾個階段的每一步都加強(qiáng)控制。內(nèi)容與方法本文從項目決策、項目設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等五個階段分析工程造價控制中存在的問題，并相應(yīng)地提出了工程造價控制的對策。在投資決策階段應(yīng)做好基礎(chǔ)資料的收集；認(rèn)真做好市場研究；做好方案優(yōu)化；合理確定評價價格和基準(zhǔn)參數(shù)。在項目設(shè)計階段應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計單位設(shè)計圖紙質(zhì)量的審查；規(guī)范設(shè)計概算辦法；制訂設(shè)計獎懲制度；制訂限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)新成果在工程設(shè)計中的應(yīng)用。在招投標(biāo)階段應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，加強(qiáng)對招投標(biāo)的監(jiān)督；不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在施工階段應(yīng)制定先進(jìn)合理的工程造價控制目標(biāo)；嚴(yán)格控制材料價格；優(yōu)選施工方案。在竣工階段應(yīng)精確計算確定整個項目從籌建到全部竣工的實際費用。因此只有把房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目投資管理目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在房地產(chǎn)建設(shè)項目中能取得較好的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資基本理論項目項目是一種獨特的工作努力，即遵照某種規(guī)范及應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)去導(dǎo)入或生產(chǎn)某種新產(chǎn)品或某項新服務(wù)。這種工作努力應(yīng)在限定的時間、,成本費用、人力資源及資財?shù)软椖繀?shù)內(nèi)完成。從嚴(yán)肅的意義上講,所謂項目是為取得某一終極產(chǎn)物而精心組織的某項進(jìn)程，該終極產(chǎn)物原先只有抽象的開始，抽象的終結(jié)，抽象的交付物。房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃的要求，通過投資在城市地域上建設(shè)起適合城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建設(shè)及其綜合配套設(shè)施，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動。投資投資，一般是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取投資效益而將貨幣資金或生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動資產(chǎn)，形成生產(chǎn)能力或工作效益的經(jīng)濟(jì)活動。因此，投資是維持社會再生產(chǎn)的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)的根本保證。適度的投資先創(chuàng)造需求，后提供供給，并借助社會大生產(chǎn)的鏈條雙向傳遞并呈一輪又一輪的勢態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資組成開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費。土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補(bǔ)償費。前期工程費主要包括項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。建安工程它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算?；A(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。財務(wù)費用指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。房地房地產(chǎn)開發(fā)投資組成基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費前期工程費土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費土地使用權(quán)出讓金公共配套設(shè)施費不可預(yù)見費開發(fā)期間稅費管理費用銷售費用財務(wù)費用開發(fā)成本開發(fā)費用2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資組成示意圖房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額度巨大房地產(chǎn)開發(fā)項目需要耗費大量的人力、物力和財力，開發(fā)項目投資數(shù)額巨大，動輒上千萬，數(shù)十億。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額度巨大的特點使它關(guān)系到國家、行業(yè)和地區(qū)的重大經(jīng)濟(jì)利益，對國計民生也會產(chǎn)生重大的影響。從這一點也說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理的重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資差異明顯每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都有其自身的特點，有著其特有的用途、功能、規(guī)模、環(huán)境，世界上找不到完全一樣的兩個項目。而每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的機(jī)構(gòu)、空間分割、設(shè)備配置和內(nèi)外裝飾都有不同的要求，工程內(nèi)容和實物形態(tài)都有其差異性。同樣的工程處于不同的地區(qū)在人工、材料、機(jī)械消耗上也有差異。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的差異十分明顯。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資需單獨計算每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都有專門的用途，所以其結(jié)構(gòu)、面積、造型和裝飾也不盡相同。即使是用途相同的房地產(chǎn)建設(shè)項目，其技術(shù)水平、建筑等級、建筑標(biāo)準(zhǔn)、市場環(huán)境等也有所差別。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目還必須在結(jié)構(gòu)、造型等方面適應(yīng)工程所在地的氣候、地質(zhì)、水文等自然條件，這就使房地產(chǎn)開發(fā)項目的實物形態(tài)千差萬別，再加上不同地區(qū)構(gòu)成投資費用的各種要素的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的千差萬別。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目只能通過編制投資估算、概算、預(yù)算、合同價、結(jié)算價、竣工結(jié)算、決算等，單獨計算其投資額度。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)項目具有單一性的特征，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、長期性、巨額性又決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性。在不同的建設(shè)階段，其投資控制額度的確定依據(jù)各不相同，但有互為基礎(chǔ)和指導(dǎo)、互相影響。如估算指標(biāo)是編制投資估算的依據(jù)，適用于可行性研究階段；概算定額（指標(biāo)）用于設(shè)計階段，用來計算房地產(chǎn)建設(shè)項目的概算，控制和指導(dǎo)設(shè)計，同時概算定額（指標(biāo)）又是編制估算指標(biāo)的基礎(chǔ)和依據(jù)；預(yù)算定額用于施工圖階段，是編制概算定額（指標(biāo)）的基礎(chǔ)。間接費以直接費為基礎(chǔ)，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的內(nèi)容等等，這都說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中的現(xiàn)狀及問題目前現(xiàn)狀房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤?？刂坪梅康禺a(chǎn)的開發(fā)成本是非常有意義。前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計階段。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。設(shè)計階段一般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。然而現(xiàn)在的設(shè)計太浮躁，主要責(zé)任在開發(fā)商。由于現(xiàn)在設(shè)計市場競爭很激烈，開發(fā)商完全不按照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計費，把設(shè)計費用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設(shè)計周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，這么短的時間畫圖都畫不出來，更別提什么設(shè)計思想，什么風(fēng)格。大多都是復(fù)制拷貝過來的東西。所以現(xiàn)在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區(qū)，一個城市乃至一個單體建筑，都沒有自己的風(fēng)格。大家都在尖銳批評設(shè)計師時，也想想他們的為難之處吧，因為經(jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時我們也可想象，就這樣出來的設(shè)計能保證經(jīng)濟(jì)適用的原則嗎？開發(fā)商最容易犯的毛病就是：不注意建筑比例、勻稱，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟(jì)。針對房地產(chǎn)項目的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中存在的問題目前，我國工程造價管理出現(xiàn)了一些新問題，如何采取有效措施，使工程造價管理盡快納入規(guī)范化、系統(tǒng)化、法制化軌道，已是當(dāng)務(wù)之急。項目投資決策階段目前存在的問題（1）在項目建議書階段，通常由建設(shè)單位向公司投資計劃部提出投資估算，內(nèi)容相當(dāng)簡單，往往造成漏項。（2）在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計單位、勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計院本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價控制的內(nèi)行，而且對工藝流程和方案缺乏認(rèn)真研究；有時建設(shè)單位為了所報項目能被批準(zhǔn)，要求設(shè)計單位在投資估算時有意低估，增加了估算的不準(zhǔn)確性。項目設(shè)計階段目前存在的問題在項目設(shè)計階段應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計單位設(shè)計圖紙質(zhì)量的審查；規(guī)范設(shè)計概算辦法；制訂設(shè)計獎懲制度；制訂限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)新成果在工程設(shè)計中的應(yīng)用。（1）技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合不夠。在實際工作中，一般都是設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計委托進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，選擇方案，進(jìn)行設(shè)計，不同階段向造價人員提供條件，進(jìn)行估價或預(yù)算。造價人員對工程概況、現(xiàn)場情況了解很少，無法將各種影響因素考慮全面。（2）設(shè)計中成本控制認(rèn)識不足，影響競爭能力。設(shè)計人員在設(shè)計中一般都比較注重設(shè)計產(chǎn)品安全實用，技術(shù)先進(jìn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計的產(chǎn)值，而對設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性不夠重視，不抓設(shè)計中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成本控制工作。招投標(biāo)階段存在的問題在招投標(biāo)階段應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，加強(qiáng)對招投標(biāo)的監(jiān)督；不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。（1）當(dāng)前在招標(biāo)投標(biāo)過程中存在著不合理的競爭。一些少數(shù)有權(quán)威的人士，將工程建設(shè)項目以不公正的手段進(jìn)行交易，工程指定關(guān)系戶、人情工程，工程造價難以控制，施工單位為了自己企業(yè)的利益，一味要求追加工程費用，所以這種不符合工程的招投標(biāo)，指定的承包商給國家?guī)砭薮蟮膿p失，也是工程造價超額的隱患。（2）在招標(biāo)工程中任意壓價，導(dǎo)致工程造價嚴(yán)重失真。一些建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少這一現(xiàn)象，使得個別施工單位通過低價中標(biāo)；而在施工過程中想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來蒙混過關(guān)，留下質(zhì)量隱患。施工階段存在的問題在施工階段應(yīng)制定先進(jìn)合理的工程造價控制目標(biāo)；嚴(yán)格控制材料價格；優(yōu)選施工方案。（1）施工單位建設(shè)工程造價的控制目標(biāo)制定不合理，缺乏科學(xué)性和先進(jìn)性；（2）材料價格管理方法落后，材料采購、儲存量計算不科學(xué)，不能很好地掌握采購時機(jī)，由于建設(shè)市場目前還比較混亂，材料采購價格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料費用失去控制。（3）在施工組織方面，多數(shù)施工企業(yè)還一直沿用老辦法，現(xiàn)有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導(dǎo)致工程造價提高。（4）施工單位從自身利益出發(fā)，通過設(shè)計變更，增加工程量或追求較高利潤?？⒐そY(jié)算階段目前存在問題在竣工階段應(yīng)精確計算確定整個項目從籌建到全部竣工的實際費用。

施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價的現(xiàn)象，調(diào)查資料顯示，對施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中所遇問題對策決策階段的投資控制項目決策階段指參加土地投標(biāo)、中標(biāo)至項目立項的過程。房地產(chǎn)建設(shè)項目決策階段的投資控制，主要從整體上把握項目的投資，分析確定房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的主要影響因素，編制房地產(chǎn)建設(shè)項目的投資估算，對房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行財務(wù)評價，考察房地產(chǎn)建設(shè)項目的國民經(jīng)濟(jì)評價與社會效益評價，同時結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項目決策階段的不確定性因素對房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行風(fēng)險管理等。正確決策是項目投資的前提，也是控制投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項目投資的合理性。首先，要對建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計師室配合土地投標(biāo)的主控部門對地塊進(jìn)行實地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行內(nèi)部評審，然后根據(jù)市場預(yù)測、調(diào)研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。其次，對規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)部評審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項目開發(fā)規(guī)模(總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo))和開發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性。在決策階段，其控制投資的主要工作內(nèi)容和方法是：確定房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金來源目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金來源有多種渠道，一般從國內(nèi)資金和國外資金兩大渠道來籌集。國內(nèi)資金來源一般包括國內(nèi)貸款、國內(nèi)證券市場籌集、國內(nèi)外匯資金和其他投資等。國外資金來源一般包括國外直接投資、國外貸款、融資性貿(mào)易、國外證券市場籌集等。不同的資金來源其籌集資金的成本不同，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目的實際情況和所處環(huán)境選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金來源。選擇資金籌集方法從全社會來看，籌資方法主要有利用財政預(yù)算投資、利用自籌資金安排的投資、利用銀行貸款安排的投資、利用外資、利用債券和股票等資金籌集方法。各種籌資方法的籌資成本不盡相同，對房地產(chǎn)建設(shè)項目投資均有影響，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)膸追N籌資方法進(jìn)行組合，使得房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金籌集不僅可行，而且經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)建設(shè)資金來源房地產(chǎn)建設(shè)資金來源國內(nèi)資金國內(nèi)資金國內(nèi)資金國內(nèi)貸款國內(nèi)資金國內(nèi)資金國內(nèi)貸款國內(nèi)資金國內(nèi)證劵市場籌資國內(nèi)資金國內(nèi)外匯資金和其他投資其他投資國外資金國外資金國外直接投資國外直接投資國外貸款國外證券市場融資性貿(mào)易4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源組成設(shè)計階段的投資控制設(shè)計階段是指方案設(shè)計至施工圖交底的過程。設(shè)計將在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對擬建項目的實施進(jìn)行全面的安排。設(shè)計方案對工程造價的影響度占75％左右。方案設(shè)計應(yīng)按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評估。為控制好項目投資，在這一階段，應(yīng)做好設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)分析與對比、合理確定設(shè)計概算和材料設(shè)備價格分析與選型等工作，其控制投資的主要工作內(nèi)容和方法是：設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)分析一個優(yōu)秀的設(shè)計，不但要求建筑外觀美、結(jié)構(gòu)安全、布局合理、功能齊全、質(zhì)量高，而且還有一項重要的指標(biāo)，就是投資要合理。同時建筑物的形狀、尺寸、層高、層數(shù)、建筑面積等設(shè)計參數(shù)和材料設(shè)備選型等因素又直接影響到房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的大小，所以需對設(shè)計方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與對比，優(yōu)選技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計參數(shù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)評審，主要考慮的因素有：功能適應(yīng)性對比。對比業(yè)主的功能需求，選擇能滿足功能要求的方案；（1）結(jié)構(gòu)類型優(yōu)選。根據(jù)地質(zhì)條件及建筑造型等，在滿足使用要求的前提下，通過對比和分析房地產(chǎn)建設(shè)項目項目投資，優(yōu)先選擇較經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)類型；（2）材料設(shè)備比選。在滿足各項技術(shù)指標(biāo)要求的前提下，通過市場調(diào)研、詢價，推薦選用經(jīng)濟(jì)合理、性能穩(wěn)定、符合環(huán)保要求的材料和設(shè)備；（3）建筑外立面優(yōu)選。通過建筑外立面?zhèn)溥x方案的經(jīng)濟(jì)分析和對比，選用經(jīng)濟(jì)合理的建筑外立面，并在滿足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過于追求標(biāo)新立異，以節(jié)省項目投資。設(shè)計概算的編審設(shè)計概算分為三級概算，即單位工程概算、單項工程綜合概算、房地產(chǎn)建設(shè)項目總概算。由于不同專業(yè)工程的設(shè)計深度要求不同，所以應(yīng)采用不同的方法編制各專業(yè)工程設(shè)計概算。設(shè)計概算的審查，主要包括下列內(nèi)容：（1）審查編制依據(jù)：包括審查編制依據(jù)的合法性、時效性和適用范圍等。（2）審查編制深度：包括審查編制說明、編制要求和編制范圍等。（3）審查編制內(nèi)容：包括審查編制方法、計價依據(jù)是否符合相關(guān)規(guī)定；審查工程量和定價是否正確；審核材料設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計要求；等等。限額設(shè)計按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，并把設(shè)計參數(shù)與項目投資進(jìn)行分析，列舉多組數(shù)據(jù)，讓設(shè)計人員直觀明了地掌握設(shè)計方案與項目投資的相互影響，如建筑物的層高每降低0.1m，可降低項目投資的1.0%～1.5%等，實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的限額設(shè)計。施工招投標(biāo)階段的投資控制房地產(chǎn)建設(shè)項目招標(biāo)階段是業(yè)主通過招標(biāo)活動確定建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者（即承包商），并簽訂承包合同的過程。在這一階段，需要完成項目的招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)和合同的談判、簽訂等工作，這些工作對項目投資影響很大。在此階段，投資控制的主要工作內(nèi)容和方法有：合理劃分標(biāo)段招標(biāo)標(biāo)段的劃分對投資控制有一定的影響，這種影響是由多方面因素造成的，其中最直接影響的是由管理費的變化引起的。一般情況下，一個房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)作為整體進(jìn)行招標(biāo)，這樣有利于建設(shè)實施過程的統(tǒng)一管理，人工、機(jī)械設(shè)備、臨時設(shè)施等可以統(tǒng)一使用，可降低相應(yīng)費用，但承包商可能需要進(jìn)行分包。在這種情況下，業(yè)主付與承包商分包給分包商的價格一般會比業(yè)主直接發(fā)包給承包商（即前述的分包商）的相應(yīng)價格高，所以項目整體招標(biāo)的總投資一般會比劃分標(biāo)段招標(biāo)累加的總投資高。反之，若業(yè)主直接發(fā)包，當(dāng)出現(xiàn)各個獨立的承包商之間的協(xié)調(diào)十分困難時，會造成工期的延長和投資的增加，所以應(yīng)具體分析房地產(chǎn)建設(shè)項目的情況，合理劃分招標(biāo)標(biāo)段。從投資控制角度來看，如果房地產(chǎn)建設(shè)項目的各項工作能銜接、配合好，交叉少、專業(yè)性強(qiáng)，責(zé)任清楚，則可考慮劃分標(biāo)段發(fā)包；反之，則應(yīng)考慮將房地產(chǎn)建設(shè)項目作為一個整體發(fā)包，因為由一個承包商進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，比業(yè)主更容易做好銜接工作。如果采用分標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，應(yīng)合理劃分各標(biāo)段的招標(biāo)范圍，明確各標(biāo)段合同包的工作界限和責(zé)任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達(dá)到控制投資和保證工期的目的。編制工程量清單和招標(biāo)控制價工程量清單和招標(biāo)控制價是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱及其相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單和價格，是按照招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙和國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（以下簡稱“計價規(guī)范”）、省統(tǒng)一計價依據(jù)的要求，將擬招標(biāo)的全部項目和內(nèi)容編制成表格和文字說明。工程量清單和招標(biāo)控制價應(yīng)根據(jù)項目的實際情況進(jìn)行編制，分析投標(biāo)報價，協(xié)助合同價格談判承包商的投標(biāo)報價、合同價格的確定是否合理，直接關(guān)系到工程的施工質(zhì)量、工期和投資。而由于我國招標(biāo)投標(biāo)政策規(guī)定而引起習(xí)慣性的評標(biāo)時間過短等原因，造成難以全面評審?fù)稑?biāo)報價的合理性，所以必須在中標(biāo)后對中標(biāo)單位的投標(biāo)報價進(jìn)行分析，把投標(biāo)報價的疑難問題匯總，編制出投標(biāo)報價分析報告，作為合同價格談判的參考依據(jù)，也可在開工前修正承包商的不合理報價，避免施工過程索賠事件的發(fā)生，降低投資風(fēng)險。結(jié)合投標(biāo)報價，分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性施工方案的不同，不僅會影響工程工期和質(zhì)量，而且會影響項目投資。由于承發(fā)包雙方利益取向不同，通常承包商在確定施工方案或選擇施工技術(shù)措施時，有意使施工方案或施工技術(shù)措施復(fù)雜化，并努力得到業(yè)主的認(rèn)可，謀求在施工過程中創(chuàng)造條件提出索賠，所以應(yīng)認(rèn)真審查施工方案或選擇的施工技術(shù)措施。通過對擬定的若干施工方案或施工技術(shù)措施的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并重點放在審查其平面布置、進(jìn)度計劃、施工方法（流水作業(yè)）、機(jī)械配置等經(jīng)濟(jì)合理性，同時結(jié)合投標(biāo)報價，選用最適宜的施工方案，減少因不合適的施工方案或不必要的施工技術(shù)措施而帶來的額外增加費用。施工階段的投資控制施工階段是項目建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段中，需要投入大量的人力、物力和財力（資金），容易造成投資浪費，所以施工階段投資控制極為重要，必須精心安排施工各時期、工程各分部的資金投入，實施科學(xué)有效的動態(tài)控制，確保項目的順利完成和項目投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。在此階段，投資控制的主要工作內(nèi)容和方法是：分解投資目標(biāo)，合理編制資金使用計劃為合理使用建設(shè)資金，提高資金的利用率，應(yīng)合理編制資金使用計劃。要編制好房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金使用計劃，最重要的步驟就是要分解投資目標(biāo)，根據(jù)投資控制目標(biāo)和要求的不同，投資目標(biāo)可以分解為按項目構(gòu)成（如單位工程、分部工程等）、按費用構(gòu)成（如建筑工程費用、裝飾工程費用、安裝工程費用等）、按時間構(gòu)成（如年、季、月等）三種類型?？⒐そY(jié)算階段的投資控制我認(rèn)為，做好竣工結(jié)算階段的投資控制率先必須認(rèn)真做好核對合同條款，審核竣工結(jié)算編制范圍（即編制工程竣工結(jié)算的工程及費用范圍）；審核竣工內(nèi)容是否符合合同要求、驗收是否合格；審核結(jié)算方法、計價方法、優(yōu)惠條款是否符合合同要求；根據(jù)竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等文本資料，并按國家規(guī)定的計算規(guī)則逐項審核工程量；嚴(yán)格遵循事先約定的計價依據(jù)與計價方法審查設(shè)計變更簽證等幾項工作。核對合同條款首先，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程內(nèi)容并驗收合格的項目才能列入竣工結(jié)算審核。其次，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。若發(fā)現(xiàn)合同開口或漏洞，應(yīng)及時提請建設(shè)單位與施工單位認(rèn)真研究，明確結(jié)算辦法。檢查隱蔽驗收記錄所有隱蔽工程均須進(jìn)行驗收，并需兩人以上簽證；實行工程監(jiān)理的項目應(yīng)經(jīng)監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)?？⒐そY(jié)算審核時應(yīng)對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致的方可列入結(jié)算。落實設(shè)計變更簽證設(shè)計修改、變更應(yīng)由原設(shè)計單位出具設(shè)計修改、變更通知和修改圖紙，設(shè)計、校核人員簽字并加蓋公章，建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意并簽證；重大設(shè)計變更應(yīng)經(jīng)原審批部門審批。否則不應(yīng)列入結(jié)算。認(rèn)真核實工程量、綜合單價和各項取費竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結(jié)算綜合單價應(yīng)按投標(biāo)單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定。各項取費應(yīng)按合同約定以及項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。結(jié)論通過對影響房地產(chǎn)項目投資因素的分析，以分階段投資控制的技術(shù)手段，使房地產(chǎn)開發(fā)項目投資得到有效控制，從而獲